Amtsgericht Köln Urteil, 20. Feb. 2014 - 222 C 364/13

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, die Grundstücksfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 0, Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, in der Anlage zu diesem Urteil mit den Buchstaben B2-C-D-CD2-B2 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

T A T B E S T A N D :

Die Beklagten mieteten ab dem 01.05.2004 die im Dachgeschoss und Spitzboden des Hauses E-Straße 51 in Köln gelegene Wohnung. Das Mietverhältnis umfasste die Mitnutzung des gesamten Gartens.

Unter dem 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten, die den Grundbesitz erworben hatte, eine Vereinbarung. In dieser heißt es u.a.: Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben B2-C-D-CD2-B2 gekennzeichnet.“ Weiterhin erhielten in dieser Vereinbarung die Beklagten u.a. die Option, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 aufzulösen. Für diesen Fall war in der Vereinbarung ein Mietaufhebungsvertrag enthalten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K2 (Bl. 14 d.A.) Bezug genommen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger eine Wohnung im Erdgeschoss des ObjektsE- Straße 51, Köln.

§ 1 des notariellen Kaufvertrages lautet auszugsweise:„Ferner ist im Bestandsverzeichnis vermerkt, dass der Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche als Garten/Terrasse im Lageplan bezeichnet mit B2-C-D-CD2-B2 zugeordnet ist.“

§ 10 des notariellen Kaufvertrages lautet auszugsweise:„Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht und werden auch nicht übernommen.

Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K1 (Bl. 8 ff. d.A.) Bezug genommen.

Unter dem 14.03.2013 kam es zwischen der Streitverkündeten und den Klägern zum Abschluss eines Kaufvertrages über die im Dachgeschoss und Spitzboden gelegene Wohnung. Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.04.2013 erwarb sodann der Beklagte zu 2) die Wohnung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.06.2013 forderten die Kläger die Beklagten zru Räumung und Herausgabe auf. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 12.07.2013, in dem sie den Standpunkt vertraten, es bestehe nach wie vor ein Mietverhältnis zu der Beklagten zu 1), weshalb ihr auch ein Besitzrecht an dem Garten zustehe.

Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“

Die Kläger behaupten, Bestandteil der Wohnung sei gemäß der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht am Hausgarten, von dem die streitgegenständliche Fläche ein Teil sei. Sie meinen, schon durch den in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag sei das Mietverhältnis zum 31.12.2011 beendet worden. Mit dem Erwerb der Wohnung im Dachgeschoss und Spitzboden durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis zu beiden Beklagten erloschen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche/Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 0, Flurstück 0000, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im beigefügten Lageplan mit den Buchstaben B2-C-D-CD2-B2, umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, die Kläger hätten in kollusivem Zusammenwirken mit der Streitverkündeten verhindert, dass die Beklagten ihr Vorkaufsrecht ausüben konnten, um sich besser zu stellen.

Sie meinen, das Mietverhältnis bestehe auch nach Veräußerung des Sondernutzungsrechts am Garten an die Kläger fort. Die Beklagte zu 1) sei trotz des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2) weiterhin Mieterin der Wohnung. Hinsichtlich des Gartens bestehe das Mietverhältnis mit beiden Beklagten fort.

Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Fa. X. Immobilien und Projektentwicklungs GmbH den Streit verkündet. Mit Schriftsatz vom 10.02.2014 hat diese erklärt, dem Rechtsstreit auf Seiten der Kläger beizutreten und hat beantragt, ihre Kosten den Beklagten als Gesamtschuldnern aufzuerlegen.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 28.01.2014 haben die Beklagten sinngemäß die Aussetzung des Rechtsstreits nach § 148 ZPO beantragt und zudem weitere Einwendungen gegen den Klageanspruch erhoben. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 56 ff. d.A. Bezug genommen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie auf die Akten des Gerichts Bezug genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

Zunächst ist der Klageantrag dahin auszulegen, dass die Herausgabe des in der Anlage mit den Buchstaben B2-C-D-CD2-B2 bezeichneten und umrissenen Grundstücksteils begehrt wird. Soweit im Klageantrag die Fläche mit B2-C-D-CD2-B3 bezeichnet wird, handelt es sich um einen offensichtlichen Fehler. Im Schriftsatz vom 23.12.2013 (Bl. 38 d.A.) ist die Fläche wie tenoriert umrissen und auf die als Anlage K5 vorgelegte Skizze verwiesen worden. Es bestand zwischen den Parteien auch Einigkeit darüber, welche Fläche gemeint war.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung des im Tenor genannten Grundstücksteils aus § 546 BGB.

Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der Wohnung und des Gartenstücks.

Durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts an dem Garten sind die Kläger in das einheitliche Mietverhältnis über die Dachgeschosswohnung und das Gartenstück mit den Beklagten eingetreten. Hier ist vom klägerischen Vortrag über den Erwerb auszugehen. Soweit die Beklagten im Schriftsatz vom 27.11.2013 zunächst bestritten haben, dass den Klägern das Sondernutzungsrecht an der genannten Fläche zusteht, ist dies unbeachtlich. Dieser Vortrag ist überholt worden durch den späteren Vortrag der Beklagten, wonach die Kläger durch Verkauf des Sondernutzungsrechts und die Eintragung in das Mietverhältnis eingetreten seien. Das Mietverhältnis wurde zwischen den Beklagten auf Mieterseite und den Klägern sowie der Streitverkündeten auf Vermieterseite als einheitliches Mietverhältnis fortgesetzt (vgl. dazu BGH, Urteil v. 26.04.2012 – V ZR 276/11 –, zit. nach juris; Urteil v. 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 –, NJW 2005, 3781). Dem Erwerb steht nicht ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streitverkündeten entgegen. Hierfür ist nichts ersichtlich. Dahinstehen kann dabei, ob die Streitverkündete gegenüber den Beklagten vertragsbrüchig geworden ist, indem sie das Sondernutzungsrecht für das Gartenstück an die Kläger veräußerte. Dass hier gemeinschaftlich gehandelt worden wäre, um die Beklagten zu schädigen, ist aber nicht ersichtlich.

Das Mietverhältnis ist beendet. Das Mietverhältnis ist nicht durch den in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag beendet worden. Die Kläger haben nicht dargelegt, dass die Beklagten von dieser Option Gebrauch gemacht haben. Allein, dass sie die Seiten der Vereinbarung, auf denen der Vertrag enthalten ist, unterzeichnet haben, ändert daran nichts. Denn aus der Vereinbarung ergibt sich, dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt über den Bestand des Mietverhältnisses entscheiden sollten.

Das Mietverhältnis ist aber dadurch beendet worden, dass der Beklagte zu 2) die Wohnung im Dachgeschoss und Spitzboden erworben hat. Durch den Eigentumserwerb an der Wohnung ist in der Person des Beklagten zu 2) eine Konfusion von Vermieter- und Mieterstellung eingetreten. Erwirbt der Mieter die Immobilie vom Vermieter, so tritt Konfusion ein (vgl. BGH, Urteil v. 22.10.2003 – XII ZR 199/02 –, zit. nach juris; KG, Urteil v. 16.03.2006 – 8 U 158/05 –, zit. nach juris). Der Beklagte zu 2) hat die Wohnung von deren Eigentümerin, der Streitverkündeten, die auch (Mit-)Vermieterin der Gesamtheit aus Wohnung und Garten war, erworben. Durch diese Konfusion ist das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 2) insgesamt beendet worden. Es besteht nicht wegen des Gartens mit den Klägern weiter. Eine unterschiedliche Behandlung von Wohnung und Garten würde das einheitliche Mietverhältnis künstlich in zwei Teile aufspalten, nämlich einen Mietvertrag über die Wohnung und einen weiteren Mietvertrag über den Garten. Tritt eine Konfusion mit einem Vermieter ein, weil die Eigentumsverhältnisse an Teilen der Mietgesamtheit auseinanderfallen, so muss das Mietverhältnis insgesamt beendet sein, zumal hier das Gartenstück nur ein der Wohnung untergeordneter Teil des Mietobjekts ist.

Durch den Erwerb des Eigentums an der Wohnung ist aber auch in Bezug auf die Beklagte zu 1) das Mietverhältnis erloschen. Dabei ist unerheblich, ob die Beklagte zu 1) an den Beklagten zu 2) Miete zahlt. Jedenfalls konnte das Mietverhältnis nicht mit ihr alleine auf der Mieterseite bestehenbleiben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 566 BGB mit den Klägern und dem Beklagten zu 2) auf Vermieter-, der Beklagten zu 1) allein auf Mieterseite ist nicht möglich. Dabei muss auch hier berücksichtigt werden, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handelt. Einheitlich ist es nicht nur in Bezug auf die in unterschiedlichem Eigentum stehenden Teile, sondern auch in Bezug auf die Mietermehrheit. Ein Ausscheiden eines Mieters ist grundsätzlich nur im Einvernehmen der Parteien möglich; auch eine Kündigung muss grds. einheitlich von bzw. gegenüber beiden Mietern erklärt werden. Dies muss auch für den Fall der Konfusion gelten. Andernfalls bestünde auch für den verbleibenden Mitvermieter die Gefahr, dass ihm durch den Eigentumserwerb nur eines Mitmieters (der – wie ausgeführt – vollständig aus dem Mietverhältnis ausscheidet) gegen seinen Willen ein Mieter entfällt, dies auch im möglichen Fall, dass der Vermieter mit einem Mietvertrag mit den übrigen Mietern allein nicht einverstanden gewesen wäre, sondern den Vertrag nur wegen der Mitwirkung des nun ausscheidenden Mitmieters abgeschlossen hatte. Der Mieterschutz gebietet kein anderes Ergebnis. Eine automatische Fortsetzung nur mit dem nicht erwerbenden Mieter ist auch in dieser Hinsicht nicht möglich. Ansonsten bestünde für diesen die Gefahr, dass – ohne dessen Willen – der andere Mieter durch Erwerb des Mietobjekts aus dem Mietvertrag (auf Mieterseite) ausscheidet und der Mieter, der die Wohnung nicht erwirbt, alleiniger Mieter wird, obwohl er mglw. an einer alleinigen Anmietung der Wohnung gar kein Interesse hatte. Ein § 563a BGB entsprechendes Sonderkündigungsrecht bestünde für ihn nicht. Er müsste das Vertragsverhältnis allein fortsetzen, was dem Mieterschutz nicht entspräche.

Ein anderes Recht zum Besitz der Beklagten an dem Grundstücksteil ist nicht ersichtlich.

Der Schriftsatz vom 28.01.2014 gab keinen Anlass zu anderer Entscheidung oder zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Kläger können Herausgabe an sich verlangen. Sie sind nicht auf die Herausgabe „an die Bruchteilsgemeinschaft“ beschränkt. Dabei ist bereits unklar, welche „Bruchteilsgemeinschaft“ die Beklagten meinen. Dies kann aber dahinstehen. Soweit die Beklagten mit der „Bruchteilsgemeinschaft“ die zuvor bestehende Vermietermehrheit meinen, so besteht diese nicht mehr, nachdem das Mietverhältnis insgesamt beendet worden ist. Es muss daher eine Herausgabe an den jeweiligen Rechteinhaber erfolgen. Auch eine Herausgabe an die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht geboten. Die Kläger sind Inhaber des Sondernutzungsrechts an dem streitbefangenen Grundstücksteil. Dessen Nutzung steht ihnen ausschließlich zu, weshalb auch eine Herausgabe ausschließlich an sie zu erfolgen hat.

Dem Herausgabeanspruch steht auch nicht Unmöglichkeit entgegen. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war insoweit nicht geboten. Selbst wenn der Vortrag der Beklagten, ein Nachbar habe aufgrund einer Dienstbarkeit Besitz an einem Teil des herausverlangten Grundes, zuträfe, würde dies nichts ändern. Zum einen könnte dies allenfalls zu einer Teilunmöglichkeit führen, weil die Beklagten den Rest der Fläche unstreitig in ihrem Besitz haben. Aber auch von einer Teilunmöglichkeit ist nicht auszugehen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Mietsache so wieder herausgegeben werden, wie sie vermietet ist. Die behauptete Dienstbarkeit wurde von dem vormaligen Eigentümer bestellt. Wenn man den Vortrag der Beklagten unterstellte, müssten sie den Grundstücksteil auch nur mit dieser Dienstbarkeit herausgeben. Dem steht nicht entgegen, dass die behauptete Dienstbarkeit unter dem 23.04.2010, also während des laufenden Mietverhältnisses, vereinbart worden ist. Dennoch ist davon auszugehen, dass dies Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Die Beklagten haben nicht geltendgemacht, dass sie gegenüber dem damaligen Vermieter Einwände gegen die Bestellung der Dienstbarkeit erhoben hätten. Selbst wenn die Einräumung der Dienstbarkeit aber einen Mangel des Grundstücksteils begründen würde, so führte dies nicht zu Unmöglichkeit. Es würde sich dann um einen vom Vermieter zu vertretenden Mangel handeln. Die Beklagten müssten dann das Grundstück nur in mängelbehaftetem Zustand herausgeben, also mit Dienstbarkeit und der aufgrund dieser Dienstbarkeit bestehenden Teilnutzung durch den Nachbarn. Die Herausgabe kann im Übrigen so erfolgen, dass die Beklagten den Besitz an dem Grundstück aufgeben. Dem steht die behauptete teilweise Nutzung durch den Nachbarn nicht im Wege.

Eine Aussetzung des Verfahrens war auch unter Berücksichtigung des Verfahrens 10 S 145/13, LG Köln, nicht nach § 148 ZPO geboten. Das Verhältnis der Beklagten zum Nachbarn ist im vorliegenden Verfahren nicht streitgegenständlich. Auf die Frage, ob die Beklagten gegenüber dem Nachbarn, dem nach dem eigenen Vortrag der Beklagten an einer Teilfläche lediglich eine von der WEG abgeleitete Dienstbarkeit zusteht, der aber nicht etwa Eigentümer eines Sondernutzungsrechts ist, vorrangig besitzberechtigt sind, kommt es im Verhältnis zu den Klägern nicht an.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Über die Kosten der Streitverkündeten war nicht zu entscheiden. Die Streitverkündete ist dem Rechtsstreit nicht wirksam beigetreten. Die Interventionswirkung ist wegen §§ 67, 68 Hs. 2 Alt. 1 ZPO entfallen, da die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen war. In diesem Fall kommt eine Kostenentscheidung über die Kosten der Streitverkündeten im Urteil nicht in Betracht (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 04. September 1998 – 6 W 21/98 –, zit. nach juris; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 66 Rdnr. 16; Zöller/Herget, a.a.O., § 101 Rdnr. 2).

Streitwert: 2.400,00 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.