Verwaltungsgericht München Beschluss, 18. Dez. 2015 - M 8 S 15.5198

I.

Die Anträge werden abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens

zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf 2.500,- EUR festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit der ihr gegenüber als Mieterin mit Bescheid vom ... Oktober 2015 verfügten Nutzungsuntersagung zu Wohn- und sonstigen Aufenthaltszwecken der von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Anwesens ... Straße 15b, Fl.Nr. ..., Gemarkung ... in ... sowie gegen das mit diesem Bescheid zugleich angedrohte Zwangsgeld und die mit dem Bescheid verbundene Kostenrechnung. Das Gebäude als Ganzes befindet sich im Eigentum der WEG ... Straße 13 - 15b.

Es handelt sich bei der von der Antragstellerin angemieteten Wohnung um Räumlichkeiten, die ursprünglich mit der Änderungsgenehmigung vom ... September 1983 im Nachgang zur Baugenehmigung vom ... August 1982 als Speicher genehmigt wurden. Mit Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 wurde der Ausbau dieses Speicherraumes zum Zwecke der Wohnraumerweiterung der darunter befindlichen Wohneinheit Nr. 88 genehmigt. Die Wohnung Nr. 88 darf danach mit dem darüber liegenden Speicher Nr. 88 mit einer Wendeltreppe verbunden und erweitert werden.

Mit Schreiben vom 31. März 2014 teilte die Branddirektion der Antragsgegnerin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Str. 13 - 15b mit, dass bei einer Feuerbeschau ihres Anwesens am 23. März 2014 brandschutztechnische Gefahren baulicher Art festgestellt worden seien. Die WEG wurde unter Auflistung der Mängel und Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert.

Mit Anhörungsschreiben vom 9. Juli 2014, mit Postzustellungsurkunde jeweils am 11. Juli 2014 und 12. Juli 2014 zugestellt, hat die Antragsgegnerin der WEG ... Str. 13 - 15b sowie den Eigentümern der Nutzungseinheiten 86 und 88 mitgeteilt, dass sie die Feststellungen der Branddirektion überprüft habe. Danach läge eine erhebliche Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohnerinnen und Bewohner bzw. Nutzer des Gebäudes vor. Es werde daher um unverzügliche Mängelbeseitigung gebeten und eine Frist zur Äußerung bis zum 31. Juli 2014 gem. Art. 28 BayVwVfG eingeräumt. Zum hier streitgegenständlichen Anwesen ... Straße 15b führte die Antragsgegnerin u. a. entsprechend den Feststellungen der Branddirektion vom 23. März 2014 aus, dass an der obersten Stelle des Treppenraumes - entgegen den Bestimmungen des Art. 33 Abs. 8 BayBO - Öffnungen zur Rauchableitung mit einem freien Querschnitt von mindestens 1 m² fehlten, sich in der Treppenraumwand (Kellergeschoss) offene bzw. unzureichend abgeschlossene Durchführungen für Leitungen befänden und es für den Raum über der Wohnung der Sondereigentumseinheit 88 (WE 88) entgegen der Bestimmungen des Art. 31 Abs. 2 BayBO an einem 2. Rettungsweg fehle. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei im jetzigen baulichen Zustand, insbesondere auch wegen den erheblichen brandschutztechnischen Mängeln, nicht genehmigungsfähig. Die Nutzung dieses Raums zu Aufenthaltszwecken sei zu unterlassen. Es läge nur eine Genehmigung für eine Wohnraumerweiterung der Wohneinheit 88 im Speichergeschoss (keine eigenständige Wohneinheit) vom ... Oktober 2015 nach Plan-Nr. ... vor.

Mit Anhörungsschreiben vom 16. Juli 2014 leitete die Antragsgegnerin dieses Schreiben in Kopie an die Antragstellerin als Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung weiter und informierte sie, dass der von ihr bewohnte Speicherraum nicht als Wohnung genehmigt und im derzeitigen baulichen Zustand auch nicht genehmigungsfähig sei. Da Mängel im 1. Rettungsweg bestünden und der 2. Rettungsweg nicht vorhanden sei, liege eine erhebliche Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohner und Nutzer dieses Speicherraumes vor. Es werde daher empfohlen, die Wohnnutzung zu unterlassen. Zur Vermeidung von Personenschäden könne eine Nutzungsuntersagung verfügt werden. Wenn die Antragstellerin schriftlich erkläre, dass sie mögliche Maßnahmen gegenüber den Eigentümern dulden und bei unveränderter Sachlage die Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken unterlassen werde, vermeide sie den Erlass einer kostenpflichtigen Verfügung. Es werde ihr die Gelegenheit gegeben, sich bis zum 31. Juli 2014 zum vorliegenden Sachverhalt äußern (Art. 28 BayVwVfG).

Mit Bescheid vom ... Oktober 2015 verfügte die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin:

1. Die Nutzung der im beiliegenden Plan rot umrandeten Räume in der zweiten Dachgeschossebene (Eingang rechts) des Anwesens ... Str. 15b zu Wohn- und sonstigen Aufenthaltszwecken ist unverzüglich, spätestens innerhalb von 4 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung zu unterlassen.

2. Die sofortige Vollziehung dieser Verfügung wird angeordnet.

3. Für den Fall der nichtfristgerechten Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 1 dieser Verfügung wird ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,- EUR angedroht.

4. Für diesen Bescheid werden Gebühren und Auslagen gemäß beiliegender Kostenrechnung vom ... Oktober 2015 erhoben. Die beiliegende Kostenrechnung ist Bestandteil dieses Bescheides.

Die städtische Branddirektion habe im Rahmen der Feuerbeschau des oben genannten Anwesens am 20. März 2014 konkrete brandschutztechnische Gefahren baulicher Art festgestellt. Es liege eine erhebliche Gefahr für das Leben und die Gesundheit der Bewohnerin des Raumes über der Wohnung der Sondereigentumseinheit 88 (WE 88) im obersten Dachgeschoss des Anwesens ... Str. 15b rechts vor. Im Treppenraum als 1. Rettungsweg fehlten an der obersten Stelle entgegen den Bestimmungen des Art. 33 Abs. 8 BayBO Öffnungen zur Rauchableitung mit einem freien Querschnitt von mindestens 1 m². In der Treppenraumwand (Kellergeschoss) befänden sich offene bzw. unzureichend abgeschlossene Durchführungen für Leitungen entgegen den Bestimmungen der Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungsanlagen - LAR. Ein 2. Rettungsweg sei nicht vorhanden. Der Raum im obersten Dachgeschoss sei baurechtlich als Speicher genehmigt. Für eine Wohnraumerweiterung der unter den betroffenen Flächen liegenden Wohneinheit (WE 88) in das Speichergeschoss (keine eigenständige Wohneinheit) liege die Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 nach Plan-Nr. ... vor. Bauherrin sei die Wohnungseigentümergemeinschaft. Von der Baugenehmigung sei kein Gebrauch gemacht worden. Die Antragstellerin sei mit Schreiben vom 16. Juli 2014 angehört worden. Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung sei Art. 76 Satz 2 BayBO. Die derzeitige Nutzung des Raumes als Wohnung widerspreche öffentlichrechtlichen Vorschriften. Für eine Nutzungsuntersagung genüge bereits das Vorliegen der formellen Rechtswidrigkeit. Eine Baugenehmigung für die gegenwärtige Nutzung sei von der Antragsgegnerin nicht erteilt worden. Die Auflagen und Bedingungen der Baugenehmigung vom ... Oktober 2015 seien nicht eingehalten, insbesondere gebe es keine Verbindung der Räume im obersten Dachgeschoss mit der darunter liegenden Etage durch eine interne Treppe. Damit sei die derzeitige Nutzung formell rechtswidrig, da die Nutzungsänderung von Speicherräumen in eine Wohnung genehmigungspflichtig sei (Art. 55 BayBO). Die Nutzung sei auch materiell rechtswidrig. Der Treppenraum als 1. Rettungsweg weise erhebliche Mängel auf. In der Treppenraumwand (Kellergeschoss) befänden sich offene bzw. unzureichend abgeschlossene Durchführungen für Leitungen. Ein 2. Rettungsweg sei nicht vorhanden (Art. 31 BayBO). Die Antragsgegnerin handele auch im pflichtgemäßen Ermessen (Art. 40 BayVwVfG), da sie unter Abwägung aller Gesichtspunkte zu dem Ergebnis gelangt sei, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung ordnungsgemäßer baulicher Zustände gegenüber den Interessen der Adressaten überwiege. Die baulichen Mängel seien gravierend. Im Brandfall könnten die Einsatzkräfte die Bewohnerin oder deren Besucher nur durch einen verrauchten Treppenraum in das Freie bringen. Eine erfolgreiche Rettung könne damit nicht gesichert werden. In Anbetracht der Gefahr für Leben und Gesundheit, die im Brandfall für die Bewohnerin und deren Besucher bestehe, sei die Anordnung verhältnismäßig und zumutbar. Demgegenüber müssten die wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin zurücktreten. Auch angesichts des bestehenden Wohnungsmangels in ... könne die Bauaufsichtsbehörde nicht dulden, dass ungeeignete Räume für Wohnzwecke genutzt würden. Insbesondere bei Gefahren mit Aufenthaltsnutzungen sei die Antragsgegnerin gehalten, den gefährlichen Zustand zu unterbinden. Die Gefahr könne zumindest vorliegend offensichtlich nicht mit einfachen Maßnahmen behoben werden. Sofern überhaupt technisch machbar, wären Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Daher liege kein geeignetes milderes Mittel als die Untersagung der Aufenthaltsnutzung vor. Die Fristsetzung sei angemessen, da jederzeit ein Brand ausbrechen könne. Gleichzeitig solle der Mieterin Gelegenheit gegeben werden, neuen Wohnraum zu finden. Die Antragstellerin sei als Bewohnerin und „Handlungsstörerin“ die richtige Adressatin dieser Anordnung. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit (§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO) sei notwendig. Wegen der aktuell besehenden Gefahrenlage könne es den Nutzern des Anwesens nicht zugemutet werden, auf die Beseitigung der bestehenden Mängel bis zum Abschluss eines eventuell durchzuführenden verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu warten. Das öffentliche Interesse erfordere ein sofortiges Einschreiten gegen den akut gefahrdrohenden Zustand. Für die Anordnung des Sofortvollzuges sei entscheidend, dass die bestehende Gefahr sich von Tag zu Tag ständig aktualisiere. Aus der Tatsache, dass es in den letzten Jahren nicht gebrannt habe, könne nicht geschlossen werden, dass sich die erhebliche Gefahr auch in Zukunft nicht konkretisiere. Die Zwangsgeldandrohung stütze sich auf Art. 29 ff. BayVwZVG. Die Höhe des Zwangsgeldes entspreche der wirtschaftlichen Bedeutung der Nutzung und berücksichtige außerdem das Interesse, dass die Antragstellerin an der Weiterbetreibung der Nutzung habe. Unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwandes könne die Erfüllung der Verpflichtung innerhalb der gesetzten Frist billigerweise zugemutet werden.

Ein Zustellungsnachweis für die Nutzungsuntersagung gegenüber der Antragstellerin befindet sich nicht in den vorgelegten Behördenakten.

Mit Bescheid vom ... Oktober 2015 verfügte die Antragsgegnerin auch gegenüber der Eigentümerin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten eine Nutzungsuntersagung für diese Wohneinheit (vgl. Verfahren M 8 K 15.5149).

Mit Schriftsatz vom 18. November 2015, am selben Tag per Fax beim Verwaltungsgericht München eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Antragstellerin Klage gegen den Bescheid vom ... Oktober 2015, Az.: ... und beantragten, die Verfügung vom ... Oktober 2015, die Nutzung der in dem der Verfügung beiliegenden Plan rot umrandeten Räume in der zweiten Dachgeschossebene (Eingang rechts) des Anwesens ... Str. 15b in ... zu Wohn- und sonstigen Aufenthaltszwecken unverzüglich, spätestens innerhalb von 4 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung, zu unterlassen, aufzuheben (vgl. M 8 K 15. 5199). Ferner wurde beantragt,

die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen, soweit die ... verfügt hat,

a) die vorläufige Vollstreckung dieser Verfügung anzuordnen,

b) ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,- EUR anzudrohen,

c) sowie eine Gebühr sowie Auslagen in Höhe von 154,38 EUR festzusetzen.

Die Begründung der Klage bleibe einem gesonderten Schriftsatz vorbehalten. Die Antragstellerin trage als Mieterin keinerlei Verantwortung für die bauordnungswidrige Überlassung der Mietsache und habe aufgrund ihrer beschränkten finanziellen Situation keinerlei reale Chancen auf dem ... Wohnungsmarkt, innerhalb von 4 Monaten eine Ersatzwohnung zu finden. Die Antragstellerin sei von der Einhaltung der öffentlichrechtlichen Bestimmungen ausgegangen. Parallel zu dieser Klage habe die Klägerin zivilrechtliche Schritte zur Herstellung eines mietvertragskonformen Zustandes eingeleitet. Konkrete Maßnahmen seien im Schreiben des Bevollmächtigten der Eigentümerin vom 17. November 2015 von Vermieterseite zwar angekündigt und wohl auch in die Wege geleitet worden, diese Schritte würden aller Voraussicht nach aber alleine aufgrund der Beschlussfassungsproblematik innerhalb der WEG, der die Vermieterin der Antragstellerin angehöre und der allgemeinen Prozessdauer nicht innerhalb eines Zeitraumes von 4 Monaten zu einem Erfolg führen können. Auch bezüglich der Gebühren sei durch die Antragsgegnerin bereits eine Frist bis zum 20. November 2015 zur Zahlung gesetzt worden und Säumniszuschläge sowie die Vollstreckung angedroht worden. Die Klägerin sei auch insoweit nicht zur sofortigen Zahlung in der Lage. Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung werde „gleichlaufend“ bei der Beklagten gestellt.

Mit Schreiben vom 11. Dezember 2015, beim Verwaltungsgericht München am 15. Dezember 2015 eingegangen, beantragte die Antragsgegnerin,

der Antrag der Klägerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung wird abgelehnt.

Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung sei unbegründet, da das Hauptsacheverfahren ohne Aussicht auf Erfolg sei. Die Antragstellerin habe die streitgegenständlichen Speicherräume der Wohneinheit 88 der Wohnanlage ... Str. 13 - 15b von der Eigentümerin Frau ... angemietet und nutze diese seit dem 14. Juni 2010 als Wohnung. Mit Baugenehmigung vom ... September 1983 sei die Errichtung des von der Antragstellerin inzwischen bewohnten Raumes als Speicher genehmigt worden. Der Ausbau des zweiten Dachgeschosses sei zwar 2012 genehmigt, für die Wohneinheit 88 sei dabei jedoch lediglich eine Wohnraumerweiterung über eine interne Treppe, nicht dagegen die Ausgestaltung des Speichers als eigenständiger Wohnraum vorgesehen worden. Der Treppenraum als erster Rettungsweg weise erhebliche Mängel auf. Ein zweiter Rettungsweg sei gar nicht erst vorhanden. Die Nutzungsuntersagung wende sich an den richtigen Adressaten. Als Adressat einer Nutzungsuntersagung komme auch derjenige in Betracht, der die Nutzung tatsächlich ausübe. Insbesondere nach dem Grundsatz einer effektiven Gefahrenabwehr sei die Antragstellerin in Anspruch zu nehmen, da sie zur Beseitigung der Gefahr am schnellsten und wirksamsten in der Lage sei. Aufgrund der fehlenden bzw. mangelhaften Rettungswege bestünde eine erhebliche Gefahr für die Antragstellerin bei einem weiteren Verbleib in den Speicherräumen. Die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände durch die WEG sowie der Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens könnten nicht abgewartet werden, da es jederzeit zu einem Brand im Wohnhaus kommen könne. Die Anordnung des Sofortvollzuges erfolge daher ebenfalls - auch unter Berücksichtigung der finanziellen Situation der Antragstellerin und der Situation auf dem ... Wohnungsmarkt - ermessensfehlerfrei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- sowie die vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO bleibt, soweit er nicht bereits unzulässig ist, jedenfalls in der Sache ohne Erfolg.

1. Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO hat eine Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Diese entfällt kraft Gesetzes bei den in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 VwGO aufgeführten Maßnahmen und des Weiteren nach Nr. 4 der Bestimmung, wenn die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde besonders angeordnet wird.

Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung der Klage in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet wurde, wiederherstellen, wenn das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der erlassene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, da dann an dessen sofortiger Vollziehung ein öffentliches Interesse nicht bestehen kann. Dagegen überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse der Antragstellerin, von der Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, wenn sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig erweist und ein besonderes Vollziehungsinteresse hinzutritt. Wenn sich bei der im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens allein möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung dagegen weder die offensichtliche Rechtswidrigkeit noch die offensichtliche Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verfügung feststellen lässt, hängt der Ausgang des Verfahrens vom Ergebnis einer vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.

2. Soweit der Antrag sich gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit der Nutzungsuntersagung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids richtet, bleibt er ohne Erfolg. Die Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs begegnet keinen rechtlichen Bedenken (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Die von der Antragsgegnerin auf Art. 76 Satz 2 i. V. m. Art. 3 Abs. 1 BayBO gestützte Nutzungsuntersagung ist nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes notwendigen und ausreichenden summarischen Prüfung voraussichtlich im Ergebnis zu Recht erfolgt.

3. Gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften erfolgt.

Ein Rechtsverstoß im Sinne dieser Bestimmung, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben schon dann vor, wenn dieses ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Da die Nutzungsuntersagung - insofern der Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 BayBO) vergleichbar - in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, kommt es insoweit nicht darauf an, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH vom 30.8.2007 - 1 CS 07.1253 - juris m. w. N.).

Nach diesem Maßstab durfte die Antragsgegnerin gegen die Wohnnutzung des Speichers der Wohnung 88 im „Dachgeschoss 2“ in der ... Str. 15b einschreiten, ohne den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu verletzen, weil die untersagte Nutzung formell illegal und in materieller Hinsicht jedenfalls nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist.

3.1 Es liegt hier eine gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Die Änderung der Nutzung des Dachbodens zur Wohnnutzung ist insbesondere nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung (Wohnnutzung) andere öffentlichrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung (Speicher). Dies gilt sowohl im Hinblick auf die planungsrechtlichen wie auch die bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Eine Verfahrensfreiheit nach dieser Bestimmung scheidet bereits dann aus, wenn es möglich erscheint, dass an die neue Nutzung andere öffentlichrechtliche Anforderungen zu stellen sind als an die bisherige Nutzung. Dies ergibt sich eindeutig aus der Gesetzesformulierung, wonach es darauf ankommt, ob für die neue Nutzung andere Vorschriften „in Betracht kommen“. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Vorliegend kommen bei der Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken andere öffentlichrechtliche Anforderungen insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes in Betracht als bei der Nutzung der Räume als bloßer Speicher. Art. 31 BayBO stellt spezielle brandschutztechnische Anforderungen an die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen und selbstständige Betriebstätten.

3.2 Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO erforderliche, aber auch ausreichende summarische Prüfung hat ergeben, dass für die Nutzung der von der Antragstellerin angemieteten Wohnung im „Dachgeschoss 2“ keine bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt, die die Nutzung des Speichers 88 als eigenständige Wohneinheit genehmigt.

Mit der Änderungsgenehmigung ... September 1983 im Nachgang zur Baugenehmigung vom ... August 1982 wurde die streitgegenständliche Nutzungseinheit als Speicher genehmigt. Mit der Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 wurde der streitgegenständliche Speicher 88 als Wohnraumerweiterung der darunter im „Dachgeschoss 1“ liegenden Sondereigentumswohnung 88 genehmigt. In den genehmigten Plänen der Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 ist sowohl im Grundriss wie auch im Schnitt „... Str. 15b“ eine Wendeltreppe eingezeichnet und ausdrücklich vermerkt, dass es sich um eine „Wohnraumerweiterung ins DG II“ zum Ausbau der „Wohnung 88“ handelt. Danach wurde zu keinem Zeitpunkt eine eigenständige Wohneinheit im streitgegenständlichen „Speicher 88“ genehmigt. Hinzu kommt, dass den Behördenakten keine Baubeginnsanzeige zur Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 beiliegt, so dass das Gericht nicht zuverlässig überprüfen kann, ob von dieser Baugenehmigung bisher überhaupt Gebrauch gemacht wurde. Aufgrund dieser Tatsachen ist das Gericht der Überzeugung, dass eine Baugenehmigung für den Ausbau der streitgegenständlichen Räumlichkeiten im „Dachgeschoss 2“ in der ... Str. 15b für eine Nutzung als eigenständige Wohneinheit nicht erteilt wurde und die streitgegenständliche Nutzung des „Speichers 88“ zu Wohnzwecken als abgetrennte Wohnung damit formell illegal ist. Unabhängig davon könnte die Antragsgegnerin selbst für den Fall, dass die Wohnnutzung des Speicherraums genehmigt wäre, nach Art. 54 Abs. 2 Satz 4 BayBO nachträgliche Anforderungen an bestandsgeschützte bauliche Anlagen zur Abwendung von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit stellen.

3.3 Das genehmigungspflichtige Vorhaben ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Nach summarischer Prüfung widerspricht die streitgegenständliche Wohnnutzung des „Speichers 88 im Dachgeschoss 2“ als abgetrennte und selbstständige Wohneinheit öffentlichrechtlichen Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.

3.3.1 Es liegt zunächst ein Verstoß gegen Art. 12 und 31 BayBO vor. Gemäß Art. 12 BayBO sind die baulichen Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

Nach Art. 31 Abs. 1 BayBO müssen für die Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein. Art. 31 Abs. 1 BayBO enthält den Grundsatz der zwei Rettungswege, d. h. für jede Nutzungseinheit müssen in jedem Geschoss mindestens zwei Rettungswege vorhanden sein (vgl. Farmers, in: Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Kommentar, 118. EL Oktober 2015, Art. 31 Rn. 17, 23, 25; Bauer, in: Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Kommentar, 62. Ergänzungslieferung Juli 2015, Art. 31 Rn. 40, 42).

Nach der fachlichen Stellungnahme der Branddirektion vom 31. März 2014 und den Ausführungen der Antragsgegnerin im streitgegenständlichen Bescheid sowie im Schreiben vom 17. Dezember 2015 weist der erste Rettungsweg über das Treppenhaus im vorliegenden Fall erhebliche Mängel auf und ein zweiter Rettungsweg existiert nicht, so dass eine konkrete und erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit von Personen in der streitgegenständlichen Wohnung besteht.

(1) Nach Art. 31 Abs. 1 Satz 1 BayBO muss der erste Rettungsweg für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsraum, die - wie hier - nicht zu ebener Erde liegen, über eine notwendige Treppe im Sinne des Art. 32 BayBO führen. Vorliegend kann der erste Rettungsweg über das Treppenhaus im Brandfall nicht uneingeschränkt sicher begangen werden. Gemäß Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Ziffer 1, Sätze 3 und 4 BayBO und gemäß Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Ziffer 2, Satz 4 BayBO müssen Treppenräume an der obersten Stelle eine Öffnung zur Rauchableitung von mindestens 1 m² haben sowie Vorrichtungen zum Öffnen ihrer Abschlüsse, die vom Erdgeschoss sowie vom obersten Treppenabsatz aus bedient werden können. Nach den Feststellungen der Branddirektion bei der Feuerbeschau am 23. März 2014 und nach den Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid vom ... Oktober 2015 sowie im Schreiben der Antragsgegnerin vom 17. Dezember 2015 fehlt es an der obersten Stelle an einer solchen Öffnung zur Rauchableitung. Die gem. Art. 33 Abs. 8 BayBO erforderliche fehlende Öffnung an der obersten Stelle des Treppenraums begünstigt eine Brandausbreitung mit starker Verrauchung. Bei einem Brand kann Brandrauch im Treppenraum die Sicht beeinträchtigen und damit die Rettung im Brandfall erschweren. Unter diesen Voraussetzungen ist eine gefahrenlose Begehung über den Treppenraum ohne Atemschutzgeräte und ohne Sichtbeeinträchtigung nicht möglich. Die Funktion des 1. Rettungswegs ist jedenfalls deutlich eingeschränkt. Es ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Rettung von Personen bei einem etwaigen Brand erschwert wird. Dass sich in der Treppenraumwand (Kellergeschoss) offene bzw. unzureichend abgeschlossene Durchführungen für Leitungen entgegen den Bestimmungen der Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen - LAR - befinden, trägt zu einer Verschärfung der Brandgefahr bei. Hinzu kommt, dass sich die streitgegenständliche Wohnung der Antragstellerin im obersten Dachgeschoss befindet, so dass die Antragstellerin im Brandfall von den bei der Feuerbeschau festgestellten Mängeln in besonderem Maß betroffen ist. Gerade vor der Wohnungstür der Antragstellerin können sich so Rauch und giftige Gase sammeln und durch die bzw. unter der Wohnungstür in die Wohnung der Antragstellerin eindringen. Unter solchen Bedingungen kann die Rettung durch die Feuerwehr zu spät kommen. Die Antragstellerin ist somit als Bewohnerin der obersten Wohnungseinheit den aus den brandschutztechnischen Mängeln resultierenden Gefahren in besonders großen Umfang ausgesetzt.

(2) Darüber hinaus ist nicht nur der erste Rettungsweg mangelhaft, sondern fehlt der erforderliche zweite Rettungsweg. Nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO kann der zweite Rettungsweg entweder eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Eine weitere Treppe ist vorliegend nicht vorhanden, so dass als zweiter Rettungsweg lediglich eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheiten in Betracht kommt, Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO.

Der 2. Rettungsweg ist durch die Dachfenster in der Dachschräge im „Dachgeschoss 2“ nicht gewährleistet. Nach der Stellungnahme der Antragsgegnerin vom 17. Dezember 2015 können die Fenster in der Dachschräge der streitgegenständlichen Nutzungseinheit nicht angeleitert werden. Gemäß Art. 35 Abs. 4 Satz 1 BayBO müssen Fenster, die als Rettungswege nach Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO dienen, mindestens 0,60 cm breit und mindestens 1 m hoch sein. Liegen die Fenster in Dachschrägen, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 m betragen, Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BayBO. Traufkante ist dabei die Stelle, an der die Feuerwehrleiter angelegt werden kann (vgl. Farmers, in: Molodovsky/Famers/Kraus, Bayerische Bauordnung, Kommentar, 118. EL Oktober 2015, Art. 35 Rn. 68). Hier liegt die Unterkante bzw. der Austritt der östlichen und der nördlichen Dachflächenfenster horizontal gemessen deutlich mehr als 1 m von der Traufkante entfernt.

Ferner befindet sich auf der Ebene „Dachgeschoss 2“ nach den mit der Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 eingereichten Bauplänen weder auf der Ost-, noch Süd- oder Nordansicht ein zu den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gehörender Balkon oder Terrasse, an die zur Rettung von Personen aus den streitgegenständlichen Räumlichkeiten angeleitert werden könnte. Auch in den Bauplänen zur Änderungsgenehmigung vom ... September 1983 sind weder Balkone noch Terrassen eingezeichnet, die zum Speicher 88 im „Dachgeschoss 2“ führen und an die angeleitert werden könnte. Auch in dem von der WEG ... Straße 13-15b im Rahmen der Baugenehmigung vom ... Oktober 2012 vorgelegten Brandschutznachweis vom 28. Juni 2012 ist mehrfach in den Plänen hinsichtlich der 2. und 3 Dachgeschossebene vermerkt, dass „keine Anleiterung möglich ist, weil Anleiterstelle mehr als 1 m von der Trauf entfernt“ ist.

Nach der Stellungnahme der Antragsgegnerin vom 17. Dezember 2015 fehlt der 2. Rettungsweg aus den streitgegenständlichen Räumlichkeiten ins Freie nach wie vor gänzlich und die Mängelbeseitigung im Treppenhaus hinsichtlich des 1. Rettungswegs ist ebenfalls noch nicht erfolgt, so dass dieser weiterhin nicht gesichert ist. Danach sind die brandschutzrechtlichen Bestimmungen für die streitgegenständliche Wohnungseinheit nach der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber zugleich ausreichenden summarischen Prüfung weiterhin nicht eingehalten.

3.3.2 Ferner liegt auch ein Verstoß gegen Art. 47 Abs. 1 BayBO vor. Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Die streitgegenständliche Nutzungsänderung löst gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO i. V. m. § 2 Abs. 1 der Stellplatzsatzung der... als eigenständige Nutzungseinheit einen Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz. Der erforderliche Stellplatz wurden vorliegend weder hergestellt noch gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO abgelöst, so dass es auch aus diesem Grund an der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzung fehlt.

3.4 Die Antragstellerin ist als Mieterin der streitgegenständlichen Räumlichkeiten auch richtige Adressatin der vorliegenden Nutzungsuntersagung vom ... Oktober 2015. Auf ein Verschulden der Antragstellerin kommt es entgegen dem antragstellerseitigen Vorbringen für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung nicht an. Ebenso wie bei der Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen über die Inanspruchnahme eines Störers bei Vorliegen einer Störermehrheit zu entscheiden, ihr kommt insoweit ein Auswahlermessen zu (vgl. BayVGH, B. v. 28.07.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4 m. w. N.; BayVGH, U. v. 9.5.1986 - 2 B 83 A.2900 - UPR 1987, 275; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Januar 2014, Art. 76 Rn. 295 und 177 ff. m. w. N.). In der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass bei der Auswahl zwischen mehreren Störern in der Regel der Handlungsstörer (vgl. Art. 9 Abs. 1 LStVG) vor dem Zustandsstörer (vgl. Art. 9 Abs. 2 LStVG) in Anspruch zu nehmen ist, wenn nicht die Wirksamkeit der Maßnahme eine andere Reihenfolge gebietet (vgl. BayVGH, B. v. 28.07.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4 m. w. N.; BayVGH, B. v. 28.5.2001 - 1 ZB 01.664 - juris; U. v. 22.4.1992 - 2 B 90.1348 - BayVBl 1993, 147 - NJW 1993, 81; vgl. auch Decker, in: Simon/Busse, BayBO, Stand Januar 2014, Art. 76 Rn. 179). Dies gilt grundsätzlich auch für eine Nutzungsuntersagung, mit der nicht nur (präventiv) die künftige Nutzung untersagt, sondern auch eine bereits ausgeübte Nutzung unterbunden werden soll. In diesem Fall ist grundsätzlich der Mieter bzw. Pächter als Handlungsstörer heranzuziehen (vgl. BayVGH, B. v. 28.07.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4 m. w. N.).

3.5 Die Antragsgegnerin hat auch das ihr durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Dass die Behörde einschreitet, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen, bedarf keiner besonderen Rechtfertigung. Zu Recht ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, dass ein genehmigungspflichtiger Umbau oder eine brandschutzmäßige Ertüchtigung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten angesichts der bestehenden Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner und Besucher nicht abgewartet werden kann.

3.6 Es besteht auch ein öffentliches Interesse daran, dass die Nutzungsuntersagung sofort und nicht erst nach rechtskräftigem Abschluss von Rechtsbehelfsverfahren vollziehbar ist. Liegen die Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vor, ist in der Regel auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird, überwiegt im Allgemeinen das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen (vgl. BayVGH, B. v. 18.3.2001 - 1 CS 02.2750 - juris).

Besondere Umstände, die zur Folge hätten, dass die Abwägung zwischen dem öffentlichen und dem privaten Interesse vorliegend ausnahmsweise anders ausfallen müsste, liegen nicht vor. Auch der Umstand, dass zwischen Anhörung und Bescheiderlass über 1 Jahr verstrichen ist und die Antragsgegnerin im Bescheid vom ... Oktober 2015 eine Frist von 4 Monaten gesetzt hat, ändert nichts an der Rechtmäßigkeit des Sofortvollzuges. Eine mögliche Indizwirkung eines solchen Verwaltungshandelns für eine fehlende Dringlichkeit wird vorliegend durch die Erheblichkeit der Brandschutzmängel widerlegt. Die Tatsache, dass der 1. Rettungsweg bei Fehlen eines 2. Rettungsweges Mängel aufweist, die auch eine Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO rechtfertigen würden und die Mängel trotz entsprechender Aufforderung über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt wurden, schließt eine weitere, bis zum rechtskräftigen Abschluss eines Rechtsbehelfsverfahrens andauernde und damit zeitlich nicht absehbare Weiternutzung aus. Die Tatsache, dass die Antragstellerin auf dem ... Wohnungsmarkt nur schwer eine geeignete Wohnung findet, ist kein Grund, ihr die rechtswidrige Nutzung, weiterhin zu gestatten, zumal ihr bereits seit Juli 2014 sowohl die Unzulässigkeit der Nutzung als auch die brandschutzrechtliche Problematik bekannt war. Insbesondere fällt hier ins Gewicht, dass vorliegend eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit besteht. Es liegt auch im wohlverstandenen Eigeninteresse der Antragstellerin, die streitgegenständliche Wohnung solange nicht mehr zu Wohnzwecken zu nutzen, als eine Gefahr für Leben und Gesundheit aufgrund des fehlenden 2. Rettungsweges bei gleichzeitig mängelbehaftetem 1. Rettungsweg besteht.

4. Auch die Rechtmäßigkeit der nach Art. 21 a VwZVG trotz der Klageerhebung vollziehbaren Zwangsgeldandrohung erscheint nicht fraglich, so dass auch insoweit keine Veranlassung besteht, dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zu entsprechen. Insbesondere ist die der Antragstellerin gesetzte Erfüllungsfrist von vier Monaten im Hinblick auf die Dringlichkeit und die Kenntnis der Antragstellerin ohnehin großzügig mit größtmöglicher Berücksichtigung der Interessen der Antragstellerin gesetzt und damit keinesfalls als zu kurz zu beanstanden; die streitgegenständliche Nutzung ist mit einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner und Benutzer dieser Wohneinheit verbunden, weshalb nicht länger zugewartet werden kann. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, das innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegt (vgl. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG), ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

5. Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der gegen die Kostenentscheidung erhobenen Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO im Hinblick auf den gesetzlichen Ausschluss der aufschiebenden Wirkung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist bereits unzulässig, da es an dem gemäß § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO zwingend durchzuführenden „Vorverfahren“ fehlt (vgl. VG München, B. v. 8.6.2015 - M 8 S 15.1689 - juris Rn. 15 - 17).

Nach § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO der Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Eine zeitgleiche Antragstellung sowohl bei der Antragsgegnerin wie auch bei Gericht genügt den Anforderungen nach § 80 Abs. 6 VwGO nicht. Die Sonderregelung des § 80 Abs. 6 VwGO normiert nicht nur eine bloße Sachentscheidungsvoraussetzung‚ die noch im Laufe des gerichtlichen Eilverfahrens verwirklicht werden könnte‚ sondern eine Zugangsvoraussetzung‚ die nicht nachgeholt werden kann (vgl. BayVGH, B. v. 5.3.2015 - 6 CS 15.369 - juris Rn. 11; BayVGH, B. v. 16.5.2000 - 6 ZS 00.1065 - juris Rn. 3; B. v. 15.11.2010 - 5 B 258/10 - juris Rn. 4; BayVGH‚ B. v. 18.2.2010 - 10 CS 09.3204 - juris Rn. 13; VGH BW‚ B. v. 28.2.2011 - 2 S 107/11 - juris Rn. 3).

Insbesondere war eine angemessene Frist, die der Behörde zur Bearbeitung des Aussetzungsantrags eingeräumt ist, noch nicht abgelaufen. Ausschlaggebend für die Angemessenheit im Sinne von § 80 Abs. 6 Satz 2 Nr. 1 VwGO sind die Umstände des Einzelfalls. Als Orientierungswert ist dabei nicht auf die zur Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO entwickelten Grundsätze zurückzugreifen, sondern auf die Monatsfrist des § 74 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 VwGO (vgl. BayVGH, B. v. 5.3.2015 - 6 CS 15.369 - juris Rn. 8; NdsOVG‚ B. v. 30.1.2008 - 1 ME 270/07 - juris Rn. 6; SächsOVG‚ B. v. 9.8.2002 - 5 BS 191/02 - juris Rn. 8; Schoch in: Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner‚ VwGO‚ § 80 Rn. 348). Eine solche im Regelfall angemessene Zeitspanne von einem Monat hat die Antragstellerin nicht abgewartet, da nach dem Schriftsatz des Bevollmächtigten der Antragstellerin vom 18. November 2015 dieser Antrag bei der Behörde lediglich „gleichlaufend“ gestellt wurde.

Besondere Umstände, die eine weitergehende Eilbedürftigkeit hätten begründen können, sind nicht ersichtlich. Da Vollstreckungsmaßnahmen nicht drohen‚ sondern in der angefochtenen Kostenrechnung lediglich darauf aufmerksam gemacht wird, dass ggfs. für „ergriffene Vollstreckungsmaßnahmen zusätzliche Kosten“ anfallen, steht allein die Entstehung von nicht erstattungsfähigen Säumniszuschlägen in Rede. Die hieraus folgende finanzielle Belastung der Abgaben- oder Kostenpflichtigen ist jedoch vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommen und deshalb für sich betrachtet keinen Grund für eine - weitere - Verkürzung der Entscheidungsfrist (vgl. BayVGH, B. v. 5.3.2015 - 6 CS 15.369 - juris Rn. 9; SächsOVG‚ B. v. 9.8.2002 - 5 BS 191/02 - juris Rn. 9).

Dass inzwischen eine angemessene Frist verstrichen ist und die Antragsgegnerin über den Aussetzungsantrag noch nicht entscheiden hat, führt nicht zur Zulässigkeit des Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO und zu einer inhaltlichen Prüfung durch das Gericht (vgl. BayVGH, B. v. 5.3.2015 - 6 CS 15.369 - juris Rn. 10). Insoweit ist für das besondere Vorverfahren nach § 80 Abs. 6 VwGO anerkannt, dass dieses nicht durch eine rügelose Einlassung der Verwaltung auf den Antrag oder die erhobene Klage ersetzt werden kann (Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 80 Rn. 184). Nach überwiegender Auffassung normiert § 80 Abs. 6 Satz 1 VwGO eine Zugangsvoraussetzung, die bereits bei Rechtshängigkeit des gerichtlichen Aussetzungsverfahrens vorliegen muss und - anders als bei sonstigen Zulässigkeitsvoraussetzungen - nicht nachholbar ist (vgl. VG München, B. v. 8.6.2015 - M 8 S 15.1689 - juris Rn. 15 - 17).

6. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs.1 VwGO abzuweisen. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.4 und 1.5 und 1.7.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.