I.
Die Antragstellerin begehrt die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen verschiedene durch das Landratsamt R … mit Bescheid vom 2.12.2016 angeordnete bauaufsichtliche Maßnahmen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. 124/18 der Gemarkung …, das mit dem „Hotel X …“ bebaut ist. Derzeit können in diesem Hotel maximal 55 Gäste übernachten (4 Gästebetten im Erdgeschoss, 27 Gästebetten im 1. Obergeschoss, 24 Gästebetten im 2. Obergeschoss).
Mit Bescheid vom 23.8.1982 (Az. 0723-E82) wurde dem damaligen Eigentümer nach einem Brand eine Baugenehmigung zum Aufbau eines zweiten Stockwerks und der Erweiterung der Vorhalle des bereits bestehenden Berggasthofs erteilt. Dieser Baugenehmigungsbescheid enthält folgende Auflagen:
Ziffer 2:
„(…) In den Treppenräumen und den dazugehörigen unmittelbaren Ausgängen ins Freie dürfen keine brennbaren Verkleidungen verwendet werden. Im übrigen müssen brennbare Verkleidungen in Fluren mindestens schwer entflammbar sein. Das gleiche gilt auch für Bodenbeläge.
Die beiden seitlichen Treppen aus dem 2. Obergeschoß münden auf den Balkon bzw. die Liegeterrasse im 1. Obergeschoß. Es muß sichergestellt sein, daß von dort der Abstieg zur Erdoberfläche ohne fremde Hilfe möglich ist (Bereithaltung von Leitern, zweckmäßiger wären Treppen).“
Ziffer 9:
„Der Treppenraum muß gem. Art. 38 Abs. 3 und 4 BayBO in ganzer Höhe feuerbeständige Wände in der Stärke von Brandwänden und eine massive Decke (F 90) als oberen Abschluß erhalten.
Türöffnungen vom Treppenraum zum Kellergeschoß, zu nicht ausgebauten Dachräumen, Läden, Lagerräumen und ähnlichen Räumen sind gem. Art. 38 Abs. 6 BayBO mit mindestens feuerhemmenden selbstschließenden Türen zu verschließen.
Die übrigen Türöffnungen zum Treppenraum sind mindestens mit dichtschließenden Türen zu verschließen.“
Ziffer 14:
„Das Fluchttreppenhaus im westlichen Trakt ist im KG und EG von der Wohnung räumlich abzutrennen und muß auf ganzer Höhe feuerbeständige Wände erhalten. Deckenabschluß F 90. Die Öffnung zum KG ist mit T 30-Türe zu verschließen.“
Ziffer 15:
„Das Haupttreppenhaus in Gebäudemitte vom 1. ins 2. OG sowie das weitere Treppenhaus im östlichen Trakt muß in ganzer Höhe feuerbeständige Wände in Brandwandstärke und eine F 90-Decke erhalten. Zu den Fluren hin sind die Treppenhäuser mind. mit rauchdichten, selbstschließenden Metalltüren mit Drahtglasfüllung (8 mm) abzutrennen. (…)“
Ziffer 25:
„Wand- und Deckenverkleidungen im Treppenhaus müssen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen; in allgemein zugänglichen Fluren, die als Rettungswege dienen, müssen Wandoberflächen und Verkleidungen, Einbauten und Dämmschichten aus mind. schwer entflammbaren Baustoffen bestehen.“
Im Jahr 1990 erwarb die Antragstellerin das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück.
Nach einer Baukontrolle teilte das Landratsamt R … dem damaligen Pächter mit Schreiben vom 23.1.2013 die dabei festgestellten brandschutztechnischen Mängel mit (Az. H0056-E92) und übersandte dieses Schreiben auch an den Geschäftsführer der Antragstellerin, der mit Schreiben vom 29.1.2013 zu diesen Mängeln Stellung bezog.
Am 27.4.2015 führte das Landratsamt R … eine weitere Baukontrolle durch und teilte dem damaligen Pächter mit Schreiben vom 6.5.2015 (Az. H0056-E92) die festgestellten brandschutztechnischen Mängel mit.
Nach einer erneuten Baukontrolle am 2.2.2016 erließ das Landratsamt R … mit Bescheid vom 4.2.2016 (Az. H0056-E92) einen Mängelbescheid, der an den Geschäftsführer der Antragstellerin persönlich adressiert war. Darin forderte das Landratsamt zur Beseitigung verschiedener brandschutztechnischer Mängel auf.
Gegen diesen Bescheid erhob der Geschäftsführer der Antragstellerin Klage (RN 12 K 16.345). Mit Urteil vom 21.10.2016 hob das Verwaltungsgericht Regensburg den Bescheid des Landratsamts R … vom 4.2.2016 auf, weil es sich bei dem Geschäftsführer der Antragstellerin nicht um den richtigen Bescheidsadressaten handle.
Am 8.11.2016 fand eine Begehung der streitgegenständlichen Anlage durch das Landratsamt R … statt.
Mit Bescheid vom 2.12.2016 (Az. A0135-E16) sprach das Landratsamt R … gegenüber der Antragstellerin in Teil Ides Bescheids folgende Nutzungsuntersagung aus:
„1. Die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotel … wird ab sofort untersagt. Die Nutzungsuntersagung tritt außer Kraft, wenn alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden.
2. Die Nutzungsuntersagung wird längstens 3 Monate nach Zustellung des Bescheides ausgesetzt, wenn und solange die im Anschluss aufgeführten Sofortmaßnahmen umgesetzt werden. Ansonsten gilt Ziffer 1 ohne Einschränkungen (schriftliche Zusicherung im Sinne des Art. 38 BayVwVfG).
Sofortmaßnahmen: (…)
3. Die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 wird angeordnet.
4. Für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung in Ziffer 1 unter Berücksichtigung der Ziffer 2 wird ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 10000,00 zur Zahlung fällig.“
In Teil II des Bescheids traf das Landratsamt R … in den Ziffern 1 bis 11 verschiedene Anordnungen zur Mängelbeseitigung und ordnete in Ziffer 12 die sofortige Vollziehung der Mängelbeseitigung der Ziffern 1 bis 11 an. Außerdem wurde für den Fall, dass den jeweiligen Anordnungen zur Mängelbeseitigung nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums nachgekommen werde, jeweils ein Zwangsgeld in unterschiedlicher Höhe angedroht (Ziffern 13 bis 26). Hinsichtlich des Inhalts des Teils II des Bescheids wird vollumfänglich auf den streitgegenständlichen Bescheid verwiesen.
In Teil III des Bescheids verpflichtete das Landratsamt R … den Pächter des Hotels, die Nutzungsuntersagung Teil I Ziffer 1 sowie die Mängelbeseitigung Teil II Ziffer 1 bis 11 zu dulden, und ordnete die sofortige Vollziehung der Duldungsanordnung an.
Im Rahmen der Begründung erklärte das Landratsamt R …, dass als Alternative zur angeordneten Mängelbeseitigung innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids unter Beibehaltung der in Teil Iaufgeführten Sofortmaßnahmen ein Brandschutzkonzept von der Antragstellerin vorgelegt, geprüft (z.B. auch durch einen Prüfsachverständigen für Brandschutz) und umgesetzt werden könne. Hinsichtlich der weiteren Bescheidsbegründung wird auf die Ausführungen des Bescheids verwiesen.
Am 21.12.2016 hat die Antragstellerin Klage gegen den Bescheid vom 2.12.2016 erhoben (RN 6 K 16.1980) und am 13.3.2017 Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gestellt.
Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage sei begründet, weil aufgrund der bestehenden Erfolgsaussichten der Klage das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin überwiege. Der angefochtene Bescheid möge zwar die der derzeitigen Rechtslage entsprechenden Brandschutz- und Benutzungsvorschriften anwenden. Die Baubehörde übersehe aber den der Antragstellerin zukommenden Bestandsschutz. Die gesamte Ausstattung und bauliche Ausgestaltung des streitgegenständlichen Objekts stelle sich seit mindestens 1982 in unverändertem Zustand dar. Nach dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 1990 hätten, mit Ausnahme des Saunabereichs, keinerlei bauliche Veränderungen stattgefunden. Vielmehr sei der damalige und mit vorstehender Ausnahme auch jetzt noch bestehende Zustand vom Landratsamt R … genehmigt und mehrmals besichtigt und überprüft worden. Es sei deshalb davon auszugehen, dass der seither bestehende Bauzustand damaliger Rechtslage entsprochen habe und weiterhin entspreche. Das Landratsamt R … habe bei Erlass des streitgegenständlichen Bescheids die aktuell geltenden Brandschutzbestimmungen hinsichtlich des Kriteriums der Gefahrenabwehr in ausufernder Weise ausgelegt. Dies gelte insbesondere für die Anordnung des Einbaus neuer Türen und Fenster (Teil II Ziff. 2, 4, 5 des Bescheids). Brandschutzanforderungen der jetzt verlangten Klassifizierungen seien nicht Gegenstand des vormaligen Genehmigungsverfahrens gewesen und auch im Rahmen der wiederholten Besichtigungen und Überprüfungen des Objekts nicht erhoben worden. Dies gelte auch und besonders für die Anordnung der Beseitigung aller brennbaren Wand- und Deckenverkleidungen und deren Ersetzung durch nicht brennbare Verkleidungen. Entgegen der Auffassung des Landratsamts R … besitze die streitgegenständliche Anlage ordnungsgemäße Rettungswege. Aus einer Weisung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern an die nachgeordneten Behörden vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11) ergebe sich, dass bei bestandsgeschützten Gebäuden ein Rettungsweg pro Nutzungseinheit ausreiche, wenn dieser nicht mangelbehaftet sei. Technische bzw. bauliche Anhaltspunkte für die Mangelhaftigkeit der für die einzelnen Nutzungseinheiten in den Obergeschossen vorhandenen Rettungswege ließen sich dem angefochtenen Bescheid nicht entnehmen und seien auch nicht vorhanden. Vielmehr stünden für einzelne Nutzungseinheiten sogar mehrere Rettungswege zur Verfügung. Jedes der Geschosse des Gebäudes verfüge über mehrere Ausgänge und vergleichbare bauliche Vorrichtungen, über die im Brandfall im Gebäude befindliche Personen ins Freie gelangen könnten. Im Erdgeschoss stünden dazu fünf Möglichkeiten zur Verfügung (Hauptausgang, Ausgangstüre aus den …stuben, Ausgangstür im Nassbereich, absenkbare Fenster im Restaurant). Im 1. Obergeschoss stünden vier Rettungswege zur Verfügung, nämlich drei Ausgänge auf die außenliegenden Terrassen im Personaltrakt in der Mitte des Geschosses und vom zentralen Treppenhaus gesehen im hinteren Bereich der Etage sowie in fünf Zimmern Balkontüren ins Freie. Von der Terrasse bzw. den Balkonen könne jeweils über eine Feuerleiter der Gebäudebereich verlassen werden. Im 2. Obergeschoss, das Gegenstand der vormaligen Baugenehmigung nach dem Brandfall gewesen sei, könne auf drei Abgängen das 1. Obergeschoss und von dort der Außenbereich wie vorbeschrieben erreicht werden. Von einer konkreten Gefahr für Mitarbeiter und Gäste des Hotelbetriebs im Brandfall könne deshalb bei ordnungsgemäßer Abwägung und Beurteilung der örtlichen Verhältnisse nicht gesprochen werden. Außerdem seien die angeordneten Maßnahmen unverhältnismäßig und führten im Ergebnis zur Einstellung des Betriebs und damit zur Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz der Antragstellerin. Diese habe in gutem Glauben und unter der Zusicherung des Voreigentümers, dass behördliche Auflagen der vorliegenden Art nicht existent seien, das Anwesen im Jahr 1990 zu einem Preis von über 2,7 Millionen DM erworben. Da bei Vornahme der angeordneten Maßnahmen Unterbrechungen des Betriebs von erheblicher Dauer erforderlich seien, könne der Hotelbetrieb nicht mehr ordnungsgemäß fortgeführt werden. Schon die angeordneten Maßnahmen zur Neugestaltung der Wände und Decken (Teil II Ziff. 6 des Bescheids) erforderten bei ihrer Durchsetzung die vollständige Rückkehr der betroffenen Räumlichkeiten auf den Rohbau-Status, da – objekt- und landschaftstypisch – unter den Wänden nur die Tragekonstruktion der Verkleidung vorhanden sei und diese wiederum nur auf den Rohwänden bzw. Rohdecken aufläge. Nach Wegnahme der Holzverkleidung und der Tragekonstruktion müsste zur Herstellung einer nicht brennbaren Oberfläche der Wände und Decken deren gesamter Aufbau neu erstellt werden. Auch bei Entfernung und Ersetzung von Fenster und Türen im Treppen- und Flurbereich sei eine Fortführung des Gastronomie- und Hotelbetriebs unmöglich. Ebenso unverhältnismäßig sei die angeordnete Entfernung aller Möbel und Dekorationen aus den Treppenhäusern, Vorhallen und anderen Räumlichkeiten. Die dort eingestellten Gegenstände und Gerätschaften seien zwar brennbar, aber nicht leicht entzündlich. Außerdem wäre die vollständige Räumung mit einer Abwertung des gesamten Betriebs verbunden. Insbesondere die Ausstattung der Vorhalle als Lobby des Hotels sei unabdingbar notwendig. Eine konkrete Brandgefahr oder eine besondere Gefährlichkeit im Brandfall sei diesen Gegenständen bei ordnungsgemäßer Abwägung keinesfalls zuzuordnen.
Zudem sei der Bescheid rechtswidrig, weil eine Frist für die Befolgung der Nutzungsuntersagung fehle. Schon aufgrund der Verpachtung des Objekts sei es der Antragstellerin auch unter Berücksichtigung der gegen den Pächter gerichteten Duldungsverfügung nicht möglich, die Nutzung des Objekts sofort zu unterbinden. Vielmehr bedürfe es einer angemessenen Frist, damit sich der Pächter um ein Ersatzobjekt bemühen könne und es der Antragstellerin ermöglicht werde, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen, ohne sich dadurch Schadensersatzansprüchen des Pächters auszusetzen. In diese würden erhöhend Schadensersatzansprüche Dritter einfließen, da das Hotel bundesweit beworben und von Sammelanbietern in Kontingenten für deren Kunden gebucht und in Anspruch genommen werde. Dies gelte auch für die bei der Androhung der Ordnungsgelder gesetzten Fristen. Innerhalb dieser Fristen könne weder vom Betreiber die Buchungslage des Hotels auf Null zurückgeführt noch könnten von der Antragstellerin die geforderten Baumaßnahmen durchgeführt werden. Da das Hotel in vorliegender baulicher Ausgestaltung seit Jahrzehnten betrieben werde, sei es bei ordnungsgemäßer Wahrnehmung des insoweit bestehenden Ermessens geboten, deutlich längere Ausführungsfristen von mindestens einem Jahr zu setzen. Dies gelte umso mehr, als die geforderten Maßnahmen eine Investition im 6-stelligen Bereich bedingten und deshalb betriebswirtschaftlich unsinnig und damit unzumutbar seien.
Die Antragstellerin beantragt,
die aufschiebende Wirkung der am 21.12.2016 gegen den Bescheid des Landratsamts R … vom 2.12.2016 erhobenen Klage im Wege der einstweiligen Anordnung wiederherzustellen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzuweisen.
Der Antragsgegner verweist zur Begründung auf den angefochtenen Bescheid und trägt ergänzend vor, dass im streitgegenständlichen Gebäude weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die vorhandenen Treppenräume seien allesamt mängelbehaftet. Zudem könne die maximal zulässige gesetzliche Hilfeleistungsfrist von 10 Minuten der Freiwilligen Feuerwehr B … nicht eingehalten werden. Auf die im umfangreichen Baukontrollbericht vom 30.11.2016 dokumentierten Mängel werde verwiesen. Gerade wegen der nicht ausreichend vorhandenen Rettungswege habe sich das Landratsamt R … mit dem angefochtenen Bescheid an die Vorgaben des angeführten Schreibens des Bayerischen Staatsministeriums des Innern gehalten. Zudem müsse bei Mängeln innerhalb der Rettungswege in der Regel eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit angenommen werden. Auch bei Bestandsgebäuden, die eventuell mit Mängeln genehmigt worden seien, sei sofort Abhilfe nach Art. 54 Abs. 4 BayBO zu schaffen. Die im Bescheid angeordneten Maßnahmen dienten der Herstellung der notwendigen Rettungswege und seien geeignet und erforderlich, die Mindestanforderungen des baulichen Brandschutzes an ein bestehendes Gebäude dieser Größenordnung und Nutzungsart sicherzustellen. Die Vorschrift des Art. 54 Abs. 4 BayBO stelle auch nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab. Der Eigentümer sei ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich. Die Nutzungsuntersagung und die Anordnung der Mängelbeseitigung seien verhältnismäßig, zumal der Antragstellerin auch die Vorlage der Umsetzung eines geprüften Brandschutzkonzepts als Alternative vorgeschlagen worden sei. Ferner handle es sich bei den angeordneten Maßnahmen nur um Mindestanforderungen. Eine Nutzungsuntersagung bedürfe grundsätzlich keiner Fristsetzung. Unabhängig davon sei der Anordnung mit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung auf die Dauer von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids eine Frist gesetzt worden. Diese Frist von drei Monaten betreffe nicht die Durchführung der angeordneten Sofortmaßnahmen, sondern die Nutzungsuntersagung selbst. Die zur Umsetzung der Mängelbeseitigung gesetzten Fristen seien ausreichend, längere Fristen seien aufgrund der vorhandenen Gefährdungslage nicht geboten. Zudem seien der Antragstellerin die vorhandenen Brandschutzmängel seit längerer Zeit bekannt. Aufgrund mehrerer Pächterwechsel und den damit verbundenen Änderungen der jeweiligen gaststättenrechtlichen Erlaubnis seien in den letzten Jahren immer wieder Mängelschreiben an die jeweiligen Pächter bzw. die Antragstellerin ergangen und Nachbesserungen gefordert worden. Auch wenn das Landratsamt über längere Zeit nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe die Antragstellerin nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. Schon vor dem Hintergrund der eidesstattlich versicherten fast vollständigen Auslastung des Hotels sei eine fristgerechte Beseitigung der Brandschutzmängel dringend geboten, um Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren. Außerdem stünden einer Bescheidserfüllung aufgrund der Duldungsverfügung gegenüber dem Pächter keine privatrechtlichen Hinderungsgründe entgegen.
Hinsichtlich des Tatbestands im Übrigen wird auf den Inhalt der wechselseitig ausgetauschten Schriftsätze in den Verfahren RN 6 K 16.1980 sowie RN 6RN 6 S 17.422 und der vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.
II.
Der zulässige Antrag hat keinen Erfolg.
Der als Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO auf Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage auszulegende Antrag ist zulässig, insbesondere ist er statthaft, weil die erhobene Klage gegen den Bescheid vom 2.12.2016 keine aufschiebende Wirkung besitzt. Hinsichtlich der in Teil I Ziffer 1 verfügten Nutzungsuntersagung und der in Teil II Ziffern 1 bis 11 verfügten Aufforderung zur Mängelbeseitigung ordnete das Landratsamt R … nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. Bei der streitgegenständlichen Zwangsgeldandrohung handelt es sich um eine Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung, die nach Art. 21a VwZVG sofort vollziehbar ist.
Der Antrag ist jedoch unbegründet.
Ein Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung einer Anfechtungsklage nach § 80 Abs. 5 VwGO hat in der Sache nur dann Erfolg, wenn die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsakts nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO formell rechtswidrig ist oder das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Interesse am Sofortvollzug des streitgegenständlichen Verwaltungsakts überwiegt. Da an der Umsetzung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kein öffentliches Interesse besteht, richtet sich diese Interessenabwägung in der Regel nach den Erfolgsaussichten in der Hauptsache bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO.
Im vorliegenden Fall ist der Antrag der Antragstellerin unbegründet, da die Anordnung der sofortigen Vollziehung des streitgegenständlichen Verwaltungsakts formell rechtmäßig ist und das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin überwiegt.
1. Gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist in den Fällen der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Dies setzt voraus, dass die Begründung nicht nur formelhaft, sondern unter Bezugnahme auf den konkreten Einzelfall vorgenommen wird (Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 80 Rn. 85). Das Landratsamt R … ist dieser Begründungspflicht in ausreichendem Maß nachgekommen, weil es die sich aus dem Fehlen des ersten und zweiten Rettungswegs ergebenden erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit der Gäste eines Beherbergungsbetriebs hervorgehoben und erklärt hat, dass ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefährdungslage zur Folge hätte.
2. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der streitgegenständlichen Anordnungen ist höher einzuschätzen als das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin, da derzeit nach summarischer Prüfung davon auszugehen ist, dass die streitgegenständlichen Anordnungen rechtmäßig sind und die Antragstellerin in der Hauptsache keinen Erfolg haben wird. Die streitgegenständlichen Anordnungen erfüllen jeweils die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO.
Nach Art. 54 Abs. 4 BayBO können bei bestandgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine „erhebliche Gefahr“ im Sinne dieser Vorschrift setzt eine konkrete Gefahr voraus, d.h. in einem konkreten Einzelfall muss in überschaubarer Zukunft ein Schadenseintritt hinreichend wahrscheinlich sein (BayVGH, B. v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris). An die Wahrscheinlichkeit eines Schadenseintritts sind dabei umso geringere Anforderungen zu stellen, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (BayVGH, B. v. 29.11.2011 – 14 CS 11.2426 – juris). Maßgebliche Grundannahme für die Beurteilung einer Gefahrensituation anlässlich brandschutztechnischer Fragen ist, dass jederzeit mit dem Eintritt eines Brandfalls gerechnet werden muss. Daher ist nicht zu prüfen, wie wahrscheinlich der Ausbruch eines Feuers erscheint, sondern wie wahrscheinlich es im Falle eines Brands zu Gefahren für Leben und Gesundheit kommt (VG München, B. v. 25.2.2011 – M 8 S 10.5684 – juris; VG Ansbach, B. v. 7.11.2013 – AN 9 S 13.01814 – juris). Von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO wird in der Kommentarliteratur bereits dann ausgegangen, wenn der zweite Rettungsweg nicht gesichert ist (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 176). Erst recht ist daher eine erhebliche Gefahr im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO anzunehmen, wenn ausreichende Rettungswege überhaupt nicht bestehen. Diese Bewertung deckt sich auch mit dem Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11, S. 2 Ziffer 1.2), wonach beispielhaft von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen ist, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen.
Für die Frage der Rechtmäßigkeit einer Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO ist es ohne Belang, ob die betroffene Anlage baurechtlich genehmigt ist, denn Art. 54 Abs. 4 BayBO ermöglicht gerade ein Tätigwerden der Aufsichtsbehörde bei bestandsgeschützten Gebäuden. Ebenso spielt es keine Rolle, ob die bauliche Anlage bereits vor Inkrafttreten der BayBO errichtet wurde und ob Umstände betroffen sind, die bereits bei Erteilung der Baugenehmigung vorlagen und im Nachgang auf andere Weise bewertet werden (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 161 ff.). Vor diesem Hintergrund ist es im vorliegenden Fall für die Frage der Erfüllung des Tatbestands der Eingriffsgrundlage des Art. 54 Abs. 4 BayBO unerheblich, dass das Hotel der Antragstellerin in der Vergangenheit mehrmals durch das Landratsamt R … besichtigt worden ist und ob – wie der Geschäftsführer der Antragstellerin vorträgt – dieses seit Erwerb der Anlage unverändert bestehen geblieben ist. Diese Umstände schließen eine Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO daher nicht grundsätzlich aus.
a) Die im Bescheid vom 2.12.2016 für die Beherbergungsräume des 1. und 2. Obergeschosses angeordnete Nutzungsuntersagung ist nach summarischer Prüfung rechtmäßig, weil sie die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt, sich an den richtigen Adressaten richtet und ermessensfehlerfrei ergangen ist.
Derzeit ist vor dem Hintergrund der Feststellungen, die im Rahmen der Ortseinsicht am 8.11.2016 durch das Landratsamt R … getroffen wurden und denen die Antragstellerin in tatsächlicher Hinsicht nicht entgegengetreten ist, von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, weil für das 1. und 2. Obergeschoss der streitgegenständlichen Anlage der erste und der zweite Rettungsweg nicht ausreichend gesichert sind.
Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein, die innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen dürfen. Für Nutzungseinheiten nach Art. 31 Abs. 1 BayBO, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen (Art. 31 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 Abs. 1 Satz 1 BayBO oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen (Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Jede als Rettungsweg dienende notwendige Treppe muss gemäß Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO zur Sicherstellung der Rettungswege aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen durchgehenden Treppenraum liegen (notwendiger Treppenraum).
Nach vorläufiger Auffassung des Gerichts sind hinsichtlich des 1. und 2. Obergeschosses der streitgegenständlichen Anlage, einem Sonderbau der Gebäudeklasse 5 (Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5, Abs. 4 Nr. 8 BayBO), die erforderlichen zwei voneinander unabhängigen Rettungswege nach Art. 31 BayBO nicht vorhanden.
Die Anlage ist in Ost-West-Richtung 58 m und in Süd-Nord-Richtung 21,50 m lang und besitzt vier verschiedene Treppenräume (im Baukontrollbericht vom 30.11.2016 bezeichnet als: zentraler Treppenraum, mittiger Treppenraum, östlicher Treppenraum, südwestlicher Treppenraum). Weil ansonsten die nach Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO erforderliche Rettungsweglänge von weniger als 35 mvon jeder Stelle eines Aufenthaltsraums zu einem zentralen Treppenraum nicht eingehalten werden kann (Seite 8 des Baukontrollberichts), müssten sowohl der südwestliche Treppenraum (Rettungsweg für 1. und 2. Obergeschoss im westlichen Gebäudeteil) als auch der zentrale Treppenraum (Rettungsweg für östlichen Gebäudeteil) als ordnungsgemäße notwendige Treppenräume im Sinne des Art. 33 BayBO ausgestaltet sein.
Voraussichtlich können jedoch weder der zentrale Treppenraum noch der südwestliche Treppenraum jeweils als ordnungsgemäßer erster Rettungsweg eingestuft werden, weil beide Treppenräume in mehrfacher Hinsicht die Voraussetzungen der Art. 31 ff. BayBO nicht erfüllen.
Der zentrale Treppenraum verbindet das Erdgeschoss nur unmittelbar mit dem 1., aber nicht mit dem 2. Obergeschoss und verstößt damit gegen die Anforderungen an eine notwendige Treppe nach Art. 32 Abs. 3 Satz 1 BayBO (Treppe in einem Zug zu allen angeschlossenen Geschossen) bzw. einen eigenen durchgehenden notwendigen Treppenraum nach Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO.
Zudem verfügt der zentrale Treppenraum sowohl im Erdgeschoss als auch im 1. Obergeschoss nicht über die erforderlichen mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO, die bei Öffnungen zu Kellergeschossen, zu nicht ausgebauten Dachräumen, Werkstätten, Läden, Lager- und ähnlichen Räumen sowie zu sonstigen Räumen und Nutzungseinheiten mit mehr als 200 m², ausgenommen Wohnungen, erforderlich sind. Entgegen der Bestimmung des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO handelt es sich bei den Türen im Erdgeschoss vom zentralen Treppenraum zum Speisesaal bzw. zu den Gasträumen (Nutzungseinheit mit mehr als 200 m²) sowie zum Büro („ähnlicher Raum“ im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO) nur um Rahmentüren mit Füllungen ohne Feuerwiderstandsdauer (Baukontrollbericht S. 9 f.). Außerdem fehlt es derzeit an einer Tür mit ausreichender Feuerwiderstandsdauer, die den entlang der Toiletten verlaufenden Flur zum östlichen Teil des Erdgeschosses vom Treppenbereich abtrennt (Baukontrollbericht, S. 36 Foto 53). Im 1. Obergeschoss weist die Tür vom zentralen Treppenraum zum ursprünglich zu Beherbergungszwecken genutzten östlichen Gebäudeteil mit mehr als 200 m², dessen Wohnnutzung durch den Pächter nicht baurechtlich genehmigt ist, ebenfalls keine ausreichende Feuerwiderstandsdauer auf (Baukontrollbericht S. 9 f.). Des Weiteren besteht im 1. Obergeschoss kein rauchdichter und selbstschließender Abschluss zum notwendigen Flur im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO, weil der Flurabschnitt zwischen zentralem Treppenraum und mittlerem Treppenraum nicht durch eine Tür vom übrigen Flur zum westlichen Gebäudeteil abgetrennt ist (Baukontrollbericht S. 10, S. 32 Foto 25). Auch fehlt es im zentralen Treppenraum an mindestens vollwandigen, dicht- und selbstschließenden Abschlüssen zu sonstigen Räumen und Nutzungseinheiten im Sinne von Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BayBO, weil im Flur des 1. Obergeschosses zu den Beherbergungszimmern nur Rahmentüren mit Holzfüllungen eingebaut sind und eine Selbstschließung dieser Türen im Rahmen der Baukontrolle nicht festgestellt werden konnte (Baukontrollbericht S. 18).
Entgegen der Regelung des Art. 33 Abs. 4 BayBO handelt es sich im Erdgeschoss bei den Fenstern vom zentralen Treppenraum zum Büro und zur Vorhalle um Fenster ohne Feuerwiderstandsdauer (Baukontrollbericht S. 10).
Außerdem bietet das im 1. Obergeschoss gelegene Fenster des zentralen Treppenraums keine Öffnung zur Rauchableitung im Sinne des Art. 33 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 BayBO, weil es sich vom Treppenlauf aus nicht ohne Hilfsmittel öffnen lässt (Baukontrollbericht S. 10).
Schließlich sind die Wände und Decken des zentralen Treppenraums und der als Lobby genutzten Halle, des nördlichen Vorraums (Windfang) und der Vorhalle zum zentralen Treppenraum entgegen der Bestimmungen des Art. 33 Abs. 5 BayBO überwiegend mit brennbaren Holzvertäfelungen verkleidet (Baukontrollbericht S. 9).
Auch der südwestliche Treppenraum erfüllt voraussichtlich nicht die Anforderungen der Art. 31 ff. BayBO und kann damit für das 1. und 2. Obergeschoss nicht als erster Rettungsweg dienen.
Das südwestliche Treppenhaus, das keine direkte Verbindung vom 1. zum 2. Obergeschoss bietet, führt nicht in einem Zug zu allen angeschlossenen Geschossen und verstößt damit gegen die Anforderungen an eine notwendige Treppe nach Art. 32 Abs. 3 Satz 1 BayBO bzw. einen notwendigen Treppenraum nach Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO.
Im Erdgeschoss besitzt der südwestliche Treppenraum zum Appartement keinen mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschluss im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO, denn bei der bestehenden Tür handelt es sich nur um eine Rahmentür mit Füllungen (Baukontrollbericht S. 13). Im 1. Obergeschoss ist der südwestliche Treppenraum entgegen der Anforderungen des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO nicht durch rauchdichte und selbstschließende Abschlüsse von den nach Norden und Süden hin abgehenden Fluren (notwendige Flure) abgetrennt (Baukontrollbericht S. 34 Foto 39).
Des Weiteren sind entgegen der Bestimmungen des Art. 33 Abs. 5 BayBO der Eingangsbereich und der im Freien liegende Hauseingang zum südwestlichen Treppenraum bzw. zum Saunabereich überwiegend mit brennbaren Holzvertäfelungen bzw. Holzschindeln verkleidet (Baukontrollbericht S. 13).
Vor dem Hintergrund dieser Mängel ist nach vorläufiger Einschätzung davon auszugehen, dass der erste vertikale Rettungsweg für das 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes nicht ausreichend gesichert ist.
Gleichzeitig ist auch der zweite vertikale Rettungsweg für das 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes nicht gesichert.
Im vorliegenden Fall müsste der zweite vertikale Rettungsweg grundsätzlich als eine weitere notwendige Treppe in Form eines notwendigen Treppenraums ausgestaltet sein, weil einer Rettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr Bedenken wegen der Personenrettung entgegenstehen (Art. 31 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 BayBO). Nach Auskunft des Kreisbrandmeisters des Landkreises R … (Baukontrollbericht S. 44) kann die Feuerwehr erst nach frühestens 13 Minuten am streitgegenständlichen Hotel eintreffen (Feuerwehr B … mindestens 13 Minuten, Feuerwehr R …: mindestens 19 Minuten, Feuerwehr L …: mindestens 18 Minuten), womit die Hilfeleistungsfrist von 10 Minuten entsprechend der Vollzugsbekanntmachung zum Bayerischen Feuerwehrgesetz deutlich überschritten wird.
Die streitgegenständliche Anlage besitzt weder notwendige Treppenräume im Sinne der Art. 31 Abs. 2 Satz 1, 33 BayBO, die jeweils als zweiter vertikaler Rettungsweg dienen könnten, noch Außentreppen im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO, die weitere notwendige Treppenräume entbehrlich machen könnten.
Der zentrale und der südwestliche Treppenraum kommen aufgrund der oben genannten Mängel als Rettungswege nicht in Betracht. Weitere Treppenräume, die als vertikale Rettungswege für das 1. und 2. Obergeschoss dienen könnten, besitzt die streitgegenständliche Anlage nicht. Ebenso verfügt sie auch nicht über Außentreppen im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO. Zwar besitzt die streitgegenständliche Anlage verschiedene Notabstiege, diese erfüllen aber die Anforderungen des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO nicht, weil ihre Nutzung nicht ausreichend sicher ist und im Brandfall gefährdet werden kann. Die vom mittigen Treppenraum im 1. Obergeschoss über das Garagendach erreichbare Notabstiegsleiter auf die vor dem Hotel liegende Grünfläche kann nicht als ordnungsgemäße Außentreppe angesehen werden, weil auf dem Flachdach eine Sicherheitsbeleuchtung, eine Absturzsicherung sowie eine Überdachung, die das Flachdach in den Wintermonaten von Schnee freihalten kann, fehlen (Baukontrollbericht S. 11) und damit eine sichere Nutzung vor allem in den Wintermonaten nicht gewährleistet erscheint. Im Übrigen ist die Außenfassade im Bereich der auf das Garagendach führenden Balkontür mit brennbaren Holzschindeln verkleidet, sodass dieser Abstieg im Brandfall gefährdet sein kann (Baukontrollbericht S. 11). Auch der beim südwestlichen Treppenraum bestehende Notabstieg vom 1. Obergeschoss zur ebenerdigen Terrasse, der über die südlichen Balkone auch vom östlichen Gebäudeteil erreicht werden kann, kann nach summarischer Prüfung nicht als Außentreppe im Sinne des Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO und damit nicht als ausreichender Rettungsweg angesehen werden. Sowohl entlang der südlichen Balkone als auch am Notabstieg selbst fehlt es an einer Sicherheitsbeleuchtung sowie einem Witterungsschutz (Baukontrollbericht S. 13). Außerdem existieren im Bereich der Terrasse im 1. Obergeschoss des östlichen Gebäudeteils an der Absturzkante der Terrasse keine Maßnahmen zur Absturzsicherungen (Baukontrollbericht S. 12). Im Übrigen ist ein sicherer Abstieg im Brandfall in Frage gestellt, weil die Außenfassade im Bereich des Notabstiegs mit brennbaren Holzschindeln verkleidet ist und die Bodenbeläge des Balkons brennbar sind. Des Weiteren ist der Notabstieg gefährdet, da im Obergeschoss die zum Notabstieg führende Balkontür sowie das auf dem Weg zum Notabstieg zu passierende Fenster des Appartements ebenso wie das an den Notabstieg angrenzende Fenster im Erdgeschoss keine Feuerwiderstandsdauer besitzen (Baukontrollbericht, S. 13).
Da für die Räumlichkeiten im 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sind, ist von einer konkreten erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten Mängel kann nicht angenommen werden, dass die Personenrettung im Brandfall gewährleistet wäre. Weil weder im zentralen noch im südwestlichen Treppenhaus ausreichende Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 BayBO bestehen und in diesen Bereichen überwiegend Decken- und Wandverkleidungen aus Holz vorzufinden sind, besteht dort ein erheblicher Branddruck. Brände könnten sich sehr rasch entwickeln und ausbreiten. Gleichsam könnten Feuer und Rauch mangels ausreichender Abschlüsse im Sinne des Art. 33 BayBO ungehindert in Treppenräume, aber umgekehrt auch in die sich anschließenden Flure und Räumlichkeiten eindringen, sodass nicht in ausreichendem Maße sichergestellt ist, dass die Flure und Treppenräume im Brandfall für Personen, die sich im 1. oder 2. Obergeschoss aufhalten, benutzbar bleiben. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Notabstiege nicht ausreichend gesichert sind und die örtliche Feuerwehr aufgrund der Lage des Hotels frühestens nach 13 Minuten am streitgegenständlichen Hotel eintreffen würde, ist angesichts der zu erwartenden Schäden im Brandfall nach summarischer Prüfung davon auszugehen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt sind.
Die Anordnung des Landratsamts R … steht damit auch im Einklang mit dem Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 25.7.2011 (IIB7 – 4112.420-013/11, S. 2 Ziffer 1.2), wonach beispielhaft von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz auszugehen ist, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind.
Auch der Auswahl des Bescheidsadressaten stehen keine Bedenken entgegen. Anordnungen nach Art. 54 Abs. 4 BayBO sind, unabhängig von einem möglichen Verschulden des Verpflichteten, regelmäßig an denjenigen zu richten, der die Verfügungsmacht über die bauliche Anlage besitzt (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 178). Die Anordnung der Nutzungsuntersagung richtet sich vorliegend gegen die Antragstellerin als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks.
Die Anordnung der Nutzungsuntersagung erging auch ermessensfehlerfrei, insbesondere ist sie verhältnismäßig.
Steht einer Verwaltungsbehörde bei Erlass eines Verwaltungsakts Ermessen zu, so erstreckt sich die gerichtliche Überprüfung des Verwaltungsakts gemäß § 114 Satz 1 VwGO nur darauf, ob die Behörde die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat.
Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Landratsamt R … sein im Rahmen des Art. 54 Abs. 4 BayBO eingeräumtes Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Die sofortige Nutzungsuntersagung ist geeignet, die bestehende erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der sich im 1. und 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Hotels aufhaltenden Personen zu beseitigen. Ein milderes Mittel ist nicht ersichtlich. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung, die dem Schutz von Leben und Gesundheit dient, wahrt den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Zu Recht ging das Landratsamt R … davon aus, dass mögliche finanzielle bzw. wirtschaftliche Interessen der Antragstellerin hinter diesen besonders wichtigen Rechtsgütern zurückzustehen haben. Das Landratsamt R … berücksichtigte die Interessen der Antragstellerin in angemessener Weise, indem es ihr zugestand, die Nutzungsuntersagung längstens drei Monate nach Zustellung des Bescheids auszusetzen, wenn verschiedene von der Behörde aufgeführte Sofortmaßnahmen umgesetzt würden. Damit räumte das Landratsamt der Antragstellerin einen ausreichenden zeitlichen Spielraum ein, um die Nutzungsuntersagung durch Beseitigung der Mängel bzw. Vorlage eines eigenen Brandschutzkonzepts abzuwenden. Im Übrigen stellte die Behörde ermessensfehlerfrei darauf ab, dass der Antragstellerin bereits seit längerer Zeit bekannt ist, dass die streitgegenständliche Anlage nach Auffassung des Landratsamts unter dem Gesichtspunkt des Brandschutzes Mängel aufweist. So wandte sich der Geschäftsführer der Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 29.1.2013 an den Landrat des Landkreises R …, um sich mit der vom Landratsamt erstellten Liste brandschutztechnischer Mängel vom 23.1.2013 auseinanderzusetzen. Schließlich ging das Landratsamt R … zu Recht davon aus, dass allein der Umstand, dass es lange Zeit nicht bauaufsichtlich gegen die Brandschutzmängel vorgegangen ist, nicht dazu führt, dass die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung als rechtswidrig anzusehen wäre. Denn allein aufgrund einer möglicherweise längerfristigen Duldung eines rechtswidrigen Zustands kann eine Behörde ihre Anordnungsbefugnis nach Art. 54 Abs. 4 BayBO nicht verwirken, weil dies zum Regelungszweck dieser Vorschrift, nämlich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren (Dirnberger, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 54 Rn. 185), im Widerspruch stünde.
b) Auch die Anordnung der Mängelbeseitigung in Teil II Ziffer 1 bis 11 ist nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage rechtmäßig, weil sie die Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO erfüllt, sich an den richtigen Adressaten, nämlich die Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks, richtet und ermessensfehlerfrei ergangen ist.
Wie bereits ausgeführt besteht in der streitgegenständlichen Anlage im Hinblick auf den Brandschutz eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der sich im 1. und 2. Obergeschoss der Anlage aufhaltenden Personen. Insoweit wird auf die Ausführungen zur Nutzungsuntersagung verwiesen. Darüber hinaus weisen aber auch die Rettungswege im Erdgeschoss, insbesondere im Bereich der Garage, Mängel auf, die zu einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit führen: So konnte bei der Baukontrolle am 8.11.2016 die Notausgangstür von der Garage ins Freie nicht geöffnet werden (Baukontrollbericht S. 17), obwohl sie als horizontaler Rettungsweg im Sinne des Art. 31 Abs. 1 BayBO für den Saunabereich dient. Zudem war auch die östliche Tür der Garage, in der Brennholz lagerte, nicht nutzbar, da vor ihr ein Strohballen abgestellt worden war (Baukontrollbericht S. 17).
Die in Teil II Ziffer 1 bis 11 des Bescheids getroffenen Anordnungen zur Mängelbeseitigung sind geeignet, diese erhebliche Gefahr abzuwehren, weil sie darauf abzielen, die gesetzlichen Anforderungen an ordnungsgemäße Rettungswege im Sinne der Art. 31 ff. BayBO durchzusetzen und damit die Personenrettung im Brandfall in der streitgegenständlichen Anlage sicherzustellen.
Durch die in Ziffer 1 getroffenen Anordnungen sollen die erforderlichen und bisher fehlenden mindestens feuerhemmenden, rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BayBO zum zentralen und südwestlichen Treppenraum hergestellt werden.
Die in Ziffer 2 getroffenen Anordnungen sollen sicherstellen, dass gemäß Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO im 1. Obergeschoss vom zentralen Treppenraum zum nach Westen verlaufenden Flur und vom südwestlichen Treppenraum zu den nach Norden und Süden verlaufenden Fluren die erforderlichen rauchdichten und selbstschließenden Abschlüsse eingebaut werden, die bisher fehlen.
Die in Ziffer 3 getroffene Anordnung reagiert auf den Umstand, dass die Türen zu den Beherbergungszimmern im 1. Obergeschoss bisher nur als Rahmentüren mit Holzfüllungen ohne Selbstschließungsmechanismus ausgestaltet sind. Sie soll sicherstellen, dass die Anforderungen des Art. 33 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BayBO erfüllt und an den sich im Bereich des notwendigen Treppenraums befindenden Stellen mindestens vollwandige, dicht- und selbstschließende Abschlüsse geschaffen werden.
Die in Ziffer 4 getroffene Anordnung erging vor dem Hintergrund, dass im Erdgeschoss die Fenster vom zentralen Treppenraum zum Büro und zur Vorhalle entgegen Art. 33 Abs. 4 BayBO keine Feuerwiderstandsdauer besitzen.
Mit Ziffer 5 reagierte das Landratsamt auf den Umstand, dass das Fenster des zentralen Treppenraums im 1. Obergeschoss vom Treppenlauf aus nicht zu öffnen ist. Die Anordnung soll sicherstellen, dass dieses Fenster als Rauchabzug im Sinne des Art. 33 Abs. 8 BayBO ausgestaltet wird.
Die in Ziffer 6 getroffene Anordnung dient der Sicherstellung der in Art. 33 Abs. 5 BayBO festgesetzten Vorgaben für in notwendigen Treppenräumen zugelassene Baustoffe.
Mit der in Ziffer 7 getroffenen Anordnung reagiert das Landratsamt R … auf den im Rahmen der Baukontrolle am 8.11.2016 vorgefundenen Umstand, dass die westliche Notausgangstür von der Garage ins Freie, die für den Saunabereich als Rettungsweg dient, nicht geöffnet werden konnte.
Die in Ziffer 8 getroffene Anordnung beruht auf der ebenfalls dem Brandschutz dienenden Vorschrift des § 17 Abs. 4 GaStellV, wonach brennbare Stoffe in Garagen außerhalb von Kraftfahrzeugen nur in unerheblichen Mengen aufbewahrt werden dürfen.
Die Anordnung in Ziffer 9 reagiert auf den Umstand, dass im Rahmen der Baukontrolle am 8.11.2016 im zentralen Treppenraum sowie in verschiedenen als Flucht Weg dienenden Fluren brennbare Gegenstände aufgefunden wurden (Baukontrollbericht S. 10). Notwendige Treppenräume im Sinne des Art. 33 BayBO sowie notwendige Flure im Sinne des Art. 34 BayBO müssen insbesondere bei Sonderbauten jedoch frei von Brandlasten sein (Kühnel/Gollwitzer, in: Simon/Busse, BayBO, 123. EL August 2016, Art. 33 Rn. 12; Molodovsky/Famers, in: Molodovsky/Famers, BayBO, 34. Update 2/17, Art. 34 Erl. 9).
Bei der Baukontrolle durch das Landratsamt R … am 8.11.2016 wurde festgestellt, dass verschiedene Türen mit Brandschutzanforderungen mit einem Keil offen gehalten wurden (Baukontrollbericht S. 9, 18). Die in Ziffer 10 getroffene Anordnung soll garantieren, dass dem Erfordernis selbstschließender Abschlüsse im Sinne des Art. 33 Abs. 6 BayBO nachgekommen wird.
Die in Ziffer 11 getroffene Anordnung zur Vorlage des Prüfergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung dient ebenfalls der Sicherstellung der Personenrettung im Brandfall.
Diese Anordnungen zur Mängelbeseitigung sind – wie auch die Nutzungsuntersagung – erforderlich und verhältnismäßig. Die Umbaumaßnahmen sind zwar mit nicht unerheblichen finanziellen Belastungen für die Antragstellerin verbunden, dienen aber dem Schutz von Leben und Gesundheit der Bewohner und damit dem Erhalt von höher zu gewichtenden Rechtsgütern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Landratsamt R … der Antragstellerin in den Gründen des Bescheids einräumte, als Alternative zur angeordneten Mängelbeseitigung innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Bescheids ein eigenes Brandschutzkonzept vorzulegen, zu prüfen und umzusetzen, sind nach summarischer Prüfung keine Ermessensfehler ersichtlich.
c) Auch hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der jeweils in Teil I Ziffer 4 und Teil II Ziffer 13 bis 26 getroffenen Androhung von Zwangsgeld bestehen keine Bedenken. Es ist nach summarischer Prüfung davon auszugehen, dass diese Anordnungen die Voraussetzungen der Art. 31, 36 VwZVG erfüllen.
Gegenüber dem derzeitigen Pächter wurde in Teil III des streitgegenständlichen Bescheids eine entsprechende Duldungsanordnung ausgesprochen, sodass die Nutzungsuntersagung und die Mängelbeseitigung von der Antragstellerin im Sinne des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG erfüllt werden können.
Hinsichtlich der Nutzungsuntersagung war keine Frist zu setzen, da diese sofortige Anordnung zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit erforderlich war. Die gesetzten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbeseitigung entsprechen den Anforderungen des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, weil der Antragstellerin die Umsetzung der für die Herstellung der erforderlichen Rettungswege notwendigen Maßnahmen angesichts der erheblichen konkreten Gefahr für Leben und Gesundheit der sich in der streitgegenständlichen Anlage befindenden Personen billigerweise zugemutet werden kann. Außerdem besaß die Antragstellerin schon seit längerer Zeit Kenntnis von dem Umstand, dass die streitgegenständliche Anlage brandschutztechnische Mängel aufweist. Die Höhe der Zwangsgelder von 1.000,00 bzw. 2.000,00 € ist aufgrund des hohen Stellenwerts ordnungsgemäßen Brandschutzes angemessen, liegt im durch Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG vorgegebenen Rahmen und berücksichtigt das wirtschaftliche Interesse des Pflichtigen an der Vornahme der jeweiligen Mängelbeseitigung im Sinne des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG. Im Übrigen würde der Umstand, dass die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 25 keine bezifferte Fristsetzung besitzt, nicht zu einem Erfolg der Klage führen, weil das Fehlen einer Monatsangabe die Zwangsgeldandrohung ins Leere laufen lässt und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.
Nach alledem ist von geringen Erfolgsaussichten der Klage der Antragstellerin und damit von einem Überwiegen des Interesses des Antragsgegners an der sofortigen Vollziehung des streitgegenständlichen Bescheids auszugehen.
Als unterliegender Teil hat die Antragstellerin gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung der Nrn. 1.5 und 9.4 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.
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