Verwaltungsgericht München Urteil, 12. Dez. 2017 - M 1 K 16.5950

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2) als Gesamtschuldner zu tragen. Die Beigeladene zu 1) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts.

Die Kläger veräußerten mit notariellem Kaufvertrag vom ... Oktober 2016 Teilflächen der Grundstücke FlNrn. 1114 und 1121 Gem. …, die am Ufer des … …bachs liegen, an die Beigeladene zu 1). Laut Kaufvertrag seien die maßgeblichen Teilflächen noch zu vermessen und sollen eine Größe von insgesamt 10.000 qm haben. Sie wurden in einem dem Kaufvertrag beiliegenden Plan mit roter Farbe gekennzeichnet.

Der beurkundende Notar setzte das Landratsamt B. Land (im Folgenden: Landratsamt) mit Schreiben vom 11. Oktober 2016, eingegangen am 12. Oktober 2016, vom Abschluss des Kaufvertrags in Kenntnis.

Mit E-Mail vom 19. Oktober 2016 bat die Beigeladene zu 2) das Landratsamt, ein etwaiges bestehendes Vorkaufsrecht bzgl. der Uferflächen am … …bach auf den streitgegenständlichen Grundstücken auszuüben.

Gemäß einer naturschutzfachlichen Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde vom 15. November 2016 ist zu einer Umsetzung sinnvoller Renaturierungsmaßnahmen eine Mindestbreite des Uferstreifens von 20 m erforderlich.

Mit Bescheid vom 8. Dezember 2016, den Klägern am 10. Dezember 2016 zugestellt, übte das Landratsamt hinsichtlich zweier in einem dem Bescheid beigefügten Plan blau markierter Teilflächen der veräußerten Flächen von 80 qm bzw. 2.430 qm auf den FlNrn. 1114 und 1121 das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht zugunsten der Beigeladenen zu 2) aus. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch gegenwärtige und künftige Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im ausgeübten Umfang gerechtfertigt. Die Grundstücke grenzten direkt mit einer Länge von insgesamt ca. 145 m an den sich auf den FlNrn. 975/51 und 1420 Gem. … befindenden … …bach, der mit seiner Begleitvegetation in diesem Bereich amtlich biotopkartiert und nach § 30 BNatSchG geschützt sei. Der … …bach werde mit seinen Gewässerbegleithölzern im Arten- und Biotopschutzprogramm als lokal bedeutsam eingestuft. Bei der Begleitvegetation handele es sich um einen totholzreichen und naturnahen Auwaldsaum mit einem reichen Repertoire an typischen Arten wie u.a. Esche, Bergulme, Silberweide, Traubenkirsche, Bergahorn, Grauerle und Bruchweide. In der eutrophen Krautschicht würden sich Feuchtezeiger und Neophyten zeigen. Wo sich der Auwaldsaum auflichte, würden ihn Rohrglanzgrasröhrichte ersetzen. Eine Pflege des Bereichs sei zum Biotoperhalt auf längere Sicht dringend erforderlich. Es sei eine Pufferzone erforderlich, um die Beeinträchtigungen aufgrund der Nährstoffeinträge aus der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung zu verhindern. Das Gewässer und seine Begleitvegetation befänden sich in funktionellem Zusammenhang mit dem FFH-Gebiet „Salzach und unterer Inn“ bzw. könnten mit einem Ankauf und einer Aufwertung in funktionellen Zusammenhang gebracht werden. Derzeit erstrecke sich die landwirtschaftlich bzw. anderweitig intensiv genutzte Fläche auf den FlNrn. 1114 und 1121 Gem. … bis unmittelbar an den biotopkartierten Gehölzsaum am … …bach. Schon der Ankauf eines 20 m breiten Uferstreifens entlang des Baches würde dazu beitragen, Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu erreichen, indem die biologische Vielfalt, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts sowie Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft gestärkt würden. Die Breite von 20 m ergebe sich daraus, dass nur so fachlich sinnvolle Renaturierungsmaßnahmen realisiert werden könnten. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts könnten wirksame Ersatzlebensräume geschaffen werden, um einen Biotopverbund durch Trittsteinbiotope herzustellen. Im Rahmen der Ermessensentscheidung habe das Landratsamt die im öffentlichen Interesse gelegene Umsetzung naturschutzfachlicher Ziele stärker gewichtet als das Interesse der Vertragsparteien an der Abwicklung des Kaufvertrags in der angezeigten Form.

Mit Schriftsatz vom … Dezember 2017, eingegangen beim Bayerischen Verwaltungsgericht München am 27. Dezember 2017, haben die Kläger Klage erhoben und beantragt,

den Bescheid vom 08.12.2016 aufzuheben.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Erwerb aus naturschutzrechtlichen Gründen lediglich vorgeschoben sei. Der Erwerb solle aufgrund des Bestrebens der Beigeladenen zu 2), möglichst viele Uferflächen zu erwerben und ein Vorhaben der Beigeladenen zu 1) zu verhindern, stattfinden. Die Beigeladene zu 1) sei in Planungen zur Errichtung eines Ab-/ Aufschleifers zur in der Nähe befindlichen Bundesstraße eingetreten, was die Beigeladene zu 2) mit Vorrats- und Blockadegrundstücken zu verhindern versuche. Die in Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG genannten Voraussetzungen hätten von der Beigeladenen zu 2) innerhalb zu setzender Fristen geltend gemacht werden müssen. Die Teilkauffläche mache ca. ein Drittel des Restgrundstücks aus, welches ohne die Teilkauffläche nicht mehr vernünftig bewirtschaftbar sei. Die Kläger würden ausdrücklich eine Erstreckung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf das gesamte Grundstück geltend machen, sofern ein Vorkaufsrecht tatsächlich bestünde. Die Kläger bzw. die Beigeladene zu 1) als künftiger Erwerber könnten die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege genauso verwirklichen wie die öffentliche Hand. Die Beigeladene zu 1) biete die Gewähr dafür, dass auch sie das Grundstück entsprechend den Forderungen des Naturschutzes pflege. Ferner sei vor Ausübung des Vorkaufsrechts nicht geprüft worden, ob andere – mildere Mittel – in Betracht kämen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er führt im Wesentlichen aus, dass die Planungen der Beigeladenen zu 2) im Detail für die Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich nicht relevant seien. Entscheidend sei, dass durch die Ausübung Maßnahmen ermöglicht würden, die den Gewässerzustand und den Naturhaushalt verbessern würden. Es sei nicht nachvollziehbar, dass die verbleibenden Restflächen nicht mehr vernünftig zu bewirtschaften seien. Bzgl. der FlNr. 1121 betrage die Gesamtfläche des Grundstücks inkl. der Waldflächen 3.425 qm, die Vorkaufsfläche 80 qm. Ein Eingriff in landwirtschaftliche genutzte Fläche (ca. 2.180 qm) erfolge durch Ausübung des Vorkaufsrechts auf dieser FlNr. nicht. Das Grundstück FlNr. 1114 umfasse eine Gesamtfläche von 13.573 qm, davon seien bis zum Beginn der Baumaßnahme „Ausbau Bahnstrecke Freilassing-Salzburg“ 8.848 qm landwirtschaftlich genutzt worden. Die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche umfasse rund 4.759 qm. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts würde die aktuelle Landwirtschaftsfläche um 632 qm auf 4.127 qm reduziert. Diese Fläche sei von Größe und Zuschnitt nicht schlechter zu bewirtschaften als die viel schmalere und in etwa nur halb so große Fläche auf FlNr. 1121. Der Umfang der durch das Vorkaufsrecht beanspruchten Flächen beschränke sich auf das unbedingt notwendige Maß; neben den angedachten Maßnahmen könnten mit einer Ankaufsflächenbreite von 20 m Konflikte mit Bibern, die im Gewässer mittlerweile heimisch seien, vermieden werden. Neben der Fällung von Uferbegleitholz würden Biber unterirdische Gänge und Höhlen bauen, die sich mitunter bis zu 15 m vom Gewässer entfernt erstrecken könnten. Die Gefahr von Einbrüchen mit schwerem landwirtschaftlichem Gerät würde durch den Ankauf unterbunden. Das Ermessen sei durch das Landratsamt sachgerecht ausgeübt worden. Da nicht die gesamten klägerischen Grundstücke, sondern nur Teilflächen hieraus verkauft werden sollten, könnte sich eine etwaige Erstreckung nach Art. 39 Abs. 1 Satz 4 BayNatSchG auch nur auf diese verkauften Flächen beziehen; im Übrigen könne die Erstreckung nur vom Eigentümer der Restfläche geltend gemacht werden, so dass Voraussetzung für ein wirksames Erstreckungsverlangen wäre, dass die Kläger Eigentümer der Restfläche geblieben wären bzw. nach Rückabwicklung des Kaufvertrags das Eigentum wieder erlangen würden.

Die Beigeladene zu 2) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des Vorkaufsrechts nach Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayNatSchG gegeben seien. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch Belange des Naturschutzes gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt. Die naturschutzrechtlichen Gründe und damit einhergehende Zielvorstellungen seien im Bescheid ausführlich dargestellt. Der Vortrag der Kläger bzgl. der nicht mehr vernünftig bestehenden Bewirtschaftbarkeit der verbleibenden Restgrundstücke sei nicht nachvollziehbar, da die Kläger die Grundstücke veräußert hätten und zukünftig wohl nicht mehr bewirtschaften würden. Die naturschutzrechtliche Argumentation des Landratsamts sei nicht lediglich vorgeschoben, wie das Schreiben der Beigeladenen zu 2) vom 19. Oktober 2016 an das Landratsamt zeige. Sie wende sich entschieden dagegen, dass es ihre Absicht sei, „Vorrats- und Blockadegrundstücke“ über den Weg des Naturschutzrechts zu erwerben. Die Beigeladene zu 2) sei seit Jahren bestrebt, Uferflächen entlang des … …baches aus Naturschutzgründen zu erwerben. Darüber hinaus würden zusätzliche naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe die tatsächlich vorliegenden Rechtfertigungsgründe nicht entfallen lassen. Eine Verschlechterung der Erschließungssituation für die vom Vorkaufsrecht nicht betroffene Restfläche sei durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gegeben. Es bestehe eine Rückbauverpflichtung bzgl. der nordwestlich gelegenen Baustellenzufahrt, so dass hierüber keine dauerhaft gesicherte Erschließung gegeben sei. Auch bestehe keine gesicherte Erschließung von Norden her über das Grundstück FlNr. 1113. Bei dem Weg handele es sich nur um einen Privatweg einer anderen Eigentümerin ohne Geh- und Fahrtrechte zugunsten der Kläger oder der Beigeladenen zu 1). Die Beigeladene zu 2) versichere, dass sie an der bestehenden (privaten) Erschließungssituation nichts zum Nachteil der Vertragsparteien ändern werde.

Am 26. September 2017 und am 12. Dezember 2017 ist zur Sache mündlich verhandelt worden. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 12. Dezember 2017 hat der Klägerbevollmächtigte erklärt, dass das Erstreckungsverlangen der Kläger zurückgezogen werde. Auch ist insbesondere die geplante Verlegung des Bachlaufs des … …bachs im Bereich der Grundstücke FlNrn. 1119 bis 1113 erörtert worden. Laut Auskunft des Vertreters des Landratsamts ist eine Beteiligung der unteren Naturschutzbehörde am Planfeststellungsverfahren bzgl. der geplanten Verlegung erst im Februar 2017 erfolgt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der vorgelegten Behördenakte und der Gerichtsakte Bezug genommen.

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Bescheid des Landratsamts Berchtesgadener Land vom 8. Dezember 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Der Bescheid ist formell rechtmäßig.

Der Beklagte, vertreten durch das Landratsamt, war für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Verlangen der Beigeladenen zu 2) zuständig, Art. 39 Abs. 3 Satz 1 und Satz 3 BayNatSchG.

Zwar ist eine Anhörung der Kläger vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids entgegen Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG unterblieben und auch nicht nach Art. 28 Abs. 2 BayVwVfG entbehrlich. Doch wurde der Anhörungsmangel gemäß Art. 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BayVwVfG dadurch geheilt, dass der Vertreter des Landratsamts im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt hat, dass er das Vorbringen der Klagepartei zum Anlass genommen habe, die Entscheidung kritisch zu überdenken und dennoch zum Ergebnis komme, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensgerecht sei (vgl. zu den Anforderungen an die Heilung eines Anhörungsmangels BVerwG, U.v. 17.12.2015 – 7 C 5.134 – juris Rn. 17). Der Charakter der Ausübung des Vorkaufsrechts als fristgebundener Verwaltungsakt (vgl. Art. 39 Abs. 7 Satz 1 BayNatSchG) steht der Heilungsmöglichkeit dabei nicht entgegen (BayVGH, U.v. 11.5.1994 – 9 B 93.1514 – juris Rn. 31; vgl. auch BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.206 – juris Rn. 43; B.v. 12.10.2017 – 14 ZB 16.280 – juris Rn. 6, jeweils zum Parallelproblem der Heilung eines Begründungsmangels eines fristgebundenen Verwaltungsakts). Insbesondere waren dadurch, dass die Beigeladene zu 1) ihr Erstreckungsverlangen in der mündlichen Verhandlung zurückgezogen hat, auch keine völlig neuen Ermessenserwägungen in die Ermessensentscheidung einzustellen.

2. Der Bescheid ist materiell rechtmäßig.

Rechtsgrundlage für die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts für die am … …bach gelegenen Grundstücke ist Art. 39 Abs. 1 Nr. 1 BayNatSchG. Nach dieser Vorschrift stehen dem Freistaat Bayern sowie den Bezirken, Landkreisen, Gemeinden und kommunalen Zweckverbänden Vorkaufsrechte beim Verkauf von Grundstücken zu, auf denen sich oberirdische Gewässer einschließlich von Verlandungsflächen befinden oder die daran angrenzen.

Die Tatbestandsvoraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Das Landratsamt hat auch das ihm eingeräumte Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid Bezug genommen, denen das Gericht folgt (§ 117 Abs. 5 VwGO). Ergänzend ist auszuführen:

2.1 Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist vorliegend der 8. Dezember 2016 als Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung (vgl. BVerwG, B.v. 27.12.1994 – 11 B 152/94 – juris). Da die untere Naturschutzbehörde zu diesem Zeitpunkt noch keine Kenntnis bzgl. der geplanten Verlegung des … …bachs hatte, war dieser Umstand auch nicht in der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen.

2.2 Die Kläger bestreiten, dass die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts rechtfertigen. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG sind jedoch zur Überzeugung des Gerichts erfüllt. Der … …bach ist mit seiner Begleitvegetation im maßgeblichen Bereich amtlich biotopkartiert und nach § 30 BNatSchG geschützt. Das Landratsamt hat die insoweit maßgeblichen Belange des Naturschutzes im Bescheid ausführlich, fundiert und plausibel dargestellt. Der Einwand der Kläger, dass der Beklagte das Vorkaufsrecht für die Beigeladene zu 2) zum Erwerb von „Vorrats- und Blockadegrundstücken“ zur Verhinderung des Vorhabens der Beigeladenen zu 1) ausgeübt habe, vermag das Vorliegen der tatbestandlichen Rechtfertigungsgründe nicht in Frage zu stellen. Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund naturschutzrechtlicher Belange im getätigten Umfang gerechtfertigt ist und das Vorkaufsrecht – jedenfalls auch – aufgrund dieser Belange ausgeübt worden ist. Ob es darüber hinaus weitere Motive der Beigeladenen zu 2) für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegeben hat, ist unerheblich. Denn naturschutzrechtlich unerhebliche Beweggründe der Beigeladenen zu 2), die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verlangen, lassen tatsächlich vorliegende Rechtfertigungsgründe einer Vorkaufsrechtsausübung nicht entfallen (BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.206 – juris Rn. 53 m.w.N.).

2.3 Die Kläger meinen, das Ermessen sei nicht oder nur unzureichend ausgeübt worden. Die Ermessensausübung ist im Rahmen der dem Gericht nach § 114 Satz 1 VwGO zustehenden Überprüfungskompetenz jedoch nicht zu beanstanden. Das Landratsamt hat das öffentliche Interesse am Erwerb eines für die ökologische Aufwertung nutzbaren Grundstücks einerseits und das Interesse der Kläger an der Veräußerung sowie der Beigeladenen zu 1) am Erwerb der Grundstücke andererseits gegenübergestellt und ohne Ermessensfehler dem öffentlichen Interesse den Vorrang eingeräumt.

2.4 Der Einwand der Kläger, dass die verbleibenden Restflächen nicht mehr vernünftig bewirtschaftbar seien, greift nicht durch. Zunächst sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Kläger aufgrund oder infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts wieder Eigentümer der verkauften Restfläche geworden sind und deshalb im Hinblick auf eine etwaige mangelnde Bewirtschaftbarkeit überhaupt in eigenen Rechten verletzt sein können. Ferner sind die Kläger nach wie vor Eigentümer hinreichend großer Grundstücke auf den streitgegenständlichen Flurnummern, die an die verbleibenden Restgrundstücke unmittelbar angrenzen und einheitlich mit diesen bewirtschaftet werden können. Im Übrigen wurde der Einwand der mangelnden Bewirtschaftbarkeit durch die Zurückziehung des Erstreckungsverlangens durch den Klägerbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung selbst entkräftet.

2.5 Ebenfalls nicht von Relevanz ist, dass die Kläger beteuern, dass sie bzw. die Beigeladene zu 1) als künftige Erwerberin die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege genauso wie die öffentliche Hand verwirklichen könnten und die Beigeladene zu 1) die Gewähr dafür biete, dass auch sie das Grundstück entsprechend den Forderungen des Naturschutzes pflege. Denn nach der ständigen Rechtsprechung ist es eine allgemeine Erfahrungstatsache, dass Grundstücke im Eigentum der öffentlichen Hand die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz und Landschaftspflege besser und sicherer gewährleisten als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren privatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz und Landschaftspflege geraten können (BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.206 – juris Rn. 54; B.v. 9.3.2015 – 14 ZB 13.2250 – juris Rn. 7 m.w.N.). Auch Bewirtschaftungsvereinbarungen, wie etwa der Vertragsnaturschutz, können den Eigentumserwerb der öffentlichen Hand nicht ersetzen (BayVGH, U.v. 3.5.2016 – 14 B 15.206 – juris Rn. 54; B.v. 9.3.2015 – juris Rn. 10 f.).

Die Klage war demnach abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene zu 1), die keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO). Dagegen sind die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2) den Klägern aufzuerlegen, da sie einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.