Amtsgericht Neuss Urteil, 16. Feb. 2016 - 88 C 313/14

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettomiete für die im Hause der Klägerin  in 40677 N.  im Erdgeschoss links gelegene Wohnung von monatlich 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Zustimmung zur Mieterhöhung für die im Erdgeschoss links gelegene Wohnung im Haus N.. Der Beklagte ist Mieter dieser 63,12 m² großen Wohnung.

Mit Schreiben vom 26.05.2014 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014. Zur Begründung der begehrten, ortsüblichen Vergleichsmiete verwies die Klägerin auf drei, in ihrem Eigentum stehende Vergleichswohnungen in N.. Bezüglich des genauen Inhalts des Mieterhöhungsverlangens vom 26.05.2014 wird auf Anlage K 3 (Bl. 7 ff. GA) verwiesen.

Die Klägerin behauptet, sie sei durch Eigentumserwerb zum 01.01.2012 mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag mit dem Beklagten eingetreten. Der von ihr nunmehr verlangte Mietzins in Höhe von 6,50 EUR/m² entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die im Mieterhöhungsverlangen genannten Vergleichsmieten und Wohnungsgrößen seien zutreffend angegeben worden und insgesamt mit der Wohnung des Beklagten vergleichbar.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die im Hause der Klägerin in N.  im Erdgeschoss links gelegene Wohnung von monatlich 371,13 EUR um 39,00 EUR auf 410,13 EUR ab dem 01.08.2014 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

                            die Klage abzuweisen.

Er behauptet, er habe seine Wohnung erst durch umfangreiche Sanierungsarbeiten in ihren heutigen Zustand versetzt. Dies dürfe aber weder bei der Vergleichbarkeit noch bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.

Bezüglich des weiteren Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den Entscheidungsgründen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 13.01.2015 (Bl. 60 GA) und vom 1902.2015 /Bl. 70 GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten der gerichtlich bestellten Sachverständigen Dipl.-Ing. N. vom 06.10.2015 (Bl. 89ff. GA) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die Klage ist zulässig.

Die Klagefrist des § 558b Abs.2 S.2 BGB wurde eingehalten. Das Schreiben vom 26.05.2014 dürfte dem Beklagten noch im Mai 2014 zugegangen sein. Die Klage ist dem Beklagten vor Ablauf der Frist am 02.10.2014 zugestellt worden.

II.

Die Klage ist auch begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 6,50 €/qm gemäß §§ 558ff. BGB.

1.

Die Aktivlegitimation der Klägerin folgt aus § 566 Abs.1 BGB. Der Beklagte ist seit dem 01.01.2008 (Anlage K2) alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Damalige Vermieterin war die D.  GmbH. Diese hat mit nach ihrer Umfirmierung in

E.  GmbH das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück an die Klägerin veräußert. Dies ergibt sich unzweifelhaft aus dem vorlegten Grundbuchauszug (Bl. 25ff. GA), so dass die Klägerin die Voraussetzungen des § 566 BGB hinreichend nachgewiesen hat.

Im Übrigen erscheint es zumindest verwunderlich, dass der Beklagte seit Jahren Miete an die Klägerin zahlt, gleichfalls deren Berechtigung nach § 566 BGB mit Nichtwissen bestreitet.

2.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist zulässig und damit formell wirksam. Es entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB.

Das Verlangen wurde dem Mieter mit dem Schreiben der Klägerin vom 26.05.2014 in Textform erklärt.

Es wurde auch durch Bezugnahme auf drei vergleichbare Wohnungen entsprechend § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die im Mieterhöhungsverlangen genannten Angaben zur Nettomiete und der Wohnfläche der sind auch zutreffend. Dies ergibt sich zum einen aus den vorgelegten Mietverträgen und der Mietänderungserklärung (Bl. 39ff. GA) und den Feststellungen der Sachverständigen Dipl.-Ing. N. (Bl. 128 GA).

Hinsichtlich der Vergleichbarkeit der Wohnungen ist abzustellen auf die fünf in § 558 Abs. 1 S. 1 BGB aufgeführten Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Für die Bejahung der Vergleichbarkeit ist es dabei nicht erforderlich, dass die Wohnungen „entsprechend“ oder „identisch“ sind. Eine Vergleichbarkeit muss insbesondere nicht in Bezug auf alle fünf Merkmale bestehen, erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau (BGH, Urt. v. 8.4.14, VIII ZR 216/13, Rn. 1 – juris; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558a Rn. 109). Grundsätzlich ist eine Mieterhöhungserklärung deshalb auch dann wirksam, wenn die genannten Vergleichswohnungen nicht bezüglich aller Wohnwertmerkmale mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO).

So liegt der Fall auch hier. Die Sachverständige Dipl.-Ing. N. kommt in ihrem Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Vergleichswohnungen und die von dem Beklagten angemietete Wohnung in Bezug auf die Art und Ausstattung vergleichbar sind. In Bezug auf die Größe sind die Wohnungen nach ihren Feststellungen nicht abschließend vergleichbar. In Bezug auf die Beschaffenheit und die Lage sind sie überwiegend vergleichbar (Bl. 131 GA). Ihre diesbezüglichen Feststellungen hat die Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar in Form einer tabellarischen Übersicht dargestellt.

Soweit die Größe der streitgegenständlichen und der genannten Vergleichswohnungen in Bezug auf die Zimmeranzahl abweicht, so ist hierzu festzuhalten, dass sich aus dem ursprünglichen Mietvertrag mit der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten unmissverständlich ergibt, dass es sich ursprünglich um eine Drei-Zimmer-Wohnung handelte (Anlage K 1). Auch ergibt sich aus dem Gutachten der Sachverständigen eindeutig, dass der Beklagte eine Zwischenwand entfernt und die Zimmer 1 und 2 zu einem Raum vereinigt hat (Bl. 106 GA). Es wäre daher treuwidrig, sich seitens des Beklagten nunmehr auf die fehlende Vergleichbarkeit der Zimmerzahlen zu berufen.  Im Übrigen handelt es sich hierbei lediglich um einen Teilaspekt des Wohnwertmerkmals „Größe“, welcher für sich genommen nicht gegen die sich aus der Gesamtschau ergebende Vergleichbarkeit spricht.

Soweit der Beklagte die Vergleichbarkeit der Wohnung im Hinblick auf die  von ihm behaupteten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen bezweifelt, ist dies nach Ansicht des Gerichts nicht berechtigt. Denn maßgeblich für die Frage der Vergleichbarkeit ist der tatsächliche Zustand der Wohnungen. Die Angabe von Vergleichswohnungen dient gerade nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558a Rn. 122, 149). Die Frage der Berücksichtigung von Wohnwertsteigerung durch Maßnahmen des Mieters betrifft aber gerade die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs.2 BGB (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558 Rn. 74).

In der Gesamtschau ist daher nach Ansicht des Gerichts von einer Vergleichbarkeit der genannten Wohnungen auszugehen. Das Mieterhöhungsverlangen ist mithin wirksam.

3.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch begründet.

Es entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite (BGH, Urt. v. 6.7.05, VIII ZR 322/04, Rn. 11 – juris). Die Mehrzahl der üblichen Entgelte bildet den Rahmen, der nicht überschritten werden darf, d.h. der obere Eckwert (= höchste Wert) dieses Rahmens bildet die Obergrenze, die der Vermieter nicht überschreiten darf (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 558 Rn. 45).

In ihrem Gutachten kommt die Sachverständige N. zu dem Ergebnis, dass sich die von der Klägerin verlangte Miete mit 6,50 €/qm innerhalb der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,41€/qm – 7,78 €/qm befindet (Bl. 159 GA). Die zugrundeliegenden Erwägungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Die Sachverständige hat die ortsübliche Vergleichsmiete mangels Existenz eines eigenen Mietspiegels der Stadt N. anhand der Mietspiegel der Nachbargemeinden, Kaarst, Düsseldorf und Neuss unter unterschiedlicher Gewichtung ermittelt. Die hierbei zugrundegelegten Überlegungen und  Berechnungen sind überzeugend und widerspruchsfrei. Auch die Parteien haben keine sachlichen Einwendungen gegen die Vorgehensweise der Sachverständigen N. in Bezug auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgebracht. Das Gericht macht sich die Feststellungen der Sachverständigen daher nach eigener kritischer Würdigung vollumfänglich zu Eigen.

Soweit der Beklagte behauptet hat, unentgeltlich umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchgeführt zu haben und daher die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich sein, gilt folgendes: Wohnwertverbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten und ohne entsprechende Vereinbarung vorgenommen hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 7.7.10, VIII ZR 315/09, Rn. 12 – juris). Zur Klärung der streitigen Frage, ob tatsächlich Renovierungsarbeiten in dem vorgetragenen Umfang durch den Beklagten erfolgt sind, bedarf es indes keiner weiteren Beweisaufnahme. Denn die Sachverständige Dipl.-Ing. N. hat festgestellt, dass der von der Klägerin verlangte Mietzins auch bei Zugrundelegung einer Wohnung in dem vom Beklagten vorgetragenen Zustand der ortsüblichen Vergleichsmiete, welche in diesem Fall in einem Bereich von 5,84 €/qm uns 6,62 €/qm liegt, entspricht (Bl. 170 GA). Auch die diesbezügliche Ermittlung erfolgte nachvollziehbar und überzeugend unter Zugrundelegung des bereits dargestellten Methode, so dass keine Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen der Sachverständigen verbleiben.

Die Miete war auch entsprechend § 558 Abs. 1 S. 1 BGB seit mehr als fünfzehn Monaten unverändert. Zudem wird die Kappungsgrenze durch die verlangte Erhöhung nicht überschritten, § 558 Abs. 3 S. 1 BGB.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 468,00 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.