Mietrecht: Zum Begriff der "Betriebskosten" und Transparenzgebot
published on 17/03/2016 12:49
Mietrecht: Zum Begriff der "Betriebskosten" und Transparenzgebot
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Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.02.2016 (Az.: VIII ZR 137/15) folgendes entschieden:
Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 I 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 I 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Tatbestand:
Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen in K.. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27. April 2007 enthält in § 4 zu den Betriebskosten folgende Regelungen:
Ziffer 1:
"Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung 100 EUR."
Ziffer 3:
"Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2012.
Die Klägerinnen haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von 4.209,56 € nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft begehrt. Die Beklagten haben gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 300 € in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen hat das Landgericht auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren - soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben - weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägerinnen habe zwar für die Monate Januar bis Juli 2012 ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 3.809,58 € zugestanden. Betriebskosten für den Monat April 2012 hätten die Klägerinnen hingegen mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht verlangen können. Die ihnen zustehenden Mietforderungen seien jedoch durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Denn die im Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen seien - mangels wirksamer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten - ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass den Beklagten ein entsprechender Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB zugestanden habe, mit dem sie wirksam aufgerechnet hätten.
Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten - auch in einem Formularvertrag - dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietvertrag, der auf die genannte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch unwirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz "in ihrer jeweils geltenden Fassung" vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den Betriebskosten sei damit zumindest unklar, und auch § 2 der Betriebskostenverordnung, der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung getreten sei, könne nicht herangezogen werden.
Angesichts der unwirksamen Betriebskostenvereinbarung könnten die Klägerinnen keine Vorauszahlungen verlangen und stehe den Beklagten bezüglich erbrachter Vorauszahlungen ein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB zu. Die Beklagten seien daher - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht verpflichtet, für den Monat April 2012 eine Vorauszahlung zu erbringen. Hinsichtlich der bereits erbrachten Vorauszahlungen stehe den Beklagten ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu. Die insoweit erklärte Aufrechnung sei deshalb wirksam mit der Folge, dass die Klagforderung erloschen sei.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Klägerinnen gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehenden Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Anders als das Berufungsgericht meint, sind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 - hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt worden - nicht verneint werden.
Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in einem Formularvertrag - nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat - jedenfalls soweit es nicht um "sonstige" Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht - genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird.
Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im Anschluss an Langenberg vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.
Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden.
Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Ei10gentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen". Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 , die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.
Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene -Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nicht vor.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat.
So liegt der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist. Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könnte, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen.
Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob "die Betriebskosten" im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die in § 4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskosten mit dem Zusatz "etc" zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben.
Der Senat entscheidet in der Sache selbst, soweit es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Dies betrifft die von den Klägerinnen geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten und die Kosten einer Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen.
Da die Beklagten die Betriebskosten zu tragen und für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich März 2012 die vereinbarten Vorauszahlungen zu entrichten hatten, sind sie - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 300 € in der Hau pt-sache übereinstimmend für erledigt erklärt haben - zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Die von den Beklagten insoweit erklärte Aufrechnung geht ins Leere, weil ihnen kein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
Zudem haben die Beklagten den Klägerinnen gemäß § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB die gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten und gemäß § 280 Abs.1, § 249 Abs. 1 BGB die Kosten für die eingeholte Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen, zu erstatten.
Die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil ist daher hinsichtlich der vorgenannten Ansprüche zurückzuweisen.
Soweit das Berufungsgericht die Klage bezüglich der Vorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 € nebst Zinsen abgewiesen hat, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif und insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Denn die ursprünglich geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den Klägerinnen nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist. Die Klägerinnen können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und - wozu ihnen Gelegenheit zu geben ist - die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen.
Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 I 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 I 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Tatbestand:
Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen in K.. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27. April 2007 enthält in § 4 zu den Betriebskosten folgende Regelungen:
Ziffer 1:
"Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung 100 EUR."
Ziffer 3:
"Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2012.
Die Klägerinnen haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von 4.209,56 € nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft begehrt. Die Beklagten haben gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 300 € in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen hat das Landgericht auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren - soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben - weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägerinnen habe zwar für die Monate Januar bis Juli 2012 ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 3.809,58 € zugestanden. Betriebskosten für den Monat April 2012 hätten die Klägerinnen hingegen mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht verlangen können. Die ihnen zustehenden Mietforderungen seien jedoch durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Denn die im Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen seien - mangels wirksamer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten - ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass den Beklagten ein entsprechender Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB zugestanden habe, mit dem sie wirksam aufgerechnet hätten.
Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten - auch in einem Formularvertrag - dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietvertrag, der auf die genannte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch unwirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz "in ihrer jeweils geltenden Fassung" vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den Betriebskosten sei damit zumindest unklar, und auch § 2 der Betriebskostenverordnung, der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung getreten sei, könne nicht herangezogen werden.
Angesichts der unwirksamen Betriebskostenvereinbarung könnten die Klägerinnen keine Vorauszahlungen verlangen und stehe den Beklagten bezüglich erbrachter Vorauszahlungen ein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB zu. Die Beklagten seien daher - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht verpflichtet, für den Monat April 2012 eine Vorauszahlung zu erbringen. Hinsichtlich der bereits erbrachten Vorauszahlungen stehe den Beklagten ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu. Die insoweit erklärte Aufrechnung sei deshalb wirksam mit der Folge, dass die Klagforderung erloschen sei.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Klägerinnen gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehenden Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Anders als das Berufungsgericht meint, sind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 - hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt worden - nicht verneint werden.
Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in einem Formularvertrag - nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat - jedenfalls soweit es nicht um "sonstige" Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht - genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird.
Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im Anschluss an Langenberg vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.
Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden.
Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Ei10gentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen". Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 , die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.
Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene -Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot nicht vor.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat.
So liegt der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist. Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könnte, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen.
Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob "die Betriebskosten" im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die in § 4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskosten mit dem Zusatz "etc" zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben.
Der Senat entscheidet in der Sache selbst, soweit es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Dies betrifft die von den Klägerinnen geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten und die Kosten einer Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen.
Da die Beklagten die Betriebskosten zu tragen und für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich März 2012 die vereinbarten Vorauszahlungen zu entrichten hatten, sind sie - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 300 € in der Hau pt-sache übereinstimmend für erledigt erklärt haben - zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Die von den Beklagten insoweit erklärte Aufrechnung geht ins Leere, weil ihnen kein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
Zudem haben die Beklagten den Klägerinnen gemäß § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB die gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten und gemäß § 280 Abs.1, § 249 Abs. 1 BGB die Kosten für die eingeholte Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen, zu erstatten.
Die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil ist daher hinsichtlich der vorgenannten Ansprüche zurückzuweisen.
Soweit das Berufungsgericht die Klage bezüglich der Vorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 € nebst Zinsen abgewiesen hat, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif und insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Denn die ursprünglich geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den Klägerinnen nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist. Die Klägerinnen können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und - wozu ihnen Gelegenheit zu geben ist - die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen.
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(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
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#BJNR001950896BJNE028103377 (1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
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published on 10/02/2016 00:00
BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 137/15 Verkündet am: 10. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH
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03/09/2013 17:50
wenn Mieter ALG II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert.
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16/06/2010 09:45
Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
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24/03/2010 14:18
Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
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26/02/2015 12:21
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt.
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 137/15 Verkündet am:
10. Februar 2016
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter
die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen
hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme
auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom
25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1
Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten
vereinbart.
BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15 - LG Kleve
AG Kleve
ECLI:DE:BGH:2016:100216UVIIIZR137.15.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. Januar 2016
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerinnen wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 28. Mai 2015 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 2. September 2013 wird zurückgewiesen, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, an die Klägerinnen 3.809,58 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 446,13 € und 10 € Meldeauskunftskosten, jeweils nebst Zinsen, zu zahlen. Wegen der Betriebskostenvorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 € nebst Zinsen wirddie Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten waren bis zum 31. Juli 2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen in K. . Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur Tra- gung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27. April 2007 enthält in § 4 ("Miete") zu den Betriebskosten folgende Regelungen : Ziffer 1: "Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc) 100 EUR." […] Ziffer 3: "Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend."
- 2
- Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2012.
- 3
- Die Klägerinnen haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 in Höhe von 4.209,56 € (davon je 100 € Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis April 2012) nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft begehrt. Die Beklagten haben gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.
- 4
- Die Klage hat vor dem Amtsgericht in vollem Umfang Erfolg gehabt. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 300 € (Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2012) in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Übrigen hat das Landgericht auf die Berufung der Beklagten das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren - soweit sie es nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt haben - weiter.
Entscheidungsgründe:
- 5
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 6
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
- 7
- Den Klägerinnen habe zwar für die Monate Januar bis Juli 2012 ein Anspruch auf Zahlung rückständiger (Grund-)Miete in Höhe von 3.809,58 € zugestanden. Betriebskosten für den Monat April 2012 hätten die Klägerinnen hingegen mangels wirksamer Umlagevereinbarung nicht verlangen können. Die ihnen zustehenden Mietforderungen seien jedoch durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Denn die im Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen seien - mangels wirksamer Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten - ohne Rechtsgrund erbracht worden, so dass den Beklagten ein entsprechender Anspruch aus un- gerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB zugestanden habe, mit dem sie wirksam aufgerechnet hätten.
- 8
- Zwar sei anerkannt, dass die Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten - auch in einem Formularvertrag - dadurch wirksam dem Mieter auferlegt werden könne, dass auf eine geltende Rechtsverordnung verwiesen werde, also in der Vergangenheit auf die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung und aktuell auf die Betriebskostenverordnung. Hier sei der Mietvertrag , der auf die genannte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verweise, aber am 27. April 2007 und mithin zu einem Zeitpunkt geschlossen worden, zu dem die genannte Anlage gar nicht mehr in Kraft gewesen sei. Die Bezugnahme auf nicht mehr geltende Vorschriften sei jedoch unwirksam. Auch der im Mietvertrag enthaltene Zusatz "in ihrer jeweils geltenden Fassung" vermöge daran nichts zu ändern, weil es die Anlage 3 in der aktuellen Fassung nicht mehr gebe. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zu den Betriebskosten sei damit zumindest unklar, und auch § 2 der Betriebskostenverordnung , der an die Stelle der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung getreten sei, könne nicht herangezogen werden.
- 9
- Angesichts der unwirksamen Betriebskostenvereinbarung könnten die Klägerinnen keine Vorauszahlungen verlangen und stehe den Beklagten bezüglich erbrachter Vorauszahlungen ein Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB zu. Die Beklagten seien daher - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht verpflichtet, für den Monat April 2012 eine Vorauszahlung zu erbringen. Hinsichtlich der bereits erbrachten Vorauszahlungen stehe den Beklagten ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu. Die insoweit erklärte Aufrechnung sei deshalb wirksam mit der Folge, dass die Klagforderung erloschen sei.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die den Klägerinnen gemäß § 535 Abs. 2 BGB zustehenden Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € (nebst Zinsen ) nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Beklagten steht hinsichtlich der von Januar 2009 bis März 2012 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu. Anders als das Berufungsgericht meint, sind sie nach § 4 Ziffer 1 und 3 des Formularmietvertrags zur Tragung der Betriebskosten und zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen verpflichtet. Die genannten Regelungen im Mietvertrag sind ausreichend bestimmt und halten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand. Aus diesen Gründen kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung auch ein Anspruch auf Leistung einer Betriebskostenvor- auszahlung für den Monat April 2012 (100 €)- hinsichtlich der Monate Mai bis Juli 2012 ist der Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt worden - nicht verneint werden.
- 11
- 1. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete - auch in einem Formularvertrag - nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Senat - jedenfalls soweit es nicht um "sonstige" Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht - genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird (Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 b bb; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 128/08, NJW 2010, 1198 Rn. 19).
- 12
- Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Entgegen der Auffassung, die das Berufungsgericht im Anschluss an Langenberg (Schmidt-Futterer/ Langenberg, BGB, 12. Aufl., § 556 Rn. 46; ähnlich Blum WuM 2010, 13; Lützenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. § 556 Rn. 319; AG Hanau NZM 2015, 47, 49) vertritt, ist es ohne Bedeutung, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die - im wesentlichen inhaltsgleiche - Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.
- 13
- 2. Die im Mietvertrag vom 27. April 2007 zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.
- 14
- a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, WM 2011, 1860 Rn. 29; vom 23. Februar 2011 - XII ZR 101/09, WM 2011, 1190 Rn. 10; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; jeweils mwN).
- 15
- Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der am 1. November 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung (BGBl. I S. 1719) findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die "dem Eigentümer durch das Ei- gentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen". Seit dem 1. Januar 2007 ist dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2347), die den bis 31. Dezember 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.
- 16
- Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die - im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene - Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - schon deshalb, weil § 4 des Mietvertrags auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt , dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.
- 17
- b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht vor.
- 18
- aa) Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 16, und vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.). Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, aaO mwN). Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 1996 - XI ZR 257/94, BGHZ 133, 25, 32; vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, NJW 1999, 276 unter 2; vom 22. März 2000 - IV ZR 23/99, NJW 2000, 2103 unter II 4 a; vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, WM 2010, 1861 Rn. 18; vom 9. Juni 2011 - III ZR 157/10, WM 2011, 1678 Rn. 44; vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, WM 2014, 132 Rn. 19; jeweils mwN). Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat (BGH, Urteil vom 5. November 1998 - III ZR 226/97, aaO; vom 8. November 2012 - VII ZR 191/12, aaO Rn. 23).
- 19
- bb) So liegt der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der "Betriebskosten" in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist (so bereits zutreffend Schmid, GE 2003, 446 sowie in MünchKommBGB, 6. Aufl., § 556 Rn. 18; ebenso Lehmann-Richter WuM 2012, 647, 648). Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könnte , erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen.
- 20
- Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob "die Betriebskosten" im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die in § 4 des Mietvertrags enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskosten mit dem Zusatz "etc" zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war.
III.
- 21
- Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben ; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
- 22
- 1. Der Senat entscheidet in der Sache selbst, soweit es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies betrifft die von den Klägerinnen geltend gemachten Mietforderungen in Höhe von 3.809,58 € sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten und die Kosten einer Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen.
- 23
- Da die Beklagten die Betriebskosten zu tragen und für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich März 2012 die vereinbarten Vorauszahlungen zu entrichten hatten, sind sie - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe ei- nes Betrages von 300 € (Vorauszahlungen für Mai bis Juli 2012) in der Haupt- sache übereinstimmend für erledigt erklärt haben - zur Zahlung dieses Betrages (nebst Zinsen) verpflichtet, dessen Höhe zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Die von den Beklagten insoweit erklärte Aufrechnung geht ins Leere, weil ihnen kein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.
- 24
- Zudem haben die Beklagten den Klägerinnen gemäß § 280 Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB die gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten und gemäß § 280 Abs.1, § 249 Abs. 1 BGB die Kosten für die eingeholte Meldeauskunft, jeweils nebst Zinsen, zu erstatten.
- 25
- Die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil ist daher hinsichtlich der vorgenannten Ansprüche zurückzuweisen.
- 26
- 2. Soweit das Berufungsgericht die Klage bezüglich der Vorauszahlung für den Monat April 2012 in Höhe von 100 € nebst Zinsen abgewiesen hat, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif und insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Denn die ursprünglich geschuldeten und damit von den Beklagten zunächst auch zu verzinsenden Vorauszahlungen stehen den Klägerinnen nicht mehr zu, weil vor dem Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung Abrechnungsreife eingetreten ist (hier mit dem Ablauf des 31. Dezember 2013; § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Klägerinnen können daher nur noch einen sich aus einer ordnungsgemäßen Neben-
- 27
- kostenabrechnung ergebenden Saldo verlangen und - wozu ihnen Gelegenheit zu geben ist - die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 22 mwN).
Vorinstanzen:
AG Kleve, Entscheidung vom 02.09.2013 - 29 C 271/12 -
LG Kleve, Entscheidung vom 28.05.2015 - 6 S 122/13 -
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der Ermittlung der Betriebskosten ist die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) zugrunde zu legen.
(2) Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers (Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem Betrage angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(3) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und im steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist, dürfen die Betriebskosten nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden.
(4) (weggefallen)
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
- 1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; - 2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; - 3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; - 4.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder - b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder - c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder - d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
- 5.
die Kosten - a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder - c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
- 6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder - c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
- 7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; - 8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; - 9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; - 10.
die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; - 11.
die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; - 12.
die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; - 13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; - 14.
die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; - 15.
die Kosten - a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft, bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
- b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
- c)
des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
- 16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; - 17.
sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
Als eine Änderung der Klage ist es nicht anzusehen, wenn ohne Änderung des Klagegrundes
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die tatsächlichen oder rechtlichen Anführungen ergänzt oder berichtigt werden; - 2.
der Klageantrag in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert oder beschränkt wird; - 3.
statt des ursprünglich geforderten Gegenstandes wegen einer später eingetretenen Veränderung ein anderer Gegenstand oder das Interesse gefordert wird.