Verwaltungsgericht München Urteil, 27. Apr. 2015 - M 8 K 14.191

Bayerisches Verwaltungsgericht München

Aktenzeichen: M 8 K 14.191

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 27. April 2015

8. Kammer

Sachgebiets-Nr. 920

Hauptpunkte:

sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag;

Sanierungsgebiet ...;

Berechnung nach der modifizierten Mietspiegelmethode

Rechtsquellen:

In der Verwaltungsstreitsache

... - Kläger -

bevollmächtigt: Rechtsanwälte ...

gegen

... - Beklagte -

wegen Ausgleichsbeiträge ...-str. 101 Fl.Nr. ... Gem. ...

erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht München, 8. Kammer,

durch die Vorsitzende Richterin am Verwaltungsgericht ..., den Richter am Verwaltungsgericht ..., die Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ..., die ehrenamtliche Richterin ... aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27. April 2015 am 27. April 2015 folgendes Urteil:

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks ... Str. 101 (Rückgebäude), Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., das eine Grundstücksfläche von 317 m² und eine Geschossfläche von 1.097 m² aufweist.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes im Bereich ... Straße/... Straße/... Straße - bis zum ... Platz/...-straße - bis zum ... Platz (Block ... v. ...7.1976, rechtsverbindlich seit dem ...3.1977).

Mit Beschluss des Stadtrates vom ... April 2009 wurde nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen die Aufhebung der Sanierungssatzungen der Blöcke ..., ..., ... und ... im Stadtteil ... beschlossen; der Beschluss wurde am ... Juni 2009 im Amtsblatt der Beklagten Nr. ... bekanntgemacht.

Das von der Beklagten bei dem Bewertungsamt des Kommunalreferates der Beklagten in Auftrag gegebene Gutachten vom 2. September 2009 über den sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag für das streitgegenständliche Anwesen ergab einen sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag in Höhe von 11.620,- EUR. Als Bewertungsmethode wurde die „modifizierte Mietspiegelmethode“ angewandt, nach der sich aus dem Mietspiegel von 2009 ein wohnlagebedingter Zuschlag von durchschnittlicher Lage zuguter Lage in Höhe von 0,56 EUR/m² Wohnfläche entnehmen lasse.

Weiterhin wurden in dem Gutachten vom 2. September 2009 die vorgenommenen Maßnahmen auf S. 18 ff. detailliert beschrieben, ebenso wie die Erfolge der Sanierung auf S. 22 ff. Die genaue Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung lässt sich dem Gutachten auf S. 33 ff. entnehmen, wobei sich aufgrund der dargestellten Berechnungen eine sanierungsbedingte Veränderung für die Wohnfläche von 0,84 EUR/m² Wohnfläche pro Jahr und für die Dienstleistungs- und Gewerbefläche eine entsprechende Veränderung von 0,60 EUR/m² ergab.

Mit Schreiben vom 8. September 2009 informierte die Beklagte den Kläger über die Erhebung des Ausgleichsbetrages in Höhe von 10.458,- EUR (11.620,- EUR abzügl. eines Wertermittlungsabschlages i. H. v. 10%) und gab dem Kläger die Möglichkeit zur Stellungnahme.

In der Folgezeit erhob der Kläger bzw. dessen Bevollmächtigter in diversen Schreiben eine Reihe von Einwendungen gegen die Erhebung des Ausgleichsbetrages, denen mit diversen Stellungnahmen der Beklagten bzw. deren Kommunalreferat entgegengetreten wurde.

Die Einwendungen der Klagepartei bzw. die Erwiderungen der Beklagten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

- die vom Kläger geltend gemachten Mietausfallkosten seien nicht anrechenbar, da nach den gesetzlichen Vorgaben eventuelle negative Einflüsse durch sanierungsbedingte Maßnahmen nicht berücksichtigt werden würden,

- entgegen der Ansicht des Klägers sei durch die Sanierung eine Lageverbesserung eingetreten, da im Sanierungsblock ... fast alle Gebäude saniert und heutigen Wohnbedürfnissen angepasst worden seien. Störende Gewerbebetriebe seien verlagert worden; die Wohnnutzung sei planungsrechtlich durch „WA“ (vorher „MK“) abgesichert worden. Zusätzlich seien in der ... Str. 113 oberirdische Stellplätze in eine Tiefgarage verlagert worden. Durch den Abbruch von verschiedenen - im Einzelnen aufgeführten (Anm. des Verfassers) - Seiten- und Rückgebäuden sei die Frei- und Grünflächensituation sowie das Kleinklima und Wohnumfeld verbessert worden. Die Maßnahmen hätten dazu geführt, das Gesamterscheinungsbild des Sanierungsblockes ... anzuheben, sowie die Grünausstattung und die Belichtungsverhältnisse zu verbessern. Ein weiterer Sanierungseffekt ergebe sich durch die nahezu abgeschlossene Sanierung der angrenzenden Sanierungsblöcke, da hierdurch eine zusätzliche Verbesserung des Wohnwertes und der Umfeldbedingungen geschaffen worden sei.

- Die Verpflichtung zur Herstellung von 7 Stellplätzen für den Kläger habe nichts mit der Sanierung zu tun, sondern basiere auf einer Vereinbarung mit der MGS sowie der Baugenehmigung vom ... September 1994. Im Sanierungsblock seien 485 zusätzliche Stellplätze geschaffen bzw. erworben worden, um die oberirdische Parkplatzsituation zu entspannen. Für das Bewertungsgrundstück seien insgesamt 9 Stellplätze vorhanden, die jedoch nicht ausreichten, um die für das Anwesen erforderlichen Stellplätze nachzuweisen (11 Wohneinheiten, 2 Gewerbeeinheiten). Daher profitiere auch das klägerische Anwesen von der im Zuge der Sanierung durchgeführten Maßnahmen, wodurch sich auch insoweit eine Mietwertsteigerung ergebe.

- Die Kritik an den im Bewertungsgutachten herangezogenen Daten erfolge pauschal und ohne entsprechende Konkretisierung, so dass insoweit keine Stellungnahme möglich sei.

- Die von der Klagepartei angeführte Einschränkung des Geh- und Fahrtrechtes durch die Sanierung habe sich bei einer entsprechenden Ortsbesichtigung nicht bestätigt. Es bestehe nach wie vor eine Zufahrtsmöglichkeit zum Binnengrundstück ... Str. 101, die auch weiterhin gemäß dem Grundbucheintrag durch ein Geh- und Fahrtrecht gesichert sei, wobei der Umfang dieser Dienstbarkeit nicht im Grundbuch beschrieben sei. Eine unzulässige Einschränkung aufgrund des Tores könne nicht erkannt werden. Der Pfosten im Zufahrtsbereich zwischen der ... Str. 87 und 99 sei aus brandschutztechnischen Gründen notwendig; auch dadurch sei keine Einschränkung des Geh- und Fahrtrechtes erkennbar, da der Pfosten zu öffnen sei.

- Die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 mit der 24 Sanierungsblöcke gebildet worden seien, sei nicht nichtig; die einzelnen Sanierungsblöcke seien detailliert beschrieben.

- Soweit die Klagepartei eine Verbesserung bestreite, ergebe sich die nachweisliche Verbesserung der Gesamtverhältnisse aus den angeführten Maßnahmen sowie den in den Akten befindlichen Fotos vom Zustand des Sanierungsgebietes vor und nach der Sanierung.

- Die Berechnung mit Anfangs- und Endwert finde ihre gesetzliche Grundlage in § 154 Abs. 2 BauGB, wobei der Anfangswert nicht für einzelne Anwesen festgesetzt worden sei, sondern für Teilbereiche des jeweiligen Sanierungsblockes. Hierbei seien gewisse Unwägbarkeiten bei der Einwertung der einzelnen Lagekriterien möglich, jedoch in sehr geringem Maße. Diese Unsicherheiten würden durch den Sicherheitsabschlag kompensiert.

- Der Endwert sei nicht zu hoch angesetzt worden, ebenso wenig wie Aspekte doppelt berücksichtigt worden seien. Bei den einzelnen Kriterien wie „Ortsteilinteresse“, „Infrastruktur“ usw. würden alle für die Bodenwertsteigerung maßgeblichen Kriterien im Einzelnen bewertet.

- Die differenzierte Wertermittlung für Wohn- und Gewerbenutzungen sei üblich; abgesehen davon bedeute diese für den Kläger einen Vorteil, da die Bodenwertsteigerung bei der Gewerbenutzung geringer angesetzt worden sei.

- Hinsichtlich des Einwandes der Klagepartei, die Bodenwert- und Mietwerterhöhungen seien auf die allgemeine Marktentwicklung zurückzuführen, sei festzustellen, dass auch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung werterhöhenden Einfluss habe, dennoch stelle die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung einen zusätzlichen Mehrwert dar.

Am ... Dezember 2013 erließ die Beklagte gegenüber dem Kläger folgenden Bescheid:

1. Für das Anwesen ... Str. 101 (Rückgebäude) wird folgender Ausgleichsbetrag festgesetzt:

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das Anwesen ... Str. 101 11.620,- EUR

- Wertermittlungsabschlag in Höhe von 10% 1.162,- EUR

= Ausgleichsbetrag: 10.458,- EUR

2. Der Betrag ist entsprechend der Zahlungsaufforderung des Referates für Stadtplanung und Bauordnung zur Zahlung fällig.

3. Das Verfahren ist kostenfrei.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die Vorgeschichte der Erhebung des Ausgleiches sowie die gesetzliche Grundlage für den Ausgleichsbetrag dargelegt.

Hinsichtlich Ziff. 2 wurde ausgeführt, dass der Betrag 1 Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig werde.

Für den Bescheid vom ... Dezember 2013 findet sich kein Zustellungsnachweis in den Akten.

Mit einem am 20. Januar 2014 beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 16. Januar 2014 erhoben die Bevollmächtigten des Klägers Klage und beantragten,

den Bescheid der Beklagten vom ... Dezember 2013 aufzuheben.

Mit Schreiben vom 21. Januar 2014 teilte die Beklagte der Klagepartei mit, dass aufgrund der Klage die Aussetzung der Vollziehung bis 1 Monat nach Zustellung des Urteils gewährt würde.

Mit Schriftsatz vom 20. März 2014 begründeten die Bevollmächtigten des Klägers die Klage wie folgt:

„Die Satzung vom 17. März 2007 sei nichtig, weil die Grenzen des Sanierungsgebiets bzw. die Aufteilung in 24 Blöcke nicht nachvollziehbar und ermessensfehlerhaft sei. Die Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks sei rechtswidrig, nachdem auf diesem Grundstück im Zuge der Sanierung keine Sanierungsmaßnahmen vorgesehen gewesen seien und auch nicht vorgenommen worden wären. Für das Grundstück des Klägers ergebe sich keine Werterhöhung, sondern im Gegenteil eine Wertminderung. Zu rügen sei auch, dass die Beklagte keinen sachverständigen Dritten oder Gutachterausschuss herangezogen habe, sondern die Bewertung durch das hauseigene Bewertungsamt habe durchführen lassen. Das Ertragswertverfahren sei ungenau und nicht sachgerecht. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei geklärt, dass grundsätzlich das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) anzuwenden sei, vorausgesetzt, dass ausreichende Daten zur Verfügung stünden. Der Kläger bestreite, dass in Ermangelung vergleichbarer Gebiete keine ausreichenden Daten für das Vergleichswertverfahren zur Verfügung stehen würden. Ein Anfangswert - wie von der Beklagten angenommen - sei dem Gutachten vom 2. September 2009 nicht zu entnehmen. Das Gutachten selber räume Unwägbarkeiten ein, die entscheidungserheblich seien. Schon deshalb hätte die Beklagte gemäß § 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen müssen. Der Endwert sei falsch; es bestehe kein gestiegenes Ortsteilinteresse. Der Kläger bestreite die vor der Sanierung mangelhafte Infrastruktur.“

Soweit die Beklagte zur Erläuterung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung auf verschiedene Maßnahmen Bezug nehme, beträfen diese nicht den Block ... Auch seien diese Maßnahmen bereits bei der Infrastrukturverbesserung angeführt worden, weshalb nicht nachvollziehbar sei, diese nochmals bei dem Ortsteilinteresse zu berücksichtigen. Ebenso sei die Verlagerung immissionsträchtiger Betriebe bei dem Ortsteilinteresse bereits berücksichtigt.

Eine Lageverbesserung durch geänderte Grünausstattung werde bestritten. Kleine Grünflächen auf dem klägerischen Grundstück seien schon vor der Sanierung vorhanden gewesen. Hinzu komme, dass es sich bei den genannten Grünanlagen um private handele, die die Beklagte über die MGS gewinnbringend an die Erwerber der Wohnanlage veräußert habe.

Die Stellplatzsituation sei nach wie vor angespannt; auch dieses Kriterium sei schon im Ortsteilinteresse berücksichtigt. Die Beklagte habe sich die Stellplatzverpflichtung im Zweifel ablösen lassen; der Kläger jedenfalls sei verpflichtet worden, bislang nicht nachgewiesene Stellplätze durch den Erwerb von 7 Stellplätzen in der benachbarten, von der MGS errichteten Tiefgarage auszugleichen. Er könne daher nicht über § 154 BauGB nochmals herangezogen werden.

Die Mikrolage habe keine erkennbare Aufwertung erfahren; die zugrunde liegenden Erwägungen seien bereits im Ortsteilinteresse enthalten.

Für jede einzelne der von der Klagepartei aufgestellten Behauptungen wurde angekündigt, eine Beweiserhebung durch entsprechende Sachverständigengutachten zu beantragen.

Weiterhin wurde ausgeführt, dass die Beklagte selbst einräume, dass nicht sanierungsbedingte Maßnahmen und Entwicklungen Einfluss auf das Mietgefüge hätten. Die 37,- EUR/m² Grundstücksfläche durch die Sanierung seien durch nichts belegt. Aufgrund der geringen Höhe der bei den einzelnen Kriterien angeblich herbeigeführten Bodenwerterhöhungen stelle sich schon die Frage, warum nicht 0,00 EUR/m² angesetzt worden seien. Schließlich habe die Sanierung bei dem Kläger zu einer Bodenwertminderung geführt, da hierdurch die Zufahrt und Zuwegung zum klägerischen Grundstück - das vor der Sanierung sowohl zu Fuß als auch mit Fahrzeugen über die ... Straße erreichbar gewesen sei - durch einen Hotelanbau erheblich verschmälert worden seien. Die MGS habe den Hofbereich auf den an das Anwesen des Klägers angrenzenden Flächen in einer für den Kläger nachteiligen Weise gestaltet. So sei ein an dem Anwesen des Klägers vorbeiführender öffentlicher Weg ein auch mit kleinen Krafträdern zu nutzender Durchgangsbereich von der rückseitigen ... Straße zur ... Straße geworden. Um die Zuwegung zum Grundstück des Klägers benutzen zu können, müssten ein Drehflügeltor sowie Sperrpfosten aufwendig bedient werden. Es werde bestritten, dass der Beklagten ein ausgleichsfähiger, zusätzlicher Aufwand entstanden sei, der die Heranziehung des Grundstücks des Klägers notwendig mache. Schließlich sei die Aufrundung von 3.386 auf 3.390 im Rahmen der Plausibilitätskontrolle ungerechtfertigt.

Der Klagebegründung vom 20. März 2014 war ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 8. August 2012 beigelegt, wonach die WEG ... Str. 8, 8 a - Beklagte - verurteilt wurde, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Beeinträchtigung des Geh- und Fahrtrechtes hinsichtlich des Öffnens und Schließens des Drehflügeltores zu beseitigen.

Weiterhin lag ein Urteil des Landgerichts München I bei, wonach die Klage des Klägers hinsichtlich der Beseitigung der Sperrpfosten abgewiesen worden war; die Entscheidung des LG München I - Az: 2 O 27811/12 (ohne Datum - Anm. des Verfassers) war mit Beschluss des OLG München vom 23. Oktober 2013 - Az: 8 U 244113 - bestätigt worden.

Mit Schriftsatz vom 3. Juni 2014 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurden im Wesentlichen die bisherigen ausführlichen Stellungnahmen zu den Einwendungen des Klägers nochmals detailliert vertieft und unter Benennung der einzelnen Entscheidungen dargestellt, dass die Bewertungsmethoden der Beklagten von der Rechtsprechung bestätigt worden seien.

Die Verwaltungsstreitsache wurde am 27. April 2015 mündlich verhandelt.

Der Bevollmächtigte des Klägers stellte keinen der im Schriftsatz vom 20. März 2014 angekündigten Beweisanträge.

Im Übrigen stellten die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts-, die vorgelegte Behördenakte, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27. April 2015 sowie das ausführliche schriftsätzliche Vorbringen - auch in den Behördenakten - verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Bescheid der Beklagten vom ... Dezember 2013 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

1. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) haben Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes ihres Grundstücks entspricht; Miteigentümer (nach Bruchteilen) sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.

Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Gegenstand der „Abschöpfung“ durch Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB ist ausschließlich der Bodenwert des Grundstücks, d. h. das einzelne Grundstück im unbebauten Zustand; es bleiben sämtliche sich auf die Bebauung des jeweiligen Grundstücks beziehende wertbildende Maßnahmen außer Betracht (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 154 Rn. 23 f.).

Auf den Ausgleichsbetrag sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 155 Rn. 8 f.).

1.1 Die Beklagte ist rechtlich nicht verpflichtet, bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung eines Grundstücks zur Erhebung des Ausgleichsbetrages das Vergleichswertverfahren anzuwenden.

Nach § 28 Abs. 1 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV - vom 6. Dezember 1988, die am 1. Januar 1990 in Kraft getreten ist und bis zum 30. Juni 2010 - somit zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages, dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung nach § 162 Abs. 2 BauGB am 10. Juni 2009 galt) sind § 26 für die Ermittlung des Anfangswertes und § 27 für die Ermittlung des Endwertes entsprechend anzuwenden (vgl. Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Komm. Bd. 1, § 28 WertV II, Rn. 16, 27).

Zur Ermittlung des Anfangswertes sind Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse möglichst aus Gebieten heranzuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4 und 5 WertV) auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung dürfen Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse nur herangezogen werden, wenn die entsprechenden Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 WertV).

Zur Ermittlung des Endwertes ist der Zustand des Gebiets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme zugrunde zu legen, es sei denn - was vorliegend nicht der Fall ist -, dass die zu berücksichtigende rechtliche und tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist (vgl. § 27 WertV).

§ 28 Abs. 2 WertV legt fest, dass der für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung des Grundstücks maßgebende Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln ist. Für den Ermittlungszeitpunkt ist vorliegend, da für den Sanierungsblock ... - in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt - gemäß § 162 Abs. 1 und 3 BauGB die Aufhebung über die förmliche Festlegung des betreffenden Sanierungsgebietes vom Stadtrat der Beklagten am 20. April 2009 beschlossen wurde, der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebung durch Satzung am 10. Juni 2009 maßgebend (§ 28 Abs. 2 WertV).

1.2 Wie die durch die Sanierung bedingte Bodenwerterhöhung (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB) bei bebauten Grundstücken, wie vorliegend, zu ermitteln ist, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV. § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV legt insoweit klarstellend fest, dass bebauten Grundstücken der Wert des Bodens ohne Bebauung zugrunde zu legen ist und bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes dieser durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (vgl. Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, a. a. O., § 28 WertV II Rn. 88). Die Festlegung in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV, bei bebauten Grundstücken den - fiktiven - Wert ohne Bebauung zugrunde zu legen, besagt ausschließlich, dass die andere Möglichkeit der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke in der Form des Bodenwertanteils am Gesamtwert des bebauten Grundstücks ausscheidet.

Neben der durch § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV festgelegten Art der sogenannten direkten oder unmittelbaren Bodenwertermittlung legt die WertV in § 26 Abs. 1 als Grundsatz fest („möglichst“), dass zur Ermittlung des Anfangswertes des Bodenwertes des „ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücks“ nur solche unbebauten Grundstücke zum Wertvergleich heranziehbar sind, die in Gebieten liegen, die einerseits nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (bauplanungsrechtliche Qualität des Gebiets überhaupt, Art und Maß der baulichen Nutzung, Lagemerkmale wie Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage, Umwelteinflüsse) als auch andererseits hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, wobei für solchermaßen vergleichbare Gebiete in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet werden darf (d. h. sogenannte Vorwirkungseffekte [= Anziehen der Bodenwerte wegen der Aussicht auf Sanierung] nicht vorliegen dürfen).

Bei der Ermittlung des Anfangswertes und des Endwertes ist zumindest im Regelfall nach den Grundsätzen der WertV zu verfahren. Zwar richtet sich die WertV an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse; ihr kommt keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zu (BVerwG, U. v. 17.5.2002 - 4 C 6/01, DVBl. 2002, S. 1479 ff. unter Hinweis auf Kleiber in Bielenberg/Koogmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, D 2 WertV Vorbem. Rn. 14 m. w. N.).

Zu den allgemein anerkannten Grundsätzen der WertV (vgl. BVerwG, U. v. 17.05.2002 - 4 C 6/01, DVBl. 2002, S. 1479 ff. unter Verweis auf BGH, U. v. 12.01.2001 - V ZR 420/99, NJW-RR 2001, S. 732) gehört der in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich zu ermitteln sind (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.; Gegenstand des Rechtsstreits war die Zulässigkeit des Rückgriffs auf eine Kaufpreisvereinbarung).

1.3. Zur Ermittlung des Anfangswertes und des Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor. Nach § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 f. WertV; unter Heranziehung von Kaufpreisen und daneben oder anstelle geeigneter Bodenrichtwerte oder nach § 12 ermittelten Vergleichsfaktoren mit Zu- oder Abschlägen nach § 14) zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend. Wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.). Die von der WertV geregelten Bewertungsverfahren sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit den jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln (§ 154 BauGB). Wenn dazu das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwertes vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, steht die WertV der Anwendung einer anderen geeigneten Methode nicht entgegen (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.2002 a. a. O.; BVerwG, B. v. 16.01.1996 - 4 B 69/95, NVwZ-RR 1997, S. 155 f.).

Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des festgesetzten Ausgleichsbetrages ist, dass bei der Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV beachtet werden und die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wurde (vgl. BVerwG, U. v. 17.05.2002, a. a. O.).

Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, B. v. 16.11.2004 - 4 B 71.04, Buchholz 406.11, § 154 BauGB Nr. 5 und B. v. 18.02.2014 - 4 B 46/13 - juris).

2. Die von der Beklagten vorgenommene Wertermittlung im Gutachten vom 2. September 2009 entspricht diesen rechtlichen Anforderungen:

2.1. Entsprechend § 28 Abs. 2 WertV erfolgte die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes des Grundstücks... Str. 101 auf denselben Zeitpunkt, dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme nach dieser Aufhebung durch Satzung vom 20. April 2009 zum 10. Juni 2009 (vgl. 1.5.4.1 und 1.5.4.2 des Gutachtens).

2.2. Gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV erfolgte die Wertermittlung durch Vergleich, wobei der Bodenwert für das zu bewertende Grundstück isoliert ermittelt wurde.

2.3. Die Beklagte war nach § 28 Abs. 1 i. V. m. § 26 Abs. 1, § 27 Abs. 1 WertV nicht gehalten, den Ausgleichsbetrag für die Bodenwerterhöhung im Vergleichswertverfahren (siehe §§ 13, 14 WertV) zu ermitteln.

Bei dem Vergleichswertverfahren wären für die Bemessung des Anfangswertes des Grundstücks ... Str. 101 primär Kaufpreise zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt - also in zeitlicher Nähe zum 10. Juni 2009 - von unbebauten Grundstücken heranzuziehen, die in Gebieten liegen, die zum Ermittlungsstichtag sowohl nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (Bebaubarkeit) als auch hinsichtlich vorhandener städtebaulicher Missstände mit den im Jahr 1977 im Sanierungsgebiet ... anzutreffenden städtebaulichen Missständen vergleichbar sind. Anstelle von oder neben Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke können geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.

Die Beklagte geht zu Recht davon aus, dass es in ... zum Ermittlungsstichtag keine Gebiete mehr gibt, die sowohl nach den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen (§§ 4, 5, insbesondere § 5 Abs. 6 WertV) als auch hinsichtlich vorhandener städtebaulicher Missstände wie sie 1977 im Sanierungsgebiet... vorlagen, vergleichbar sind.

Da das Vergleichswertverfahren, die von der WertV für die Ermittlung des Bodenwertes vorgesehene Regelmethode, mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Die WertV steht dem nicht entgegen (vgl. BVerwG, B. v. 16.01.1996, a. a. O.; B. v. 16.11.2004, a. a. O. und B. v. 18.02.2014, a. a. O.).

Entsprechend § 15 Abs. 1 WertV wurde die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung auf der Grundlage der Ertragssteigerung nach den §§ 16 bis 18 WertV ermittelt. Die Beklagte hat in einem ersten Schritt entsprechend § 16 Abs. 1 WertV den nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks (= Rohertrag abzüglich der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten) ermittelt.

Die Wahl der Bezugsgröße „Quadratmeter“ für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermöglicht und gewährleistet die Anwendbarkeit der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aller im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke auf einer einheitlichen Basis.

2.4. Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung wird im Hinblick auf Wohnnutzung wie folgt ermittelt:

a) Entsprechend der Rohertragsermittlung nach § 16 Abs. 1 WertV wird eine quadratmeterbezogene Spannbreite für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt, die um die bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) in Anlehnung an § 26 II. Berechnungsverordnung um 6% reduziert wird (4.4.1.2.3 des Gutachtens).

b) Bedingt durch die Heranziehung des Mietspiegels 2009 für ..., der den lagebezogenen Teil getrennt vom wohnungsbezogenen Anteil wertmäßig erfasst, bedarf es nicht der Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nach vorheriger Ermittlung der sanierungsbedingten Erhöhung des Wertes des gesamten Grundstücks (einschließlich der baulichen Anlagen). Dieser Ansatz erfolgt aber zur Plausibilitätskontrolle.

c) Hieran anschließend erfolgt nach Anwendung der Berechnung auf das zu bewertende Objekt im Einzelnen die Kapitalisierung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entsprechend § 16 Abs. 3 WertV. Bei der Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu einem einheitlichen Stichzeitpunkt erfolgte sachgemäß kein vorheriger Abzug des gebundenen Kapitals.

2.5 Im ersten Schritt wird entsprechend § 16 Abs. 1 Satz 1 WertV der „Reinertrag des Grundstücks“ unter Heranziehung von Mietvergleichen unter Strukturierung in drei Lagekategorien aus den sich jeweils ergebenden durchschnittlichen Quadratmetermieten der Gebäudeanteil ausgeschieden. Der um den Gebäudeanteil bereinigte jeweilige durchschnittliche quadratmeterbezogene Mietwert (entsprechend dem Rohertrag in § 16 Abs. 1 WertV) ergibt nach Abzug der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, insgesamt mit 6% angesetzt) die zur Erfassung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung maximal mögliche Spannbreite.

2.5.1 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung bei Wohnnutzung des Baubestandes im Einzelnen:

(= entsprechend § 16 Abs. 1 WertV „Reinertragsermittlung“ - siehe oben):

Die Heranziehung des Mietspiegels für ... 2009 als Datenbasis für die gutachterliche Schätzung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wohngenutzter Grundstücke begegnet keinen rechtlichen Bedenken, da der Mietspiegel gerade für die Lagewertbeurteilung eines Grundstücks als maßgebliche Größe des Bodenwertes eines Grundstücks (siehe oben) eine geeignete, isolierte Datenausweisung beinhaltet (vgl. insoweit BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - juris).

Die Einwendungen der Klagepartei gegen die Verwertbarkeit eines Mietspiegels gehen fehl, weil insoweit gerade nicht auf das konkrete Objekt abgestellt wird, sondern auf dessen Lagewertkomponenten.

Die Übernahme des Lagezuschlages für die guten Lagen in ... aus dem Mietspiegel für ... 2009 und die hieraus von der Beklagten ermittelte maximale Lagewertspanne ist rechtlich nicht zu beanstanden, da dies entsprechend den Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehbar ist.

Die Festlegung der maximal möglichen, sanierungsbedingten Lagewertveränderung des Grundstücks um 1,13 EUR/m² Wohnfläche (WF), festgelegt mit minus 0,60 EUR/m² Wohnfläche als Abschlag und plus DM 0,53/m² Wohnfläche als Zuschlag (nach Abzug der bodenbezogenen Bewirtschaftungskosten), d. h. die Festlegung der maximal möglichen Lagewertveränderung eines Grundstücks ist nachvollziehbar.

Da sich in den Mietspiegeln 2007 und 2009 die Lagezuschläge von „durchschnittlicher“ zu „guter“ Wohnlage im Vergleich zu den vorhergehenden Mietspiegeln 2003 und 2005 verringert haben und die Entwicklung auf dem Mietmarkt gezeigt hat, dass sich der Lageabschlag (von „durchschnittlicher“ zu „einfacher“ Wohnlage) in der Höhe des Betrages dem Lagezuschlag (von „durchschnittlicher“ zu „guter“ Wohnlage) angenähert hat, erscheint die Beibehaltung der relativen Differenz - zwischen Zu- und Abschlag - (S. 29 des Gutachtens v. 02.09.2009) nachvollziehbar. Hieraus ergibt sich ein maximaler Zuschlag von 0,56 EUR/m² Wohnfläche sowie ein maximaler Abschlag von 0,64 EUR/m² Wohnfläche, mit der Folge der maximal möglichen sanierungsbedingten Bodenwert-(Lagewert-)veränderung von 1,20 EUR/m², der aufgrund des in ... überwiegend vorzufindenden homogenen Mietgefüges angemessen und plausibel ist.

Dem Umstand, dass die Lagewerteinschätzung eines Grundstücks sich aus verschiedenen Teilaspekten speist, die ihrerseits im Grundstücksverkehr unterschiedliche Wertschätzung erfahren, trägt die Beklagte in der Begutachtung dadurch Rechnung, dass die maximal mögliche Lagewertspanne eine Feindifferenzierung in der Form eines Feinrasters erfährt. Sämtliche 8 Einzelkriterien dieses Feinrasters, die jedes für sich wohnungsbezogen lagewertmitbestimmend sind, erfassen in ihrer Ausdifferenziertheit umfassend alle diesbezüglichen Lagewertschätzungseinflüsse. Die Gewichtung der Einzelkriterien, das heißt ihr jeweiliger prozentualer Anteil an der Lagewertgesamteinschätzung und die Ausdifferenzierung jedes Lagekriteriums in 9 Abstufungen (6.1.1.1/S .45 des Gutachtens) sind plausibel und nachvollziehbar. Dies gilt sowohl für die Bewertung vor als auch nach der Sanierung. Bei den relativen Abweichungen vom durchschnittlichen Wohnbezirk nach den entsprechenden Graden wird nach Einschätzung des Gerichts eine sehr vorsichtige, für die Klagepartei günstige Bewertung vorgenommen. Dies wird letztlich auch durch den Einwand der Klagepartei - bei den zum Teil gegen „Null“ angesetzten Beträgen könne gleich auf eine Ausgleichszahlung verzichtet werden - bestätigt. Die im Rahmen der nicht zu beanstandenden Bewertung berechneten Zahlen sind rechnerisch richtig angesetzt. Dies gilt auch im Hinblick auf die vorgenommenen Rundungen, die - entgegen der Ansicht der Klagepartei - nicht nur darin bestehen, dass Beträge aufgerundet werden; vielmehr wird entsprechend der allgemein gültigen rechnerischen Regeln auch abgerundet. Als Beispiel hierfür findet sich auf S. 45 des Gutachtens der Ansatz „Nr. 6 - Helligkeit, Verschattung, nach Sanierung mit 0,00 EUR Zuschlag“, nach dem hier von 0,003 EUR als rechnerischer Wert von 0,50% aus 0,006 EUR abgerundet wurde.

Der Einwand der Klagepartei, dass die Einzelkriterien des Feinrasters zumindest teilweise identisch seien, weshalb Aspekte der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung doppelt angesetzt worden seien, überzeugt nicht. Wie auch der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt hat, mag zwar beim Kriterium „Ortsteilinteresse“ das eine oder andere Kriterium des Feinrasters - wie zum Beispiel Infrastruktur oder auch Immissionen - eine Rolle spielen; eine Identität der Kriterien besteht allerdings nicht, wie auch die Tatsache, dass in manchen Stadtbezirken trotz Defiziten bei der Infrastruktur oder auch der Verkehrserschließung ein starkes Ortsteilinteresse besteht, belegt. Wie auch im Gutachten dargelegt, besteht daher das Ortsteilinteresse nicht nur aus einer Addition der weiteren Kriterien, sondern zum Beispiel auch aus der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie dem subjektiv empfundenen Renommee des Ortsteils.

Dementsprechend hat die erkennende Kammer keinen Zweifel daran, dass das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „...“ durch die Sanierung insgesamt eine Aufwertung durch die entsprechende Lageverbesserung erfahren hat.

3. Im Einzelnen ist im Hinblick auf die oben genannten Darlegungen zu den Einwendungen der Klagepartei Folgendes festzustellen:

3.1 Abgesehen davon, dass die Behauptung der Klagepartei, die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 sei nichtig, durch nichts konkretisiert wurde, bestehen keinerlei Anhaltspunkte für die Rechtsunwirksamkeit der genannten Satzung. Die Sanierungssatzung vom 17. März 1977 war bereits Gegenstand mehrerer Gerichtsverfahren (U. des erkennenden Gerichts v. 27.06.2005 - M 8 K 04.5456 und B. v. 28.04.2003 - M 8 S 03.930, bestätigt durch BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - jeweils juris) und blieb hierbei unbeanstandet.

Die Behauptung der Klagepartei, die Grenzen des Sanierungsblockes ... seien nicht klar festgelegt, erscheint dem Gericht in keiner Weise nachvollziehbar. Die Grenzen des Sanierungsblockes ... wurden sowohl durch die Eingrenzung des entsprechenden Quartiers mit den sie umgebenden Straßen beschrieben, als auch im Lageplan eindeutig dargestellt.

3.2 Auch die Behauptung der Klagepartei, es seien durch die Sanierung keinerlei Verbesserungen im Sanierungsgebiet eingetreten, lässt sich durch die im Gutachten vom 2. September 2009 dargestellten Maßnahmen - die auch durch entsprechende Fotos vor und nach der Sanierung belegt werden - eindeutig widerlegen.

Dementsprechend entbehrt auch die Behauptung, die geltend gemachte Bodenwerterhöhung sei ausschließlich auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung zurückzuführen, jeder Grundlage.

Es ist offensichtlich und bedarf daher keiner weiteren Erörterung, dass die anhand der Plausibilitätskontrolle festgestellte, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 37,- EUR/m² Grundstücksfläche nicht der Bodenwerterhöhung entspricht, die das streitgegenständliche Grundstück - und auch die Grundstücke in der Umgebung bzw. nahezu im gesamten Stadtgebiet - im Rahmen der allgemeinen Entwicklung von 1977 bis 2009 erfahren hat.

3.3 Entgegen der Auffassung der Klagepartei ist der Ansatz des Anfangswertes im Gutachten der Beklagten vom 2. September 2009 nicht zu beanstanden.

Die Festsetzung entspricht § 154 Abs. 2 BauGB; hierbei wird der Anfangswert zurecht nicht für einzelne Anwesen festgesetzt, sondern für Teilbereiche des jeweiligen Sanierungsblockes, weshalb für die Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein konkreter Anfangswert für jedes Grundstück nicht notwendig ist. Die Angabe dient lediglich der Plausibilitätskotrolle, nachdem die Berechnung bei der Wohnnutzung auf der modifizierten Mietspiegelmethode beruht. Wie oben dargelegt, wurde diese Methode bereits mehrfach in der Rechtsprechung bestätigt (VG München, B. v. 21.03.2005 - M 8 S 05.373 und v. 28.04.2003 - M 8 S 03.930, bestätigt durch B. des BayVGH v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 - jeweils a. a. O.).

3.4 Die Kritik der Klagepartei an der Berechnung des Endwertes entspricht letztlich den Einwendungen gegen die modifizierte Mietspiegelmethode und gegen die Annahme einer Verbesserung der Situation des Blocks ... durch die Sanierung, weshalb insoweit auf die hierzu getroffenen Feststellungen unter 3.2 und 3.3 verwiesen wird.

3.5 Soweit sich der Kläger gegen die Differenzierung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hinsichtlich der Wohnnutzung einerseits und der Gewerbenutzung andererseits wendet, ist festzustellen, dass sich die Berechnungsmethode der Bodenwerterhöhung für die gewerbliche Nutzung an der für die Wohnnutzung orientiert, weshalb insoweit auf die Ausführungen unter Ziff. 2.5.1 verwiesen wird.

Im Übrigen ist festzustellen, dass die Werterhöhung bezüglich der Gewerbenutzung geringer angesetzt wurde, als die der Wohnnutzung, weshalb umso weniger Bedenken gegen die Richtigkeit dieses Ansatzes bestehen.

3.6 Gleiches gilt hinsichtlich des Vorbringens der Klagepartei bezüglich der Verbesserung der Grünausstattung.

Die Aufwertung des Sanierungsgebietes und damit der Lagewert des Grundstückes - auch des streitgegenständlichen - hängt nicht von der Einzelausstattung ab, sondern von der Attraktivität der Umgebung, die auch und vor allem durch entsprechende Grün- und Freiflächen deutlich gesteigert wird. Dies gilt auch für die Sanierung von zwar nicht allgemein zugänglichen, aber doch von einem weiteren größeren Personenkreis einsehbaren Innenhöfen, weil insoweit die Lebensqualität im Gebiet insgesamt angehoben wird, was wiederum als entsprechendes „Ambiente“ Auswirkungen auf den Lagewert hat. Diese Wirkung ist auch nicht - wie die Klagepartei meint - „blockisoliert“ zu betrachten, da die Einteilung in Sanierungsblöcke eine verwaltungstechnische Maßnahme ist, weshalb die Aufwertung sich nachvollziehbarer Weise nicht an diesen Grenzen orientiert, sondern an der Umgebung, soweit sie auf das betreffende Anwesen wirkt. Diese Feststellung gilt gleichermaßen auch für die Maßnahmen zur Verbesserung der Infrastruktur, die sich - entgegen der Auffassung der Klagepartei - lagewertverbessernd auswirken, soweit diese fußläufig zu erreichen sind.

3.7 Der Einwand, dass die Parkplatzsituation nach wie vor nicht zufriedenstellend sei, greift ebenfalls nicht durch, da weder das Gutachten noch die entsprechende Bewertung hiervon ausgehen; vielmehr stellt das Gutachten bezüglich der Wohnnutzung eine deutliche Verbesserung - die auch detailliert nachgewiesen wird - mit dem Hinweis fest, dass das Parkplatzangebot auch heute noch - aufgrund des allgemein gestiegenen Verkehrsaufkommens - knapp bemessen sei. Der Hinweis, dass ohne die mit enormen öffentlichen Aufwand erstellten Tiefgaragenplätze die Situation heute deutlich schlechter sei, ist insoweit nachvollziehbar.

Die konkrete Situation auf dem streitgegenständlichen Grundstück spielt für die Bewertung des Kriteriums „Parkplatzangebot“ keine Rolle. Insoweit ist auch der Einwand der Klagepartei, dass sich die Beklagte zum Teil hat Stellplätze ablösen lassen und der Kläger verpflichtet worden sei, für sein Grundstück 7 Stellplätze nachzuweisen, irrelevant.

3.8 Weder die von der Klagepartei angegebenen Mietausfallkosten noch die behaupteten Einschränkungen beim Geh- und Fahrtrecht können lagewertmindernd angerechnet werden. Auf der Basis des § 154 Abs. 1 BauGB sowie den entsprechenden Bestimmungen der WertV errechnet sich die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung allein aus der Lageverbesserung durch einen Vergleich des Zustandes vor und nach der Sanierung. Hierauf haben eventuelle negative Einflüsse durch sanierungsbedingte Maßnahmen während der Dauer der Sanierung keine Auswirkung und können daher bei der Bewertungsmethode auch nicht erfasst werden.

Das Geh- und Fahrtrecht zugunsten des klägerischen Grundstücks besteht unbestrittener Weise nach wie vor. Die von der Klagepartei angeführten Beschränkungen durch ein Drehflügeltor bzw. Sperrpfosten sind - wie auch die vorgelegten Entscheidungen des LG München I und des OLG München zeigen - privatrechtlicher Natur und stehen in keinem Zusammenhang mit der geltend gemachten Bodenwerterhöhung.

3.9 Auch die Einwände des Klägers gegen die Bewertung der Bodenwerterhöhung durch das städtische Bewertungsamt sowie die Aufrundung bei der Plausibilitätskontrolle greifen nicht durch.

Das Bewertungsamt stellt eine vom Kommunalreferat sowie vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung fachlich unabhängige und weisungsungebundene Stelle zur Grundstücks- und Gebäudebewertung dar, weshalb die entsprechenden Gutachten bzw. Berechnungen zur Bodenwertsteigerung der Grundstücke in den Sanierungsgebieten in zahlreichen Entscheidungen (VG München, U. v. 27.06.2005 - M 8 K 04.5456, B. v. 21.03.2005 - M 8 S 05.373 und BayVGH, B. v. 18.07.2003 - 2 CS 03.1406 sowie vom 31.03.2003 - a. a. O.) unbeanstandet akzeptiert wurden. Auch die vom Kläger beanstandete Aufrundung von 3.386,- EUR auf 3.390,- EUR im Rahmen der Plausibilitätskontrolle der Bodenwerterhöhung begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

3.10 Soweit die Klagepartei vorbringt, eine Wertminderung des Grundstücks sei im Zuge der Sanierung dadurch eingetreten, dass ein Durchgang in der Nähe des streitgegenständlichen Grundstückes nunmehr auch für Krafträder befahrbar sei, ist festzustellen, dass dieser Einwand im Hinblick auf ein etwaiges Störungspotential der Ausgestaltung dieses Durchganges zulasten des streitgegenständlichen Grundstücks nicht konkretisiert wurde. Die dem Lageplan zu entnehmende Gebäudesituierung weist keine Möglichkeit auf, einen solchen Durchgang von der ... Straße zur ... Straße in der Nähe des streitgegenständlichen Grundstücks zu führen. Vielmehr endet die Durchfahrt auf der Fl.Nr. ... von der ... Straße aus am Mittelgebäude ... Str. 8. Südöstlich des streitgegenständlichen Rückgebäudes lässt die Gebäudesituierung ebenfalls keine Durchfahrt zwischen der ... und der ... Straße zu. Insoweit ist auch dieser Einwand nicht geeignet, die von der Beklagten festgestellte Lagewertverbesserung des streitgegenständlichen Grundstücks zu relativieren.

4. Abschließend ist festzustellen, dass das Gericht keinerlei Zweifel an einer deutlichen Aufwertung des Sanierungsgebietes „...“ durch die Sanierung hat. Die Bewertungs- und Berechnungsmethode der Beklagten ist - wie oben ausführlich dargelegt - nicht zu beanstanden.

Im Übrigen wurde auf das Ergebnis der insoweit nicht zu beanstandenden Berechnungen zusätzlich ein 10%iger Abschlag durchgeführt. In diesem Zusammenhang wird auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B. v. 31.3.2003 und 18.7.2003 - jeweils a. a. O.) verwiesen, wonach an den Nachweis der Richtigkeit des Ausgleichsbeitrages umso geringere Anforderungen zu stellen sind, als an der grundsätzlichen Berechtigung für seine Erhebung keine ernstlichen Zweifel bestehen können und die Höhe selbst offensichtlich maßvoll ist.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO, §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 10.458,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.