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| Der Senat entscheidet über die Berufung nach Wiederanruf des Verfahrens ohne weitere mündliche Verhandlung, da die Beteiligten sich damit in der Berufungsverhandlung am 13.10.2010 einverstanden erklärt haben (§ 125 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 101 Abs. 2 VwGO). |
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| Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das angefochtene Urteil gibt der Klage - nach der für den Senat maßgebenden Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt seiner Entscheidung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 01.06.2007 - 4 B 13.07 - BauR 2007, 1709 m.w.N.) - zu Recht statt. Der Kläger hat nach § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung für die Errichtung des im Bauantrag vom 17.01.2008 bezeichneten Einfamilienhauses nebst Doppelgarage. Dieses Vorhaben ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig, weil es einem landwirtschaftlichen (Nebenerwerbs-)Betrieb dient, nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Es widerspricht auch keinen von der Baurechtsbehörde zu prüfenden sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Ablehnung des Bauantrags im Bescheid des Beklagten vom 23.10.2008 ist mithin rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Das alles wird im angefochtenen Urteil sehr eingehend und im Wesentlichen überzeugend begründet. Darauf nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen nach Maßgabe der nachfolgenden Gründe Bezug (§ 130 b VwGO). Die Berufungsbegründung, mit der nur das Vorliegen eines “Betriebs“ (1.) sowie das “dienen“ (2.) des Einfamilienhauses i. S. des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, nicht aber die Vereinbarkeit des Vorhabens mit anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften bestritten wird, gebietet keine andere Beurteilung. |
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| 1. Die Pensionspferdehaltung nebst Wein- und Streuobstbau ist entgegen der Berufungsbegründung - und im Einklang mit der vom Beklagten bei Erteilung der Baugenehmigung für den Offenstall vertretenen Rechtsauffassung - ein landwirtschaftlicher Betrieb i. S. des § 35 Abs. 1 Nr. 1 i. V.m. § 201 BauGB. |
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| Ein solcher Betrieb erfordert eine spezifisch betriebliche Organisation, die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der landwirtschaftlichen Tätigkeit und ein auf Dauer - und zwar für Generationen - gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen mit einem Mindestmaß an Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung. Dabei ist die Absicht der Gewinnerzielung ein gewichtiges Indiz für die Ernsthaftigkeit des Vorhabens und die Sicherung seiner Beständigkeit, das besonders sorgfältig zu prüfen ist, wenn es - wie hier - um eine Nebenerwerbsstelle geht. Aber auch im übrigen sind bei Nebenerwerbsstellen strenge Anforderungen zu stellen, vor allem wenn die Betriebsflächen nur gepachtet sind (BVerwG, Urteil vom 16.12.2004 - 4 C 7.04 - BVerwGE 122, 308 und Beschluss vom 01.12.1995 - 4 B 271.95 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 316 m.w.N.; siehe auch die zahlreichen weiteren Rechtsprechungsnachweise im angefochtenen Urteil). Der vom Kläger 1996 übernommene und bis heute ausgeübte Nebenerwerbsbetrieb erfüllt diese Anforderungen. Die Einwände des Beklagten greifen nicht durch. |
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| Die vom Kläger im Berufungsverfahren vorgelegte, u.a. auf “Echtzahlen“ aus Steuererklärungen des Klägers basierende Aufstellung vom 10.09.2010 über die in den Wirtschaftsjahren 2006/07, 2007/08, 2008/09 und 2009/10 erzielten Erträge sowie über die für künftige Wirtschaftsjahre prognostizierten “Planwerte“ belegt substantiiert und nachvollziehbar eine echte Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere berücksichtigt sie im Gegensatz zu der in erster Instanz vorlegten Wirtschaftlichkeitsberechnung die Verzinsung eingesetzten Eigenkapitals, Abschreibungen und fiktive Lohnkosten. Inwieweit Investitionskosten für das Einfamilienhaus durch Erträge aus dem Nebenerwerbsbetrieb aufgebracht werden können, ist in diesem Zusammenhang nicht erheblich. Darauf kommt es allenfalls zur Beantwortung der Frage an, ob dieses Vorhaben dem landwirtschaftlichen Betrieb “dient“ (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22.06.1983 - 4 B 71.83 - AgrarR 1983, 279 und VGH Bad.-Württ., Urteil vom 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - NuR 2003, 171 sowie nachfolgend 2.). Ernsthaftigkeit und Dauerhaftigkeit des Betriebs sind entgegen der Berufungsbegründung aber auch nicht aus anderen Gründen zu verneinen. |
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| a) Die Dauerhaftigkeit der Betriebsführung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger die Betriebsflächen mit Ausnahme der ihm gehörenden Baugrundstücke nur gepachtet hat. |
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| Allerdings hängt eine planmäßige und eigenverantwortliche landwirtschaftliche Betriebsführung, wie der Beklagte zutreffend darlegt, grundsätzlich davon ab, dass dem Landwirt die für seine Ertragserzielung benötigten Flächen dauerhaft zur Verfügung stehen. Eine landwirtschaftliche Betätigung, die ausschließlich oder weit überwiegend auf fremdem Grund und Boden verwirklicht wird, genügt den Voraussetzungen für eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB daher regelmäßig nicht (BVerwG, Beschluss vom 03.02.1989 - 4 B 14.89 - BauR 1989, 182). Schematische oder abstrakte Berechnungsformeln lassen sich insoweit aber nicht aufstellen, da es sich bei dem Verhältnis von Eigentums- und Pachtflächen stets nur um ein Indiz für die Beantwortung der Frage handelt, ob ein landwirtschaftlicher Betrieb vorliegt, es auf eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ankommt und der Frage des Pachtlandes je nach den sonstigen Umständen des Falles eine mehr oder weniger große Bedeutung zukommen kann (BVerwG, Beschluss vom 19.05.1995 - 4 B 107.95 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 310). So kann von den mit der Pacht zusammenhängenden Ungewissheiten etwa abgesehen werden, wenn Gegenstand eines Pachtvertrags nicht allein der zu bewirtschaftende Grund und Boden, sondern ein bereits bestehender landwirtschaftlicher (Nebenerwerbs)Betrieb ist oder wenn andere Besonderheiten vorliegen, die ausnahmsweise für die Dauerhaftigkeit des Betriebs sprechen (BVerwG, Urteil vom 03.11.1972 - IV C 9.70 - BVerwGE 41, 138; Urteil vom 13.04.1983 - 4 C 62.78 - DÖV 1983, 316; Senatsurteile vom 21.06.1993 - 8 S 2970/92 - BRS 55 Nr. 80, vom 16.03.1994 - 8 S 1716/93 - juris und vom 07.11.1994 - 8 S 976/94 - NuR 1995, 355). Derartige Besonderheiten hat der Senat in dem seinem Urteil vom 21.06.1993 (a.a.O.) zugrunde liegenden Fall etwa darin gesehen, dass ein wesentlicher Teil der Pachtflächen im Eigentum eines Verwandten stand, der aus Altersgründen nicht mehr in der Lage war, die Landwirtschaft fortzuführen, und dass der hauptberuflich ausgeübte Viehhandel des Betriebsinhabers einen engen Bezug zum landwirtschaftlichen Betrieb hatte. |
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| Gemessen daran kann die Betriebseigenschaft entgegen der Berufungsbegründung nicht deshalb verneint werden, weil der größte Teil der Betriebsflächen gepachtet ist. Denn es liegen Besonderheiten vor, die gleichwohl für die Dauerhaftigkeit der Betriebsführung sprechen und es rechtfertigen, von den mit der Pacht zusammenhängenden Ungewissheiten abzusehen. Dies ist zunächst die verwandtschaftliche Bindung des Klägers zu seinem Vater als Verpächter von nahezu der Hälfte der Betriebsflächen. Insoweit liegt der Fall, worauf das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat, ähnlich wie in dem Fall, der dem Senatsurteil vom 21.06.1993 (a.a.O.) zugrunde lag. Anders als in jenem Fall fehlt es zwar an der weiteren Besonderheit eines engen Bezugs zwischen Hauptberuf und landwirtschaftlicher Nebenerwerbstätigkeit. Der vorliegende Fall weist jedoch andere zusätzliche gewichtige Besonderheiten auf, welche die erforderliche - auf Generationen angelegte - Dauerhaftigkeit des Betriebs indizieren und den dagegen sprechenden Gesichtspunkt eines nur geringfügigen Anteils “echter“ Eigentumsflächen deutlich überwiegen. Dies ist zum einen die - auch vom Beklagten nicht bestrittene - Tatsache, dass der Kläger den gesamten, schon seit Generationen bestehenden landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb seines Vaters vor über 15 Jahren im Wege der Pacht übernommen und seither kontinuierlich fortgeführt und erweitert hat. Zum anderen sind dies das langfristige Schenkungsangebot des Vaters und die - ebenfalls unbestrittene - fachliche Eignung und Befähigung sowie das erhebliche persönliche Engagement des Klägers, das nicht zuletzt durch seine erfolgreiche Ausbildung beim Kompetenzzentrum Marbach für Pferdezucht und Pferdehaltung untermauert wird. Unter Berücksichtigung aller Besonderheiten stellt der vom Beklagten hervorgehobene Umstand, dass ein - geringfügiger - Teil der gepachteten Betriebsflächen bis zu 8 km vom Offenstall entfernt liegt, die Dauerhaftigkeit der Betriebsführung nicht ernsthaft in Frage, zumal eine solche Entfernung, wie der Kläger überzeugend dargelegt hat, mit modernen Traktoren und Maschinen ohne wesentliche betriebliche Nachteile in angemessener Zeit überwindbar ist. |
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| b) Ernsthaftigkeit und Dauerhaftigkeit werden, das hat das Verwaltungsgericht ebenfalls überzeugend dargelegt, selbst ungeachtet einer plausiblen Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Zahl der gehaltenen Pensionspferde, den Umfang der zur Erzeugung des für die Tierhaltung erforderlichen Futters verfügbaren landwirtschaftlichen Nutzflächen (vgl. § 201 BauGB) sowie den - vor allem in jüngerer Zeit - erheblichen finanziellen und persönlichen Aufwand des Klägers und seiner Angehörigen indiziert. Der Einwand des Beklagten, ein hoher finanzieller Aufwand könne “für sich genommen“ kein Kriterium für die Betriebseigenschaft sein, ist zwar richtig. Das Verwaltungsgericht hat jedoch nicht allein auf den finanziellen Aufwand abgestellt, sondern diesen - zu Recht - nur als ein Indiz unter mehreren gewürdigt. Das Gewicht dieses Indizes wird zudem dadurch verstärkt, dass der Nebenerwerbsbetrieb des Klägers selbst nach Abzug von Investitionskosten, Abschreibungen, Fremdfinanzierungskosten, Verzinsung des Eigenkapitals und kalkulatorischer Lohnkosten für eine Arbeitskraft einen Ertrag abwirft (vgl. die Aufstellung des Klägers vom 10.09.2010). Dem Einwand des Beklagten, die vom Kläger beim Verwaltungsgericht angegebene tägliche Arbeitsbelastung von acht Stunden könne von ihm und seiner Ehefrau neben den hauptberuflichen Beschäftigungen nicht bewältigt werden, hat der Kläger glaubhaft entgegnet, dass der tägliche Zeitaufwand zur Versorgung der Pferde (Füttern, Ausmisten) aufgrund von Rationalisierungseffekten und geänderten Betriebsabläufen tatsächlich deutlich geringer sei als zunächst prognostiziert; er betrage nur etwa drei Stunden. Zudem nähmen seine Eltern einen Teil dieser Arbeiten ab, vor allem mittags. Zwar erscheint dem Senat die vom Kläger mit der Berufungserwiderung dargelegte Hochrechnung weiteren Arbeitszeitaufwands an sämtlichen Wochenenden, im Urlaub und in Zeiträumen des Arbeitszeitausgleich oder verkürzter Arbeitszeit in den Hauptberufen des Klägers und seiner Ehefrau sehr pauschal und in ihrem Umfang so nicht tragfähig. Der Senat nimmt dem Kläger, der in der Berufungsverhandlung einen persönlich glaubwürdigen, kompetenten und engagierten Eindruck vermittelte, aber als glaubhaft ab, dass er und seine Ehefrau auch einen ganz erheblichen Teil ihrer nicht durch die hauptberuflichen Beschäftigungen in Anspruch genommenen (Frei-)Zeit für den Nebenerwerbsbetrieb, insbesondere die Pensionspferdehaltung, opfern, etwa bei der Wiesen- und Weidewirtschaft, der Unterhaltung des Betriebsinventars und der Kundenbetreuung, was zugleich Lohnkosten erspart. Anhaltspunkte dafür, dass all dies nur einer Liebhaberei geschuldet sein könnte, sind nicht erkennbar. Vielmehr spricht alles dafür, dass der Kläger die Pensionspferdehaltung nebst Wein- und Streuobstbau im Einklang mit seinem Hauptberuf als überkommenen “Familienbetrieb“ professionell und auf Dauer fortführt. |
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| 2. Das Einfamilienhaus “dient“ auch dem Nebenerwerbsbetrieb. |
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| a) Das Tatbestandsmerkmal "dienen" soll zu Verhinderung außenbereichsfremder baulicher Nutzungen und zur Vermeidung von Missbräuchen sicherstellen, dass das Bauvorhaben zur landwirtschaftlichen Bodennutzung, zu der unter den - hier erfüllten - Voraussetzungen des § 201 BauGB auch die Haltung von Pferden auf überwiegend eigener Futtergrundlage gehört, tatsächlich in einer funktionalen Beziehung steht. Es reicht daher nicht, wenn das Vorhaben für den Betrieb lediglich förderlich ist. Andererseits muss es aber auch nicht unentbehrlich sein. Innerhalb des durch beide Begriffe gesteckten Rahmens ist darauf abzustellen, ob ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - das Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und wenn das Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird (BVerwG, Urteile vom 03.11.1972, a.a.O., und vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 - NVwZ-RR 1992, 400; Senatsurteil vom 08.07.2009 - 8 S 1685/08 - juris m.w.N.). Für die maßgebende Sichtweise des “vernünftigen Landwirts“ kann auch bedeutsam sein, ob die Kosten des Vorhabens in einem angemessenen Verhältnis zu den betrieblichen Vorteilen stehen (BVerwG, Beschluss vom 10.03.1993 - 4 B 254.92 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 284; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - ESVGH 52, 213). |
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| Ein Wohnhaus “dient“ einem landwirtschaftlichen Betrieb i. S. des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, wenn der sich aus spezifischen Abläufen dieses Betriebs ergebende Zweck ständiger Anwesenheit und Bereitschaft auf der Hofstelle im Vordergrund steht, was vor allem bei Nebenerwerbsbetrieben besonderer Prüfung bedarf (BVerwG, Beschluss vom 23.12.1983 - 4 B 175.83 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 208). Der insoweit anzulegende Maßstab darf aber nicht überzogen werden, etwa i. S. einer erforderlichen Vorortpräsenz “rund um die Uhr“. Denn zum einen ist Unentbehrlichkeit des Vorhabens nicht zu verlangen (vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15.02.1996 - 3 S 233/95 - BauR 1997, 985). Zum anderen wird gerade der Betrieb einer i. S. des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten und unter den heutigen Lebensverhältnissen zunehmend anzutreffenden landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle zwangsläufig mit gewissen hauptberuflich bedingten Zeiten der Ortsabwesenheit des Betriebsinhabers einhergehen, ohne dass allein schon dadurch aus der Sicht eines “vernünftigen Nebenerwerbslandwirts“ die betriebsdienliche Funktion seines Wohnhauses von vornherein in Frage gestellt sein muss. Ausreichend ist deshalb, wenn die individuelle Wirtschaftsweise oder objektive Eigenarten des Betriebs eine Vorortpräsenz des Betriebsinhabers in so erheblichem zeitlichen Umfang nahelegen, dass das Wohnen im Außenbereich für den Betrieb in besonderer Weise dienlich und für den Betriebserfolg im allgemeinen von Bedeutung ist. Denn schon das rechtfertigt die Annahme, dass das Vorhaben tatsächlich dem Betrieb gewidmet ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991, a.a.O.). |
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| Die für das “dienen“ in der Rechtsprechung entwickelte Voraussetzung, dass das Vorhaben - auch äußerlich erkennbar - nach Verwendungszweck, Größe, Gestaltung, Ausstattung und sonstiger Beschaffenheit durch den betrieblichen Zweck geprägt sein muss (BVerwG, Urteil vom 16.05.1991, a.a.O.), gilt entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts auch für das Wohngebäude eines landwirtschaftlichen Betriebs der Pensionspferdehaltung. Ob sich die landwirtschaftliche Prägung dabei auch äußerlich erkennbar in der “Wohnqualität“ dieses Gebäudes ausdrückt, wie das etwa bei einem traditionellen Bauernhaus der Fall ist, ist insoweit unerheblich. Maßgebend ist allein, ob ein “vernünftiger Landwirt“ ein Wohngebäude etwa gleicher Größe, Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde, was nicht in typisierender, sondern auf den konkreten Betrieb bezogener Betrachtungsweise zu beantworten ist (BVerwG, Urteil vom 03.11.1972, a.a.O. 141; Urteil vom 16.05.1991, a. a. O.; Beschluss vom 28.08.1998 - 4 B 66.98 - NVwZ-RR 1999, 106). Die theoretische Möglichkeit, das Wohngebäude eines privilegierten landwirtschaftlichen Betriebs aufgrund seines “normalen Wohnstandards“ - etwa nach dem Verkauf an einen Dritten - in ein nicht-privilegiert genutztes Gebäude umzuwandeln, schließt dessen dienende Funktion nicht aus, wenn es nach der - von der Baurechtsbehörde gegebenenfalls in die Baugenehmigung aufzunehmenden - Zweckbestimmung des Bauherrn zu privilegierten Zwecken genutzt werden soll und es nach den gegenwärtigen und auf Dauer absehbaren Betriebserfordernissen angemessen ist (BVerwG, Urteil vom 22.11.1985 - 4 C 71.82 - NVwZ 1986, 644), also in seiner Beschaffenheit, Gestaltung und Ausstattung nicht über das hinausgeht, was der betriebliche Zweck erfordert. Die betriebliche Prägung wäre nur zu verneinen, wenn Größe und Beschaffenheit des Gebäudes deutlich erkennen ließen, dass es in Wirklichkeit nicht - auf Dauer - für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll, sondern dass der Wunsch nach dem Wohnen im Außenbereich im Vordergrund steht und der landwirtschaftliche Betriebszweck nur Nebensache oder gar nur ein Vorwand ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.11.1985, a.a.O.). |
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| b) Gemessen daran “dient“ das geplante Einfamilienhaus nebst Doppelgarage dem landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb des Klägers. Seine individuelle Wirtschaftsweise und objektive Eigenarten der Tierhaltung legen seine Vorortpräsenz jedenfalls in so erheblichem zeitlichen Umfang nahe, dass sein Wohnen im Außenbereich nahe dem Offenstall für diesen Betrieb in besonderer Weise dienlich und für den Betriebserfolg im allgemeinen von Bedeutung ist. Ein vernünftiger Nebenerwerbslandwirt würde das Wohngebäude deshalb - auch unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten. Auch wird das Vorhaben durch seine Zu- und Unterordnung zum konkreten Betrieb äußerlich erkennbar geprägt. Anhaltspunkte dafür, dass das Einfamilienhaus in Wirklichkeit nicht - auf Dauer - für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll, sondern dass der Wunsch nach dem Wohnen im Außenbereich im Vordergrund steht und der landwirtschaftliche Betriebszweck nur Nebensache oder gar nur ein Vorwand ist, sind nicht erkennbar. |
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| Zur sachgerechten Erfüllung der Aufgaben, die mit der Haltung von bis zu 18 Pensionspferden auf eigener Futtergrundlage in dem bislang isoliert im Außenbereich stehenden Offenstall verbunden sind, insbesondere Versorgungs-, Betreuungs- und Aufsichtspflichten, sowie zur Wahrnehmung der damit verknüpften Verantwortung für erhebliche Vermögenswerte der Pferdeeigentümer ist die nahe räumliche Zuordnung der Wohnstelle zum Offenstall und den ihn umgebenden Betriebsflächen in besonderer Weise betriebsdienlich und für den Betriebserfolg bedeutsam. Das wird im angefochtenen Urteil überzeugend ausgeführt. Die besondere Dienlichkeit wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der konkrete Zeitaufwand für das Füttern der Tiere am Morgen, Mittag und Abend und das einmalige Ausmisten des Stalles am Abend nach den im Berufungsverfahren korrigierten Angaben des Klägers nur ca. 3 Stunden beträgt und dass diese Arbeiten, soweit der Kläger und seine Ehefrau infolge ihrer hauptberuflichen Beschäftigungen ortsabwesend sind, von Dritten, insbesondere den Eltern des Klägers ausgeführt werden. Denn darin erschöpfen sich die mit der landwirtschaftlichen Tierhaltung auf eigener Futtergrundlage (§ 201 BauGB) verknüpften Tätigkeiten und die Betriebsdienlichkeit der Vorortpräsenz des Betriebsinhabers nicht, wie der Kläger insbesondere unter Hinweis auf den Arbeitsaufwand zur Erzeugung und Lagerung des Tierfutters, regelmäßige Kontrollgänge im Offenstall, mögliche Nachtwachen bei Erkrankung eines Pferdes, die Abschreckung potentieller Tierquäler und nicht zuletzt die persönliche Betreuung der Kunden glaubhaft dargelegt hat. Hinzu kommt die beträchtliche Ersparnis an Fahrwegen zwischen der bisherigen Wohnstelle und dem Offenstall. Schließlich ist auch überzeugend, dass eine nahe dem Offenstall gelegene und diesem äußerlich erkennbar zugeordnete Wohnstelle die Sicherheit der Pferde und des Betriebsinventars vor Übergriffen durch Tierquäler und Eindringlinge durch die Vorortpräsenz des Betriebsinhabers vor allem in der Nacht erhöht. Ob technische Überwachungsmaßnahmen gleichermaßen geeignet wären, kann dahinstehen. Darauf muss sich der Kläger schon deshalb nicht verweisen lassen, weil die persönliche Anwesenheit des Betriebsinhabers vor Ort die Sicherheit zusätzlich erhöht und die Sicherheitsfrage auch nur ein Aspekt unter mehreren ist, welche die besondere Dienlichkeit des Wohnens vor Ort begründen. |
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| Aus der Sicht eines “vernünftigen Nebenerwerbslandwirts“ stehen auch die Kosten des Vorhabens in einem angemessenen Verhältnis zu den betrieblichen Vorteilen. Dabei kann offen bleiben, ob dies nur dann der Fall wäre, wenn die Investitionskosten für das Wohnhaus allein durch den Gewinn aus dem Nebenerwerbsbetrieb aufgebracht werden könnten (so der 5. Senat des erkennenden Gerichtshofs im Urteil vom 26.04.2002, a.a.O.), oder ob es bei einem Nebenerwerbsbetrieb generell zu weit ginge, stets die Rentabilität eines zum Betrieb gehörenden Wohnhauses allein auf der Grundlage der Einnahmen aus der Landwirtschaft zu fordern (vgl. bereits Senatsurteil vom 06.11.1995 - 8 S 1104/95 - unveröffentlicht). Denn nach der substantiierten und umfassenden Aufstellung des Klägers vom 10.09.2010, die ausgehend von den “Echtzahlen“ des Wirtschaftsjahres 2009/10 neben periodisierten Betriebsausgaben auch - kalkulatorische - Abschreibungs- und Finanzierungskosten, die Verzinsung eingesetzten Eigenkapitals und kalkulatorische Lohnkosten berücksichtigt, können die vom Kläger mit 488,88 EUR/Jahr errechneten Zins- und Abschreibungskosten für die Errichtung des Wohnhauses aus dem Bruttoertrag des Nebenerwerbsbetriebs von 8.751,34 EUR aufgebracht werden. Die davon ausgehende Prognose für die nächsten drei Wirtschaftsjahre gelangt sogar zu deutlich höheren jährlichen “Planwerten“ von 28.475,37 EUR, 29.530,76 EUR und 38.115.46 EUR. Das beruht allerdings zu einem wesentlichen Teil auf beabsichtigten künftigen Preiserhöhungen, deren Realisierbarkeit - jedenfalls derzeit - nicht gesichert erscheint. Dem Einwand des Beklagten, die angesetzten Baukosten für das Einfamilienhaus seien zu niedrig, weil die Doppelgarage nicht berücksichtigt werde, hat der Kläger überzeugend entgegengehalten, dass es sich um eine bereits seit sechs Jahren vorhandene Garage handele, die als Fertigbauelement nur auf das Baugrundstück versetzt werden müsse und bei einem vernachlässigbaren Restwert nicht mit weiteren Kosten zu Buche schlage. Auch der weitere Einwand des Beklagten, der vom Kläger angesetzte Baukostenwert von 240 EUR/cbm liege 10 EUR/cbm unter dem rechnerischen Mittelwert des von 225 EUR/cbm bis 330 EUR/cbm reichenden Rahmens der Baukostentabelle 2008 des Baukosteninformationszentrums der Architektenkammern, begründet keine Zweifel an der Tragfähigkeit der Berechnung des Klägers. Denn diese beruht auf einer von seinem Architekten für das konkrete Vorhaben erstellten Baukostenschätzung und berücksichtigt zudem nicht unerhebliche Eigenleistungen des Klägers und auch seines Vaters bei den Elektroinstallationen, beim Innenausbau und den Erdarbeiten, wie der Kläger glaubhaft versichert hat. Zweifelhaft erscheint nach der vom Beklagten fernmündlich eingeholten Auskunft des Landratsamts Rems-Murr-Kreis - Fachbereich Landwirtschaft - vom 12.10.2010 allerdings, ob der Kläger tatsächlich begründete Aussicht auf Erhalt der von ihm mit 60 EUR/cbm baukostenmindernd angesetzten Agrarförderung hat. Das kann jedoch offen bleiben. Zwar erhöhte sich ohne diese Förderung die Bausumme für das Wohnhaus auf 220.377,60 EUR (918,24 cbm x 240 EUR/cbm). Dementsprechend erhöhte sich der jährliche Zinsaufwand für das neben 100.000 EUR Eigenkapital dann in Höhe von 120.377,60 EUR aufzunehmende Fremdkapital auf 3.490,95 EUR (beim zugrunde gelegten Zinssatz von 2,9%). Auch stiege die jährliche zweiprozentige Abschreibung der - erhöhten - Bausumme auf 4.407,55 EUR. Aber selbst die daraus einschließlich - unveränderter - Verzinsung des Eigenkapitals in Höhe von 1.290 EUR/Jahr resultierenden und nach Abzug von 6.000 EUR/Jahr ersparter Mietzinsen deutlich höher in Rechnung zu stellenden Investitionskosten für das Wohnhaus von insgesamt 3.188,50 EUR/Jahr (3.490,95 EUR + 4.407,55 EUR + 1.290 EUR - 6.000 EUR) könnten immer noch aus dem Bruttoertrag von 8.751,34 EUR erwirtschaftet werden. Zwar verbliebe nur ein relativ geringer Bruttoertrag. Ein “Verlustgeschäft“ wäre das Vorhaben aber auch dann nicht. |
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| Das Wohnhaus entspricht auch nach Größe, Gestaltung und Ausstattung den durch seine dienende Funktion bestimmten Anforderungen und würde von einem vernünftigen Landwirt nicht wesentlich anders errichtet. Anhaltspunkte für eine diese Funktion überschreitende bauliche Überdimensionierung gibt es nicht. Es handelt sich um ein dem Betrieb zu- und untergeordnetes Wohngebäude normalen Standards, das nicht mehr und nicht weniger als den besonders betriebsdienlichen und auch aus der Widmung der Räume “Büro Betriebsleiter“ im Erdgeschoss und “Betriebsleiter Lagerraum“ im Unterschoß erkennbaren Zweck erfüllt, dem Betriebsinhaber und seiner Familie möglichst nahe am Offenstall eine Wohnstelle zu bieten. Darauf, ob sich eine landwirtschaftliche Prägung darüber hinaus in der “Wohnqualität“ des Gebäudes ausdrückt, kommt es - wie oben (a)) dargelegt - nicht an. Entgegen der Ansicht des Beklagten trägt die Errichtung des Wohnhauses auf dem von den Baugrundstücken Flst. Nr. ..., ... des Offenstalls westlich abgesetzten, derzeit mit Streuobstbäumen bewachsenen Baugrundstück Flst. Nr. ... auch dem Gebot größtmöglicher Schonung des Außenbereichs hinreichend Rechnung. Die Errichtung auch des Wohnhauses auf den Grundstücken Flst. Nr. ..., ... wäre, wovon sich der Senat beim Augenschein überzeugt hat und wie auch aus dem Schreiben des Architekten des Klägers vom 02.11.2010 hervorgeht, nach der vom Beklagten genehmigten und vom Kläger bereits vollzogenen Errichtung des Offenstalls und der befestigten Kfz.-Stellplätze auf diesen Grundstücken heute nur noch bei gleichzeitiger “Begradigung“ des daneben verlaufenden Feldweges sachgerecht möglich. Das wäre aber ebenfalls mit einem erheblichen Eingriff in Natur und Landschaft verbunden sowie von der Zustimmung der davon betroffenen Dritteigentümer abhängig. Zudem müsste dann zumindest ein Teil der auf den Grundstücken Flst.Nr. ..., ... vorhandenen notwendigen Kfz.-Stellplätze auf das Grundstück Flst. Nr. ... verlagert werden, womit ebenso in den Streuobstbestand eingegriffen würde. |
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| Schließlich ist das Wohnhaus trotz seiner Entfernung vom Offenstall hinreichend räumlich zugeordnet. Hinsichtlich der räumlichen Zuordnung landwirtschaftlicher Gebäude zu den Betriebsflächen sind keine zu strengen Maßstäbe anzulegen etwa derart, dass die Gebäude stets inmitten oder in unmittelbarer Nachbarschaft der landwirtschaftlichen Betriebsflächen liegen müssten (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.11.1985, a.a.O.). Auch für einen Außenstehenden ist die Zuordnung ohne Weiteres erkennbar. Der zwischen den Baugrundstücken verlaufende Feldweg und der Höhenunterschied zwischen den Grundstücken ändern daran nichts. Davon hat sich der Senat beim Augenschein überzeugt. Im Übrigen ist die Wahl des Standorts keine Frage des Dienens (BVerwG, Urt. v. 19.06.1991 - 4 C 11/89 - NVwZ-RR 1992, 401). Wird eine (Nebenerwerbs-)Landwirtschaft - wie im Fall des Klägers - bisher von einer Hofstelle in der bebauten Ortslage aus betrieben und soll die neue Hofstelle - wie hier - in der Ortsrandlage errichtet werden, spricht wenig dagegen, dass das Vorhaben von der Lage her dem landwirtschaftlichen Betrieb dient (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.11.1985, a.a.O.). Auch Anhaltspunkte dafür, dass durch die Verlegung der Hofstelle an die Ortsrandlage die räumliche Zuordnung zu den sonstigen Betriebsflächen verlorengehen könnte, sind nicht erkennbar. |
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| Ist das Vorhaben dem Nebenerwerbsbetrieb des Klägers in dieser Weise funktional zugeordnet und nach seiner Gestaltung und Ausstattung durch den betrieblichen Verwendungszweck geprägt, kann seine Privilegierung i. S. des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB entgegen der Ansicht des Beklagten schließlich nicht mit dem Hinweis darauf verneint werden, der Betrieb könne ohne nennenswerte Nachteile auch von einem Gebäude im Innenbereich aus bewirtschaftet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991, a.a.O.). |
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| Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Eine Entscheidung nach § 162 Abs. 3 VwGO unterbleibt, da die Beigeladene sich nicht durch Stellung eines Sachantrags am Kostenrisiko beteiligt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO), weshalb es der Billigkeit entspricht, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt. |
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| Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO erfüllt ist. |
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| Beschluss vom 15. Dezember 2010 |
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| Der Streitwert für das Verfahren in beiden Rechtszügen wird unter Änderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts von Amts wegen auf jeweils 20.000,-- EUR festgesetzt (in Anlehnung an Nr. 9.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit Fassung Juli 2004, NVwZ 2004, 1327; § 63 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1 GKG). |
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| Der Beschluss ist unanfechtbar. |
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