/ Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 10. Nov. 2004 - 16 K 5676/02

Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 10. Nov. 2004 - 16 K 5676/02

published on 10/11/2004 00:00
Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 10. Nov. 2004 - 16 K 5676/02
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Gericht

Verwaltungsgericht Stuttgart
Schellingstraße 15, 70174 Stuttgart
0711 66730
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Baugenehmigung
Bebauungsplan
Nutzungsuntersagung und -änderung
andere
Verwaltungsrecht

Tenor

Der hier entschiedene Teil des Klageverfahrens wird von dem übrigen Klageverfahren abgetrennt.

Die abgetrennte Klage wird abgewiesen

Der Kläger trägt die Kosten des abgetrennten Verfahrens.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

 
I.
1 
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... (...) und Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ... (...) im Stadtbezirk ... der Beklagten. Die beiden Grundstücke lagen im räumlichen Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ... Altstadt, für das die Beklagte zuvor auf Grund des Beschlusses ihres Technischen und Wirtschaftsausschusses vom 31.01.1973 vorbereitende Untersuchungen durchgeführt hatte (vgl. dazu den Ergebnisbericht der LEG 1973/1974). Das ganze Sanierungsgebiet zerfiel in vier Teilbereiche. Die erwähnten Grundstücke des Klägers gehörten dem Teilbereich IV an.
2 
Das Sanierungsgebiet war für die Teilbereiche I bis III durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates der Beklagten vom 05.02.1976 förmlich festgelegt, der Beschluss am 01.07.1976 (Städtisches Amtsblatt Nr. 27) ortsüblich bekannt gemacht worden. Es war durch Ratsbeschluss vom 13.10.1988 auf die Grundstücke ... und Nr. 22, auf die Grundstücke .... ... sowie auf die Grundstücke ... erweitert, der Beschluss am 23.03.1989 (Städtisches Amtsblatt Nr. 12) ortsüblich bekannt gemacht worden.
3 
Das Sanierungsgebiet war für den Teilbereich IV mit den erwähnten Grundstücken Flst.-Nr. ../13 (...) und Flst.-Nr. ../4 durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 29.09.1977 förmlich festgelegt; der Beschluss am 20.04.1978 (Städtisches Amtsblatt Nr. 16) ortsüblich bekannt gemacht worden.
4 
Die Beklagte führte die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlichen Maßnahmen durch. Gebietsbezogen wurden der Marktplatz und andere Straßenräume umgestaltet, Neubauten errichtet, Modernisierungsmaßnahmen und Entkernungen sowie Umlegungen (Umlegung ...) durchgeführt, wurde das Klösterle renoviert und dessen Nebengebäude wiederhergestellt. Nachbarschaftsbezogen wurden Neubauten und Modernisierungen durchgeführt. Die Beklagte hob sodann die Sanierungssatzung für die Teilbereiche I, II und IV mit Beschluss ihres Gemeinderates vom 23.10.1997 auf und machte die Aufhebungssatzung am 11.12.1999 (Städtisches Amtsblatt Nr. 50) ortsüblich bekannt. Damit war die Sanierung der Teilbereiche I, II und IV abgeschlossen. Sie hob die Sanierungssatzung für den Teilbereich III mit Ratsbeschluss vom 04.02.1999 auf und machte die Aufhebungssatzung am 01.04.1999 (Städtisches Amtsblatt Nr. 13) ortsüblich bekannt. Damit war auch die Sanierung des Teilbereiches III abgeschlossen.
5 
Die Teilbereiche des Sanierungsgebietes waren durch die Benennung der eingeschlossenen Buchgrundstücke bezeichnet. Als Sanierungsziel wurden die Beseitigung von städtebaulichen Missständen angegeben, die sich insbesondere bezogen auf die Beseitigung von Substanzmängeln und Funktionsschwächen, auf die Neuordnung der Geh- und Fahrerschließung, auf Betriebsauslagerungen, auf Straßenumgestaltungen, auf Erhaltungsmaßnahmen an besonderen Gebäuden (Klösterle nebst Nebengebäude) und an der Altstadtmauer, auf die Schaffung von Ersatzwohnungen, auf Verkehrsberuhigungen zwischen Altstadt und Neckarufer sowie auf Entkernungen.
II.
6 
Die dem Teilbereich IV angehörenden Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... haben einen Messgehalt von zusammen 348 qm . Sie liegen im räumlichen Geltungsbereich der Baustaffel 1 OBS 1935, was gemischtes Gebiet (§§ 3 Abs.1 und 4 OBS 1935), eine Flächenausnützung von 60 v. H. (§ 3 OBS 1935) und für die Vordergebäude eine Höhe von höchstens 20 m und höchstens 5 Stockwerke (§ 47 Abs. 1 OBS 1935) bedeutet.
III.
7 
Die Beklagte veranlagte den Kläger, nachdem sie ihm innerhalb angemessener Frist Gelegenheit zur Erörterung der für die Wertermittlung seiner Grundstücke maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben hatte, mit dem sanierungsrechtlichen Bescheid vom 20.06.2001 zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 6.610 DM (= 3.379,64 EUR) wegen der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes der erwähnten Grundstücke um 2,0 v. H. durch nachbarschafts- und gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen ; die grundstücksbezogenen Sanierungsmaßnahmen wurden als unwesentlich eingestuft. Sie nahm zur Begründung Bezug auf die Ermittlungen und Berechnungen ihres Stadtmessungsamtes vom 07.04.2000 (Wertermittlungen Nr. 8129/2000). Als nachbarschaftsbezogene Sanierungsmaßnahmen wurden genannt die Neubauten auf den Grundstücken ... und ..., Modernisierungen, der Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, die Verlagerung des Kfz-Betriebs im Bereich der Grundstücke ... und Nr. ... (...).
IV.
8 
Der Kläger erhob hiergegen Anfechtungswiderspruch . Er legte die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Verwaltungswirtes (FH) Bürgermeister im Ruhestand ... vom 22.03.2002 vor, die wegen eines vorgenommenen Bebauungsabschlages von 20 v. H. und wegen geringer angenommenen Lageveränderungen zu keiner sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt, und macht im Übrigen Anrechnungen auf den ggfs. zu leistenden Ausgleichsbetrag geltend. Die Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 20.11.2002 zurück.
V.
9 
Der Kläger hat am 19.12.2002 beim Verwaltungsgericht Stuttgart Anfechtungsklage gegen die Beklagte eingereicht. Er trägt vor: Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid sei inhaltlich nicht nachvollziehbar und schon deshalb aufzuheben. Der Teilbereich IV sei als Teil des Sanierungsgebietes abwägungsfehlerhaft auch auf das Grundstück ... ausgedehnt worden mit der Folge der Nichtigkeit der Sanierungssatzung jedenfalls insoweit. Das erwähnte Grundstück sei als einziges in den Teilbereich IV einbezogen worden, das westlich der ... an dieser Straße liege. Der angenommene Bodenwert des Richtwertgrundstückes von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 werde bestritten; der Wert sei niedriger, zumal er laut Bodenrichtwertkarte, die am 29.04.1997 beschossen worden war, zum 31.12.1998 hingegen 2.350 DM/qm betragen habe; dieser Bodenrichtwert sei dann auch für seine Grundstücke ... angenommen worden. Die Bodenrichtwertkarte der Beklagten zum 31.12.1996 weise den von der Beklagten zu Grunde liegenden Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm für das fragliche Gebiet überhaupt nicht aus. Neue Bodenrichtwerte seien am 01.12.1997, nunmehr zum 01.01.1996 nochmals beschlossen worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Es müsse von einem Fehler ausgegangen werden. Der Fehler könne nicht dadurch ausgeglichen werden, dass im Wege der Zeitfortschreibung ein Abschlag von 3 v. H. (Faktor 0,9700) vorgenommen werde. Im Übrigen müsse der Abschlag, was die Lage des Grundstückes zum Richtwertgrundstück betreffe, wesentlich höher als 6 v. H. betragen. Für das Grundstück ... werde angenommen, dass es in guter , für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage gelegen sei, während für das gegenüber liegende Grundstück ... angenommen werde, dass es in (nur) durchschnittlicher, für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage sich befinde. Das sei ein Widerspruch. Nachbarschaftsbezogene Änderungen in den Zustandsmerkmalen gebe es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Dasselbe gelte bei gebietsbezogener Betrachtung. Der Werterhöhung von 19 DM/qm sei falsch. Die Beklagte habe zu Unrecht Kosten im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die ihm entstanden seien, nicht auf den festgesetzten Ausgleichsbetrag angerechnet. Es gehe dabei um Kostenbeteiligungen an der Herstellung einer Passage im Bereich des Gebäudes ... und des Flst.-Nr. ... an Vermessungsleistungen im Zusammenhang mit der Stadtmauerrenovierung, an der Herstellung einer Stützmauer zur Abfangung der historischen Stadtmauer, an der Herstellung einer Hofentwässerung im Bereich des Grundstückes ... A, an der Herstellung einer Zaunanlage zu den Nachbargrundstücken, an der Hofsanierung/Hoferneuerung auf dem Grundstück ..., an der endgültigen Tiefgaragenzufahrt gemäß Ordnungsmaßnahmenvertrag mit der Beklagten.
10 
Der Kläger beantragt,
11 
den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 aufzuheben.
12 
Die Beklagte beantragt,
13 
die Klage abzuweisen.
14 
Sie verteidigt die angefochtenen Entscheidungen und erwidert ergänzend: Die Satzungsrüge sei eine an sich beachtliche Rüge, die aber infolge Fristablaufes unerheblich geworden sei. Eine Anrechnung von Kosten kommt nicht in Betracht, weil es im Wesentlichen um Maßnahmen gehe, die erst nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durchgeführt worden seien. Die im Schriftsatz vom 04.08.2003 unter IV 1 aufgeführten Kosten seien auf Grund privater Maßnahmen entstanden, die keinen räumlichen und konzeptionellen Zusammenhang mit Baumaßnahmen mehrere Eigentümer aufweisen würden. Auch seien mit dem Kläger keine Ordnungsmaßnahmenverträge abgeschlossen worden.
15 
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, der Bodenrichtwert in Höhe von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 sei unter Berücksichtigung von im Einzelnen bezeichneten Kaufverträgen zu hoch, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Gutachterausschusses – Wertermittlung Nr. 7073/2004 – vom 21.07.2004 (AS 299/315) verwiesen.
16 
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen sowie auf die von der Beklagten vorgelegte einschlägige Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

 
17 
Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.
18 
Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I.
1.
a)
19 
Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gelegenen Grundstückes ist auf Grund von § 154 Abs.1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB – von den Verzichts- und Freistellungsfällen des § 155 Abs. 3 und 4 BauGB einmal abgesehen – generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung – nach Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 und 163 BauGB) – einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion (vgl. dazu BVerwG DVBl 1993, 441 = NVwZ 1993, 1112 m. w. N.) an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes – ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung – seines Grundstückes entspricht ( sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag , § 154 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern (§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB); einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht (vgl. dazu OVG NW NVwZ-RR 1990, 635). Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen (vgl. §§ 127 ff. BauGB) stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt – zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer – für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen; § 146 Abs. 1 BauGB) objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus.
b)
20 
Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im § 154 Abs. 2 BauGB näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert ; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( Anfangswert ), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt ( Endwert ). Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L). Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die – nur möglichen – Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind.
2.
a)
21 
Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten § 154 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB 1986 erlassenen Wertermittlungsverordnung (WertV) enthalten. Die WertV richtet sich an – nach den §§ 192 ff. BauGB gebildete – selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse (vgl. dazu die Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, GBl. S. 541) und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen (vgl. dazu die §§ 193 Abs. 3 und 195 BauGB) zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte (§ 193 Abs. 4 BauGB und dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, a. a. O.). Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs- und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (BGH, Urt. vom 12.01.2001, NVwZ-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der im § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996 = UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L); ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig (BVerwG a.a.O. gegen VGH Bad.-Württ., Urt. vom 15.03.2000, ZfBR 2002, 178 L = BauR 2001, 1958 L).
b)
22 
Nach § 28 Abs. 1 WertV sind die §§ 26 und 27 WertV für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV), der im Falle des hier gegebenen § 162 BauGB mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt (§ 28 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. WertV); § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 3 WertV vor. Dieser gemeinsame Wertermittlungsstichtag (Bewertungsstichtag) ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der 11.12.1997 , den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen (vgl. dazu Kleiber, ZfBR 1986, 263/267 f.).
23 
Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (gleichartiger) unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen.
24 
Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser – auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 25.3.2002 tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben ( Reduktionsfall ), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.
c)
25 
Als Anfangswert ist der Bodenwert (ohne den Wert einer etwa vorhandenen Bebauung des Grundstückes) zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach § 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken (§§ 28 Abs. 1 und 26 Abs. 1 Satz 1 WertV; §§ 4 und 5 WertV). Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Verkehrswertspanne auszugehen (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 24.11.1978, NJW 1979, 2578; BVerwG, Urt. vom 21.8.1981, NJW 1982, 398; BVerwG, Beschl. vom 08.01.1998, BauR 1998, 527 = DÖV 1998, 516 = NVwZ 1998, 954), sondern ist ein exakter Wert (sogen. Punktwert) festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage 2002, § 154 Rnr. 10; Mampel, DÖV 1992, 556/561 f.)
d)
26 
Als Endwert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung (Gesamtheit der Sanierungsmaßnahme) des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen (§§ 127 ff. BauGB) sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen (§ 135 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit den §§ 1 a Abs. 3 und 9 Abs. 1 a BauGB) ist.
27 
Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge.
28 
Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten Lagewertveränderungen sein, die sich – erstens – gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, – zweitens – nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und – drittens und letztens – grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben. Gebietsbezogene Maßnahmen können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers. Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn- und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen. Grundstücksbezogene Maßnahmen können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen – mit Ausnahme von Bodenrichtwerten – vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet.
29 
In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die "(verkehrsbedingten) Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen".
e)
30 
Die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes gleichsam als Beitragsbemessungswerte erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen. Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV; vgl. dazu BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L "Priorität des Vergleichswertverfahrens"). Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als Ermittlungsgrundlagen Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke im Sinne von gleichartige Grundstücke; § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren (gleichartigen) Gebieten heran gezogen werden (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV).
31 
Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der Entwicklungszustand der Grundstücke als "Flächen der Land- und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" (§ 4 WertV), der im Falle der Grundstücke des Klägers (wegen deren baulicher Nutzung) keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die Nutzungsart und das Nutzungsmaß (§ 5 Abs. 1 WertV), ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten (§ 5 Abs. 2 WertV), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4 WertV), die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes, etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt (§ 5 Abs. 5 WertV), und die Lagemerkmale , etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage (§ 5 Abs. 6 WertV).
32 
Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch Zu- und Abschläge (oder in anderer geeigneter Weise) zu berücksichtigen (§ 14 Satz 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag (hier: 11.12.1997) abweichen (§ 14 Satz 2 WertV). Vorhandene (Bodenpreis-) Indexreihen (§ 9 WertV) mit Indexzahlen sowie Umrechnungskoeffizienten , die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden (§ 10 WertV), sollen heran gezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV).
II.
33 
Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des Bodenrichtwerts (dazu 1) wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden Zu- und Abschläge (dazu 2). Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 348 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 6.610 DM = 3.379,64 EUR errechnet, dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) zu Grunde liegt.
1.
a)
34 
Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen. Nach §§ 28 Abs. 1, 26 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 der auf der Ermächtigung des § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Wertermittlungsverordnung vom 6.12.1988 (WertV) können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens "neben oder anstelle" von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 3 WertV) und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WertV). Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert (s.Nr. 4.1 der Wertermittlung Nr. 8129/2000 vom 07.04.2000) handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück (GFZ 3,0) in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 20m x 30m (600qm). Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag (01.01.1996) hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (§ 14 WertV mit §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1 WertV).
b)
35 
Der maßgebliche Richtwert von 2.450 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes Kollegialorgan , das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird (§ 1 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 (GBl. S. 541 – GutAusVO)). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen (§ 3 Abs. 1 GutAusVO). Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (§ 194 BauGB) nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BauGB. Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 4 BauGB). Die Gutachten sind allerdings wegen der (besonderen) Sachkunde, (langjährigen) Erfahrung und zur (selbstverständlichen) Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammen gesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.5.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211 "Wertermittlungsspielraum"). Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer Einschätzungsprärogative (einem Bewertungsvorrecht) verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs- und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.
36 
Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 7073/2004, in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und (mindestens) zwei weiteren Gutachtern (§ 5 Abs. 1 Satz 1 GutAusVO). Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 7073/2004 nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von § 5 Abs. 2 GutAusVO, § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB, sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom 16.07.2004 den im Beweisbeschluss vom 21.04.2004 vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem – hier vorliegenden – Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks (Arrondierungskauf) um einen besonderen Fall i.S.von § 6 Abs. 1 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1988(!) sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung – und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes – nicht heranziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 WertV). Aus den sieben im Zeitraum zwischen 1990 und 2002 feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück (Tabelle der GFZ-Umrechnungskoeffizienten; Preisindizes für Bauland (Geschosswohnungsbau)) einen Mittelwert von 2.387 DM/qm zum 1.1.1996. Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 1,5 zu einem Wert zum Stichtag von 1.641 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 2,2 und 3,5 zu Grundstückswerten zwischen 2.076 DM/qm und 2.806 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 1,5 ergibt sich ein Durchschnittswert von 2.511,33 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 2.412 DM/qm bzw. 2.474 DM/qm (im Mittel 2.443 DM/qm) führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 2.450 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 2,57% (bei 2.387 DM/qm) oder 0,29% (bei 2.443 DM/qm) bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (vgl. §§ 4, 5 WertV) analysiert worden seien.
37 
Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung (vgl. §§ 192ff, 199 BauGB i.V.m. GutAusVO) nicht in Betracht.
2.
38 
Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der – wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein pauschaler Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... vom 22.03.2002, nicht vorzunehmen.
39 
Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 3 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum 11.12.1997 wegen Zeitfortschreibung an (Faktor 0,97). Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0,58 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0,85 (Faktor 0,4229) sowie eine um 6 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94) und kam so zu einem Basiswert von 945 DM/qm (gerundet 940 DM/qm) für die Grundstücke des Klägers (2.450 DM/qm x 0,3856) ( Anfangswert: 327.120 DM ). Sie nahm einen Zuschlag von 1 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" (Faktor 1,01) und einen Zuschlag von 1 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen (Faktor 1,01) an ( Endwert: 333.732 DM ).
a)
40 
Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 11.12.1997, dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem Abschlag von 3 v. H. (Faktor 1,0300) zum Bodenrichtwert (2.450 DM/qm) führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 6 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94). Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt.
aa)
41 
Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts (01.01.1996) zum Wertermittlungsstichtag (11.12.1997) von 3 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland (Teilmarkt Geschosswohnungsbau). Danach blieb der Index zwischen Januar 1996 und Januar 1998 als dem dem Dezember 1997 nächsten Monat einheitlich bei 99 (s. Wertermittlung Nr. 7073/2004 Blatt 7). Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs- wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 3 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen.
bb)
42 
Auch der weitere Abschlag von 6 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem – fiktiven – Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn- und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich – statt wie beim Grundstück ... eine gute – nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 6 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 5 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass – nur – der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 3 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei.
43 
Das Produkt aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes (2.450 DM/qm) und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen Bodenwert für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von (abgerundet) 940 DM/qm (Basiswert; 2.450 DM/qm x 0,9700 x 0,4229 x 0,9400).
b)
44 
Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen (Neubauten ... und ..., Modernisierungen, Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, Verlagerung eines ... Betriebes <...> ...) bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale (Art der Bebauung, Zustand der Bebauung, Grundstücksstruktur, Erschließung und Anordnung der Grundstücke, Baudichte, (verkehrsbedingte) Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von – Interpolationen zulassenden – Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann.
45 
Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des Zustandes der Bebauung von Stufe 1,5 nach Stufe 2,5 ( Faktor 1,0100 ) durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden.
46 
Hinsichtlich der Parkierung ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist.
47 
Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten gebietsbezogenen Lageänderungen (Umgestaltung des ... mit Neubau des Rathauses, weitere Neubauten und Modernisierungen, Entkernungen, Straßenumgestaltungen und dgl., Wiederherstellung des Klösterles) bewertet und insoweit – zutreffend – eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 1,0 nach Stufe 2,0 (Faktor 1,0100) – trotz unverändert gebliebener Zentralität – angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images (Nr. 4.5 der Wertermittlung Nr. 8129/2000) ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind.
48 
Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 22.03.2002 beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0,25 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen.
49 
Danach beträgt der Anfangswert für die 348 qm großen Grundstücke des Klägers 327.120 DM (348 qm x 940 DM/qm ) und dessen Endwert 333.732 DM (348 qm x 940 DM/qm x 1,0100 x 1,0100 <= 1,0200>). Aus der Differenz zwischen dem Endwert (333.732 DM) und dem Anfangswert (327.120 DM) ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 6.610 DM (= 3.379,64 EUR; Umrechnungsfaktor: 1,95583). Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten.
III.
50 
Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde (§ 155 Abs. 1 bis 5 BauGB). Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der Anrechnungsfall des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 und Abs. 6 BauGB nicht vor.
1.
51 
§ 154 BauGB regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen ( Anrechnungsklausel ). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung.
2.
52 
Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.
53 
Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden.
54 
Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen – wenn auch mittelbar – zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern (Kleiber in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand 1.10.2003, § 155 Rn 40). Von dem allem kann hier nicht die Rede sein.
IV.
55 
Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am 20.4.1978 rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom 29.12.1977, soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen.
56 
Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch (Sanierungs-) Satzung (§ 142 Abs.1, Abs. 3 BauGB) förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt (§ 154Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht (mehr) ankommt. Dazu ist zu bemerken:
57 
Die Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1987 , die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG 1998 gefunden hatte, dehnte die satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des § 215 Abs. 1 Halbs. 1 Nr. 2 BauGB, Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz (BBauG) und dem früheren Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) aus, die bereits vor dem 01.07.1987 ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung – sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis – innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987 schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 58). Nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 musste die Gemeinde bis zum 31.12.1987 durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu (BVerwG NVwZ 1996, 372; BVerwG DVBl 1997, 828 = ZfBR 1997, 206).
58 
Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987, also bis zum 30.06.1994 , schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt.
V.
59 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
VI.
60 
Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Gründe

 
17 
Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.
18 
Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I.
1.
a)
19 
Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gelegenen Grundstückes ist auf Grund von § 154 Abs.1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB – von den Verzichts- und Freistellungsfällen des § 155 Abs. 3 und 4 BauGB einmal abgesehen – generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung – nach Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 und 163 BauGB) – einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion (vgl. dazu BVerwG DVBl 1993, 441 = NVwZ 1993, 1112 m. w. N.) an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes – ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung – seines Grundstückes entspricht ( sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag , § 154 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern (§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB); einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht (vgl. dazu OVG NW NVwZ-RR 1990, 635). Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen (vgl. §§ 127 ff. BauGB) stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt – zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer – für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen; § 146 Abs. 1 BauGB) objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus.
b)
20 
Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im § 154 Abs. 2 BauGB näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert ; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( Anfangswert ), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt ( Endwert ). Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L). Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die – nur möglichen – Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind.
2.
a)
21 
Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten § 154 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB 1986 erlassenen Wertermittlungsverordnung (WertV) enthalten. Die WertV richtet sich an – nach den §§ 192 ff. BauGB gebildete – selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse (vgl. dazu die Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, GBl. S. 541) und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen (vgl. dazu die §§ 193 Abs. 3 und 195 BauGB) zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte (§ 193 Abs. 4 BauGB und dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, a. a. O.). Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs- und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (BGH, Urt. vom 12.01.2001, NVwZ-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der im § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996 = UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L); ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig (BVerwG a.a.O. gegen VGH Bad.-Württ., Urt. vom 15.03.2000, ZfBR 2002, 178 L = BauR 2001, 1958 L).
b)
22 
Nach § 28 Abs. 1 WertV sind die §§ 26 und 27 WertV für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV), der im Falle des hier gegebenen § 162 BauGB mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt (§ 28 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. WertV); § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 3 WertV vor. Dieser gemeinsame Wertermittlungsstichtag (Bewertungsstichtag) ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der 11.12.1997 , den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen (vgl. dazu Kleiber, ZfBR 1986, 263/267 f.).
23 
Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes ohne Bebauung durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (gleichartiger) unbebauter Grundstücke zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen.
24 
Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser – auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen pauschalen Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 25.3.2002 tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben ( Reduktionsfall ), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.
c)
25 
Als Anfangswert ist der Bodenwert (ohne den Wert einer etwa vorhandenen Bebauung des Grundstückes) zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach § 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken (§§ 28 Abs. 1 und 26 Abs. 1 Satz 1 WertV; §§ 4 und 5 WertV). Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer Verkehrswertspanne auszugehen (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 24.11.1978, NJW 1979, 2578; BVerwG, Urt. vom 21.8.1981, NJW 1982, 398; BVerwG, Beschl. vom 08.01.1998, BauR 1998, 527 = DÖV 1998, 516 = NVwZ 1998, 954), sondern ist ein exakter Wert (sogen. Punktwert) festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage 2002, § 154 Rnr. 10; Mampel, DÖV 1992, 556/561 f.)
d)
26 
Als Endwert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung (Gesamtheit der Sanierungsmaßnahme) des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen (§§ 127 ff. BauGB) sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen (§ 135 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit den §§ 1 a Abs. 3 und 9 Abs. 1 a BauGB) ist.
27 
Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge.
28 
Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten Lagewertveränderungen sein, die sich – erstens – gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, – zweitens – nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und – drittens und letztens – grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben. Gebietsbezogene Maßnahmen können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers. Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn- und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen. Grundstücksbezogene Maßnahmen können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen – mit Ausnahme von Bodenrichtwerten – vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet.
29 
In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die "(verkehrsbedingten) Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen".
e)
30 
Die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes gleichsam als Beitragsbemessungswerte erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen. Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV; vgl. dazu BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L "Priorität des Vergleichswertverfahrens"). Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als Ermittlungsgrundlagen Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke im Sinne von gleichartige Grundstücke; § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren (gleichartigen) Gebieten heran gezogen werden (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV).
31 
Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der Entwicklungszustand der Grundstücke als "Flächen der Land- und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" (§ 4 WertV), der im Falle der Grundstücke des Klägers (wegen deren baulicher Nutzung) keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die Nutzungsart und das Nutzungsmaß (§ 5 Abs. 1 WertV), ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten (§ 5 Abs. 2 WertV), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4 WertV), die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes, etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt (§ 5 Abs. 5 WertV), und die Lagemerkmale , etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage (§ 5 Abs. 6 WertV).
32 
Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch Zu- und Abschläge (oder in anderer geeigneter Weise) zu berücksichtigen (§ 14 Satz 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag (hier: 11.12.1997) abweichen (§ 14 Satz 2 WertV). Vorhandene (Bodenpreis-) Indexreihen (§ 9 WertV) mit Indexzahlen sowie Umrechnungskoeffizienten , die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden (§ 10 WertV), sollen heran gezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV).
II.
33 
Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des Bodenrichtwerts (dazu 1) wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden Zu- und Abschläge (dazu 2). Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 348 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 6.610 DM = 3.379,64 EUR errechnet, dem eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) zu Grunde liegt.
1.
a)
34 
Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen. Nach §§ 28 Abs. 1, 26 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 der auf der Ermächtigung des § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Wertermittlungsverordnung vom 6.12.1988 (WertV) können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens "neben oder anstelle" von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 3 WertV) und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WertV). Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert (s.Nr. 4.1 der Wertermittlung Nr. 8129/2000 vom 07.04.2000) handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück (GFZ 3,0) in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 20m x 30m (600qm). Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag (01.01.1996) hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (§ 14 WertV mit §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1 WertV).
b)
35 
Der maßgebliche Richtwert von 2.450 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes Kollegialorgan , das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird (§ 1 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 (GBl. S. 541 – GutAusVO)). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen (§ 3 Abs. 1 GutAusVO). Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (§ 194 BauGB) nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BauGB. Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 4 BauGB). Die Gutachten sind allerdings wegen der (besonderen) Sachkunde, (langjährigen) Erfahrung und zur (selbstverständlichen) Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammen gesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.5.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211 "Wertermittlungsspielraum"). Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer Einschätzungsprärogative (einem Bewertungsvorrecht) verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs- und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.
36 
Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 7073/2004, in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und (mindestens) zwei weiteren Gutachtern (§ 5 Abs. 1 Satz 1 GutAusVO). Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 7073/2004 nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von § 5 Abs. 2 GutAusVO, § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB, sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom 16.07.2004 den im Beweisbeschluss vom 21.04.2004 vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem – hier vorliegenden – Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks (Arrondierungskauf) um einen besonderen Fall i.S.von § 6 Abs. 1 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1988(!) sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung – und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes – nicht heranziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 WertV). Aus den sieben im Zeitraum zwischen 1990 und 2002 feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück (Tabelle der GFZ-Umrechnungskoeffizienten; Preisindizes für Bauland (Geschosswohnungsbau)) einen Mittelwert von 2.387 DM/qm zum 1.1.1996. Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 1,5 zu einem Wert zum Stichtag von 1.641 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 2,2 und 3,5 zu Grundstückswerten zwischen 2.076 DM/qm und 2.806 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 1,5 ergibt sich ein Durchschnittswert von 2.511,33 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 2.412 DM/qm bzw. 2.474 DM/qm (im Mittel 2.443 DM/qm) führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 2.450 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 2,57% (bei 2.387 DM/qm) oder 0,29% (bei 2.443 DM/qm) bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (vgl. §§ 4, 5 WertV) analysiert worden seien.
37 
Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung (vgl. §§ 192ff, 199 BauGB i.V.m. GutAusVO) nicht in Betracht.
2.
38 
Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der – wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden – Vergleichsbetrachtung gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein pauschaler Abschlag (von 20 v. H.) wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... vom 22.03.2002, nicht vorzunehmen.
39 
Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 3 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum 11.12.1997 wegen Zeitfortschreibung an (Faktor 0,97). Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0,58 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0,85 (Faktor 0,4229) sowie eine um 6 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94) und kam so zu einem Basiswert von 945 DM/qm (gerundet 940 DM/qm) für die Grundstücke des Klägers (2.450 DM/qm x 0,3856) ( Anfangswert: 327.120 DM ). Sie nahm einen Zuschlag von 1 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" (Faktor 1,01) und einen Zuschlag von 1 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen (Faktor 1,01) an ( Endwert: 333.732 DM ).
a)
40 
Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 11.12.1997, dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem Abschlag von 3 v. H. (Faktor 1,0300) zum Bodenrichtwert (2.450 DM/qm) führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 6 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94). Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt.
aa)
41 
Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts (01.01.1996) zum Wertermittlungsstichtag (11.12.1997) von 3 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland (Teilmarkt Geschosswohnungsbau). Danach blieb der Index zwischen Januar 1996 und Januar 1998 als dem dem Dezember 1997 nächsten Monat einheitlich bei 99 (s. Wertermittlung Nr. 7073/2004 Blatt 7). Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs- wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 3 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen.
bb)
42 
Auch der weitere Abschlag von 6 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem – fiktiven – Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn- und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich – statt wie beim Grundstück ... eine gute – nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 6 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 5 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass – nur – der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 3 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei.
43 
Das Produkt aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes (2.450 DM/qm) und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen Bodenwert für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von (abgerundet) 940 DM/qm (Basiswert; 2.450 DM/qm x 0,9700 x 0,4229 x 0,9400).
b)
44 
Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen (Neubauten ... und ..., Modernisierungen, Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, Verlagerung eines ... Betriebes <...> ...) bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale (Art der Bebauung, Zustand der Bebauung, Grundstücksstruktur, Erschließung und Anordnung der Grundstücke, Baudichte, (verkehrsbedingte) Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von – Interpolationen zulassenden – Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann.
45 
Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des Zustandes der Bebauung von Stufe 1,5 nach Stufe 2,5 ( Faktor 1,0100 ) durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden.
46 
Hinsichtlich der Parkierung ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist.
47 
Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten gebietsbezogenen Lageänderungen (Umgestaltung des ... mit Neubau des Rathauses, weitere Neubauten und Modernisierungen, Entkernungen, Straßenumgestaltungen und dgl., Wiederherstellung des Klösterles) bewertet und insoweit – zutreffend – eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 1,0 nach Stufe 2,0 (Faktor 1,0100) – trotz unverändert gebliebener Zentralität – angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images (Nr. 4.5 der Wertermittlung Nr. 8129/2000) ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind.
48 
Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 22.03.2002 beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0,25 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen.
49 
Danach beträgt der Anfangswert für die 348 qm großen Grundstücke des Klägers 327.120 DM (348 qm x 940 DM/qm ) und dessen Endwert 333.732 DM (348 qm x 940 DM/qm x 1,0100 x 1,0100 <= 1,0200>). Aus der Differenz zwischen dem Endwert (333.732 DM) und dem Anfangswert (327.120 DM) ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 6.610 DM (= 3.379,64 EUR; Umrechnungsfaktor: 1,95583). Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.) als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten.
III.
50 
Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde (§ 155 Abs. 1 bis 5 BauGB). Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der Anrechnungsfall des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 und Abs. 6 BauGB nicht vor.
1.
51 
§ 154 BauGB regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen ( Anrechnungsklausel ). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung.
2.
52 
Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.
53 
Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden.
54 
Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen – wenn auch mittelbar – zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern (Kleiber in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand 1.10.2003, § 155 Rn 40). Von dem allem kann hier nicht die Rede sein.
IV.
55 
Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am 20.4.1978 rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom 29.12.1977, soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen.
56 
Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch (Sanierungs-) Satzung (§ 142 Abs.1, Abs. 3 BauGB) förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt (§ 154Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht (mehr) ankommt. Dazu ist zu bemerken:
57 
Die Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1987 , die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG 1998 gefunden hatte, dehnte die satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des § 215 Abs. 1 Halbs. 1 Nr. 2 BauGB, Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz (BBauG) und dem früheren Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) aus, die bereits vor dem 01.07.1987 ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung – sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis – innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987 schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 58). Nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 musste die Gemeinde bis zum 31.12.1987 durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu (BVerwG NVwZ 1996, 372; BVerwG DVBl 1997, 828 = ZfBR 1997, 206).
58 
Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987, also bis zum 30.06.1994 , schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt.
V.
59 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
VI.
60 
Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we
Verwaltungsgerichtsordnung
VwGO
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124
(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird. (2) Die B
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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we
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(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird. (2) Die B
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Verwaltungsgericht Hamburg Urteil, 19. Feb. 2015 - 7 K 5146/14
published on 19/02/2015 00:00
Verwaltungsgericht Hamburg
Tenor Der Bescheid vom 17.3.2009 und der Widerspruchsbescheid vom 8.10.2009 werden aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
SubjectsBebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, Steuerrecht, andere, Verwaltungsrecht
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Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 93

Das Gericht kann durch Beschluß mehrere bei ihm anhängige Verfahren über den gleichen Gegenstand zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbinden und wieder trennen. Es kann anordnen, daß mehrere in einem Verfahren erhobene Ansprüche in getrennten Verfahren verhandelt und entschieden werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 146 Durchführung

(1) Die Durchführung umfasst die Ordnungsmaßnahmen und die Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

(2) Auf Grundstücken, die den in § 26 Nummer 2 bezeichneten Zwecken dienen, und auf den in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücken dürfen im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen besteht.

(3) Die Gemeinde kann die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 auf Grund eines Vertrags ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen Maßnahmen nach Satz 1 durch einzelne Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu übernehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.
die Sanierung durchgeführt ist oder
2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 146 Durchführung

(1) Die Durchführung umfasst die Ordnungsmaßnahmen und die Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

(2) Auf Grundstücken, die den in § 26 Nummer 2 bezeichneten Zwecken dienen, und auf den in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücken dürfen im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen besteht.

(3) Die Gemeinde kann die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 auf Grund eines Vertrags ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen Maßnahmen nach Satz 1 durch einzelne Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu übernehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 148 Baumaßnahmen

(1) Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist; der Gemeinde obliegt jedoch

1.
für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und
2.
die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.
Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

(2) Zu den Baumaßnahmen gehören

1.
die Modernisierung und Instandsetzung,
2.
die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3.
die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4.
die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sowie
5.
die Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung.
Als Baumaßnahmen gelten auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 244 Überleitungsvorschriften für das Europarechtsanpassungsgesetz Bau

(1) Abweichend von § 233 Absatz 1 werden Verfahren für Bauleitpläne und Satzungen nach § 34 Absatz 4 Satz 1 und § 35 Absatz 6, die nach dem 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden sind oder die nach dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu Ende geführt.

(2) Abweichend von Absatz 1 finden auf Bebauungsplanverfahren, die in der Zeit vom 14. März 1999 bis zum 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden sind und die vor dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, die Vorschriften des Baugesetzbuchs in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung weiterhin Anwendung. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen einzelnen Verfahrensschritten noch nicht begonnen worden, können diese auch nach den Vorschriften dieses Gesetzes durchgeführt werden.

(3) § 4 Absatz 3 und § 4c gelten nur für Bauleitpläne, die nach Absatz 1 oder 2 nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu Ende geführt werden.

(4) (weggefallen)

(5) Die Gemeinden können Satzungen, die auf der Grundlage des § 19 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erlassen worden sind, durch Satzung aufheben. Die Gemeinde hat diese Satzung ortsüblich bekannt zu machen; sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Unbeschadet der Sätze 1 und 2 sind Satzungen auf der Grundlage des § 19 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung nicht mehr anzuwenden. Die Gemeinde hat auf die Nichtanwendbarkeit dieser Satzungen bis zum 31. Dezember 2004 durch ortsübliche Bekanntmachung hinzuweisen. Die Gemeinde hat das Grundbuchamt um Löschung eines von ihr nach § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung veranlassten Widerspruchs zu ersuchen.

(6) Für eine auf der Grundlage des § 22 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung wirksam erlassene Satzung bleibt § 22 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung bis zum 30. Juni 2005 weiterhin anwendbar. Auf die Satzung ist § 22 in der geltenden Fassung anzuwenden, wenn beim Grundbuchamt vor Ablauf des 30. Juni 2005 eine den Anforderungen des § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4 entsprechende Mitteilung der Gemeinde eingegangen ist. Ist die Mitteilung hinsichtlich der Satzung nicht fristgerecht erfolgt, ist die Satzung auf die von ihr erfassten Vorgänge nicht mehr anzuwenden. Eine Aussetzung der Zeugniserteilung nach § 22 Absatz 6 Satz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung ist längstens bis zum 30. Juni 2005 wirksam. Die Baugenehmigungsbehörde hat das Grundbuchamt um Löschung eines von ihr nach § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung oder auf Grundlage von Satz 1 oder 4 in Verbindung mit § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung veranlassten Widerspruchs im Grundbuch zu ersuchen, wenn die Satzung nicht mehr anwendbar ist oder die Aussetzung der Zeugniserteilung unwirksam wird.

(7) § 35 Absatz 5 Satz 2 gilt nicht für die Zulässigkeit eines Vorhabens, das die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Inhalt hat, deren bisherige Nutzung vor dem 20. Juli 2004 zulässigerweise aufgenommen worden ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften

(1) Unbeachtlich werden

1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a beachtlich sind.

(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 93

Das Gericht kann durch Beschluß mehrere bei ihm anhängige Verfahren über den gleichen Gegenstand zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbinden und wieder trennen. Es kann anordnen, daß mehrere in einem Verfahren erhobene Ansprüche in getrennten Verfahren verhandelt und entschieden werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 146 Durchführung

(1) Die Durchführung umfasst die Ordnungsmaßnahmen und die Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

(2) Auf Grundstücken, die den in § 26 Nummer 2 bezeichneten Zwecken dienen, und auf den in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücken dürfen im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen besteht.

(3) Die Gemeinde kann die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 auf Grund eines Vertrags ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen Maßnahmen nach Satz 1 durch einzelne Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu übernehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.
die Sanierung durchgeführt ist oder
2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Baugesetzbuch - BBauG | § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses

(1) Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken, wenn

1.
die für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch,
2.
die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
3.
die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
4.
Gerichte und Justizbehörden
es beantragen. Unberührt bleiben Antragsberechtigungen nach anderen Rechtsvorschriften.

(2) Der Gutachterausschuss kann außer über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust auch Gutachten über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile erstatten.

(3) Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

(4) Eine Abschrift des Gutachtens ist dem Eigentümer zu übersenden.

(5) Der Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere

1.
Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke,
2.
Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser,
3.
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken, z. B. bei unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung und
4.
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, insbesondere bezogen auf eine Raum- oder Flächeneinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor) oder auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor).
Die erforderlichen Daten im Sinne der Sätze 1 und 2 sind den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 192 Gutachterausschuss

(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.

Baugesetzbuch - BBauG | § 199 Ermächtigungen

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung

1.
die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Oberen Gutachterausschüsse sowie der Zentralen Geschäftsstellen, soweit in diesem Gesetzbuch nicht bereits geschehen, die Mitwirkung der Gutachter und deren Ausschluss im Einzelfall,
2.
die Aufgaben des Vorsitzenden,
3.
die Einrichtung und die Aufgaben der Geschäftsstelle,
4.
die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung, die Häufigkeit der Bodenrichtwertermittlung sowie die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und sonstiger Daten der Wertermittlung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung,
5.
die Übermittlung von Daten der Flurbereinigungsbehörden zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung,
6.
die Übertragung weiterer Aufgaben auf den Gutachterausschuss und den Oberen Gutachterausschuss und
7.
die Entschädigung der Mitglieder des Gutachterausschusses und des Oberen Gutachterausschusses
zu regeln.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 146 Durchführung

(1) Die Durchführung umfasst die Ordnungsmaßnahmen und die Baumaßnahmen innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

(2) Auf Grundstücken, die den in § 26 Nummer 2 bezeichneten Zwecken dienen, und auf den in § 26 Nummer 3 bezeichneten Grundstücken dürfen im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen nur mit Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Der Bedarfsträger soll seine Zustimmung erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung seiner Aufgaben ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen besteht.

(3) Die Gemeinde kann die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen und die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 auf Grund eines Vertrags ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Ist die zügige und zweckmäßige Durchführung der vertraglich übernommenen Maßnahmen nach Satz 1 durch einzelne Eigentümer nicht gewährleistet, hat die Gemeinde insoweit für die Durchführung der Maßnahmen zu sorgen oder sie selbst zu übernehmen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 148 Baumaßnahmen

(1) Die Durchführung von Baumaßnahmen bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist; der Gemeinde obliegt jedoch

1.
für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen und
2.
die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.
Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.

(2) Zu den Baumaßnahmen gehören

1.
die Modernisierung und Instandsetzung,
2.
die Neubebauung und die Ersatzbauten,
3.
die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
4.
die Verlagerung oder Änderung von Betrieben sowie
5.
die Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung.
Als Baumaßnahmen gelten auch Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3, soweit sie auf den Grundstücken durchgeführt werden, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 155 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, Absehen

(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen

1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt,
2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen,
3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.

(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.

(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn

1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und
2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.

(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.

(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 153 Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen, Kaufpreise, Umlegung

(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.

(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.

(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.

(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.

(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind

1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden;
2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen;
3.
§ 58 nicht anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 244 Überleitungsvorschriften für das Europarechtsanpassungsgesetz Bau

(1) Abweichend von § 233 Absatz 1 werden Verfahren für Bauleitpläne und Satzungen nach § 34 Absatz 4 Satz 1 und § 35 Absatz 6, die nach dem 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden sind oder die nach dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu Ende geführt.

(2) Abweichend von Absatz 1 finden auf Bebauungsplanverfahren, die in der Zeit vom 14. März 1999 bis zum 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden sind und die vor dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, die Vorschriften des Baugesetzbuchs in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung weiterhin Anwendung. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen einzelnen Verfahrensschritten noch nicht begonnen worden, können diese auch nach den Vorschriften dieses Gesetzes durchgeführt werden.

(3) § 4 Absatz 3 und § 4c gelten nur für Bauleitpläne, die nach Absatz 1 oder 2 nach den Vorschriften dieses Gesetzes zu Ende geführt werden.

(4) (weggefallen)

(5) Die Gemeinden können Satzungen, die auf der Grundlage des § 19 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erlassen worden sind, durch Satzung aufheben. Die Gemeinde hat diese Satzung ortsüblich bekannt zu machen; sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Unbeschadet der Sätze 1 und 2 sind Satzungen auf der Grundlage des § 19 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung nicht mehr anzuwenden. Die Gemeinde hat auf die Nichtanwendbarkeit dieser Satzungen bis zum 31. Dezember 2004 durch ortsübliche Bekanntmachung hinzuweisen. Die Gemeinde hat das Grundbuchamt um Löschung eines von ihr nach § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung veranlassten Widerspruchs zu ersuchen.

(6) Für eine auf der Grundlage des § 22 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung wirksam erlassene Satzung bleibt § 22 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung bis zum 30. Juni 2005 weiterhin anwendbar. Auf die Satzung ist § 22 in der geltenden Fassung anzuwenden, wenn beim Grundbuchamt vor Ablauf des 30. Juni 2005 eine den Anforderungen des § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4 entsprechende Mitteilung der Gemeinde eingegangen ist. Ist die Mitteilung hinsichtlich der Satzung nicht fristgerecht erfolgt, ist die Satzung auf die von ihr erfassten Vorgänge nicht mehr anzuwenden. Eine Aussetzung der Zeugniserteilung nach § 22 Absatz 6 Satz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung ist längstens bis zum 30. Juni 2005 wirksam. Die Baugenehmigungsbehörde hat das Grundbuchamt um Löschung eines von ihr nach § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung oder auf Grundlage von Satz 1 oder 4 in Verbindung mit § 20 Absatz 3 in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung veranlassten Widerspruchs im Grundbuch zu ersuchen, wenn die Satzung nicht mehr anwendbar ist oder die Aussetzung der Zeugniserteilung unwirksam wird.

(7) § 35 Absatz 5 Satz 2 gilt nicht für die Zulässigkeit eines Vorhabens, das die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Inhalt hat, deren bisherige Nutzung vor dem 20. Juli 2004 zulässigerweise aufgenommen worden ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 215 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften

(1) Unbeachtlich werden

1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a beachtlich sind.

(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.