Amtsgericht Köln Urteil, 31. Mai 2015 - 213 C 116/14
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Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
1
T A T B E S T A N D:
2(entfällt gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO)
3E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E:
4Die Klage ist nach Auffassung des Gerichts nicht begründet: Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des Saldos von 244,29 € aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2012 (Blatt 22 – 25 der Akte) gemäß den §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien für die Wohnung Nr. 1101.1.6 im Haus I.ring in Köln, der hier allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage. Das Gericht schließt sich der Auffassung des Beklagten an, dass die Abrechnung hinsichtlich der Position „Grundsteuer“ (159,63 €) nicht hinreichend und hinsichtlich der Positionen „Wasserversorgung Wohnungen“ (78,74 €) und „Abwasser“ (56,02 €) formell nicht ordnungsgemäß ist, wobei der Mangel auch nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geheilt wurde. Da bereits diese Positionen (insgesamt: 294,39 €) die Klageforderung übersteigen, verbleibt keine Nachforderung zu Gunsten des Klägers. Im Einzelnen gilt folgendes:
5Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Mietnebenkosten im Sinne von § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 der Betriebskostenverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB über die ihm entstandenen Kosten (Ausgaben) und die Vorauszahlungen des Mieters (Einnahmen) gemäß § 259 Abs. 1 BGB durch Mitteilung einer geordneten Zusammenstellung Rechnung zu legen (BGH NJW 2009, 283; Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Auflage 2012, H Rn. 1 ff. mit weiteren Nachweisen). Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich, der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH NJW 2006, 1419; BGH WuM 2010, 296; BGH NJW 2010, 2288). Die Abrechnung von Mietnebenkosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist daher, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind (für die hier jedoch nichts ersichtlich ist), formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: die Zusammenstellung der Gesamtkosten (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 –, zitiert bei juris), die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 2010, 3363 – 3365). Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in der für vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht aus sich selbst heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte, Mieter ersehen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden (so dass er anhand des Mietvertrages prüfen kann, ob sie von der Umlagevereinbarung erfasst werden), welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Rechenschritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt. Der Mieter muss in der Lage sein, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Da der Endbetrag (Nachzahlung oder Guthaben) von der Summe der geleisteten Vorauszahlungen abhängt, sind auch diese anzugeben, denn die Abrechnung des Vermieters hat mit einem „Ergebnis“ zu enden. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (materielle Wirksamkeit) (BGH NJW 2009, 283).
6Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, fällt auf, dass der Kläger die in der angegebenen Abrechnung ermittelten Wasser- und Abwasserkosten im Hinblick auf die Wohnungen ohne Angabe/Erläuterung des Vorwegabzugs aufgeteilt und in der Abrechnung auch nicht die jeweiligen Gesamtkosten angegeben hat.
7Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, – VIII ZR 118/11 –, zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 14.02.2007, – VIII ZR 1/06 – zitiert bei juris).
8Zum anderen stellt sich die Frage, ob eine Abrechnung formell unwirksam ist, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird (vgl. hierzu insbesondere: BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 – zitiert bei juris).
9Nach Auffassung des Gerichts ist dies zu bejahen: Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die bislang (noch) nicht aufgegeben wurde (BGH a.a.O.: im Urteil vom 02.04.2014 – BGH VIII ZR 201/13 – wurde lediglich angedeutet, dass die bisherige Rechtsprechung möglicherweise zu ändern ist), ist Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit, dass in der Abrechnung immer die Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn sie nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig muss der Mieter allein anhand der Angaben in der Abrechnung in der Lage sein, den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Dies indessen setzt voraus, dass der Mieter nicht nur den sog. „Wert des Quotienten“ (hier: in Form eines bestimmten Betrages) aus der Abrechnung ermitteln kann. Denn allein die Kenntnis eines (bestimmten) Ergebnisses versetzt den Mieter nicht in die Lage, zu prüfen, ob dieses richtig berechnet wurde. Hierzu ist zwingend erforderlich, dass dem Mieter auch Dividend und Divisor bekannt sind, und zwar nicht nur nach abstrakter Zahl, sondern auch die Umstände aus denen der Vermieter diese Zahl hergeleitet hat, z.B. bei der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Gewerbe- und Wohnungsmieten, die der Ermittlung des Einheitswertes und damit der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen. Ist dies – wie hier – nicht der Fall, stehen die verschiedenen Anteile der Gesamtkosten isoliert und letztlich völlig nichtssagend im Raum, da niemand weiß, wie der Kläger auf den aus der Abrechnung ersichtlichen Betrag gekommen ist.
10Auch eine bloße Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege wird dem Mieter in diesem Fall nicht weiterhelfen, weil er nicht weiß, welchen Rechenweg er überprüfen soll: Er müsste daher zunächst einmal verschiedene Hypothesen aufstellen, und versuchen, nach dem Ausschlussprinzip zu eruieren, anhand welcher Parameter der Vermieter den Vorwegabzug berechnet hat, d.h. der Mieter müsste ohne konkrete Anhaltspunkte den Umlageschlüssel erraten. Diesem Zweck aber dient die Einsichtnahme in die Belege nicht, die – wie ausgeführt wurde – lediglich der Kontrolle (eines bekannten Rechenweges) und der Behebung von Zweifeln dient.
11Dass dieser Mangel zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung der 1. Berufungszivilkammer der Landgerichts Köln (Urteil vom 03.01.2013 – LG Köln 1 S 74/12 – und [zuletzt] Urteil vom 23.04.2015 – LG Köln 1 S 121/14 –).
12Nach Auffassung des Gerichts steht dies auch nicht in Widerspruch zu den neuesten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – und 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 – (jeweils zitiert bei juris), da es in den dort zur Entscheidung gestellten Lebenssachverhalten nicht um nicht nachvollziehbare Abzüge in unterschiedlicher Höhe ging und auch nicht ersichtlich ist, ob in den dortigen Verfahren Dividend und Divisor aus der Abrechnung ersichtlich waren, so dass der Mieter wusste, wie sich der Wert des Quotienten errechnet.
13Verspätet ist dagegen die erstmals im Schriftsatz vom 03.09.2014 enthaltene Erläuterung, dass von den (in der Abrechnung nicht offengelegten) Gesamtkosten der Wasserversorgung (2.098,57 €) und Abwassergebühren (1.492,92 €) der auf die Gewerbeeinheiten mittels gesondertem Wasserzähler ermittelte Anteil (150 m3) in Abzug gebracht wurde. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (hier: der Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012) mitgeteilt werden, hier also bis spätestens zum 31.12.2013. Die Nebenkostenabrechnung, welche der Kläger dem Beklagten unter dem 18.09.2013 (und damit fristgemäß) übersandte, enthielt – wie bereits ausgeführt wurde – weder eine Erläuterung noch die Gesamtkosten. Zwar ist es möglich, auch außerhalb dieser Abrechnung Erläuterungen nachzuschieben, allerdings nur, solange die Abrechnungsfrist nicht abgelaufen ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage 2014, § 556 Rn. 11). Da hier aber eine (erste) Erläuterung erst im Schriftsatz vom 03.09.2014 erfolge, also nach Ablauf der Abrechnungsfrist, war sie nicht zu berücksichtigen.
14Hinsichtlich der Kostenposition Grundsteuer folgt das Gericht der Auffassung des Beklagten, dass eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten hätte vorgenommen werden müssen (vgl. zu den nachfolgenden Ausführungen Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 159 ff. und Rn. 202 ff): Zwar ist ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung aus Billigkeitsgründen nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10 –, zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 – zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 – zitiert bei juris). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Ferner ist anerkannt, dass für den Umstand der Entstehung erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, a.a.O.). Auf dieser Grundlage ist auf den Kostenvergleich einzelner Betriebskostenarten abzustellen, wofür zudem sachliche Gründe sprechen: So lässt sich die Kostendifferenz innerhalb derselben Betriebskostenart mit weniger Rechenschritten ermitteln und damit leichter handhaben. Eine Mehrbelastung innerhalb der einzelnen Kostenart fällt dann nicht ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 % (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 162) bis 10 % (Schmid in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 a Rn. 10) nicht übersteigt.
15Die Abrechnungsvereinfachung für den Vermieter kann allerdings dann nicht in Betracht kommen, wenn es um schlichte Rechenvorgänge geht. Hierum handelt es sich auch bei der Aufteilung der Grundsteuer nach den Angaben im Einheitswertbescheid (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 202 unter Hinweis auch auf Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 Rn. 71). Die Zuordnung der Kostenanteile ist hier nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht.
16Die sachliche Berechtigung der Pflicht zum Vorwegabzug zeigt sich zudem bei der genaueren Betrachtung des Verfahrens der Grundsteuerfestsetzung (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F „Umlageschlüssel“ Rn. 202 ff.): Basis für die Festsetzung ist der Einheitswert. Für Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ist er grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 76 Abs. 1 BewG). Er ist das Produkt, das sich aus der Multiplikation der nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Jahresrohmiete (§ 79 BewG) mit dem Vervielfältiger (§ 80 BewG) ergibt, der wiederum aus den dem BewG beigefügten Tabellen ersichtlich ist und von Grundstücksart, Bauart und Bauausführung, Baujahr und Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt abhängt. Der Einheitswert wird sodann mit dem einheitlichen Grundsteuermessbetrag von grundsätzlich 3,5 ‰ (§ 15 GrStG) multipliziert, das Produkt wiederum mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz (§ 25 GrStG). Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Der Vermieter hat daher die jeweiligen Anteile für Wohn- und Gewerberaum, wie sie aus dem Einheitswertbescheid zu ersehen sind, zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Zwar bleibt hierbei der Vervielfältiger außer Betracht, was indes hinzunehmen ist.
17Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) zum 01.01.1964 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z. B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.
18Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, hätte im Hinblick auf die Grundsteuer eine Kostentrennung zwischen den Gewerbe- und Wohneinheiten erfolgen müssen, da die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen. Damit können die Kosten der Grundsteuer nicht umgelegt werden, da der Kläger trotz Bestreitens des Beklagten keine Aufschlüsselung der Kosten vorgenommen hat, worauf der Beklagte bereits im Verlauf des Rechtsstreites mehrfach hingewiesen hat.
19Da somit die Abrechnung der Position „Grundsteuer“ (159,63 €) nicht hinreichend und der Positionen „Wasserversorgung Wohnungen“ (78,74 €) und „Abwasser“ (56,02 €) formell nicht ordnungsgemäß sind, können jedenfalls diese Kosten im Ganzen nicht berücksichtigt werden. Da sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag ergibt, steht dem Kläger keine Nachforderung bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2012 zu, so dass bereits die Hauptforderung unbegründet ist. Damit fehlt es auch an einer Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Nebenforderungen (Zinsen und Rechtsanwaltskosten), so dass die Klage insgesamt abzuweisen ist.
20Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 709 S. 1, 709 S. 2 ZPO.
21Streitwert: 244,28 EUR
22Rechtsmittelbelehrung:
23Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,- EUR übersteigt oder
24b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
25Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss enthalten: die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, und die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt wird. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem Anwalt unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
26-Richter am Amtsgericht-
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(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.
(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.
(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Wert des Grundstücks ist vorbehaltlich des Absatzes 3 im Wege des Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82) zu ermitteln für
- 1.
Mietwohngrundstücke, - 2.
Geschäftsgrundstücke, - 3.
gemischtgenutzte Grundstücke, - 4.
Einfamilienhäuser, - 5.
Zweifamilienhäuser.
(2) Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens (§§ 83 bis 90) zu ermitteln.
(3) Das Sachwertverfahren ist abweichend von Absatz 1 anzuwenden
- 1.
bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach Absatz 1 zu bewertenden Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unterscheiden; - 2.
bei solchen Gruppen von Geschäftsgrundstücken und in solchen Einzelfällen bebauter Grundstücke der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 geschätzt werden kann; - 3.
bei Grundstücken mit Behelfsbauten und bei Grundstücken mit Gebäuden in einer Bauart oder Bauausführung, für die ein Vervielfältiger (§ 80) in den Anlagen 3 bis 8 nicht bestimmt ist.
(1) Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (z. B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen (z. B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Preßluft, Kraftstrom und dergleichen), sowie Nebenleistungen des Vermieters, die nur einzelnen Mietern zugute kommen.
(2) Statt des Betrags nach Absatz 1 gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,
- 1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, - 2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
(3) (weggefallen)
(4) (weggefallen)
(5) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten für die Höhe der Miete die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt.
(1) Die Zahl, mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (Vervielfältiger), ist aus den Anlagen 3 bis 8 zu entnehmen. Der Vervielfältiger bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes sowie nach der Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Gemeinden, so ist Belegenheitsgemeinde die Gemeinde, in der der wertvollste Teil des Grundstücks belegen ist. Bei Umgemeindungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt sind weiterhin die Einwohnerzahlen zugrunde zu legen, die für die betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend waren.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Gemeinden oder Gemeindeteile in eine andere Gemeindegrößenklasse eingegliedert werden, als es ihrer Einwohnerzahl entspricht, wenn die Vervielfältiger wegen der besonderen wirtschaftlichen Verhältnisse in diesen Gemeinden oder Gemeindeteilen abweichend festgesetzt werden müssen (z. B. in Kurorten und Randgemeinden).
(3) Ist die Lebensdauer eines Gebäudes gegenüber der nach seiner Bauart und Bauausführung in Betracht kommenden Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen wesentlich verlängert oder infolge nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden wesentlich verkürzt, so ist der Vervielfältiger nicht nach dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes, sondern nach dem um die entsprechende Zeit späteren oder früheren Baujahr zu ermitteln.
(4) Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude oder Gebäudeteile, die eine verschiedene Bauart oder Bauausführung aufweisen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, so sind für die einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile die nach der Bauart und Bauausführung sowie nach dem Baujahr maßgebenden Vervielfältiger anzuwenden. Können die Werte der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile nur schwer ermittelt werden, so kann für das ganze Grundstück ein Vervielfältiger nach einem durchschnittlichen Baujahr angewendet werden.
(1) Die Steuermesszahl beträgt
- 1.
für unbebaute Grundstücke im Sinne des § 246 des Bewertungsgesetzes 0,34 Promille, - 2.
für bebaute Grundstücke - a)
im Sinne des § 249 Absatz 1 Nummer 1 bis 4 des Bewertungsgesetzes 0,31 Promille, - b)
im Sinne des § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8 des Bewertungsgesetzes 0,34 Promille.
(2) Die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a wird um 25 Prozent ermäßigt, wenn
- 1.
für das Grundstück nach § 13 Absatz 3 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 2. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1610) geändert worden ist, eine Förderzusage erteilt wurde und - 2.
die sich aus der Förderzusage im Sinne des § 13 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ergebenden Bindungen im Hauptveranlagungszeitraum bestehen.
(3) Absatz 2 gilt entsprechend für Grundstücke, für die nach dem Ersten Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 (BGBl. S. 83) in der bis zum 31. Dezember 1987 geltenden Fassung, nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523) in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung oder nach den Wohnraumförderungsgesetzen der Länder eine Förderzusage erteilt wurde.
(4) Liegen für ein Grundstück weder die Voraussetzungen des Absatzes 2 noch des Absatzes 3 vor, wird die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a um 25 Prozent ermäßigt, wenn das jeweilige Grundstück
- 1.
einer Wohnungsbaugesellschaft zugerechnet wird, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschaften gehalten werden und zwischen der Wohnungsbaugesellschaft und der Gebietskörperschaft oder den Gebietskörperschaften ein Gewinnabführungsvertrag besteht, - 2.
einer Wohnungsbaugesellschaft zugerechnet wird, die als gemeinnützig im Sinne des § 52 der Abgabenordnung anerkannt ist, oder - 3.
einer Genossenschaft oder einem Verein zugerechnet wird, für deren oder dessen Tätigkeit eine Steuerbefreiung nach § 5 Absatz 1 Nummer 10 des Körperschaftsteuergesetzes besteht und soweit der Grundbesitz der begünstigten Tätigkeit zuzuordnen ist.
(5) Die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 wird für bebaute Grundstücke um 10 Prozent ermäßigt, wenn sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes sind. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der Gebäude oder nur Teile eines Gebäudes im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes unter Denkmalschutz, so ist die Ermäßigung der Steuermesszahl entsprechend anteilig zu gewähren.
(6) Der Abschlag auf die Steuermesszahl nach den Absätzen 2 bis 5 wird auf Antrag zunächst für jeden Erhebungszeitraum innerhalb des Hauptveranlagungszeitraums gewährt, wenn nachgewiesen wird, dass die jeweiligen Voraussetzungen zum Hauptveranlagungszeitpunkt vorliegen. Treten die Voraussetzungen der Absätze 2 bis 5 erst im Laufe des Hauptveranlagungszeitraums ein und liegen sie zu Beginn des Erhebungszeitraums vor, wird der Steuermessbetrag auf Antrag nach § 17 Absatz 2 Nummer 1 neu veranlagt. Entfallen die Voraussetzungen der Absätze 2 bis 5, ist dies nach § 19 Absatz 2 anzuzeigen und ist der Steuermessbetrag nach § 17 Absatz 2 Nummer 1 neu zu veranlagen oder nach § 21 zu ändern. Der Antrag auf eine Ermäßigung der Steuermesszahl nach den Absätzen 2 bis 5 kann durch eine entsprechende Angabe in einer Erklärung nach § 228 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes erfolgen.
(1) Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermeßbetrags oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz).
(2) Der Hebesatz ist für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den Hauptveranlagungszeitraum der Steuermeßbeträge festzusetzen.
(3) Der Beschluß über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen. Nach diesem Zeitpunkt kann der Beschluß über die Festsetzung des Hebesatzes gefaßt werden, wenn der Hebesatz die Höhe der letzten Festsetzung nicht überschreitet.
(4) Der Hebesatz muß jeweils einheitlich sein
Wird das Gebiet von Gemeinden geändert, so kann die Landesregierung oder die von ihr bestimmte Stelle für die von der Änderung betroffenen Gebietsteile auf eine bestimmte Zeit verschiedene Hebesätze zulassen.(1) Die Einheitswerte werden in Zeitabständen von je sechs Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung).
(2) Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs (Hauptfeststellungszeitpunkt) zugrunde gelegt. Die Vorschriften in § 35 Abs. 2 und den §§ 54 und 59 über die Zugrundelegung eines anderen Zeitpunkts bleiben unberührt.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.