Bundesgerichtshof Urteil, 04. Mai 2018 - V ZR 163/17
Referenzen - Gesetze
Referenzen - UrteileGericht
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 27. März 2015 wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentum des Klägers besteht nach § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung aus einem Miteigentumsanteil von 524,96/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5a im Dachgeschoss eines der beiden Häuser der Wohnungseigentumsanlage; das Sondereigentum besteht danach u. a. aus zwei Dachterrassen. Weiter heißt es in der Teilungserklärung: „§ 2
1) Gegenstand des Sondereigentums sind
a) die in § 1 bezeichneten Räume,
b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind. … § 6 Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten in- standzuhalten und instandzusetzen.“
- 2
- Im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung des Klägers gelegenen Dachterrasse traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. In der Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Sanierung der Terrasse des Klägers gemäß dem Angebot einer Fachfirma und zu TOP 3: „Die Kosten der Terrassensanierung gehen zu Lasten des Sondereigentümers Herrn S. .“
- 3
- Mit der Begründung, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei, hat der Kläger (nur) den Beschluss zu TOP 3 angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt. Dagegen wenden sich die beklagten übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision , deren Zurückweisung der Kläger beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht meint, der unter TOP 3 gefasste Beschluss sei für ungültig zu erklären, da er nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 WEG entspreche. Die Kosten der beschlossenen Sanierung beträfen Schäden an Bauteilen der Dachterrasse, die im Gemeinschaftseigentum stünden. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG seien Instandsetzungskosten, die das Gemeinschaftseigentum beträfen, von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentragungsregelung enthalte die Teilungserklärung nicht. Zwar weise § 1 Nr. 6 der Teilungserklärung dem Kläger das Sondereigentum an der Dachterrasse zu. Diese Zuweisung erfasse aber nach § 5 Abs. 2 WEG allein die sondereigentumsfähigen Bestandteile der Terrasse. Gebäudeteile, die für die Bestandssicherheit erforderlich seien, könnten nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befänden.
- 5
- Aus § 6 Nr. 1a und b der Teilungserklärung ergebe sich keine abweichende Kostenverteilung. Danach habe zwar der jeweilige Sondereigentümer Einrichtungen, die nach der Beschaffenheit und dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmt seien, auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Daraus folge aber nicht, dass er auch die Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bestandteile der Terrasse zu tragen habe. Denn diese Bestandteile stellten nicht nur den Bodenaufbau der Terrasse des jeweiligen Sondereigentümers dar, sondern gleichzeitig das Dach des Gebäudes. Sie dienten damit auch dem Gemeinschaftseigentum und seien nicht zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt. Dem stünden die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 16. November 2012 (V ZR 9/12, NJW 2013, 681) und vom 2. Oktober 2015 (V ZR 5/15, ZfIR 2016, 29) nicht entgegen. Sie beträfen Fallgestaltungen, die mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar seien.
II.
- 6
- Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. Der angefochtene Beschluss ist rechtmäßig.
- 7
- 1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG hätte sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar nach § 1 und § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, was mit ähnlichen Einschränkungen wie bei Balkonen rechtlich möglich ist (Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 49/16, ZfIR 2017, 409 Rn. 8), zum Sondereigentum des Klägers. Das betrifft aber nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Deren konstruktive Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum des Klägers gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.
- 8
- 2. Der Kläger hat die Kosten der beschlossenen Sanierung aber aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestim- mung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung ist nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig und entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung enthalten.
- 9
- a) An die Auslegung dieser Regelung durch das Berufungsgericht ist der Senat nicht gebunden. Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung ; ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, ZWE 2018, 124 Rn. 14). Bei der gebotenen objektiven Auslegung kommt es maßgebend darauf an, wie die Teilungserklärung nach Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Umstände außerhalb der Teilungserklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteile vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8 und vom 20. November 2015 - V ZR 284/14, BGHZ 208, 29 Rn. 9). Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen (vgl. Senat, Urteile vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7 und vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 14 mwN).
- 10
- b) Auf dieser Grundlage ist die in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile , die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind, dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.
- 11
- aa) Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen , Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nach § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien , sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen , die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind.
- 12
- (1) Was unter einem in diesem Sinne „ausschließlichen Gebrauch“ zu verstehen ist, lässt sich nicht begrifflich klären. Zwar spricht der Begriff des Gebrauchs , wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, in erster Linie den Nutzen und den Vorteil aus dem Besitz der Sache an (OLG Hamburg, MDR 1953, 613, 614; Staudinger/Stieper, BGB [2017], § 100 Rn. 2). Er wird aber in Vorschriften ganz unterschiedlichen Inhalts verwendet (vgl. etwa §§ 100, 743 und 745 BGB, § 13 WEG) und ist letztlich so auszulegen, wie es dem Sinn und der Funktion der Vorschrift, in der er verwendet wird, entspricht. Darauf kommt es auch bei der Auslegung von § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung an.
- 13
- Der Sinn einer solchen Regelung in der Teilungserklärung liegt bei den - auch hier ausdrücklich genannten - Balkonen darin, dass die übrigen - von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen - Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Bal- kone nicht angefallen wären (für eine vergleichbare Klausel Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9). Das ist bei Terrassen im Dach der Anlage, um deren Instandsetzung es hier geht, nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfallen würden. Eine in das Dach des Hauses eingelassene Terrasse ist eine Sonderausstattung der Dachgeschosswohnung, der sie zugeordnet ist. Sie soll dem Sondereigentümer - ähnlich wie ein Balkon oder eine Loggia - neben anderen Vorteilen wie der Ausstattung mit großzügigeren Fenstern vor allem die Möglichkeit bieten, im Freien zu sitzen, ohne das Gebäude verlassen zu müssen (sog. Freisitz). Ein solcher Freisitz kann im Dach der Anlage nur geschaffen werden, wenn die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Einschnitt versehen und der dadurch der Witterung ausgesetzte Teil der Dachplatte durch eine diesem Zweck entsprechende, tendenziell indessen störungsanfälligere Gestaltung der Terrassenfläche - nämlich durch den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Unterbau auf der Dachplatte und den hier zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbelag - und die Auskleidung der Terrasse gegen Witterungseinflüsse geschützt wird. Diese zusätzlichen Maßnahmen entfielen bei einer Bauweise ohne Dachterrasse; es genügte die nicht eingeschnittene Dachfläche. Sie sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse im Dach ein Freisitz geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat.
- 14
- (2) Das ist hier allein der Kläger. Die zu sanierende Terrasse an der Vorderseite der Wohnung ist nach § 1 der Teilungserklärung Teil seines Sondereigentums und unterliegt schon deshalb nicht dem Mitgebrauch anderer Wohnungseigentümer.
- 15
- bb) § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Terrasse im Dach der Anlage ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen (so zu vergleichbaren Klauseln Senat, Urteile vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 8 f. und vom 16. September 2016 - V ZR 3/16, ZWE 2017, 99 Rn. 25; vgl. auch Senat, Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, ZfIR 2016, 29 Rn. 16). Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum der mit ihnen ausgestatteten Wohnungen gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach § 6 Nr. 1 Buchstabe a der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit der Regelung in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.
- 16
- cc) Inhaltliche Einwände gegen die so verstandene Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung bestehen nicht. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, WM 2006, 2374 Rn. 15). Der privatautonome Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers wird durch eine Regelung, wie sie in § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung vorgesehen ist, nicht überschritten (für eine vergleichbare Regelung Senat, Urteil vom 16. November 2012 - V ZR 9/12, NJW 2013, 681 Rn. 9 a.E.).
III.
- 17
- Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Gemäß § 563 Abs. 3 ZPO hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist. Die Revision ist begründet. Der angefochtene Beschluss entspricht den Vorgaben der Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage der Parteien und ist deshalb rechtmäßig. Das Amtsgericht hat die Beschlussanfechtungsklage des Klägers daher zu Recht abgewiesen. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts ist mithin unter Aufhebung des Berufungsurteils zurückzuweisen.
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Saarbrücken, Entscheidung vom 27.03.2015 - 42 C 267/14 (10) -
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 17.05.2017 - 5 S 42/15 -
moreResultsText
moreResultsText
Annotations
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Nutzungen sind die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.