WEG: Keine Verjährung bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

Wird ein als Hobbyraum ausgewiesenes Sondereigentum unzulässigerweise als Wohnung genutzt, tritt für den Unterlassungsanspruch keine Verjährung ein. Das gilt auch, wenn die zweckwidrige Nutzung schon seit 28 Jahren andauert. 

So entschied es der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer aus zwei Parteien bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Der Klägerin steht seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Die Einheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“.

Der Beklagte vermietet diese als Wohnraum. Seit 2007 hat er zwei Neuvermietungen vorgenommen. Die Klägerin will erreichen, dass es der Beklagte unterlassen muss, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Dieser beruft sich auf die Verjährung und Verwirkung des Anspruchs. Die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien hiermit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Das Landgericht hat seine Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt und sich dabei von folgenden Überlegungen leiten lassen:

Im Ausgangspunkt ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann nicht gestattet ist, wenn sie – wie hier – die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Der Anspruch ist nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein. Der Schwerpunkt der Störung liegt nämlich nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Er liegt auch darin, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung in Gestalt der sogenannten Verwirkung entgegen. Voraussetzung hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehlt es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – Abstand genommen haben.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

BGH, Urteil vom 08.05.2015 (Az.: V ZR 178/14):

Dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.


Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Beklagten steht das Teileigentum Nr. 1 und das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 zu, der Klägerin seit dem Jahr 2007 das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4. Das Teileigentum Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als "Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum". Der Beklagte vermietet diese Einheit als Wohnraum. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen.

Das Amtsgericht hat den Beklagten - soweit von Interesse antragsgemäß dazu verurteilt, es zu unterlassen, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.


Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht, stützt den Unterlassungsanspruch auf § 1004 Abs. 1 BGB. Es lässt dahinstehen, ob die Einheit Nr. 1 - wie es der Beklagte behauptet - seit Anfang der Achtziger Jahre durchgehend als Wohnraum genutzt wird. Die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken sei unzulässig. Da der Verstoß andauere, erhebe der Beklagte ohne Erfolg die Einrede der Verjährung. Auch eine Verwirkung des Anspruchs sei nicht eingetreten. Diese binde zwar im Grundsatz auch einen Sonderrechtsnachfolger. Es fehle aber sowohl an dem erforderlichen Zeit- als auch an dem Umstandsmoment. Das Zeitmoment setze eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung voraus. Eine solche sei jedenfalls deshalb nicht gegeben, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden hätten und jede Vermietung eine neue Störung darstelle. Aus dem gleichen Grund sei das Umstandsmoment zu verneinen. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Beklagten bestehe nicht. Dieser habe nicht davon ausgehen können, dass künftige Störungen geduldet würden.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet bejaht das Berufungsgericht die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs. Der Sache nach sieht es die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie - wie hier - die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. Dies begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG, und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Rechtlicher Nachprüfung hält es im Ergebnis auch stand, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen der Verjährung verneint. Für den Beginn der Verjährung kommt es gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 5 BGB neben den subjektiven Voraussetzungen auf die Zuwiderhandlung an. Bei der Nutzung einer Sondereigentumseinheit in einer der Teilungserklärung widersprechenden Weise ist allerdings streitig, was hierunter zu verstehen ist.

Teilweise wird die maßgebliche Zuwiderhandlung, mit der die Verjährungsfrist für den Unterlassungsanspruch zu laufen beginnt, in dem Beginn der Nutzung gesehen. Die Störung setze sich jedenfalls bei gleichbleibender Qualität der Nutzung lediglich fort. Eine zweckwidrige Wohnnutzung durch Mieter begründe selbst dann keinen neuen Anspruch, wenn ein Mieterwechsel stattfinde.

Überwiegend wird die zweckwidrige Nutzung zwar ebenfalls als Dauerhandlung angesehen, aber eine gegenteilige Schlussfolgerung gezogen. Solange die Nutzung anhalte, könne die Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt werden. Teilweise wird die fortlaufende Nutzung auch als wiederholte Handlung angesehen, die jeweils neue Unterlassungsansprüche auslöse.

Der Senat hat sich der letzteren Auffassung bereits in einer Fallkonstellation angeschlossen, in der es um eine auf einzelne Räume der Wohnung beschränkte zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst ging. Die Verjährung tritt auch dann nicht ein, wenn und solange eine Sondereigentumseinheit - wie hier - insgesamt zweckwidrig genutzt wird. Insoweit kann dahinstehen, ob eine einheitliche Dauerhandlung den rechtswidrigen Zustand fortlaufend aufrechterhält und die Frist deshalb nicht in Gang gesetzt wird, oder ob wiederholte Störungen jeweils neue Ansprüche begründen. Jedenfalls liegt der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Die übrigen Wohnungseigentümer werden in gleicher Weise dadurch beeinträchtigt, dass die Nutzung - sei es auch in gleichbleibender Qualität - aufrechterhalten wird.

Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich. Hierfür spricht schon die Regelung des § 14 Nr. 2 WEG, aus der sich ergibt, dass der Wohnungseigentümer für den dort genannten Personenkreis in gleicher Weise wie für eine eigene Nutzung einzustehen hat. Darüber hinaus erschöpft sich die Störung nicht in der Gebrauchsüberlassung; vielmehr ist davon auszugehen, dass der vermietende Wohnungseigentümer auch nach diesem Zeitpunkt in der Lage ist, die weitere Störung zu verhindern. Ohnehin haben hier - ohne dass es darauf in diesem Zusammenhang entscheidend ankäme - in unverjährter Zeit weitere Gebrauchsüberlassungen im Rahmen der Neuvermietungen stattgefunden.

Rechtsfehlerfrei verneint das Berufungsgericht schließlich die Verwirkung des Anspruchs.

Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst.

Letzteres nimmt das Berufungsgericht mit überzeugender Begründung an. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen zu Wohnzwecken. Jedenfalls eine solche Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar. Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor - etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis - Abstand genommen haben. Hinsichtlich des auf die derzeitige Vermietung bezogenen Unterlassungsanspruchs fehlt es zudem, wie das Berufungsgericht zutreffend hervorhebt, neben dem Zeitmoment auch an dem Umstandsmoment. Der Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass solche eigenständigen Störungen auch in der Zukunft geduldet würden. Selbst wenn hinsichtlich der auf die früheren Vermietungen bezogenen Unterlassungsansprüche die Verwirkung eingetreten wäre, stünde dies einer im Grundbuch vollzogenen Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung nicht gleich.

Ob die Verwirkung während eines lange andauernden Mietverhältnisses eintreten kann, bedarf ebenso wenig einer Entscheidung wie die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sie auch den Sonderrechtsnachfolger bindet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.