Bundesgerichtshof Urteil, 14. Sept. 2018 - V ZR 138/17
Referenzen - Gesetze
Referenzen - UrteileGericht
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten zu 2 gegen das Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom 29. September 2016 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte zu 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten je zur Hälfte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagte zu 2 und ihr Ehemann, der Beklagte zu 1, sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind je zur Hälfte Mitei- gentümer einer Eigentumswohnung in der Anlage, die sie seit Jahrzehnten selbst bewohnen. Der Beklagte zu 1 beschmierte wiederholt das Treppenhaus, eine Hinweistafel im Eingangsbereich der Anlage, eine Wohnungstür und Briefkästen anderer Wohnungseigentümer mit beschimpfenden Schriftzügen. Er beleidigte wiederholt andere Wohnungseigentümer lautstark in Fäkalsprache mit rassistischem Vokabular. Ferner kam es mehrfach zu erheblichen Körperverletzungen. In einem Fall stieß er einen anderen Wohnungseigentümer die Treppe herunter; dieser zog sich nur deshalb keine schweren Verletzungen zu, weil er durch einen anderen Wohnungseigentümer aufgefangen wurde.
- 2
- Die Verwaltung forderte beide Beklagten mit Schreiben vom 5. und 12. Juni 2015 unter Abmahnung vergeblich auf, dieses Verhalten umgehend einzustellen. In einer Eigentümerversammlung vom 18. September 2015 wurde die Einleitung eines gerichtlichen Eigentumsentziehungsverfahrens gemäß § 18 WEG gegen beide Beklagten und weiter beschlossen, sie aufzufordern, ihre Wohnung bis zum 15. November 2015 zu veräußern, und die Verwaltung zu ermächtigen, bei erfolglosem Verstreichen der Frist die Verurteilung zur Veräußerung der Wohnung gemäß §§ 18, 19 WEG zu betreiben. Mit Schreiben vom 21. September 2015 forderte die Verwaltung die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15. November 2015 erfolglos auf, ihre Wohnung zu veräußern. Diese Maßnahmen veranlassten den Beklagten zu 1 nicht, sein Verhalten zu ändern. Er führt sein Verhalten auf eine psychische Störung aus dem Formenkreis der Paranoia zurück, ist aber nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht schuldunfähig.
- 3
- Das Amtsgericht hat beide Beklagte zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt. Auch das hat den Beklagten zu 1 nicht zu einer Änderung seines Verhaltens veranlasst. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landge- richt unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels die Verurteilung der Beklagten zu 2 aufgehoben und die Entziehungsklage insoweit abgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision. Die Beklagte zu 2 beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat sich der Beklagte zu 1 so schwerer Verletzungen der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Die Klägerin könne aufgrund dieser Verfehlungen aber nur von ihm und nicht auch von der Beklagten zu 2 die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen, weil in ihrer Person die Voraussetzungen für eine Entziehung nicht vorlägen. Wenn Wohnungseigentum mehreren Eigentümern zustehe, komme es zunächst darauf an, ob es sich um Gesamthands- oder um Bruchteilseigentum handele. Handele es sich - wie hier - um Bruchteilseigentum, könne im Grundsatz nur von dem störenden Miteigentümer die Veräußerung seines Anteils am Wohnungseigentum verlangt werden. Ein den Anforderungen von § 18 Abs. 1 WEG genügender Verstoß des selbst nicht störenden Miteigentümers könne zwar unter Umständen darin liegen, dass er die Störung nicht unterbinde. So liege es hier aber nicht. Die Beklagte zu 2 müsse sich das Fehlverhalten des Beklagten zu 1 nicht zurechnen lassen. Sie sei diesem zwar aufgrund der Ehe zu Beistand verpflichtet. Sie treffe aber weder eine Verpflichtung, ihn in einem psychiatrischen Krankenhaus unterzubringen, noch eine Verpflichtung dazu, ihn von sei- nen Pflichtverletzungen abzuhalten. Beides sei ihr nicht zuzumuten, zumal sie befürchten müsse, dass sich bei entsprechenden Versuchen ihrerseits der Verfolgungswahn und das dadurch ausgelöste aggressive Verhalten des Beklagten zu 1 auch gegen sie richteten.
II.
- 5
- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
- 6
- 1. Der Beklagte zu 1 ist nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG zur Veräußerung seines Miteigentumsanteils an dem Wohnungseigentum verpflichtet. Das steht aufgrund des Urteils des Amtsgerichts, das er nicht angefochten hat, rechtskräftig fest. Zu entscheiden ist deshalb, ob aufgrund dieses Verhaltens auch die Beklagte zu 2, die einen Entziehungstatbestand nach § 18 WEG selbst nicht verwirklicht hat, zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils verpflichtet ist oder ob sich der Entziehungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer in einer solchen Konstellation auf die Entziehung des Miteigentumsanteils des störenden Miteigentümers beschränkt.
- 7
- 2. Die Frage ist umstritten.
- 8
- a) Einigkeit besteht noch darüber, dass ein entziehungsfähiges Fehlverhalten auch nur eines von mehreren Eigentümern eines Wohnungseigentums alle Eigentümer zu dessen Veräußerung verpflichtet, wenn es diesen zur gesamten Hand zusteht (Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 18 Rn. 9; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 18 WEG Rn. 2 e; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 18 Rn. 9; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 3; jurisPK- BGB/Geiben, 8. Aufl., § 18 WEG Rn. 12; Vandenhouten in Niedenführ/ Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 18 Rn. 5; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 18 Rn. 2c; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 7; ebenso für eine Erbengemeinschaft Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 11).
- 9
- b) Dagegen ist die Rechtslage umstritten, wenn das Wohnungseigentumsrecht - wie hier - mehreren Personen als Bruchteilseigentum zusteht.
- 10
- aa) Nach einer Ansicht sind auch in diesem Fall alle Miteigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentumsrechts insgesamt verpflichtet, wenn der Entziehungstatbestand - hier § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG - nur bei einem von ihnen vorliegt. Begründet wird diese Ansicht mit einem der Vorschrift zu entnehmenden sogenannten Objektprinzip und der Erwägung, dass die Entziehung anders nicht durchgesetzt werden könne (Bärmann/Seuß/M. Müller, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 84 Rn. 54 a.E.; BeckOGK/ Skauradszun, § 18 WEG, Stand 1.7.2018, Rn. 14; Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 18 WEG Rn. 2 e; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 18 Rn. 9; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Aufl., § 18 WEG Rn. 4; NK-BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 18 WEG Rn. 5; RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 11; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 18 WEG Rn. 19; Schmid, ZfIR 2013, 129, 131; wohl auch jurisPK-BGB/Geiben, 8. Aufl., § 18 WEG Rn. 12; Riecke/ Schmid/Riecke, WEG, 4. Aufl., § 18 Rn. 17 und Timme/Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 53; offen BayObLGZ 1999, 66, 69; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 18 Rn. 4 a.E.).
- 11
- bb) Nach der Gegenmeinung müssen sich die anderen Miteigentümer das Fehlverhalten des den Gemeinschaftsfrieden störenden Miteigentümers nicht zurechnen lassen. Deshalb habe im Grundsatz nur dieser „sein“ Woh- nungseigentum, mithin seinen Miteigentumsanteil am Wohnungseigentumsrecht , zu veräußern (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 11 a.E; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 18 Rn. 3; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 18 Rn. 2c; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 7; Vandenhouten in Niedenführ/ Vandenhouten, WEG 12. Aufl., § 18 Rn. 5; Palandt/Wicke, BGB, 77. Aufl., § 18 WEG Rn. 1 b; offenbar auch: Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 18 Rn. 9). Die Mehrzahl der Vertreter dieser Ansicht hält es allerdings im Anschluss an ein - allerdings in diesem Punkt nicht näher begründetes - Urteil des Landgerichts Köln (ZMR 2002, 227, 230) für möglich, dass auch die übrigen Miteigentümer selbst die Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentumsrechts gemäß § 18 Abs. 1 WEG dadurch erfüllen, dass sie es unterlassen, auf den unmittelbar störenden Miteigentümer des Wohnungseigentumsrechts einzuwirken. Unter welchen Voraussetzungen dieser Fall anzunehmen ist, wird jedoch nicht näher präzisiert (Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 18 Rn. 11 a.E; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 18 Rn. 2c; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 7; Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG 12. Aufl., § 18 Rn. 5; Palandt/Wicke, BGB, 77. Aufl., § 18 WEG Rn. 1b; wohl auch Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 3).
- 12
- 3. Im Ausgangspunkt ist der ersten Meinung zu folgen. Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht. Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.
- 13
- a) Die Streitfrage lässt sich anhand des Wortlauts der Vorschrift nicht eindeutig beantworten. Die Formulierung des Entziehungstatbestands in § 18 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 2 Nr. 1 WEG deutet zwar auf ein personenbezogenes Verständnis der Vorschrift hin. Dieser stellt nämlich auf „den“ Wohnungseigen- tümer ab, der sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen „schuldig gemacht“ (§ 18 Abs. 1 Satz 1 WEG) bzw. seine Pflichten gemäß § 14 WEG trotz Abmahnung wiederholt gröblich verletzt hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Formulierung der Rechtsfolge in der Vorschrift spricht aber für eine objektbezogene Sichtweise. Gegenstand der Veräußerung ist „sein“ Wohnungseigentum, nicht ein Anteil daran. Diese Ambivalenz des Wortlauts, vor allem aber die Anwendung der Vorschrift auf Wohnungseigentum, das mehreren Personen zur gesamten Hand gehört, zeigen, dass die Frage nicht begrifflich geklärt werden kann, sondern so beantwortet werden muss, wie es Funktion und Zweck der Vorschrift erfordern.
- 14
- b) Die Entziehungsklage nach §§ 18 und 19 WEG soll den Wohnungseigentümern eine effektive Möglichkeit geben, den Gemeinschaftsfrieden wiederherzustellen , wenn er durch das Verhalten eines Wohnungseigentümers - vom Gesetzgeber „Störenfried“ genannt (vgl. BT-Drucks. I/252 S. 27)- nachhaltig gestört ist. Sie ist aber nur als letztes Mittel gedacht (BT-Drucks. I/252 S. 27 f.; Senat, Urteile vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 Rn. 15 und vom 18. November 2016 - V ZR 221/15, ZfIR 2017, 193 Rn. 21).
- 15
- aa) Der Gesetzgeber hat mit dem heutigen § 11 Abs. 1 Sätze 1 und 2 WEG das an sich nach § 749 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB bestehende Recht jedes Wohnungseigentümers, die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen. Anders ließ sich nämlich die Beleihbarkeit von Wohnungseigentum nicht sicherstellen (BR-Drucks. 75/51 Begründung S. 17 f.). Dabei wollte es der Gesetzgeber indessen nicht bewenden lassen, weil das Fehlen ergänzender Regelungen das frühere Stockwerkseigentum (vgl. Art. 131 EGBGB), das durch das Wohnungseigentum abgelöst werden sollte, zu einer „Quelle unerträglicher und fortdauernder Streitigkeiten“ (so: PlProt. I/115 S. 4387 C) gemacht hatte. Die Wohnungseigentümer sollten in die Lage versetzt werden, den Gemeinschaftsfrieden durch Entfernung des Störenfrieds wiederherzustellen (BR-Drucks. 75/51 Begründung S. 20; PlProt. I/115 S. 4387
C).
- 16
- bb) Dieses Ziel ließ sich aber, anders als die Ausschließung eines Gesellschafters im Recht der (Personen-)Gesellschaften (vgl. § 737 BGB, §§ 140, 161 Abs. 2 HGB, § 15 Abs. 4, § 34 GmbHG, § 237 AktG) oder die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Störung des Hausfriedens in dem heutigen § 569 Abs. 2 BGB, von denen sich der Gesetzgeber hat inspirieren lassen (vgl. BT-Drucks. I/252 S. 27 f.; RGRKBGB /Augustin, 12. Aufl., § 18 WEG Rn. 1), nicht allein mit der Beendigung der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband oder der Beendigung eines Besitzüberlassungsverhältnisses erreichen. Die Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert vielmehr eine - wie es der Gesetzgeber ausdrückt (BT-Drucks. I/252 S. 27) - in dieser Form sonst unbekann- te Beschränkung des Eigentums. Es muss ermöglicht werden, dem „Störenfried“ notfalls auch gegen seinen Willen das Wohnungseigentum zu entziehen. Wegen dieser einschneidenden, einer Enteignung nahe kommenden Wirkun- gen hat der Gesetzgeber diese Möglichkeit, verfahrensmäßig abgesichert, nur als ultima ratio vorgesehen.
- 18
- aa) Das ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung der Klägerin nicht schon aus der Regelung in § 1365 Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Er kann eine Verpflichtung, welche er ohne Zustimmung des anderen Ehegatten eingegangen ist, nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Die Regelung, deren Voraussetzungen hier nicht festgestellt sind, stünde einer zwangsweisen Durchsetzung des Entziehungsanspruchs aber nicht entgegen. Diese hat nämlich nicht nach den Regeln der Teilungsversteigerung zu erfolgen, für die das Zustimmungserfordernis nach § 1365 Abs. 1 BGB auch gilt (vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 102/06, ZfIR 2008, 28 Rn. 11), sondern gemäß § 19 Abs. 1 WEG nach den Regeln der Vollstreckungsversteigerung (Einzelheiten dazu: Schneider, NZM 2014, 498 499 f.), auf die § 1365 Abs. 1 BGB keine Anwendung findet (vgl. BGH, Urteil vom 2. Februar 2000 - XII ZR 25/98, BGHZ 143, 356, 361 und Beschlüsse vom 20. Dezember 2005 - VII ZB 50/05, NJW 2006, 849 Rn. 8 und vom 6. April 2006 - IX ZR 238/02, FamRZ 2006, 856).
- 19
- bb) Ein auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds beschränkter Entziehungsanspruch wird aber weder dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an dessen Entfernung aus der Wohnanlage noch dem Interesse des nicht störenden Miteigentümers an der Erhaltung seines Wohnungseigentums gerecht.
- 20
- (1) Die Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils wird voraussichtlich nur selten gelingen, weil das Interesse von Bietern regelmäßig sehr gering sein wird. Bei einem Erwerb des Miteigentumsanteils müssen sie sich nämlich über die Verwaltung und den Mitgebrauch des Wohnungseigentums mit den verbleibenden Miteigentümern verständigen und notfalls durch Beschlussfassung nach § 745 Abs. 1 BGB darüber entscheiden. Eine solche Beschlussfassung scheidet gerade bei einer - wie hier - nur aus zwei Personen mit gleichen Anteilen bestehenden Bruchteilsgemeinschaft aus. Hier könnten Verwaltung und Mitgebrauch nur einvernehmlich geregelt oder nach Maßgabe von § 745 Abs. 2 BGB gerichtlich durchgesetzt werden. Das lässt erwarten, dass die Durchsetzung des Entziehungsurteils im Ergebnis oft scheitert. Zwar kann auch die Versteigerung von in Alleineigentum stehenden Wohnungseigentum an mangelndem Bieterinteresse scheitern. Grund dafür wäre dann aber die nachteilige Beschaffenheit des Wohnungseigentums, die die übrigen Wohnungseigentümer hinnehmen müssen. Die Beschränkung des Entziehungsanspruchs auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds würde demgegenüber auch an sich versteigerungsfähiges Wohnungseigentum schwer oder nicht versteigerbar machen.
- 21
- (2) Es ist weiter zu erwarten, dass Gebote auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds oft durch die Aussicht motiviert sein werden, nach der Ersteigerung des Miteigentumsanteils gemäß §§ 180, 181 ZVG die Teilungsversteigerung des gesamten Wohnungseigentums betreiben zu können. In diesem Fall würde die mit der Beschränkung des Entziehungsanspruchs auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds beabsichtigte Schonung des nicht störenden Miteigentümers im Endergebnis nicht erreicht, weil das Wohnungseigentum am Ende doch insgesamt versteigert wird. Bewirkt würde lediglich eine deutliche Verzögerung der Durchsetzung des Entziehungsanspruchs, die seinen eigentlichen Zweck, nämlich die rasche Entfernung des Störenfrieds und damit die rasche Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens, erheblich gefährdete.
- 22
- (3) Nichts anderes ergäbe sich, wenn der Ersteher des Miteigentumsanteils keine anschließende Teilungsversteigerung beabsichtigte. Der Störenfried wäre dann zwar nicht mehr Miteigentümer der Wohnung. Ziel des Entziehungsanspruchs ist aber nicht die formale Änderung der Eigentumsverhältnisse, sondern die Entfernung des Störenfrieds aus der Anlage. Dieses Ziel würde bei einer Beschränkung des Entziehungsanspruchs auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds mit der Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils gerade noch nicht erreicht. Dazu kommt es erst, wenn der Ersteher und der verbliebene Miteigentümer den Störenfried nicht weiter in der Wohnung wohnen lassen, sondern ihm den Mitbesitz an der Wohnung dauerhaft und einschränkungslos entziehen. Der Ersteher wäre dazu nach der Rechtsprechung des Senats verpflichtet (vgl. Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15, ZfIR 2017, 193 Rn. 15, 17). Dem Plan des Gesetzgebers entspricht es jedoch nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens erst durch zusätzliche Klageverfahren erreichen. Seine Vorstellung geht vielmehr dahin, dass der Gemeinschaftsfrieden unmittelbar mit der Durchsetzung des Entziehungsanspruchs wiederhergestellt wird, was bei einer Beschränkung auf einen Miteigentumsanteil nicht möglich ist. Diese entspricht deshalb nicht dem Zweck des Gesetzes. Vielmehr muss das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden können, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verwirklicht.
- 23
- d) Dem schützenswerten Interesse des nicht störenden Miteigentümers an dem Erhalt seines Miteigentumsanteils kann deshalb nicht durch eine Beschränkung des Entziehungsanspruchs der übrigen Wohnungseigentümer auf den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers, sondern nur dadurch Rechnung getragen werden, dass dem nicht störenden Miteigentümer die Befugnis eingeräumt wird, die Wirkung des auch gegen ihn ergehenden Entziehungsurteils gemäß § 19 Abs. 1 WEG in entsprechender Anwendung von § 19 Abs. 2 WEG abzuwenden.
- 24
- aa) Die Analogiefähigkeit von § 19 Abs. 2 WEG wird unterschiedlich beurteilt. Die teilweise befürwortete analoge Anwendung der Vorschrift auf den Fall, dass der störende Ehegatte nach Scheidung und hausratsteilungsrechtlicher Zuweisung der Wohnung an den nicht störenden Ehegatten aus der Wohnung auszieht (RGRK-BGB/Augustin, 12. Aufl., § 19 WEG Rn. 10; Schmid, ZfIR 2013, 129, 134) oder auf den Fall des Tods des störenden Wohnungseigentümers (Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 19 WEG Rn. 38: Timme/ Hogenschurz, WEG, 2. Aufl., § 19 Rn. 12; ähnlich Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 19 WEG Rn. 3 a.E.: friedfertige Erben; wohl auch Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 19 Rn. 9 a.E.), wird von anderen abgelehnt (BeckOGK/ Skauradszun, Stand: 1.7.2018 § 19 WEG Rn. 25; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 19 Rn. 54; offenbar auch Erman/Grziwotz, BGB, 15. Aufl., § 19 WEG Rn. 3 a.E.).
- 25
- bb) Jedenfalls in der hier zu beurteilenden Fallkonstellation, dass der Miteigentumsanteil des nicht störenden Miteigentümer im Interesse einer effektiven Durchsetzung des Entziehungsanspruchs mitveräußert werden muss, ist die entsprechende Anwendung von § 19 Abs. 2 WEG aber möglich und geboten. Die Regelung in § 18 WEG über den Entziehungsanspruch weist in diesem Fall nämlich eine unbeabsichtigte Lücke auf, die durch die entsprechende Anwendung der Abwendungsbefugnis nach § 19 Abs. 2 WEG zu schließen ist.
- 26
- (1) Nach der Vorstellung des Gesetzgebers soll der Entziehungsanspruch , wie ausgeführt, nur ultima ratio sein und als Instrument zur Wiederherstellung des Gemeinschaftsfriedens erst eingesetzt werden, wenn die vorgeschalteten Verfahrensschritte - die Abmahnung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG und der Entziehungsbeschluss nach § 18 Abs. 3 WEG - nichts gefruchtet haben. Beide Instrumente, die hier auch eingesetzt worden sind, können ihren Zweck jedoch nur unvollständig erreichen, wenn nur einer von mehreren Bruchteilseigentümern den Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht.
- 27
- (a) Der störende Miteigentümer kann auf die Abmahnung und den Entziehungsbeschluss reagieren und sein Verhalten ändern. Der nicht störende Miteigentümer, der selbst den Entziehungstatbestand nicht verwirklicht, hat indessen keine Möglichkeit, auf seinen Miteigentümer in entsprechendem Sinne einzuwirken. Er ist zwar nach § 14 Nr. 2 WEG dafür verantwortlich, dass Personen , die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung seiner Wohnung überlässt, die ihm selbst nach § 14 Nr. 1 WEG obliegenden Pflichten einhalten und insbesondere den Gemeinschaftsfrieden nicht stören. Grund dafür ist aber der Umstand, dass er Personen , die er in seinen Hausstand oder seinen Geschäftsbetrieb aufgenommen hat, aus beidem wieder entlassen und dass er Personen, denen er seine Wohnung überlassen hat, diese durch Beendigung des Überlassungsverhältnisses wieder entziehen kann. Diese Möglichkeiten stehen dem nicht störenden Miteigentümer gegenüber dem störenden Miteigentümer nicht zu Gebote.
- 28
- (b) Der störende Miteigentümer übt den Mitbesitz an der Wohnung nicht aufgrund einer Aufnahme in den Hausstand oder einer Überlassung der Wohnung durch den nicht störenden Miteigentümer, sondern nach § 743 Abs. 2 BGB aufgrund eigenen Rechts aus. Die für das Innenverhältnis der Miteigentümer untereinander vorgesehenen Regeln des Rechts der Gemeinschaft gewähren den Miteigentümern wechselseitige Ansprüche nur im Innenverhältnis untereinander , aber keine gewissermaßen auf das Außenverhältnis gerichteten Ansprüche darauf, ein die übrigen Wohnungseigentümer störendes Verhalten zu unterlassen. Der nicht störende Miteigentümer hätte nur die Möglichkeit, seinen Auseinandersetzungsanspruch nach § 749 Abs. 1 BGB in Ansehung des Wohnungseigentums geltend zu machen und damit von sich aus die Veräußerung der Wohnung herbeizuführen. Er müsste dazu aber seinen Auseinandersetzungsanspruch gegen den anderen Miteigentümer zu einem Zeitpunkt geltend machen und durchsetzen, in dem noch nicht rechtskräftig feststeht, dass sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. § 18 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG).
- 29
- (c) Der nicht störende Miteigentümer wird vor Erlass des Entziehungsurteils meist auch praktisch keine Möglichkeit haben, dem störenden Miteigentümer den Ernst der Lage vor Augen zu führen. Denn sowohl die Abmahnung als auch der Entziehungsbeschluss werden dem störenden Miteigentümer häufig als einseitige Einschätzungen der Wohnungseigentümermehrheit erscheinen, aber nicht als eine objektive Einschätzung seines Verhaltens. Dass etwas geschehen muss, wird der nicht störende dem störenden Miteigentümer und öffentlichen Stellen, bei denen etwa betreuungsrechtliche oder ähnliche Maßnahmen angeregt werden können, oft erst auf der Grundlage des Entziehungs- urteils verdeutlichen können. In diesem Zeitpunkt hätte er jedoch, da auch ihm aufgrund des störenden Verhaltens des anderen Miteigentümers das Wohnungseigentum entzogen wird und er deshalb den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers weder rechtsgeschäftlich erwerben noch ersteigern dürfte (vgl. dazu Schneider, NZM 2014, 498, 500 f.), keine Möglichkeit mehr, die Entziehung des Wohnungseigentums abzuwenden.
- 30
- (d) Hierin liegt eine unbeabsichtigte Lücke. Denn der Gesetzgeber hat die in dem Entziehungsanspruch liegende Beschränkung des Eigentumsrechts gerade mit den vorgeschalteten Verfahrensschritten, der gerichtlichen Prüfung und vor allem damit gerechtfertigt, dass der Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum entzogen werden soll, die Möglichkeit hat, die Entziehung von vornherein zu vermeiden (BT-Drucks. I/252 S. 27 f.; BR-Drucks. 75/51, Begründung S. 20 f.). Diese Möglichkeit hat der nicht störende Miteigentümer, wie dargelegt, nicht; ihm soll das Wohnungseigentum aber gleichwohl mitentzogen werden.
- 31
- (2) Dem Plan des Gesetzes entspricht es, die Lücke durch die entsprechende Anwendung von § 19 Abs. 2 WEG zu schließen.
- 32
- (a) Nach dieser Vorschrift kann der Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum wegen Rückständen bei der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entzogen werden soll, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abwenden, dass er die Verpflichtungen, derentwegen er verurteilt ist, einschließlich der Verpflichtung zum Ersatz der durch den Entziehungsrechtsstreit und das Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten sowie der fälligen weiteren Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung erfüllt. Der Wohnungseigentümer erhält also in dieser Fallgestaltung zur Vermeidung unverhältnismäßiger Eingriffe in sein Wohnungseigentum die Chance, die Entziehung des Wohnungseigentums gewissermaßen in letzter Minute zu verhindern.
- 33
- (b) Hätte der Gesetzgeber erkannt, dass sich bei Wohnungseigentum, das mehreren Miteigentümern nach Bruchteilen zusteht, der Entziehungsanspruch effektiv nur durchsetzen lässt, wenn es insgesamt und damit auch dem Miteigentümer entzogen wird, der selbst den Entziehungstatbestand nicht verwirklicht , hätte er auch für ihn eine entsprechende Abwendungsmöglichkeit vorgesehen. Auf diese Weise lässt sich nämlich dem zu schützenden Interesse des nicht störenden Wohnungseigentümers an der Erhaltung des Wohnungseigentums Rechnung tragen, ohne die effiziente Durchsetzung des Entziehungsanspruchs zu gefährden. Er hätte deshalb - freilich nur dem nicht störenden Wohnungseigentümer - eine entsprechende Abwendungsmöglichkeit eingeräumt.
- 34
- (c) Die Abwendungsmöglichkeit entsprechend § 19 Abs. 2 WEG setzt ebenso wie die nach dem ausdrücklich in der Vorschrift geregelten Fall voraus, dass der Grund für die Entziehung vollständig beseitigt wird. Übertragen auf den Fall einer Entziehung nach Maßgabe von § 18 Abs. 1 und 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG bedeutet das, dass der nicht störende Miteigentümer die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abwenden kann, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt , den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Anlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind. Die dauerhafte und einschränkungslose Entfernung des störenden Miteigentümers erfordert die dauerhafte und einschränkungslose Entziehung des Mitbesitzes an der Wohnung sowie den Ausspruch eines uneingeschränkten Hausverbots gegen den störenden Miteigentümer und die Gewähr, dass es durchgesetzt wird.
- 35
- cc) Über das Bestehen oder Nichtbestehen der Abwendungsbefugnis des nicht störenden Miteigentümers entsprechend § 19 Abs. 2 WEG ist in der Regel nicht in dem Entziehungsrechtsstreit, sondern im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage zu entscheiden (vgl. KG, FGPrax 2004, 91, 92; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 19 Rn. 25; Heinemann in Jennißen, EG, 5. Aufl., § 19 Rn. 54; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 19 Rn. 11 für § 19 WEG in unmittelbarer Anwendung). In diesem Rahmen wäre im Grundsatz nicht nur zu prüfen, ob der nicht störende Miteigentümer alles zur Abwendung der Vollstreckung des Entziehungsurteils Erforderliche veranlasst hat, sondern auch, ob der Kläger als nicht störender Miteigentümer entsprechend § 19 Abs. 2 WEG abwendungsberechtigt ist. Denn über diese Frage müsste das Prozessgericht nicht entscheiden, wenn es die Verwirklichung des Entziehungstatbestands durch einen Miteigentümer feststellen kann. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien, was möglich ist, im Interesse einer frühzeitigen Klärung bzw. einer Entlastung der Vollstreckung des Entziehungsurteils in Ergänzung der Entziehungsklage oder widerklagend die Feststellung beantragt haben, dass der andere Miteigentümer den Entziehungstatbestand auch verwirklicht hat und damit nicht entsprechend § 19 Abs. 2 WEG abwendungsberechtigt ist, oder, dass das Gegenteil zutrifft. In diesem Fall stünde das Bestehen oder Nichtbestehen der Abwendungsbefugnis bereits im Entziehungsrechtsstreit fest. Im Vollstreckungsklageverfahren wäre dann (bei Bestehen der Abwendungsbe- fugnis) „nur noch“ zu prüfen, ob alles für die Abwendung der Vollstreckung Erforderliche umgesetzt worden ist.
III.
- 36
- 1. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzungen bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist. Die Revision der Klägerin ist begründet, weil die Berufung der Beklagten zu 2 unbegründet und daher zurückzuweisen ist.
- 37
- 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 und § 97 Abs. 1 ZPO.
AG Leipzig, Entscheidung vom 29.09.2016 - 150 C 10138/15 -
LG Dresden, Entscheidung vom 26.04.2017 - 2 S 562/16 -
moreResultsText
moreResultsText
Annotations
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Absatz 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
(3) Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.
(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.
Ist im Gesellschaftsvertrag bestimmt, dass, wenn ein Gesellschafter kündigt, die Gesellschaft unter den übrigen Gesellschaftern fortbestehen soll, so kann ein Gesellschafter, in dessen Person ein die übrigen Gesellschafter nach § 723 Abs. 1 Satz 2 zur Kündigung berechtigender Umstand eintritt, aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Das Ausschließungsrecht steht den übrigen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Die Ausschließung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem auszuschließenden Gesellschafter.
(1) Tritt in der Person eines Gesellschafters ein Umstand ein, der nach § 133 für die übrigen Gesellschafter das Recht begründet, die Auflösung der Gesellschaft zu verlangen, so kann vom Gericht anstatt der Auflösung die Ausschließung dieses Gesellschafters aus der Gesellschaft ausgesprochen werden, sofern die übrigen Gesellschafter dies beantragen. Der Ausschließungsklage steht nicht entgegen, daß nach der Ausschließung nur ein Gesellschafter verbleibt.
(2) Für die Auseinandersetzung zwischen der Gesellschaft und dem ausgeschlossenen Gesellschafter ist die Vermögenslage der Gesellschaft in dem Zeitpunkt maßgebend, in welchem die Klage auf Ausschließung erhoben ist.
(1) Eine Gesellschaft, deren Zweck auf den Betrieb eines Handelsgewerbes unter gemeinschaftlicher Firma gerichtet ist, ist eine Kommanditgesellschaft, wenn bei einem oder bei einigen von den Gesellschaftern die Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern auf den Betrag einer bestimmten Vermögenseinlage beschränkt ist (Kommanditisten), während bei dem anderen Teil der Gesellschafter eine Beschränkung der Haftung nicht stattfindet (persönlich haftende Gesellschafter).
(2) Soweit nicht in diesem Abschnitt ein anderes vorgeschrieben ist, finden auf die Kommanditgesellschaft die für die offene Handelsgesellschaft geltenden Vorschriften Anwendung.
(1) Die Geschäftsanteile sind veräußerlich und vererblich.
(2) Erwirbt ein Gesellschafter zu seinem ursprünglichen Geschäftsanteil weitere Geschäftsanteile, so behalten dieselben ihre Selbständigkeit.
(3) Zur Abtretung von Geschäftsanteilen durch Gesellschafter bedarf es eines in notarieller Form geschlossenen Vertrags.
(4) Der notariellen Form bedarf auch eine Vereinbarung, durch welche die Verpflichtung eines Gesellschafters zur Abtretung eines Geschäftsanteils begründet wird. Eine ohne diese Form getroffene Vereinbarung wird jedoch durch den nach Maßgabe des vorigen Absatzes geschlossenen Abtretungsvertrag gültig.
(5) Durch den Gesellschaftsvertrag kann die Abtretung der Geschäftsanteile an weitere Voraussetzungen geknüpft, insbesondere von der Genehmigung der Gesellschaft abhängig gemacht werden.
(1) Die Einziehung (Amortisation) von Geschäftsanteilen darf nur erfolgen, soweit sie im Gesellschaftsvertrag zugelassen ist.
(2) Ohne die Zustimmung des Anteilsberechtigten findet die Einziehung nur statt, wenn die Voraussetzungen derselben vor dem Zeitpunkt, in welchem der Berechtigte den Geschäftsanteil erworben hat, im Gesellschaftsvertrag festgesetzt waren.
(3) Die Bestimmung in § 30 Abs. 1 bleibt unberührt.
(1) Aktien können zwangsweise oder nach Erwerb durch die Gesellschaft eingezogen werden. Eine Zwangseinziehung ist nur zulässig, wenn sie in der ursprünglichen Satzung oder durch eine Satzungsänderung vor Übernahme oder Zeichnung der Aktien angeordnet oder gestattet war.
(2) Bei der Einziehung sind die Vorschriften über die ordentliche Kapitalherabsetzung zu befolgen. In der Satzung oder in dem Beschluß der Hauptversammlung sind die Voraussetzungen für eine Zwangseinziehung und die Einzelheiten ihrer Durchführung festzulegen. Für die Zahlung des Entgelts, das Aktionären bei einer Zwangseinziehung oder bei einem Erwerb von Aktien zum Zwecke der Einziehung gewährt wird, und für die Befreiung dieser Aktionäre von der Verpflichtung zur Leistung von Einlagen gilt § 225 Abs. 2 sinngemäß.
(3) Die Vorschriften über die ordentliche Kapitalherabsetzung brauchen nicht befolgt zu werden, wenn Aktien, auf die der Ausgabebetrag voll geleistet ist,
- 1.
der Gesellschaft unentgeltlich zur Verfügung gestellt oder - 2.
zu Lasten des Bilanzgewinns oder einer frei verfügbaren Rücklage, soweit sie zu diesem Zweck verwandt werden können, eingezogen werden oder - 3.
Stückaktien sind und der Beschluss der Hauptversammlung bestimmt, dass sich durch die Einziehung der Anteil der übrigen Aktien am Grundkapital gemäß § 8 Abs. 3 erhöht; wird der Vorstand zur Einziehung ermächtigt, so kann er auch zur Anpassung der Angabe der Zahl in der Satzung ermächtigt werden.
(4) Auch in den Fällen des Absatzes 3 kann die Kapitalherabsetzung durch Einziehung nur von der Hauptversammlung beschlossen werden. Für den Beschluß genügt die einfache Stimmenmehrheit. Die Satzung kann eine größere Mehrheit und weitere Erfordernisse bestimmen. Im Beschluß ist der Zweck der Kapitalherabsetzung festzusetzen. Der Vorstand und der Vorsitzende des Aufsichtsrats haben den Beschluß zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden.
(5) In den Fällen des Absatzes 3 Nr. 1 und 2 ist in die Kapitalrücklage ein Betrag einzustellen, der dem auf die eingezogenen Aktien entfallenden Betrag des Grundkapitals gleichkommt.
(6) Soweit es sich um eine durch die Satzung angeordnete Zwangseinziehung handelt, bedarf es eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht. In diesem Fall tritt für die Anwendung der Vorschriften über die ordentliche Kapitalherabsetzung an die Stelle des Hauptversammlungsbeschlusses die Entscheidung des Vorstands über die Einziehung.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt.
(2) Entspricht das Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, so kann das Familiengericht auf Antrag des Ehegatten die Zustimmung des anderen Ehegatten ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Abgabe einer Erklärung verhindert und mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt.
(2) Entspricht das Rechtsgeschäft den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, so kann das Familiengericht auf Antrag des Ehegatten die Zustimmung des anderen Ehegatten ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Abgabe einer Erklärung verhindert und mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
(1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.
(2) Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend.
(3) Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte, sein Lebenspartner oder sein früherer Lebenspartner angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten, früheren Ehegatten, dieses Lebenspartners oder früheren Lebenspartners die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend. Das Gericht hebt seinen Beschluß auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.
(4) Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.
(1) Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.
(2) Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks, Schiffs, Schiffsbauwerks oder Luftfahrzeugs darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch, im Schiffsregister, im Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wenn er das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. Von dem Vormund eines Miteigentümers kann der Antrag nur mit Genehmigung des Familiengerichts, von dem Betreuer eines Miteigentümers nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts gestellt werden.
(3) (weggefallen)
(4) Die Vorschrift des § 17 Abs. 3 findet auch auf die Erbfolge des Antragstellers Anwendung.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.
(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- 1.
eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie - 2.
eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
- 1.
die Aufstellung einer Hausordnung, - 2.
die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, - 3.
die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, - 4.
die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, - 5.
die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie - 6.
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)