Von den Kosten des Rechtstreits haben die Kläger zu je ½ vorab die durch die Beweisaufnahme gemäß Beweisbeschluss vom 4. August 2015 entstandenen Kosten zu tragen; die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden den Parteien zu je 1/4 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Widerklagend begehren die Beklagten von den Klägern die Rückzahlung von Mieten wegen Mietminderung.

Mit Vertrag vom 18. April 2010 mieteten die Beklagten von den Klägern ab 1. Juli 2010 die Wohnung im Erdgeschoss und Souterrain im Objekt H in Moers zu einer monatlichen Grundmiete in Höhe von 850,- EUR (Anlage K 1 = Bl. 5 bis 12 GA). Im Schreiben vom 14. Oktober 2014 begehrten die Kläger von den Beklagten unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Moers 2013 die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 1.019,84 EUR (Anlage K 2 = Bl. 13 bis 15 GA). Das wiesen die Beklagten unter dem 30. Dezember 2014 zurück, rügten näher bezeichnete Mängel und forderten zur Mängelbeseitigung auf (Anlage B 1a = Bl. 45 f. GA). Einschließlich Betriebskostenvorauszahlung zahlten die Beklagten an Miete zuletzt einen Betrag von 1.145,- EUR im Monat.

Mit jeweiliger Ordnungsverfügung vom 22. und 24. September 2015 untersagte die Stadt Moers den Beklagten die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen B 19 und B 20 Bezug genommen (Bl. 234 bis 237 GA und Bl. 238 bis 241 GA). Zuvor wurden die Beklagten unter dem 19. August 2015 hierzu von der Stadt Moers angehört (Anlagen zu dem Schriftsatz der Beklagten vom 2. September 2015, Bl. 125 bis 130 GA).

Mit Schreiben vom 28. September 2015 erklärten die Beklagten gegenüber den Klägern die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2015. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 10 verwiesen (Bl. 369 f. GA). Das Mietobjekt wurde am 22. Dezember 2015 übergeben.

Die Kläger tragen vor:

Das Baujahr sei 1973 (Schlussabnahmeschein, Anlage K 4 = Bl. 93 GA). Die Wohnung habe eine gute Wohnlage. Umfangreiche Sanierungs– bzw. Modernisierungsmaßnahmen hätten zu einer Einordnung am oberen Rand der Spanne aus dem Mietspiegel geführt. Die Wohnung sei im Jahr 2003 komplett renoviert worden. Die bestehende Treppe in das Untergeschoss sei in die Wohnung integriert worden, so dass eine Maisonettwohnung entstanden sei. Dabei seien weiterhin komplett das Bad mit samt Duschwanne und WC im Erdgeschoss erneuert und dabei auch Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner geschaffen worden. Es sei ein separates Gästezimmer im Erdgeschoss eingebaut worden. Der Flur, die Küche und die Bäder seien mit neuen Granit- und Keramikböden ausgestattet worden. Im Übrigen sei im Wohnzimmer die Fensteranlage mit Doppelverglasung erneuert und an sämtlichen Fenstern in der Küche und dem Gäste-WC Wärmedämmglas eingesetzt worden. Im Souterrain sei ein zusätzliches Bad mit Dusche und WC eingebaut worden. Auch stehe ein 300 m² großer Garten in bevorzugter Südlage zur alleinigen Verfügung der Beklagten inklusive einer Grundwasserpumpe für die Gartenversorgung, so dass hier keine weiteren Wasserkosten anfallen würden. Bei dem hier geltend gemachten Mietzins von 6,67 EUR pro Quadratmeter würde es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete handeln. Aus der Formulierung des Erhöhungsverlangens ergebe sich, dass nur der 1. Januar 2015 habe gemeint sein können. Mängel der Wohnung seien nicht vorhanden; im Übrigen seien behebbare Mängel für das Zustimmungsbegehren unerheblich. Ein zweiter Rettungsweg sei auch im Souterrain vorhanden. Ein Minderungsrecht stünde den Beklagten nicht zu (Einzelheiten Schriftsatz vom 14. Juli 2015, dort Seite 5 f. = Bl. 91 f. GA).

Die Kläger beantragen,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete der von ihnen gemieteten Räume in der Wohnung H, Moers, Erdgeschoss und Souterrain, von bisher 850,- EUR monatlich zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete auf monatlich 1.019,84 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete ab dem 1. Januar 2015 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen die Beklagten,

die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen, aus dem Mietverhältnis H, Moers, EG und Keller, an sie einen Betrag von 687,- EUR für den Zeitraum 1. Februar 2015 bis 31. Juli 2015 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 18. Juni 2015 zu zahlen;

die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen, aus dem Mietverhältnis H, Moers, EG und Keller, an sie einen Betrag von weiteren 400,75 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 7. März 2016 zu zahlen.

Eventualwiderklagend beantragen die Beklagten,

die Kläger gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 111,- EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 18. Juni 2015 zu zahlen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklagen abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor:

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Moers sei mitgeteilt worden, dass das Haus von 1969 habe erbaut worden sein sollen. Es liege eine normale Wohnlage vor (Einzelheiten Schriftsatz vom 3. Juni 2015, dort Seite 2 bis 4 = Bl. 37 bis 39 GA). Bei dem vorhandenen Bodenbelag in der Küche würde es sich um normale alte und heruntergekommene Fliesenböden handeln. Es sei davon auszugehen, dass diese Fliesen von Beginn an dort verlegt gewesen worden seien. Bei den im Wohnungsflur und Bädern verlegten Böden würde es sich um hässliche und billige und sehr dünne Natursteinfliesen mit Granitoptik handeln, die für wenige Euro pro Quadratmeter im Baumarkt erhältlich seien. Die Fliesen im Wohnungsflur seien aus Kostengründen auf den zuvor vorhandenen Fliesen verlegt worden, so dass an allen Übergängen zu den anderen Räumen im Erdgeschoss Stolperstellen vorhanden seien. In der gesamten Mietwohnung würde es sich um alte Holzfenster handeln. Keines dieser Fenster sei wärmeisoliert. Die Fenster seien undicht. Die Wohnungseingangstüre sei nur einfach verglast; es würde sich um gar keine richtige Wohnungstüre handeln, sondern um eine normale Wohnungsinnentür, wodurch sehr viel Wärmeenergie verloren gehen würde. Die Wände der Mietwohnung seien krumm, die Böden schief und wenn sie, die Beklagten, versuchten etwas aufzuhängen, würde ihnen Sand entgegen rieseln, so alt sei das Haus. Der Parkettboden im Wohnbereich sei uralt und kaputt. Es seien ausschließlich Baumarktprodukte verwendet worden, wie z.B. bei den Heizkörpern. Die im Haus befindlichen Wasserrohre, wasserführenden Leitungen, Sanitärtechnik und Stromleitungen seien uralt. Die Heizungsanlage sei defekt und verliere permanent Wasser. Der Heizkessel und die Heizungsrohre seien nicht richtig isoliert; hier gehe sehr viel Energie verloren. Die Größe des Gartens betrage allenfalls ca. 160 m². Die Wohnung sei nicht größer als max. 96 m², weil die Wohnfläche im Kellerbereich unter anderem aufgrund des fehlenden zweiten Rettungsweges nicht als Wohnraum genutzt werden dürfe. Es seien beträchtliche Mietmängel vorhanden (Einzelheiten Schriftsatz vom 16. Juni 2015, dort Seite 2 bis 5 = Bl. 67 bis 69 GA). Es sei eine Mietminderung von mindestens 10 % gerechtfertigt. Für die Zeit von Februar bis Juli 2015 werde daher ein Betrag von 687,- EUR zurückgefordert. Die Eventualklage werde auf weitere Wohnungsmängel gestützt (Einzelheiten Schriftsatz vom 16. Juni 2015, dort Seite 6 bis 5 = Bl. 70 bis 69 GA). Insoweit sei eine Mietminderung von mindestens 5 % gerechtfertigt, wodurch sich für Mai und Juni 2015 ein Betrag von 111,- EUR ergebe. Die Widerklage werde erweitert um 400,75 EUR wegen einer 5%igen Mietminderung für Januar 2015 und eine 10%ige Mietminderung für die Zeit August bis Oktober 2015 (Schriftsatz vom 29. Februar 2016, dort Seite 2 f. = Bl. 333 f. GA). Hilfsweise würden die Widerklagen mit einer Mietminderung von 40 % für die Monate September und Oktober 2015 wegen der Nutzungsuntersagungen begründet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen vorbereitenden Schriftsätze und die hierzu überreichten Unterlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 4. August 2015 (Bl. 99 GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I vom 11. September 2015 (Bl. 172 ff. GA) nebst schriftlicher Ergänzung vom 21. November 2015 (Bl. 259 ff. GA) und vom 20. Januar 2016 (Bl. 296 ff. GA) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet; die zulässigen Widerklagen sind unbegründet. Über die Eventualwiderklage war nicht zu entscheiden, weil die Bedingung nicht eingetreten ist.

(Klage)

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 1.019,84 EUR pro Monat (§ 558 Abs. 1 BGB).

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die in Rede stehende Wohnung.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 14. Oktober 2014 ist formell wirksam. Sowohl die Fristen des § 558b Abs. 2 BGB als auch das Formerfordernis des § 558a BGB sind gewahrt. Der Anspruch ist in Textform geltend gemacht worden. Das Schreiben ist den Beklagten zugegangen. Das Erhöhungsverlangen zeigt eindeutig, dass und in welchem Umfang die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt wird. Das Begehren ist genügend begründet. Zur Begründung haben die Kläger auf den Moerser Mietspiegel verwiesen. Dieser ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB und § 558d BGB Bezug genommen werden. Zudem waren sowohl die Wartefrist aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten. Schließlich wurde die Kappungsgrenze beachtet (§ 558 Abs. 3 BGB). Es ist überdies unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen vom 14. Oktober 2014 der Beginn der Erhöhung irrig mit 1. Januar 2014 angegeben wurde. Angesichts des Datums des Schreibens, dessen Zugangs bei den Beklagten sowie der davor ausgeführten Inhalts von § 558b Abs. 1 BGB handelt es sich bei der Jahresangabe ersichtlich um einen Schreibfehler. Es kommt hinzu, dass für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens im Sinne des § 558a BGB die Angabe des Zeitpunktes, ab wann die Erhöhung gelten soll, nicht notwendig ist; er ergibt sich aus § 558b Abs. 1 BGB.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht aber nicht zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass eine monatliche Grundmiete („Netto-Kalt-Miete“) von 1.019,84 EUR für die Wohnung ortsüblich ist. Das hat der gerichtlich bestellte Sachverständige I nicht festgestellt. Auf dessen Ausführungen wird Bezug genommen. Dieser bezifferte die ortsübliche Netto-Kalt-Miete auf insgesamt (lediglich) 789,- EUR (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 1 = Bl. 172 GA). Das liegt unterhalb der vereinbarten monatlichen Grundmiete von 850,- EUR. Der Sachverständige differenzierte dabei zwischen dem Erdgeschoss und dem Souterrain und gab die monatliche Vergleichsmiete für ersteres mit 561,- EUR und für das Kellergeschoss mit 228,- EUR an (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 5 = Bl. 186 GA). Eine ortsübliche Vergleichsmiete von mehr als 850,- EUR im Monat ist hier nicht gegeben.

Auf die weiteren Einwendungen der Kläger zu der Begutachtung kommt es nicht an. Insoweit war keine weitere Ergänzung erforderlich. Insbesondere ist angesichts der zu berücksichtigenden Wohnfläche unerheblich, ob die Wohnlage als normal (so der Sachverständige) oder gut (so die Kläger) einzustufen ist. Maßgeblich ist hier allein der Wohnraum im Erdgeschoss. Unwidersprochen beträgt die entsprechende Wohnfläche 85 m² (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 11 = Bl. 182 GA). Ohne Einwendung hat der Sachverständige zudem ausgeführt, dass die – angesichts der von ihm erkannten Modernisierungen – angepasste Baujahresgruppe 1979 bis 1989 anzusetzen ist. Unter Zugrundelegung des von den Klägern eingereichten Mietspiegels (Anlage K 3 = Bl. 16 GA) würde die vereinbarte Grundmiete vor diesem Hintergrund nicht erreicht, selbst wenn der höchste Wert von 8,03 EUR/m² anzusetzen wäre.

Das Kellergeschoss ist bei der Wohnfläche hier nicht zu berücksichtigen. Zwar wird ein Keller üblicherweise zu Wohnzwecken nicht genutzt. Das war hier jedoch anders. Die Parteien haben das Souterrain-Geschoss in dem Mietvertrag gerade als Gegenstand der Wohnung vereinbart. Die Kläger gehen bei der Berechnung der verlangten Grundmiete selbst davon aus, dass das Souterrain zur Wohnfläche gehört. Das Kellergeschoss durfte allerdings nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Das ergibt sich aus den Ordnungsverfügungen der Stadt Moers gegenüber den Beklagten. Hiernach lag keine Genehmigung vor, die Kellerräume als Wohnräume zu nutzen. In materieller Hinsicht fehlte zudem ein notwendiger Rettungsweg. Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, dass diese Räume zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt wurden. Maßgeblich ist, dass sie nicht in dieser Weise genutzt werden durften. Der Zustand der Räume gestattete nicht die dauernde Nutzung, die die Parteien hierfür bestimmt haben.

Zwar mögen behebbare Mängel im Rahmen des § 558 BGB unberücksichtigt bleiben. Es ist aber nicht ersichtlich, dass ein derartiger Mangel vorliegt. Der Sachverständige I ging im Hinblick auf die geringe Belichtung und der niedrigen Kopfhöhe vom Gegenteil aus (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 4 = Bl. 185 GA; 1. Ergänzungsgutachten vom 21. November 2015, dort Seite 3 f. = Bl. 261 f. GA).

Es ist auch unerheblich, dass die Stadt Moers die Nutzung erst September 2015 untersagt hat. Zwar ist eine öffentlich-rechtliche Beschränkung erst dann ein Mangel im Sinne des § 536 BGB, wenn das Einschreiten der Behörde zu erwarten ist. Darauf kommt es im Rahmen des § 558 BGB zumindest bei einer Untersagung der Nutzung als Wohnräume aber nicht an. Davon geht auch der Sachverständige aus (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 4 = Bl. 185 GA; „…und zwar unabhängig davon, dass der Baumangel zum Zeitpunkt der Mieterhöhung noch nicht behördlich festgestellt war“). Maßgeblich in diesem Zusammenhang ist, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete weitgehend aus dem Wohnwert bildet; sie ist die Miete, die tatsächlich und üblicherweise gezahlt wird (vgl. MüKo-Artz, BGB, 7. Auflage, § 558 Rn. 7). Für ein Kellergeschoss, das zu Wohnzwecken genutzt werden soll, diese Nutzung aber nicht genehmigt ist und darüber hinaus ein Rettungsweg fehlt und umfangreiche bauliche Maßnahmen notwendig sind, um eine unzureichende Raumhöhe zu beseitigen, wird allerdings üblicherweise keine Miete gezahlt.

Schließlich sind bei der Wohnfläche im Erdgeschoss die Terrassen nicht zu berücksichtigen. Das gilt zum einen angesichts der Ausführungen des Sachverständigen I (vgl. 1. Ergänzungsgutachten vom 21. November 2015, dort Seite 4 = Bl. 262 GA; 2. Ergänzungsgutachten vom 20. Januar 2016, dort Seite 4 = Bl. 299 GA). Zum anderen sind auch die Kläger selbst bei ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht davon ausgegangen, die Terrassenflächen zu berücksichtigen. Sie legen dort (wie auch in der Klageschrift) eine Wohnfläche von insgesamt 152,9 m² zugrunde. Der Sachverständige setzte dabei – jeweils gerundet – für das Erdgeschoss 85 m² und für das Souterrain 69 m² an. Erst im Schriftsatz vom 8. Oktober 2015 tragen die Kläger unter Einschluss der Terrassenflächen ein Wohnfläche von 166,14 m² vor (dort Seite 6 = Bl. 227 GA). Zwar gehören die Grundflächen von Terrassen zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 Nr. 2WoFlV). Das ist jedoch nur für Flächen der Fall, die einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet sind (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 2009, Az.: VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880 f., Rn. 12 m. w. N., zitiert nach juris). Dabei ist zu berücksichtigen, dass der in der BGH-Entscheidung genannte Freisitz und die Terrasse als Synonyme gebraucht werden. Im Streitfall grenzen die Terrassenflächen jedoch nicht an den Wohnraum. Die Terrassen – so der Sachverständige - liegen nicht am Haus, sondern sind durch die Lichtschächte bzw. den dort davor vorhandenen Kies sowie die Treppe getrennt, wobei die zweite Terrasse hinter der ersten Terrasse liegt; die Terrasse ist auch nicht ebenerdig, sondern liegt tiefer (vgl. 1. Ergänzungsgutachten vom 21. November 2015, dort Seite 4 = Bl. 262 GA; 2. Ergänzungsgutachten vom 20. Januar 2016, dort Seite 4 = Bl. 299 GA). Das folgt auch aus den Lichtbildern, die Anlagen zum Grundgutachten sind (Bl. 195 f. GA).

Nach allem war nicht festzustellen, dass aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kläger eine höhere Grundmiete als ein Betrag von 850,- EUR im Monat zu zahlen war; die Klage ist abzuweisen.

(Widerklagen)

Die Beklagten haben gegen die Kläger keinen Anspruch auf teilweise Rückzahlung von geleisteter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB).

Soweit die Beklagten eine Widerklage darauf stützen, dass unter Vorbehalt gezahlte Miete für den Zeitraum Februar bis Juli 2015 wegen einer Mietminderung in Höhe von 10 % zurückzuzahlen sei (Widerklage zu 1), ist eine derartige Forderung nicht gegeben. Nach dem Sach- und Streitstand ist insoweit ein Minderungsrecht im Sinne des § 536 BGB nicht festzustellen.

Zwar rügen die Beklagten eine nicht ausreichende Schall- und Wärmeisolierung in den Wohnräumen des Kellers, was unter anderem gesundheitsschädlich sein soll. Das stellt allerdings ersichtlich eine Vermutung dar. Eine konkrete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ist nicht zu erkennen. Darauf hatten bereits die Kläger im Schriftsatz vom 14. Juli 2015 hingewiesen.

Soweit die Beklagten den Lichteinfall und die Größe der Fenster in den Kellerräumen in Bezug nehmen, ist davon auszugehen, dass der Gebrauchswert der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigt war. Hierbei handelt es sich um Rügen, die sich aus dem Anhörungsschreiben der Stadt Moers vom 19. August 2015 ergeben. Hierzu hat der Sachverständige I – wenn auch in einem anderen Zusammenhang im Hinblick auf die Miethöhe – schon ausgeführt, dass die dortigen Beanstandungsgründe die Raumnutzung nur unerheblich beeinflussen (vgl. Grundgutachten vom 11. September 2015, dort Seite 4 = Bl. 185 GA). Entsprechendes hat der Sachverständige auch für den fehlenden zweiten Fluchtweg angenommen.

Zwar lag eine Genehmigung für die Nutzung der Räume im Souterrain zu Wohnzwecken nicht vor. Allerdings muss die öffentlich-rechtliche Beschränkung im Rahmen des hier maßgeblichen § 536 BGB grundsätzlich bestehen; in der Regel ist erforderlich, dass die Behörde die Nutzung untersagt oder ihr Einschreiten zu erwarten ist (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 75. Auflage, § 536 Rn. 18). Das war im streitgegenständlichen Zeitraum Februar bis Juli 2015 aber (noch) nicht der Fall.

Vor diesem Hintergrund steht den Beklagten auch kein Rückzahlungsanspruch für die Zeit von Januar 2015 (Mietminderung 5 %) und August bis Oktober 2015 (Minderung von 10 %) zu, den sie mit dem Widerklageantrag zu 2) verfolgen. Zur Begründung dieses Antrages beziehen sich die Beklagten auf dieselben Mängel.

Soweit die Beklagten die Widerklagen hilfsweise mit der Nutzungsuntersagung begründen, so dass 40 % der Mieten für September und Oktober 2015 zu mindern seien, ist ein Bereicherungsanspruch nicht gegeben. Dem steht die Kenntnis der Nichtschuld entgegen (§ 814 BGB). Diese Kenntnis ergibt sich aus den Umständen. Zumindest mit Erhebung der Widerklage(n) sind die anwaltlich beratenden Beklagten davon ausgegangen, unter anderem wegen der fehlenden Nutzbarkeit des Kellergeschosses zu Wohnzecken einen Teil der Miete, der unter Vorbehalt gezahlt wurde, zurückzuerhalten. Aus den Anhörungsschreiben der Stadt Moers vom 19. August 2015 war zu ersehen, dass die Kellerräume auch aus Sicht der Ordnungsbehörde nicht mehr genutzt werden durften. Dennoch haben die Beklagten die Mieten für September und Oktober 2015 vollständig gezahlt. Dass sie auch einen Vorbehalt der Mietzahlung gerade wegen der bevorstehenden Nutzungsuntersagung erklärt haben, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Der jeweilige Vorbehalt aus den Schreiben vom 29. April 2014 (Anlage B 14 = Bl. 79 f. GA) und vom 30. Dezember 2014 (Anlage B 1a = Bl. 45 f. GA) genügt hierfür nicht.

(Eventualwiderklage)

Über die mit Schriftsatz vom 16. Juni 2015 eingereichte Eventualwiderklage war nicht zu entscheiden. Die Beklagten haben diese Klage an die Bedingung geknüpft, dass die Klage durchgreift. Das ist hier nicht der Fall. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Mängel vorliegen, die die Beklagten zur Begründung (allein) der Eventualwiderklage angeführt haben.

(Nebenentscheidungen)

Der Ausspruch über die Kosten folgt aus §§ 92 Abs. 1, 96 ZPO. Der Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit liegen die §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO zugrunde.

Streitwert: 4.041,83 EUR

(Klage und Widerklagen und Hilfsvorbringen; 2.038,08 EUR + 687,- EUR + 400,75 EUR + 916,- EUR)

Urteilsbesprechung zu {{shorttitle}}

{{count_recursive}} Urteilsbesprechungen zu {{shorttitle}}

moreResultsText

BGB

Lastenausgleichsgesetz - LAG

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

{{title}} zitiert {{count_recursive}} §§.

BGB

Lastenausgleichsgesetz - LAG

1 Referenzen - Urteile

{{Doctitle}} zitiert oder wird zitiert von {{count_recursive}} Urteil(en).

published on 08/07/2009 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 218/08 Verkündet am: 8. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja II. BVO §§ 42, 43, 44 a)

{{Doctitle}} zitiert {{count_recursive}} Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Annotations

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558d Qualifizierter Mietspiegel

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.: einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.: eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.: entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 286 Freie Beweiswürdigung

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.: wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 814 Kenntnis der Nichtschuld

Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.: die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.: der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.