Landgericht Bonn Urteil, 12. Nov. 2015 - 6 S 5/15

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 (Az. 201 C 451/13) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil des Amtsgerichts Bonn vom 28.01.2014 (201 C 451/13) wird insoweit für vorbehaltlos erklärt, als darin das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bonn vom 09.12.2013 (201 C 451/13) in folgendem Umfang aufrechterhalten wird:

die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 1.514,56 Euro an den Kläger nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von 25,27 Euro seit dem 12.10.2013, aus einem Betrag von 510,09 Euro sei dem 05.09.2013, aus einem Betrag von 979,20 Euro seit dem 05.10.2013 und aus einem Betrag von 136,80 Euro vom 05.10 2013 bis zum 31.12.2014;

die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von weiteren 147,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.11.2013.

Im Übrigen werden das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 und das Versäumnisurteil vom 09.12.2013 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 17 Prozent und die Beklagte 83 Prozent zu tragen. Davon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis. Diese hat die Beklagte alleine zu tragen.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger 29 Prozent und die Beklagte 71 Prozent zu tragen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen zu folgender Frage: Begründet die Zusammenfassung der Positionen „Grundsteuer und Straßenreinigung“ in einer einzigen Abrechnungsposition die formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung in diesem Punkt, wenn der Mieter aus der Abrechnung selbst nicht ersehen kann, wie sich die Kosten auf die beiden Positionen aufteilen?

 Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Mieten und Betriebskosten im Rahmen eines beendeten Mietverhältnisses in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage vollumfänglich zugesprochen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagte war Mieterin, der Kläger Vermieter eines Hauses in X. Das Haus hat gemäß Mietvertrag eine Wohn-/Nutzfläche von ca. 200 qm und verfügt im Keller über eine separate Einliegerwohnung. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Anl. K1, Bl. #-## Bezug genommen. Der monatliche Mietzins betrug im Jahr 2013 1.550,00 Euro, davon entfielen 1.360,00 Euro auf die Grundmiete einschließlich des Anteils für die Garage (40,00 Euro) und Vorauszahlung auf Betriebskosten i.H.v. 190,00 Euro. Die Beklagte bewohnte das Objekt zusammen mit ihrer Mutter, der Zeugin G. Vom 01.05.2013 bis zum 31.08.2013 hatte die Beklagte die möblierte Einliegerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von 690,00 Euro (520,00 Euro Grundmiete zzgl. 120,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung) untervermietet. Die Untermiete wurde bis zur Beendigung des Untermietverhältnisses am 31.08.2013 monatlich in voller Höhe gezahlt.

Mit Schreiben vom 22.02.2012 rechnete der Kläger über Betriebskosten für das Mietobjekt ab. Die Abrechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 626,11 Euro zu Lasten der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung, welche die Überschrift „Auflistung der Mietnebenkosten (Abrechnung 2011) C ##, EFH mit Einliegerwohnung“ trägt, sind die Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung in einer einzigen Position „Grundsteuer/Straßenreinigung“ i.H.v. 576,04 Euro zusammengefasst. Eine Einzelausweisung der auf die Grundsteuer und die Straßenreinigung jeweils entfallenden Einzelbeträge erfolgte nicht. Am Ende der Auflistung der einzelnen Positionen heißt es: „Gesamt Nebenkosten 2011 = 2.536,11 EUR“; hiernach erfolgt eine Einzelauflistung sämtlicher von der Beklagten im Jahr 2011 geleisteten monatlichen Betriebskostenanteile. Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf Anlage K3, Bl. ## d.A. Bezug genommen. Die Beklagte leistete auf die Abrechnung keine Zahlung.

Am 20.06.2013 kam es infolge eines Unwetters zu einem Wasserschaden im unteren Bereich des Mietshauses. Dabei kam es zum Wassereinbruch in der Einliegerwohnung und in mindestens einem der von der Beklagten und ihrer Mutter als Büroräumen genutzten Kellerräumen. Ob auch ein weiterer als Büroraum genutzter Kellerraum von dem Wasserschaden betroffen war, ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte zeigte den Wasserschaden gegenüber dem Kläger an. Am 13.07.2013 erfolgte eine Begutachtung der Schäden durch einen Mitarbeiter der zuständigen Versicherung. Am selben Tag wurden zwei Trockengeräte aufgestellt. Weitere drei Trockengeräte wurden am 4.09.2013 zusätzlich aufgestellt. Die Trockengeräte liefen mindestens bis zum 19.09.2013 ununterbrochen Tag und Nacht und mussten von der Klägerin und der Zeugin G zwei bis drei Mal täglich entleert werden. In den Monaten Juni und Juli 2013 zahlte die Beklagte die Miete in voller Höhe. Für August behielt sie wegen des Wassereinbruchs 30 Prozent der Warmmiete (jeweils 465,00 Euro) ein. Im September 2013 behielt die Beklagte – ausgehend von einer um 30 Prozent geminderten Bruttomiete (1.085,00 Euro) – einen weiteren Betrag in Höhe von 618,51 Euro von der Miete ein und zahlte nur 466,49 Euro. Insoweit nahm sie eine Verrechnung mit Kosten für Reparaturarbeiten vor: Aufgrund eines Stromausfalls in der Einliegerwohnung im Januar 2012 war die Fa. F mit der Reparatur beauftragt worden. Diese stellte der „Fa. P GmbH“ für ihre Leistungen 145,12 Euro brutto in Rechnung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung vom 17.01.2012, Anlage B8, Bl. ### d.A. Bezug genommen. Die Parteien tragen übereinstimmend vor, auf die Rechnung seien weitere Mahnkosten zu zahlen gewesen, sodass sich der Gesamtrechnungsbetrag auf 308,51 Euro belaufen habe. Die Beklagte glich die Rechnung aus. Im April 2012 war die Fa. R mit Reparaturarbeiten an der SAT-Anlage des Mietobjekts beauftragt worden und hatte hierfür der Fa. P2 GmbH“ unter dem 20.04.2012 einen Betrag von 310,00 Euro in Rechnung gestellt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.09.2013 forderte der Kläger die Beklagte zur Zahlung von 1.244,62 Euro auf, davon 626,11 Euro gemäß Betriebskostenabrechnung vom 22.02.2012 und weitere 618,51 Euro rückständige Miete für September 2012. Gleichzeitig verlangte er den Ausgleich der entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 201,71 Euro aus einem Gegenstandswert von 1.244,62 Euro. Mit Schreiben vom 30.09.2013 (Anlage B3, Bl. ## ff. d.A.) kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß u.a. aufgrund der mit dem Wassereinbruch verursachten Mängel. Mit Email vom 30.10.2013 bot die Beklagte die Wohnungsübergabe zum 01.11.2013 an. Am 18.11.2013 nahm der Kläger die Wohnung ab. Bei Übergabe war der vordere Bereich der Einliegerwohnung in unrenoviertem Zustand. Es war kein Bodenbelag vorhanden und die Wände waren untapeziert. Wegen des Zustands der Einliegerwohnung am 20.10.2013 wird auf die Lichtbilder Anlage B5, Bl. ###-### d.A. Bezug genommen. Die Miete für Oktober 2013 zahlte die Beklagte nicht.

Der Kläger behauptet, ab dem 19.09.2013 seien sämtliche Feuchtigkeitsschäden entfernt, der Keller und der hintere Bereich der Einliegerwohnung uneingeschränkt nutzbar gewesen. Dass die notwendigen Renovierungsarbeiten in der Einliegerwohnung nicht vorgenommen worden seien, habe die Beklagte verschuldet. Diese habe überzogene Anforderungen an die Art und Weise der Renovierung gestellt und wegen der hierdurch notwendig gewordenen weiteren Absprachen mit dem Versicherungsträger die Durchführung der Arbeiten verzögert.

Die Beklagte behauptet, zwei der fünf Trockengeräte seien erst am 30.09.2013 entfernt worden. Von dem Wassereinbruch seien beide als Büroräume genutzten Kellerräume betroffen gewesen. Bis zur Rückgabe der Wohnung seien die Räumlichkeiten im Keller nicht bewohnbar gewesen. Dies gelte sowohl für die gesamte Einliegerwohnung als auch für die beiden Büroräume. In einem der Büroräume habe sich noch bei Rückgabe der Wohnung ein 1 qm-großer Schimmelfleck befunden. Die Beklagte ist der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung 2011 sei bereits insgesamt formell unwirksam, da der Abrechnungszeitraum nicht konkret benannt sei. Außerdem führe die Zusammenfassung der Positionen Grundsteuer/Straßenreinigung zur teilweisen formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Sie sei ferner zur Verrechnung des eingeklagten Teils der Miete für September 2013 berechtigt gewesen. Stromausfall und Fehler der SAT-Anlage stellten Mängel dar; der Kläger habe sich insoweit mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden. Eine Mietzahlung für Oktober 2013 schulde sie nicht, da sie bereits am 12.10.2013 aus der Wohnung ausgezogen sei. Außerdem habe sie das Mietverhältnis wirksam mit Schreiben vom 30.09.2013 gekündigt. Infolge der Beeinträchtigungen, die mit dem Wassereinbruch verbunden gewesen seien, sei die monatliche Miete ab dem 20.06.2013 um 50 Prozent gemindert gewesen. Daher stünden ihr Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete für 10 Tage im Juni 2013 in Höhe von 258,33 Euro; in Höhe von 775,00 Euro für Juli 2013, in Höhe von weiteren 310,00 Euro für August 2013 und in Höhe von 310,00 Euro für September 2013 zu. Mit diesen Ansprüchen erklärt sie die hilfsweise Aufrechnung gegenüber den Klageansprüchen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Beklagte durch Versäumnisurteil vom 09.12.2013 zur Zahlung von 2.794,62 Euro nebst Zinsen aus 1.244,62 Euro seit dem 05.09.2013 und aus weiteren 1.550,00 Euro seit dem 05.10.2013 sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 201,71 Euro zzgl. Zinsen seit dem 12.10.2013 verurteilt. Durch Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 28.01.2014 und Schlussurteil vom 28.01.2014 hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil vom 09.12.2013 jeweils in voller Höhe aufrecht erhalten.

Mit der Berufung macht die Beklagte u.a. geltend, das Amtsgericht habe die Minderungsquote wegen der durch den Wassereinbruch verursachten Mängel zu niedrig angesetzt und insoweit auch die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit überzahlten Mieten zu Unrecht nicht berücksichtigt. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Miete mindestens um 50 Prozent gemindert war.

Mit am 09.03.2015 bei dem Berufungsgericht eingegangenem Schriftsatz hat die Beklagte ihre Berufung begründet und zunächst beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 (Az. 201 C 451/13) die Klage abzuweisen.

Im Termin vom 06.07.2015 und vom 12.10.2015 hat sie dann unter Bezugnahme auf den Prozesskostenhilfe-Beschluss der Kammer vom 12.05.2015 nur noch beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 04.12.2014 insoweit aufzuheben, als sie hierin in der Hauptsache über einen Betrag von 1.340,25 Euro und hinsichtlich vorgerichtlicher Anwaltskosten über einen Betrag von 147,56 Euro hinaus verurteilt worden ist. Im Übrigen hat sie die Berufung zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

              die Berufung zurückzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 01.06.2015 behauptet er, der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 seien die Belege über Grundsteuer und Straßenreinigung beigefügt gewesen. Nach Hinweis der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 12.10.2015, dass der Geltendmachung der mit der Klage eingeforderten Betriebskostenanteile für das Jahr 2013 die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht eingetretene Abrechnungsreife entgegenstehe, hat der Kläger mit nachgelassenem Schriftsatz vom 13.10.2015 seine diesbezügliche Forderung damit begründet, die Betriebskosten-Abrechnung 2013 (Bl. ###-### d.A.) sei auf Basis der Soll-Vorauszahlungen erstellt worden. Hieraus ergebe sich, dass die Anteile weiterhin geschuldet seien. Hilfsweise stützt er seinen diesbezüglichen Anspruch auf den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungs-Saldo i.H.v. 69,92 Euro.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin G und des Zeugen T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 12.10.2015 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in dem Umfang, in welchem sie nach Teil-Rücknahme noch aufrechterhalten worden ist, überwiegend Erfolg und führt in dem tenorierten Umfang zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils.

Denn die Klage ist nur in Höhe von 1.514,56 Euro begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte Ansprüche auf Zahlung von insgesamt 1.539,36 Euro (1.). Diese Ansprüche sind jedoch in Höhe von 24,80 Euro durch Aufrechnung der Beklagten untergegangen (2.). Im Einzelnen:

1. Ansprüche des Klägers: 1.539,36 Euro

Der Kläger hat gegen die Beklagte aus Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 einen Anspruch in Höhe von 50,07 Euro (a.); aus rückständigen Mieten im Zeitraum September 2013 bis Oktober 2013 stehen ihm Ansprüche in Höhe von 1.489,29 Euro zu (b.-c.).

a. Anspruch des Klägers aus Betriebskosten-Abrechnung 2011

Dem Kläger steht aus der Betriebskosten-Abrechnung für das Jahr 2011 ein Nachzahlungsanspruch lediglich in Höhe von 50,07 Euro gegen die Beklagte zu, §§ 535, 556 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 2 des Mietvertrages. Soweit die Abrechnung über diesen Betrag hinausgeht, kann der Kläger keine Ansprüche daraus herleiten. Denn die Position Grundsteuer/Straßenreinigung i.H.v. 576,04 Euro ist formell unwirksam. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der BGH zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (BGH, Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09 –, Rn. 40, juris m.w.N.).

Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Abrechnung nicht. Denn die zusammengefassten Positionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ werden bereits in § 2 BetrKV in unterschiedlichen Nummern aufgeführt: § 2 Nr. 1 („die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“) und § 2 Abs. 1 Nr. 8 („Straßenreinigung und Müllbeseitigung“). Bereits die Betriebskostenverordnung selbst geht also hinsichtlich der beiden Kostenarten von gänzlich unterschiedlichen Positionen und insbesondere davon aus, dass die Kosten der Straßenreinigung nicht bereits als Teil der „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ zu qualifizieren sind. Andernfalls wäre die gesonderte Aufführung dieser Kostenart in Nr. 8 von § 2 BetrKV überflüssig. Es handelt sich bei den beiden Kostenarten auch nicht etwa – wie der Kläger meint – um „ihrem Entstehungsgrund nach gleichartige Kosten“, deren summenmäßige Zusammenfassung der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.09.2009 ausdrücklich für zulässig erklärt hat (BGH Urt. vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 – Tz. 7 nach juris). Denn die Kosten der Straßenreinigung erfassen nicht nur die öffentlich erhobenen Kosten, sondern auch bspw. die Kosten eines privaten Winterdienstes. In der Entscheidung vom 22.09.2010 (VIII ZR 285/09) hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Zusammenfassung der Positionen „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" zur teilweisen formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führt, weil es den zu fordernden engen Zusammenhang hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits nicht gibt (im Gegensatz zu den Positionen Frischwasser/Schmutzwasser: BGH, Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09 –, Rn. 41, juris). Gleiches gilt auch hier für Grundsteuer einerseits und Straßenreinigung andererseits. Allein die Tatsache, dass es sich um Gebührenpositionen handelt, die die Kommunen in der Regel in einer Jahresrechnung erfassen, reicht für diesen Zusammenhang nicht. Maßgeblich ist, ob es dem Mieter möglich ist, auch ohne Belegkontrolle wenigstens eine Plausibilitätskontrolle vorzunehmen (BGH a.a.O., Tz. 41). Daher genügt es nicht, wie der Kläger meint, dass der Mieter die genaue Aufteilung der zusammengefassten Kostenpositionen durch Einsichtnahme in die Belege erfahren könne. Denn die Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, sodass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist (BGH Urt. vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 – Tz. 6 nach juris). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nicht, bei der – wie im vorliegenden Fall – der Mieter erst durch Belegeinsicht Klarheit darüber erhält, welche Beträge jeweils auf zwei grundsätzlich verschiedene Kostenpositionen entfallen. Anders ist dies nach der Rechtsprechung nur dann, wenn die zusammengefassten Kostenarten ihrer Entstehungsart nach ähnlich sind, wie beispielsweise die Positionen „Sach- und Haftpflichtversicherung“. Eine derartige Gleichartigkeit liegt hier, wie bereits oben ausgeführt, jedoch nicht vor.

Die Abrechnung ist in diesem Punkt auch nicht etwa deshalb wirksam, weil der Beklagten mit der Abrechnung zugleich eine Kopie des kommunalen Abgabenbescheides übersandt worden wäre. Die erstmals in der Berufungsinstanz aufgestellte Behauptung ist von der Beklagten bestritten worden, sodass sie bereits nach § 531 ZPO zurückzuweisen war.

Da die formelle Unwirksamkeit nur die Position Straßenreinigung/Grundsteuer betrifft, ist die Abrechnung auch nur in diesem Umfang fehlerhaft und auch nur in dieser Höhe der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch des Klägers nicht begründet. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB steht dabei der Geltendmachung der formellen Unwirksamkeit nicht entgegen. Denn der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB im Hinblick auf die formell fehlerhaften Positionen nicht in Lauf (BGH WuM 2011, 101 – Tz. 15 ff. nach juris; s.a. Ehlert, in: BeckOK BGB, 34. Aufl. 2014, § 556 Rn. 71 m.w.N.).

Soweit die Beklagte meint, die Betriebskostenabrechnung sei insgesamt formell unwirksam, kann dem nicht gefolgt werden. Insbesondere geht aus der Abrechnung hinreichend deutlich der relevante Abrechnungszeitraum hervor. An mehreren Stellen wird darauf hingewiesen, dass es sich um die Abrechnung für das Jahr 2011 handelt: So heißt es eingangs „Auflistung der Mietnebenkosten (Abrechnung 2011)“ und weiter unten – bei der Addition der Gesamtkosten: „Gesamt Nebenkosten 2011 = 2.536,11 Euro“. Auch werden sämtliche im Jahr 2011 gezahlten monatlichen Vorschüsse konkret aufgeführt und von der Gesamtsumme der „Nebenkosten 2011“ in Abzug gebracht. Dies kann der Mieter nur dahingehend verstehen, dass über die Betriebskosten im Zeitraum 1.01.-31.12.2011 abgerechnet werden soll. Einwendungen im Hinblick auf die abgerechneten Wasserkosten stehen der Beklagten nicht zu. Denn der Kläger hat mit Vorlage der Email der Stadtwerke C2 vom 10.04.2012 (Anlage K6, Bl. ### d.A.) belegt, dass der Wasserzähler im Abrechnungszeitraum den eichrechtlichen Anforderungen entsprochen hat. Anhaltspunkte für eine Fehlfunktion liegen daher nicht vor.

b. Restmiete September 2013

Der Kläger hat darüber hinaus einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat September 2013 in Höhe von 510,09 Euro, § 535 Abs. 2 BGB. Die Brutto-Miete i.H.v. 1.550,00 Euro war im September in Höhe von 37 Prozent gemindert, § 536 BGB (a.). Auf diese geminderte Miete hat die Beklagte nur 466,49 Euro gezahlt, sodass ein Restanspruch von 510,09 Euro verbleibt (b.).

a. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht die Kammer davon aus, dass die Gebrauchsfähigkeit des streitgegenständlichen Mietshauses für den gesamten Monat September 2013 um 37 Prozent gemindert war. Davon entfallen 28 Prozent auf die infolge Wasserschadens aufgehobene Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung, vier Prozent auf die fehlende Gebrauchsmöglichkeit eines Kellerraums und weitere fünf Prozent auf die Gebrauchseinschränkung des Hauses insgesamt, die auf die Geräuscheinwirkung der Bautrockner und die Notwendigkeit ihrer mehrfach täglichen Entleerung zurückzuführen ist. Im Einzelnen:

Der Gebrauch der Einliegerwohnung war im gesamten Monat September 2013 aufgehoben. Unerheblich ist insoweit, dass nach Aussage des Zeugen T am 19.09.2013 keine erhöhten Feuchtigkeitswerte mehr festgestellt werden konnten. Denn die Wohnung war bis Ende des Monats nicht vollständig saniert und daher auch nicht nutzbar. Der Kläger selbst trägt vor, dass bis Ende des Monats ein Bodenbelag nicht vorhanden gewesen und die Wände nicht gestrichen worden waren. Zwar mag der obere Wohnbereich der Einliegerwohnung nicht sanierungsbedürftig gewesen sein. Aus den vorgelegten Lichtbildern Anlage B5, Bl. ### ff. d.A. ergibt sich jedoch, dass aufgrund der ausstehenden Sanierungsarbeiten im unteren Bereich der obere Teil der Einliegerwohnung mit Mobiliar komplett vollgestellt war, welches offenbar aus dem unteren Teil entfernt worden war. Unter diesen Umständen war eine Nutzung zu Wohnzwecken faktisch nicht möglich. Die Kammer geht insoweit von einer Minderungsquote von 28 Prozent (= 434,00 Euro) aus. Dies beruht auf folgenden Erwägungen: Bei der Aufteilung von Wohn- und Nutzfläche des Hauses und dem Gebrauchswert der unterschiedlichen Räume ordnet die Kammer 60 Prozent des Gebrauchswertes der „Hauptwohnung“ zu. Den Räumlichkeiten im Keller ordnet sie 40 Prozent des Gebrauchswertes zu, wobei 70 Prozent dieser 40 Prozent auf die Nutzung der Einliegerwohnung, 20 Prozent auf die Nutzung der Büros und die restlichen 10 Prozent auf die weiteren Kellerräumlichkeiten entfallen. Hieraus ergibt sich ein Gebrauchswert der Einliegerwohnung von 28 Prozent gemessen am Gesamtgebrauchswert des Hauses. Unerheblich ist insoweit, dass sich in dem vom Wassereinbruch betroffenen unteren Bereich des Hauses außer der Einliegerwohnung keine Wohnräume befinden. Dies ist für die Zuordnung der Gebrauchswerte nach Meinung der Kammer bereits deshalb unerheblich, weil der Mietvertrag bei der vermieteten Fläche nicht nach Wohn- und Nutzfläche unterscheidet. Vielmehr wird ausdrücklich eine Wohn/Nutzfläche von 200 qm vermietet. Dementsprechend kann bereits nach der mietvertraglichen Absprache nicht davon ausgegangen werden, dass den Nutzflächen a priori ein geringerer Wert an der Miete zukommen soll, als den Wohnflächen. Im Übrigen ergäben sich auch keine erheblichen Abweichungen zu der hier vorgenommenen Gebrauchswertzuordnung, wenn man diese allein anhand der Flächenanteile der betroffenen Räumlichkeiten vornehmen würde: Ausgehend von den reinen Quadratmeter-Zahlen, die der Kläger in Anl. 16 (Bl. ### ff.) vorträgt, ergäben sich folgende Minderungsquoten für Kellerräume und Einliegerwohnung:

       Kellerbar:                             15,48 qm (Bl. 304)                            entspr. 8 %

       Gast:                            9,19 qm (Bl.304)                            entspr. 5 %

       Einliegerwohnung:              49,80 qm (Bl. 305)                            entspr. 25 %

Insgesamt: 74,47 qm

Im Verhältnis zur Gesamtfläche, welche nach den Plänen (Bl. ### ff.) 200,81qm beträgt, ergäbe sich ein Anteil der beiden Kellerräume und der Einliegerwohnung von 37 Prozent an der Gesamtfläche (74,47 qm / 200,81 qm = 37 %). Anders als der Kläger meint, kann der Minderungswert wegen der Gebrauchsuntauglichkeit der Einliegerwohnung nicht aus dem Verhältnis der von der Beklagten vereinbarten Netto-Untermiete zur Netto-Hauptmiete errechnet werden. Denn die Festlegung der Höhe der Untermiete ist Sache der Beklagte und betrifft allein dieses Untermietverhältnis, ohne dass sich daraus auf das Hauptmietverhältnis übertragbare Rückschlüsse für das Wertverhältnis Einliegerwohnung / Hauptwohnung ziehen ließen.

Die Kammer geht auch davon aus, dass die Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung für den gesamten Monat September 2013 aufgehoben war. Unerheblich ist der Einwand des Klägers, die nach dem 19.09.2013 nur noch erforderlichen Arbeiten (Wandanstrich und Bodenbelag) hätten einzig deshalb nicht durchgeführt werden können, weil die Beklagte „überzogene Anforderungen an die Dekorierung“ gestellt und die Arbeiten deshalb verzögert habe. Der Kläger hat bereits nicht substantiiert vorgetragen, was die Beklagte konkret für Anforderungen an die Dekorierung gestellt haben soll. Ohne Kenntnis dieser konkreten Wünsche vermag die Kammer aber nicht zu beurteilen, ob es sich bereits dem Vortrag des Klägers nach um „überzogene“ Anforderungen gehandelt hat. Insoweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, die Kammer solle hierzu den Zeugen T befragen, war dem nicht zu folgen. Denn der Kläger kann den ihm obliegenden Partei-Vortrag nicht durch Zeugenbeweis ersetzen.

Darüber hinaus war im September 2013 der von der Beklagten als Büroraum genutzte Kellerraum („Kellerbar“ gemäß Grundriss Bl. ###) aufgrund des Wassereintritts nicht nutzbar. Dies hat zu einer weiteren Minderung der Miete um vier Prozent geführt: Ausgehend von einem Gebrauchswert des unteren Geschosses des Hauses von 40 Prozent des Gebrauchswertes und einem Anteil beider Büros von je 10 Prozent an diesem Wert, entfallen auf die Nutzung des Büroraums der Beklagten lediglich 4 Prozent des Gesamtgebrauchswertes des Mietshauses. Dies entspricht einem monatlichen Minderungsbetrag von 62 Euro. Soweit die Beklagte behauptet hat, neben ihrem Büroraum sei auch der von der Zeugin G genutzte Wohnraum von dem Wassereinbruch betroffen und im gesamten Monat September nicht nutzbar gewesen, ist sie hierfür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Kammer nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Büroraum der Mutter im September 2013 ebenfalls (noch) einen Feuchtigkeitsschaden hatte. Der Zeuge T hat ausgesagt, nur im Bereich der Außenwand der sog. Kellerbar und dem daran angeschlossenen Vorratsraum, welche die Beklagte als Büro nutzte (vgl. Bl. ###), erhöhte Feuchtigkeitswerte gemessen zu haben. Die Räume auf der anderen Seite des Treppenhauses seien nicht befallen gewesen. Dies habe sein Kollege durch Messung am 03.09.2013 festgestellt. Bei erneuter Messung am 30.09.2013 hätten auch in diesen Räumlichkeiten keine erhöhten Werte mehr gemessen werden können. Er selbst habe auf Veranlassung der Beklagten Feuchtigkeitsmessungen in dem zweiten Büroraum (auf Bl. ### als „Gast“ bezeichnet) durchgeführt, aber dort keine besondere Feuchtigkeit feststellen können. Insbesondere habe er auch nicht feststellen können, dass der Teppich in diesem Raum „klatschnass“ gewesen sei. Auch die Zeugin G konnte die Behauptung der Beklagten, der Kellerraum „Gast“ sei den gesamten September über wegen Feuchtigkeit nicht nutzbar gewesen, nicht bestätigen. Die Zeugin hat zwar ausgesagt, dass auch dieser Kellerraum durch das Unwetter in Mitleidenschaft gezogen war. Allerdings hätten die Beklagte und sie diesen Raum binnen weniger Tage trocken gelegt. Dass die Zeugin zum Arbeiten in die Hauptwohnung ausgewichen sei, habe maßgeblich daran gelegen, dass ihr Computer in dem Büroraum „Gast“ zerstört worden und insbesondere die Kellertreppe glitschig gewesen sei.

Darüber hinaus erachtet die Kammer aufgrund des durch die Trocknungsgeräte verursachten Lärms und der Beschwernisse durch das tägliche Entleeren eine weitere Minderung der September-Miete von fünf Prozent für angemessen, aber auch ausreichend. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die letzten Trocknungsgeräte erst am 30.09.2013 entfernt worden sind. Dies hat der hierfür verantwortliche Zeuge T bei seiner Vernehmung bestätigt. Dass Bautrockner Lärm verursachen, bedarf keiner besonderen Erwähnung. Die Kammer geht nach den Aussagen des Zeugen T und der Zeugin G auch davon aus, dass der Lärm bis in die Hauptwohnung zu hören war. Zwar hat der Zeuge T bekundet, dass nach seinem Ermessen bei geschlossenen Türen die Geräusche nur minimal hörbar gewesen sein dürften. Indes beruht diese Aussage auf einer Einschätzung und nicht auf eigenem Erleben des Zeugen. Dass der Zeuge selbst die Geräuscheinwirkung der Geräte (bei geschlossenen Türen) in der Hauptwohnung geprüft oder sonst tatsächlich erlebt hätte, ergibt sich aus seiner Aussage nicht. Die Zeugin G hat hingegen bekundet, dass die Geräusche im ganzen Haus hörbar gewesen seien. Aufgrund der Tatsache, dass die Geräte jedenfalls aber nicht in der Hauptwohnung selbst standen und die Beklagte daher den Geräuscheinwirkungen dort nicht unmittelbar – sondern jedenfalls gedämmt durch Geschossdecken und ggf. Türen – ausgesetzt war, hält die Kammer eine Minderung von fünf Prozent für angemessen. Miteingeschlossen in diesen Minderungswert ist auch die Belästigung, die für die Beklagte daraus resultierte, dass sie die Trockner mehrfach täglich entleeren musste.

Soweit der Kläger meint, der Anteil für die Garagenmiete habe bei der Berechnung der Minderung außer Betracht zu bleiben, trifft dies nicht zu. Denn die Minderung berechnet sich grundsätzlich nach der einheitlichen Bruttomiete. Die einheitliche Vermieterleistung der Gebrauchsgewähr darf nicht in Teilleistungen zerlegt werden. Dies gilt auch, wenn bei einer vermieteten Wohnung nebst Garage nur ein Mangel an der Garage vorliegt. Auch in diesem Fall ist für die Mietminderung grundsätzlich  die Gesamtmiete zu berücksichtigen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 536 Rn 371). Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien – was hier nicht der Fall ist – getrennte Mietverträge geschlossen haben (Ehlert, in: BeckOK BGB, 36. Aufl. 2014, § 536 Rn. 87; Eisenschmid a.a.O.). Umgekehrt führt dann auch der Mangel an der Mietwohnung zu einer Minderung der Miete insgesamt, in der auch ein Anteil für die Garagenmiete berücksichtigt ist.

Insgesamt war die Bruttomiete im September 2013 daher um 37 Prozent auf 976,50 Euro gemindert. Diese geminderte Miete ist durch Zahlung der Beklagten in Höhe von 466,49 Euro erloschen (§ 362 BGB), sodass der Restmietanspruch nur noch510,09 Euro beträgt.

bb. Zu Recht hat das Amtsgericht einen weiteren Untergang des Mietzinses infolge Aufrechnung mit Forderungen aus den Rechnungen der Firmen R (310,00 Euro) und F (308,51 Euro)  abgelehnt, weil es bereits an einer Aufrechnungslage fehlt, § 387 BGB. Denn die Rechnungen sind nicht an die Beklagte, sondern an die Fa. P2 GmbH gerichtet. Es ist daher davon auszugehen ist, dass sich die Rechnungsforderungen ausschließlich gegen die Fa. P2 GmbH richten. Soweit die Beklagte geltend macht, sie habe die Rechnungsbeträge ausgeglichen, resultiert daraus noch kein aufrechenbarer Gegenanspruch gegenüber dem Kläger. Denn mit der Zahlung auf diese Rechnungen hat sie jeweils gegen die Fa. P2 GmbH gerichtete Forderungen ausgeglichen. Hieraus mag ihr ein Rückgriffsanspruch gegenüber der Fa. P2 GmbH erwachsen, nicht jedoch gegenüber dem Kläger. Ob der Fa. P2 GmbH ihrerseits Ansprüche gegenüber dem Kläger aufgrund der in Auftrag gegebenen Reparaturleistungen zustehen, kann dahinstehen, da die Fa. P2 GmbH nicht Partei des Rechtsstreits ist und die Beklagte nur mit eigenen Ansprüchen die Aufrechnung erklären kann.

cc. Der Kläger durfte die von der Beklagen gezahlten 466,49 Euro in Ermangelung einer anderweitigen ausdrücklichen Tilgungsbestimmung auch in voller Höhe auf die monatliche Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 190,00 Euro (gemindert: 119,70 Euro) anrechnen (vgl. Urt. der Kammer vom 16. Januar 2014 – 6 S 43/13 –, Rn. 36, juris), sodass der Klageforderung insoweit der Einwand der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) nicht entgegensteht.

c. Restmiete Oktober 2013

Der Kläger hat darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung von 979,20 Euro aus Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) bzw. Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) für Oktober 2013.

aa. Ob das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 30.09.2013 beendet worden ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls schuldet die Beklagte für den gesamten Monat Oktober 2013 eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Email der Beklagten vom 30.10.2013 (Anlage B11, Bl. ### d.A.) ergibt sich, dass sie die Wohnungsübergabe frühestens zum 01.11.2013 angeboten hat. Hieraus folgt, dass die Beklagte sich bis Ende Oktober 2013 im Besitz der Wohnung befand und aus diesem Grund entweder bis zu diesem Zeitpunkt Mietzahlung, jedenfalls aber Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) schuldete. Allerdings war die Miete bzw. Nutzungsentschädigung auch für Oktober 2013 wegen der fehlenden Gebrauchstauglichkeit der Einliegerwohnung in Höhe von 28 Prozent (434 Euro) gemindert. Die Lichtbilder Anlage B5, Bl.### ff. d.A., die den Zustand der Einliegerwohnung am 20.10.2013 zeigen, belegen, dass bis zu diesem Zeitpunkt eine Sanierung / Renovierung nicht stattgefunden hat. Auch insoweit ist unerheblich, ob im Einzelfall Miete oder aufgrund der ausgesprochenen Kündigung Nutzungsentschädigung geschuldet war. Denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB besteht nur im Umfang der geschuldeten Miete. War die Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Mietmangel behaftet, ist die Nutzungsentschädigung lediglich in Höhe der geminderten Miete zu zahlen (BGH NJW-RR 1990, 884 (885); OLG Düsseldorf, Urt. vom 28.06.1990 – 10 U 183/89 – nach juris; s.a. Ehlert, in: BeckOK BGB, 34. Aufl. 2012, § 546a Rn. 13 m.w.N.).

Da die letzten Bautrockner am 30.09.2013 entfernt worden sind, kommt eine weitergehende Minderung wegen des Lärms der Trockner nicht in Betracht. Ebenso wenig war die Miete / Nutzungsentschädigung wegen anhaltender Gebrauchsuntauglichkeit der Büroräume gemindert. Wie bereits unter b. ausgeführt, hatte das von der Zeugin G genutzte Büro („Gast“ gem. Bl. ### d.A.) bereits im September schon keinen Feuchtigkeitsschaden mehr und konnte genutzt werden. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme auch nicht ergeben, dass der von der Beklagten selbst genutzte Büroraum („Kellerbar“) über den 30.09.2013 hinaus noch feucht gewesen wäre oder einen Schimmelbefall gehabt hätte. Der Zeuge T hat ausgesagt, dass die Feuchtigkeitswerte bei erneuter Messung am 30.09.2013 bei 25 und 26 Digits lagen und damit weit unterhalb des Bereichs vom 35 Digits, ab dem Entfeuchtungsmaßnahmen erforderlich sind. Die Zeugin G hat zwar bekundet, dass die Außenwand in diesem Kellerraum „schimmelig“ war. Allerdings hat sie nicht bekundet, dass der Schimmel noch über 30.09.2013 hinaus vorgelegen hätte.

bb. Soweit allerdings in der geminderten Miete bzw. Nutzungsentschädigung anteilige Betriebskostenvorauszahlungen enthalten sind – diese sind grundsätzlich Teil der Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 546a BGB Rn. 57 m.w.N.) – sind diese wegen der mittlerweile eingetretenen Abrechnungsreife nicht mehr einforderbar, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Dem Vermieter steht nach ständiger Rechtsprechung nach erfolgter Abrechnung bzw. nach Eintritt der Abrechnungsreife für den jeweiligen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten kein Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 BGB Rn. 455 m.w.N.). Nach Eintritt der Abrechnungsreife wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich des sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zulasten des Mieters (Langenberg a.a.O.). Aus diesem Grund geht auch die Auffassung des Klägers fehl, die Vorauszahlungen seien gleichwohl noch geschuldet, weil er in der mit nachgelassenem Schriftsatz vom 13.10.2015 überreichten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 (Anl. K19, Bl. ### ff. d.A.) auf Basis der Soll-Vorauszahlungen abgerechnet habe. Vielmehr ist es so, dass er – hätte er auf Basis der tatsächlich geleisteten Zahlungen abgerechnet – nach Abrechnungsreife (nur noch) einen Anspruch auf den entsprechend höheren Saldo gemäß der Abrechnung gehabt hätte.

Soweit der Kläger in besagtem Schriftsatz seine Forderung in Höhe des Betriebskostenanteils für Oktober 2013 hilfsweise auf den Saldo aus der Betriebskosten-Abrechnung umstellt, führt auch dies nicht zum Erfolg: Zum einen ist diese Änderung der Klage nach Schluss der mündlichen Verhandlung unzulässig. Sachanträge sind spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung zu stellen, §§ 261 Abs. 2, 297 ZPO (Greger, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 296a Rn. 2a). Zwar ist dem Kläger in der mündlichen Verhandlung zu dem Hinweis der Kammer auf die mittlerweile eingetretene Abrechnungsreife eine Frist zur Stellungnahme gewährt worden. Dies impliziert aber lediglich, dass der Kläger zu den rechtlichen Hinweisen Stellung nehmen darf, nicht aber eine Klageänderung nachschieben kann, die er bereits in der Verhandlung hätte erklären können.

Die Klageänderung bzw. Auswechslung des Klagegrundes würde aber auch im Übrigen nicht zum Erfolg führen. Denn aus der vorgelegten Abrechnung steht dem Kläger kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagte zu. Denn die Abrechnung berücksichtigt nicht, dass die Miete in den Monaten Juni bis Oktober 2013 wegen des Wassereintritts gemindert gewesen ist. Die Minderung erfasst – darauf ist bereits hingewiesen worden – auch die in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteile. Daher sind von den erst nach Abrechnung feststehenden Gesamt-Nebenkosten die errechneten Minderungsquoten abzuziehen. Dies führt dazu, dass bei den vom Kläger für 10 Monate errechneten Gesamtnebenkosten i.H.v. 1.919,92 Euro folgende Abzüge zu machen sind:

       28 Prozent für den Nebenkostenanteil Oktober 2013 (0,28 x 191,992 Euro = 53,76 Euro.

       37 Prozent für den Nebenkostenanteil September 2013 (0,37 x 191,992 Euro = 71,04 Euro.

Es verbleiben anstelle der ungeminderten Gesamtnebenkosten allein schon bei Berücksichtigung der geminderten Mieten Oktober und September 2013 nur noch Gesamtnebenkosten von: 1.795,12 Euro. Diesem Betrag stehen laut Abrechnung Abschlagszahlungen i.H.v. 1.850,00 Euro gegenüber. Zwar sind diese Werte unrichtig, weil die Beklagte im Oktober keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat. Eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung in diesem Punkt ist dem Kläger aber nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr möglich (vgl. hierzu ausführlich Urteil der Kammer vom LG Bonn, Urteil vom 16. Januar 2014 – 6 S 43/13 –, Rn. 35, juris); der Kläger macht eine solche Korrektur aber noch nicht einmal geltend.

Nach alledem bleibt es dabei, dass der Anspruch des Klägers für Miete bzw. Nutzungsentschädigung für Oktober 2013 nur in Höhe des um 28 Prozent geminderten Netto-Anteils der Miete besteht, mithin i.H.v. 979,20 Euro (1.360,00 Euro x 0,72).

d.

Insgesamt hat der Kläger vor Aufrechnung einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.539,36 Euro.

2. Dieser Anspruch ist infolge der von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung in Höhe von 24,80 Euro erloschen, sodass die Klageforderung noch in Höhe von 1.514,56 Euro besteht, § 389 BGB.

a. Rückzahlung überzahlte Miete Juni 2013

Der Beklagten steht ein aufrechenbarer Anspruch gegen den Kläger auf Rückzahlung überzahlter Miete im Juni 2013 i.H.v. 24,80 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 i.V.m. § 536 BGB zu.

Die im Voraus für den gesamten Monat gezahlte Miete war durch den Wasserschaden im Büro der Beklagten für den Zeitraum 21.-30.06.2013 (10 Tage) um vier Prozent gemindert. Dies entspricht einem Minderungsbetrag von: 10 x 0,04 x 1.550,00 Euro / 30 =  20.67 Euro. Des Weiteren war die Miete im Zeitraum 21.-22.06.2013 für zwei Tage in Höhe weiterer vier Prozent gemindert. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass auch der von der Zeugin G genutzte Büroraum für zwei Tage aufgrund Wassereintritts nicht nutzbar war. Hieraus ergib sich ein weiterer Minderungsbetrag von 2 x 0,04 x 1.550,00 Euro / 30 = 4,13 Euro. Dass die Einliegerwohnung infolge des Wassereintritts ebenfalls unbenutzbar war, ist insoweit nicht zu berücksichtigen. Denn dies hat im konkreten Fall nicht zu einer Gebrauchseinschränkung im Monat Juni geführt. Die Klägerin hat nämlich die Untermiete für die Einliegerwohnung bis einschließlich 31.08.2013 in voller Höhe erhalten und war insoweit selbst keiner Mietminderung durch den Untermieter ausgesetzt. Die Beklagte hat dadurch, dass sie den vollen Untermietzins vereinnahmt hat, gerade keine Einschränkung in der Gebrauchstauglichkeit, welche für sie in der Möglichkeit der Untervermietung bestand, erlitten. § 814 BGB steht dem Teilrückforderungsanspruch nicht entgegen, da § 814 BGB nur auf die condictio indebiti, nicht aber auf die condictio ob causam finitam anwendbar ist. Im Übrigen konnte die Beklagte bei Leistung der vollen Junimiete am Anfang des Monats die (künftige) mangelbedingte Mietminderung ab dem 21.06.2013 nicht erkennen.

Die Kammer geht in Anlehnung an den Vortrag der Beklagen aus der Berufungsbegründungsschrift davon aus, dass hinsichtlich der Aufrechnungsreihenfolge von der Reihenfolge der Ansprüche in der Klageschrift auszugehen ist (S. 5 der Klageschrift, Bl. # d.A.), sodass infolge der Aufrechnung der Anspruch des Klägers aus Betriebskostenabrechnung 2011 i.H.v. 24,80 Euro untergeht und nur noch i.H.v. 25,27 Euro fortbesteht.

b. Soweit die Beklagte weitere Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt hat, führt dies nicht zu einem Untergang der Klageforderung, da ihr insoweit keine Ansprüche zustehen:

aa. Rückzahlung überzahlter Miete Juli 2013

Die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der hälftigen Juli-Miete in Höhe von 775,00 Euro geht ins Leere. Denn der Beklagten steht ein Rückzahlungsanspruch nicht zu. Abgesehen davon, dass aufgrund der weiteren Vereinnahmung der Untermiete aus der Einliegerwohnung eine Minderung nur im Umfang von neun Prozent gerechtfertigt wäre: vier Prozent wegen der Feuchtigkeit im Büro der Beklagten und fünf Prozent wegen der Lärmbeeinträchtigung durch die Bautrockner (s.o.), ein Rückzahlungsanspruch also allenfalls in Höhe von 139,50 Euro bestehen könnte, ist dieser bereits dem Grunde nach wegen § 814 BGB ausgeschlossen. Denn die Miete war infolge des Wassereinbruchs bereits ab dem 21.06.2013 nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die vorbehaltlose Zahlung der vollen Juli-Miete in Kenntnis der Mangelhaftigkeit führt zum Ausschluss der Rückforderung nach § 814 BGB. Insoweit die Beklagte für die Voraussetzungen eines Rückforderungsausschlusses auf das Urteil des BGH vom 16.07.2003 (VIII ZR 274/02) verweist, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Zwar hat der Bundesgerichtshof hierin ausgeführt, dass der Mieter überzahlte Miete nicht zurückfordern kann, wenn er in Kenntnis des Rechts zur Mietminderung „dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt“ weiterzahlt (BGH Urt. vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/02 – Tz. 21 nach juris). Indes kann dem Wortlaut von § 814 BGB nicht entnommen werden, dass der Rückforderungsausschluss nur dann greift, wenn der Mieter in Kenntnis der Nichtschuld die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe zahlt. Es ist auch fraglich, ob der Bundesgerichtshof eine derartige einschränkende Auslegung von § 814 BGB in seinem Urteil überhaupt beabsichtigt hat. Denn maßgeblich ging es in der zitierten Entscheidung nicht um die Frage, ob der Mieter überzahlte Miete zurückfordern kann, sondern – im Rahmen einer Klage der Vermieterin auf Zahlung rückständiger Mieten – darum, ob der Mieter sein Recht zur künftigen geminderten Mietzahlung verliert, wenn er in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum hinweg ungekürzt zahlt. Nach Auffassung der Kammer rekurriert der Bundesgerichtshof an maßgeblicher Stelle dieser Entscheidung mit der Formulierung „über einen längeren Zeitraum hinweg“ lediglich auf eine der Voraussetzungen, unter welchen nach altem Recht der Mieter in entsprechender Anwendung von § 839 a.F. sein Recht zur Minderung verlor. Insoweit hatte der BGH in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt (BGH a.a.O. Tz. 11 m.w.N.). Es ist nicht ersichtlich, dass der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung, welche das Rückforderungsrecht des Mieters nach § 812 BGB überhaupt nicht zum Gegenstand hatte, die Voraussetzungen eines Rückforderungsschlusses nach § 814 BGB einschränkend regeln wollte. Daher geht die Kammer – angelehnt an den Wortlaut von § 814 BGB – davon aus, dass überzahlte Miete bereits dann nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Mieter in Kenntnis eines Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe zahlt, mag dies auch nur in einem Monat der Fall gewesen sein.

bb. Rückzahlungsanspruch Miete August 2013

Auch die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung teilweiser überzahlter Mieten für den Monat August 2013 führt nicht zum weiteren Untergang des Anspruchs des Klägers. Denn der Beklagten steht ein aufrechenbarer Anspruch nicht zu. Für August 2013 hat sie die Miete bereits nur im Umfang von 70 Prozent gezahlt und 30 Prozent Minderungsbetrag einbehalten (465,00 Euro). Darüber hinaus kommt eine Mietminderung nicht in Betracht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Untermiete für die von dem Wasserschaden hauptsächlich betroffene Einliegerwohnung für August 2013 in voller Höhe erhalten hat. Die auf die Einliegerwohnung entfallende Gebrauchseinschränkung, die das Gericht mit 28 Prozent der Gesamtwarmmiete ansetzt (s.o. unter 1. b.), ist daher nicht zu berücksichtigen. Die nach Beklagtenvortrag zwei Kellerräume betreffende Gebrauchsbeeinträchtigung geht über einen Minderungsbetrag von 30 Prozent nicht hinaus.

cc. Aufrechnung Überzahlung Miete September 2013

Soweit die Beklagte mit einem Anspruch auf Rückzahlung von 310,00 Euro wegen einer vermeintlichen Überzahlung der September (2013) – Miete aufrechnen möchte, geht auch diese Aufrechnung ins Leere. Denn sie ist nach den Ausführungen unter 1.b. mit der September-Miete in Höhe von 510,09 Euro rückständig, sodass eine Überzahlung der Miete nicht vorliegt. Insoweit wird auf die Ausführungen unter 1. b. Bezug genommen.

dd.

Soweit die Beklagte noch in erster Instanz weitere Gegenansprüche zur Hilfsaufrechnung gestellt hat, hat das Amtsgericht diese zutreffend zurückgewiesen. Die mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 27.11.2014 erklärte Hilfsaufrechnung erfolgte nach Schluss der mündlichen Verhandlung und durfte daher nicht mehr berücksichtigt werden. Der Vortrag kann auch in der Berufungsinstanz keine Berücksichtigung mehr finden, §§ 531, 533 ZPO. Hinsichtlich der behaupteten Einigung auf Rückzahlung von zwei Monatsmieten ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden und wird auch von der Berufung nicht angegriffen. Die Kammer geht daher davon aus, dass die Beklagte diese Aufrechnung nicht weiter aufrecht erhalten hat.

3. Nebenforderungen

a. Das amtsgerichtliche Urteil war auch im Ausspruch über die Nebenforderungen abzuändern.

aa. Hinsichtlich des nach Aufrechnung noch verbleibenden Anspruchs aus Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 25,27 Euro besteht ein Anspruch auf Verzugszinsen gem. §§ 288, 286 BGB ab dem 12.10.2013. Verzug ist erst durch Ablauf der mit anwaltlichem Schreiben vom 24.09.2013 gesetzten Zahlungsfrist eingetreten. Infolge der im Prozess erklärten Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch betreffend der überzahlten Juni-Miete ist der Verzug hinsichtlich des weitergehenden Anspruchs mit Wirkung ex tunc erloschen, § 389 BGB.

bb. Hinsichtlich des restlichen Mietanspruchs für September 2013 in Höhe von 510,09 Euro schuldet die Beklagte Verzugszinsen ab dem 05.09.2013 gem. §§ 288, 286 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

cc. Für den rückständigen Anspruch auf Zahlung einer Miete oder Nutzungsentschädigung schuldet die Beklagte auf den Netto-Betrag Verzugszinsen ab dem 05.10.2013. Hinsichtlich der nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr einforderbaren geminderten Betriebskosten-Anteile i.H.v. 136,80 Euro hat die Beklagte ebenfalls Verzugszinsen zu zahlen bis zum Eintritt der Abrechnungsreife am 31.12.2014. Dem steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Klägers auf Leistung dieser Vorauszahlung mit Eintritt der Abrechnungsreife untergegangen ist. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten (BGH NJW 2013, 41 (43 f.); s.a.  Ehlert, in: BeckOK BGB, 36. Aufl. 2014, § 556 Rn. 65 m.w.N. ).

dd. Vorgerichtliche Anwaltskosten schuldet die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verzuges (§§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB) nur in Höhe von 147,56 Euro. Denn im Zeitpunkt der vorgerichtlichen Beauftragung der jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers mit dem Schreiben vom  24.09.2013 befand sich die Beklagte allein mit der dort angemahnten September-Miete 2013 in Höhe von 510,09 Euro in Verzug. Verzug mit dem dort ebenfalls angemahnten Betriebskostensaldo (Abrechnung 2011) lag nicht vor. Der Kläger hat nicht vorgetragen, den rückständigen Betrag zuvor angemahnt zu haben. Daher sind vorgerichtliche Anwaltskosten nur aus einem Streitwert bis 1.000,00 Euro als verzugsbedingter Schaden zu ersetzen. Dem entspricht eine Gebührenforderung von (80,00 Euro x 1,3 + 20 Euro) x 1,19 = 147,56 Euro.

Zinsen auf diesen Ersatzanspruch schuldet die Beklagte gem. §§ 291, 288 BGB erst ab Rechtshängigkeit. Das anwaltliche Schreiben vom 24.09.2013 stellt insoweit selbst keine verzugsbegründende Mahnung dar, sondern stellt die Forderung lediglich fällig.

Die Kammer hat im eingangs erwähnten Umfang die Revision zugelassen, weil die Abrechnung von Grundsteuer und Straßenreinigungsgebühren in fast allen Betriebskostenabrechnungen vorgenommen wird; die Frage ist deshalb von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97, 344 ZPO. Insoweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 06.07.2015 die Berufung teilweise zurückgenommen hat, hat sie die hierauf entfallenden Kosten gem. § 516 Abs. 3 S. 1 ZPO zu tragen; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

I. Instanz: 7.547,95 Euro (Klageforderung i.H.v. 2.794,62 Euro + Hilfsaufrechnung i.H.v. 4.753,33 Euro, § 45 Abs. 3 GKG)

II. Instanz: 4.447,95 Euro (Klageforderung i.H.v. 2794,62 Euro + Hilfsaufrechnung i.H.v. 1.653,33 Euro, § 45 Abs. 3 GKG).