/ Amtsgericht Siegburg Urteil, 24. Juli 2014 - 106 C 7/14

Amtsgericht Siegburg Urteil, 24. Juli 2014 - 106 C 7/14

ECLI: ECLI:DE:AGSU1:2014:0724.106C7.14.00

published on 24/07/2014 00:00

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Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 85 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15 Prozent.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 17.04.2013 sind die Beklagten seit dem 01.07.2013 Mieter einer - zusammen mit ihren vier minderjährigen Kinder bewohnten - Wohnung der Klägerin im Dachgeschoss rechts des Hauses T, zum Mietpreis von monatlich 700,00 € zuzüglich 35,00 € Stellplatz, zuzüglich 280,00 € Nebenkostenvorauszahlung, insgesamt als 1.015,00 €. Auf Grund einer zwischenzeitlichen, inzwischen rückwirkend wieder aufgehobenen Entziehung der den Beklagten gewährten Sozialleistungen kam es in der Zeit von November 2013 bis Februar 2014 vorübergehend zu Mietrückständen.

Mit Anwaltsschreiben vom 29.01.2014 hat die Klägerin den in den Monaten November 2013 bis Januar 2014 entstandenen Rückstand in Höhe von 2.004,88 € angemahnt und das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Im Hinblick auf eine Zahlung des Jobcenters am 10.02.2014 in Höhe von 1.422,84 € sowie die nunmehr ebenfalls fällig gewordene Februarmiete in Höhe von 1.015,00 € hat die Klägerin mit der am 19.02.2014 eingereichten und - nach Einzahlung des angeforderten Kostenvorschusses - am 19.03.2014 zugestellten Klage - unter gleichzeitig erneuter fristloser, hilfsweise fristgemäßer Kündigung - die Räumung des Mietobjekts sowie Zahlung des damaligen Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € und vorprozessualer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 490,99 € geltend gemacht. Nach Aufhebung der Leistungskürzungen mit Bescheid des Jobcenters vom 25.02.2014 sowie Tilgung des Mietrückstandes durch Zahlungen am 28.02.14 (1.541,61 €) und am 04.03.2014 haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich des entsprechenden Zahlungsantrages übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin meint aber, die nachträgliche Tilgung der Mietrückstände habe gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die erste fristlose Kündigung vom 29.01.2014, nicht aber auch die in der Klageschrift ausgesprochene zweite fristlose Kündigung unwirksam gemacht und greife im Übrigen bereits grundsätzlich nicht gegenüber den beiden jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen.

Die Klägerin beantragt daher weiterhin,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

a) die von ihnen innegehaltene und im Dachgeschoss rechts befindliche

Wohnung T, bestehend aus

fünf Zimmern, Küche, Diele, zwei Bäder, zwei Balkone sowie dazuge-

hörigem Keller und Stellplatz zu räumen und geräumt an die Klägerin

herauszugeben,

b) an die Klägerin für entstandene außergerichtliche Anwaltskosten

490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-

zinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, dass mit der Begleichung sämtlicher Mietrückstände die Räumungsklage hinfällig sei. Auch die künftige Mietzahlung sei auf Grund der Absprache mit dem Jobcenter gesichert.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, aber nur bezüglich der vorprozessualen Rechtsanwaltskosten nebst Rechtshängigkeitszinsen auch begründet. Diese - nach den einschlägigen Regelungen des RVG richtig berechneten (0,65 Gebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) - Kosten schulden die Beklagten der Klägerin nämlich gemäß §§ 286, 291 BGB, da sie sich zum Zeitpunkt der anwaltlichen Zahlungsaufforderung und Kündigungen vom 29.01.2014 unstreitig mit nahezu zwei vollen Monatsmieten (2004,88 €) aus den Monaten November 13 bis Januar 14 in Verzug befanden und die Kündigungen daher gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 und 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet waren. Auch der auf den ursprünglichen, inzwischen übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsantrag entfallende Kostenanteil geht daher gemäß § 91a ZPO zu Lasten der Beklagten.

Die trotz der vollständigen Zahlung sämtlicher Mietrückstände aufrecht erhaltene Räumungsklage ist dagegen unbegründet. Zwar waren sowohl die Kündigungen vom 29.01.2014 als auch die in der Klageschrift vom 18.02.14 ausgesprochenen erneuten Kündigungen - letztere wegen des einschließlich Februar 2014 auch zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € - jedenfalls zum Zeitpunkt ihres Ausspruches gerechtfertigt. Sämtliche Kündigungen sind jedoch durch die dann zeitnahe Tilgung sämtlicher Rückstände am 28.02.2014 in Höhe von 1.541,61 € und bezüglich des geringfügigen Restbetrages am 04.03.2014 letztlich ins Leere gegangen.

Die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 ist hierdurch unstreitig gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die erneute fristlose Kündigung vom 18.02.2014 hat dagegen gemäߠ § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB schon gar keine Wirksamkeit erlangt, da die Klägerin bereits vor dem gemäß § 130 BGB erforderlichen Zugang dieser Kündigung durch Zustellung der Klage am 19.03.2014 vollständig befriedigt worden war.

Bezüglich der jeweils gleichzeitig und hilfsweise ausgesprochenen, auf den jeweils selben Zahlungsrückstand gestützten ordentlichen Kündigungen ist nach Auffassung des Gerichts entgegen der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofes (vgl. Entscheidung vom 16.02.2005, WuM 2005, 250 ff, und vom 10.10.2012, WuM 2012, 682 ff) und der Klägerin § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog anwendbar. Insoweit wird in vollem Umfang auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg im Urteil vom 21.02.2013 - 23 C 262/12 - (m.w.N.) sowie zahlreiche kritische Anmerkungen zur BGH-Rechtsprechung, z.B. von Blank in WuM 05, 250 ff bzw. Zehelein in WuM 13, 46) Bezug genommen. Insbesondere die auf Grund der BGH-Rechtsprechung zumindest teilweise geänderte Praxis der Sozialhilfeträger (durch nunmehr grundsätzliche Verweigerung von auch nur darlehnsweise gewährter Übernahme von Mietrückständen) hat sich teilweise als fatal für die Mieter und der gesetzgeberischen Intention von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB widersprechend erwiesen.

Aber selbst auf der Basis der o.a. BGH-Entscheidungen dürften im vorliegenden Fall die ordentlichen Kündigungen nicht zu Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, da die vorübergehend eingetretenen Zahlungsrückstände der Beklagten letztlich nicht als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB eingestuft werden können. Ausweislich der von ihnen vorgelegten Urkunden beruhten diese nämlich allein auf einem zwischenzeitlichen, offenbar unberechtigten und daher auf ihren Widerspruch hin wieder aufgehobenen Entzug von Sozialleistungen durch das Jobcenter. Insbesondere die nach den Kündigungen zeitnahe Tilgung sämtlicher Mietrückstände noch vor Zustellung der Klage lässt auch nach Auffassung des BGH (a.a.O.) ein etwaiges vorheriges Fehlverhalten der Beklagten aber jedenfalls "in einem milderen Licht" bzw. das Festhalten der Klägerin an einer möglicherweise wirksamen ordentlichen Kündigung hier als rechtsmissbräuchlich gemäß § 242 BGB erscheinen.

Nach allem war die Räumungsklage abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 a, 92, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Streitwert: bis zum 26.05.2014: 10.420,04 €

danach: 8.820,00 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht X zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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BGB

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

#BJNR001950896BJNE027902377 (1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Z

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BGB

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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published on 06/11/2014 00:00

Landgericht Bonn

Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 24.07.2014 (106 C 7/14) wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt auch die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgel

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 291 Prozesszinsen

Eine Geldschuld hat der Schuldner von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an zu verzinsen, auch wenn er nicht im Verzug ist; wird die Schuld erst später fällig, so ist sie von der Fälligkeit an zu verzinsen. Die Vorschriften des § 288 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 und des § 289 Satz 1 finden entsprechende Anwendung.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91a Kosten bei Erledigung der Hauptsache

(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.

(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.

(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.: Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.: der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.: der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.: der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.