Bundesgerichtshof Beschluss, 15. Sept. 2011 - V ZR 246/10
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 800.000 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Beklagte wollte in B. K. Wohngebäude errichten und erhielt dafür 1959 und 1963 Nutzungsrechte an damals volkseigenen Grundstücken. Für die Gebäude wurden Gebäudegrundbücher angelegt. Die Stadt verkaufte 1993 die ehemals volkseigenen Grundstücke an eine Wohnungsbaugenossenschaft C. e.G. In das dabei neu angelegte Grundbuchblatt wurde in der Spalte „Wirtschaftsart und Lage“ die Angabe „GGB 2073“ eingetragen. Eine andere Eintragung zu dem Gebäudeeigentum und dem Nutzungsrecht der Beklagten enthielt das neue Blatt nicht. Mit Bewilligungen vom 10. Februar 1995, 29. Mai 1997, 11. Januar 1999 und 4. Februar 1999 bestellte die Erwerberin verschiedenen Banken Grundschulden über insgesamt rund 16 Mio. DM. Die ihr am 29. Mai 1997 bewilligte zweitrangige Grundschuld mit einem Betrag von 1,5 Mio. DM trat die Gläubigerin an die Klägerin ab, die am 15. November 2004 als neue Gläubigerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Diese verlangt Berichtigung des Gebäudegrundbuchs dahin, dass diese Grundschuld am Grundstück seitdem auch auf dem Gebäudeeigentum lastet.
- 2
- Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben. Gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Berufungsurteil wendet sich die Beklagte mit der Beschwerde, mit welcher sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen will.
II.
- 3
- Die Beschwerde ist unbegründet. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf. Eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 543 Abs. 2 ZPO).
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- 1. Der rechtliche Ansatz des Berufungsgerichts ist zutreffend.
- 5
- a) Die Grundschuld lastete bei ihrer Bestellung nur an dem Grundstück, nicht auch an dem Gebäudeeigentum der Beklagten. Dieses war rechtlich selbständig. Der Umstand, dass zu diesem Zeitpunkt weder das Nutzungsrecht noch das Gebäudeeigentum der Beklagten im Grundbuchblatt für das Grundstück eingetragen war, wirkte sich zu diesem Zeitpunkt nicht aus. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs für das Grundstück umfasste seinerzeit nicht auch das Nichtbestehen von dort nicht gebuchten Nutzungsrechten oder von dort nicht gebuchtem Gebäudeeigentum.
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- b) Das änderte sich mit dem Ablauf des 31. Dezember 2000. Wird nämlich nach diesem Zeitpunkt das Grundstück mit einem dinglichen Recht belastet oder – wie hier – ein solches Recht erworben, so gilt nach Art. 231 § 5 Abs. 4 Satz 1 EGBGB für den Inhaber des Rechts das Gebäude als Bestandteil des Grundstücks. Das setzt nach Art. 231 § 5 Abs. 4 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 EGBGB indes voraus, dass das Nutzungsrecht oder das Gebäudeeigentum nicht in dem Grundbuch für das Grundstück eingetragen ist und dem Erwerber das nicht eingetragene Gebäudeeigentum oder Nutzungsrecht nicht bekannt war. Das führt dazu, dass ein nicht im Grundbuch für das Grundstück gebuchtes Gebäudeeigentum durch die Abtretung von Grundpfandrechten nach dem 31. Dezember 2000 an einen gutgläubigen Erwerber „nachbelastet“ werden kann.
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- 2. Diesen rechtlichen Ausgangspunkt stellt die Beklagte nicht in Frage. Sie meint, das Berufungsgericht sei in zulassungsbegründend fehlerhafter Weise zu dem Ergebnis gelangt, das Gebäudeeigentum sei nicht im Grundbuch für das Grundstück eingetragen gewesen. Das trifft nicht zu.
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- a) Das Gebäudeeigentum der Beklagten ist auf Grund eines Nutzungsrechts entstanden und hätte nach § 5 GGV im Grundbuch des Grundstücks unter Eintragung des Nutzungsrechts in dessen zweiter Abteilung gebucht werden müssen. Das war bei Erwerb der Grundschuld durch die Klägerin nicht der Fall. Im Sinne von Art. 231 § 5 Abs. 4 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 EGBGB nicht eingetragen ist das Gebäudeeigentum allerdings, worauf die Beklagte zu Recht hinweist, indessen nicht schon dann, wenn es an der vorgesehenen Bu- chungsstelle auf dem Grundbuchblatt nicht eingetragen ist, sondern erst dann, wenn es auch nicht an anderer Stelle auf dem Blatt nicht eingetragen ist (vgl. BayObLG, BayObLGZ 1995, 413, 417 f.). Das hat das Berufungsgericht aber entgegen der Ansicht der Beklagten keineswegs verkannt. Es hat sich vielmehr gerade deshalb mit der Eintragung „GGB 2073“ im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts des Grundstücks überhaupt befasst und geprüft, ob diese Angabe als Eintragung des Nutzungsrechts oder des Gebäudeeigentums angesehen werden kann.
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- b) Diese Frage hat es ohne, jedenfalls ohne zulassungsbegründenden Rechtsfehler verneint.
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- aa) Für den Ausschluss einer gutgläubigen Nachbelastung des Gebäudeeigentums nach Art. 231 § 5 Abs. 4 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 EGBGB wäre es zwar unerheblich, wenn das Gebäudeeigentum der Beklagten an der (falschen) Buchungsstelle nicht so eingetragen gewesen wäre, wie es § 5 Abs. 1 GGV verlangt, also etwa statt des Nutzungsrechts wie bei nutzungsrechtslosem Gebäudeeigentum nach § 6 GGV das Gebäudeeigentum selbst eingetragen worden wäre. Aus der falsch plazierten Eintragung müssen aber, worauf das Berufungsgericht zu Recht abgestellt hat, Art und Inhalt des Rechts hervorgehen. Daran fehlt es hier.
- 11
- bb) Die Abkürzung lässt weder erkennen, dass überhaupt ein Recht eingetragen werden soll, noch, ob es sich dabei um ein Nutzungsrecht oder ein nutzungsrechtloses Gebäudeeigentum handeln soll. Daran änderte es nichts, wenn die Buchung des Nutzungsrechts von nutzungsrechtsbewehrtem Gebäudeeigentum mit diesem Kürzel seinerzeit tatsächlich, wie die Beklagte behauptet hat, üblich gewesen sein sollte.
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- cc) Dass das so war, hat die Beklagte zudem nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Die vor dem 3. Oktober 1990 geltenden Vorschriften über die Eintragung von nutzungsrechtsbewehrtem Gebäudeeigentum auf dem Grundbuchblatt für das Grundstück sind in der DDR zwar nicht selten außer Acht gelassen worden. Hier liegt der Fehler aber nicht in der Buchung des Nutzungsrechts vor dem 3. Oktober 1990, sondern darin, dass das Nutzungsrecht weder bei der Anlegung des neuen Grundbuchblatts für das verkaufte Grundstück im Jahr 1993 nach der gemäß § 150 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 GBO fortgeltenden Regelung in Nr. 18 Abs. 2 der Colido-Grundbuchanweisung (abgedruckt bei Fieberg /Reichenbach, Enteignung und offene Vermögensfragen, 2. Aufl., Bd. 3 Nr. 4.14.1) in dessen zweite Abteilung übernommen noch bei der Eintragung der Grundpfandrechte in den Jahren 1995, 1997 und 1999 gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 GGV von Amts wegen nachträglich eingetragen worden ist. Anhaltspunkte dafür, dass diese Vorschriften im Grundbuchbezirk B. K. auch zu den genannten Zeitpunkten üblicherweise missachtet worden wären, hat die Beklagte nicht vorgetragen.
- 13
- 3. Ohne, jedenfalls ohne zulassungsbegründende Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die anderweitige Kenntnis der Klägerin von dem Gebäudeeigentum (oder dem Nutzungsrecht) der Beklagten verneint. Die Beklagte leitet die Kenntnis der Klägerin aus einer Gesamtwürdigung des Inhalts der Grundschuldbestellungsurkunde, der Eigenschaft der Klägerin als „Immobilienprofi“ und des Kürzels ab. Mit diesen Gesichtspunkten hat sich das Berufungs- gericht befasst. Seine Würdigung lässt (zulassungsbegründende) Rechtsfehler nicht erkennen und wirft entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht die grundsätzlich klärungsbedürftige Frage nach den Anforderungen an den Nachweis der Kenntnis auf. Das Kürzel im Bestandsverzeichnis mag einem „Immobilienprofi“ Anlass zu Nachforschungen geben, vermittelt aber auch ihm nicht die nach § 892 BGB erforderliche Kenntnis von der wahren Rechtslage. Die in der Grundbuchbestellungsurkunde enthaltenen – nicht ausgefüllten – Vorratsklauseln besagen über das Bestehen oder Nichtbestehen von Gebäudeeigentum nichts.
- 14
- 4. Ob die Beklagte ohne Einschränkungen zu der Abgabe der Bewilligung hätte verurteilt werden dürfen, ist allerdings nicht frei von Zweifeln. Der Grundschuld der Klägerin an dem Gebäudeeigentum der Beklagten dürfte nämlich ein Teil des erstrangigen Grundpfandrechts an dem Grundstück in Höhe von 150.000 DM vorgehen, der vorher abgetreten und mit dem das Gebäudeeigentum der Beklagten vorher erstrangig gutgläubig nachbelastet worden sein dürfte. Das bedarf keiner Entscheidung, weil die Beklagte diesen Gesichtspunkt nicht geltend gemacht hat.
III.
- 15
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Vorinstanzen:
LG Gera, Entscheidung vom 12.03.2010 - 3 O 735/09 -
OLG Jena, Entscheidung vom 16.11.2010 - 5 U 344/10 -
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(1) In den Fällen des Artikels 233 § 4 Abs. 1 Satz 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ist das dem Gebäudeeigentum zugrundeliegende Nutzungsrecht in der zweiten Abteilung des für das belastete Grundstück bestehenden Grundbuchblattes nach Maßgabe des Absatzes 2 einzutragen. Ist ein Gebäudegrundbuchblatt bereits angelegt, so gilt Satz 1 entsprechend mit der Maßgabe, daß die Eintragung bei der nächsten anstehenden Eintragung im Gebäudegrundbuchblatt oder, soweit das Bestehen des Nutzungsrechts dem Grundbuchamt bekannt ist, im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks vorzunehmen ist.
(2) In Spalte 1 ist die laufende Nummer der Eintragung anzugeben. In der Spalte 2 ist die laufende Nummer anzugeben, unter der das belastete Grundstück im Bestandsverzeichnis eingetragen ist. In Spalte 3 sind einzutragen das Nutzungsrecht unter der Bezeichnung "Dingliches Nutzungsrecht für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt ..." unter Angabe der jeweiligen Bezeichnung des oder der Gebäudegrundbuchblätter. Die Spalte 5 ist zur Eintragung von Veränderungen der in den Spalten 1 bis 3 eingetragenen Vermerke bestimmt, und zwar einschließlich der Beschränkungen in der Person des Nutzungsberechtigten in der Verfügung über das in den Spalten 1 bis 3 eingetragene Recht, auch wenn die Beschränkung nicht erst nachträglich eintritt. In der Spalte 7 erfolgt die Löschung der in den Spalten 3 und 5 eingetragenen Vermerke. Bei Eintragungen in den Spalten 5 und 7 ist in den Spalten 4 und 6 die laufende Nummer anzugeben, unter der die betroffene Eintragung in der Spalte 1 vermerkt ist.
(3) Bezieht sich das Nutzungsrecht auf mehrere Grundstücke oder Flurstücke, ist § 48 der Grundbuchordnung anzuwenden.
Vor Anlegung des Gebäudegrundbuchblattes ist das Gebäudeeigentum von Amts wegen in der zweiten Abteilung des Grundbuchblattes für das von dem Gebäudeeigentum betroffenen Grundstück einzutragen. Für die Eintragung gelten die Vorschriften des § 5 Abs. 2 und 3 sinngemäß mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Nutzungsrechts das Eigentum am Gebäude tritt. An die Stelle des Vermerks "Dingliches Nutzungsrecht ..." tritt der Vermerk "Gebäudeeigentum gemäß Artikel 233 § 2b EGBGB..." oder "Gebäudeeigentum gemäß Artikel 233 § 8 EGBGB...". § 5 Abs 1 gilt entsprechend.
(1) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet gilt dieses Gesetz mit folgenden Maßgaben:
- 1.
Die Grundbücher können abweichend von § 1 bis zum Ablauf des 31. Dezember 1994 von den bis zum 2. Oktober 1990 zuständigen oder später durch Landesrecht bestimmten Stellen (Grundbuchämter) geführt werden. Die Zuständigkeit der Bediensteten des Grundbuchamts richtet sich nach den für diese Stellen am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehenden oder in dem jeweiligen Lande erlassenen späteren Bestimmungen. Diese sind auch für die Zahl der erforderlichen Unterschriften und dafür maßgebend, inwieweit Eintragungen beim Grundstücksbestand zu unterschreiben sind. Vorschriften nach den Sätzen 2 und 3 können auch dann beibehalten, geändert oder ergänzt werden, wenn die Grundbücher wieder von den Amtsgerichten geführt werden. Sind vor dem 19. Oktober 1994 in Grundbüchern, die in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet geführt werden, Eintragungen vorgenommen worden, die nicht den Vorschriften des § 44 Abs. 1 entsprechen, so sind diese Eintragungen dennoch wirksam, wenn sie den Anforderungen der für die Führung des Grundbuchs von dem jeweiligen Land erlassenen Vorschriften genügen. - 2.
Amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne des § 2 ist das am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts zur Bezeichnung der Grundstücke maßgebende oder das an seine Stelle tretende Verzeichnis. - 3.
Die Grundbücher, die nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehenden Bestimmungen geführt werden, gelten als Grundbücher im Sinne der Grundbuchordnung. - 4.
Soweit nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Vorschriften Gebäudegrundbuchblätter anzulegen und zu führen sind, sind diese Vorschriften weiter anzuwenden. Dies gilt auch für die Kenntlichmachung der Anlegung des Gebäudegrundbuchblatts im Grundbuch des Grundstücks. Den Antrag auf Anlegung des Gebäudegrundbuchblatts kann auch der Gebäudeeigentümer stellen. Dies gilt entsprechend für nach später erlassenen Vorschriften anzulegende Gebäudegrundbuchblätter. Bei Eintragungen oder Berichtigungen im Gebäudegrundbuch ist in den Fällen des Artikels 233 § 4 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche das Vorhandensein des Gebäudes nicht zu prüfen. - 5.
Neben diesem Gesetz sind die Vorschriften der §§ 2 bis 85 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechend anwendbar, soweit sich nicht etwas anderes aus Rechtsvorschriften, insbesondere aus den Vorschriften des Grundbuchrechts, oder daraus ergibt, daß die Grundbücher nicht von Gerichten geführt werden. - 6.
Anträge auf Eintragung in das Grundbuch, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts beim Grundbuchamt eingegangen sind, sind von diesem nach den am Tag vor dem Wirksamwerden des Beitritts geltenden Verfahrensvorschriften zu erledigen. - 7.
Im übrigen gelten die in Anlage I Kapitel III Sachgebiet A Abschnitt III unter Nr. 28 des Einigungsvertrages aufgeführten allgemeinen Maßgaben entsprechend. Am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts anhängige Beschwerdeverfahren sind an das zur Entscheidung über die Beschwerde nunmehr zuständige Gericht abzugeben.
(2) Am 1. Januar 1995 treten nach Absatz 1 Nr. 1 Satz 1 fortgeltende oder von den Ländern erlassene Vorschriften, nach denen die Grundbücher von anderen als den in § 1 bezeichneten Stellen geführt werden, außer Kraft. Die in § 1 bezeichneten Stellen bleiben auch nach diesem Zeitpunkt verpflichtet, allgemeine Anweisungen für die beschleunigte Behandlung von Grundbuchsachen anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung einen früheren Tag für das Außerkrafttreten dieser Vorschriften zu bestimmen. In den Fällen der Sätze 1 und 3 kann durch Rechtsverordnung der Landesregierung auch bestimmt werden, daß Grundbuchsachen in einem Teil des Grundbuchbezirks von einer hierfür eingerichteten Zweigstelle des Amtsgerichts (§ 1) bearbeitet werden, wenn dies nach den örtlichen Verhältnissen zur sachdienlichen Erledigung zweckmäßig erscheint, und, unbeschadet des § 176 Abs. 2 des Bundesberggesetzes im übrigen, welche Stelle nach Aufhebung der in Satz 1 bezeichneten Vorschriften die Berggrundbücher führt. Die Landesregierung kann ihre Ermächtigung nach dieser Vorschrift durch Rechtsverordnung auf die Landesjustizverwaltung übertragen.
(3) Soweit die Grundbücher von Behörden der Verwaltung oder Justizverwaltung geführt werden, ist gegen eine Entscheidung des Grundbuchamts (Absatz 1 Nr. 1 Satz 1), auch soweit sie nicht ausdrücklich im Auftrag des Leiters des Grundbuchamts ergangen ist oder ergeht, die Beschwerde nach § 71 der Grundbuchordnung gegeben. Diese Regelung gilt mit Wirkung vom 3. Oktober 1990, soweit Verfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen sind. Anderweitig anhängige Verfahren über Rechtsmittel gegen Entscheidungen der Grundbuchämter gehen in dem Stand, in dem sie sich bei Inkrafttreten dieser Vorschrift befinden, auf das Beschwerdegericht über. Satz 1 tritt mit dem in Absatz 2 Satz 1 oder Satz 3 bezeichneten Zeitpunkt außer Kraft.
(4) In den Grundbuchämtern in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet können bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 auch Personen mit der Vornahme von Amtshandlungen betraut werden, die diesen Ämtern auf Grund von Dienstleistungsverträgen auf Dauer oder vorübergehend zugeteilt werden. Der Zeitpunkt kann durch Rechtsverordnung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz mit Zustimmung des Bundesrates verlängert werden.
(5) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates nähere Vorschriften zu erlassen über den Nachweis der Befugnis, über
- 1.
beschränkte dingliche Rechte an einem Grundstück, Gebäude oder sonstigen grundstücksgleichen Rechten, - 2.
Vormerkungen oder - 3.
sonstige im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen
(6) § 134a tritt am 31. Dezember 2024 außer Kraft.
(1) In den Fällen des Artikels 233 § 4 Abs. 1 Satz 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ist das dem Gebäudeeigentum zugrundeliegende Nutzungsrecht in der zweiten Abteilung des für das belastete Grundstück bestehenden Grundbuchblattes nach Maßgabe des Absatzes 2 einzutragen. Ist ein Gebäudegrundbuchblatt bereits angelegt, so gilt Satz 1 entsprechend mit der Maßgabe, daß die Eintragung bei der nächsten anstehenden Eintragung im Gebäudegrundbuchblatt oder, soweit das Bestehen des Nutzungsrechts dem Grundbuchamt bekannt ist, im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks vorzunehmen ist.
(2) In Spalte 1 ist die laufende Nummer der Eintragung anzugeben. In der Spalte 2 ist die laufende Nummer anzugeben, unter der das belastete Grundstück im Bestandsverzeichnis eingetragen ist. In Spalte 3 sind einzutragen das Nutzungsrecht unter der Bezeichnung "Dingliches Nutzungsrecht für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt ..." unter Angabe der jeweiligen Bezeichnung des oder der Gebäudegrundbuchblätter. Die Spalte 5 ist zur Eintragung von Veränderungen der in den Spalten 1 bis 3 eingetragenen Vermerke bestimmt, und zwar einschließlich der Beschränkungen in der Person des Nutzungsberechtigten in der Verfügung über das in den Spalten 1 bis 3 eingetragene Recht, auch wenn die Beschränkung nicht erst nachträglich eintritt. In der Spalte 7 erfolgt die Löschung der in den Spalten 3 und 5 eingetragenen Vermerke. Bei Eintragungen in den Spalten 5 und 7 ist in den Spalten 4 und 6 die laufende Nummer anzugeben, unter der die betroffene Eintragung in der Spalte 1 vermerkt ist.
(3) Bezieht sich das Nutzungsrecht auf mehrere Grundstücke oder Flurstücke, ist § 48 der Grundbuchordnung anzuwenden.
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)