Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juli 2010 - V ZR 202/09
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitgliedern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kläger angefochtene - Beschlüsse gefasst: über die "Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), über die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur Fälligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), über die "Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2007" (TOP 5) sowie über den "Wirtschaftsplan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss heißt es, der Wirtschaftsplan gelte rückwirkend ab Januar 2007 und behalte seine Gültigkeit, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen § 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserklärung, wonach die Kosten des ge- meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Gebäudezuführungsrücklage, Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen ohne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der für das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschlüssel.
- 2
- Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschlüsse entsprächen nicht den Maßstäben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entgegen. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschlüssel be- schließen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzulässige Rückwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.
II.
- 4
- Die Revision ist unbegründet.
- 5
- 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
- 6
- Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kläger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschlüsse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in Höhe von insgesamt 166,22 € beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erhöhung nach § 49a GKG zugänglich ist. Aus den Erwägungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlastenden Beschlüsse (TOP 3 und 5) "mangels wertmäßiger Fassbarkeit" im Wege der Schätzung einen Wert von jeweils 300 € angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und führt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (§ 5 ZPO) die Berufungssumme überschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch für die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Klägers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erhöhen ist. Dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung nicht ausdrücklich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erörtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach § 547 Nr. 6 ZPO unschädlich. Aus den Ausführungen zum Kostenstreitwert wird hinreichend deutlich, von welchen Erwägungen sich das Berufungsgericht bei der Bejahung der Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen.
- 7
- 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
- 8
- a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
- 9
- aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen , geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
- 10
- (1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BTDrucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heizund Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot.
- 11
- (2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Vertei- lungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen ) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht , etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
- 12
- Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umstände, die eine solche Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grundsätzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verstärkt, dass die Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist.
- 13
- bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
- 14
- b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
- 15
- aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme /Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
- 16
- bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
- 17
- c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).
III.
- 18
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- -
LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -
Rechtsanwalt
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(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Mehrere in einer Klage geltend gemachte Ansprüche werden zusammengerechnet; dies gilt nicht für den Gegenstand der Klage und der Widerklage.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.Eine Entscheidung ist stets als auf einer Verletzung des Rechts beruhend anzusehen,
- 1.
wenn das erkennende Gericht nicht vorschriftsmäßig besetzt war; - 2.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, der von der Ausübung des Richteramts kraft Gesetzes ausgeschlossen war, sofern nicht dieses Hindernis mittels eines Ablehnungsgesuchs ohne Erfolg geltend gemacht ist; - 3.
wenn bei der Entscheidung ein Richter mitgewirkt hat, obgleich er wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt und das Ablehnungsgesuch für begründet erklärt war; - 4.
wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat; - 5.
wenn die Entscheidung auf Grund einer mündlichen Verhandlung ergangen ist, bei der die Vorschriften über die Öffentlichkeit des Verfahrens verletzt sind; - 6.
wenn die Entscheidung entgegen den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht mit Gründen versehen ist.
(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.
(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder - 2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.
(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)