Immobiliarsachenrecht: Was ist die Grundschuld?

Immobiliarsachenrecht: Was ist die Grundschuld?

Ein Hauskauf kann selten aus eigener Tasche finanziert werden. In der Regel greifen Interessierte in Deutschland auf eine Immobilienfinanzierung zurück. In diesem Rahmen erfolgt unter anderem eine Grundschuldbestellung. Diese ist in vielen Fällen Voraussetzung für eine Baufinanzierung. 

Die Grundschuld als eine Form des Grundpfandrechts ermöglicht unter bestimmten Umständen eine Pfändung im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Kreditnehmers und Hauskäufers. Doch wie wird die Grundschuld konkret definiert? Wie funktioniert diese und inwiefern unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek?

Immobilienfinanzierung: Was versteht man unter Grundschuld?

Endlich ist es so weit: Die kleine Familie hat die individuelle Kreditrate berechnen lassen und den Darlehensantrag bei der Bank eingereicht. Der Kreditgeber konfrontiert die Laien mit Begriffen wie “Hypothek” und “Grundschuld”, die Verunsicherung auslösen. 

Die Antragsteller fragen sich: Worin unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld? Die Hypothek ist an die Darlehensforderung gebunden. Sie gibt also den Stand des Darlehenskontos wieder und ist somit akzessorisch zur Forderung. Die Hypothek gilt als erloschen, wenn die letzte monatliche Rate beglichen wurde. Der Kreditnehmer hat also das Recht auf Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch, wenn diese abbezahlt ist. 

Im Vergleich dazu richtet sich die Grundschuld nicht nach dem Stand des Kredits zur Baufinanzierung. Sie besteht bis zu dem Zeitpunkt, an dem sie im Rahmen eines Notartermins im Grundbuch gelöscht wird. Dies ist der Fall, wenn der Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird. 

Bei Immobilienkrediten fokussieren sich Banken und Kreditinstitute häufig auf die Grundschuld, da diese einfacher zu handhaben ist als die Hypothek. Der Grund: Bei Letztgenannter steht der Kreditgeber bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers in der Pflicht, nachzuweisen, dass der Kreditnehmer Beiträge noch nicht beglichen hat. Ein juristisches Verfahren muss eingeleitet werden. Dies ist bei der Grundschuld nicht der Fall. 

Wie funktioniert ein Grundbucheintrag?

Das Grundbuch enthält alle Grundschulden. Hier können diese von jedem Beteiligten eingesehen werden. Die Voraussetzung: Es muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Dies ist zum Beispiel gegeben, wenn Interessierte den Kauf der Immobilie in Betracht ziehen. 

Grundschulden können Banken und Kreditinstitute untereinander weitergeben. Dies kann in Form einer privatschriftlichen Abtretung oder durch einen Vermerk im Grundbuch realisiert werden. Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer möchte die Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wechseln, um ein kostengünstigeres Baufinanzierungsangebot in Anspruch zu nehmen. 

Die erste Bank fungiert als Grundschuldinhaber und bleibt auch nach dem Wechsel der Bank als Grundschuldinhaber bestehen. Die Rechte überträgt diese jedoch an die zweite Bank, die die neue Finanzierung möglich macht. 

In den Paragraphen 1191, 1192 BGB ist die Grundschuld als beschränkt dingliches Recht definiert. Der Gläubiger profitiert von dem Recht auf Vollstreckung in das Grundbuch (§ 1147 BGB). 

Die Vorteile der Grundschuld

Die Hypothek erweist sich in der Praxis als umständlich. Bei dieser muss jede Änderung im Grundbuch vermerkt werden. So wird unterbunden, dass ein Dritter die Hypothek erwirbt. Der Kreditgeber muss außerdem eine neue Hypothek an dem Grundstück bestellen. Diese muss abermals in das Grundbuch eingetragen werden, sofern der Schuldner einen neuen Kredit bei der Bank aufnimmt. 

Die Grundschuld hingegen hält einige Vorteile bereit. Der Gläubiger darf laut §§ 873, 1191 BGB in das Grundstück des Schuldners hineinvollstrecken. Im Gegensatz zur Hypothek besteht zwar auch bei der Grundschuld ein Risiko für die Bank. Diese kann sich das Haus oder die Wohnung jedoch zurückholen, wenn der Schuldner seine monatlichen Beiträge nicht mehr begleichen kann. In bestimmten Fällen ist eine Zwangsvollstreckung möglich, von der der Gläubiger profitiert. 

Da das Risiko für den Kreditgeber so minimiert wird, kann dieser dem Kreditnehmer im Gegenzug ein Darlehen zu günstigeren Konditionen anbieten. Nachteile ergeben sich aus dem Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch nach Rückzahlung des Kredits für den Kreditnehmer nicht. 

Das Fazit – die Grundschuld in der Baufinanzierung

Wer eine Immobilie erwerben möchte, vergleicht Banken und Kreditinstitute. Auf diese Weise kann ein Darlehen zu günstigen Konditionen ermittelt werden. Als hilfreich können sich hier Baufinanzierungsrechner erweisen. Sie ermitteln, wie viel Budget zur Verfügung steht. Auf dieser Basis können Interessierte mögliche Immobilien auswählen und einen Antrag bei einer Bank stellen. 

Im Rahmen der Baufinanzierung erfolgt in der Regel der Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch. Hypotheken gelten als umständlicher und zählen deswegen nicht zur Norm. 

Die Grundschuld ist nicht abhängig von dem Stand des Darlehens. Sie wird gelöscht, sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist. Bei einem Wechsel der Bank für eine Anschlussfinanzierung kann es sich unter Umständen lohnen, die Grundschuld bestehen zu lassen.