Amtsgericht Wernigerode Urteil, 22. Apr. 2014 - 10 Lw 13/13

1. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Landpachtverhältnis über die Flurstücke

unbefristet im Sinne der landpachtrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches ist bzw. für unbestimmte Zeit gilt.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten über die rechtliche Wirkung eines schriftlichen und befristeten Pachtvertrages über landwirtschaftliche Flächen in der Gemarkung B..

Zunächst bestand ein Landpachtvertrag zwischen der BVVG und GbR B., Gut A. (nachfolgend GbR) als Pächter über eine Gesamtfläche von 239,5405 ha gem. Einzelaufstellung nach der Anlage 1 für die Zeit vom 01.10.1993 bis 30.09.2005 (Bd. I, Bl. 14-34 d. A.). Nachdem er im Wege eines Restitutionsverfahrens Flächen gemäß Auflistung der Anlage 6 der Klageerwiderung im Gesamtumfang von 274,9354 ha zu Eigentum erhielt (Bd. I, Bl. 157 d. A.) vereinbarte seine Hoheit E. P. v. A. mit der GbR, an der er zuvor beteiligt war, am 17.10.2002 einen Pachtvertrag über landwirtschaftliche Flächen in der Gemarkung B. im Gesamtumfang von 274,9354 ha gem. Saldierung nach der Anlage 1 für 18 Jahre, nämlich die Zeit vom 01.10.2002 bis 30.09.2020 (Bd. I, Bl. 5-11 und 13 d. A.) nebst Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage (Bd. I, Bl. 12 d. A.). Unmittelbar danach erfolgte die Umwandlung der GbR in die Beklagten-KG.

Mit notariellem Vertrag vom 14.06.2005 kaufte der Kläger die streitgegenständlichen Flächen, vergleiche Beklagtenschriftsatz vom 11.02.2014 nebst Anlage 2 (Bd. I, Bl. 200 ff.) und wurde in der Folgezeit Eigentümer der Flächen.

Im Zuge der beabsichtigten behördlichen Registrierung des Pachtvertrages vom 17.10.2002 monierte der Landkreis Q. eine fehlende Schriftform, nämlich unzureichende Auflistung der Flächen. Daraufhin wurde eine schriftliche Flächenaufstellung gefertigt, jedoch nur von der damaligen GbR unterzeichnet, zur Registrierung eingereicht und vom Landkreis Q. im Juli 2003 entsprechend vermerkt (Anlage 3 des vorbezeichneten Beklagtenschriftsatzes, Bd. I, Bl. 206 d. A.).

Mit vorliegendem Verfahren begehrt der Kläger Klärung der Wirksamkeit der Befristung des Vertrages vom 17.10.2002 bis 2020 sowie zusätzliche Verlängerungsoption für 6 Jahre.

Er ist der Auffassung, die Befristung sei nicht wirksam gem. § 585 a BGB, da die Pachtflächen weder im Vertrag selbst noch der maßgeblichen Anlage 1 aufgeführt seien, insoweit fehle es an jeglicher Grundstücksbezeichnung. Auch die in der Präambel aufgeführte Bezugnahme sei insgesamt unzureichend. Eine Heilung des Schriftformmangels sei auch nicht durch die Aufstellung gem. Anlage 3 eingetreten, da diese erst nachträglich und ohne konkrete Bezugnahme auf den hier maßgeblichen Pachtvertrag erstellt wurde und nur die Unterschrift einer der Vertragsparteien enthalte. Demzufolge gelte der Vertrag als unbefristetes Pachtverhältnis fort.

Der Kläger beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erachtet den streitgegenständlichen Pachtvertrag mit seiner Befristung als formwirksam. So sei in der Präambel bereits hinreichend auf einen vorherigen Pachtvertrag mit der BVVG als damaliger Verpächter verwiesen. Dieses vorherige Pachtverhältnis über insgesamt 239,4505 ha entspreche exakt den Flächen gem. Klageantrag. Zu der Differenz zwischen den Pachtflächen des Vertrages von 1994 über knapp 240 ha zu der Pachtfläche gem. Präambel enthalte der hier streitige Vertrag unter § 8 drittletzter Absatz eine Erklärung, nämlich eine weitere Beschreibung von annähernd 30 ha Ackerflächen gem. gesonderter Verpachtung an die Agrargenossen-schaft B., welche der Pächterin des hier maßgeblichen Vertrages im Wege der Unterverpachtung zur Verfügung gestellt werden sollten. Darüber hinaus sei der mit dem Schriftformerfordernis gewollte Schutzzweck zugunsten etwaiger Erwerber verpachteter Flächen vorliegend gewahrt. Sie behauptet hierzu, bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages im Jahre 2005 habe der Kläger hinreichende Kenntnis über die entsprechenden Flächen sowohl aufgrund des bekannten Restitutionsverfahrens als auch durch Überlassung der nachträglichen Flächenaufstellung gemäß K 3 gehabt. Daher habe der Kläger vollumfänglich gewusst, dass die von ihm erworbenen Flächen Gegenstand des Pachtvertrages vom 17.10.2002 waren. Die Geltendmachung des Schriftformerfordernisses sei daher rechtsmissbräuchlich und der Kläger insoweit in keiner Weise schutzwürdig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den mündlich vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 23.01.2014 (Bd. I, Bl. 188, 189 d. A.) sowie vom 27.03.2014 (Bd. II, Bl. 31 d. A.) Bezug genommen.

I.

Die Klage ist zulässig. Das gem. § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben, da der Kläger unter Berufung auf § 585 a BGB die Klärung der Rechtswirksamkeit eines auf mehr als zwei Jahre befristeten Landpachtverhältnisses begehrt.

II.

Die Klage ist auch begründet.

Das zwischen den Parteien bestehende Landpachtverhältnis ist hinsichtlich seiner Befristung rechtsunwirksam und gilt folglich für unbestimmte Zeit (§§ 126, 585 a BGB).

1.

Über die streitgegenständlichen Flächen bestand ursprünglich ein wirksamer Landpachtvertrag zwischen der BVVG und der GbR als Rechtsvorgängerin der Beklagten für die Zeit vom 01.10.1993 bis 30.09.2005 unter Berücksichtigung der maßgeblichen spezifizierten Flächenaufstellung hierzu, Anlage 1.

2.

Nach Eigentumserwerb von annähernd 275 ha landwirtschaftlicher Flächen kraft durchgeführten Restitutionsverfahrens verpachtete seine Hoheit E. P. v. A. nunmehr an die GbR gem. schriftlichen Vertrag vom 17.10.2002 Ackerflächen in der Gemarkung B. im selben Umfange des Eigentumserwerbs, nämlich 274,9354 ha. Da zwischen den Vertragsparteien Einigkeit über Inhalt und Umfang des Pachtgegenstandes bestand, ist der Vertrag als solcher auch wirksam gem. §§ 581, 585 BGB zustande gekommen. In diesen Vertrag trat der Kläger auch kraft Eigentumserwerbs als neuer Verpächter gem. §§ 593 b, 566 BGB ein und die Beklagte ist nach Rechtsformumwandlung und Rechtsnachfolge nunmehr die Pächterin.

Aufgrund der Befristung über eine Dauer von mehr als zwei Jahren galt für den gesamten Vertrag jedoch das Schriftformerfordernis nach § 585 a BGB, welches im Ergebnis vorliegend nicht gewahrt ist:

a.

Zunächst gilt ohne weiteres, dass das Schriftformerfordernis sich auf den gesamten Vertrag erstreckt, also insbesondere den konstitutiven Inhalt, wie Pachtgegenstand, Pacht und Pachtdauer gem. § 581 BGB (vgl. Fassbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Auflage, § 585 a Rz. 8). Eine schriftliche Fixierung des Pachtgegenstandes setzt damit eine schriftliche Aufstellung sämtlicher Grundstücke unter Angabe der Flurstücksbezeichnungen voraus (vgl. Fassbender u.a., a.a.O. § 585 a Rz 8, 9, 27). Hieran fehlt es in dem vorliegenden Vertrag, weil dort, worauf der Kläger zutreffend abstellt, keine einzige Grundstücksbezeichnung aufgeführt ist. Dies gilt auch für die dem Vertrag beigefügte Anlage 1, welche nur eine Saldierung nach der Unterteilung Ackerflächen insgesamt, Grünland und Unland vorsieht. Demgemäß ist die vertragliche Umschreibung des Pachtgegenstandes gem. § 1 des Vertrages nebst Anlage 1 zu unbestimmt und damit unzureichend.

b.

Die erforderliche konkrete Beschreibung der Pachtflächen ist auch nicht durch die vertragliche Bezugnahme gem. der Präambel des streitigen Pachtvertrages gewahrt.

Für die Schriftform ist es zwar zulässig und ausreichend, wenn in einer Urkunde, welche selbst nicht die wesentlichen Bestandteile des Pachtvertrages enthält auf eine andere, etwa ursprüngliche formgerechte Urkunde jedoch Bezug nimmt. Dies gilt etwa bei einem urkundlichen Nachtrag, z.B. einer Verlängerung der Vertragszeit, wenn hinreichend deutlich auf einen formwirksamen Erstvertrag Bezug genommen wird (Fassbender u.a., a.a.O. Rz 14; BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06 - Rz 27; OLG Naumburg, Urteil vom 31.08.2006 -2 U 48/06- Rz. 5, zitiert nach juris). Die Bezugnahme selbst muss allerdings wieder hinreichend bestimmt sein. Demzufolge ist es unzureichend, wenn lediglich auf einen „zur Zeit bestehenden Pachtvertrag“ verwiesen wird. Denn das Bestehen eines Pachtvertrages ist eine rechtliche Schlussfolgerung aus Tatsachen, die unterschiedlicher Natur seien können; diese Tatsachen sind folglich im Verlängerungsvertrag anzugeben (OLG Naumburg, a.a.O. Rz. 6). Demnach war vorliegend zunächst die pauschale Bezugnahme auf das anderweitige „bestehende Pachtverhältnis über 269,0405 ha“ ungenügend und damit unerheblich in Bezug auf das Schriftformerfordernis.

Darüber hinaus war auch aus anderen Gründen der Verweis und die Bezugnahme auf anderweitige Pachtverhältnisse unklar und damit zu unbestimmt: Das anderweitige Pachtverhältnis wird als ein solches über 269,045 ha umschrieben. Einen derartigen einheitlichen Pachtvertrag hat die Beklagte aber weder vorgelegt noch ansonsten nachvollziehbar vorgetragen: So wurde lediglich der weitere Landpachtvertrag zwischen der BVVG und der GbR aus dem Jahre 1994 vorgelegt, welcher sich jedoch auf eine Gesamtfläche von 239,5405 ha erstreckt. Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, dass die Diskrepanz zu dem angegebenen Flächenumfang der Präambel des vorliegenden Vertrages sich aus § 8 drittletzter Absatz erklärt, nämlich dort zusätzlich genannten 29,5555 ha, ist dies nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Darüber hinaus kann eine Bezugnahmeklausel nur dann als rechtswirksam angesehen werden, wenn sie bereits aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar ist. Etwaige Unklarheiten gehen zu Lasten der Partei, welche sich auf die Wirksamkeit der Regelung beruft, dies betrifft vorliegend die Beklagte. Im weiteren nimmt die Präambel gem. Absatz 2 Bezug auf eine Eigentumsrückgabe, ebenfalls ohne diese im einzelnen und hinreichend bestimmt weiter aufzuführen. Zu vermuten ist, dass es sich hierbei um die Flächen gemäß Restitutionsverfahren handeln soll.

In Abweichung zu den Flächenangaben der Präambel umfasst der eigentliche Pachtvertrag einen anderen Flächenumfang, nämlich einen solchen von annähernd 275 ha.

Im Ergebnis gilt: Das in Bezug genommene bestehende Pachtverhältnis ist unzureichend bestimmt, es erstreckt sich darüber hinaus auf eine Fläche von 269,0405 ha, obwohl der entsprechende Pachtvertrag nur eine Fläche von 239,5405 ha ausweist. Darüber hinaus wird in der Präambel auf ein anderweitiges Eigentum mit abweichenden Flächen (Im übrigen losgelöst von einem etwaigen Pachtrechtsverhältnis der Parteien) verwiesen und schließlich als Pachtgegenstand ein Volumen von 274,9354 ha aufgeführt. Damit ergeben sich allein auf Seite 1 des maßgeblichen Pachtvertrages mindestens 3 unterschiedliche Flächenangaben. Dies reicht für eine wirksame Bezugnahme und damit Einhaltung des Schriftformerfordernisses deutlich nicht aus.

c.

Eine Heilung des Schriftformmangels ist weiter auch nicht durch die nachträglich gefertigte schriftliche Flächenaufstellung gem. Anlage 3 und Einreichung bei der Registrierungsbehörde eingetreten.

Zwar enthält diese Aufstellung erstmalig die notwendigen Grundstücksangaben. Allerdings bedürfen derartige Änderungen und Ergänzungen ihrerseits der Schriftform und unterliegen in vollem Umfange den oben genannten Anforderungen (Fassbender u.a., a.a.0. Rz. 11, 14, 22; OLG Naumburg a.a.O., Rz. 5).

Diese Voraussetzungen sind mit der nachträglichen Aufstellung Anlage 3 nicht erfüllt: Diese wurde nicht in engem zeitlichen und räumlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Pachtvertrages aus dem Jahre 2002, sondern erst später gefertigt und im Juli 2003 registriert. Daher musste der Nachtrag selbst wiederum alle Bedingungen eines formwirksamen Vertrages erfüllen oder aber in hinreichend deutlicher Weise auf den vorherigen Vertrag Bezug nehmen. Bereits hieran fehlt es, da das Schriftstück lediglich überschrieben ist mit den Worten: „Flächenaufstellung zum Pachtvertrag“ und damit ohne dessen nähere Konkretisierung. Der Beklagten ist allenfalls zuzugeben, dass aufgrund der gem. § 1 mit dem Pachtvertrag aus dem Jahre 2002 übereinstimmenden Gesamtfläche und der Hinzufügung des Nachtrags zu dem bereits registrierten Vertrag sich die Aufstellung auf diesen beziehen mag. Für die Wahrung der Schriftform war dies jedoch unzureichend. Darüber hinaus bedurfte es aufgrund vorgenannter Umstände zur Formwirksamkeit auch der beiderseitigen Unterzeichnung der Flächenaufstellung. Danach ist die Schriftform erst gewahrt, wenn alle materiell Beteiligten die Urkunde unterschrieben haben (Fassbender u.a., a.a.O. Rz. 24). Auch dies ist nicht gegeben, da die Aufstellung lediglich pächterseits, nicht aber vom Verpächter unterzeichnet worden ist, was die Beklagte auch einräumt.

d.

Für die Wahrung der Schriftform ist schließlich unerheblich, ob dem Kläger aufgrund des Restitutionsverfahrens und der Einzelheiten der Verhandlungen über den notariellen Kaufvertrag die Aufstellung der maßgeblichen Pachtflächen bekannt war. Zur Einhaltung der Schriftform nach § 585 a BGB ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Die eindeutige und zweifelsfreie Bestimmbarkeit dieser wesentlichen Vertragsbestandteile muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen müssen (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 07.07.2011 -5 U (Lw) 21/08 - Rz. 24, zitiert nach juris). Demzufolge ist für die Wirksamkeit eines schriftlichen Landpachtvertrages unmaßgeblich, ob und in welcher Weise nicht schriftliche fixierte Vertragsmodalitäten einer der Vertragsparteien bekannt geworden sind. Hierbei verkennt die Beklagte, dass der Schriftform auch eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zukommt (Brandenburgisches OLG, a.a.O., Rz 23 m.w. Nachw.; BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1027, Rz 26). Demgemäß ist auch die zitierte Entscheidung des BGH vom 14.07.2004 auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar.

3.

Nach alledem ist die auf 18 Jahre festgeschriebene vertragliche Befristung - mit Verlängerungsoption - mangels eingehaltener Schriftform unwirksam mit der Folge, dass der Pachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt (vgl. Fassbender u.a., a.a.O. Rz. 11, 43; Brandenburgisches OLG, a.a.O. Rz. 22).

4.

Schließlich ist es dem Kläger aus Gründen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen.

Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung eines Miet- oder Pachtvertrages - darauf berufen, dass die für einen langfristigen Vertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist (Fassbender, u.a., a.a.O. Rz 46). Aus dem Umstand, dass beide Parteien ihre Pflichten aus dem Vertrag über längere Zeit erfüllten, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von gesetzlich geregelten Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch machen, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (vgl. zum Schriftformmangel eines Mietvertrages: BGH, Urteil vom 09.04.2008, a.a.O., Rz 28; Urteil vom 22.01.2014, a.a.O., Rz 16; Fassbender u.a., a.a.O. Rz 46). Ein anderer Ausnahmefall kommt dann in Betracht, wenn sich eine Vertragspartei auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat (OLG Naumburg, Urteil vom 29.01.2009 -2 U 108/08 (Lw) -Rz. 46, zitiert nach juris). Derartige Ausnahmefälle sind hier nicht gegeben. Beide Vertragsparteien haben von dem jahrelangen Vollzug des streitgegenständlichen Pachtverhältnisses gleichermaßen profitiert. Eine einseitige Benachteiligung ist daher keineswegs erkennbar. Dies gilt vorliegend umso mehr, als der Kläger auch nach seinem Eigentumserwerb und damit Eintritt in das Pachtverhältnis und Kenntniserlangung von den Umständen, die zur Formunwirksamkeit des Vertrages führen, gleichwohl an dem Vertrag festgehalten hat und dies auch weiterhin beabsichtigt. So ist bislang eine Kündigung des Vertrages weder erfolgt noch von ihm gemäß seiner Erklärungen in den mündlichen Verhandlungen beabsichtigt. Er erstrebt daher lediglich eine Klärung des rechtlichen Status zwischen den Parteien und wendet sich allenfalls gegen eine nochmalige Vertragsverlängerung durch Optionsausübung über 6 Jahre. Im Zuge von Vergleichsgesprächen hat demnach der Kläger den unveränderten Fortbestand des Vertrages bis zum Fristablauf 2020 uneingeschränkt zugestanden (vgl. hierzu auch OLG Naumburg, Urteil vom 29.01.2009, a.a.O; sowie BGH, Urteil vom 05.11.2003 - XII ZR 134/02- Rz. 16, ebenfalls zitiert nach juris).

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass der Kläger an dem formunwirksamen Abschluss des streitgegenständlichen Pachtvertrages -im Gegensatz zur Rechtsvorgängerin der Beklagten!- nicht beteiligt war und ihm daher insgesamt ein treuwidriges Verhalten in keiner Weise vorgeworfen werden kann.

Nach alledem war der Klage vollumfänglich stattzugeben und bei der Tenorierung der Gesetzeswortlaut nach § 585 a BGB zu berücksichtigen.

III.

Die verfahrensrechtlichen Nebenentscheidungen haben ihre Grundlage in §§ 91, 709 ZPO unter Berücksichtigung der erfolgten Streitwertfestsetzung.