Bundesgerichtshof Beschluss, 17. Feb. 2015 - VIII ZR 236/14
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
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- 1. Der Beklagte ist seit dem Jahr 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Miete betrug ab März 2010 378 € (inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung von 98 €). Im März 2010 zahlte der Beklagte einen Teilbetrag von 143,38 € nicht. Mit Bescheid vom 30. August 2012 teilte das Jobcenter dem Beklagten mit, dass die Miete ab 1. Oktober 2012 übernommen und direkt an die Klägerin überwiesen werde. Für die Monate November und Dezember 2012 unterblieb die Überweisung des Jobcenters versehentlich. Dies erfuhr der Beklagte erst durch die ihm am 6. Dezember zugegangene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung vom 5. Dezember 2012. In der dem Beklagten am 20. Februar 2013 zugestellten Klagschrift vom 23. Dezember 2012 wiederholte die Klägerin die Kündigung wegen derselben Rückstände, nämlich der Mieten für die Monate November und Dezember sowie den ausstehenden Teilbetrag aus dem Monat März 2010.
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- Das Jobcenter überwies die Mieten für November 2012 bis Januar 2013 Mitte Januar 2013; auf den Rückstand aus dem Monat März 2010 zahlte der Beklagte am 31. Januar 2013 100 €.
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- 2. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Revision - beschränkt auf die Kündigungen vom 6. und 23. Dezember 2012 - mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, welche Auswirkungen das Ausbleiben einer vom Jobcenter für den Mieter zu erbringende Transferleistung auf den Zahlungsverzug des Mieters hat. Diese Frage rechtfertigt die Revision nicht (mehr). Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, lässt der Umstand, dass der Schuldner (Mieter) auf behördliche Transferleistungen angewiesen ist, das von ihm nach allgemeinen Grundsätzen zu tragende Risiko eines unverschuldeten Geldmangels nicht entfallen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, zur Veröffentlichung bestimmt).
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- 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Würdigung des Berufungsgerichts, dass in der hier vorliegenden besonderen Ausnahmesituation - in der der Beklagte erst durch die Kündigung vom 5. Dezember 2012 erfahren hat, dass das Jobcenter entgegen des mehrere Monate zuvor erlassenen Bescheides die angekündigte Direktzahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2012 zunächst nicht vorgenommen hatte - jedenfalls bei der ersten Kündigung ein unverschuldeter Tatsachenirrtum vorlag, der dem Eintritt des Verzuges entgegenstand, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der danach noch verbleibende Verzug bezüglich des Rückstands aus dem Monat März 2010 rechtfertigte, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, weder die fristlose noch die außerordentliche Kündigung vom 5. Dezember 2012.
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- Ob auch noch bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung vom 23. Dezember 2012 ein unverschuldeter Tatsachenirrtum des Beklagten den Eintritt des Verzuges hinderte, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die auch vom Berufungsgericht offen gelassene Frage, ob die materiellen Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung nach § 543 Abs. 3 BGB auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müssen. Jedenfalls ist diese Kündigung dadurch unwirksam geworden, dass die Rückstände - bis auf einen geringfügigen Betrag von 43,88 € (der sich möglicherweise noch um eine im Februar 2013 erfolgte Überzahlung um weitere 18 € reduziert)- innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nachgezahlt wurden. Zwar erfordert § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die vollständige Begleichung der Rückstände innerhalb der Schonfrist. Hier ist es aber im Hinblick auf die außergewöhnlichen Umstände ausnahmsweise geboten, den verbleibenden Rückstand mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) außer Betracht zu lassen. Denn der noch nicht vollständig beglichene Rückstand betraf einen nur geringen Teilbetrag aus einem weit zurückliegenden Zeitraum; die übrigen Rückstände waren weit vor Ende der erst am 20. April 2013 ablaufenden Schonfrist durch die Zahlungen des Jobcenters Mitte Januar und des Beklagten Ende Januar getilgt. Auch sonst waren die Umstände der zunächst ausgebliebenen Zahlung des Jobcenters angesichts des dem Beklagten bereits im August 2012 erteilten gegenteiligen Bescheides außergewöhnlich.
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- Die mit Schreiben vom 23. Dezember 2012 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, weil es bezüglich der Mieten für die Monate November und Dezember 2012 an einer schuldhaften Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt und der weitere (geringfügige) Rückstand keine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Da das Jobcenter hinsichtlich der Mietzahlung an den Vermieter nicht als Erfüllungsgehilfe des auf Transferleistungen angewiesenen Mieters anzusehen ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.), kann dem Beklagten das Versäumnis des Jobcenters nicht gemäß § 278 Satz 1 BGB zugerechnet werden.
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- 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.02.2014 - 5 C 596/12 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.07.2014 - 67 S 94/14 -
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Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
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dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
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eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
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Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
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der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.