Bundesgerichtshof Urteil, 12. Nov. 2010 - V ZR 78/10
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin, nach deren Teilungserklärung ein Gewerbebetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden darf. Der Beklagte bietet seine Eigentumswohnung, die 1,5 Zimmer hat, zur kurzfristigen Vermietung an bis zu vier Feriengäste an. Dagegen wendet sich der Kläger, der seine Wohnung in der Anlage selbst bewohnt. Er verlangt von dem Beklagten, soweit hier von Interesse, es zu unterlassen, seine Wohnung hotel- und ferienwohnungsähnlich gewerblich zwischenzuvermieten, insbesondere Mietverhältnisse unter drei Monaten Dauer einzugehen. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Antrag, die Klage auch insoweit abzuweisen, weiter. Der Kläger beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 2
- Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste zu unterlassen. Diese Form der Nutzung sei keine Wohnnutzung mehr. Sie sei auch nicht mit der Zweckbestimmung "Wohnnutzung" vereinbar. Sie lasse bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise Störungen wie die nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen und deren stärkere Abnutzung befürchten. Auch mindere diese Nutzung den wirtschaftlichen Wert des Wohnungseigentums und die Wohnqualität. Diese Nachteile überstiegen das im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß.
II.
- 3
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
- 4
- 1. Der Beklagte hat die kurzfristige Vermietung seiner Wohnung an Feriengäste in dem zuerkannten Umfang nach den hier allein in Betracht kommenden Vorschriften von § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB nur zu unterlassen , wenn diese Nutzung entweder keine Wohnnutzung ist und sich auch nicht in dem durch den Wohnzweck vorgegebenen Rahmen hält oder wenn sie zwar Wohnnutzung ist, den anderen Wohnungseigentümern aber durch diese Nutzung als solche über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Wie der Senat - allerdings erst nach Verkündung des Berufungsurteils - entschieden und im Einzelnen dargelegt hat, sind diese Voraussetzungen bei der kurzfristigen Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste nicht gegeben (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093; vgl. auch Urteil vom 1. Oktober 2010 - V ZR 220/09, WuM 2010, 716). Er hat sich auch mit den von dem Berufungsgericht für seine gegenteilige Ansicht angeführten Gesichtspunkten auseinandergesetzt (Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, aaO S. 3095 Rn. 17 ff.). Auf diese Ausführungen wird Bezug genommen.
- 5
- 2. Die Verurteilung des Beklagten erweist sich auch nicht aus einem anderen Gesichtspunkt als richtig.
- 6
- a) Die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste kann zwar - etwa durch die von dem Berufungsgericht angesprochene nicht ordnungsgemäße Entsorgung von Müll, das Abstellen von Gepäck auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen oder durch dessen übermäßige Abnutzung - für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile haben, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Das führte aber nur dazu, dass der betroffene Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB von jedem anderen Wohnungseigentümer darauf in Anspruch genommen werden könnte, die konkrete Ausgestaltung der Vermietung zu ändern und die Beeinträchtigungen abzustellen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 f. Rn. 23). Einen solchen Anspruch macht der Kläger hier jedoch nicht geltend. Der von ihm geltend gemachte Anspruch, die kurzfristige Vermietung der Wohnung an Feriengäste ganz, also auch in störungsfreier Ausgestaltung, einzustellen, ergibt sich aus solchen Störungen nicht.
- 7
- b) Ob etwas anderes gälte, wenn die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste zu wiederholten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG führt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Das wird nicht behauptet.
- 8
- c) Ein Unterlassungsanspruch des Klägers lässt sich schließlich auch nicht daraus herleiten, dass die Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung nicht eingeholt worden ist. Dieser bedürfte es nach der Teilungserklärung nur, wenn die kurzfristige Vermietung einer Wohnung an Feriengäste eine gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung wäre. Das ist indessen nicht der Fall (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010, aaO S. 3095 Rn. 17).
III.
- 9
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Schöneberg, Entscheidung vom 15.04.2009 - 77 C 454/08 WEG -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 85 S 52/09 WEG -
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Annotations
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.