Bundesgerichtshof Urteil, 14. Apr. 2010 - VIII ZR 120/09
published on 14/04/2010 00:00
Bundesgerichtshof Urteil, 14. Apr. 2010 - VIII ZR 120/09
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Gericht
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 120/09 Verkündet am:
14. April 2010
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
NMV § 20 Abs. 1; WoBindG § 10 Abs. 1
Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage
einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch
einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im
Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter
diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen,
dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung
erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.
BGH, Urteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09 - LG Hamburg
AG Hamburg-Barmbek
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 2. April 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Anspruch.
- 2
- Die Beklagten sind Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Kläger in H. . In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1978 ist unter "§ 4 Miete" bestimmt: "1. Die nach gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Grundmiete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig - monatlich 387,35 DM ... ohne die Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgung und ohne nachstehende Betriebskosten.
a) Mehrbelastungen für Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr 8 DM ..."
- 3
- Die Kläger erwarben die Wohnung Anfang 1999. Zu diesem Zeitpunkt entrichteten die Beklagten eine Miete von monatlich insgesamt 682,33 DM (= 348,87 €). Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 teilten die Kläger den Beklagten unter anderem mit, dass über die Betriebskosten jährlich gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstellten die Kläger für die Abrechnungszeiträume 1999 bis 2004 Betriebs- und Heizkostenabrechnungen , aus denen sich - bis auf die Abrechnung für das Jahr 2002, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 218,75 € endete - jeweils Guthabenbeträge zugunsten der Beklagten errechneten.
- 4
- Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 rechneten die Kläger die Nebenkosten für das Jahr 2005 in der gleichen Weise wie in den Vorjahren ab. Dies ergab eine Nachzahlungsforderung gegen die Beklagten in Höhe von 1.603,23 €, die die Kläger wegen eines Rechenfehlers später auf 1.609,74 € korrigierten und die sie - nebst Zinsen - eingeklagt haben.
- 5
- Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.603,23 € nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
- 8
- Zu Recht habe das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagten bei Erwerb der Wohnung durch die Kläger eine Miete entrichtet hätten, die sich aus einer Nettokaltmiete von 386,24 DM, einer Betriebskostenvorauszahlung von 208 DM und einer Heizkostenvorauszahlung von 88,09 DM, insgesamt 682,33 DM (entsprechend 348,87 €), zusammengesetzt habe. Diese Miete sei den Klägern bei Erwerb der Wohnung durch die Verwaltungsgesellschaft St. mit Schreiben vom 18. Januar 1999 mitgeteilt worden. Unstreitig hätten die Beklagten Mietzahlungen auch genau in dieser Höhe entrichtet.
- 9
- Zwar weise der Mietvertrag von 1978 keine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf Betriebskosten und auf Heizkosten aus, vielmehr handele es sich um einen Vertrag, mit dem eine Kostenmiete zuzüglich einer Pauschale (8 DM) für Mehrbelastung für Wasserverbrauch und Sielgebühr vereinbart worden sei. Grundsätzlich trage der Vermieter, soweit er sich auf eine gegenüber dem Mietvertrag geänderte Mietstruktur berufe, für die Änderung die Darlegungs - und Beweislast. Die Kläger hätten insoweit sowohl das Schreiben der Firma St. vom 18. Januar 1999, welches auf eine Umstellungserklärung vom 12. Dezember 1997 Bezug nehme, als auch vom Beklagten gegengezeichnete Betriebskostenabrechnungen zur Akte gereicht. Die Kläger, die das Mietobjekt erst längere Zeit nach Abschluss des Mietvertrags erworben hätten, hätten damit eine Vielzahl von Indizien für die Richtigkeit der von ihnen behaup- teten Mietstruktur vorgetragen. Demgegenüber könnten sich die Beklagten nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken. Spätestens aufgrund der unstreitigen Bezahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung vom 30. November 2003 in Höhe von 218,75 € sei eine Umkehr der Beweislast eingetreten. Es sei daher an den Beklagten, darzulegen und zu beweisen, welche Veränderungen der nach ihrem Vortrag weiterhin geschuldeten Kostenmiete eingetreten seien, die dazu führten, dass die Beklagten genau die von der Firma St. bescheinigte Miete - allerdings nicht als Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten, sondern als Kostenmiete - zahlten.
- 10
- Das Amtsgericht habe die Beklagten daher zu Recht zur Zahlung des Saldos 2005, der im Wesentlichen auf hohen Nachzahlungen für Wasser sowie Wassererwärmung beruhe, verurteilt.
II.
- 11
- Das Berufungsurteil hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
- 12
- 1. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuheben (§ 545 Abs. 1, § 546 ZPO), weil es die im Berufungsrechtszug von den Parteien gestellten Anträge nicht wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Berufungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann genügen, dass aus den Ausführungen des Berufungsgerichts im Übrigen sinngemäß deutlich wird, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel und was der Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren erstrebt haben (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287, Tz. 5). Diesen Anforderungen ist im Berufungsurteil noch hinreichend Genüge getan. Den Ausführungen des Berufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem angefochtenen Urteil die Beklagten zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt, lässt sich entnehmen, dass die Kläger diesen in der ausgeurteilten Höhe weiterverfolgt haben und die Beklagten mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Abänderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung begehrt haben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 540 Rdnr. 8).
- 13
- 2. Das Berufungsgericht hat den Klägern im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 von 1.603,23 €, den die Revision der Höhe nach nicht angreift, nebst Zinsen zuerkannt. Die Beklagten haben die abgerechneten Betriebskosten unabhängig davon zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kläger haben spätestens mit der für das Jahr 1999 erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt.
- 14
- a) Der Vermieter konnte nach früherer Rechtslage (vgl. dazu im Einzelnen Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Rdnr. 2.1) die Betriebskosten in die Durchschnittsmiete einrechnen. Diese Möglichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zukunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Heix, aaO, Rdnr. 2.4).
- 15
- b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. § 10 Abs. 1 WoBindG eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N; Heix, aaO, Rdnr. 2.5.4 m.w.N.). Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nunmehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (Langenberg, aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kläger die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV gesondert zu tragen haben, ist deshalb vorliegend spätestens dadurch erfolgt, dass die Kläger diese Kosten für das Jahr 1999 gegenüber den Beklagten abgerechnet haben. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger
AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.02.2008 - 817 C 147/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 02.04.2009 - 334 S 16/08 -
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil1.die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2.eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufh
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Die Revision kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht.
(2) Die Revision kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen
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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil1.die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,2.eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufh
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Die Revision kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht.
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(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.
(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.
(2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.
(4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt.