Bundesgerichtshof Urteil, 02. März 2011 - VIII ZR 163/10
Lawyers
Referenzen - Veröffentlichungen
Referenzen - Gesetze
Referenzen - UrteileGericht
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Mieterin einer preisgebundenen Wohnung der Beklagten in B. .
- 2
- In § 2 Abs. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 3. Mai 2007 heißt es: "Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungssausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."
- 3
- Mit Schreiben vom 12. März 2009 erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG um 9,73 € monatlich mit Wirkung zum 1. April 2009. Mit Schreiben vom 24. April 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. Juli 2009. Die Beklagte bestätigte den Eingang des Kündigungsschreibens im Mai 2009 und wies darauf hin, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrags zum 31. Oktober 2011 ende.
- 4
- Die Klägerin begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis durch ihre Kündigung zum 31. Juli 2009 beendet wurde. Sie ist der Auffassung, dass § 2 Abs. 1 des vorformulierten Mietvertrags sie unangemessen benachteilige, da die Regelung gegen § 11 Abs. 3 WoBindG verstoße, wonach das Kündigungsrecht wegen einer Mieterhöhung nicht ausgeschlossen werden dürfe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
- 6
- Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden , da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.).
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 8
- Die vorformulierte Klausel in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von vier Jahren, wie er hier vereinbart worden sei, nicht zu beanstanden. Die der Klägerin nach einem Mieterhöhungsverlangen im preisgebundenen Wohnraum zur Verfügung stehende Kündigungsmöglichkeit gemäß § 11 WoBindG werde von dem in der Klausel geregelten Kündigungsverzicht nicht berührt, da dieser nur eine ordentliche Kündigung erfasse, nicht jedoch außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten, wie sie das dem § 561 BGB vergleichbare Sonderkündigungsrecht des § 11 WoBindG darstelle. Auf die Unanwendbarkeit der Verzichtsklausel auf außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten werde in § 2 Abs. 1 Satz 4 des Mietvertrags auch hingewiesen, ohne dass dies einen eigenständigen Regelungsgehalt hätte; denn diese Ausnahme ergebe sich bereits aus § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Da die Klägerin nicht - wie es § 11 Abs. 1 WoBindG bestimme - spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden solle (hier: 3. April 2009), sondern erst am 24. April 2009 außerordentlich gekündigt habe, sei die Kündigung verspätet und damit unwirksam.
II.
- 9
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 BGB wirksam ordentlich zum 31. Juli 2009 gekündigt, so dass dem Feststellungsantrag zu entsprechen ist. Der Wirksamkeit der Kündigung steht § 2 Abs. 1 des Mietvertrags nicht entgegen, da diese Vertragsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.
- 10
- Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie es die Revision annimmt - die Regelung in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags intransparent und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, da für den juristischen Laien nicht erkennbar sei, dass die im Bereich des preisgebundenen Wohnraums bestehende Kündigungsmöglichkeit nach § 11 Abs. 1 WoBindG nicht von dem Kündigungsverzicht erfasst werde. Denn die das ordentliche Kündigungsrecht der Klägerin ausschließende Klausel ist als formularvertragliche Vereinbarung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Klägerin an den Mietvertrag einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und die Klägerin dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.
- 11
- Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam ist, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden wird (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, WuM 2011, 35 Rn. 15). Danach ist die streitgegenständliche Klausel schon deshalb unwirk- sam, weil sie den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängert, indem sie bestimmt, dass "die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig erklärt werden kann.
III.
- 12
- Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 24. April 2009 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Juli 2009 beendet hat, ist dies antragsgemäß festzustellen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger
AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 14.10.2009 - 100 C 268/09 -
LG Berlin, Entscheidung vom 11.05.2010 - 65 S 482/09 -
Rechtsanwalt
moreResultsText
Annotations
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.
(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
(1) Der Mieter ist im Falle einer Erklärung des Vermieters nach § 10 berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.
(2) Kündigt der Mieter nach Absatz 1, so tritt die Mieterhöhung nach § 10 nicht ein.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter ist im Falle einer Erklärung des Vermieters nach § 10 berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.
(2) Kündigt der Mieter nach Absatz 1, so tritt die Mieterhöhung nach § 10 nicht ein.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Mieter ist im Falle einer Erklärung des Vermieters nach § 10 berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.
(2) Kündigt der Mieter nach Absatz 1, so tritt die Mieterhöhung nach § 10 nicht ein.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Der Mieter ist im Falle einer Erklärung des Vermieters nach § 10 berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.
(2) Kündigt der Mieter nach Absatz 1, so tritt die Mieterhöhung nach § 10 nicht ein.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.