Verwaltungsgericht München Urteil, 12. Juli 2017 - M 9 K 16.3340

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin wendet sich gegen die baurechtliche Genehmigung, die ihr Nachbar für die Nutzungsänderung eines Teilbereichs im 1. Obergeschoss eines Bürogebäudes in einen Beherbergungsbetrieb mit 18 Betten, verteilt auf sechs Zimmer mit Gemeinschaftsduschen, Aufenthaltsraum, kleiner Küche und einem Empfangstresen erhalten hat.

Das Vorhabensgrundstück FlNr. 937 liegt ebenso wie das Grundstück der Klägerin FlNr. 940/6 in dem durch Bebauungsplan Nr. 90 d festgesetzten „Gewerbegebiet zwischen C.-von-L. Straße und L. M. Straße“ vom 13. Oktober 2005, der ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO mit Emissionsbeschränkungen festsetzt. Das Bestandsgebäude ist eine 1991 genehmigte Kfz-Halle mit einer Büroetage und zwei Betriebsleiterwohnungen. Die Klägerin wohnt mit ihrer Familie in einer genehmigten Betriebsleiterwohnung, angebaut an ihre Gewerbeimmobilie auf dem Nachbargrundstück.

Der Beigeladene zu 1. beantragte am 9. November 2015 die Nutzungsänderung der Büroräume in einen Beherbergungsbetrieb. Mit Ausnahme des Einbaus von zwei Gemeinschaftsduschen waren keine weiteren baulichen Veränderungen vorgesehen. Nach den aktuellen Betriebsbeschreibungen vom 25. April 2016 (Blatt 48 f. Behördenakte) und 30. Juni 2017 (Gerichtsakte), soll der Beherbergungsbetrieb der Kurzzeitvermietung mit einer maximalen Aufenthaltsdauer von vier Wochen an Gäste dienen, die eine einfache Übernachtungsmöglichkeit benötigen, z. B. Handwerker, Durchreisende, kurzfristig Obdachlose etc. Die Mehrbettzimmer seien möbliert. Bettwäsche werde gestellt, die Reinigung erfolge täglich durch eine externe Firma. Die Rezeption sei stundenweise besetzt. Es stehe eine kleine Küche zur Verfügung. Im Gemeinschaftsraum sei ein Warm-Kalt-Getränkeautomat vorgesehen.

Mit Bescheid vom 7. Juli 2016 und Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die Nutzungsänderung eines Teilbereichs der Büroetage in einen Beherbergungsbetrieb nach Maßgabe der angeordneten Nebenbestimmungen genehmigt. Unter Ziff. 3, Auflagen, ist u. a. bestimmt, dass drei Stellplätze erforderlich sind. Durch den Änderungsbescheid vom 3. Juli 2017 wurde die ergänzte und konkretisierte Betriebsbeschreibung vom 30. Juni 2017 als Teil der Bauvorlagen einbezogen.

Mit Schriftsatz vom 25. Juli 2016 erhob der Bevollmächtigte der Klägerin Klage und beantragte,

Aufhebung des Bescheids vom 7. Juli 2016.

Die Klägerin habe einen Gebietswahrungsanspruch und stütze sich auf das Rücksichtnahmegebot, da nicht ausgeschlossen werden könne, dass die betroffenen Räume einer Wohnnutzung zugeführt würden. Im Übrigen gäbe es zu wenig Stellplätze, da diese auf dem Grundstück anders belegt seien und es bisher schon an Stellplätzen und Parkplätzen für die Kunden fehle. Die drei Stellplätze, die dem Vorhaben zugeordnet wurden, seien wohl langfristig an Dritte vermietet, wie sich aus den dort aufgestellten Schildern ergäbe. Es fehle im Übrigen an Flächen für Serviceleistungen wie Abstellräume, Aufenthaltsräume für das Personal etc. Maßgeblich sei rechtlich nicht die Betriebsbeschreibung, sondern der erkennbar beabsichtigte Nutzungszweck, wenn sich die angegebene Zweckbestimmung nicht innerhalb der Grenzen des nach der jeweiligen Situation des Bauvorhabens objektiv Möglichen halte. Keine Rolle spiele es daher, wenn der Bauherr Beherbergungsverträge statt Mietverträge abschließen wolle. Das Fehlen nennenswerter Dienstleistungen sei Kennzeichen einer Wohnnutzung, insbesondere, da die Rezeption nur stundenweise besetzt sei. Der Stellplatznachweis sei ebenfalls nicht erbracht.

Der Beklagte beantragt,

Klageabweisung.

Es handle sich hier um einen Beherbergungsbetrieb, der als nicht störendes Gewerbe im Gewerbegebiet zulässig sei. Der Bauherr beabsichtige Kurzzeitvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, wie sich aus dem Betriebskonzept und der Einrichtung ergäbe. Baurechtlich erheblich sei die beantragte Nutzung, bei der es sich um ein Boardinghouse im Sinne eines Beherbergungsbetriebs handle. Die Verkehrssituation im Gewerbegebiet sei nicht nachbarschützend. Auf dem Vorhabensgrundstück seien Stellplätze in ausreichender Zahl vorhanden.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen, insbesondere auf die Niederschrift des Augenscheins.

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die Anfechtungsklage eines Dritten gegen eine Baugenehmigung kann nur dann erfolgreich sein, wenn die Baugenehmigung Vorschriften verletzt, die dem Schutz des Dritten zu dienen bestimmt sind. Dementsprechend beschränkt sich im vorliegenden Verfahren die rechtliche Prüfung darauf, ob durch die angefochtene Baugenehmigung drittschützende Vorschriften verletzt werden, die den Nachbarn einen Abwehranspruch gegen das Vorhaben vermitteln (BayVGH B.v. 24.03.2009 14 CS 08.3017). Unter Berücksichtigung dessen verletzt der Bescheid vom 7. Juli 2016 in Gestalt des Änderungsbescheids vom 3. Juli 2017 die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 VwGO.

Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich zulässig und verstößt weder gegen den Gebietswahrungsanspruch noch das Gebot der Rücksichtnahme. Sonstige bauplanungsrechtliche oder bauordnungsrechtliche Verstöße gegen drittschützende Normen sind nicht ersichtlich.

Der Gebietswahrungsanspruch wird nicht verletzt, da es sich bei der genehmigten Unterkunft um eine gewerbliche Nutzung im festgesetzten Gewerbegebiet handelt. Der sog. Gebietswahrungsanspruch gibt Dritten einen Abwehranspruch gegen gebietsfremde Vorhaben. Sowohl das Grundstück der Klägerin als auch das Vorhabensgrundstück befinden sich in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet; nach dem Ergebnis des Augenscheins wird das Gebiet tatsächlich auch gewerblich genutzt. Die Klägerin und ihre Familie bewohnen eine Betriebsleiterwohnung, die im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig ist. Sonstige Wohnnutzung ist nach § 8 BauNVO im Gewerbegebiet unzulässig. Dies hat zur Folge, dass Gewerbetreibende im Gewerbegebiet einen Anspruch darauf haben, dass unabhängig von einer Verletzung sonstiger subjektiver Rechte bzw. ohne unmittelbare nachbarrechtliche Betroffenheit im Gewerbegebiet keine Wohnnutzung stattfindet. Dies gilt auch für die dort zulässigerweise wohnenden Betriebsleiter.

Die für den Beigeladenen zu 1) genehmigte Nutzungsänderung ist keine Wohnnutzung im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, da die Nutzungsart nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens erfüllt. Bei der Vermietung von Plätzen in mehrfach belegten Zimmern fehlt eine Rückzugsmöglichkeit und daher eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre (BayVGH U.v. 15.02.2015 1 B 13.648; VG München U.v. 30.09.2015 M 9 K 15.1411). Bei der Unterbringung in Zwei- und Mehrbettzimmern für eine begrenzte Zeit fehlt die zum Begriff des Wohnens im Sinne des Bauplanungsrechts gehörende Möglichkeit der Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises. Diese Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gelten auch und gerade für Unterkünfte mit Gemeinschaftseinrichtungen wie ein unter den Begriff des Wohnens fallendes Wohnheim oder für ein Boardinghouse. Die Kammer vertritt dazu in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass wesentliche Voraussetzung für eine Wohnnutzung ein eigenes Zimmer mit der damit verbundenen privaten Rückzugsmöglichkeit ist. Bereits daran fehlt es im vorliegenden Fall. Hier werden Fremde gemeinsam in Zwei- und Mehrbettzimmern untergebracht. Die sonstigen Voraussetzungen für einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb sind erfüllt, da eine entsprechende betriebliche Struktur vorliegt. Es werden die beherbergungstypischen Nebenleistungen für die Übernachtung angeboten, wie Bettwäsche und Zimmerreinigung. Darüber hinaus ist nach der Betriebsbeschreibung, die Bestandteil der Baugenehmigung ist, die Nutzung zeitlich auf maximal vier Wochen beschränkt. Der Genehmigung für die Nutzungsänderung lag damit das Modell eines sehr einfachen Boardinghouses zugrunde, das keinen wohnähnlichen Aufenthalt ermöglicht. Vielmehr liegt der Schwerpunkt auf dem Angebot einer billigen, vorübergehenden Übernachtungsmöglichkeit. Der Umstand, dass der Empfangsbereich nur stundenweise besetzt ist, der Putzdienst täglich von außerhalb kommt und der Wäschedienst ebenfalls nicht im Haus ist, ändert daran nichts. Entscheidend ist, dass die entsprechenden Dienstleistungen angeboten werden und nicht, wie diese organisiert sind. Da es sich vorliegend um einen kleinen Beherbergungsbetrieb und nicht um eine Vermietung von Zimmern zu Wohnzwecken handelt, ist vorliegend zu Recht eine gewerbliche Nutzung genehmigt worden. Dies hat zur Folge, dass die Klägerin keine Unterlassungs- und Abwehransprüche im Hinblick auf die Gebietsart geltend machen kann.

Das Gebot der Rücksichtnahme, § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BauNVO, ist vorliegend ebenfalls nicht verletzt. Danach sind bauliche Nutzungen, die grundsätzlich in dem Gebiet zulässig sind, im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen oder wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die von der Umgebung nach der Eigenart des Gebiets unzumutbar sind. Das Gebot der Rücksichtnahme ist nachbarschützend. Im vorliegenden Fall ist nicht erkennbar, inwieweit ein kleiner Übernachtungsbetrieb für maximal 18 Personen zu unzumutbaren Belästigungen führen könnte oder im Einzelfall der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde. Die Klägerin wohnt im Gewerbegebiet und kann daher nur den diesem entsprechenden Schutzstatus gegen sonstige gewerbliche Nutzungen beanspruchen. Da das Baurecht keinen Milieuschutz bietet, gehen Bedenken gegen die Nutzer des Beherbergungsbetriebs ins Leere. Unzumutbare Störungen sind im Hinblick auf die Entfernung, das dazwischen liegende gewerbliche Gebäude der Klägerin sowie die geringe Zahl von dort übernachtenden Personen realistischer Weise nicht zu erwarten. Die Zunahme des Verkehrs ist kein Belang, der zur Unzulässigkeit eines Gewerbes im Gewerbegebiet führen kann, wenn wie hier die jeweils notwendigen Stellplätze auf den Grundstücken zur Verfügung stehen. Die erforderlichen drei zusätzlichen Stellplätze waren nach dem Ergebnis des Augenscheins so vorhanden wie genehmigt. Der Einwand, auf dem Nachbargrundstück gäbe es bereits jetzt zu wenig Stellplätze im Hinblick auf den dortigen Kfz-Betrieb, ist rechtlich unerheblich, da Betriebsleiter im Gewerbegebiet keinen Abwehranspruch gegen einen Gewerbebetrieb auf dem Nachbargrundstück haben, auch wenn dieser wie bei einer Kfz-Werkstatt zu einer Zunahme des Kfz-Verkehrs auf dem dortigen Grundstück oder der öffentlichen Straße führt. Es ist Sinn eines Gewerbegebiets, dass solche Betriebe dort angesiedelt sind; wer hier als Betriebseigentümer oder Betriebsleiter wohnt, hat dies unter dem Gesichtspunkt, dass die Wohnnutzung ein Fremdkörper ist, hinzunehmen.

Soweit die Klägerin geltend macht, die Baugenehmigung stelle eine Umgehung der tatsächlich beabsichtigten Nutzung dar, ist dies nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Nach dem Ergebnis des Augenscheins entspricht das Vorhaben den genehmigten Plänen. Befürchtungen über zukünftige Änderungen sind nicht Verfahrensgegenstand.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO sowie § 162 Abs. 3, § 154 Abs. 3 VwGO bezüglich der Beigeladenen abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 709 f. ZPO.