Landgericht Aachen Urteil, 09. Mai 2014 - 8 O 18/13

Tenor

Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu je ½.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:

Die Kläger nehmen den Beklagten aus Notarhaftung anlässlich der Beauftragung im Rahmen eines Grundstückskaufs in Anspruch.

Die Kläger erwarben mit Kaufvertrag vom 03.03.2010 das circa  3.100 m² große Grundstück S C # in ## B (Flurstücke ###1, ###2, ###3 verzeichnet im Grundbuch von B, Bl.#3), zu einem Preis von 900.000,- €. Dieser Kaufvertrag wurde von dem Beklagten notariell beurkundet.

Für das vorbezeichnete Grundstück sind in Abteilung II des Grundbuches Grunddienstbarkeiten eingetragen, die Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen zugunsten von Nachbargrundstücken beinhalten. In Abteilung II des Grundbuchs wird hinsichtlich der Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen unter anderem auf eine Bewilligung vom 21.10.1958 Bezug genommen. In dieser Urkunde, überschrieben mit „Bebauungs- und Nutzungsvorschriften“, findet sich  unter anderem folgende Regelung: „Die im Durchführungsplan angegebenen Baulinien sind einzuhalten“.

Die Kläger beabsichtigten das Kaufgrundstück zu teilen, eine Teilfläche selbst zu bebauen und die andere Teilfläche als weiteres Baugrundstück weiterzuverkaufen. Dies teilten sie dem Beklagten vor der Beurkundung mit.

Im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung beauftragten die Kläger den Beklagten damit, die entsprechende Grundakte des Blattes #3 des Grundbuchs einzusehen und den Klägern die dort aufgeführten Eintragungsbewilligungen, die den im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeiten zugrunde liegen, nebst Durchführungsplan vollständig zu übersenden. Eine inhaltliche Prüfung der Vereinbarkeit der grundbuchrechtlichen Baubeschränkungen mit dem geplanten Bau der Kläger war nicht Gegenstand der Beauftragung.

Der Bürovorsteher des Beklagten übersandte               daraufhin am 17.01.2010 Unterlagen per E-Mail an die Kläger.  Der für das streitgegenständliche Grundstück maßgebliche Durchführungsplan, der die Baulinien für dieses Grundstück ausweist und in den Grundakten als Anlage zu der Urkunde vom 21.10.1958  enthalten ist, wurde seitens des Sekretariats des Beklagten jedoch nicht kopiert und nicht an die Kläger übersandt. Vielmehr wurde der Durchführungsplan für das benachbarte Grundstück, S C ####, kopiert und den Klägern zur Verfügung gestellt.

Die Kläger bemerkten, dass der übersandte Durchführungsplan das kaufgegenständliche Grundstück nur zur Hälfte zeigt und erkundigten sich daher vor Unterzeichnung des Kaufvertrages bei dem Beklagten, ob die ausgehändigten Dokumente tatsächlich vollständig und richtig seien. Dies wurde seitens des Bürovorstehers des Beklagten mindestens einmal telefonisch bestätigt. Die Kläger gingen daher zunächst davon aus, dass das Grundstück frei von Baulinien und daher beliebig teilbar sei.

Der Beklagte empfahl den Klägern, durch Dritte prüfen zu lassen, ob tatsächlich  nach einer Teilung des Grundstücks eine Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern möglich sei. Die Kläger beauftragten daraufhin die Ber Anwaltskanzlei E T G mit einer rechtlichen Überprüfung der Grunddienstbarkeiten, wobei der genaue Auftragsumfang zwischen den Parteien streitig ist.

Nach Kaufvertragsschluss unterteilten die Kläger sodann das Flurstück ###1 in etwa zwei gleichgroße Parzellen, um auf einer dieser Parzellen ihr Einfamilienhaus zu errichten. Anlässlich des geplanten Verkaufs der anderen Parzelle im Januar 2011 erfuhren die Kläger von den bestehenden Baulinien des Grundstücks. Hinsichtlich des am 16.02.2011 notariell geschlossenen Kaufvertrags über die zweite Parzelle erklärten die Käufer im Mai 2011 die Anfechtung und den Rücktritt.  Im Jahre 2012 holten die Kläger ein Wertgutachten des Dipl.-Ing. C zu dem erworbenen Grundstück ein.

Die Kläger behaupten, dass Mandat der Rechtsanwälte E T G habe sich auf die Prüfung des Fortbestehens der Vorgaben der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften beschränkt. Bei Einhaltung der Baulinien sei eine Bebauung des streitgegenständlichen Grundstücks mit zwei Einfamilienhäusern nicht möglich. Bei Kenntnis dieses Umstandes hätten die Kläger das Grundstück nicht erworben. Die Kläger behaupten weiter, dass das Grundstück aufgrund der Existenz der Baulinien und der damit verbundenen eingeschränkten Bebaubarkeit zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses einen Verkehrswert von nur 650.000,- € gehabt habe, da das Grundstück nur mit einem Einfamilienhaus bebaut werden könne. Bei Zulässigkeit der Bebaubarkeit mit zwei Einfamilienhäusern hätte das Grundstück hingegen einen Verkehrswert von 1.140.000,- € gehabt. Es seien mittlerweile Rechtsanwaltskosten in Höhe von 18.000,- € angefallen.

Die Kläger beantragen,

1.)    den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 40.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2.)    den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 20.494,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

3.)    festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Schäden zu ersetzen, die den Klägern zukünftig dadurch entstehen werden, dass der Beklagte seine Pflicht zur Prüfung der Richtigkeit und Vollständigkeit der an die Kläger im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages vom 03.03.2010 über das Grundstück S C # in ## B, Flurstücke ###1, ###2, ###3 (verzeichnet im Grundbuch von B Blatt #3), übermittelten Unterlagen aus der Grundakte dieses Grundstücks, verletzt hat.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, die von den Klägern beauftragten Rechtsanwälte seien mit der Auslegung der Formulierung der Bewilligung vom 21.10.1958 und Prüfung der Baubeschränkungen beauftragt worden. Es sei den Klägern durchaus möglich gewesen, das Grundstück zu dem ursprünglichen Preis von 900.000,- € weiterzuverkaufen. Der Beklagte ist der Ansicht, es fehle bereits an einer Pflichtverletzung. Jedenfalls sei eine Haftung nach § 19 Abs. 1 S.2 BNotO wegen des Grundsatzes der Subsidiarität im Hinblick darauf ausgeschlossen, dass die beauftragten Rechtsanwälte E T G die Vollständigkeit der Unterlagen hätten überprüfen und in der Folge hätten feststellen müssen, dass den Unterlagen der falsche Durchführungsplan beigefügt war. Im Übrigen fehle es auch an einem Kausalzusammenhang zwischen der  Pflichtverletzung des Beklagten und dem geltend gemachten Schaden.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10.01.2014 (Bl. 200 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen T. Hinsichtlich des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2014 (Bl. 242 ff. d.A.) Bezug  genommen.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die teilweise zulässige Klage ist derzeit unbegründet.

I.

Die Klage ist hinsichtlich der Klageanträge zu 1) und 2) zulässig. Insbesondere ist auch der mit dem Klageantrag zu 1) im Rahmen der Teilklage geltend gemachte Betrag in Höhe von 40.000 € hinreichend bestimmt, da hiermit ein Teil eines einheitlichen Gesamtschadens aufgrund einer konkreten Pflichtverletzung des Beklagten  eingeklagt wird und es insoweit keiner weiteren Angaben seitens der Kläger bedarf (Vgl. BGH Urt. v.  19.04.2012, Az. III ZR 224/10 =NZG 2012, 711, 712).

Hinsichtlich des Klageantrags zu 3) ist sie jedoch bereits unzulässig.

Für den geltend gemachten Feststellungantrag fehlt es an einem rechtlichen Interesse an der Feststellung, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche künftig entstehenden Schäden aus der in dem Feststellungsantrag bezeichneten Pflichtverletzung zu ersetzen.

Bei reinen Vermögensschäden hängt bereits die Zulässigkeit einer Feststellungsklage von der Wahrscheinlichkeit eines auf die Verletzungshandlung zurückzuführenden Schadenseintritts ab (BGH Urt. v. 24.01.2006; Az. XI ZR 384/03 = NJW 2006, 830, 832).

An einer Wahrscheinlichkeit des Eintritts künftiger materieller Schäden fehlt es auf Grundlage des Vortrags der Kläger. Die Kläger tragen diesbezüglich vor, es sei hinreichend wahrscheinlich, dass ihnen ein noch nicht bezifferbarer Schaden daraus entstehen werde, dass die Käufer der Parzelle #4 den Rücktritt des am 16.02.2011 geschlossenen Kaufvertrags erklärt haben, sowie aus dem Umstand, dass weitere Nachbarn auf die Einhaltung der Baulinien bestehen werden. Hierbei verkennen die Kläger jedoch, dass auch im Falle einer grundsätzlichen Ersatzpflicht des Beklagten dieser die vorgenannten Kosten nicht zu tragen hätte. Die möglichen Kosten aufgrund eines seitens der Käufer der Parzelle #4 erklärten Rücktritts stellen keine dem Beklagten zurechenbare Schadenspositionen dar. Die Kläger haben selbst vorgetragen, seit Januar 2011 Kenntnis von den Baulinien des streitgegenständlichen Grundstücks zu haben. Der Kaufvertrag über den Grundstücksteil wurde jedoch erst am 16.02.2011 (Anlage K 7), mithin nach Kenntnis der Kläger von der Existenz der Baulinien, geschlossen.  Insoweit wäre diese Schadensposition nicht einer Verletzungshandlung des Beklagten zurechenbar. Gleiches gilt für die  Kosten durch Ergreifung etwaiger rechtlicher Schritte der Nachbarn zwecks Einhaltung der Baulinien durch die Kläger. Eine Rechtsverfolgung der Nachbarn setzt hierbei voraus, dass die Kläger ohne Einhaltung der Baulinien ein zweites Gebäude auf ihrem Grundstück errichten. In diesem Fall hätten sie jedoch selbst die Ursache für die Entstehung weiterer Kosten durch eine Rechtsverfolgung der Nachbarn gesetzt.

II.

Die Klage ist insgesamt derzeit unbegründet.

1.

Den Klägern steht gegen den Beklagten derzeit kein Anspruch auf Zahlung in Höhe  von 40.000 € gemäß § 19 Abs.1 S.1 BNotO zu.

Der Anspruch scheitert jedoch, entgegen der Auffassung des Beklagten, nicht schon an dem Fehlen einer Amtspflichtverletzung im Sinne der Vorschrift.

Der Beklagte hat vorliegend die Pflicht verletzt,  den Klägern die vollständigen  und richtigen Unterlagen aus der Grundbuchakte zu dem streitgegenständlichen Grundstück  zu übersenden.

Zwar gehört es nicht zu den grundsätzlichen Pflichten des Notars, neben dem Grundbuch auch die Grundakten einzusehen (vgl. Ganter in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Notarhaftung, 2. Aufl. 2009, Rdnr. 896). Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn besondere Umstände vorliegen, aus denen sich eine Pflicht des Notars zur Einsichtnahme in die Grundakte ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 04.12.2008, Az.: III ZR 51/08, zitiert nach juris). Eine solche Pflicht ergibt sich vorliegend bereits aus dem Umstand, dass der Beklagte von den Klägern damit beauftragt worden ist, Einsicht in die Grundakte zu nehmen und die dort aufgeführten Eintragungsbewilligungen nebst Durchführungsplan zu kopieren und den Klägern zur Verfügung zu stellen. Unabhängig von der unstreitig nicht geschuldeten inhaltlichen Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen, resultiert aus der konkreten Beauftragung die Pflicht des Beklagten, die von ihm zu besorgenden Unterlagen den Klägern vollständig und korrekt vorzulegen. Die Kläger haben darüber hinaus mindestens einmal telefonisch gezielt nachgefragt, ob die übersandten Unterlagen vollständig seien und damit erneut ihr Interesse an dem Inhalt der Grundakte zum Ausdruck gebracht. Soweit der Beklagte behauptet, es sei lediglich angefragt worden, ob die Unterlagen vollständig kopiert worden seien, ergibt sich hieraus nichts anderes, da auch eine solche Nachfrage bei verständiger Würdigung ebenfalls nur als Frage hinsichtlich der Vollständigkeit der Unterlagen verstanden werden kann.

Die Pflicht zur Übersendung der vollständigen Unterlagen ist seitens des Beklagten, der sich das Handeln seines Bürovorstehers gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss, durch außer Acht lassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt fahrlässig verletzt worden, da die in der Grundakte befindliche zeichnerische Darstellung der Baulinien für das Grundstück S C # versehentlich gerade nicht kopiert und nicht übersandt worden ist.

Jedoch scheitert ein Anspruch der Kläger gegen den Beklagten derzeit aufgrund der Subsidiarität der Haftung des Beklagten gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO.

Nach dieser Vorschrift kann der Notar für den vorliegend unzweifelhaft gegebenen Fall, dass ihm hinsichtlich der Amtspflichtverletzung nur Fahrlässigkeit zur Last fällt,  nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.

Bei der Inanspruchnahme des Notars hat der Geschädigte darzulegen und zu beweisen, dass eine anderweitige Ersatzmöglichkeit fehlt. Ist nicht auszuschließen, dass sich aus demselben Tatsachenkreis, aus dem die Schadenshaftung des Notars entstanden ist, eine zumutbare anderweitige Ersatzmöglichkeit mit begründeter Erfolgsaussicht ergibt, ist die Klage gegen den Notar als zurzeit unbegründet abzuweisen (vgl. Wöstmann in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Notarhaftung, 2. Aufl., 2009, Rdnr. 2225 m.w.N.).

Diese Voraussetzung ist vorliegend gegeben. Es kommt eine anderweitige Ersatzmöglichkeit der Kläger in Gestalt eines Ersatzanspruchs gegen die Rechtsanwälte E T G aus Anwaltshaftung ernsthaft in Betracht.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme hat die Kammer die Überzeugung gewonnen, dass  eine Verletzung der Pflichten aus dem anwaltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag durch die Rechtsanwälte E T G in Betracht kommt, die zu einem möglichen Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß §§ 280 I, 675, 611 BGB führt.

Nach der Beweisaufnahme geht die Kammer aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen T zwar davon aus, dass der Umfang des durch die Kläger an die Rechtsanwälte E T G erteilten anwaltlichen Mandats auf die Prüfung der Geltung der Vorgaben der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften im Hinblick auf das streitgegenständliche Grundstück beschränkt war. Hierzu hat der Zeuge T detailliert, in sich widerspruchsfrei und nachvollziehbar geschildert, dass es dem Kläger insgesamt um die Klärung der Frage gegangen sei, ob er seine Vorstellungen zur Nutzung des Grundstücks, die darin bestand, das Grundstück zu teilen und mit zwei Häusern im Bauhausstil und  mit Flachdach zu bebauen, verwirklichen könne. Weiterhin hat der Zeuge bekundet, dass er hierzu von dem Kläger um Prüfung der Frage gebeten worden sei, ob die  Bebauungs- und Nutzungsvorschriften für das Grundstück noch gelten oder ob sich hieran durch Zeitablauf oder aufgrund des Umstands, dass auch andere Nachbarn sich nicht an die Vorschriften gehalten hätten, etwas geändert haben könne. Diese Angaben decken sich insoweit auch mit der vorgelegten E-Mail-Korrespondenz zwischen dem Kläger und dem Zeugen T vom 18.02., 19.02. und 22.02.2010 (Anlagen K 15, K 30 [Bl. 151 d.A.] sowie Bl. 249 d.A.).

Trotz des beschränkten Auftragsumfangs kommt jedoch aus Sicht der Kammer eine Pflichtverletzung der Rechtsanwälte E T G im Hinblick auf die unterlassene Prüfung der Vollständigkeit der Unterlagen ernsthaft in Betracht.

Diesbezüglich liegt schon unabhängig von der Frage, ob sich der Zeuge T konkret mit den aus der Grundakte ersichtlichen Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen sowie dem fehlerhaft beigefügten Durchführungsplan beschäftigt hat, die Annahme nicht fern, dass in jedem Fall eine Pflicht zur Überprüfung der Vollständigkeit und Relevanz der Unterlagen bestand. Es gehört zu den Pflichten des Rechtsanwalts, zunächst den maßgeblichen Sachverhalt festzustellen, da nur so eine zuverlässige Grundlage für das weitere Vorgehen besteht (vgl. Vill in: Zugehör/G.Fischer/Vill/D.Fischer/Rinkler/Chab, Handbuch der Anwaltshaftung, 3. Aufl., 2011, Rdnr. 563). Da eine Überprüfung der Fortgeltung der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften jedoch als ersten Schritt zwangsläufig die Prüfung voraussetzt, welche Beschränkungen in welchem Umfang bestehen, könnte sich bereits hieraus die Pflicht zur Überprüfung der vorgelegten Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit ergeben.

Im Ergebnis kann die Frage, ob schon auf Grundlage des erteilten Auftrags eine  Pflichtverletzung im Hinblick auf eine mangelhafte Überprüfung der vorgelegten Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit vorliegt,  jedoch offen bleiben, da sich aus den glaubhaften Bekundungen des Zeugen selbst ergibt, dass sich dieser auch konkret mit den in dem Grundbuchauszug befindlichen Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen sowie dem zu den Unterlagen gehörenden Durchführungsplan befasst hat.

Zu der konkreten Durchführung der von ihm nach Maßgabe des Auftrags vorgenommenen Prüfung hat der Zeuge T geschildert, neben einer Ortsbesichtigung auch geprüft zu haben, inwiefern die eingetragene Grunddienstbarkeit den Nachbarn das Recht gebe, den Bau zu verhindern. Zur Frage der Wirksamkeit der Baubeschränkungen habe er sich auch mit den Texten und der zeichnerischen Darstellung der Anlage K 15, S.11 befasst. Er habe geprüft, ob auf dem Plan andere Häuser mit Flachdach eingezeichnet waren und ob sich aus dem Plan noch weitere, über den textlichen Teil hinausgehende Vorgaben ergeben und habe den Plan letztlich als irrelevant eingestuft.

Jedenfalls aufgrund dieser konkreten Befassung mit den ihm  vorgelegten Unterlagen zu den in Rede stehenden Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen nebst dem fehlerhaft beigefügten Durchführungsplan bestand eine Pflicht des Zeugen T, sich von der Vollständigkeit der Unterlagen zu überzeugen und sorgfältig zu überprüfen, ob es sich hierbei um die für die Prüfung der Fortgeltung der Baubeschränkungen maßgeblichen Unterlagen handelt (zur Pflicht des Rechtsanwalts hinsichtlich der sorgfältigen Auswertung wesentlicher Unterlagen siehe BGH, Urt. v. 28.09.1982, Az. VI ZR 221/80, zitiert nach juris; OLG Frankfurt, Urt. v. 17.11.2011, Az. 11 U 48/11, zitiert nach juris).

Bei einer sorgfältigen Sichtung und Prüfung der ihm seitens des Klägers zur Verfügung gestellten Unterlagen nebst dem Durchführungsplan, hätte dem Zeugen auffallen müssen, dass es sich bei dem beigefügten Durchführungsplan nicht um den für das streitgegenständliche Grundstück maßgeblichen Durchführungsplan handeln konnte. Dies ergab sich bereits aus der offensichtlichen Divergenz zwischen dem Datum der Bebauungs- und Nutzungsvorschriften vom 21.10.1958 (Anlage K 4), welche auf die „im Durchführungsplan angegebenen Baulinien“ und auch im Übrigen  mehrfach auf den Durchführungsplan verweisen, und dem angefügten Durchführungsplan, der auf den 27.01.1962 datiert. Da der Zeuge nach eigenen Angaben den Plan daraufhin überprüfte, ob sich hieraus  über den textlichen Teil der Bebauungs- und Nutzungsbeschränkungen hinaus weitere Vorgaben ergeben, war ihm die potentielle Wichtigkeit dieses Dokuments bewusst. Hierdurch zu einer sorgfältigen Prüfung veranlasst,  hätte  ihm die Unstimmigkeit hinsichtlich der Daten auffallen und ihn zu weiteren diesbezüglichen Nachfragen und Hinweisen an seinen Mandanten  veranlassen müssen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass der Zeuge T die Pläne seines Mandanten zur Teilung des Grundstücks und dem Bau zweier Häuser kannte und ihm somit die Relevanz von in dem Durchführungsplan enthaltenen Baulinien für die Kaufentscheidung bewusst sein musste.

Aufgrund dieser in Betracht kommenden anderweitigen Ersatzmöglichkeit konnte die zwischen den Parteien streitige Frage, ob möglicherweise eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Hinblick auf den seitens der Kläger beauftragten Architekten T1 vorliegen könnte, offen bleiben.

2.

Mangels Bestehen einer Hauptforderung steht den Klägern auch kein Zinsanspruch gemäß §§ 288, 291 BGB zu.

3.

Aus den dargelegten Gründen steht den Klägern auch keinen Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 20.494,12 € gemäß § 19 Abs.1 BNotO und ebenfalls kein diesbezüglicher Zinsanspruch aus §§ 288, 291 BGB zu.

III.

Die nicht nachgelassenen Schriftsätze beider Parteien machen eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht erforderlich.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 100 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

Streitwert: 50.000 €

       Klageantrag zu 1): 40.000 €

       Klageantrag zu 3): 10.000 €