3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 8.562,72 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe einer angemieteten 4-Zimmerwohnung in Stuttgart.

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages vom 24.05.1991. Die an den Beklagten vermietete 4-Zimmerwohnung ist in einem Mehrfamilienhaus gelegen, wobei derzeit lediglich noch zwei Mietparteien in dem Gebäude wohnen. Mit Schreiben vom 27.03.2012 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2013 und begründete dies damit, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Klägerin beabsichtigt, das Gebäude, in der sich die Wohnung des Beklagten befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine Abbruchgenehmigung und ein Bauvorbescheid der Landeshauptstadt Stuttgart liegt bereits vor.

Die Klägerin behauptet, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit durchgeführt werden müssten. Dabei seien folgende Sanierungsmaßnahmen kurz- und mittelfristig erforderlich: Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, Erneuerung der Küchen und Bäder mit Grundrissänderungen, Erneuerung der Wand und Bodenbeläge, Einbau einer neuen Heizung unter Einbeziehung regenativer Energieformen, Einbau neuer Fenster und Türen, Einbau einer Lüftungsanlage, Einbau neuer Vorstellbalkone, Einbau eines Vollwärmeschutzes, Einbau eines Estrichs zur Erhöhung des Schallschutzes. Eine Vollsanierung des Objekts würde Sanierungskosten in Höhe 1,2 Mio. EUR, wobei der Anteil notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen 300.000 EUR betragen würden, hervorrufen. Die Sanierungskosten seien mit 1.884 EUR/qm Wohnfläche zu veranschlagen und würden damit 70,51 EUR der Herstellungskosten betragen. Insgesamt ergebe sich im Falle einer Vollsanierung des Gebäudes und einer Weitervermietung der darin enthaltenen Wohnungen eine Rendite von 4,66 %, wobei mit einem Mietpreis von 11,30 EUR pro Quadratmeter zu rechnen sei. Im Falle einer Mindestsanierung sei sogar von einer zu erzielbaren Rendite von weniger als 4 % auszugehen. Bei Abriss des Gebäudes und Neubau seien Kosten in Höhe von 2,8 Mio. EUR zu veranschlagen. Zwischenzeitlich habe sich ergeben, dass eine weitaus höhere bauliche Nutzung des Grundstücks (1.100 qm Wohnfläche statt 700 qm Wohnfläche) öffentlich-rechtlich zulässig sei und angestrebt werde. Daraus ergebe sich eine mögliche Rendite von 6,28 %. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es für eine wirksame Verwertungskündigung, die der Geschäftsführer der Klägerin unterschrieben habe, ausreichend sei, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könnte, was vorliegend durch die zu erwartenden Mieteinnahmen der Fall sei. Ein erheblicher Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei im vorliegenden Fall bereits daraus abzuleiten, dass die Klägerin als Treuhänder fremden Vermögens gehalten sei, eine optimale Rendite zu erwirtschaften.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete 4-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss rechts des Hauses ... sofort zu räumen und die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, dass in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Desweiteren bestreitet der Beklagte, dass im Falle einer Voll- oder Mindestsanierung bei einer weiteren Vermietung lediglich eine Rendite von ca. 4 % zu erwarten ist. Darüber hinausgehend bestreitet der Beklagte, dass die Klägerin im Falle eines Abrisses und Neubaus eine Rendite von mehr als 6 % zu erwarten habe. Er bestreitet auch, dass bei einem Neubau 1.100 m² bebaut werden könnten. Ferner sei für den Beklagten nicht ersichtlich gewesen, ob die Kündigung von einer vertretungsberechtigten Person unterschrieben wurde. Schließlich trägt der Beklagte vor, dass ausreichende Härtegründe für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB gegeben seien. Er lebe seit 22 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung, davor schon weitere 15 Jahre in derselben Gegend. Da ihm das vorherige Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei, habe er angesichts der Eigenschaft der Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts gewusst, dass eine erneute Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen werde, weshalb er angesichts des gewachsenen sozialen Umfelds trotz der zeitweise enormen Miete davon abgesehen, Eigentum zu erwerben. Desweiteren sei er krankheitsbedingt beeinträchtigt, habe seinen ausgeübten Beruf bereits vor der Verrentung krankheitsbedingt aufgeben müssen und beziehe lediglich eine Rente von monatlich ca. 1.950,00 EUR (vor Steuern). Eine vergleichbare Wohnung sei für ihn unbezahlbar bzw. nicht erhältlich. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beschwerden sei der Betroffene darauf angewiesen, dass im Bekannte zur Hand gehen und ganz in der Nähe wohnen. Alle ihn behandelnden Arztpraxen seien für ihn fußläufig zu erreichen.

Die Klägerin bestreitet, dass der Beklagte lediglich über ein monatliches Einkommen von 1.950 EUR verfügt. Des Weiteren bestreitet die Klägerin, dass der Beklagte aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigung gehindert ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

Das Gericht hat am 19.09.2013 mündlich verhandelt und dem Klägervertreter einen Schriftsatznachlass gewährt.

Hinsichtlich desweiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19.09.2013 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung der Klägerin beendet wurde. Es kann dabei dahinstehen, ob in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind und ob die Errichtung eines Neubaus auf vernünftigen Erwägungen beruhen würde und damit als angemessene Verwertung anzusehen wäre. Jedenfalls erleidet die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162). Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08). Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Klägerin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1,62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Klägerin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (BGH, VIII ZR 7/08) zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Klägerin angesehen werden. Dabei kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Klägerin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Klägerin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Beklagten zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Klägerin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen.

Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG.

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG.

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BGB

Lastenausgleichsgesetz - LAG

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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published on 28/01/2009 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 7/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs

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Annotations

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 985 Herausgabeanspruch

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 986 Einwendungen des Besitzers

(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.

(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.