/ Amtsgericht Augsburg Endurteil, 16. Mai 2018 - 22 C 5317/17

Amtsgericht Augsburg Endurteil, 16. Mai 2018 - 22 C 5317/17

published on 16/05/2018 00:00

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Gericht

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Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, die im 2.OG (Mitte) des Gebäudes ... gelegene 2-Zimmer-Wohnung D/8 sowie die Tiefgaragenbox Nr. 20 zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand mit sämtlichen Wohnungsschlüsseln sowie Garagentoröffnern an die Kläger bis zum 31.12.2018 herauszugeben.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird auf 5.751,12 € festgelegt.

Tatbestand

Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 28.11.1999 Mieter einer Zweizimmerwohnung und einer Tiefgaragenbox in dem .... Die Kläger sind die Vermieter.

Mit ihrer Klage begehren die Kläger von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung samt Schlüssel.

Gemäß Art. 46 Abs. 4 BayBO sind bis 31.12.2017 in Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer sowie die Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchmelder auszustatten.

Mit Schreiben vom 29.05.2017, dessen Zugang der Beklagte bestreitet, kündigten die Kläger dem Beklagten erstmals den Einbau von Rauchmeldern in der Wohnung des Beklagten an.

Mit Schreiben vom 15.09.2017 verlangte der Beklagte seinerseits von den Klägern den Einbau von Rauchmeldern.

Mit Schreiben vom 19.10.2017 kündigten die Beklagten die Installation der Rauchmelder zum 26.10.2017, 13:00 Uhr an. Am 26.10.2017 um 13:00 Uhr trafen die Kläger den Beklagten nicht an.

Mit Schreiben vom 29.10.2017 kündigten die Beklagten die Installation der Rauchmelder zum 07.11.2017, 14:00 Uhr an und stellten „rechtliche Konsequenzen“ in Raum. Am 07.11.2017 um 13:00 Uhr trafen die Kläger den Beklagten nicht an.

Mit Schreiben vom 14.11.2017 kündigten die Kläger dem Beklagten fristlos, hilfsweise ordentlich, und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 30.11.2017 auf. Der Räumung kam der Beklagte nicht nach.

Nach Ablauf der Räumungsfrist und nach Klageerhebung gestattete der Beklagte den Klägern den Zutritt zur Wohnung. Die Kläger installierten die beiden erforderlichen Rauchmelder. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt dem Beklagten.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die fristlose Kündigung wirksam ist, da die Verweigerung des Zutritts durch den Beklagten eine Vertragspflichtverletzung darstellt und ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Die Kläger beantragen daher:

Der Beklagte wird verurteilt, die im 2.OG (Mitte) des Gebäudes ... gelegene 2-Zimmer-Wohnung D/8 sowie die Tiefgaragenbox Nr. 20 zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand mit sämtlichen Wohnungsschlüsseln sowie Garagentoröffnern an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen,

hilfsweise die Gewährung von Räumungsschutz.

Er behauptet, dass er aus familiären Gründen, namentlich der Erkrankung seines Vaters, die Termine nicht habe wahrnehmen können.

Rechtlich ist er der Auffassung, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da Kündigungsgründe nicht bestehen und die Kläger ihn zunächst auf Duldung des Einbaus hätten in Anspruch nehmen müssen.

Hilfsweise begehre er eine Räumungsfrist, da er als ALG-II-Empfänger Schwierigkeiten erwarte, auch dem angespannten Wohnungsmarkt in Augsburg eine andere Wohnung zu finden.

Einer angemessenen Räumungsfrist sind die Kläger nicht entgegen getreten.

Im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und die Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet, Dem Beklagten war eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Die Kündigung vom 30.11.2017 ist als außerordentliche wirksam.

Entscheidungserheblich war alleine die fristlose Kündigung, da aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 30.11.2017 das Mietverhältnis erst zum 31.08.2018 beendet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulierte Duldungspflichten verstoßen hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 -, Rn. 18, juris).

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH a.a.O., Rn. 19, juris).

Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigert, ist eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung.

Im Ansatzpunkt ist den Klägern daher Recht zu geben, dass - in Anlehnung an die zitierte Entscheidung des BGH - eine fristlose Kündigung auch dann wirksam ist, wenn der Mieter seine Pflicht Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden verletzt.

Eine solche Pflichtverletzung des Beklagten ist darin zu sehen, dass er den Klägern trotz vorheriger Ankündigung weder am 26.10.2017 noch am 07.11.2017 Zutritt zu der streitbefangenen Wohnung ermöglichte, Der Hinweis auf die familiäre Eingebundenheit hilft dem Beklagten nicht, da der Beklagte einen Vertreter hätte beauftragen können oder um Terminabsprache hätte nachsuchen können, Beides tat der Beklagte nicht, sodass eine vorsätzliche Pflichtverletzung vorliegt.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind.

Die Pflichtverletzung des Beklagten wiegt sehr schwer, da das Interesse der Kläger an dem Einbau der Rauchmelder groß ist. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist den Klägern nicht zuzumuten.

Der Einbau von Rauchmeldern dient nur dem Schutz von Leib und Leben der sich in der Wohnung aufhaltenden Menschen (vgl. Änderungsantrag (Bayerischer Landtag, Drs. 16/13736) zum Gesetzentwurf der Staatsregierung zur Änderung der Bayerischen Bauordnung und des Baukammerngesetzes (Bayerischer Landtag, Drs. 16/13683)).

Verletzt ein Vermieter diese Pflicht und es kommt zu einem Brand mit Personenschaden, so sieht er sich unter Umständen strafrechtlicher Verfolgung ausgesetzt. Sind keine Rauchmelder installiert und führt dies nachweislich zu einer Vergrößerung des Sachschadens, kann es zur Kürzung von Versicherungsleistungen und Schadensersatzforderungen kommen.

Ein Brand ist ein unvorhergesehenes Ereignis. Er kann jederzeit auftreten kann. Aus diesem Grund sind die Kläger auch nicht verpflichtet gewesen einen Duldungstitel zu erwirken und zu vollstrecken. Die Installation ist in kurzer Zeit erledigt. Der Eingriff in die Privatsphäre des Beklagten nur von kurzer Dauer und damit gering. Die rechtliche Verpflichtung Zutritt zu gewähren war und ist unbestritten. Der Beklagte hat durch seine grundlose Weigerung die Interessen der Kläger daher in schwerwiegender Weise verletzt.

Wenn der Beklagte noch entgegnet, dass durch die Installation der Rauchmelder die Gefahr gebannt sei, so greift diese Sichtweise zu kurz. Die fehlende fristgerechte Wartung kann den uneingeschränkten Versicherungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung ebenso gefährden. Ein voller Versicherungsschutz setzt die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften über Einbau und Wartung von Rauchmeldern voraus (vgl. z.B. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 26. Juni 2013 - 531 C 125/13 -, juris).

Da der Beklagte die Pflicht zur Wartung und Funktionsprüfung übernommen hat, sind die Kläger weiter auf die Kooperation des Beklagten angewiesen. Aufgrund der anfänglichen Weigerung Rauchmelder Installieren zu lassen, bestehen berechtigterweise Zweifel, an der Kooperationsbereitschaft des Beklagten. Ausweislich der gerichtlichen Wahrnehmungen in mündlicher Verhandlung ist das Verhältnis zwischen den Parteien äußerst schlecht.

Würden die Kläger die Wartung übernehmen, so bestehen schon jetzt Zweifel, ob der Beklagte den Zutritt in Zukunft dulden wird.

Insoweit kann nicht von einer singulären Pflichtverletzung ausgegangen werden. Es besteht Grund zur Annahme, dass sich die Streitigkeiten fortsetzen werden.

Auf Seiten des Beklagten ist zu sehen, dass er den Zutritt zur Wohnung doch noch gewährte, wobei dies erst unter dem Eindruck der fristlosen Kündigung und der Räumungsklage erfolgte.

Auf Seiten des Beklagten ist noch einzustellen, dass das Mietverhältnis bereits seit 1999 andauert und der Wohnungsmarkt in Augsburg und Umgebung äußerst schlecht ist. Schwierigkeiten eine Wohnung zu finden, werden durch eine lange Räumungsfrist abgefangen. Einer solchen sind die Kläger auch nicht entgegen getreten.

Bei Abwägung dieser Umstände ist das Gericht der Auffassung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klägern, auch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, nicht zuzumuten war.

II.

Der Beklagten war auf Antrag eine Räumungsfrist gem. § 721 Abs. 1 ZPO bis 31.12.2018 zu gewähren, Der Beklagte soll vor Obdachlosigkeit bewahrt werden und die Möglichkeit erhalten, eine Ersatzwohnung anzumieten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

ALG

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ALG

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published on 15/04/2015 00:00

Bundesgerichtshof

Tenor Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 aufgehoben.

SubjectsAnlegerrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, andere, Wirtschaftsrecht

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Annotations

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.

dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.

der Mieter

a): für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b): in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.: eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.: die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.: der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 721 Räumungsfrist

(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.

(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.

(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.

(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.

(6) Die sofortige Beschwerde findet statt

1.: gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet;
2.: gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.