Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 14. Nov. 2018 - AN 9 K 17.02667

bei uns veröffentlicht am14.11.2018

Gericht

Verwaltungsgericht Ansbach

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen eine ihr gegenüber ausgesprochene Nutzungsuntersagung und begehrt darüber hinaus die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung.

Die Klägerin ist Mieterin von Räumen im Erdgeschoss des Anwesens … Straße … in …, FlNr. …, Gemarkung … Die Klägerin hat diese Räume an die … GmbH untervermietet, diese betreibt dort ein Wettbüro. Eigentümer des Anwesens ist …, der die gegenständlichen Räume an die Klägerin vermietet hat.

Das gegenständliche Grundstück (Baugrundstück) ist derzeit bebaut mit einem sechsgeschossigen Gebäude. Mit Baugenehmigung vom 14. Oktober 1963 wurde für die Räume im Erdgeschoss rechts des Eingangs von der … Straße her Laden sowie für die Räume links des Eingangs vorne Laden und im rückwärtigen Bereich eine Schneiderei genehmigt.

Bei einer Ortseinsicht stellten Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde der Beklagten (BOB) am 15. Dezember 2016 fest, dass Räume links vom Eingang im Erdgeschoss dieses Anwesens als Wettbüro genutzt würden, die Schaufenster und die Eingangstür links vom Eingangsbereich waren praktisch vollständig mit Werbeaufklebern für die Firma … beklebt, an der Eingangstür waren Schilder „Öffnungszeiten Mo-Fr 9.30 Uhr bis 23.30 Uhr und Sa-So 9.30 Uhr bis 23.30 Uhr“ sowie „Kein Zutritt unter 18 Jahren“ angebracht. In den Räumen sind auf den gefertigten Lichtbildern verschiedene Bildschirme, eine Theke, mehrere Tische mit Stühlen sowie Wettannahmeterminals zu sehen. Nach den Feststellungen des Mitarbeiters der BOB umfasste die genutzte Fläche 129,46 m2.

Bei einer weiteren Ortseinsicht am 23. Dezember 2016 wurde von der BOB festgestellt, dass auch im unmittelbar angrenzenden Anwesen … Straße … im Erdgeschoss ein Wettbüro in Zusammenarbeit mit dem Wettveranstalter … betrieben werde.

Mit Schreiben vom 28. Dezember 2016 jeweils an den Eigentümer … und die …GmbH wurde von der Beklagten mitgeteilt, dass die Nutzung als Wettbüro hier nicht zulässig sei, weil es sich dabei um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele und diese im Mischgebiet planungsrechtlich unzulässig sei, auch eine Genehmigung für die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liege nicht vor. Für die Auflassung der Nutzung wurde jeweils Frist bis zum 15. Februar 2017 gewährt und ansonsten eine Nutzungsuntersagung durch Verwaltungsakt angedroht.

Mit Schreiben vom 3. Februar 2017 teilte der Eigentümer … der Beklagten mit, laut Mietvertrag mit der Klägerin sei die Fläche nicht als Wettannahmestelle vermietet worden, die Klägerin habe ihm erklärt, sie werde Kontakt mit der Bauordnungsbehörde aufnehmen. Zugleich verwies er auf das Wettbüro in der … Straße … Bei einem weiteren Ortstermin am 1. März 2017 stellten Mitarbeiter der Beklagten fest, dass das Wettbüro weiterhin betrieben werde und ein Bauantrag für die Nutzungsänderung von Laden zu Wettbüro bisher nicht eingegangen sei.

Mit am 15. März 2017 bei der Beklagten eingegangenem Bauantrag beantragte die Klägerin die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Räume im Erdgeschoss links im Anwesen … Straße … „von Laden mit Schneiderei in Wettannahmestelle mit Quotenbildschirmen ohne Live-Übertragung (keine Vergnügungsstätte)“. Nach der dem Bauantrag beiliegenden Nutzflächenberechnung umfasst die gesamte Nutzfläche 101,37 m2, bestehend aus Wettannahme, Büro, Entree und WC. Gemäß der Betriebsbeschreibung vom 15. März 2017 soll das Vorhaben „wie eine Lotto/Toto-Annahme“ täglich von 9.30 Uhr bis 22.00 Uhr betrieben werden. Weiter enthält die Betriebsbeschreibung unter Nr. 2a die Angabe: „Wettannahme- und Infobereich: (mehrere Kassenplätze, Stellwände und Tafeln zur Kundeninformation, Monitore für Ergebnisse und Quoten, Sitz- und Stehplätze für Kunden zum Ausfüllen der Wettscheine).

Mit planungsrechtlicher Stellungnahme vom 8. Mai 2017 stellte die Beklagte fest, das Baugrundstück liege in einem Bereich ohne qualifizierten Bebauungsplan, die Gebietseinstufung ergebe hier ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB. Das Vorhaben sei auch nach § 15 BauNVO nicht zulässig. Das geplante Wettbüro stelle eine Vergnügungsstätte dar, die im WA weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei, das gemeindliche Einvernehmen werde deshalb verweigert.

Mit Schreiben vom 15. Mai 2017 wurde der Klägerin der Inhalt der planungsrechtlichen Einschätzung übermittelt und angekündigt, falls der Bauantrag nicht binnen eines Monats zurückgezogen werde, werde ein Ablehnungsbescheid ergehen. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der Bauantrag unvollständig sei, es fehlten eine korrekte Stellplatzberechnung, Originallagepläne sowie Nachbarunterschriften.

Laut Aktenvermerk vom 14. Juli 2017 ergab die baurechtliche Vorprüfung, dass für das Vorhaben acht weitere Stellplätze fehlten, wobei von einer Nutzfläche von 116 m2 ausgegangen wurde.

Mit Schreiben vom 26. Juli 2017 forderte die Beklagte die Klägerin auf, die unzulässige Nutzung bis spätestens 14. August 2017 aufzulassen, nachdem bei einer Ortseinsicht am 21. Juni 2017 der Weiterbetrieb des Wettbüros festgestellt worden war.

Bei einer weiteren Ortseinsicht stellten Mitarbeiter der BOB am 25. Oktober 2017 fest, in den gegenständlichen Räumen werde ein Wettbüro mit insgesamt sechs Wettannahmeterminals, einer Annahmetheke, 22 Bildschirmen und drei Geldspielautomaten betrieben, auf die gefertigten Lichtbilder wurde verwiesen. Eine Angestellte habe als Betreiber die Firma … GmbH benannt.

Mit Bescheid vom 27. November 2017 wurde gegenüber der … GmbH in Nr. 1 die Nutzung der als Laden genehmigten Räume im Erdgeschoss des Anwesens … Straße … als Wettbüro untersagt und die sofortige Vollziehung angeordnet, in Nr. 2 wurde ein Zwangsgeld von 10.000,00 EUR angedroht. Die Begründung entsprach im Wesentlichen der im Bescheid an die Klägerin. Weiter wurde ausgeführt, dass insbesondere im Hinblick auf das vorhandene Wettbüro im Anwesen … Straße …der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht verletzt werde, da dieses ebenfalls unzulässige Vorhaben aufgegriffen und mit Bescheid vom gleichen Tag die Nutzung als Wettbüro untersagt worden sei.

Die gegen den Bescheid vom 27. November 2017 von der … GmbH erhobene Klage wurde mit Urteil der Kammer vom 16. August 2018 abgewiesen (AN 9 K 17.02668), der Antrag auf Zulassung der Berufung ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof anhängig.

Mit weiterem Bescheid vom 27. November 2017 an den Eigentümer … wurde dieser verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die nicht genehmigte Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens … Straße als Wettbüro beendet werde und es wurde ihm ein Zwangsgeld von 10.000,00 EUR angedroht, auf den Inhalt sämtlicher Bescheide wird verwiesen.

Die Klage des Eigentümers … gegen den Bescheid vom 27. November 2017 wurde nach Aufhebung dieses Bescheids für erledigt erklärt und das Verfahren eingestellt (AN 9 K 17.02638).

Mit Bescheid vom 27. November 2017 wurde gegenüber der Klägerin die Erteilung der Baugenehmigung versagt (Nr. 1), in Nr. 2 wurde die Klägerin aufgefordert, dafür zu sorgen, dass die nicht genehmigte Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens …Straße … als Wettbüro beendet wird, eine Vermietung bzw. andere Übergabe an Dritte für die Nutzung als Wettbüro sei zu unterlassen, die sofortige Vollziehung wurde angeordnet, und eine Frist von einem Monat ab Zustellung des Bescheides gesetzt. In Nr. 3 wurde für den Fall, dass die Frist in Nr. 2 nicht eingehalten werde, ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR angedroht. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei eine Nutzung der Räumlichkeiten auf einer Fläche von 129,46 m2 als Wettbüro festgestellt worden, die weder genehmigt noch offensichtlich genehmigungsfähig sei. Die rechtswidrige Wettbüronutzung sei planungsrechtlich unzulässig im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet, die Nutzungsuntersagung sei hier in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens geboten, weiter wurde die Anordnung der sofortigen Vollziehung begründet. Die Klägerin sei als Bauherrin des im Betreff genannten Vorhabens für die ordnungsgemäße Nutzung verantwortlich, auch sei sie als Mieterin, die die betreffenden Räume untervermietet habe, Zustandsstörerin und daher für die Auflassung der Nutzung als Wettbüro verantwortlich. Der Bauantrag sei nicht genehmigungsfähig, da die Nutzung als Wettbüro im beantragten Umfang im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet unzulässig sei, da es sich um eine Vergnügungsstätte handele. Eine solche könne jedoch wegen der Art der Nutzung weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen werden.

Mit am 21. Dezember 2017 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin Klage gegen die Stadt … erheben.

Zur Begründung wurde dort sowie mit Schriftsatz vom 8. August 2018 im Wesentlichen vorgetragen, die beantragte Nutzungsänderung sei offensichtlich genehmigungsfähig, da es sich bei dem Vorhaben um ein Ladenlokal und nicht um eine Vergnügungsstätte handele. Die aktuelle Nutzung als Wettbüro nehme eine Fläche von weniger als 100 m2 in Anspruch, Anwohnerbeschwerden habe es bisher nicht gegeben, Betreiber sei die … GmbH. Die Betriebsfläche liege im linken Bereich im Erdgeschoss des Anwesens … Straße …, die Erschließung erfolge über einen Eingang zur … Straße hin. Für den rechten Teil des Erdgeschosses habe die Beklagte mit Baugenehmigung vom 4. Juni 2018 an Herrn … die Nutzung als Bistro bzw. Pilsbar genehmigt; diese stehe in keinem funktionellen Zusammenhang mit der links geplanten Wettannahmestelle. In diesem Bescheid habe die Beklagte auf Seite 5 unter Ziffer 6 für die Gebäude … Straße … und … den Schutzgrad eines Mischgebietes angenommen. Die nähere Umgebung werde bestimmt durch die zur … Straße ausgerichtete Ladenzeile und nicht durch den rückwärtigen Gebäudeblock, es sei mithin kein Wohngebiet gegeben. Das Vorhaben liege in dem von der …straße, der …Straße und der … Straße gebildeten dreieckigen Straßenblock. Die im Eckbereich … Straße und …straße sowie zur … Straße hin orientierten Nutzungen stellten sich durchweg gewerblich dar, im Rückbereich der …straße wie auch der … Straße überwiege Wohnnutzung. In unmittelbarer Nachbarschaft befänden sich zwei Wettbetriebe in der … Straße … und …, die unter Umständen als Vergnügungsstätten einzustufen seien. Die Baugenehmigungen für diese Nutzungen lägen bisher nicht vor, aber Bauanträge, die verschiedene Wettbetriebsvarianten enthielten. In der unmittelbaren Umgebung befänden sich diverse Gaststätten mit erheblichen Öffnungszeiten, so in der* … Straße 15 die Gaststätte „…“ mit Sperrzeiten von 5.00 Uhr bis 6.00 Uhr in der Gaststätte und bis 23.00 Uhr auf dem Gehweg. Die maßgebliche Umgebung bestehe hier aus dem Bereich beidseits der …Straße … sowie aus dem Blockinnenbereich, auf Grund der vorhandenen Nutzungen liege hier kein Baugebiet im Sinne der §§ 2 bis 11 BauNVO vor. In der damit gegebenen Gemengelage werde insbesondere im Hinblick auf die Gastronomie „…“ sowie die Pilsbar in der …Straße … die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens bewirkt. Weiter führte der Klägervertreter in Bezugnahme auf verschiedene Entscheidungen zur Abgrenzung zwischen Ladengeschäft und Vergnügungsstätte und zur Frage der Bewertung eines Live-Wettangebots in diesem Zusammenhang aus. Dabei wurde auf die Rechtsprechung des VG Bremen, des VG Neustadt und des VG Schleswig einerseits und des BayVGH andererseits hingewiesen und erklärt, es werde eine grundsätzliche Klärung der Fragen angestrebt. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wäre tatsächlich ein Angebot von Live-Wetten außerhalb von Vergnügungsstätten stationär nicht möglich, insofern sei aber § 7 GlüStV zu beachten. Würde das Vorhaben als Ladengeschäft oder sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb eingeordnet, sei es nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, selbst als Wettbüro in Gestalt einer nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte füge es sich nach § 34 Abs. 1 BauGB ein. Tatsächlich handele es sich um ein gewerblich geprägtes Mischgebiet, in dem sogar eine Vergnügungsstätte im hier gegenständlichen Umfang regelmäßig zulässig sei. Im Übrigen werde das Vorhaben der Klägerin von der Beklagten als Vergnügungsstätte eingestuft, während verschiedene vergleichbare Nutzungen von Oddset-Wettannahmestellen verbunden mit Cafes anders beurteilt würden. Diese Praxis im Baugenehmigungsverfahren und in der Bauaufsicht habe wegen Art. 56 AEUV europarechtliche Dimension. Die praktizierte Baugenehmigungspraxis der Stadt Nürnberg verstoße im Übrigen auch gegen Art. 7 Abs. 1 AGGlüStV, der eine Zahl von 400 Wettannahmestellen in Bayern als notwendig ansehe.

Die Verfügung Ziffer 2 im Tenor leide unter Ermessensfehlern bei der Störerauswahl, hier werde die … GmbH gleichzeitig neben der Handlungsstörerin, der … GmbH in Anspruch genommen, was ermessensfehlerhaft sei. Darüber hinaus sei auch das gegen beide Klägerinnen in gleicher Höhe angeordnete Zwangsgeld unverhältnismäßig, auch im Vergleich zum Mietzins.

Die Klägerin beantragt,

unter vollständiger Aufhebung des Bescheids vom 27. November 2017 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die begehrte Baugenehmigung zu erteilen bzw. hilfsweise die Baugenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden.

Die Beklagte beantragt mit Schriftsatz vom 16. Januar 2018,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Baugenehmigung sei hier zu Recht versagt worden, da das beantragte Vorhaben alle Merkmale eines sogenannten Wettbüros aufweise und als Vergnügungsstätte zu qualifizieren sei. Im allgemeinen Wohngebiet sei eine solche nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO nicht zulässig. Daran ändere auch nichts, dass nach der Legende zum Grundrissplan die Quotenbildschirme keinen Live-Übertragungen dienen sollten. Da der Betrieb eines Wettbüros somit planungsrechtlich unzulässig sei, habe die Beklagte fehlerfrei gegenüber der Klägerin verfügt, für die Auflassung der Nutzung zu sorgen bzw. die Nutzung aufzugeben. Das hier betriebene Wettbüro weise eine Fläche von insgesamt ca. 129,46 m2 auf. Die Nutzungsuntersagung sei hier rechtmäßig erfolgt, da das Wettbüro ohne Genehmigung betrieben werde und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei.

Das Gericht nahm durch den Vorsitzenden am 14. August 2018 das gegenständliche Anwesen und dessen nähere Umgebung in Augenschein. In der mündlichen Verhandlung durch die Kammer am 15. August 2018 wurde die Sach- und Rechtslage mit den Parteien ausführlich erörtert.

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2018 trug die Beklagte weiter vor, das genehmigte Internetcafe im Anwesen … Straße … sei keine Vergnügungsstätte, dies wurde näher begründet. Für die Betriebsstätte … Straße … sei in der Gewerbeummeldung vom 12. September 2017 folgende Tätigkeit gemeldet worden:

„Internetcafe sowie Abgabe von alkoholfreien Getränken und Süßwaren (kein Alkoholausschank und kein Verzehr von alkoholischen Getränken an Ort und Stelle, keine Durchführung, Veranstaltung oder Vermittlung von Sportwetten, keine Bereitstellung von Einrichtungen hierfür sowie kein Betrieb einer sog. Spielhalle)“.

Das Angebot des Ladenbesitzers sei lediglich auf eine Internetnutzung, nicht aber auf eine Nutzung der Computerplätze zur Abgabe von Wettangeboten gerichtet. Das Unternehmen präsentiere sich zur Straße hin als Laden, beworben werde am Schaufenster in der Auslage ein Angebot an Waren (Zigaretten, Getränke, SIM-Karten u.a.) und Dienstleistungen (u.a. Paketshop). Das Angebot Internet trete demgegenüber zurück. Auch die Betriebsbeschreibung enthalte keinen Hinweis auf ein Angebot an die Kunden zum Abschluss von Sportwetten. Die im vorderen Teil vorhandene Annahmestelle für Lotto/Toto und Oddset-Wetten sei Teil der Verkaufsstelle nach § 1 des Gesetzes über den Ladenschluss. Eine Öffnungszeit auch an Sonn- und Werktagen über die gesetzliche Ladenschlusszeit hinaus führe nicht automatisch zur Einstufung als Vergnügungsstätte, auch gebietsversorgende Gastronomen seien abends und an Sonn- und Feiertagen geöffnet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U.v. 9.3.2005 - 6 C 11/04 -) sei ein Internetcafe nur dann eine erlaubnispflichtige Spielhalle, wenn die Gesamtumstände darauf schließen ließen, dass die Betriebsräume hauptsächlich dem Spielzweck gewidmet seien und die anderweitige Nutzung der Computer dahinter zurücktrete, als maßgebliche Umstände kämen dabei vor allem die Ausstattung der Räumlichkeiten und die Programmierung der Computer, aber auch die Selbstdarstellung des Unternehmens nach außen und die von dem Unternehmen betriebenen Werbung in Betracht. Hier werde eine solche Nutzung erkennbar nicht beworben, anhand der Betriebsbeschreibung und der Gewerbeanmeldung sei auch nicht davon auszugehen, dass eine spielhallenähnliche Nutzung stattfinde. Es sei auch keine Erlaubnis nach § 33i Abs. 1 GewO erteilt worden. Schließlich lehne die Beklagte den Abschluss einer Ablösevereinbarung für Stellplätze ab, so dass die notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge tatsächlich nachgewiesen werden müssten. Im Übrigen seien die Regelungen der Stellplatzverordnung der Beklagten wirksam und rechtmäßig, dies wurde näher erläutert. Auf weitere mündliche Verhandlung wurde verzichtet.

Der Klägervertreter teilte mit Schriftsatz vom 12. Oktober 2018 mit, dass auf weitere mündliche Verhandlung im Verfahren verzichtet werde. Auf Wunsch wurde dem Klägervertreter vom Gericht Frist zur abschließenden Begründung der Klage bis zum 7. November 2018 gesetzt.

Mit Schriftsatz vom 6. November 2018 wiederholte der Klägervertreter die bereits zuvor schriftsätzlich angekündigten Klageanträge und bat um gerichtlichen Hinweis bezüglich eines weiteren Leistungsantrags auf Abgabe einer vertragsabschließenden Willenserklärung im Rahmen eines Ablösevertrages für Stellplätze. Im Weiteren wurde die bisherige Klagebegründung nochmals vertieft und insbesondere ausgeführt, die Nutzfläche der geplanten Wettannahmestelle liege unter 100 m2, auf die Übertragung von Sportereignissen solle komplett verzichtet werden, die nach § 7 GlüStV mitzuteilenden Informationen erfolgten über elektronische Quotenanzeigen und ausgedruckte Wettprogramme. Ein weiterer Bauantrag bezüglich der gleichen Räume sei mit Bescheid der Beklagten vom 3. Juli 2018 abgelehnt worden. Auch die aktuelle Nutzung des Vorhabens durch die … GmbH umfasse eine Fläche von weniger als 100 m2. Die Einstufung der näheren Umgebung als allgemeines Wohngebiet durch die Kammer im Verfahren AN 9 K 17.02668 sei unzutreffend, vorliegend handele es sich um eine Gemengelage. Bereits die Bestimmung der näheren Umgebung durch die Kammer sei unzutreffend, auch das Grundstück mit dem …-Betriebsgebäude sei heranzuziehen, im Übrigen seien weitere Nutzungen vorhanden, die nicht in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Bei der geplanten Nutzung handele es sich nicht um eine Vergnügungsstätte, sondern um eine ladenmäßige Wettannahmestelle, dies gelte auch, wenn hier Live-Wettterminals betrieben würden. Die entsprechende Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 15. Januar 2016 - 9 ZB 14.1146 -, nach der die Vermittlung von Live-Wetten in einem Unternehmen zur Einstufung als Vergnügungsstätte führe, sei unzutreffend und werde von anderen Gerichten abgelehnt. Das Vorhaben füge sich in die Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich ein und sei genehmigungsfähig, insbesondere könnten eventuell fehlende Stellplätze hier nicht als Ablehnungsgrund herangezogen werden. Weiter verstoße die Genehmigungspraxis der Beklagten gegen Unionsrecht, insbesondere gegen Art. 56 und 49a AEUV. Die Beklagte lehne Wettbüros durch private Betreiber ab, wie die Praxis in verschiedenen anderen Verfahren zeige, ebenso wie veröffentlichte Aussagen von Vertretern der Stadt nach entsprechenden Zeitungsberichten. Hier sei zu berücksichtigen, dass neben dem geplanten Vorhaben weitere Wettvermittlungsbetriebe vorhanden seien. Auch habe die Beklagte teilweise selbst das Vorliegen eines Mischgebiets im hier maßgeblichen Bereich angenommen. Die Praxis der Beklagten führe zu einer Diskriminierung der Klägerin, sie sei aber unionsrechtlich nicht zulässig. Die Klägerin habe Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung.

Auch die ausgesprochene Nutzungsuntersagung sei rechtswidrig, die Klägerin werde dadurch in ihren Rechten verletzt. Die Klägerin sei zu Unrecht als Störer ausgewählt und die Nutzungsuntersagung zu Unrecht an sie adressiert worden, da Handlungsstörer hier die Betreiberin der Wettvermittlungsstelle, die … GmbH, sei. Die Störerauswahl sei fehlerhaft, insbesondere habe hier die Beklagte zu Unrecht alle Störer gleichermaßen in Anspruch genommen. Es sei ermessensfehlerhaft gewesen, gegen die von der Klägerin betriebene Wettannahmestelle vorzugehen, während gleichzeitig staatliche Oddset-Annahmestellen in Kombination mit einem Internetshop genehmigt worden seien bzw. betrieben werden könnten. Die Beklagte hätte ein Vollzugskonzept darlegen und die Durchführung desselben belegen müssen, sie dürfe nicht mit dem Baurecht sachfremd eine Kompensation ordnungsrechtlicher Missstände aufarbeiten wollen. Die Anordnung in Nr. 2 des Bescheids sei zu unbestimmt, die Zwangsgeldandrohung in Nr. 3 sei einheitlich auf zwei unterschiedliche Anordnungen erstreckt worden, was unzulässig sei. Damit sei der Bescheid vom 27. November 2017 auch im Übrigen aufzuheben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, hinsichtlich der mündlichen Verhandlung und der Beweisaufnahme auf die jeweilige Niederschrift Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Wegen der Verzichtserklärungen der Parteien konnte ohne (weitere) mündliche Verhandlung nach § 101 Abs. 2 VwGO entschieden werden.

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 27. November 2017 und der von der Klägerin gegen die Beklagte geltend gemachte Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für das konkrete mit dem Bescheid vom 27. November 2017 abgelehnte Bauvorhaben. Die Beklagte hat mit dem Bescheid vom 27. November 2017 ersichtlich einen Einzelfall auf Grund der hierbei zu prüfenden Vorschriften geprüft und verbeschieden, die Rechtmäßigkeit dieser Entscheidung wiederum ist Gegenstand des vorliegenden Gerichtsverfahrens. Nicht Gegenstand des Behördenverfahrens und damit auch des Gerichtsverfahrens ist die Frage einer generellen Haltung der Beklagten im Hinblick auf Wettbüros oder Spielhallen, zumal es sich vorliegend gerade um einen Verwaltungsakt im Einzelfall und nicht um eine Planung oder übergreifende Regelung handelt, zumal das vorliegende Bauvorhaben in einem Bereich liegt, für den kein qualifizierter Bebauungsplan durch die Beklagte existiert und für die insoweit ersichtlich keine sonstigen örtlichen Rechtsvorschriften in Bezug auf die geplante Nutzung vorhanden sind und angewendet wurden. Da die Beklagte, wie dem Gericht aus anderen Gerichtsverfahren bekannt ist, Wettbüros im Einzelfall durchaus genehmigt hat, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Ablehnung des vorliegenden Bauantrags von vorne herein festgestanden hätte und somit die baurechtliche Prüfung nur mit dem Ziel der Rechtfertigung einer bereits vorab getroffenen Entscheidung durchgeführt worden wäre; auch sind hierfür keine stichhaltigen Anhaltspunkte aus den Akten ersichtlich. Damit kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Prüfungspraxis der Beklagten im Hinblick auf das gegenständliche Bauvorhaben, nämlich die Prüfung der Vereinbarkeit einer geplanten Nutzungsänderung mit der konkreten bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Situation und den sich daraus ergebenden Regelungen, einen Eingriff in Grundrechte oder europarechtliche Positionen der Klägerin darstellt.

Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 27. November 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, sie hat deshalb weder einen Anspruch auf Aufhebung dieses Bescheids noch auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Baugenehmigung, § 113 Abs. 1 und 5 VwGO.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Genehmigung der beantragten Nutzungsänderung, da die von ihr gewünschte Nutzung auf dem Vorhabensgrundstück bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Für das Baugrundstück besteht kein qualifizierter Bebauungsplan, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB beurteilt. Die Kammer ist insbesondere auf Grund des durchgeführten Augenscheins der Auffassung, dass die Eigenart der näheren Umgebung um das Baugrundstück einem allgemeinen Wohngebiet im Sinn des § 34 Abs. 2 BauGB, § 4 BauNVO entspricht.

1.1 Die Grenzen der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Damit sind die Grundstücke in der Umgebung insoweit zu berücksichtigen, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG v. 26.5.1978 - 4 C 9.77, Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 34 Rn. 36). Eine Straße kann dabei ein trennendes oder verbindendes Element sein.

Demnach ist im vorliegenden Fall die Bebauung in dem durch die … Straße, die …- …Straße sowie die …straße begrenzten Bauquartier, in dem auch das Baugrundstück gelegen ist, einschließlich der südlich der …straße gelegenen Anwesen …straße * und … sowie … Straße …, 1* …, maßgeblich.

Die Bebauung und Nutzungen jenseits der …Straße prägen demgegenüber nach Auffassung der Kammer, die sich insbesondere auf das Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins stützt, das Baugrundstück nicht in maßgeblicher Weise, die … Straße besitzt hier nach Auffassung der Kammer trennende Wirkung. Es handelt sich dabei um eine der meistbefahrenen … Ausfallstraßen, die weiter stadtauswärts in die Bundesstraße …übergeht, und die im hier maßgeblichen Bereich jeweils nicht nur zwei Fahrbahnen in beide Richtungen besitzt, sondern in deren Mitte auch noch in einem baulich von der Fahrbahn abgetrennten Bereich zwei Straßenbahngleise verlaufen. Eine Fahrbahnquerung durch Fußgänger ist zwischen der …straße und der … Straße mangels eines Überwegs nicht gefahrlos möglich und wird derzeit zudem durch die auf der östlichen Seite befindliche Baustelle verhindert.

Somit kann das Baugrundstück ebenso wie die … Straße, die …straße und die dort befindlichen Parkplätze nur von der westlichen Fahrbahn aus angefahren werden, wobei auf der Westseite der … Straße absolutes Halteverbot angeordnet ist. Diese Verkehrsführung und -regelung bedingt, dass Parksuchverkehr der Nutzer des Wettbüros zu einem erheblichen Teil das Bauquartier, in dem sich das Vorhaben befindet, umfahren wird, so dass auch die Anlieger der …- und … von dem vom Vorhaben ausgelösten Verkehr, gerade auch an Wochenenden und abends, betroffen sind.

Auch ist die Bebauung gegenüber dem Baugrundstück östlich der … Straße durch eine Reihe großer Bäume von der Fahrbahn und damit auch vom Bereich westlich optisch abgesetzt. Die funktionelle und optische Trennung im hier maßgeblichen Bereich führt hier zur Annahme einer trennenden Wirkung der … Straße.

Das Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, welches eine Fläche von ca. 14.400 m2 besitzt und das große Verwaltungsgebäude der …Direktion Mittelfranken beinhaltet, zählt demgegenüber nicht zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Denn dieses Grundstück prägt trotz seiner dominanten und großvolumigen Bebauung das hier maßgebliche Baugrundstück nicht mit. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass entlang der nördlichen und östlichen Grenze dieses Grundstücks zur …straße und zur … Straße hin ein durchgehender begrünter Bereich von erheblicher Breite vorhanden ist, der das Grundstück, dessen Bebauung und Nutzung vom Bereich jenseits der …straße wie von den Anwesen …straße ... bis … und … Straße … bis … abschirmt. Hinzu kommt, dass sich auf Grund einer vorhandenen Mauer sowie Einfriedung kein Zugang zum …-Gebäude von der …straße aus befindet, ebenso ist das …-Grundstück gegenüber den genannten Grundstücken südlich der …straße und östlich der … Straße abgeschlossen und nicht zugänglich. Die zur …straße hin vorhandene Notausfahrt ist mit einem Tor verschlossen und dient nicht als Zugang zum Gebäude oder Grundstück von der …straße aus. Zugang und Zufahrt zu diesem Grundstück sind weiter westlich von der … Straße oder weiter südlich von der … Straße möglich. Auf Grund dieser optischen und funktionalen Abgrenzung dieses Grundstücks von dem nördlich und nordöstlich gelegenen Bereich, der die nähere Umgebung um das Baugrundstück bildet, sowie auf Grund der sich von der Bebauung und den Nutzungen dort völlig abhebenden Bebauung und Nutzungsstruktur ist dieses Grundstück bei der Einstufung der näheren Umgebung nicht mit heranzuziehen.

1.2 Die bauplanungsrechtliche Einstufung des somit maßgeblichen Bauquartiers, in dem das Baugrundstück gelegen ist, ergibt insbesondere nach dem Ergebnis des Augenscheins, dass hier ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO vorliegt. In der maßgeblichen näheren Umgebung sind zahlreiche ganz oder teilweise wohngenutzte Gebäude vorhanden, so dass die Voraussetzung für ein allgemeines Wohngebiet in § 4 Abs. 1 BauNVO, wonach das Gebiet vorwiegend dem Wohnen dient, erfüllt ist.

Daneben sind im hier maßgeblichen Gebiet auch keine Nutzungen vorhanden, die im allgemeinen Wohngebiet nicht allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind und durch ihre prägende Wirkung das Vorliegen eines allgemeinen Wohngebiets verhindern würden.

Soweit der Klägervertreter insofern auf die im Nachbaranwesen … Straße … aber auch im gegenständlichen Anwesen … Straße … seit einiger Zeit betriebenen Wettbüros abstellt, so sind diese bei der Gebietseinstufung nicht zu berücksichtigen, weil zwar einerseits die tatsächlich vorhandene Bebauung maßgebend ist, aber insbesondere durch den Erlass der im vorliegenden Verfahren angegriffenen Nutzungsuntersagung wie den entsprechenden Nutzungsuntersagungsbescheiden in den Parallelverfahren bezüglich der genannten Anwesen weder in zeitlicher noch in tatsächlicher Hinsicht Zweifel daran bestehen, dass sich die Beklagte mit dem Vorhandensein der Nutzung nicht abgefunden hat (vgl. BayVGH, B.v. 29.1.2016 - 15 ZB 13.1759 - juris Rn. 12, BayVGH, B.v. 18.4.2017 - 9 ZB 15.1846 - juris Rn. 11).

Soweit der Klägervertreter auf die Gaststätte „…“ in der …straße ... verweist, so handelt es sich insoweit nach Auffassung der Kammer um eine der Versorgung des Gebiets dienende Schank- und Speisewirtschaft im Sinn des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, die somit im allgemeinen Wohngebiet generell zulässig ist. Dies ergibt sich zum einen aus den beim Augenschein wahrgenommenen Speisekarten und dem daraus ersichtlichen Angebot an Speisen und Getränken sowie aus den ebenfalls per Aushang ersichtlichen Öffnungszeiten ebenso wie der Betriebsgröße und Ausstattung, die üblichen Gaststätten entsprechen. Entsprechendes gilt für die vom Klägervertreter angeführte Pizzeria im Anwesen … Straße … sowie die weiteren Gastronomiebetriebe in der Umgebung, selbst wenn dort die nach dem Glücksspielrecht zulässige Anzahl von Spielautomaten vorhanden ist.

Soweit der Klägervertreter auf die Nutzung im Anwesen … Straße …, Erdgeschoss, rechts von der Eingangstür verweist, so handelt es sich dort nach den Feststellungen beim Augenschein um ein kleines Ladengeschäft mit Internetcafe, dort werden Speisen und Getränke, Bonbons und Kaugummis, Zigaretten sowie Handykarten angeboten. Zusätzlich befindet sich an der südlichen Wand eine Lottoannahmestelle mit Toto und Oddset, im rückwärtigen Bereich ist ein kleines Internetcafe untergebracht, in einer Ecke befinden sich auch zwei Telefonzellen. Die dort ausgeübte Nutzung, für die nach Angabe der Beklagten eine Baugenehmigung erteilt wurde, stellt sich in der Gesamtschau nach Auffassung des Gerichts als wohngebietsverträgliche Nutzung und insbesondere nicht als Vergnügungsstätte dar. Dies ergibt sich zum einen aus dem beim Augenschein gewonnenen Eindruck, wonach sowohl die Toto/Lotto/Oddset-Annahmestelle als auch die im rückwärtigen Bereich vorhandenen internetfähigen Computerplätze den vorhandenen Nutzungsmix nicht dominieren, sondern dies von der vorhandenen Theke mit dem Warenangebot und den angebotenen Dienstleistungen aus erfolgt. Dafür spricht auch neben der räumlichen und optischen Dominanz dieser Nutzungsteile die außen an der Ladenfassade und den Fenstern bzw. der Tür angebrachte Werbung, bei der neben einem kleinen beleuchteten Werbekasten für Lotto Bayern und einem kleinen beleuchteten Werbekasten für das Internetcafe weitere beleuchtete Werbekästen für die im Laden angebotenen Dienstleistungen sowie zahlreiche Beklebungen und Werbeaufdrucke für die im Laden angebotenen Waren und Dienstleistungen vorhanden sind, die das Erscheinungsbild dominieren und neben denen auch der an der Tür befestigte Aushang mit dem Jackpot der Woche für Lotto untergeordnet erscheint. Gerade die daneben im Anwesen … Straße …, aber auch im Anwesen … Straße …vorhandene vollflächige Schaufensterbeklebung mit Werbung für Sportwetten zeigt, dass es sich bei der Mischnutzung im Anwesen … Straße … um eine sich deutlich vom Gesamteindruck eines Wettbüros abhebende Nutzung handelt. Dem stehen auch die vorhandenen Bildschirme mit Internetanschluss nicht entgegen, da mit diesen zwar wie mit jedem internetfähigen Gerät ein Zugriff auf die im Internet vorhandenen Glücksspiel- oder Wettseiten möglich ist. Allerdings wird hierfür weder geworben noch in sonstiger Weise ein Anreiz dafür geschaffen, anders als etwa in einer Vergnügungsstätte, bei der der Kunde durch die großflächigen Anzeigen von Wettmöglichkeiten und Wettquoten in auffälliger Weise über das Wettangebot informiert und somit zum Abschluss von Wetten bewegt werden soll. Auch die an der Ladentür aufgedruckten Öffnungszeiten für diese Nutzung Mo-Sa von 8.00 Uhr bis 23.00 Uhr und Sonn- und Feiertag von 12.00 Uhr bis 23.00 Uhr führen zu keinem anderen Ergebnis. Zum einen widersprechen sie bezogen auf das Internetcafe der Betriebsbeschreibung zum Bauantrag vom 28. April 2012, bei denen die Öffnungszeiten entsprechend den normalen Ladenöffnungszeiten bis maximal 20.00 Uhr sowie ohne Öffnung an Feiertagen aufgeführt ist, so dass eine genehmigte Nutzung diesbezüglich über die Ladenöffnungszeiten hinaus nicht gegeben ist. Entsprechendes gilt für die Toto/Lotto und Oddset-Wettannahmestelle, die als Teil der Verkaufsstelle § 1 des Ladenschlussgesetzes unterliegt.

Was den Hinweis des Klägervertreters auf eine im Anwesen …Straße … im Erdgeschoss geplante Pilsbar angeht, so wird diese derzeit nicht betrieben, die betreffenden Räume sind nach den Ergebnissen der Beweisaufnahme ungenutzt und werden umgebaut, so dass eine Prägung hiervon nicht ausgeht.

Die maßgebliche nähere Umgebung um das Baugrundstück entspricht hiernach einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB, dort sind Vergnügungsstätten weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.

1.3 Das von der Beklagten zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben stellt eine Vergnügungsstätte dar, dies ergibt sich neben der Größe und Ausstattung auch aus der geplanten Aufstellung von Quotenbildschirmen und Bildschirmen, an denen elektronisch Wetten abgegeben werden können neben der Abgabe von Wettscheinen. Denn damit werden im hier geplanten Wettbüro sogenannte Live-Wetten ermöglicht, die nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris), der sich die Kammer anschließt, zur Einstufung einer Wettannahmestelle als Wettbüro und Vergnügungsstätte führen. Hinzu kommt, dass die geplante Nutzung auf Grund ihrer beträchtlichen Größe und den geplanten umfangreichen Sitzmöglichkeiten gerade im Hinblick auf die sich verändernden Wettquoten zum Aufenthalt, zur Beobachtung der Entwicklung und möglicherweise zum Abschluss weiterer Wetten einlädt. Dabei ist nicht entscheidungserheblich, ob die hier heranzuziehende Nutzfläche des Wettbüros, wie vom Architekten im Bauantrag angegeben, 101,37 m2 beträgt oder weniger als 100 m2, wie vom Klägervertreter, allerdings ohne substantiierte Darlegung insoweit, behauptet wird, da jedenfalls nach den Einzeichnungen im mit den Bauvorlagen vorgelegten Plan „Grundriss EG“ eine Wettannahme einmal mit 72,28 m2 und noch einmal mit 6,66 m2 Fläche vorhanden ist, wobei noch der Eingangsbereich mit 7,75 m2 hinzuzurechnen sein wird. Hinzu kommt, dass der von der Klägerin gestellte Bauantrag ersichtlich und auch nach dem Vortrag des Klägervertreters der Weiterführung der bisher ausgeübten Nutzung als Wettbüro dient, so dass auch der bisherige Wettbetrieb vom Umfang und Gepräge her ergänzend herangezogen werden kann (vgl. BayVGH, B.v. 19.7.2016 - 9 ZB 14.1147 - juris). Demnach handelt es sich hier um ein großzügiges, mit zahlreichen Bildschirmen und Sitzgelegenheiten bestücktes und auch vom Straßenbild von weitem erkennbares Wettbüro, wozu auch ergänzend die umfangreiche Werbebeklebung der Schaufenster beiträgt. Keinesfalls kann hier davon ausgegangen werden, dass es sich um eine ladenmäßige, etwa einer kleinen Toto/Lotto-Annahmestelle vergleichbare und im allgemeinen Wohngebiet gebietsverträgliche Nutzung handelt.

Damit war die Ablehnung des Bauantrags wegen bauplanungsrechtlicher Unzulässigkeit rechtmäßig, so dass die Frage, ob auch bauordnungsrechtliche Bedenken gegen die Genehmigung bestehen und ob diese ausräumbar sind oder nicht, wie etwa die Frage der Notwendigkeit des Nachweises weiterer Stellplätze, hier nicht entscheidungserheblich ist.

Damit hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung für das geplante Vorhaben, ebenso besteht kein Anspruch auf Neuverbescheidung, da der der den Bauantrag ablehnende Ausspruch des angefochtenen Bescheids rechtmäßig erging, so dass die Klage insoweit abzuweisen war.

2. Auch die Regelung in Nr. 2 des angefochtenen Bescheids vom 27. November 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung einer Anlage untersagt werden, wenn sie öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Eine Nutzung von Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor, wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Über die formell rechtswidrige Nutzung hinaus ist nicht zu prüfen, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - juris).

Nach diesen Vorgaben ist die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden. Die Nutzung der streitgegenständlichen Räume als Wettbüro steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, da es sich um eine nicht genehmigte, aber baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt (vgl. 2.1.). Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist keine Ermessensfehler auf (2.2), sie ist insbesondere verhältnismäßig, da die geänderte Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (2.2.1). Auch die Auswahl des in Anspruch genommenen Adressaten ist nicht zu beanstanden (2.2.2). Die Androhung des Zwangsgeldes begegnet keinen rechtlichen Bedenken (2.3).

2.1 Die im Erdgeschoss links des Gebäudes … Straße … in … ausgeübte Nutzung als Wettbüro ist in formeller Hinsicht rechtswidrig, da die erforderliche Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO nicht vorliegt. Die Änderung der Nutzung der gegenständlichen Räume von Laden und Schneiderei entsprechend der ursprünglichen Baugenehmigung aus dem Jahr 1963 in ein Wettbüro ist nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung, so etwa die bauplanungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen oder die Stellplatzpflicht. Auch verlässt die nunmehrige Nutzung als Wettbüro, wie sie zur Zeit des Erlasses des Bescheids am 27. November 2017 und auch noch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sowie des in unmittelbarem Zusammenhang stattgefundenen Augenscheins betrieben wurde, die Bandbreite der genehmigten Nutzung.

Die tatsächlich ausgeübte und von der Beklagten aufgegriffene Nutzung stellt ein Wettbüro dar. Als solches werden Betriebe bezeichnet, in denen zwischen dem Kunden, dem Wettbüro als Vermittler und dem teilweise im europäischen Ausland ansässigen Wettunternehmen Sportwetten oder Wetten auf diverse sonstige Ereignisse abgeschlossen werden. Sowohl nach den Feststellungen der Beklagten bei den vor der Nutzungsuntersagung erfolgten Ortseinsichten als auch beim Augenschein durch das Gericht wird in den gegenständlichen Räumen zweifelsfrei ein Wettbüro betrieben, dies zeigt die vorhandene Ausstattung, insbesondere die zahlreich vorhandenen Quotenbildschirme, die Sitzgelegenheiten, die Tische mit Stühlen und auch die Sitzbänke vor den Fenstern; hinzu kommen die vier großen Bildschirme mit Sportübertragung, der Getränkeautomat sowie der Zigarettenautomat. Auch der Umfang der genutzten Fläche, nach Angabe der Beklagten 129,46 m2, wenn man den Bereich im rückwärtigen Raum hinter der Theke miteinbezieht, aber selbst bei Abzug der Fläche hinter der Theke von ca. 100 m2 ebenso wie das Erscheinungsbild und die Werbung an den großen Fenstern und an der Tür zeigen nach Auffassung der Kammer, dass es sich im vorliegenden Fall um ein Wettbüro, nicht aber um eine ladenmäßig betriebene Wettannahmestelle handelt. Denn die Räumlichkeiten bieten abgesehen von ihrer Größe auch durch die Verbindung der Wettgelegenheit, dem Verfolgen von Sportübertragungen, der laufenden Verfolgung der Wettquoten auf den Bildschirmen sowie den zahlreichen Sitzgelegenheiten gerade die Gelegenheit und den Anreiz zum geselligen Aufenthalt. Damit ist hier von einem Wettbüro in Gestalt einer Vergnügungsstätte auszugehen, wobei die Frage, ob es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte oder nicht handelt, für die vorliegende Entscheidung nicht von Bedeutung ist. Denn auch eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte unterliegt bauplanungsrechtlich anderen Anforderungen als die genehmigte Nutzung als Laden und Schneiderei, die Nutzungsänderung weist auch eine für ein Vorhaben im Sinn von § 29 Abs. 1 BauGB erforderliche bodenrechtliche Relevanz auf. Die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist mangels einer erforderlichen Baugenehmigung für das Vorhaben formell baurechtswidrig, die ausgeübte Nutzung steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des Art. 76 Satz 2 BayBO.

2.2 Die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen rechtsfehlerfrei innerhalb der gesetzten Grenzen und unter Berücksichtigung des Zwecks der Eingriffsermächtigung ausgeübt (§ 114 Satz 1 VwGO). Falls wie hier die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen, muss im Regelfall nicht näher begründet werden, weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird, eine weitergehende Begründung der Ermessenserwägung ist somit entbehrlich, da es sich bei dem durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumten Entschließungsermessen um ein sogenanntes intendiertes Ermessen handelt. Demnach ist die Ermessensbetätigung der Beklagten nicht zu beanstanden.

Die angeordnete Nutzungsuntersagung ist verhältnismäßig, insbesondere da das genehmigungspflichtige Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (2.2.1). Auch die Auswahl des in Anspruch genommenen Adressaten ist nicht zu beanstanden (2.2.2).

2.2.1 Im Hinblick auf die hier ausgeübte und von der Beklagten untersagte Nutzung als Wettbüro lässt sich auf Grund der Feststellungen in den Akten und beim Augenschein mit hinreichender Sicherheit beurteilen, dass das Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Das streitgegenständliche Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, die Gebietseinstufung nach § 34 Abs. 1 BauGB mit der Feststellung, ob ein Baugebiet im Sinn der §§ 34 Abs. 2 BauGB, 2 ff. BauNVO vorliegt, erforderten eine Beweisaufnahme in Form eines Augenscheins. Sowohl die qualitative Einstufung der näheren Umgebung, aber auch schon die Bestimmung des Umfangs der heranzuziehenden Bebauung und Nutzungen ist unter den Parteien umstritten und musste durch Beweisaufnahme vor Ort geklärt werden, eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung liegt allein deshalb nicht vor.

Im Übrigen liegt das Baugrundstück in einem Bereich, der als allgemeines Wohngebiet nach §§ 4 BauNVO, 34 Abs. 2 BauGB einzustufen ist (siehe oben 1.2).

Damit ist ein Wettbüro in Form einer Vergnügungsstätte hier planungsrechtlich unzulässig, keinesfalls kann aber davon ausgegangen werden, dass ein entsprechendes Vorhaben im hier gegenständlichen Bereich offenkundig bauplanungsrechtlich zulässig wäre. Damit erging die angeordnete Nutzungsuntersagung insoweit verhältnismäßig.

2.2.2 Auch die Störerauswahl der Beklagten ist hier nicht zu beanstanden.

Bauaufsichtsrechtliche Anordnungen ergehen gegenüber derjenigen Person, die die sicherheitsrechtliche Verantwortung für den baurechtswidrigen Zustand trägt. Mangels spezialgesetzlicher Regelung in der Bayerischen Bauordnung ist für die Auswahl des in Anspruch zu nehmenden Adressaten auf die allgemeinen sicherheitsrechtlichen Grundsätze zurückzugreifen, insbesondere auf Art. 9 LStVG. Demnach kann die Anordnung sowohl gegenüber dem sogenannten Handlungsstörer, dem Zustandsstörer oder dem Nichtstörer ergehen. Handlungsstörer ist derjenige, dessen Verhalten die Gefahr oder die Störung verursacht hat, Zustandsstörer ist der Inhaber der tatsächlichen Gewalt oder der Eigentümer einer Sache oder einer Immobilie, deren Zustand Grund für die Gefahr oder die Störung ist.

Handlungsstörer ist bezogen auf die Nutzungsuntersagung also derjenige, der für die formelle und materiell rechtswidrige Nutzung unmittelbar verantwortlich ist. Die baurechtswidrige Nutzung der Räumlichkeiten ist vorliegend einerseits dadurch veranlasst, dass die …GmbH als Pächterin der Räumlichkeiten durch die Ausübung des auf sie angemeldeten Gewerbes ein Wettbüro betreibt, andererseits aber auch dadurch, dass die Klägerin durch den Bauantrag den Weiterbetrieb des Wettbüros, ob durch die … GmbH oder einen anderen Betreiber, ermöglichen und bewirken will. Damit geht ihr Handeln über die bloße Verpachtung der Räume hinaus, die Klägerin übernimmt durch den Bauantrag die Bauherrschaft und damit die Regelung der Art und des Umfangs der zur Genehmigung gestellten Nutzung. Auch führt die Stellung des Bauantrags, sofern dieser nicht offensichtlich aussichtslos erscheint, erfahrungsgemäß zu einer Zurückhaltung der BOB beim Einschreiten gegen den ungenehmigten Betrieb des Wettbüros, wie auch die Argumentation des Klägervertreters und die Tatsache, dass ein weiterer, modifizierter Bauantrag für ein Wettbüro bzw. eine Wettannahme in diesem Räumen gestellt wurde, zeigen.

Bei einer Mehrheit von Störern hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen über deren Inanspruchnahme zu entscheiden. Gesetzliche Richtschnur für die fehlerfreie Ausübung des Auswahlermessens unter mehreren Störern sind die Umstände des Einzelfalles, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und auch das Gebot der schnellen und effektiven Gefahrbeseitigung. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Handlungsstörer durch seine Tätigkeit mehr zur Störung der Rechtsordnung beiträgt als etwa der Grundstückseigentümer als Zustandsstörer, wird es dabei regelmäßig sachgerecht sein, den Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen (vgl. BayVGH, B.v. 28.5.2001 - 1 ZB 01.664 - juris). Nach dem Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes ist es ermessensfehlerfrei, sowohl die Klägerin als auch die Pächterin oder Mieterin der Räumlichkeiten und Betreiberin des Wettbüros in Anspruch zu nehmen (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 - 1 B 13.648 - juris).

Dass die Beklagte gleichzeitig mit der Nutzungsuntersagung gegen die Klägerin auch eine bauaufsichtsrechtliche Anordnung mit dem Ziel der Beendigung der Nutzung und der Verhinderung der Wiederaufnahme einer gleichartigen Nutzung gegen den Eigentümer … erlassen hat, steht ungeachtet der Frage der Rechtmäßigkeit dieser Anordnung jedenfalls der Anordnung gegenüber der Klägerin als Handlungsstörerin nicht entgegen.

Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin stellt sich danach nicht als unverhältnismäßig dar, ein schonenderes Mittel der Gefahrenabwehr zur Herstellung rechtmäßiger Zustände ist nicht ersichtlich. Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz oder eine willkürliche Vorgehensweise der Beklagten ist nicht ersichtlich, insbesondere nachdem auch eine vergleichbare Nutzung im Nachbaranwesen …Straße … aufgegriffen und bauordnungsrechtlich geahndet wurde.

Die der Klägerin in Nr. 2 des angefochtenen Bescheids vom 27. November 2017 gegenüber ergangene Anordnung ist auch nicht unbestimmt, es handelt sich im Übrigen auch um eine einheitliche Anordnung, die einer Nutzungsuntersagung für die bezeichneten Räume entspricht. Denn die Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt umfasst sowohl das Verbot, die Räume selbst zu dem untersagten Zweck weiter zu nutzen als auch die Räume durch einen Dritten zu demselben Zweck nutzen zu lassen, so dass die Anordnungen in Satz 1 und 2 der Nr. 2 des angefochtenen Bescheids im Kern die gleiche Regelung betreffen.

Die angefochtene Nutzungsuntersagung im angefochtenen Bescheid vom 27. November 2017 erweist sich somit als rechtmäßig.

3. Auch das angedrohte Zwangsgeld begegnet keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde. Im Hinblick auf die Größe und Ausstattung des Wettbüros scheint es keinesfalls als überhöht, entsprechende substantiierte Einwendungen wurden insofern auch nicht erhoben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Zulassung der Berufung war hier nicht veranlasst, da keiner der Zulassungsgründe nach §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO vorliegt.

Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 14. Nov. 2018 - AN 9 K 17.02667

Urteilsbesprechungen zu Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 14. Nov. 2018 - AN 9 K 17.02667

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

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(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di
Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 14. Nov. 2018 - AN 9 K 17.02667 zitiert 13 §§.

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101


(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden. (2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114


Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens übersch

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen


(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästi

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete


(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,3. Anlagen für kirchliche, kulture

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften


(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 2 Kleinsiedlungsgebiete


(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. (2) Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebä

Gewerbeordnung - GewO | § 33i Spielhallen und ähnliche Unternehmen


(1) Wer gewerbsmäßig eine Spielhalle oder ein ähnliches Unternehmen betreiben will, das ausschließlich oder überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten oder der Veranstaltung anderer Spiele im Sinne des § 33c Abs. 1 Satz 1 oder des § 33d Abs. 1 Satz

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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 15. Jan. 2016 - 9 ZB 14.1146

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Tenor I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 30.000,-- Euro festgesetzt. Gründe
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(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich im vorliegenden Verfahren gegen die ihr gegenüber ausgesprochene Nutzungsuntersagung für ein Wettbüro.

Die Klägerin ist Mieterin von Räumen im Erdgeschoss des Anwesens … Straße … in …, FlNr. …, Gemarkung … Die Klägerin hat diese Räume von der … GmbH gemietet und betreibt dort ein Wettbüro. Eigentümer des Anwesens ist Herr …, der die gegenständlichen Räume an die … GmbH vermietet hat.

Das gegenständliche Grundstück (Baugrundstück) ist derzeit bebaut mit einem sechsgeschossigen Gebäude. Mit Baugenehmigung vom 14. Oktober 1963 wurde für die Räume im Erdgeschoss rechts des Eingangs von der … Straße her Laden sowie für den Raum links des Eingangs vorne Laden und im rückwärtigen Bereich eine Schneiderei genehmigt.

Bei einer Ortseinsicht stellten Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde der Beklagten (BOB) am 15. Dezember 2016 fest, dass Räume links vom Eingang im Erdgeschoss dieses Anwesens als Wettbüro/Wettannahmestelle genutzt würden, die Schaufenster und die Eingangstür links vom Eingangsbereich waren praktisch vollständig mit Werbeaufklebern für die Firma … beklebt, an der Eingangstür waren Schilder „Öffnungszeiten Mo-Fr 9.30 Uhr bis 23.30 Uhr und Sa-So 9.30 Uhr bis 23.30 Uhr“ sowie „Kein Zutritt unter 18 Jahren“ angebracht. In den Räumen sind auf den gefertigten Lichtbildern verschiedene Bildschirme, eine Theke, mehrere Tische mit Stühlen sowie Wettannahmeterminals zu sehen. Nach den Feststellungen des Mitarbeiters der BOB umfasste die genutzte Fläche 129,46 m2.

Bei einer weiteren Ortseinsicht am 23. Dezember 2016 wurde von der BOB festgestellt, dass auch im unmittelbar angrenzenden Anwesen … Straße … im Erdgeschoss ein Wettbüro in Zusammenarbeit mit dem Wettveranstalter … betrieben werde.

Mit Schreiben vom 28. Dezember 2016 jeweils an den Eigentümer … und die Klägerin wurde von der Beklagten mitgeteilt, dass die Nutzung als Wettbüro hier nicht zulässig sei, weil es sich dabei um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handele und diese im Mischgebiet planungsrechtlich unzulässig sei, auch eine Genehmigung für die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liege nicht vor. Für die Auflassung der Nutzung wurde jeweils Frist bis zum 15. Februar 2017 gewährt und ansonsten eine Nutzungsuntersagung durch Verwaltungsakt angedroht.

Mit Schreiben vom 3. Februar 2017 teilte der Eigentümer … der Beklagten mit, laut Mietvertrag mit der … GmbH sei die Fläche nicht als Wettannahmestelle vermietet worden, die … GmbH habe ihm erklärt, sie werde Kontakt mit der Bauordnungsbehörde aufnehmen. Zugleich verwies er auf das Wettbüro in der … Straße … Bei einem weiteren Ortstermin am 1. März 2017 stellten Mitarbeiter der Beklagten fest, dass das Wettbüro weiterhin betrieben werde und ein Bauantrag für die Nutzungsänderung von Laden zu Wettbüro bisher nicht eingegangen sei.

Mit am 15. März 2017 bei der Beklagten eingegangenem Bauantrag beantragte die … GmbH die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Räume im Erdgeschoss links des Anwesens … Straße … „von Laden mit Schneiderei in Wettannahmestelle mit Quotenbildschirmen ohne Live-Übertragung (keine Vergnügungsstätte)“. Nach dem Bauantrag umfasst die Gesamtfläche 101,37 m2, bestehend aus Wettannahme, Büro, Entree und WC. Gemäß der Betriebsbeschreibung vom 15. März 2017 soll das Vorhaben „wie eine Lotto/Toto-Annahme“ täglich von 9.30 Uhr bis 22.00 Uhr betrieben werden.

Mit planungsrechtlicher Stellungnahme vom 8. Mai 2017 stellte die Beklagte fest, das Baugrundstück liege in einem Bereich ohne qualifizierten Bebauungsplan, die Gebietseinstufung ergebe hier ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB. Das Vorhaben sei auch nach § 15 BauNVO nicht zulässig. Das geplante Wettbüro stelle eine Vergnügungsstätte dar, die im WA weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei, das gemeindliche Einvernehmen werde deshalb verweigert.

Mit Schreiben vom 15. Mai 2017 wurden der … GmbH der Inhalt der planungsrechtlichen Einschätzung übermittelt und angekündigt, falls der Bauantrag nicht binnen eines Monats zurückgezogen werde, werde ein Ablehnungsbescheid ergehen. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der Bauantrag unvollständig sei, es fehlten eine korrekte Stellplatzberechnung, Originallagepläne sowie Nachbarunterschriften.

Laut Aktenvermerk vom 14. Juli 2017 ergab die baurechtliche Vorprüfung, dass für das Vorhaben acht weitere Stellplätze fehlten, wobei von einer Nutzfläche von 116 m2 ausgegangen wurde.

Mit Schreiben vom 26. Juli 2017 forderte die Beklagte auch die … GmbH auf, die unzulässige Nutzung bis spätestens 14. August 2017 aufzulassen, nachdem bei einer Ortseinsicht am 21. Juni 2017 der Weiterbetrieb des Wettbüros festgestellt worden war.

Bei einer weiteren Ortseinsicht stellten Mitarbeiter der BOB am 25. Oktober 2017 fest, in den gegenständlichen Räumen werde ein Wettbüro/eine Wettannahmestelle mit insgesamt sechs Wettannahmeterminals, einer Annahmetheke, 22 Bildschirmen und drei Geldspielautomaten betrieben, auf die gefertigten Lichtbilder wurde verwiesen. Eine Angestellte habe als Betreiber die Firma … GmbH benannt.

Mit Bescheid vom 27. November 2017 wurde gegenüber der Klägerin in Nr. 1 die Nutzung der als Laden genehmigten Räume im Erdgeschoss des Anwesens … Straße … als Wettbüro untersagt und die sofortige Vollziehung angeordnet, in Nr. 2 wurde ein Zwangsgeld von 10.000,00 EUR angedroht. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei eine Nutzung der Räumlichkeiten auf einer Fläche von 129,46 m2 als Wettbüro festgestellt worden, die weder genehmigt noch offensichtlich genehmigungsfähig sei. Die rechtswidrige Wettbüronutzung sei planungsrechtlich unzulässig im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet, die Nutzungsuntersagung sei hier in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens geboten, weiter wurde die Anordnung der sofortigen Vollziehung begründet. Weiter wurde ausgeführt, dass insbesondere im Hinblick auf das vorhandene Wettbüro im Anwesen … Straße … der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht verletzt werde, da dieses ebenfalls unzulässige Vorhaben aufgegriffen und mit Bescheid vom heutigen Tag die Nutzung als Wettbüro untersagt worden sei.

Mit Bescheid vom 27. November 2017 wurde gegenüber der … GmbH die Erteilung der Baugenehmigung versagt (Nr. 1), in Nr. 2 wurde die … GmbH aufgefordert, dafür zu sorgen, dass die nicht genehmigte Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens … Straße … als Wettbüro beendet wird, eine Vermietung bzw. andere Übergabe an Dritte für die Nutzung als Wettbüro sei zu unterlassen, die sofortige Vollziehung wurde angeordnet, und eine Frist von einem Monat ab Zustellung des Bescheides gesetzt. In Nr. 3 wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,00 EUR angedroht. Die … GmbH sei als Bauherrin des im Betreff genannten Vorhabens für die ordnungsgemäße Nutzung verantwortlich, auch sei sie als Mieterin, die die betreffenden Räume untervermietet habe, Zustandsstörerin und daher für die Auflassung der Nutzung als Wettbüro verantwortlich. Der Bauantrag sei nicht genehmigungsfähig, da die Nutzung als Wettbüro im beantragten Umfang im vorliegenden allgemeinen Wohngebiet unzulässig sei, da es sich um eine Vergnügungsstätte handele. Eine solche könne jedoch wegen der Art der Nutzung weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen werden.

Mit weiterem Bescheid vom 27. November 2017 an den Eigentümer … wurde dieser verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die nicht genehmigte Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens … Straße als Wettbüro beendet wurde und ihm ein Zwangsgeld von 10.000,00 EUR angedroht wurde, auf den Inhalt sämtlicher Bescheide wird verwiesen.

Mit am 21. Dezember 2017 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin Klage gegen die Stadt … erheben, auch die … GmbH und Herr … erhoben Klage gegen die ihnen zugestellten Bescheide.

Zur Begründung wurde dort sowie mit Schriftsatz vom 8. August 2018 im Wesentlichen vorgetragen, die beantragte Nutzungsänderung sei offensichtlich genehmigungsfähig, da es sich bei dem Vorhaben um ein Ladenlokal und nicht um eine Vergnügungsstätte handele. Die aktuelle Nutzung als Wettbüro nehme eine Fläche von weniger als 100 m2 in Anspruch, Anwohnerbeschwerden habe es bisher nicht gegeben, Betreiber sei die … GmbH. Die Betriebsfläche liege im linken Bereich im Erdgeschoss des Anwesens … Straße …, die Erschließung erfolge über einen Eingang zur … Straße hin. Für den rechten Teil des Erdgeschosses habe die Beklagte mit Baugenehmigung vom 4. Juni 2018 an Herrn …die Nutzung als Bistro bzw. Pilsbar genehmigt. Diese stehe in keinem funktionellen Zusammenhang mit der links geplanten Wettannahmestelle. In diesem Bescheid habe die Beklagte auf Seite 5 unter Ziffer 6 als Schutzcharakter der Gebäude … Straße …, …, … und … ein Mischgebiet angenommen. Die nähere Umgebung werde bestimmt durch die zur … Straße ausgerichtete Ladenzeile und nicht durch den rückwärtigen Gebäudeblock, es sei mithin kein Wohngebiet gegeben. Das Vorhaben liege in dem von der …straße, der … Straße und der … Straße gebildeten dreieckigen Straßenblock. Die im Eckbereich … Straße und …straße sowie zur … Straße hin orientierten Nutzungen stellten sich durchweg gewerblich dar, im Rückbereich der …straße wie auch der … Straße überwiege Wohnnutzung. In unmittelbarer Nachbarschaft befänden sich zwei Wettbetriebe in der … Straße … und …, die unter Umständen als Vergnügungsstätten einzustufen seien. Die Baugenehmigungen für diese Nutzung lägen bisher nicht vor, aber Bauanträge, die verschiedene Wettbetriebsvarianten enthielten. In der unmittelbaren Umgebung befänden sich diverse Gaststätten mit erheblichen Öffnungszeiten, so in der … Straße … die Gaststätte „…“ mit Sperrzeiten von 5.00 Uhr bis 6.00 Uhr in der Gaststätte und bis 23.00 Uhr auf dem Gehweg. Die maßgebliche Umgebung bestehe hier aus dem Bereich beidseits der … Straße … sowie aus dem zurückliegenden Blockinnenbereich, auf Grund der vorhandenen Nutzungen liege hier kein Baugebiet im Sinne der §§ 2 bis 11 BauNVO vor. In der damit gegebenen Gemengelage werde insbesondere im Hinblick auf die Gastronomie „…“ sowie die Pilsbar in der … Straße … die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens bewirkt. Weiter führte der Klägervertreter in Bezugnahme auf verschiedene Entscheidungen zur Abgrenzung zwischen Ladengeschäft und Vergnügungsstätte und zur Frage der Bewertung eines Live-Wettangebots in diesem Zusammenhang aus. Dabei wurde auf die Rechtsprechung des VG Bremen, des VG Neustadt und des VG Schleswig einerseits und des BayVGH andererseits hingewiesen und erklärt, es werde eine grundsätzliche Klärung der Fragen angestrebt. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wäre tatsächlich ein Angebot von Live-Wetten außerhalb von Vergnügungsstätten stationär nicht möglich, insofern sei aber § 7 GlüStV zu beachten. Werde das Vorhaben als Ladengeschäft oder sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb eingeordnet, sei es nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, selbst als Wettbüro in Gestalt einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte füge es sich nach § 34 Abs. 1 BauGB ein. Tatsächlich handele es sich um ein gewerblich geprägtes Mischgebiet, in dem sogar eine Vergnügungsstätte im hier gegenständlichen Umfang regelmäßig zulässig sei. Im Übrigen werde das Vorhaben der Klägerin von der Beklagten als Vergnügungsstätte eingestuft, während verschiedene vergleichbare Nutzungen von …-Wettannahmestellen verbunden mit Cafes anders beurteilt würden. Diese Praxis im Baugenehmigungsverfahren und in der Bauaufsicht habe wegen Art. 56 AEUV europarechtliche Dimension. Die praktizierte Baugenehmigungspraxis der Stadt … verstoße im Übrigen auch gegen Art. 7 Abs. 1 AGGlüStV, der eine Zahl von 400 Wettannahmestellen in Bayern als notwendig ansehe. Die Verfügung Ziffer 2 im Tenor leide unter Ermessensfehlern bei der Störerauswahl, hier werde die … GmbH gleichzeitig neben der Handlungsstörerin, der Klägerin in Anspruch genommen, was ermessensfehlerhaft sei. Darüber hinaus sei auch das gegen beide Klägerinnen in gleicher Höhe angeordnete Zwangsgeld unverhältnismäßig, auch im Vergleich zum Mietzins.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid vom 27. November 2017 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt in beiden Verfahren jeweils mit Schriftsatz vom 16. Januar 2018,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Baugenehmigung sei hier zu Recht versagt worden, da das beantragte Vorhaben alle Merkmale eines sogenannten Wettbüros aufweise und als Vergnügungsstätte zu qualifizieren sei. Im allgemeinen Wohngebiet sei eine solche nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO nicht zulässig. Daran ändere auch nichts, dass nach der Legende zum Grundrissplan die Quotenbildschirme keinen Live-Übertragungen dienen sollten. Da der Betrieb eines Wettbüros somit planungsrechtlich unzulässig sei, habe die Beklagte fehlerfrei gegenüber der … GmbH bzw. der Klägerin verfügt, für die Auflassung der Nutzung zu sorgen bzw. die Nutzung aufzugeben. Das hier betriebene Wettbüro weise eine Fläche von insgesamt ca. 129,46 m2 auf. Die Nutzungsuntersagung sei hier rechtmäßig erfolgt, da das Wettbüro ohne Genehmigung betrieben werde und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei.

Das Gericht nahm durch den Vorsitzenden am 14. August 2018 das gegenständliche Anwesen und dessen nähere Umgebung in Augenschein. In der mündlichen Verhandlung durch die Kammer am 15. August 2018 waren die Parteien vertreten und stellten die schriftsätzlich angekündigten Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, auch auf die Akten der Verfahren AN 9 K 17.02667 (Klage der … GmbH) und AN 9 K 17.02638 bzw. AN 9 S 17.02637 (Klage- und Eilantrag des Eigentümers …*), hinsichtlich der Beweisaufnahme und der mündlichen Verhandlung auf die jeweilige Niederschrift sowie die gefertigten Lichtbilder Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 27. November 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, sie hat deshalb keinen Anspruch auf Aufhebung dieses Bescheides, § 113 Abs. 1 VwGO.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung einer Anlage untersagt werden, wenn sie öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Eine Nutzung von Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt, liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor, wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Über die formell rechtswidrige Nutzung hinaus ist nicht zu prüfen, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 – juris).

Nach diesen Vorgaben ist die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden. Die Nutzung der streitgegenständlichen Räume als Wettbüro steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften, da es sich um eine nicht genehmigte, aber baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt (vgl. 1.). Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist keine Ermessensfehler auf (2.), sie ist insbesondere verhältnismäßig, da die geänderte Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (2.1). Auch die Auswahl des in Anspruch genommenen Adressaten ist nicht zu beanstanden (2.2). Die Androhung des Zwangsgeldes begegnet keinen rechtlichen Bedenken (3.).

1. Die im Erdgeschoss links des Gebäudes … Straße … in … ausgeübte Nutzung als Wettbüro ist in formeller Hinsicht rechtswidrig, da die erforderliche Baugenehmigung für die Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO nicht vorliegt. Die Änderung der Nutzung der gegenständlichen Räume von Laden und Schneiderei entsprechend der ursprünglichen Baugenehmigung aus dem Jahr 1963 in ein Wettbüro ist nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei zulässig, da für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung, so etwa die bauplanungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen oder die Stellplatzpflicht. Auch verlässt die nunmehrige Nutzung als Wettbüro, wie sie zur Zeit des Erlasses des Bescheids am 27. November 2017 und auch noch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung sowie des in unmittelbarem Zusammenhang stattgefundenen Augenscheins betrieben wurde, die Bandbreite der genehmigten Nutzung.

Die tatsächlich ausgeübte und von der Beklagten aufgegriffene Nutzung stellt ein Wettbüro dar. Als solches werden Betriebe bezeichnet, in denen zwischen dem Kunden, dem Wettbüro als Vermittler und dem teilweise im europäischen Ausland ansässigen Wettunternehmen Sportwetten oder Wetten auf diverse sonstige Ereignisse abgeschlossen werden. Sowohl nach den Feststellungen der Beklagten bei den vor der Nutzungsuntersagung erfolgten Ortseinsichten als auch beim Augenschein durch das Gericht wird in den gegenständlichen Räumen zweifelsfrei ein Wettbüro betrieben, dies zeigt die vorhandene Ausstattung, insbesondere die zahlreich vorhandenen Quotenbildschirme, die Sitzgelegenheiten, die Tische mit Stühlen und auch die Sitzbänke vor den Fenstern; hinzu kommen die vier großen Bildschirme mit Sportübertragung, der Getränkeautomat sowie der Zigarettenautomat. Auch der Umfang der genutzten Fläche, nach Angabe der Beklagten 129,46 m2, wenn man den Bereich im rückwärtigen Raum hinter der Theke miteinbezieht, aber selbst bei Abzug der Fläche hinter der Theke von ca. 100 m2 ebenso wie das Erscheinungsbild und die Werbung an den großen Fenstern und an der Tür zeigen nach Auffassung der Kammer, dass es sich im vorliegenden Fall um ein Wettbüro, nicht aber um eine ladenmäßig betriebene Wettannahmestelle handelt. Denn die Räumlichkeiten bieten abgesehen von ihrer Größe auch durch die Verbindung der Wettgelegenheit, dem Verfolgen von Sportübertragungen, der laufenden Verfolgung der Wettquoten auf den Bildschirmen sowie den zahlreichen Sitzgelegenheiten gerade die Gelegenheit und den Anreiz zum geselligen Aufenthalt. Damit ist hier von einem Wettbüro in Gestalt einer Vergnügungsstätte auszugehen, wobei die Frage, ob es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte oder nicht handelt, für die vorliegende Entscheidung nicht von Bedeutung ist. Denn auch eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte unterliegt bauplanungsrechtlich anderen Anforderungen als die genehmigte Nutzung als Laden und Schneiderei, die Nutzungsänderung weist auch eine für ein Vorhaben im Sinn von § 29 Abs. 1 BauGB erforderliche bodenrechtliche Relevanz auf. Die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist mangels einer erforderlichen Baugenehmigung für das Vorhaben formell baurechtswidrig, die ausgeübte Nutzung steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne des Art. 76 Satz 2 BayBO.

2. Die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen rechtsfehlerfrei innerhalb der gesetzten Grenzen und unter Berücksichtigung des Zwecks der Eingriffsermächtigung ausgeübt (§ 114 Satz 1 VwGO). Falls wie hier die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen, muss im Regelfall nicht näher begründet werden, weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird, eine weitergehende Begründung der Ermessenserwägung ist somit entbehrlich, da es sich bei dem durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumten Erschließungsermessen um ein sogenanntes intendiertes Ermessen handelt. Demnach ist die Ermessensbetätigung der Beklagten nicht zu beanstanden.

Die angeordnete Nutzungsuntersagung ist verhältnismäßig, insbesondere da das genehmigungspflichtige Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (2.1). Auch die Auswahl des in Anspruch genommenen Adressaten ist nicht zu beanstanden (2.2).

2.1 Im Hinblick auf die hier ausgeübte und von der Beklagten untersagte Nutzung als Wettbüro lässt sich auf Grund der Feststellungen in den Akten und beim Augenschein mit hinreichender Sicherheit beurteilen, dass das Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Das streitgegenständliche Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, die Gebietseinstufung nach § 34 Abs. 1 BauGB mit der Feststellung, ob ein Baugebiet im Sinn der §§ 34 Abs. 2 BauGB, 2 ff. BauNVO vorliegt, erforderten eine Beweisaufnahme in Form eines Augenscheins. Sowohl die qualitative Einstufung der näheren Umgebung, aber auch schon die Bestimmung des Umfangs der heranzuziehenden Bebauung und Nutzungen ist unter den Parteien umstritten und musste durch Beweisaufnahme vor Ort geklärt werden, eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung liegt allein deshalb nicht vor.

Die Grenzen der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Damit sind die Grundstücke in der Umgebung insoweit zu berücksichtigen, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG v. 26.5.1978 – 4 C 9.77, Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 34 Rn. 36). Eine Straße kann dabei ein trennendes oder verbindendes Element sein.

Demnach ist im vorliegenden Fall die Bebauung in dem durch die … Straße, die … Straße sowie die …straße begrenzten Bauquartier, in dem auch das Baugrundstück gelegen ist, einschließlich der südlich der …straße gelegenen Anwesen …straße * und … sowie … Straße …, …, … maßgeblich.

Die Bebauung und Nutzungen jenseits der … Straße prägen demgegenüber nach Auffassung der Kammer, die sich insbesondere auf das Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins stützt, das Baugrundstück nicht in maßgeblicher Weise, die … Straße besitzt hier nach Auffassung der Kammer trennende Wirkung. Es handelt sich dabei um eine der meistbefahrenen … Ausfallstraßen, die weiter stadtauswärts in die Bundesstraße * übergeht, und die im hier maßgeblichen Bereich jeweils nicht nur zwei Fahrbahnen in beide Richtungen besitzt, sondern in deren Mitte auch noch in einem baulich von der Fahrbahn abgetrennten Bereich zwei Straßenbahngleise verlaufen. Eine Fahrbahnquerung durch Fußgänger ist zwischen der …straße und der …Straße mangels eines Überwegs nicht gefahrlos möglich und wird zudem durch die auf der östlichen Seite befindlichen Baustelle verhindert.

Somit kann das Baugrundstück ebenso wie die …Straße, die …straße und die dort befindlichen Parkplätze nur von der westlichen Fahrbahn aus angefahren werden, wobei auf der Westseite der … Straße absolutes Halteverbot angeordnet ist. Diese Verkehrsführung und -regelung bedingt, dass Parksuchverkehr der Nutzer des Wettbüros zu einem erheblichen Teil das Bauquartier, in dem sich das Vorhaben befindet, umfahren wird, so dass auch die Anlieger der … und …straße von dem vom Vorhaben ausgelösten Verkehr, gerade auch an Wochenenden und abends, betroffen sind.

Auch ist die Bebauung gegenüber dem Baugrundstück östlich der … Straße durch eine Reihe großer Bäume von der Fahrbahn und damit auch vom Bereich westlich optisch abgesetzt. Die funktionelle und optische Trennung im hier maßgeblichen Bereich führt hier zur Annahme einer trennenden Wirkung der … Straße im hier maßgeblichen Bereich.

Das Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, welches eine Fläche von ca. 14.400 m2 besitzt und das große Verwaltungsgebäude der …beinhaltet, zählt demgegenüber nicht zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Denn dieses Grundstück prägt trotz seiner dominanten und großvolumigen Bebauung das hier maßgebliche Baugrundstück nicht mit. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass entlang der nördlichen und östlichen Grenze dieses Grundstücks zur …straße und zur … Straße hin ein durchgehender begrünter Bereich von erheblicher Breite vorhanden ist, der das Grundstück, dessen Bebauung und Nutzung vom Bereich jenseits der …straße wie von den Anwesen …straße * bis … und … Straße … bis … abschirmt. Hinzu kommt, dass sich auf Grund einer vorhandenen Mauer sowie Einfriedung kein Zugang zum …Gebäude von der …straße aus befindet, ebenso ist das …Grundstück gegenüber den genannten Grundstücken südlich der …straße und östlich der … Straße abgeschlossen und nicht zugänglich. Die zur …straße hin vorhandene Notausfahrt ist mit einem Tor verschlossen und dient nicht als Zugang zum Gebäude oder Grundstück von der …straße aus. Zugang und Zufahrt zu diesem Grundstück sind weiter westlich von der …Straße oder weiter südlich von der … Straße möglich. Auf Grund dieser optischen und funktionalen Abgrenzung dieses Grundstücks von dem nördlich und nordöstlich gelegenen Bereich, der die nähere Umgebung um das Baugrundstück bildet, sowie auf Grund der sich von der Bebauung und den Nutzungen dort völlig abhebenden Bebauung und Nutzungsstruktur ist dieses Grundstück bei der Einstufung der näheren Umgebung nicht mit heranzuziehen.

Bei der bauplanungsrechtlichen Einstufung des somit maßgeblichen Bauquartiers, in dem das Baugrundstück gelegen ist, spricht nach den Ergebnissen des Augenscheins viel dafür, dass es sich um ein allgemeines Wohngebiet handelt, ohne dass dies hier endgültig entschieden werden müsste, denn keinesfalls liegt das Baugrundstück in einem Kerngebiet oder dem gewerblich geprägten Teil eines Mischgebiets, in dem nach §§ 7 Abs. 2 Nr. 2 bzw. 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO Vergnügungsstätten generell planungsrechtlich zulässig wären. Damit kann ungeachtet der konkreten Einstufung des Gebiets nicht davon ausgegangen werden, dass ein Wettbüro in Form einer Vergnügungsstätte hier offenkundig bauplanungsrechtlich zulässig wäre. Hinzu kommt, dass bezüglich des gegenständlichen Bauvorhabens nach der Berechnung der Beklagten auch acht zusätzliche Stellplätze nachzuweisen wären, was bisher ebenfalls nicht geschehen ist. Die streitgegenständliche Nutzung ist somit weder im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung unter Berücksichtigung der Umgebungsbebauung noch im Hinblick auf den Nachweis der erforderlichen Stellplätze offensichtlich genehmigungsfähig, so dass die angeordnete Nutzungsuntersagung insoweit verhältnismäßig erging.

2.2 Auch die Störerauswahl der Beklagten ist hier nicht zu beanstanden.

Bauaufsichtsrechtliche Anordnungen ergehen gegenüber derjenigen Person, die die sicherheitsrechtliche Verantwortung für den baurechtswidrigen Zustand trägt. Mangels spezialgesetzlicher Regelung in der Bayerischen Bauordnung ist für die Auswahl des in Anspruch zu nehmenden Adressaten auf die allgemeinen sicherheitsrechtlichen Grundsätze zurückzugreifen, insbesondere auf Art. 9 LStVG. Demnach kann die Anordnung sowohl gegenüber dem sogenannten Handlungsstörer, dem Zustandsstörer oder dem Nichtstörer ergehen. Handlungsstörer ist derjenige, dessen Verhalten die Gefahr oder die Störung verursacht hat, Zustandsstörer ist der Inhaber der tatsächlichen Gewalt oder der Eigentümer einer Sache oder einer Immobilie, deren Zustand Grund für die Gefahr oder die Störung ist.

Handlungsstörer ist bezogen auf die Nutzungsuntersagung also derjenige, der für die formelle und materiell rechtswidrige Nutzung unmittelbar verantwortlich ist. Die baurechtswidrige Nutzung der Räumlichkeiten ist vorliegend dadurch veranlasst, dass die Klägerin als Pächterin der Räumlichkeiten durch die Ausübung des auf sie angemeldeten Gewerbes ein Wettbüro betreibt. Bei einer Mehrheit von Störern hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen über deren Inanspruchnahme zu entscheiden. Gesetzliche Richtschnur für die fehlerfreie Ausübung des Auswahlermessens unter mehreren Störern sind die Umstände des Einzelfalles, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und auch das Gebot der schnellen und effektiven Gefahrbeseitigung. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Handlungsstörer durch seine Tätigkeit mehr zur Störung der Rechtsordnung beiträgt als etwa der Grundstückseigentümer als Zustandsstörer, wird es dabei regelmäßig sachgerecht sein, den Handlungsstörer vor dem Zustandsstörer in Anspruch zu nehmen (vgl. BayVGH, B.v. 28.5.2001 – 1 ZB 01.664 – juris). Nach dem Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Pächterin oder Mieterin der Räumlichkeiten und Betreiberin des Wettbüros in Anspruch zu nehmen (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 – juris).

Dass die Beklagte gleichzeitig mit der Nutzungsuntersagung gegen die Klägerin auch bauaufsichtsrechtliche Anordnungen mit dem Ziel der Beendigung der Nutzung und der Verhinderung der Wiederaufnahme einer gleichartigen Nutzung gegen die Vermieterin … GmbH und den Eigentümer … erlassen hat, steht ungeachtet der Frage der Rechtmäßigkeit dieser Anordnungen jedenfalls der Anordnung gegenüber der Klägerin als Handlungsstörerin und Betreiberin des Wettbüros nicht entgegen.

Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin stellt sich danach nicht als unverhältnismäßig dar, ein schonenderes Mittel der Gefahrenabwehr zur Herstellung rechtmäßiger Zustände ist nicht ersichtlich. Die Klägerin hat im Übrigen den formal illegalen Betrieb des Wettbüros und damit auch die mit der Nutzungsuntersagung verbundenen rechtlich und wirtschaftlichen Folgen selbst zu vertreten, da sie die Nutzung vor Erlangung einer erforderlichen Baugenehmigung aufgenommen hat. Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz oder eine willkürliche Vorgehensweise der Beklagten ist nicht ersichtlich, insbesondere nachdem auch eine vergleichbare Nutzung im Nachbaranwesen … Straße … aufgegriffen und bauordnungsrechtlich geahndet wurde.

Die angefochtene Nutzungsuntersagung im angefochtenen Bescheid vom 27. November 2017 erweist sich somit als rechtmäßig.

3. Auch das angedrohte Zwangsgeld begegnet keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde. Im Hinblick auf die Größe und Ausstattung des Wettbüros scheint es keinesfalls als überhöht, entsprechende substantiierte Einwendungen wurden insofern auch nicht erhoben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Zulassung der Berufung war hier nicht veranlasst, da keiner der Zulassungsgründe nach §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO vorliegt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Wer gewerbsmäßig eine Spielhalle oder ein ähnliches Unternehmen betreiben will, das ausschließlich oder überwiegend der Aufstellung von Spielgeräten oder der Veranstaltung anderer Spiele im Sinne des § 33c Abs. 1 Satz 1 oder des § 33d Abs. 1 Satz 1 dient, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis kann mit einer Befristung erteilt und mit Auflagen verbunden werden, soweit dies zum Schutze der Allgemeinheit, der Gäste oder der Bewohner des Betriebsgrundstücks oder der Nachbargrundstücke vor Gefahren, erheblichen Nachteilen oder erheblichen Belästigungen erforderlich ist; unter denselben Voraussetzungen ist auch die nachträgliche Aufnahme, Änderung und Ergänzung von Auflagen zulässig.

(2) Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn

1.
die in § 33c Absatz 2 Nummer 1 oder § 33d Absatz 3 genannten Versagungsgründe vorliegen,
2.
die zum Betrieb des Gewerbes bestimmten Räume wegen ihrer Beschaffenheit oder Lage den polizeilichen Anforderungen nicht genügen oder
3.
der Betrieb des Gewerbes eine Gefährdung der Jugend, eine übermäßige Ausnutzung des Spieltriebs, schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes oder sonst eine nicht zumutbare Belästigung der Allgemeinheit, der Nachbarn oder einer im öffentlichen Interesse bestehenden Einrichtung befürchten läßt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Tenor

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 7.500 € festgesetzt.

Gründe

Die Kläger wenden sich als Nachbarn und Eigentümer des Grundstücks FlNr. .../15 gegen die dem Beigeladenen mit Bescheid vom 21. Januar 2013 erteilte Baugenehmigung für den Neubau einer Tagesstätte für Menschen mit Behinderung und zur Nutzungsänderung bestehender Gebäude auf dem östlich angrenzenden, aus den Grundstücken FlNr. .../16 (alt), .../17 (alt) und .../18 (alt) hervorgegangenen Grundstück FlNr. .../18 Gemarkung K. Der Beigeladene ist ein gemeinnütziger Verein mit dem Zweck der Förderung von Maßnahmen und Einrichtungen der Lebenshilfe für behinderte und von Behinderung bedrohte Menschen. Die Grundstücke liegen im unbeplanten Innenbereich südlich der I. Straße. Nach den genehmigten Bauunterlagen sollen im nördlichen, zu dieser Straße gerichteten Teil des Baugrundstücks neun Stellplätze errichtet werden. Der Neubau im Westen des Baugrundstücks soll nach der dem Bauantrag beigefügten Nutzungsbeschreibung der Unterbringung einer Tagesstätte für ca. 27 bis 36 Kinder und Jugendliche dienen. Die Bestandsgebäude im Osten sollen als Frühförderstelle genutzt werden. Südlich des Baugrundstücks und des Grundstücks der Kläger befinden sich auf dem Grundstück FlNr. .../22 bereits eine Tagesstätte und ein Kindergarten des Beigeladenen. An dieses schließt sich im Westen ein Kirchengrundstück (FlNr. .../2) und im Süden - durch eine Stichstraße (FlNr. .../23) getrennt - das mit Schulgebäuden bebaute Grundstück FlNr. .../25 an.

Die Klage der Kläger gegen die Baugenehmigung hat das Verwaltungsgericht Augsburg mit Urteil vom 17. Juli 2013 abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung. Sie machen ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils sowie die Abweichung von Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts geltend.

II.

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

A. Aus dem Vorbringen der Kläger ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass die Kläger durch die angegriffene Baugenehmigung nicht in ihren Rechten verletzt werden, weil das Vorhaben keinen im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, die auch ihrem (Nachbar-)Schutz dienen (Art. 68 Abs. 1 Satz 1, Art. 60 Abs. 1 Satz 1 BayBO i. V. m. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), ist nicht ernstlich zweifelhaft.

1. Entgegen der Auffassung der Kläger sind ihre Nachbarrechte nicht deswegen verletzt, weil aus der Baugenehmigung nicht hinreichend bestimmt zu entnehmen wäre, wie viele Gruppenförderungen pro Tag in der Frühförderung stattfinden.

Ein Baugenehmigungsbescheid muss als Verwaltungsakt (Art. 35 BayVwVfG) inhaltlich hinreichend bestimmt sein (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Diesem Erfordernis ist genügt, wenn die mit dem Bescheid getroffenen Regelungen für die Verfahrensbeteiligten (Art. 13 BayVwVfG) - gegebenenfalls nach Auslegung - eindeutig zu erkennen und damit einer unterschiedlichen subjektiven Bewertung nicht zugänglich sind (vgl. BVerwG, B. v. 27.7.1982 - 7 B 122.81 - Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1; U. v. 22.1.1993 - 8 C 57.91 - NJW 1993, 1667 = juris Rn. 15). Nachbarn müssen zweifelsfrei feststellen können, ob und in welchem Umfang sie betroffen sind. Eine Verletzung von Nachbarrechten liegt vor, wenn die Unbestimmtheit ein nachbarrechtlich relevantes Merkmal betrifft und infolge des Mangels nicht beurteilt werden kann, ob das Vorhaben den geprüften nachbarschützenden Vorschriften entspricht (vgl. BayVGH‚ U. v. 16.10.2013 - 15 B 12.1808 - juris Rn. 13 m. w. N.; B. v. 16.4.2015 - 9 ZB 12.205 - juris Rn. 7 m. w. N.).

Gemessen daran liegt keine Rechtsverletzung vor. Denn zum einen kann der bei der Beklagten am 27. September 2012 eingegangenen Nutzungsbeschreibung zur Frühförderstelle (vgl. Blatt 71 der Behördenakte) sowie der schalltechnischen Untersuchung der I.-GmbH vom 23. Oktober 2012 (vgl. Blatt 99 ff., 104 der Behördenakte), die in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 17. Juli 2013 zum Bestandteil der Baugenehmigung erklärt wurden (vgl. Blatt 306 f. der Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts), mit noch hinreichender Bestimmtheit entnommen werden, dass Gruppenförderungen mit einer Dauer von jeweils 1,5 Stunden und unter Beteiligung von zwei Mitarbeitern und sechs bis acht Kindern zweimal wöchentlich stattfinden. Gleiches gilt hinsichtlich der Betriebszeiten der Förderstelle, die nach der (ergänzenden) Beschreibung in der schalltechnischen Untersuchung der I.-GmbH vom 23. Oktober 2012 auf die Zeit von 8 Uhr bis ca. 17 Uhr beschränkt ist (vgl. Blatt 103 der Behördenakte). Zum anderen ist nicht ersichtlich, inwieweit durch eine fehlende Festlegung der Gruppenangebote Nachbarrechte der Kläger verletzt sein könnten, zumal die Frühförderung in den vom Grundstück der Kläger abgewandten östlichen Gebäudeteilen stattfinden soll. Auch ist angesichts der prognostizierten und von den Klägern nicht infrage gestellten deutlichen Unterschreitung der Lärmrichtwerte beim ihrem Anwesen um 11 dB(A) nicht erkennbar, dass sich auch bei einer Erhöhung der Anzahl der Gruppensitzungen nachbarliche Abwehransprüche ergeben könnten.

2. Aus dem Vorbringen der Kläger ergeben sich auch keine ernstlichen Zweifel hinsichtlich der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Bauvorhaben nicht den Gebietserhaltungsanspruch der Kläger verletzt, der durch die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens ausgelöst wird, durch das das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (vgl. zum Gebietserhaltungsanspruch BVerwG, B. v. 18.12.2007 - 4 B 55.07 - NVwZ 2008, 427 = juris Rn. 5; B. v. 27.8.2013 - 4 B 39.13 - BauR 2013, 2011 = juris Rn. 4).

Die Ausführungen der Kläger im Zulassungsantrag stellen weder die Wertung des Verwaltungsgerichts infrage, dass die nähere Umgebung des Bauvorhabens als (faktisches) allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren ist (vgl. dazu unten a), noch, dass das Vorhaben im allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich ist (vgl. dazu unten b).

a) Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Qualifizierung der näheren Umgebung im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB als (faktisches) allgemeines und nicht - wie die Kläger meinen - als reines Wohngebiet begegnet nicht deswegen Bedenken, weil das Gericht bei der Bestimmung der nach der Art der baulichen Nutzung maßgeblichen näheren Umgebung auch die Bebauung auf dem Baugrundstück FlNr. .../18 sowie auf dem Grundstück FlNr. .../22 einbezogen hat, obwohl die Gebäude auf diesen Grundstücken offenbar teilweise ohne die erforderliche Baugenehmigung und damit formell illegal genutzt wurden oder noch werden.

Nähere Umgebung im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der Teil der zusammenhängenden Bebauung in der Nachbarschaft des Baugrundstücks, auf die sich das geplante Vorhaben in städtebaulicher Hinsicht auswirken kann und die ihrerseits das Baugrundstück prägt (vgl. BVerwG, U. v. 26.5.1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369/380 = juris Rn. 33). Wieweit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls (vgl. BVerwG, B. v. 28.8.2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2). Zu berücksichtigen ist die im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt vorhandene Bebauung einschließlich einer solchen auf dem Baugrundstück selbst (vgl. BVerwG, B. v. 21.6.2007 - 4 B 8.07 - BauR 2007, 1691 = juris Rn. 4). Da bereits nach dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 BauGB die tatsächlich vorhandene Bebauung entscheidend ist, kommt es auf die Genehmigung der Bebauung und ihre Nutzung grundsätzlich nicht an. Dies gilt nicht nur für die Frage, ob ein Grundstück zum Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 BauGB gehört, sondern auch für die Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung (vgl. BVerwG, B. v. 23.11.1998 - 4 B 29.98 - BRS 60 Nr. 82 = juris Rn. 6). Tatsächlich vorhandene Baulichkeiten und Nutzungen haben nur dann außer Betracht zu bleiben, wenn - wie namentlich durch den Erlass einer Beseitigungsverfügung - das Verhalten der zuständigen Behörde hinreichend klar ergibt, dass ihre Beseitigung im Hinblick auf die formelle und materielle Baurechtswidrigkeit absehbar ist, also kein Zweifel daran besteht, dass sich die zuständige Behörde mit dem Vorhandensein der Baulichkeit bzw. Nutzung nicht abgefunden hat (vgl. BVerwG, U. v. 6.11.1968 - IV C 31.66 - BVerwGE 31, 22/26 = juris Rn. 22; BVerwG, U. v. 14.9.1992 - 4 C 15.90 - NVwZ 1993, 985 = juris Rn. 15; U. v. 17.5.2002 - 4 C 6.01 - NVwZ 2003, 211 = juris Rn. 35; OVG Saarl, B. v. 19.10.2008 - 2 B 347/08 - BauR 2009, 854 = juris Rn. 17; OVG Berlin-Bbg, B. v. 25.4.2013 - 10 N 21.10 - juris Leitsatz und Rn. 8).

Dass diese Voraussetzungen hier erfüllt sind, haben die Kläger nicht aufgezeigt. Selbst wenn es zutrifft, dass sich in den Gebäuden auf den Grundstücken FlNr. .../18 (I. Straße Nr. 1 und 3) und .../22 in den letzten Jahren ohne entsprechende Nutzungsänderungsgenehmigung Büroräume und Therapiepraxen bzw. ein Kindergarten befunden haben und die Beklagte hiervon keine Kenntnis hatte, so kann daraus noch nicht zwingend der Schluss gezogen werden, dass sich die zuständige Behörde bei Kenntnis mit dem Vorhandensein der tatsächlichen Nutzungen nicht abgefunden hätte und in absehbarer Zeit entsprechende Beseitigungsanordnungen erlassen hätte. Im Übrigen hat sich das Verwaltungsgericht für seine Beurteilung, dass die nähere Umgebung des Baugrundstücks einem allgemeinen Wohngebiet entspricht, nicht nur auf die Bebauung auf den Grundstücken FlNr. .../18 und .../22 berufen, sondern auch auf die Nutzungen auf den Grundstücken FlNr. .../2 (Kirchengrundstück) und FlNr. .../2 (Reinigungsannahme mit Heißmangel) abgestellt, die in einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO nicht oder nur ausnahmsweise zulässig wären. Die tatsächlichen Nutzungen in den Gebäuden dieser Grundstücke haben die Kläger nicht infrage gestellt.

Auf die von den Klägern aufgeworfene Frage, wie lange die Nutzung auf dem Grundstück FlNr. .../18 (I. Straße Nr. 5) ihre prägende Wirkung behalten hätte, wenn dort seit 2009 tatsächlich ein Leerstand vorhanden gewesen ist, kommt es nicht mehr an.

Mit dem weiteren Einwand der Kläger, die maßgebliche Umgebungsbebauung sei als (faktisches) reines und nicht als allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren, „wenn und soweit man die Bebauung auf dem Grundstück FlNr. .../22 wegen ihres anderweitigen Charakters sowie der deutlich größeren Kubatur der Gebäude als eigenen städtebaulichen Bereich qualifiziert, der in klarer Zäsur zur nördlich angrenzenden (überwiegenden) Bebauung steht“, werden ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung ebenfalls nicht aufgezeigt. Zwar kann eine Bebauung aufgrund ihrer andersartigen Bau- und Nutzungsstruktur ein Kriterium für die räumliche Abgrenzung der näheren Umgebung darstellen (vgl. BVerwG, B. v. 29.4.1997 - 4 B 67.97 - BRS 59 Nr. 80; B. v. 28.8.2003 - 4 B 74.03 - juris Rn. 2). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich jedoch nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Bewertung des konkreten Sachverhalts im Einzelfall zu bestimmen. Allein der Hinweis auf die Andersartigkeit des Charakters sowie die größere Kubatur der Gebäude reicht daher für die Annahme einer Begrenzung der prägenden Wirkung der Bebauung südlich des Baugrundstücks nicht aus, zumal es hier um die Bestimmung der maßgeblichen näheren Umgebung des Bauvorhabens hinsichtlich des Merkmals der Art der baulichen Nutzung geht und diese unabhängig von den übrigen in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien, insbesondere auch der überbaubaren Grundstücksfläche, zu bewerten ist (vgl. BVerwG, B. v. 13.5.2014 - 4 B 38.13 - ZfBR 2014, 574 = juris Leitsatz und Rn. 7).

b) Keinen ernstlichen Zweifeln begegnet auch die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Bauvorhaben im faktischen allgemeinen Wohngebiet gebietsverträglich ist.

Das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der „Gebietsverträglichkeit“ eines Vorhabens im Hinblick auf die Art der Nutzung rechtfertigt sich aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung. Ein Vorhaben in einem Baugebiet nach §§ 2 bis 9 BauNVO ist, auch wenn es nach dem Nutzungskatalog des jeweiligen Baugebiets an sich allgemein oder ausnahmsweise zulässig wäre, mit der Zweckbestimmung des Baugebiets nicht vereinbar und damit unzulässig, wenn es - bezogen auf den jeweiligen Charakter des Gebiets - aufgrund seiner typischen Nutzungsweise störend wirkt. Gegenstand der Betrachtung sind die Auswirkungen, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines betrieblichen Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten, ausgehen (vgl. BVerwG, U. v. 21.3.2002 - 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155/158 = juris Rn. 11 ff. [Unzulässigkeit eines Zustellstützpunkts der Deutschen Post im allgemeinen Wohngebiet]; B. v. 28.2.2008 - 4 B 60.07 - ZfBR 2008, 379 = juris Rn. 6 [Unzulässigkeit eines Dialysezentrums mit 33 Behandlungsplätzen im allgemeinen Wohngebiet]); U. v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166 = juris Rn. 11 ff. [Unzulässigkeit einer Krypta im Industriegebiet]; B. v. 31.7.2013 - 4 B 8.13 - BauR 2013, 1996 = juris Rn. 7 f. [Unzulässigkeit eines Stundenhotels im allgemeinen Wohngebiet]). Bei der Prüfung sind - anders als bei § 15 BauNVO - nicht die konkreten Verhältnisse an Ort und Stelle maßgebend, sondern alle mit dem Vorhaben typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung.

Nach diesem Maßstab bestehen an der Gebietsverträglichkeit keine ernstlichen Zweifel. Das Verwaltungsgericht hat unter Zugrundelegung der angeführten Rechtsprechung angenommen, dass die geplante Einrichtung mit einem Betreuungsumfang von 27 bis 36 Kindern und Jugendlichen in der Tagesstätte sowie von weiteren vier Kindern in Einzeltherapien und sechs bis acht Kindern in Gruppentherapien in der Frühförderung den Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht gefährde. Es hat die Gebietsunverträglichkeit im Hinblick auf den Einzugsbereich, die Art und Weise der Betriebsvorgänge, den vorhabenbedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie die zeitliche Dauer dieser Auswirkungen und ihre Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten maßgeblich deswegen verneint, weil die Frühförderung zu ca. 65 v. H. in mobiler Weise außerhalb des Gebäudes erfolgt und der Nutzungsumfang zeitlich und zahlenmäßig beschränkt sei (vgl. Urteilsabdruck Rn. 81). Hiergegen haben die Kläger Einwendungen nicht erhoben (§124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Soweit sie geltend machen, das Vorhaben sei entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts schon wegen seines überörtlichen Einzugsbereichs gebietsunverträglich, und meinen, Gebietsverträglichkeit bedeute, dass Anlagen im allgemeinen Wohngebiet „unter dem Vorbehalt der Gebietsversorgung“ stehen müssen, allen Nutzungen im allgemeinen Wohngebiet eine „dem Wohnen zu- und untergeordnete, dienende (Versorgungs-)Funktion für das konkrete Wohngebiet“ zukommen müsse und „Vorhaben mit einem überregionalen Einzugsbereich demnach im allgemeinen Wohngebiet unzulässig seien“, vermag dem der Senat nicht zu folgen. Ein Zulässigkeitskriterium der „Unterordnung“, wie es etwa in § 14 Abs. 1 und 3 BauNVO normiert ist, ist von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum ungeschriebenen Tatbestandsmerkmal der Gebietsverträglichkeit nicht entwickelt worden. Dass für die Frage, ob sich ein Vorhaben nach seinen Auswirkungen, die typischerweise von ihm ausgehen, mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets verträgt oder zu einer das Wohngebiet prägenden Beeinträchtigung der Wohnruhe führt, auch die Größe des betrieblichen Einzugsbereichs zu berücksichtigen ist, besagt noch nicht, dass jedes Vorhaben, welches einen über das betreffende Baugebiet hinausgehenden Einzugsbereich erwarten lässt, gebietsunverträglich ist. Maßgeblich ist vielmehr eine Gesamtschau aller mit dem Vorhaben typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Verwaltungsgericht hier dem von dem Vorhaben betroffenen Einzugsbereich im Hinblick auf den Umstand, dass die Betreuung der Kinder in der Frühförderung zum überwiegenden Teil nicht auf dem Baugrundstück stattfindet und im Übrigen der Nutzungsumfang der Betreuung zeitlich und zahlenmäßig begrenzt ist, geringe Bedeutung beigemessen hat.

3. Es ist auch nicht fraglich, dass das Bauvorhaben nicht zulasten der Kläger gegen das im Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene (vgl. BVerwG, B. v. 11.1.1999 - 4 B 128.98 - NVwZ 1999, 879/880; B. v. 5.12.2013 - 4 C 5/12 - juris Rn. 21) Gebot der Rücksichtnahme verstößt.

Das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme wird verletzt, wenn durch das geplante Vorhaben die Nutzung des Nachbargrundstücks unzumutbar beeinträchtigt wird (vgl. BVerwG, B. v. 20.9.1984 - 4 B 181.84 - NVwZ 1985, 37/38; U. v. 19.9.1986 - 4 C 8.84 - NVwZ 1987, 409/410; B. v. 6.12.1996 - 4 B 215.96 - NVwZ-RR 1997, 516; B. v. 8.7.1998 - 4 B 64.98 - NVwZ-RR 1999, 8), also unter Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit der Betroffenen, der Intensität der Beeinträchtigung und der wechselseitigen Interessen das Maß dessen, was der Nachbar billigerweise hinnehmen muss, überschritten wird (vgl. BayVGH, B. v. 10.12.2008 - 1 CS 08.2770 - BayVBl 2009, 751 = juris Rn. 21 m. w. N.). Dass diese Voraussetzungen hier erfüllt sind, wird im Zulassungsantrag nicht aufgezeigt.

a) Das Vorbringen der Kläger lässt nicht den Schluss zu, dass die vom An- und Abfahrtsverkehr auf dem mit dem Vorhaben genehmigten Parkplatz mit neun Stellplätzen ausgehende Immissionsbelastung so erheblich ist, dass für die Kläger die Grenze des Zumutbaren überschritten wird.

Nach § 12 Abs. 2 BauNVO sind in Wohngebieten Stellplätze und Garagen für den durch die zugelassene Nutzung notwendigen Bedarf zulässig. Die Vorschrift begründet für den Regelfall auch hinsichtlich der durch die Nutzung verursachten Lärmimmissionen eine Vermutung der Nachbarverträglichkeit. Der Grundstücksnachbar hat deshalb die Errichtung notwendiger Garagen und Stellplätze für ein Bauvorhaben und die mit ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Immissionen der zu- und abfahrenden Kraftfahrzeuge des Anwohnerverkehrs grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen (vgl. BVerwG, B. v. 20.3.2003 - 4 B 59.02 - NVwZ 2003, 1516 = juris Rn. 6 ff.; BayVGH, B. v. 18.9.2008 - 1 ZB 06.2294 - juris Rn. 34 ff. m. w. N.). Davon ist auch das Verwaltungsgericht ausgegangen (vgl. Urteilsabdruck Rn. 88). Besondere Umstände, die die Anordnung der Stellplätze hier ausnahmsweise als unzumutbar erscheinen lassen, wie etwa eine unmittelbare Nähe von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen in ihrem Wohngebäude, werden von den Klägern nicht geltend gemacht.

Ihr Einwand, das Verwaltungsgericht habe seine Argumentation fehlerhaft darauf gestützt, dass „nach den unwiderlegten Angaben der Beigeladenen insgesamt keine Intensivierung der Nutzung des Vorhabensgrundstücks und der südlichen Flächen erfolgen (werde)“, obwohl dies von den Klägern in der mündlichen Verhandlung bestritten worden sei, begründet schon deswegen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung, weil für die Frage, ob der von dem Vorhaben ausgehende An- und Abfahrtsverkehr gegenüber den Klägern rücksichtslos ist, allein das streitgegenständliche Vorhaben, nicht aber auch die Vornutzung auf dem Baugrundstück zu beurteilen ist. Ob diese formell genehmigt wurde und mit dem genehmigten Vorhaben eine „Intensivierung der Nutzung des Vorhabensgrundstücks“ verbunden ist, kann allenfalls für die - hier nicht zu entscheidende - Frage von Bedeutung sein, inwieweit die Schutzwürdigkeit der Kläger infolge bestehender Lärmvorbelastungen gemindert ist.

Soweit die Kläger befürchten, dass die der Baugenehmigung zugrunde gelegten „mindestens 120 Fahrbewegungen täglich sich in der Zeit zwischen 12.30 Uhr und 16.00 Uhr bzw. freitags 15.00 Uhr ballen“ würden, so dass sie „in den Nachmittagsstunden, in welche gerade der Aufenthalt im Garten bzw. die Konzentration der Kinder im Viertel auf die Hausaufgaben falle, massiven Lärmimmissionen ausgesetzt (wären)“, verkennen sie, dass sie bereits durch die immissionsschutzrechtlichen Auflagen in Ziff. II. Nr. 7. des streitgegenständlichen Genehmigungsbescheids gegen eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) tags ausreichend geschützt sind. Dass die Einhaltung dieser Richtwerte auf dem Grundstück der Kläger in den Nachmittagsstunden nicht möglich wäre, machen die Kläger nicht geltend (§ 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Soweit ihre Rüge dahin gehend zu verstehen sein sollte, dass sie meinen, der Beigeladene werde sich an die Nebenbestimmungen zum Immissionsschutz nicht halten, hätte dies auf die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung keinen Einfluss (vgl. BayVGH, B. v. 27.11.2008 - 1 ZB 06.594 - juris Rn. 24; VGH BW, U. v. 21.4.1995 - 3 S 2514/94 - VBlBW 1995, 481).

Schließlich führt auch der Einwand, das der Baugenehmigung zugrunde gelegte Gutachten habe die Geräuschvorbelastung des Grundstücks der Kläger durch den An- und Abfahrtsverkehr benachbarter Einrichtungen (Sonderschule etc.) nicht berücksichtigt, nicht zur Zulassung der Berufung. Denn bei der Beurteilung von Ge- räuschimmissionen aus Anlagen, die wie hier nach der von den Klägern nicht angegriffenen Annahme des Verwaltungsgerichts in den Anwendungsbereich der 18. BImSchV fallen, sind Vorbelastungen aus anderen Anlagen nicht zu berücksichtigen (vgl. BVerwG, U. v. 16.5.2001 - 7 C 16.00 - NVwZ 2001, 1167 = juris Rn. 17). Die von den Klägern angeführte Bestimmung der Nr. 4.2 TA Lärm ist nicht einschlägig, weil dieses Regelungswerk nach Nr. 1 Abs. 2 Buchst. a) und h) TA Lärm auf Anlagen, die der 18. BImSchV unterliegen, sowie auf Anlagen für soziale Zwecke nicht anwendbar ist. Im Übrigen ist der von Schulen ausgehende Lärm im Rahmen des Üblichen auch in Wohngebieten grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen (vgl. BVerwG, U. v. 24.4.1991 - 7 C 12.90 - BVerwGE 88, 143 = juris Rn. 6).

b) Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots wegen der geltend gemachten „deutlichen Verdichtung“ des Baugebiets und des „Einmauerungseffekts“ durch das Bauvorhaben und das Bestandsgebäude auf dem Grundstück FlNr. .../22 kann ebenfalls nicht angenommen werden.

Zwar ist den Klägern darin zu folgen, dass das Rücksichtnahmegebot auch dann verletzt sein kann, wenn die landesrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten sind (vgl. BVerwG, B. v. 11.1.1999 - 4 B 128.98 - NVwZ 1999, 879 = juris Leitsatz und Rn. 3). Da das Abstandsflächenrecht im Hinblick auf die Belichtung, Belüftung und Besonnung von Nachbargrundstücken aber zumindest indizielle Bedeutung auch für die Einhaltung des Rücksichtnahmegebots hat, kommen für seine Verletzung nur seltene Ausnahmefälle in Betracht. Ein Verstoß gegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme unter dem Aspekt der „Einmauerung“ setzt nach allgemeiner Rechtsprechung voraus, dass die genehmigte Anlage das Nachbargrundstück regelrecht abriegelt, d. h. dort ein Gefühl des „Eingemauertseins“ oder eine „Gefängnishofsituation“ hervorruft (vgl. BayVGH, U. v. 11.4.2011 - 9 N 10.1373 - juris Rn. 56; B. v. 22.8.2012 - 14 CS 12.1031 - juris Rn. 13; OVG RhPf, B. v. 27.4.2015 - 8 B 10304/15 - juris Rn. 6; OVG Berlin-Bbg, B. v. 27.2.2012 - OVG 10 S 39.11 - juris Rn. 4).

Davon kann hier, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, angesichts eines Abstands des Wohngebäudes der Kläger von über 8 m zu dem (einschließlich Dachfirst) 9,84 m hohen Gebäude auf dem Baugrundstück und von mindestens 20 m zu dem Gebäude auf dem südlich angrenzenden Grundstück FlNr. .../22 nicht gesprochen werden. Dass aufgrund besonderer Umstände, wie etwa speziellen Geländeverhältnissen, eine andere Beurteilung geboten sein könnte, ergibt sich weder aus dem Vorbringen im Zulassungsantrag noch aus den beim Augenschein des Verwaltungsgerichts erstellten Fotografien (Bl. 86 ff. der Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts). Allein die nachteilige Veränderung der Situation für die Kläger und der Umstand einer deutlichen Verdichtung des Baugebiets reichen für die Annahme einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots nicht aus.

4. Ebenso wenig ist nach dem Vorbringen der Kläger zweifelhaft, dass das Bauvorhaben zu ihren Lasten keine Abstandsflächenvorschriften verletzt.

Die Rüge, die 3,7 m hohe Fluchttreppe auf der Westseite des Gebäudes auf dem Baugrundstück halte entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts angesichts des tatsächlichen Abstands zur Grundstücksgrenze die volle Abstandsfläche von 1 H nicht ein, greift schon deswegen nicht durch, weil das Verwaltungsgericht seine Annahme, dass durch diese Treppe (selbst wenn sie einer gesonderten abstandsflächenrechtlichen Beurteilung unterliegen sollte) Rechte der Kläger nicht verletzt werden, nicht allein auf die Annahme gestützt hat, dass diese die volle Abstandsfläche einhalte. Vielmehr hat es maßgeblich auch darauf abgestellt, dass für sie das sog. 16-m-Privileg des Art. 6 Abs. 6 Satz 1 BayBO gelte und die danach erforderliche Abstandsfläche von H/2 eingehalten sei. Hiergegen haben die Kläger Einwendungen nicht vorgebracht. Ist aber das angefochtene Urteil auf mehrere selbstständig tragende Begründungen gestützt (Mehrfachbegründung), kann die Berufung nur zugelassen werden, wenn im Hinblick auf jede dieser Urteilsbegründungen ein Zulassungsgrund geltend gemacht ist und vorliegt (BVerwG, B. v. 27.8.2013 - 4 B 39.13 - BauR 2013, 2011 = juris Rn. 2; BayVGH, U. v. 22.10.2015 - 22 ZB 15.1584 - juris Rn. 11 m. w. N.).

B. Die Berufung ist auch nicht wegen der geltend gemachten Abweichung von den Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. März 2002 - 4 C 1.02 - (BVerwGE 116, 155/158 = juris Rn. 11 ff.) und vom 28. Februar 2008 - 4 B 60.07 - (ZfBR 2008, 379 = juris Rn. 6) zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO).

Der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO setzt voraus, dass das verwal-tungsgerichtliche Urteil von einer Entscheidung eines in der Vorschrift genannten Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht. Eine Abweichung liegt vor, wenn das Verwaltungsgericht mit einem seine Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz von einem in der Rechtsprechung der genannten Gerichte aufgestellten ebensolchen Rechtssatz in Anwendung derselben oder einer inhaltsgleichen Rechtsvorschrift ausdrücklich oder konkludent abrückt. Zwischen den Gerichten muss ein prinzipieller Auffassungsunterschied über den Bedeutungsgehalt einer bestimmten Rechtsvorschrift oder eines Rechtsgrundsatzes bestehen (vgl. BVerwG, B. v. 27.10.2014 - 2 B 52.14 - juris Rn. 5 ff.; B. v. 12.9.2014 - 5 PB 8.14 - juris). Im Zulassungsantrag muss daher ein abstrakter Rechtssatz des angefochtenen Urteils herausgearbeitet werden und einem Rechtssatz des anderen Gerichts unter Darlegung der Abweichung gegenüber gestellt werden. Diese Anforderungen erfüllt der Zulassungsantrag nicht.

Die Kläger behaupten, das Verwaltungsgericht sei „mit seiner Einschätzung, dass die Gebietsverträglichkeit nach dem jeweiligen konkreten Baugebiet zu bestimmen sei und es auf den räumlichen Einzugsbereich und damit einen Gebietsbezug nicht ankomme, weil der Lärm der Anlage gering sei und zudem sozialverträglich“ von den vom Bundesverwaltungsgericht in den genannten Entscheidungen aufgestellten Rechtssätzen abgewichen, dass „nicht auf das konkrete Baugebiet abzustellen ist, sondern eine typisierende Betrachtung zu erfolgen hat“, „dass die sonstigen Vorhaben im WA eine dienende Funktion zum Wohnen haben müssen, welche sich auch bei Anlagen für gesundheitliche Zwecke auf eine Versorgung der,kurzen Wege‘ beschränke“ und „dass auf die konkreten Lärmauswirkungen des Vorhabens in keinem Fall abzustellen ist, hier (vielmehr) eine typisierende Betrachtungsweise gelte“.

Unabhängig von der Frage, ob das Bundesverwaltungsgericht derartige Rechtssätze überhaupt formuliert hat, zeigen die Kläger damit schon deswegen keine Divergenz auf, weil das Verwaltungsgericht weder den Rechtssatz aufgestellt hat, dass „die Gebietsverträglichkeit nach dem jeweiligen konkreten Baugebiet zu bestimmen sei“, noch den, dass es bei der Beurteilung der Gebietsverträglichkeit einer Anlage „auf den räumlichen Einzugsbereich und damit einen Gebietsbezug nicht ankomme“. Vielmehr hat es - wie oben ausgeführt (vgl. oben 2. b) - unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Gebietsunverträglichkeit des streitgegenständlichen Vorhabens im Hinblick darauf verneint, dass die Frühförderung zu ca. 65 v. H. in mobiler Weise außerhalb des Gebäudes erfolgt und der Nutzungsumfang zeitlich und zahlenmäßig beschränkt ist. Soweit die Kläger rügen wollten, das Verwaltungsgericht habe damit einen der angeführten abstrakten Rechtssätze des Bundesverwaltungsgerichts fehlerhaft angewendet, genügt dies den Zulässigkeitsanforderungen einer Divergenzrüge ebenfalls nicht (vgl. BVerwG, B. v. 27.10.2014 - 2 B 52.14 - juris Rn. 5; B. v. 22.10.2014 - 8 B 2.14 - juris Rn. 23).

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Dass der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, erscheint billig, weil er keinen Antrag gestellt und sich somit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 sowie § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.7.1 Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57).

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Tenor

I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 30.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung ihres Wettbüros und begehrt zugleich die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung.

Im Oktober 2012 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin in einem ehemaligen Ladengeschäft im Erdgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. … Gemarkung T …, F …, das in einem faktischen Kerngebiet liegt, ein Wettbüro betreibt. Für diese Nutzungsänderung beantragte die Klägerin mit Unterlagen vom 9. September 2013 die Erteilung einer Baugenehmigung.

Mit Beschluss vom 16. Januar 2014 fasste der Stadtplanungsausschuss der Beklagten den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 4629 „F …“ im Gebiet F …, B …platz, E …straße und T …straße, in dem auch das Baugrundstück liegt. Ziel dieses Vergnügungsstättenbebauungsplans ist es, die Beeinträchtigung der bestehenden Nutzungen im Planungsgebiet zu verhindern. Am 20. Februar 2014 fasste der Stadtplanungsausschuss den Beschluss, die Veränderungssperre Nr. 78 für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 4629 zu erlassen.

Gegen den Zurückstellungsbescheid der Beklagten vom 5. Februar 2014 erhob die Klägerin am 7. März 2014 Klage, die später zurückgenommen wurde, sowie gleichzeitig Untätigkeitsklage auf Erteilung der Genehmigung der beantragten Nutzungsänderung (Az. AN 9 K 14.00355). Mit Bescheid vom 6. Juni 2014 lehnte die Beklagte den Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung der Klägerin ab (Nr. 1) und untersagte ihr unter Androhung eines Zwangsgeldes (Nr. 3) die Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens F … als Wettbüro innerhalb einer Frist von einem Monat ab Unanfechtbarkeit dieses Bescheides (Nr. 2). Hiergegen erhob die Klägerin ebenfalls Klage (Az. AN 9 K 14.01140). Beide Klagen wurden vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 1. Juli 2015 abgewiesen. Die Nutzungsänderung sei nicht genehmigungsfähig, weil dem geltend gemachten Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung die von der Beklagten zur Sicherung ihrer Bauleitplanung erlassene Veränderungssperre entgegenstehe. Mangels formeller Legalität des Wettbüros und dessen fehlender offensichtlicher Genehmigungsfähigkeit sei auch die Nutzungsuntersagung rechtmäßig. Hiergegen richtet sich der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Die Klägerin beruft sich allein auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

Die Klägerin ist der Ansicht, das Verwaltungsgericht habe die Erforderlichkeit des Vergnügungsstättenbebauungsplans zu Unrecht bejaht. Die Festsetzungen dürften nur im Angesicht der konkreten Situation und nicht aus einer allgemein ablehnenden Haltung gegenüber Vergnügungsstätten erfolgen. Es sei nicht gewürdigt worden, dass das Wettbüro bereits seit über zwei Jahren existiere und die hochwertige Nutzungsstruktur unbeeinträchtigt geblieben sei. Ein Trading-Down-Effekt liege nicht vor und eine Fehlentwicklung durch die Ansiedelung lediglich eines Vergnügungsstättenbetriebs sei nicht prognostizierbar. Dieses Zulassungsvorbringen führt nicht zum Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass die Beklagte eine Veränderungssperre erst erlassen darf, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll und dabei wesentlich ist, dass sie im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat. Eine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Denn wenn Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt noch in keiner Weise absehen lässt. Insofern ist es grundsätzlich erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Beklagte im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung besitzt, sei es, dass sie einen bestimmten Baugebietstyp, sei es, dass sie nach den Vorschriften des § 9 Abs. 1 bis 2a BauGB festsetzbare Nutzungen ins Auge gefasst hat (vgl. BVerwG, U.v. 9.8.2016 - 4 C 5.15 - juris Rn. 19). An einen Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2b BauGB sind insoweit keine höheren Anforderungen zu stellen (vgl. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 14 Rn. 9).

Hier hat die Beklagte als Ziel der Bauleitplanung für den Erlass eines Vergnügungsstättenbebauungsplans im Beschluss vom 16. Januar 2014 (vgl. Bl. 27 der Behördenakte) angegeben, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden sollen, um die Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets zu verhindern. Es habe sich gezeigt, dass die Ansiedlung von Vergnügungsstätten in benachbarten, städtebaulich ähnlich strukturierten Innenstadt-Randlagen zu einem „Trading-Down-Prozess“ geführt haben und kerngebietstypische Nutzungen zugunsten einer Häufung von Spielhallen verschwunden seien. Es gelte daher im Planungsgebiet Nutzungskonflikte zum Schutz bestehender Gewerbebetriebe bzw. des Bodenpreisgefüges zukünftig zu vermeiden. Hieraus wird deutlich, dass sich die Beklagte - entgegen dem Zulassungsvorbringen der Klägerin - nicht bloß auf allgemeine politische Erwägungen beruft, sondern auf eine konkrete städtebauliche Konfliktlage abstellt (vgl. Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB, 8. Aufl. 2017, § 9 Rn. 98). Sie hat - wie auch die Feststellungen des Verwaltungsgerichts im Augenscheinstermin vom 1. Juli 2015 im Verfahren Az. AN 9 K 14.01140 zeigen - die konkret vorhandenen Nutzungen des Gebiets berücksichtigt und auf die planerisch beabsichtigte Entwicklungsstruktur abgestellt. Die angeführte Zweckbestimmung stellt damit einen tragenden städtebaulichen Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans dar (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Okt. 2016, § 9 Rn. 243a). Die Festsetzungen dienen ausweislich des Beschlusses der Beklagten dem Ziel, Beeinträchtigungen i.S.v. § 9 Abs. 2b Nr. 1 oder Nr. 2 BauGB zu steuern bzw. zu verhindern. Derartige Beeinträchtigungen müssen jedoch nicht bereits vorliegen; vielmehr kann die Beklagte auch schon im Vorfeld vorsorgend einen Bebauungsplan aufstellen, um derartige Auswirkungen erst gar nicht entstehen zu lassen (vgl. Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 9 Rn. 191, 194; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielen-berg/Krautzberger, a.a.O., § 9 Rn. 243a; Spieß in Jäde/Dirnberger, a.a.O., § 9 Rn. 97). Im Hinblick darauf, dass sich eine solche Konfliktlage auch bereits aus der erstmaligen Ansiedelung einer Vergnügungsstätte ergeben kann (vgl. BVerwG, B.v. 4.9.2008 - 4 BN 9.98 - juris Rn. 8; Gierke in Brügelmann, BauGB, Stand Nov. 2016, § 9 Rn. 515bq), ist auch die Prognose gerechtfertigt, dass durch die Planungsentscheidung die entsprechende Gebietsfunktion wahrscheinlich gewahrt bzw. dass eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung vermieden werden kann (vgl. Spannowsky in Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 9 Rn. 137; Gierke in Brügelmann, a.a.O., § 9 Rn. 515bo). Die städtebauliche Funktion ergibt sich dabei aus der vorhandenen Bebauung, die auch Maßstab für die Zulässigkeit von Vorhaben i.S.d. § 34 BauGB ist (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 9 Rn. 243a).

Die Ansicht der Klägerin, ihr bereits - ohne Genehmigung - betriebenes Wettbüro sei zu berücksichtigen, geht indes fehl, weil zwar die tatsächlich vorhandene Bebauung maßgebend ist, hier aber - insbesondere durch den Erlass der angegriffenen Nutzungsuntersagungsverfügung - weder in zeitlicher noch tatsächlicher Hinsicht Zweifel daran bestehen, dass sich die Beklagte mit dem Vorhandensein der Nutzung nicht abgefunden hat (vgl. BayVGH, B.v. 29.1.2016 - 15 ZB 13.1759 - juris Rn. 12 m.w.N.). Das für den Erlass einer Veränderungssperre erforderliche Sicherungsinteresse liegt damit vor, insbesondere lässt sich daraus ableiten, dass die Nutzung der Klägerin dem Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten entgegensteht. Dass die Klägerin die Konkretisierung der gemeindlichen Planungsabsichten anders sieht, führt zu keinem Rechtsverstoß (vgl. BVerwG, U.v. 9.8.2016 - 4 C 5.15 - juris Rn. 20).

Das Verwaltungsgericht hat weiter zutreffend ausgeführt, dass die Veränderungssperre auch als Sicherungsmittel nicht deswegen ungeeignet ist, weil sich das aus dem Aufstellungsbeschluss ersichtliche Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, der beabsichtige Bebauungsplan einer positiven Planungskonzeption entbehrt und der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind, oder rechtliche Mängel schlechterdings nicht behebbar sind (vgl. BVerwG, B.v. 21.12. 1993 - 4 NB 40.93 - juris Rn. 3). Dem tritt das Zulassungsvorbringen nicht substantiiert entgegen. Ein Vergnügungsstättenbebauungsplan nach § 9 Abs. 2b BauGB stellt gerade einen ausdrücklich zulässigen Ausschlussbebauungsplan für spezielle Nutzungsarten dar (vgl. Gierke in Brügelmann, a.a.O., § 9 Rn. 515ay). Eine Veränderungssperre ist auch als Reaktion auf einen Bauantrag grundsätzlich zulässig (vgl. BVerwG, B.v. 2.10.1998 - 4 B 72.98 - juris Rn. 7). Dass die Planungskonzeption der Beklagten eindeutig nicht verwirklichungsfähig ist, wird im Zulassungsvorbringen nicht dargelegt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG und folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwendungen erhoben wurden.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Tenor

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 33.133,80 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger wendet sich gegen die Baueinstellungsverfügung des Landratsamts M... vom 10. Oktober 2013 und gegen dessen Nutzungsuntersagungsverfügung vom 2. Dezember 2013. Das Landratsamt hatte festgestellt, dass Bauarbeiten zum Zweck der Einrichtung eines Wettbüros in einem Ladengeschäft durchgeführt und trotz Baueinstellung fortgeführt wurden. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen mit Urteil vom 25. März 2014 abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Klägers.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Kläger beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was der Kläger innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

a) Der Einwand, der Kläger wolle keine Vergnügungsstätte betreiben, deshalb liege auch keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils aufkommen.

Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass der Kläger nicht bloß die Einrichtung einer Wettannahmestelle beabsichtigte, sondern eines Wettbüros, das aufgrund der konkreten Umstände als Vergnügungsstätte zu qualifizieren sei. Diese Beurteilung ist schon angesichts der beabsichtigten Vermittlung von Live-Wetten nicht ernstlich zweifelhaft und auch hinreichend durch Tatsachen belegt (vgl. Fotografie der Folie an der Schaufensterfront vom 26.11.2013 in der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2, Bl. 26, „..., Sportwetten, Livewetten“, „täglich von 10 bis 23 Uhr“).

Nach Darlegung des Klägers im Zulassungsverfahren vermittle er Wetten für den Veranstalter „...“. Bei den installierten vier Flachbildschirmen handle es sich um „Quoten-Monitore“, auf denen „Zahlen, Quoten und gegebenenfalls Spielstände“ bzw. „Wettquoten und die Ergebnisse der Sportereignisse“ angezeigt würden. Für die Abgabe einer Wette sei die aktuelle Quote („Live-Quote“) zwingend erforderlich. Damit sei es bei dem Angebot von „Live-Wetten“ auch erforderlich, dass die aktuellen Spielstände angezeigt würden. Allein das Vorhandensein von automatisierten Wettterminals mit der Möglichkeit, Sportereignisse „live zu bewetten“, führe nicht zu der Bewertung des Betriebs als Vergnügungsstätte. Diese Rechtsansicht des Klägers geht fehl.

Der Betrieb von Wettvermittlungsstellen kommt in bauplanungsrechtlicher Hinsicht der Art nach als Gewerbebetrieb oder als Vergnügungsstätte in Betracht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird zwischen sog. „Wettannahmestellen“ und „Wettbüros“ unterschieden. Während bloße Wettannahmestellen für Sportwetten mit den Annahmestellen für Lotto und Toto gleichgestellt werden, sind Wettbüros als Vergnügungsstätten zu behandeln, wenn sie auch der kommerziellen Unterhaltung dienen. Unter Wettbüros in diesem Sinn fallen Räumlichkeiten, in denen zwischen dem Kunden (Spieler), dem Wettbüro (Vermittler) und dem - meist im europäischen Ausland ansässigen - Wettunternehmen Transaktionen abgeschlossen werden, wobei es sich um Sportwetten bzw. um Wetten auf diverse sonstige Ereignisse handelt. Hinzu kommt im Regelfall, dass die Räumlichkeiten - insbesondere durch die Anbringung von Bildschirmen - Gelegenheit bieten, die Wettangebote bzw. -ergebnisse live mitzuverfolgen (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - juris Rn. 14 m. w. N., OVG Berlin-Bbg, U. v. 6.10.2015 - 10 B 1.14 - juris Rn. 42 m. w. N.).

Die Vermittlung von Live-Wetten in einer Wettvermittlungsstelle überschreitet die Schwelle zur Vergnügungsstätte. Denn Live-Wetten bieten anders als Sportwetten, bei denen lediglich auf das Eintreffen eines Sportergebnisses zu festen Gewinnquoten gesetzt wird, eine rasche Aufeinanderfolge der Wettmöglichkeiten und verleiten den Kunden damit zu einem Verweilen bis zum Eintritt der jeweiligen Wettergebnisse, während dessen der Kunde die aktuellen Quoten und die Ergebnisse der Wettkämpfe auf Monitoren verfolgen und ggf. seine weiteren Wetten danach ausrichten kann. Die hier durch Schaufensterwerbung und das Anbringen der Monitore zum Ausdruck kommende Bereitschaft zur Vermittlung von Live-Wetten dient daher, anders als eine bloße Wettannahmestelle, überwiegend der kommerziellen Unterhaltung. Dass es nach dem Vorbringen des Klägers an Sitzgelegenheiten oder TV-Bildschirmen zur Übertragung von Sportereignissen fehle, keine Getränke ausgeschenkt oder Speisen verkauft würden und es weder Unterhaltungsspiele gebe noch ein allgemeiner Internetzugang zur Verfügung gestellt werde, hindert nicht die Annahme einer Vergnügungsstätte. Die Ausstattung eines Wettbüros mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen sind weitere Indizien für das Vorliegen einer Vergnügungsstätte, aber keine unabdingbare Voraussetzung hierfür. Nichts anderes gilt hinsichtlich der Größe des Betriebs. Die Größe eines Betriebs ist ein Kriterium zur Unterscheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Eine Vergnügungsstätte liegt aber nicht erst ab einer bestimmten Flächengröße vor (vgl. BayVGH, B. v. 21.5.2015, a. a. O., juris Rn. 15 m. w. N.). Der „Verweilcharakter“, den der Kläger dem Vorhaben abzusprechen sucht, folgt demnach nicht aus einer möglichst angenehmen oder geselligen Atmosphäre, die dem Kunden neben dem Abschluss seiner Wette angeboten werden soll, sondern schlicht aus der Möglichkeit, sich während des Laufs der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten, um die über Wandmonitore ausgestrahlten aktuellen Quoten und Ergebnisse der Wettkämpfe live zu verfolgen und noch während der laufenden Sportveranstaltungen in schneller Abfolge auf bestimmte Ereignisse zu wetten.

b) Der Vortrag, es liege keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, weil die Baugenehmigung für ein Ladengeschäft (Elektrogeschäft) ausgenutzt werde, geht nach vorstehenden Ausführungen ins Leere. Der Wechsel von einer Ladennutzung in eine Vergnügungsstätte ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO baugenehmigungspflichtig, weil für die beabsichtigte Nutzung eines Ladenlokals als Vergnügungsstätte andere öffentlich-rechtliche, insbesondere städtebauliche Anforderungen in Betracht kommen als für einen Einzelhandelsbetrieb und auch sonst kein verfahrensfreies Vorhaben vorliegt (vgl. Art. 57 Abs. 4, Art. 58 BayBO).

Davon abgesehen ist die Einrichtung einer bloßen Wettannahmestelle nach den konkreten Umständen ebenfalls baugenehmigungspflichtig, weil die gegenständliche Wettvermittlungsstelle, anders als ein Einzelhandelsbetrieb, täglich und bis in die Nachtstunden geöffnet sein soll (vgl. Fotografie der Folie an der Schaufensterfront vom 26.11.2013 in der Behördenakte des Landratsamts Bl. 26, Az. S-298-13-2-, „..., Sportwetten, Livewetten“, „täglich von 10 bis 23 Uhr“). Insoweit wäre neben der bauordnungsrechtlichen Stellplatzfrage für eine Wettannahmestelle (hier: Stellplatzsatzung; vgl. Stellungnahme/Versagung des Einvernehmens vom 2.4.2013 des Marktes E... im Vorbescheidsverfahren) auch den im Rahmen des städtebaulichen Rücksichtnahmegebots zu beachtenden Lärmschutzbelangen im Zuge eines Baugenehmigungsverfahrens nachzugehen (vgl. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 i. V. m. Art. 60 Satz 1 BayBO).

Ob darüber hinaus der Vortrag des Beklagten zutrifft, dass das vormals vorhandene Elektrogeschäft in weitere gewerbliche Teileinheiten unterteilt worden sei und damit auch Aspekte des Brandschutzes neu aufgeworfen würden, kann offen bleiben.

c) Die Annahme des Klägers, die Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtswidrig, weil die aufgenommene Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig sei, trifft nicht zu. Gleiches gilt hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung.

Der Kläger geht vom Vorliegen eines faktischen Mischgebiets aus (§ 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO). Innerhalb eines Mischgebiets sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nur in den Teilen des Gebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO). Dass diese Voraussetzung am Standort des Vorhabens gegeben wäre, legt der Kläger nicht substantiiert dar. Ist das Vorhaben nur ausnahmsweise zulassungsfähig (§ 6 Abs. 3 BauNVO), kann von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit nicht die Rede sein. Selbst wenn lediglich eine Wettannahmestelle geplant wäre, würde aus den zuvor in Nr. 1 Buchst. b genannten Gründen nichts anderes gelten. Schon angesichts der offenen Stellplatzfrage und der beabsichtigten täglichen Öffnungszeiten bis 23 Uhr wäre auch eine Wettannahmestelle nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

Hiervon ausgehend kann offen bleiben, ob der Zulassung des Vorhabens auch die Veränderungssperre des Markts E... entgegensteht.

d) Der Einwand, der Kläger sei nicht der richtige Adressat der Nutzungsuntersagungsverfügung, lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils erkennen. Gleiches gilt hinsichtlich der Baueinstellungsverfügung vom 10. Oktober 2013.

Das Verwaltungsgericht hat (im Rahmen der Baueinstellungsverfügung) zutreffend darauf hingewiesen, dass hier eine Mehrheit von Störern in Betracht kommt und die Auswahlentscheidung des Beklagten nicht zu beanstanden ist. Hinsichtlich der Störereigenschaft des Klägers hat das Verwaltungsgericht auf dessen Erklärung abgestellt, er sei Bauherr. Damit sei der Kläger auch der richtige Adressat. Der Kläger könne sich als Bauherr der ihm obliegenden Verpflichtungen nicht durch Vermietung und Verpachtung entziehen. Das ist nicht ernstlich zweifelhaft.

Der Vortrag des Klägers, er sei nicht danach gefragt worden, ob er „Bauherr“ sei, geht an den tatsächlichen Verhältnissen vorbei. Wie der Beklagte zu Recht vorträgt, unterscheidet auch der Kläger nicht trennscharf zwischen der vermeintlichen Nutzerin (... ... GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter nach Aktenlage der Kläger ist, vgl. Registerauszüge vom 2.8.2013 und vom 9.9.2013, Bl. 47 f. der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2) und seiner Person, wenn er z. B. für sich in Anspruch nimmt, „der Betrieb des Klägers“ erfolge auf Grundlage einer Baugenehmigung (vgl. S. 13 a.E. der Zulassungsbegründung; ebs. Klagebegründung vom 18.3.2014 S. 10, „Der Betrieb des Klägers“). Des Weiteren hatte der Kläger ausweislich des Feststellungsbogens für die Baukontrolle vom 10. Oktober 2013 angegeben, mehrere Wettbüros zu betreiben, die ohne Baugenehmigung geduldet würden und ihm auch vorliegend von öffentlichen Stellen empfohlen worden sei, eine Gewerbeanmeldung durchzuführen und dass dadurch das Betreiben eines Wettbüros geduldet würde (vgl. Bl 1 der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2). Auch im weiteren Verlauf des Verwaltungsverfahrens hatte sich der Kläger als verantwortlicher Bauherr ausgegeben (vgl. z. B. Schriftsatz vom 30.10.2013 an das Landratsamt, wonach „das Lokal als ladenmäßige Wettannahmestelle geführt“ werden solle mit Grundrisszeichnung vom 29.9.2013 in Anlage, in der als „Bauherr“ der Kläger genannt ist, Bl. 18 ff. der Behördenakte des Landratsamts, Az. S-298-13-2). Schließlich hatte der Kläger bereits unter dem Datum 8. März 2013 einen Vorbescheidsantrag zur Nutzungsänderung des Ladens in eine „Annahmestelle für Lotto, Toto, Sportwetten“ gestellt. Es trifft daher zu, dass der Kläger durchweg als Bauherr aufgetreten ist und sich auch selbst als solcher bezeichnet hat. Als Bauherr ist der Kläger aber für das Vorhaben (handlungs-) verantwortlich und gehalten, vor Baubeginn und Nutzungsaufnahme den erforderlichen Bauantrag zu stellen und die Erteilung der Genehmigung abzuwarten (vgl. Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Auflage 2012, Art. 50 Rn. 2 BayBO; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand September 2015, Art. 76, Rn. 295 f, 163 ff. m. w. N.). Insoweit ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Baueinstellungsverfügung aber auch die Nutzungsuntersagungsverfügung an den Kläger gerichtet hat.

f) Entgegen der Annahmen des Klägers begegnen weder die Zwangsgeldandrohung zur Baueinstellungsverfügung noch die Zwangsgeldandrohung zur Nutzungsuntersagungsverfügung rechtlichen Bedenken.

Insbesondere trifft die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts zu, dass das Fristsetzungserfordernis des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwVZG auf die hier gegenständlichen Unterlassungspflichten, die unzulässigen Bauarbeiten bzw. die illegal aufgenommene Nutzung nicht weiter fortzuführen, keine unmittelbare Anwendung findet (vgl. BayVGH, B. v. 15.6.2000 - 4 B 98.775 - BayVBl 2001, 3297 = juris Rn. 21; vgl. auch Troidl in Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG/VwZG, 10. Auflage 2014, § 13 Rn. 3 a.E. m. w. N.). Es widerspräche geradezu dem Zweck der Baueinstellung, tatsächliche Veränderungen bis zu einer abschließenden Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren zu verhindern, wenn dem Bauherrn eine Frist eingeräumt würde, innerhalb der er die Bauarbeiten - sanktionslos - fortführen könnte (vgl. Decker, a. a. O., Art. 75 Rn. 78 m. w. N.). Die Anweisung von Personen, die den Bau im Auftrag des Bauherrn ausführen, kann - wie im Bescheid verfügt - „sofort“ erfolgen.

Auch hinsichtlich der Nutzungsuntersagungsverfügung wird dem Kläger kein Handeln abverlangt, das er nicht „sofort“ erfüllen könnte (vgl. Decker, a. a. O., Art. 76 Rn. 299 m. w. N.). Die Verpflichtung, den Betrieb eines Wettbüros zu unterlassen, erfordert keine positive Handlung, die hier die Setzung einer Übergangsfrist erforderte. Insbesondere trifft es nicht zu, dass - wenn der Kläger nichts machte - der Betrieb von sich aus weiterlaufen würde. Im Gegenteil: Der Betrieb des Wettbüros erfordert nicht nur das tägliche Öffnen des Wettbüros, um den Kunden den Zugang zu ermöglichen, sondern gleichermaßen das Erbringen der angebotenen Dienstleistungen. Die Türen zum Wettbüro verschlossen zu halten, erfordert, sie nach Schließung nicht wieder zum Zweck des Wettbetriebs zu öffnen. Angesichts der Geschäftsführerstellung des Klägers bei der vorgeblich das Wettbüro betreibenden ... ... GmbH sind auch insoweit keine Gründe ersichtlich, die die Setzung einer Frist zur Aufgabe der illegal aufgenommenen Nutzung nahelegen könnten. Im Übrigen musste dem Kläger schon aus Anlass seines Vorbescheidsantrags, der Veränderungssperre und der Baueinstellungsverfügung vom 10. Oktober 2013 bewusst gewesen sein, dass sein Vorhaben nach Auffassung der öffentlichen Stellen unzulässig ist. Auch hiervon ausgehend musste dem Kläger, der die vorgehenden behördlichen Hinweise und Anordnungen ignoriert und sich bewusst darüber hinweggesetzt hat, aus Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten keine Übergangsfrist eingeräumt werden.

2. Die Rechtssache weist weder die geltend gemachten rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 1 Nr. 2 VwGO) noch eine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 1 Nr. 3 VwGO) auf.

a) Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, ob bei der Überprüfung von Nutzungsuntersagungsverfügungen die Unwirksamkeit von bauleitplanerischen Satzungen zu beachten ist, würde sich im Berufungsverfahren nicht stellen.

aa) In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist geklärt, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vorliegt‚ wenn das Vorhaben - wie hier - ohne Baugenehmigung ausgeführt wird. Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie o f f e n s i c h t l i c h genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (vgl. BayVGH, B. v. 23.5.2014 - 9 CS 14.451 - juris Rn. 12 und B. v. 23.4.2015 - 15 ZB 12.2378 - juris Rn. 5 f jeweils m. w. N.).

Hiervon ausgehend ist das Vorhaben des Klägers auch unter Außerachtlassung der Veränderungssperre nicht „offensichtlich genehmigungsfähig“, weil weder ersichtlich noch dargelegt ist, dass es im vom Kläger angenommenen faktischen Mischgebiet zugelassen werden kann und auch im Fall einer bloßen Wettannahmestelle keine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit vorliegt (vgl. vorstehend Nr. 1 Buchst. b und c).

bb) Im Übrigen führt auch ein sich aus städtebaulichen Satzungen ergebendes Zulassungshindernis für ein Vorhaben im Regelfall dazu, dass das jeweilige Vorhaben nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist. Ob etwas anderes gilt, wenn die jeweilige Rechtsvorschrift offenkundig und nach jeder Betrachtungsweise unwirksam ist, kann dahinstehen. Die Darlegungen des Klägers, es lägen keine besonderen Umstände vor, die den Erlass einer erneuten Veränderungssperre rechtfertigen könnten und es werde eine reine Verhinderungsplanung verfolgt, erfordern jedenfalls eine eingehende Würdigung und Bewertung des Planverfahrens, die über den Rahmen einer Offensichtlichkeitsprüfung hinausgeht.

b) Die Rechtsfrage, ob „bei einem Bauantrag über eine Wettannahmestelle mit ca. 50 Quadratmetern Nutzfläche für Besucher und einem Tresen, keinen TV-Bildschirmen, keinen Sitzgelegenheiten, keinen Geldspielgeräten oder anderen Spielgeräten, keinem Getränkeausschank und keinem Speiseangebot eine Vergnügungsstätte vorliegt“, ist - wörtlich verstanden - nicht klärungsfähig. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend von einem Wettbüro i. S. d. Rechtsprechung ausgegangen und nicht von einer bloßen „Wettannahmestelle“.

Die sinngemäß gestellte Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Wettvermittlungsstelle die Schwelle zur Vergnügungsstätte überschreitet, ist hier nicht entscheidungserheblich. Das Vorhaben wäre selbst dann, wenn es eine bloße Wettannahmestelle umfasste, genehmigungspflichtig und deshalb mangels zuvor erteilter Baugenehmigung formell rechtswidrig (vgl. vorstehend Nr. 1 Buchst. b und c)

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Tenor

I.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Der Kläger hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 20.412 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger begehrt die bauaufsichtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung von einem Laden zu einem Ladengeschäft für „Lotto-, Toto- Wettannahmen“. Die Beklagte hat den Bauantrag mit Bescheid vom 3. September 2013 abgelehnt, weil das Vorhaben nicht ausreichend erschlossen sei und als Vergnügungsstätte nicht über die nach der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung erforderliche Anzahl an Stellplätzen verfüge. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 25. März 2014 abgewiesen. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Klägers.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Kläger beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was der Kläger innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.

Der Kläger wendet sich gegen die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Einstufung seines Vorhabens als Vergnügungsstätte. Er beruft sich für seine Rechtsansicht auf den Wortlaut des Bauantrags und die Rechtsprechung zur „Qualifizierung eines Geschäftsbetriebs, der Sportwetten vermittelt“. Das zur Begründung seiner Rechtsansicht Dargelegte lässt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils aufkommen.

a) Das Vorbringen, wonach das Verwaltungsgericht zu Unrecht auf den (Anm.: bereits aufgenommenen) „angeblichen“ aktuellen Betrieb des Ladenlokals und nicht auf den allein maßgeblichen Bauantrag abgestellt habe, führt nicht zur Zulassung der Berufung.

aa) Soweit sich der Kläger auf den Wortlaut seines Bauantrags beruft, ist das Zulassungsvorbringen unschlüssig. Denn der Vortrag im Zulassungsverfahren zur „Qualifizierung eines Geschäftsbetriebs, der Sportwetten vermittelt“ lässt sich mit dem Wortlaut des im klägerischen Bauantrag bezeichneten Vorhabens als „Ladengeschäft für Lotto-, Toto- Wettannahmen“ nicht in Einklang bringen. Da Lotto ein Losspiel ist, bei dem auf bestimmte Zahlen getippt wird, unterfällt es schon nicht dem Begriff der Sportwette. Toto ist zwar eine Sportwette, der Begriff „Lotto- und Toto- Wettannahme“ bezeichnet aber im Allgemeinen die für den Deutschen Lotto- und Totoblock bzw. die Lottogesellschaften der Bundesländer spielvermittelnden Annahmestellen, in denen in der Regel gleichzeitig Zeitungen, Schreib- und Tabakwaren verkauft werden (vgl. OVG NW, U. v. 27.1.2016 - 7 A 1899.14 - juris Rn. 34 f.; Fickert/Fieseler, BauNVO. 12. Auflage 2014, § 4a Rn. 23.69 m. w. N.; König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Auflage 2013, § 4 Rn. 21). Dass der Kläger beabsichtigt, tatsächlich den Betrieb einer derartigen Lotto- und Toto- Wettannahmestelle aufzunehmen, wird im Zulassungsvorbringen nicht dargelegt.

bb) Wird mit dem Zulassungsvorbringen davon ausgegangen, dass der Kläger den Laden als Vermittlungsstelle für Sportwetten nutzen will und sein Bauantrag dahin zu verstehen sei, so wäre der Bauantrag ohne die Berücksichtigung sonstiger Umstände nicht genehmigungsfähig. Denn zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer Vermittlungsstelle für Sportwetten bedarf es konkreter Angaben zu den angebotenen Wettmöglichkeiten und zur Ausstattung des Betriebs, weil eine Vermittlungsstelle für Sportwetten - anders als die klassische Annahmestelle für Lotto und Toto - in bauplanungsrechtlicher Hinsicht ihrer Art als Gewerbebetrieb oder als Vergnügungsstätte betrieben werden kann (vgl. BayVGH, B. v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 23; BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 7; BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - NVwZ-RR 2015, 774 = juris Rn. 14; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand Februar 2016, § 6 BauNVO Rn. 43, jeweils m. w. N.). Derartige konkretisierende Angaben fehlen jedoch im Bauantrag und in den Bauvorlagen. Die Darstellung einer Theke und die Beschreibung des Betriebs, „die Leute können dort ihre Scheine ausfüllen und abgeben“, reicht nicht, um den Vergnügungsstättencharakter des Vorhabens mit der zu fordernden Bestimmtheit ausschließen zu können.

cc) Angesichts der wenig aussagekräftigen Angaben im klägerischen Bauantrag begegnet es keinen Bedenken, dass das Verwaltungsgericht sonstige objektive Umstände, insbesondere den bereits ohne Genehmigung aufgenommenen Betrieb zur Auslegung des mit dem klägerischen Bauantrag verfolgten Begehrens herangezogen hat. Denn mit der noch vor Abschluss des Genehmigungsverfahrens aufgenommenen Nutzung eines Wettbüros gibt der Kläger als Bauherr hier eindeutig zu erkennen, welche Art von Betrieb er genehmigt haben will.

(1) Der Kläger führt zwar zutreffend aus, dass das im Bauantrag und in den Bauvorlagen zur Genehmigung gestellte Vorhaben Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens ist (vgl. Gaßner in Simon/Busse, BayBO, Stand Januar 2016, Art. 64 Rn. 21 m. w. N.). Er verkennt aber, dass auch Bauanträge der Auslegung zugänglich sind. Als empfangsbedürftige Willenserklärung des öffentlichen Rechts sind für die Wirksamkeit des Bauantrags mangels besonderer Rechtsvorschriften die allgemeinen Grundsätze des bürgerlichen Rechts über Willenserklärungen - etwa zur Auslegung - entsprechend anzuwenden. Maßgebend ist demnach nicht allein der Wortlaut des im Bauantrag bezeichneten Vorhabens im buchstäblichen Sinn, sondern der erklärte Wille, wie er bei objektiver Würdigung zu verstehen ist (§ 133 BGB entsprechend). Etwas im Bauantrag nicht oder anders Bezeichnetes ist deshalb dann nicht maßgeblich, wenn sich durch objektive Umstände eine anderweitige Deutung ergibt (vgl. Gaßner ebd., Art. 64 Rn. 9, 13 ff.; Schmitz in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, Kommentar, 8. Auflage 2014, § 22 Rn. 45 ff. m. w. N.). So liegt es offenkundig hier. Mit der Ausstattung des Ladenlokals und dessen Nutzungsaufnahme als Wettbüro bekundet der Kläger nachvollziehbar, welches Vorhaben er mit seinem Bauantrag tatsächlich (und nicht nur „angeblich“) verfolgt.

(2) Noch während des laufenden Genehmigungsverfahrens wurde u. a. für das gegenständliche Ladenlokal in der Landingstraße 11 in der Ausgabe der Sonntagszeitung „P.“ vom 1. September 2013 eine ganzseitige Anzeige zur Neueröffnung von „T...-Shops“ veröffentlicht („Öffnungszeiten: Mo-So 10:00 - 23:00 Uhr“), in denen auch „Live Sky Übertragungen“ („1 + 2. Bundesliga, Europäische Ligen, Championsleague & Euroleague“) ausgestrahlt werden. Anlässlich einer daraufhin von der Beklagten am 5. September 2013 durchgeführten Ortseinsicht wurde festgestellt, dass in dem bereits in Betrieb genommenen Wettbüro an den Wänden des Ladenlokals acht Bildschirme und an den Schaufenstern entsprechende Werbungen („T...“, „Sportwetten“, „Livewetten“, „Bundesliga Live“) angebracht wurden. Auf den bei der Ortsbesichtigung von außen gefertigten Fotografien sind neben Monitoren bzw. Bildschirmen mehrere Tische und Stühle im Laden zu sehen. Weiterhin hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 25. März 2014 tags zuvor gefertigte Lichtbilder übergeben, die zeigen, dass das Ladenlokal nach wie vor im bisher ausgeübten Umfang als Wettbüro betrieben wurde. Hiervon ausgehend ist der vom Verwaltungsgericht gezogene Schluss gerechtfertigt, dass die Nutzung der Wettvermittlungsstelle im tatsächlich vorhandenen Umfang Gegenstand des klägerischen Genehmigungsantrags sein soll.

Das hiergegen gerichtete Zulassungsvorbringen, „maßgeblich ist allein der Bauantrag und nicht eine angebliche Nutzung der Geschäftsräume“, beschränkt sich auf die Vorhabenbezeichnung im Bauantrag als „Lotto-, Toto- Wettannahmestelle“ und die fehlende Darstellung der vorgefundenen Einrichtung in den Bauvorlagen. Der Kläger legt aber weder dar, wie die aufgenommene weitergehende Nutzung des Ladenlokals als Wettbüro im Zusammenhang mit dem laufenden Genehmigungsverfahren sonst interpretiert oder erklärt werden könnte, noch distanziert er sich von der formell und materiell illegal aufgenommenen Nutzung. Es wird auch nicht dargelegt, dass sich seit der Nutzungsaufnahme des Wettbüros hieran etwas geändert hätte. Dass die aufgenommene Vermittlung von Live-Wetten, die angebrachten Monitore und Werbeanlagen, die Sitzgruppen und die beworbenen Fernsehübertragungen im Bauantrag und in den Bauvorlagen nicht beschrieben oder dargestellt sind, mag ggf. die Unbestimmtheit des Bauantrags für eine Sportwettvermittlung belegen, nicht aber, dass der Kläger die Aufnahme einer bloßen Wettannahmestelle ohne Monitore, Sitzgelegenheiten und Sportübertragungen beabsichtigt hat. Auch die nichtssagende Beschreibung des Vorhabens, „die Leute können dort ihre Scheine ausfüllen und abgeben“, schließt die tatsächlich verfolgte Absicht, das beantragte Vorhaben als Vergnügungsstätte zu betreiben, nicht aus; in Wettbüros werden ebenfalls Wettscheine ausgefüllt und abgegeben.

b) Angesichts dieser tatsächlichen Umstände, die bei der Auslegung des klägerischen Bauantrags zu berücksichtigen waren, bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, dass das Vorhaben eine Vergnügungsstätte zum Gegenstand hat.

aa) Das Zulassungsvorbringen, eine für die Dauer eines Monats durchgeführte Kundenauswertung an anderer Stelle in einem vergleichbaren Fall habe eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer pro Besucher von unter 5 Minuten ergeben, was gegen einen Verweilcharkter spreche, führt schon deshalb zu keiner vom Verwaltungsgericht abweichenden Bewertung, weil die Kundenauswertung mangels näherer Angaben weder auf ihre Plausibilität noch auf ihre Übertragbarkeit hin überprüfbar ist. Insbesondere fehlte es von vornherein an der Vergleichbarkeit der Untersuchung, wenn das Untersuchungsobjekt eine bloße Wettannahmestelle zum Gegenstand hat. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass der Kläger ein Ambiente geschaffen hat, welches jedenfalls auf ein längeres Verweilen der Wettkunden abzielt.

bb) Davon abgesehen gibt es keine allgemeingültige zeitliche Grenze für den durchschnittlichen Kundenaufenthalt, die zur Abgrenzung der typisierenden Nutzungsbegriffe des Gewerbebetriebs und der Vergnügungsstätte herangezogen werden könnte. Der Verweilcharakter eines Wettbüros - wie hier (vgl. BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 7; BayVGH, B. v. 21.5.2015 - 15 CS 15.9 - juris Rn. 14, jeweils m. w. N.) - folgt aus der Möglichkeit, sich während des Laufs der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten, um die über Wandmonitore ausgestrahlten aktuellen Quoten und Ergebnisse der Wettkämpfe live zu verfolgen und noch während der laufenden Sportveranstaltungen in schneller Abfolge auf bestimmte Ereignisse zu wetten (vgl. BayVGH, B. v. 15.1.2016 - 9 ZB 14.1146 - juris Rn. 8 m. w. N.). Eine derartige Möglichkeit besteht vorliegend. Ein bestimmter Mindestzeitraum des Verweilens, ab dem erst vom Vorliegen einer Vergnügungsstätte ausgegangen werden kann, ist aber ebenso wenig zu fordern wie eine möglichst angenehme oder gesellige Atmosphäre (vgl. zum „geselligen Beisammensein“ auch Fickert/Fieseler, a. a. O. § 4a Rn. 22.6). Auch die jeweilige Ausstattung eines Wettbüros mit Sitzgruppen oder TV-Bildschirmen, das Bereitstellen von Getränken und Speisen oder das Vorhalten von Unterhaltungsspielen etc. sind lediglich Indizien für das Vorliegen einer Vergnügungsstätte, aber keine unabdingbare Voraussetzung hierfür. Die Größe eines Betriebs ist schließlich ein Kriterium zur Unterscheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Eine Vergnügungsstätte liegt aber nicht erst ab einer bestimmten Flächengröße vor (vgl. BayVGH, B. v. 15.1.2016, a. a. O.).

c) Entgegen dem Vorbringen des Klägers verfügt das zu Recht als Vergnügungsstätte beurteilte Vorhaben demnach nicht über eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen, weil für „sonstige Vergnügungsstätten“ nach § 2 i. V. m. Nr. 7.3 der Anlage 1 der Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung der Beklagten mindestens 3 Stellplätze vorhanden sein müssen, an denen es fehlt. Ob es dem Vorhaben auch an einer ausreichenden wegemäßigen Erschließung fehlt, bedarf keiner Klärung.

2. Die Rechtssache weist keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Die im Zulassungsantrag aufgeworfene Frage, „sind bei der (gerichtlichen) Prüfung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauantrags die Bauvorlagen im Sinne des Art. 64 Abs. 2 Satz 1 maßgeblich oder die aktuelle Nutzung der Räumlichkeiten, für die der Bauantrag gestellt worden ist“, lässt sich für den gegenständlichen Fall nach den obigen Ausführungen ohne weiteres und mit zweifelsfreien Ergebnissen klären. Von einem Berufungsverfahren ist daher kein weiterer Ertrag zu erwarten (vgl. BayVGH, B. v. 22.1.2016 - 9 ZB 15.2027 - juris Rn. 16).

3. Die Berufung ist nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Die Rechtsfrage, „liegt bei einem Bauantrag über eine Wettannahmestelle mit ca. 34 Quadratmetern Nutzfläche für Besucher und einem Tresen, keinen TV-Bildschirmen, keinen Sitzgelegenheiten, keinen Geldspielgeräten oder anderen Spielgeräten, keinem Getränkeausschank und keinem Speiseangebot eine Vergnügungsstätte vor“, ist nicht klärungsfähig, weil der Bauantrag des Klägers nach Vorstehendem als Antrag auf Genehmigung eines Wettbüros im tatsächlich ausgeübten Umfang auszulegen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Tenor

I.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen eine gegen sie als Mieterin verfügte Untersagung der Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 562/1 Gemarkung E. zu Wohnzwecken.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. Die nördliche Grenze seines Geltungsbereichs bildeten damals die Grundstücke FlNr. 962/1, 963/1 und 963/2. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat, den Bebauungsplan mit den zwischenzeitlich erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen sei. Zugleich wurde der „Vorgängerbebauungsplan“ aus dem Jahr 1980 mit zwei Änderungen aus dem Jahr 1981 aufgehoben. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan wurde laut der „Verfahrensvermerke“ am 17. März 2004 ausgefertigt, am 25. Mai 2004 beschlossen und die Bekanntmachung am 26. Mai 2004 unterschrieben; sie erfolgte am 27. Mai 2004 („Schlussbekanntmachung“). Die beiden Unterschriften des Bürgermeisters in den Verfahrensvermerken sind nicht datiert. Am 21. August 2012 machte die Gemeinde die rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans zum 27. Mai 2004 zur Heilung eines Verfahrensfehlers bekannt, nachdem das Landratsamt B. ein solches Vorgehen am 20. August 2012 wegen möglicher Ausfertigungsmängel der ursprünglichen Pläne empfohlen hatte.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen die Klägerin von ihr beschäftigte Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafstätten, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Klägerin unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung werde ein Zwangsgeld von 1.000 Euro für jeden zu Wohnzwecken genutzten Raum fällig (Nr. 5). Die Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid unter Androhung eines Zwangsgeldes verpflichtet, die Nutzungsuntersagung zu dulden (Nr. 2 und 6). Sollte die Klägerin der Nutzungsuntersagung nach Nr. 1 nicht fristgerecht nachkommen, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro je Wohnung fällig (Nr. 5). Die Kosten des Bescheids wurden der Klägerin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung, also formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Die Nutzungsuntersagung werde als Ermessensentscheidung verfügt, um den widerrechtlichen Zustand zu beenden und Bezugsfälle zu vermeiden. Als Adressat der Anordnung sei die Klägerin als Handlungsstörerin ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne.

Das Landratsamt hatte eine Bestandsaufnahme aller Wohnnutzungen im Gewerbegebiet E. erstellt, auf deren Basis im Mai/Juni 2012 eine ganze Reihe weiterer Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden, gegen die die Betroffenen (derzeit ruhende) Klageverfahren angestrengt haben. Am 13. August 2012 wurde dem Verwaltungsgericht ein Ordner des Landratsamts mit Kurzinformationen zu den einzelnen Grundstücken im Gewerbegebiet vorgelegt‚ aus denen insbesondere Angaben zu den festgestellten Wohnnutzungen und den inzwischen veranlassten Nutzungsuntersagungen hervorgehen.

Das Verwaltungsgericht München gab der Anfechtungsklage mit Urteil vom 11. Oktober 2012 statt. Die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ in dem Bereich nördlich der Staatsstraße ... bis einschließlich der Grundstücke FlNr. 961/4 und 961/3 sei nach einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände funktionslos geworden; das Baugebiet stelle sich insoweit vielmehr als faktisches Mischgebiet dar, denn es sei von einem gleichrangigen Nebeneinander von Wohnen und von nicht störendem Gewerbe geprägt. Schon äußerlich falle die in den Ober- und Dachgeschossen weit verbreitete Wohnnutzung auf. Die massive Wohnbebauung, die bereits mit der Ersterrichtung der Gewerbebauten vor rund 30 Jahren begonnen habe, schließe eine Entwicklung hin zu einem Gewerbegebiet aus. Die als Betriebsleiterwohnungen genehmigten Gebäude seien stattliche Wohnhäuser und könnten nicht mehr als „untergeordnet“ i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden. Nach der Aufstellung des Landratsamts vom 11. September 2012 hätten nur vier der 14 Anwesen keine Betriebsleiterwohnung. Vier der Betriebsleiterwohnungen seien frei vermietet. Aus dem Kontrollbericht des Landratsamts vom 27. Dezember 2010 gehe hervor, dass insgesamt 89 Personen als im Gewerbegebiet wohnhaft gemeldet seien, die in 28 bis 45 Wohneinheiten wohnten, obwohl im fraglichen Bereich nur neun Wohnungen genehmigt worden seien. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerhaft verfügt worden; zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen bestünden keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe‚ warum der Beklagte im Rahmen seines Sanierungskonzepts nicht auch diejenigen Wohnnutzungen von Betriebsleiterwohnungen aufgreife‚ die privat und ohne Bezug zu einem Betrieb vermietet worden seien. Auch die gegenüber der Eigentümerin ausgesprochene Duldungsanordnung müsse aufgehoben werden‚ da sie in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Klägerin ergangenen Nutzungsuntersagung stehe.

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2012 (M 11 S 12.2711) stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der vorliegenden Anfechtungsklage wieder her; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (BayVGH, B.v. 18.3.2013 - 1 CS 12.2070 - juris), weil die brandschutztechnischen Mängel inzwischen behoben worden seien und die behauptete illegale, seit vielen Jahren unbeanstandet hingenommene Nutzung nicht vor einer Entscheidung in der Hauptsache beendet werden müsse.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. März 2013 (1 ZB 12.2777) wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus, es sei im Lichte von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar, warum die festgestellten illegalen Wohnnutzungen im Gewerbegebiet die ordnende Wirkung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen sollten; der von der Gebietsart abweichende Zustand habe sich noch nicht in einer solchen Weise verfestigt, dass eine Rückkehr zu rechtmäßigen Verhältnissen ausgeschlossen werden müsse. Dies zeige bereits der Umstand, dass zahlreiche Nutzungsuntersagungen gegen weitere Eigentümer mit dem Ziel der Rückkehr zur plankonformen Nutzung verfügt worden seien. Im Übrigen sei das Gewerbegebiet mit am 23. Juni 2010 in Kraft getretener Änderung des Bebauungsplans in Richtung Norden erweitert worden. Für die bereits 1981 genehmigten Betriebsleitergebäude gälten nicht die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 und damit auch nicht § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990, wonach nur untergeordnete Wohnhäuser als Betriebsleitergebäude zulässig seien. Der vom Verwaltungsgericht angenommenen Einordnung als faktisches Mischgebiet stehe entgegen, dass im fraglichen Bereich des Bebauungsplans auch Gewerbebetriebe bestünden, die nicht ohne weiteres mischgebietsverträglich seien (Kfz-Werkstätten, Landmaschinenwerkstatt, Schreinerei). Schließlich genüge das von der Bauaufsichtsbehörde erstellte Sanierungskonzept, das die Verhältnisse auf sämtlichen Grundstücken des Gewerbegebiets betrachte, den Anforderungen des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Die frei vermieteten Betriebsleiterwohnungen hätten noch nicht sofort und im gleichen Umfang aufgegriffen werden müssen, zumal sie durch nachträgliche Eingliederung in einen betrieblichen Zusammenhang oder auch die erstmalige Schaffung dieses Zusammenhangs einer legalisierten Nutzung zugeführt werden könnten. Damit sei das Vorgehen des Beklagten weder willkürlich noch systemlos; auch das langjährige Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindere nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Eine Aufhebung der gegenüber der Eigentümerin verfügten Duldungsanordnung sei im vorliegenden Klageverfahren schon mangels Adressatenstellung und Beschwer der Klägerin nicht möglich.

Der Beklagte legt eine zum 14. April 2014 aktualisierte Übersicht (mit Lageplan) der erlaubten wie der unerlaubten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet und der hiergegen eingeleiteten Maßnahmen vor. Das Sanierungskonzept sehe in einem ersten Schritt die Behandlung derjenigen Fälle vor, in denen gewerblich genutzte Räume ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgewandelt worden seien; als nächstes seien die genehmigten Betriebsleiterwohnungen überprüft worden, ohne dass hier bereits Untersagungen ausgesprochen worden seien. Hingenommen würden dagegen Wohn-nutzungen ehemaliger Betriebsleiter oder deren Angehöriger sowie von Bereitschaftspersonal in Betriebsleiterwohnungen. Dementsprechend ergänzt der Beklagte seine im angefochtenen Bescheid vorgenommenen Ermessenserwägungen nach § 114 Satz 2 VwGO im Hinblick auf die Frage eines gleichheitssatzgemäßen Einschreitens dahingehend, dass die bekannten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet entsprechend dem jeweiligen Gewicht des Verstoßes Schritt für Schritt aufgegriffen würden; im vorliegenden Fall bestehe ein gravierender und offenkundiger Verstoß.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vorlage des zwischen ihr und der Eigentümerin geschlossenen Mietvertrags vom 13. November 2006 über „gewerbliche Räume“ mit einer Fläche von 530 m² trägt die Klägerin vor, das Baugebiet habe sich bereits seit Jahrzehnten in Richtung eines Mischgebiets entwickelt, wie die auf fast jedem Grundstück nachweisbaren Wohneinheiten und zum Teil stattlichen Wohnhäuser bewiesen. Die Festsetzung Gewerbegebiet sei wegen der eingetretenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der zugelassenen Nutzung außer Kraft getreten; die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten einen Zustand erreicht, der eine Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung auf absehbare Zeit als unwirtschaftlich ausschließe. Damit richte sich die Beurteilung der Situation nach § 34 BauGB, wonach aber die untersagte Nutzung zulässig sei. Im Übrigen erfüllten die nicht abgeschlossenen Übernachtungszimmer nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, der eine auf Dauer angeleg-te Häuslichkeit und Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung voraussetze. Es handele sich vielmehr um gewerbliche Arbeitnehmerunterkünfte, in denen nur an Werktagen übernachtet werde und die keine Privatsphäre zuließen; die Mehrbettzimmer hätten keine festen Kochgelegenheiten und keine Nasszellen, es gebe lediglich zwei gemeinschaftliche Sanitärräume. Für jede Übernachtung in der kasernenartigen Unterkunft würden vom Lohn des Arbeitnehmers 6,50 Euro einbehalten. Die Mitarbeiter kehrten an ihren freien Tagen, an den Wochenenden und in den Zeiten der saisonalen Betriebsschließungen an den jeweiligen Heimatort zurück. Es könne mangels eines auf Dauer angelegten Wohnungsersatzes und wegen der Kurzfristigkeit der jeweiligen Aufenthalte auch nicht von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden. Das Angebot von Übernachtungsplätzen sei unabdingbar für die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäftsbetriebes der Klägerin.

Die Beigeladene stellt erstmals im Berufungsverfahren einen Antrag; sie beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts abzuweisen.

Die vom Bundesverwaltungsgericht formulierten Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Vorgehen des Beklagten belege, dass die planerische Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gerade hier-durch (wieder)hergestellt werden solle; die tatsächlichen Verhältnisse stünden einer Umsetzung des Bebauungsplans keineswegs dauerhaft entgegen. Zudem sei das schutzwürdige Vertrauen der planunterworfenen Grundeigentümer in die Zweckbestimmung des Bebauungsplans nicht durch die Aufnahme rechtswidriger Nutzungen entfallen. Daran ändere auch das lange Zuwarten der Bauaufsichtsbehörde nichts, denn es fehle insoweit an einem positiven Tätigwerden. Die Beigeladene halte jedenfalls an der Festsetzung eines Gewerbegebiets fest.

Der Senat hat am 16. Mai 2014 das gesamte Gewerbegebiet E. und insbesondere das Gebäude auf FlNr. 964 besichtigt und am 6. Juni 2014 erstmals mündlich verhandelt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Bauakten‚ die von der Beigeladenen vorgelegten Aufstellungsunterlagen für den Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sowohl im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes als auch im Klageverfahren, hier insbesondere auf die Niederschriften über die Ortsbesichtigung und die mündlichen Verhandlungen, Bezug genommen.

Gründe

Im Berufungsverfahren ist maßgeblicher Streitgegenstand der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 1 (Nutzungsuntersagung)‚ Nr. 5 (Androhung von Zwangsgeldern) sowie Nr. 7 (Kosten). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten, auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht jedoch nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichteten Anordnungen im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollten‚ nicht hingegen die an die Eigentümerin des Gebäudes (Vermieterin) gerichtete Duldungsverpflichtung mit Zwangsgeldandrohung (Nr. 2‚ 6 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Eigentümerin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (Az. M 11 K 12.2708 und 1 B 13.649) angefochten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt. Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Duldungsanordnung aufgehoben hat‚ konnte das Urteil insoweit keinen Bestand haben und war in diesem Umfang schon deshalb aufzuheben.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach nur noch gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Nr. 1‚ 5 und 7 des Bescheids richtet‚ ist begründet. Das der Klage zu Unrecht stattgebende Urteil war daher insgesamt aufzuheben. Die Untersagung der Nutzung der angemieteten Räume „zu Wohnzwecken“ ist rechtmäßig‚ weil die Überlassung an Arbeitnehmer der Klägerin zum Zwecke der Übernachtung zu einer wohnähnlichen Nutzung führt‚ die formell und im Gewerbegebiet materiell rechtswidrig ist (1.). Die Nutzungsuntersagung wurde vom Landratsamt in fehlerfreier Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens angeordnet (2.).

1. Die tatbestandliche Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ wonach die unter-sagte Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen muss‚ ist im vor-liegenden Fall bereits wegen der formellen Illegalität der Nutzung erfüllt (1.1). Darüber hinaus verstößt sie gegen materielles Bauplanungsrecht (1.2).

1.1 Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 23). Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 - 15 CS 04.2648 - BayBVl 2005‚ 369).

Die Nutzung von zu gewerblichen Zwecken genehmigten Räumlichkeiten als Übernachtungsplätze für Arbeitnehmer stellt eine der Baugenehmigungspflicht unterliegende Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO dar‚ die nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist‚ weil die Nutzungsänderung der bauplanungsrechtlichen Überprüfung bedarf. Mit der Weitergabe der gemieteten Räumlichkeiten an eigene Arbeitnehmer zu Übernachtungszwecken ohne vorherige Einholung einer Genehmigung verstößt die Klägerin (wie auch die Grundeigentümerin) gegen Art. 68 Abs. 1 Nr. 1 BayBO‚ der eine „Bauausführung“ vor Bekanntgabe der Baugenehmigung verbietet. Anhaltspunkte für eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung liegen schon angesichts der entgegenstehenden bauplanungsrechtlichen Situation (vgl. 1.2) nicht vor.

1.2 Die untersagte Wohnnutzung ist im Gewerbegebiet E. weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (1.2.1); der Bebauungsplan ist wirksam erlassen worden (1.2.2) und nicht funktionslos geworden (1.2.3). Die untersagte Nutzung hat zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Aufnahme bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen (vgl. zu diesem Erfordernis‚ das sich aus der Eigenschaft einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt ergibt: OVG NW‚ U.v. 19.12.1995 - 11 A 2734/93 - UPR 1996‚ 458; Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 291).

1.2.1 Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO); dagegen soll im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden. Dieser Grundsatz wird durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt‚ wonach gleichsam nur als notwendige Ergänzung einer gewerblichen Nutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können; Bauvorhaben‚ die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einer Wohnnutzung oder zumindest wohnähnlichen Nutzung dienen sollen‚ sind mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar (vgl. z. B. zur Unzulässigkeit eines Seniorenpflegeheims im Gewerbegebiet: BVerwG‚ B.v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002‚ 1384). Unzulässig sind daher auch Gewerbebetriebe in Form eines Beherbergungsbetriebs oder einer Fremdenpension‚ soweit in ihnen gewohnt wird oder eine wohnähnliche Nutzung stattfindet (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Die Rechtsprechung hat daher gewerbliche Beherbergungsbetriebe als gebietsunverträglich angesehen‚ die der Erholung dienen oder in denen Personen nicht nur kurzzeitig untergebracht sind (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Allein der Umstand‚ dass der Bewohner in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis zu dem vermietenden gewerblich tätigen Unternehmen steht‚ vermag eine Wohnnutzung nicht in eine gewerbliche Nutzung zu verwandeln (Stock in König/Roeser/Stock‚ 3. Aufl. 2014‚ § 3 Rn. 26).

Zwar erfüllt die Unterbringung der Arbeitnehmer der Klägerin in ihrer konkreten Ausgestaltung (Mehrbettzimmer ohne eigenen Küchen- und Sanitärbereich in nicht verschlossenen Räumen und Abrechnung der jeweils in Anspruch genommenen Übernachtungen) nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens‚ der insbesondere eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit‚ Eigengestaltung der Haushaltsführung sowie des häuslichen Wirkungskreises voraussetzt und damit von anderen Nutzungsformen wie etwa der Unterbringung‚ der Verwahrung oder einer bloßen Übernachtungsmöglichkeit in einer sozialen Einrichtung abzugrenzen ist (BVerwG‚ B.v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996‚ 893). Die Unterbringung in der konkreten Ausgestaltung ermöglicht den Arbeitnehmern kein selbstbestimmtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18), wovon sich der Senat im Rahmen der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nach dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept kann von einem Wohnen schon deshalb nicht die Rede sein‚ weil es an jeglichem Rückzugsraum fehlt‚ der erst eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre ermöglicht. Gleichwohl hat die konkrete Nutzung wohnähnlichen Charakter und ist mit der Unterbringung in einem Wohnheim vergleichbar‚ die nach allgemeiner Auffassung dem Wohnen gleichsteht. Auch ein Arbeitnehmerwohnheim bietet zumindest dann einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz und widerspricht daher der Eigenart eines Gewerbegebiets‚ wenn nach dem Nutzungskonzept Arbeitnehmer für eine Dauer von etwa zwei bis sechs Monaten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 a. a. O.). Im vorliegenden Fall nutzen die Arbeitnehmer die ihnen von der Klägerin zur Verfügung gestellten Schlafstätten während der Beschäftigungsperiode mindestens drei- bis viermal in der Woche. Sie halten sich daher über erhebliche Zeiträume des Jahres und in jährlich wiederkehrendem Rhythmus in den Unterkünften auf. Demgegenüber tritt in den Hintergrund‚ dass die Unterkünfte offenbar an den Wochenenden und in den arbeitsfreien Zeiten (z. B. Zeiten saisonal bedingter Betriebsschließungen) von den dann in ihre Herkunftsorte zurückgekehrten Arbeitnehmern nicht genutzt werden; denn mit dem Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens soll nicht auf den Gegensatz zwischen einer längerem und kürzeren Aufenthaltsdauer oder einer solchen von unbestimmter und befristeter Dauer abgestellt‚ sondern danach unterschieden werden‚ ob ein Gebäude als „Heimstatt im Alltag“ anzusehen ist oder nur ein provisorisches‚ einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen ermöglicht (Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18). Nach dem dargestellten, auf Dauer angelegten Nutzungskonzept ist die Unterbringung dem Wohnen angenähert und verfolgt keine nur kurzzeitige und provisorische Lösung. Im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit bedeutet dies eine grundsätzlich störempfindliche und daher unzulässige Nutzung‚ die ungeachtet der Geräuschbelastung im konkreten Fall nicht den gebietstypischen Lärm- und sonstigen Belästigungen ausgesetzt werden soll. Werksunterkünfte für die längerfristige Unterbringung von Mitarbeitern gewerblich tätiger Unternehmen sind unzulässig (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 19a).

Auch der von der Klägerin angestellte Vergleich mit der Unterbringung von Soldaten in Kasernen führt nicht weiter; Soldaten sind nämlich aufgrund eines besonderen öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht, die regelmäßig in Sondergebieten oder auf Gemeinbedarfsflächen liegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O., § 3 Rn. 27). Im vorliegenden Fall liegt schließlich auch keine Unterbringung in einer sozialen Einrichtung (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vor‚ die eine besondere Funktion im Zusammenhang für eine im Gewer-begebiet zulässige Hauptnutzungsart erfüllt (vgl. VGH Mannheim‚ B.v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - NVwZ-RR 2014‚ 752: Lehrlingswohnheim ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig trotz wohnähnlicher Nutzung wegen der engen funktionalen Verklammerung mit angeschlossener Werkstätte).

1.2.2 Der maßgebliche Bebauungsplan der Beigeladenen vom 27. Mai 2004 ist formell fehlerfrei in Kraft getreten und auch nicht durch die tatsächliche Entwicklung im Gewerbegebiet funktionslos geworden. Der Senat folgt der Auffassung des Verwaltungsgerichts‚ dass der am 25. Mai 2004 beschlossene Satzungstext vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen am 27. Mai 2004 vor der Bekanntmachung am gleichen Tage ausgefertigt wurde‚ obwohl auf der Bebauungsplanurkunde (vgl. „F. Verfahrensvermerke“) die „Ausfertigung“ bereits auf den 17. März 2004 datiert wurde. Der 17. März 2004 bezeichnet nämlich nach dem Deckblatt des Bebauungsplans das Datum der Planerstellung („Plandatum“), das unrichtigerweise in die Rubrik „Ausfertigung“ eingetragen wurde. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran‚ dass die vom ersten Bürgermeister unterzeichnete Urkunde erst nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat ausgefertigt und anschließend bekanntgemacht wurde. Auch die Klägerin hat die entsprechenden Überlegungen des Erstgerichts nicht angegriffen.

1.2.3 Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ ist - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - auch nicht dadurch funktionslos und damit unwirksam geworden‚ dass sich materiell baurechtswidrige Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befinden‚ als deren Folge nunmehr von einem faktischen Mischgebiet auszugehen wäre. Festsetzungen eines Bebauungsplans werden funktionslos und damit unwirksam‚ wenn - zum einen - die Verhältnisse im Plangebiet in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben‚ der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und - zum anderen - diese Entwicklung so offenkundig ist‚ dass sie einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (st. Rspr., grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54‚ 5‚ 11; B.v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 - NVwZ 2001‚ 1005; U.v. 28.4.2004 - 4 C 10.03 - BauR 2004‚ 1567). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71; Uechtritz/Hartmannsberger‚ DVBl 2013‚ 70). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 - 4 C N 11.03 - BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 - 4 NB 6.97 - BauR 1997‚ 803). Angesichts dessen hängt die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung auch nicht davon ab‚ ob eine Bebauung oder ihre Nutzung materiell legal oder illegal entstanden ist. Entscheidend sind die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung als Gewerbegebiet im vorliegenden Fall trotz des Vorhandenseins zum Teil seit Jahren bestehender, bauplanungsrechtlich unzulässiger Wohnnutzungen nicht als funktionslos; nach den vorgefundenen tatsächlichen Verhältnisses kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu. Es ist schon nicht erkennbar‚ warum die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in ihrem derzeitigen baulichen Zustand oder nach bestimmten Umbaumaßnahmen (wieder oder erstmals) einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Bereits in dieser Hinsicht weicht der vorliegende Fall von den in der Rechtsprechung bejahten Fällen einer Funktionslosigkeit ab (vgl. BVerwG, U.v. 29.5.2001, a. a. O. Wiederansiedlung von nicht mehr bestehenden landwirtschaftlichen Hofstellen in einem Dorfgebiet praktisch ausgeschlossen; BVerwG, U.v. 28.4.2004, a. a. O. zur Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Kleinsiedlungsgebiets‚ weil im betreffenden Gebiet mit einer Rückkehr zur Selbstversorgung mit auf den Grundstücken gewonnenen Nahrungsmitteln nicht mehr zu rechnen war; BayVGH, B.v. 15.3.2011 - 15 CS 11.9 - juris zur Funktionslosigkeit eines Sondergebiets „Kurheime und Sanatorien“ nach jahrzehntelanger Genehmigung von Wohnbauvorhaben). Es spricht aus tatsächlichen Gründen - ungeachtet der aktuellen Verhältnisse des Mietmarktes für Gewerberäume - nichts gegen eine (erstmalige oder erneute) Aufnahme der gewerblichen Nutzungen in den Räumlichkeiten, in denen derzeit gewohnt wird. Gerade das umfassende Aufgreifen aller Fälle unzulässiger Wohnnutzungen durch die Bauaufsichtsbehörde zeigt, dass die Verhältnisse keineswegs irreversibel sind, sondern eine Rückkehr zu unter bauplanungs- und -ordnungsrechtlichen Aspekten rechtmäßigen Zuständen durchaus realistisch erscheint. Im Übrigen hat auch die beigeladene Gemeinde in all den Jahren an der Konzeption eines Gewerbegebiets festgehalten. Im Rahmen des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beigeladene diese Konzeption noch einmal überprüft und bestätigt.

Auch nach seinem äußeren Erscheinungsbild ist das Baugebiet keineswegs als Mischgebiet oder gar als allgemeines Wohngebiet einzustufen‚ wovon sich der Senat bei der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nahezu auf jedem Grundstück ist eine gewerbliche Nutzung erkennbar‚ die das Baugebiet durchgehend prägt. Die nur teilweise erkennbare Wohnnutzung steht dem Eindruck eines gewerblich geprägten Gebiets schon deshalb nicht entgegen, weil in einem Gewerbegebiet auch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässige Wohnungen anzutreffen sind und ein unbefangener Betrachter die Abgrenzung zum allgemeinen Wohnen nicht ohne weiteres feststellen kann. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung Gewerbegebiet und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde.

Der Bebauungsplan hat auch nicht deswegen seine städtebauliche Steuerungsfunktion eingebüßt, weil die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf die behauptete Unvermietbarkeit von Gewerberäumen einen Grad erreicht hätten, der eine Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen ausschließt, weil sie auf unabsehbare Zeit wirtschaftlich nicht mehr tragfähig und damit unzumutbar sind (vgl. BayVGH, U.v. 25.3.2004 - 25 N 01.308 - BayVBl 2005,366). Wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt nicht schon deshalb vor, weil sich die getroffenen Festsetzungen für den Grundeigentümer nicht ohne weiteres als rentabel erweisen, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Trotz der vorgetragenen aktuell schwierigen Vermarktungssituation für Gewerberäume besteht im Gewerbegebiet E. eine Vielzahl von - teils lange Jahre ansässigen, teils neu zugezogenen - Gewerbebetrieben; von einer generellen Unvermietbarkeit der Gewerberäume kann schon vor dem Hintergrund der mehrfachen Erweiterung des Gewerbegebiets nach Norden hin nicht ausgegangen werden. Auch nimmt die Ausweisung eines Gewerbegebiets dem Grundeigentümer nicht das wirtschaftliche Risiko ab, das sich aus den mit einer Vermietung zusammenhängenden Problemen ergibt, denn die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen ist erfahrungsgemäß Schwankungen unterworfen. Errichtet ein Eigentümer ohne vorherige Bedarfsanalyse in großem Umfang Gewerberaum, der über die spätere Nachfrage hinausgeht, kann dies nicht dazu führen, dass damit unter Missachtung der planerischen Festsetzung eine Wohnraumnutzung zulässig wird; die sich aus einer wirtschaftlichen Betätigung ergebenden Risiken, die mit wirtschaftlichen Chancen korrespondieren, sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung (BVerwG, U.v. 29.9.1978 - 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283/290).

Schließlich vermag auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass mindestens vier der genehmigten Betriebsleiterwohnungen zwischenzeitlich frei vermietet wurden und weitere Betriebsleiterwohnungen und -häuser von ehemaligen Betriebsinhabern bewohnt werden‚ nicht die Plankonzeption eines Gewerbegebiets in Frage zu stellen. Hierbei kann erst recht nicht von einer Unumkehrbarkeit der derzeitigen Nutzungen ausgegangen werden‚ weil eine Rückkehr zur Wohnnutzung durch den berechtigten Personenkreis der Betriebsinhaber und -leiter ohne weiteres möglich ist. Dementsprechend hat das Landratsamt angekündigt, in einem weiteren Schritt auch insoweit rechtmäßige Verhältnisse im Gewerbegebiet E. wiederherzustellen. Selbst wenn dieses Ziel nicht in jedem Fall erreicht werden sollte oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen.

2. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; das Landratsamt hat sein Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (vgl. Art. 40 BayVwVfG).

Das dem Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.3567 - juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005‚ a. a. O.; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ a. a. O. Art. 76 Rn. 301).

2.1 Vor diesem Hintergrund ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Mieterin der Räumlichkeiten in Anspruch zu nehmen, denn - ungeachtet der bei Bescheidserlass noch bestehenden brandschutzrechtlichen Problematik - legt der Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes hier ein Vorgehen gegen den Arbeitgeber nahe, der die angemieteten Räume seinen Arbeitnehmern für eine wohnähnliche Nutzung zur Verfügung stellt (vgl. für die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung im Miet-/Pachtverhältnis: BayVGH, B.v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4; OVG Rhld.-Pf., B.v. 13.7.2010 - 8 A 10623/10 - NVwZ-RR 2010,755; OVG NW, B.v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 16 -18; Decker in Simon/Busse, a. a. O. Art. 76 Rn. 295; Jäde, Bayer. Bauordnungsrecht, 2013, Rn. 495).

2.2 Der Senat kann auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG feststellen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nämlich nicht nur gegen die Klägerin‚ sondern in sachgerechter Weise auch gegen andere Eigentümer und Mieter von Gewerbebauten vorgegangen, in denen unerlaubte Wohnnutzungen festgestellt wurden. Aus dem vom Landratsamt im Verlaufe des Verfahrens im Jahr 2012 erstellten „Sanierungsplan“‚ der sämtliche Wohnnutzungen auflistet‚ ergibt sich‚ dass etliche weitere Nutzungsuntersagungen ergangen sind‚ die den Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Verfahren bilden‚ welche im Hinblick auf das erst kürzlich entschiedene Parallelverfahren (1 B 13.646, U. v. 13.2.2015) derzeit ruhen. Das Landratsamt beabsichtigte, zunächst den Ausgang dieses und des vorliegenden Rechtsstreits zur gerichtlichen Klärung der Frage der Funktionslosigkeit abzuwarten‚ bevor es sich im Falle der Bestätigung seiner Rechtsauffassung der Durchsetzung der weiteren Nutzungsuntersagungen im Gewerbegebiet widmet; ein derart abgestuftes Vorgehen ist auch im Hinblick auf die präventive Wirkung der Maßnahmen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu: BVerwG, B.v. 11.3.1991 - 4 B 26.91 - juris).

Der Bauaufsichtsbehörde können im Übrigen vergleichbare Fälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ B.v. 23.11.1998 - 4 B 99.98 - BauR 1999‚ 734; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - DVBl 1973‚ 636). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ B.v. 19.2.1992 - 7 B 106.91 - NVwZ-RR1992‚ 360). Vor dem so umrissenen Hintergrund vermag der Senat ein willkürliches Vorgehen gegen die Klägerin nicht zu erkennen; der vorliegende „Sanierungsplan“ bildet die Grundlage für ein gleichheitssatzgemäßes Einschreiten.

Schließlich macht auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass die baurechtswidrigen Nutzungen von Betriebsleiterwohnungen im derzeitigen Stadium noch nicht aufgegriffen wurden‚ das Vorgehen gegen die Klägerin nicht willkürlich. Zum einen hat der Beklagte inzwischen nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils auch sämtliche nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genehmigte Wohnnutzungen im Gewerbegebiet erhoben und festgestellt, welche dieser Wohnungen nicht im Sinn dieser Bestimmung zulässig genutzt werden; Anhörungsschreiben zu den geplanten Nutzungsuntersagungen wurden in den Fällen versandt, in denen die Betriebsleiterwohnungen “frei vermietet“ wurden, während bei Wohnnutzungen durch ehemalige Betriebsleiter, deren Angehörige oder betriebszugehöriges Bereitschaftspersonal von einem Einschreiten abgesehen werden soll (vgl. Schr. LAB v. 8.5.2014, S. 2). Auch insoweit liegen ohne weiteres erkennbare sachliche Gründe für ein unterschiedliches Verwaltungshandeln vor, das sich jedenfalls nicht als gleichheitssatzwidrig darstellt.

Auch die für jeden Fall der unerlaubten Nutzung zu Wohnzwecken angedrohten Zwangsgelder (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit ihrer Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde.

3. Die Klägerin trägt als Unterliegende die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit‚ ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren‚ die dort einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO); die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens‚ in dem die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat‚ trägt sie selbst.

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

Tenor

I.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts wird aufgehoben.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren.

III.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen eine gegen sie als Mieterin verfügte Untersagung der Nutzung des Obergeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. 562/1 Gemarkung E. zu Wohnzwecken.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet E.“‚ den die beigeladene Gemeinde für einen Teilbereich des heutigen Plangebiets im Jahr 1980 in Kraft gesetzt hatte. Die nördliche Grenze seines Geltungsbereichs bildeten damals die Grundstücke FlNr. 962/1, 963/1 und 963/2. In seiner Sitzung vom 18. November 2003 beschloss der Gemeinderat, den Bebauungsplan mit den zwischenzeitlich erfolgten räumlichen Erweiterungen und Änderungen insgesamt neu aufzustellen sei. Zugleich wurde der „Vorgängerbebauungsplan“ aus dem Jahr 1980 mit zwei Änderungen aus dem Jahr 1981 aufgehoben. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan wurde laut der „Verfahrensvermerke“ am 17. März 2004 ausgefertigt, am 25. Mai 2004 beschlossen und die Bekanntmachung am 26. Mai 2004 unterschrieben; sie erfolgte am 27. Mai 2004 („Schlussbekanntmachung“). Die beiden Unterschriften des Bürgermeisters in den Verfahrensvermerken sind nicht datiert. Am 21. August 2012 machte die Gemeinde die rückwirkende Inkraftsetzung des Bebauungsplans zum 27. Mai 2004 zur Heilung eines Verfahrensfehlers bekannt, nachdem das Landratsamt B. ein solches Vorgehen am 20. August 2012 wegen möglicher Ausfertigungsmängel der ursprünglichen Pläne empfohlen hatte.

Im Rahmen von bauaufsichtlichen Kontrollen am 27. Februar und 15. März 2012 stellte das Landratsamt fest, dass durch Überbauung der nach den Bauplänen als Ersatzteillager genehmigten Räume im Obergeschoss mindestens acht Zimmer entstanden seien, in denen die Klägerin von ihr beschäftigte Arbeitnehmer unterbringe; die Zimmer seien mit jeweils 3 bis 4 Schlafstätten, mit Kühlschränken und elektrischen Kochplatten ausgestattet. Der für Wohnräume erforderliche erste Rettungsweg sei nicht bauordnungsgemäß ausgestaltet, ein zweiter Rettungsweg fehle ganz.

Mit Bescheid vom 3. Mai 2012 wurde der Klägerin unter Anordnung des Sofortvollzugs (Nr. 3) aufgegeben, die Nutzung der Räume im Obergeschoss zu Wohnzwecken zu unterlassen (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung dieser Verpflichtung werde ein Zwangsgeld von 1.000 Euro für jeden zu Wohnzwecken genutzten Raum fällig (Nr. 5). Die Eigentümerin des Gebäudes wurde im gleichen Bescheid unter Androhung eines Zwangsgeldes verpflichtet, die Nutzungsuntersagung zu dulden (Nr. 2 und 6). Sollte die Klägerin der Nutzungsuntersagung nach Nr. 1 nicht fristgerecht nachkommen, werde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 Euro je Wohnung fällig (Nr. 5). Die Kosten des Bescheids wurden der Klägerin auferlegt (Nr. 7). Die Wohnnutzungen seien nicht nur ohne entsprechende Baugenehmigung, also formell illegal aufgenommen worden, sondern verstießen auch gegen materielles Baurecht, weil die Vermietung von Wohnräumen in einem Gewerbegebiet generell unzulässig sei. Außerdem bestünden gravierende, näher bezeichnete Brandschutzmängel, insbesondere fehle ein ausreichender zweiter Rettungsweg. Die Nutzungsuntersagung werde als Ermessensentscheidung verfügt, um den widerrechtlichen Zustand zu beenden und Bezugsfälle zu vermeiden. Als Adressat der Anordnung sei die Klägerin als Handlungsstörerin ausgewählt worden, weil sie durch eigenes Handeln die rechtswidrige Nutzung der Räume schnellstmöglich aufgeben und damit die Gefahr für die dort wohnenden Mitarbeiter abwenden könne.

Das Landratsamt hatte eine Bestandsaufnahme aller Wohnnutzungen im Gewerbegebiet E. erstellt, auf deren Basis im Mai/Juni 2012 eine ganze Reihe weiterer Nutzungsuntersagungen ausgesprochen wurden, gegen die die Betroffenen (derzeit ruhende) Klageverfahren angestrengt haben. Am 13. August 2012 wurde dem Verwaltungsgericht ein Ordner des Landratsamts mit Kurzinformationen zu den einzelnen Grundstücken im Gewerbegebiet vorgelegt‚ aus denen insbesondere Angaben zu den festgestellten Wohnnutzungen und den inzwischen veranlassten Nutzungsuntersagungen hervorgehen.

Das Verwaltungsgericht München gab der Anfechtungsklage mit Urteil vom 11. Oktober 2012 statt. Die Festsetzung der Gebietsart „Gewerbegebiet“ in dem Bereich nördlich der Staatsstraße ... bis einschließlich der Grundstücke FlNr. 961/4 und 961/3 sei nach einer Gesamtschau der maßgeblichen Umstände funktionslos geworden; das Baugebiet stelle sich insoweit vielmehr als faktisches Mischgebiet dar, denn es sei von einem gleichrangigen Nebeneinander von Wohnen und von nicht störendem Gewerbe geprägt. Schon äußerlich falle die in den Ober- und Dachgeschossen weit verbreitete Wohnnutzung auf. Die massive Wohnbebauung, die bereits mit der Ersterrichtung der Gewerbebauten vor rund 30 Jahren begonnen habe, schließe eine Entwicklung hin zu einem Gewerbegebiet aus. Die als Betriebsleiterwohnungen genehmigten Gebäude seien stattliche Wohnhäuser und könnten nicht mehr als „untergeordnet“ i. S. v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO angesehen werden. Nach der Aufstellung des Landratsamts vom 11. September 2012 hätten nur vier der 14 Anwesen keine Betriebsleiterwohnung. Vier der Betriebsleiterwohnungen seien frei vermietet. Aus dem Kontrollbericht des Landratsamts vom 27. Dezember 2010 gehe hervor, dass insgesamt 89 Personen als im Gewerbegebiet wohnhaft gemeldet seien, die in 28 bis 45 Wohneinheiten wohnten, obwohl im fraglichen Bereich nur neun Wohnungen genehmigt worden seien. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerhaft verfügt worden; zum einen sei die Funktionslosigkeit der Festsetzung „Gewerbegebiet“ verkannt worden‚ zum anderen bestünden keine nachvollziehbaren sachlichen Gründe‚ warum der Beklagte im Rahmen seines Sanierungskonzepts nicht auch diejenigen Wohnnutzungen von Betriebsleiterwohnungen aufgreife‚ die privat und ohne Bezug zu einem Betrieb vermietet worden seien. Auch die gegenüber der Eigentümerin ausgesprochene Duldungsanordnung müsse aufgehoben werden‚ da sie in einem untrennbaren sachlichen Zusammenhang mit der gegenüber der Klägerin ergangenen Nutzungsuntersagung stehe.

Mit Beschluss vom 4. Dezember 2012 (M 11 S 12.2711) stellte das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der vorliegenden Anfechtungsklage wieder her; die Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (BayVGH, B.v. 18.3.2013 - 1 CS 12.2070 - juris), weil die brandschutztechnischen Mängel inzwischen behoben worden seien und die behauptete illegale, seit vielen Jahren unbeanstandet hingenommene Nutzung nicht vor einer Entscheidung in der Hauptsache beendet werden müsse.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 19. März 2013 (1 ZB 12.2777) wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten zugelassenen Berufung führt der Beklagte aus, es sei im Lichte von § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar, warum die festgestellten illegalen Wohnnutzungen im Gewerbegebiet die ordnende Wirkung dieser Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließen sollten; der von der Gebietsart abweichende Zustand habe sich noch nicht in einer solchen Weise verfestigt, dass eine Rückkehr zu rechtmäßigen Verhältnissen ausgeschlossen werden müsse. Dies zeige bereits der Umstand, dass zahlreiche Nutzungsuntersagungen gegen weitere Eigentümer mit dem Ziel der Rückkehr zur plankonformen Nutzung verfügt worden seien. Im Übrigen sei das Gewerbegebiet mit am 23. Juni 2010 in Kraft getretener Änderung des Bebauungsplans in Richtung Norden erweitert worden. Für die bereits 1981 genehmigten Betriebsleitergebäude gälten nicht die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 und damit auch nicht § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990, wonach nur untergeordnete Wohnhäuser als Betriebsleitergebäude zulässig seien. Der vom Verwaltungsgericht angenommenen Einordnung als faktisches Mischgebiet stehe entgegen, dass im fraglichen Bereich des Bebauungsplans auch Gewerbebetriebe bestünden, die nicht ohne weiteres mischgebietsverträglich seien (Kfz-Werkstätten, Landmaschinenwerkstatt, Schreinerei). Schließlich genüge das von der Bauaufsichtsbehörde erstellte Sanierungskonzept, das die Verhältnisse auf sämtlichen Grundstücken des Gewerbegebiets betrachte, den Anforderungen des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Die frei vermieteten Betriebsleiterwohnungen hätten noch nicht sofort und im gleichen Umfang aufgegriffen werden müssen, zumal sie durch nachträgliche Eingliederung in einen betrieblichen Zusammenhang oder auch die erstmalige Schaffung dieses Zusammenhangs einer legalisierten Nutzung zugeführt werden könnten. Damit sei das Vorgehen des Beklagten weder willkürlich noch systemlos; auch das langjährige Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindere nicht ohne Hinzutreten besonderer Umstände den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Eine Aufhebung der gegenüber der Eigentümerin verfügten Duldungsanordnung sei im vorliegenden Klageverfahren schon mangels Adressatenstellung und Beschwer der Klägerin nicht möglich.

Der Beklagte legt eine zum 14. April 2014 aktualisierte Übersicht (mit Lageplan) der erlaubten wie der unerlaubten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet und der hiergegen eingeleiteten Maßnahmen vor. Das Sanierungskonzept sehe in einem ersten Schritt die Behandlung derjenigen Fälle vor, in denen gewerblich genutzte Räume ohne Genehmigung zu Wohnräumen umgewandelt worden seien; als nächstes seien die genehmigten Betriebsleiterwohnungen überprüft worden, ohne dass hier bereits Untersagungen ausgesprochen worden seien. Hingenommen würden dagegen Wohn-nutzungen ehemaliger Betriebsleiter oder deren Angehöriger sowie von Bereitschaftspersonal in Betriebsleiterwohnungen. Dementsprechend ergänzt der Beklagte seine im angefochtenen Bescheid vorgenommenen Ermessenserwägungen nach § 114 Satz 2 VwGO im Hinblick auf die Frage eines gleichheitssatzgemäßen Einschreitens dahingehend, dass die bekannten Wohnnutzungen im Gewerbegebiet entsprechend dem jeweiligen Gewicht des Verstoßes Schritt für Schritt aufgegriffen würden; im vorliegenden Fall bestehe ein gravierender und offenkundiger Verstoß.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Vorlage des zwischen ihr und der Eigentümerin geschlossenen Mietvertrags vom 13. November 2006 über „gewerbliche Räume“ mit einer Fläche von 530 m² trägt die Klägerin vor, das Baugebiet habe sich bereits seit Jahrzehnten in Richtung eines Mischgebiets entwickelt, wie die auf fast jedem Grundstück nachweisbaren Wohneinheiten und zum Teil stattlichen Wohnhäuser bewiesen. Die Festsetzung Gewerbegebiet sei wegen der eingetretenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der zugelassenen Nutzung außer Kraft getreten; die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse hätten einen Zustand erreicht, der eine Verwirklichung der vorgesehenen Nutzung auf absehbare Zeit als unwirtschaftlich ausschließe. Damit richte sich die Beurteilung der Situation nach § 34 BauGB, wonach aber die untersagte Nutzung zulässig sei. Im Übrigen erfüllten die nicht abgeschlossenen Übernachtungszimmer nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, der eine auf Dauer angeleg-te Häuslichkeit und Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung voraussetze. Es handele sich vielmehr um gewerbliche Arbeitnehmerunterkünfte, in denen nur an Werktagen übernachtet werde und die keine Privatsphäre zuließen; die Mehrbettzimmer hätten keine festen Kochgelegenheiten und keine Nasszellen, es gebe lediglich zwei gemeinschaftliche Sanitärräume. Für jede Übernachtung in der kasernenartigen Unterkunft würden vom Lohn des Arbeitnehmers 6,50 Euro einbehalten. Die Mitarbeiter kehrten an ihren freien Tagen, an den Wochenenden und in den Zeiten der saisonalen Betriebsschließungen an den jeweiligen Heimatort zurück. Es könne mangels eines auf Dauer angelegten Wohnungsersatzes und wegen der Kurzfristigkeit der jeweiligen Aufenthalte auch nicht von einer wohnähnlichen Nutzung ausgegangen werden. Das Angebot von Übernachtungsplätzen sei unabdingbar für die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäftsbetriebes der Klägerin.

Die Beigeladene stellt erstmals im Berufungsverfahren einen Antrag; sie beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts abzuweisen.

Die vom Bundesverwaltungsgericht formulierten Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans lägen nicht vor. Das Vorgehen des Beklagten belege, dass die planerische Zweckbestimmung des Gewerbegebiets gerade hier-durch (wieder)hergestellt werden solle; die tatsächlichen Verhältnisse stünden einer Umsetzung des Bebauungsplans keineswegs dauerhaft entgegen. Zudem sei das schutzwürdige Vertrauen der planunterworfenen Grundeigentümer in die Zweckbestimmung des Bebauungsplans nicht durch die Aufnahme rechtswidriger Nutzungen entfallen. Daran ändere auch das lange Zuwarten der Bauaufsichtsbehörde nichts, denn es fehle insoweit an einem positiven Tätigwerden. Die Beigeladene halte jedenfalls an der Festsetzung eines Gewerbegebiets fest.

Der Senat hat am 16. Mai 2014 das gesamte Gewerbegebiet E. und insbesondere das Gebäude auf FlNr. 964 besichtigt und am 6. Juni 2014 erstmals mündlich verhandelt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Bauakten‚ die von der Beigeladenen vorgelegten Aufstellungsunterlagen für den Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sowohl im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes als auch im Klageverfahren, hier insbesondere auf die Niederschriften über die Ortsbesichtigung und die mündlichen Verhandlungen, Bezug genommen.

Gründe

Im Berufungsverfahren ist maßgeblicher Streitgegenstand der Bescheid vom 3. Mai 2012 (ergänzt um die mit Schreiben der Landesanwaltschaft Bayern vom 8. Mai 2014 nachgeholten Ermessenserwägungen) in seinen an die Klägerin gerichteten Anordnungen Nr. 1 (Nutzungsuntersagung)‚ Nr. 5 (Androhung von Zwangsgeldern) sowie Nr. 7 (Kosten). Eine Auslegung des Klagebegehrens vor dem Hintergrund der Verpflichtung des Gerichts‚ auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken (§ 86 Abs. 3 VwGO)‚ und des wohlverstandenen Interesses der Klägerin ergibt‚ dass - trotz des in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten, auf umfassende Aufhebung gerichteten Klageantrags, an den das Gericht jedoch nicht gebunden war (vgl. § 88 VwGO) - ausschließlich die an die Klägerin gerichteten Anordnungen im Bescheid vom 3. Mai 2012 angefochten werden sollten‚ nicht hingegen die an die Eigentümerin des Gebäudes (Vermieterin) gerichtete Duldungsverpflichtung mit Zwangsgeldandrohung (Nr. 2‚ 6 des Bescheids). Insoweit fehlt es bereits an der für eine zulässige Klage erforderlichen Beschwer der Klägerin. Der vom Verwaltungsgericht angenommene „untrennbare sachliche Zusammenhang“ zwischen Nutzungsuntersagung mit Duldungsanordnung besteht nicht. Die Eigentümerin hat im Übrigen den sie belastenden Teil des Bescheids mit eigener Klage (Az. M 11 K 12.2708 und 1 B 13.649) angefochten. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 10. Februar 2015 hat die Klägerin diese Auslegung ihres Klagebegehrens bestätigt. Nachdem das Verwaltungsgericht also in seinem der Klage stattgebenden Urteil über das Klagebegehren hinausgegangen ist und auch die Duldungsanordnung aufgehoben hat‚ konnte das Urteil insoweit keinen Bestand haben und war in diesem Umfang schon deshalb aufzuheben.

Die zulässige Berufung des Beklagten‚ die sich demnach nur noch gegen die Aufhebung der den Streitgegenstand bildenden Nr. 1‚ 5 und 7 des Bescheids richtet‚ ist begründet. Das der Klage zu Unrecht stattgebende Urteil war daher insgesamt aufzuheben. Die Untersagung der Nutzung der angemieteten Räume „zu Wohnzwecken“ ist rechtmäßig‚ weil die Überlassung an Arbeitnehmer der Klägerin zum Zwecke der Übernachtung zu einer wohnähnlichen Nutzung führt‚ die formell und im Gewerbegebiet materiell rechtswidrig ist (1.). Die Nutzungsuntersagung wurde vom Landratsamt in fehlerfreier Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens angeordnet (2.).

1. Die tatbestandliche Voraussetzung des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ wonach die unter-sagte Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen muss‚ ist im vor-liegenden Fall bereits wegen der formellen Illegalität der Nutzung erfüllt (1.1). Darüber hinaus verstößt sie gegen materielles Bauplanungsrecht (1.2).

1.1 Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinn von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2567 - juris Rn. 23). Die Nutzungsuntersagung hat - insoweit einer Baueinstellung entsprechend - die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; es muss daher nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung grundsätzlich nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist; eine offensichtlich materiell rechtmäßige Nutzung zu untersagen‚ ohne den Bauherrn vorher vergeblich nach Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben‚ einen Bauantrag zu stellen‚ wäre unverhältnismäßig (BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 - 15 CS 04.2648 - BayBVl 2005‚ 369).

Die Nutzung von zu gewerblichen Zwecken genehmigten Räumlichkeiten als Übernachtungsplätze für Arbeitnehmer stellt eine der Baugenehmigungspflicht unterliegende Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO dar‚ die nicht nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verfahrensfrei ist‚ weil die Nutzungsänderung der bauplanungsrechtlichen Überprüfung bedarf. Mit der Weitergabe der gemieteten Räumlichkeiten an eigene Arbeitnehmer zu Übernachtungszwecken ohne vorherige Einholung einer Genehmigung verstößt die Klägerin (wie auch die Grundeigentümerin) gegen Art. 68 Abs. 1 Nr. 1 BayBO‚ der eine „Bauausführung“ vor Bekanntgabe der Baugenehmigung verbietet. Anhaltspunkte für eine offensichtlich genehmigungsfähige Nutzung liegen schon angesichts der entgegenstehenden bauplanungsrechtlichen Situation (vgl. 1.2) nicht vor.

1.2 Die untersagte Wohnnutzung ist im Gewerbegebiet E. weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig (1.2.1); der Bebauungsplan ist wirksam erlassen worden (1.2.2) und nicht funktionslos geworden (1.2.3). Die untersagte Nutzung hat zu keinem Zeitpunkt seit ihrer Aufnahme bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprochen (vgl. zu diesem Erfordernis‚ das sich aus der Eigenschaft einer Nutzungsuntersagung als Dauerverwaltungsakt ergibt: OVG NW‚ U.v. 19.12.1995 - 11 A 2734/93 - UPR 1996‚ 458; Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 291).

1.2.1 Nach seiner allgemeinen Zweckbestimmung dient ein Gewerbegebiet vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben (§ 8 Abs. 1 BauNVO); dagegen soll im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden. Dieser Grundsatz wird durch § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bestätigt‚ wonach gleichsam nur als notwendige Ergänzung einer gewerblichen Nutzung Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausnahmsweise zugelassen werden können; Bauvorhaben‚ die außerhalb des Anwendungsbereichs von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO einer Wohnnutzung oder zumindest wohnähnlichen Nutzung dienen sollen‚ sind mit dem Charakter eines Gewerbegebiets nicht vereinbar (vgl. z. B. zur Unzulässigkeit eines Seniorenpflegeheims im Gewerbegebiet: BVerwG‚ B.v. 13.5.2002 - 4 B 86.01 - NVwZ 2002‚ 1384). Unzulässig sind daher auch Gewerbebetriebe in Form eines Beherbergungsbetriebs oder einer Fremdenpension‚ soweit in ihnen gewohnt wird oder eine wohnähnliche Nutzung stattfindet (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Die Rechtsprechung hat daher gewerbliche Beherbergungsbetriebe als gebietsunverträglich angesehen‚ die der Erholung dienen oder in denen Personen nicht nur kurzzeitig untergebracht sind (BVerwG, U.v. 29.4.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90‚ 140). Allein der Umstand‚ dass der Bewohner in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis zu dem vermietenden gewerblich tätigen Unternehmen steht‚ vermag eine Wohnnutzung nicht in eine gewerbliche Nutzung zu verwandeln (Stock in König/Roeser/Stock‚ 3. Aufl. 2014‚ § 3 Rn. 26).

Zwar erfüllt die Unterbringung der Arbeitnehmer der Klägerin in ihrer konkreten Ausgestaltung (Mehrbettzimmer ohne eigenen Küchen- und Sanitärbereich in nicht verschlossenen Räumen und Abrechnung der jeweils in Anspruch genommenen Übernachtungen) nicht den bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens‚ der insbesondere eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit‚ Eigengestaltung der Haushaltsführung sowie des häuslichen Wirkungskreises voraussetzt und damit von anderen Nutzungsformen wie etwa der Unterbringung‚ der Verwahrung oder einer bloßen Übernachtungsmöglichkeit in einer sozialen Einrichtung abzugrenzen ist (BVerwG‚ B.v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996‚ 893). Die Unterbringung in der konkreten Ausgestaltung ermöglicht den Arbeitnehmern kein selbstbestimmtes privates Leben „in den eigenen vier Wänden“ (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18), wovon sich der Senat im Rahmen der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nach dem von der Klägerin verfolgten Nutzungskonzept kann von einem Wohnen schon deshalb nicht die Rede sein‚ weil es an jeglichem Rückzugsraum fehlt‚ der erst eine selbstbestimmte Häuslichkeit mit Privatsphäre ermöglicht. Gleichwohl hat die konkrete Nutzung wohnähnlichen Charakter und ist mit der Unterbringung in einem Wohnheim vergleichbar‚ die nach allgemeiner Auffassung dem Wohnen gleichsteht. Auch ein Arbeitnehmerwohnheim bietet zumindest dann einen auf Dauer angelegten Wohnungsersatz und widerspricht daher der Eigenart eines Gewerbegebiets‚ wenn nach dem Nutzungskonzept Arbeitnehmer für eine Dauer von etwa zwei bis sechs Monaten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 29.4.1992 a. a. O.). Im vorliegenden Fall nutzen die Arbeitnehmer die ihnen von der Klägerin zur Verfügung gestellten Schlafstätten während der Beschäftigungsperiode mindestens drei- bis viermal in der Woche. Sie halten sich daher über erhebliche Zeiträume des Jahres und in jährlich wiederkehrendem Rhythmus in den Unterkünften auf. Demgegenüber tritt in den Hintergrund‚ dass die Unterkünfte offenbar an den Wochenenden und in den arbeitsfreien Zeiten (z. B. Zeiten saisonal bedingter Betriebsschließungen) von den dann in ihre Herkunftsorte zurückgekehrten Arbeitnehmern nicht genutzt werden; denn mit dem Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens soll nicht auf den Gegensatz zwischen einer längerem und kürzeren Aufenthaltsdauer oder einer solchen von unbestimmter und befristeter Dauer abgestellt‚ sondern danach unterschieden werden‚ ob ein Gebäude als „Heimstatt im Alltag“ anzusehen ist oder nur ein provisorisches‚ einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen ermöglicht (Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O. § 3 Rn. 16 - 18). Nach dem dargestellten, auf Dauer angelegten Nutzungskonzept ist die Unterbringung dem Wohnen angenähert und verfolgt keine nur kurzzeitige und provisorische Lösung. Im Hinblick auf die Gebietsverträglichkeit bedeutet dies eine grundsätzlich störempfindliche und daher unzulässige Nutzung‚ die ungeachtet der Geräuschbelastung im konkreten Fall nicht den gebietstypischen Lärm- und sonstigen Belästigungen ausgesetzt werden soll. Werksunterkünfte für die längerfristige Unterbringung von Mitarbeitern gewerblich tätiger Unternehmen sind unzulässig (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, a. a. O., § 8 Rn. 19, 19a).

Auch der von der Klägerin angestellte Vergleich mit der Unterbringung von Soldaten in Kasernen führt nicht weiter; Soldaten sind nämlich aufgrund eines besonderen öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnisses in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht, die regelmäßig in Sondergebieten oder auf Gemeinbedarfsflächen liegen (vgl. Stock in König/Roeser/Stock‚ a. a. O., § 3 Rn. 27). Im vorliegenden Fall liegt schließlich auch keine Unterbringung in einer sozialen Einrichtung (vgl. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) vor‚ die eine besondere Funktion im Zusammenhang für eine im Gewer-begebiet zulässige Hauptnutzungsart erfüllt (vgl. VGH Mannheim‚ B.v. 9.4.2014 - 8 S 1528/13 - NVwZ-RR 2014‚ 752: Lehrlingswohnheim ausnahmsweise im Gewerbegebiet zulässig trotz wohnähnlicher Nutzung wegen der engen funktionalen Verklammerung mit angeschlossener Werkstätte).

1.2.2 Der maßgebliche Bebauungsplan der Beigeladenen vom 27. Mai 2004 ist formell fehlerfrei in Kraft getreten und auch nicht durch die tatsächliche Entwicklung im Gewerbegebiet funktionslos geworden. Der Senat folgt der Auffassung des Verwaltungsgerichts‚ dass der am 25. Mai 2004 beschlossene Satzungstext vom ersten Bürgermeister der Beigeladenen am 27. Mai 2004 vor der Bekanntmachung am gleichen Tage ausgefertigt wurde‚ obwohl auf der Bebauungsplanurkunde (vgl. „F. Verfahrensvermerke“) die „Ausfertigung“ bereits auf den 17. März 2004 datiert wurde. Der 17. März 2004 bezeichnet nämlich nach dem Deckblatt des Bebauungsplans das Datum der Planerstellung („Plandatum“), das unrichtigerweise in die Rubrik „Ausfertigung“ eingetragen wurde. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran‚ dass die vom ersten Bürgermeister unterzeichnete Urkunde erst nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat ausgefertigt und anschließend bekanntgemacht wurde. Auch die Klägerin hat die entsprechenden Überlegungen des Erstgerichts nicht angegriffen.

1.2.3 Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet E.“ ist - entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts - auch nicht dadurch funktionslos und damit unwirksam geworden‚ dass sich materiell baurechtswidrige Wohnnutzungen im Gewerbegebiet befinden‚ als deren Folge nunmehr von einem faktischen Mischgebiet auszugehen wäre. Festsetzungen eines Bebauungsplans werden funktionslos und damit unwirksam‚ wenn - zum einen - die Verhältnisse im Plangebiet in ihrer tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben‚ der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und - zum anderen - diese Entwicklung so offenkundig ist‚ dass sie einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (st. Rspr., grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 - 4 C 39.75 - BVerwGE 54‚ 5‚ 11; B.v. 29.5.2001 - 4 B 33.01 - NVwZ 2001‚ 1005; U.v. 28.4.2004 - 4 C 10.03 - BauR 2004‚ 1567). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 - 4 CN 3.97 - BVerwGE 108, 71; Uechtritz/Hartmannsberger‚ DVBl 2013‚ 70). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 - 4 C N 11.03 - BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 - 4 NB 6.97 - BauR 1997‚ 803). Angesichts dessen hängt die Beurteilung der Funktionslosigkeit einer Festsetzung auch nicht davon ab‚ ob eine Bebauung oder ihre Nutzung materiell legal oder illegal entstanden ist. Entscheidend sind die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt.

Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung als Gewerbegebiet im vorliegenden Fall trotz des Vorhandenseins zum Teil seit Jahren bestehender, bauplanungsrechtlich unzulässiger Wohnnutzungen nicht als funktionslos; nach den vorgefundenen tatsächlichen Verhältnisses kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu. Es ist schon nicht erkennbar‚ warum die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten nicht in ihrem derzeitigen baulichen Zustand oder nach bestimmten Umbaumaßnahmen (wieder oder erstmals) einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden könnten. Bereits in dieser Hinsicht weicht der vorliegende Fall von den in der Rechtsprechung bejahten Fällen einer Funktionslosigkeit ab (vgl. BVerwG, U.v. 29.5.2001, a. a. O. Wiederansiedlung von nicht mehr bestehenden landwirtschaftlichen Hofstellen in einem Dorfgebiet praktisch ausgeschlossen; BVerwG, U.v. 28.4.2004, a. a. O. zur Funktionslosigkeit der Festsetzung eines Kleinsiedlungsgebiets‚ weil im betreffenden Gebiet mit einer Rückkehr zur Selbstversorgung mit auf den Grundstücken gewonnenen Nahrungsmitteln nicht mehr zu rechnen war; BayVGH, B.v. 15.3.2011 - 15 CS 11.9 - juris zur Funktionslosigkeit eines Sondergebiets „Kurheime und Sanatorien“ nach jahrzehntelanger Genehmigung von Wohnbauvorhaben). Es spricht aus tatsächlichen Gründen - ungeachtet der aktuellen Verhältnisse des Mietmarktes für Gewerberäume - nichts gegen eine (erstmalige oder erneute) Aufnahme der gewerblichen Nutzungen in den Räumlichkeiten, in denen derzeit gewohnt wird. Gerade das umfassende Aufgreifen aller Fälle unzulässiger Wohnnutzungen durch die Bauaufsichtsbehörde zeigt, dass die Verhältnisse keineswegs irreversibel sind, sondern eine Rückkehr zu unter bauplanungs- und -ordnungsrechtlichen Aspekten rechtmäßigen Zuständen durchaus realistisch erscheint. Im Übrigen hat auch die beigeladene Gemeinde in all den Jahren an der Konzeption eines Gewerbegebiets festgehalten. Im Rahmen des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beigeladene diese Konzeption noch einmal überprüft und bestätigt.

Auch nach seinem äußeren Erscheinungsbild ist das Baugebiet keineswegs als Mischgebiet oder gar als allgemeines Wohngebiet einzustufen‚ wovon sich der Senat bei der Ortsbesichtigung überzeugen konnte. Nahezu auf jedem Grundstück ist eine gewerbliche Nutzung erkennbar‚ die das Baugebiet durchgehend prägt. Die nur teilweise erkennbare Wohnnutzung steht dem Eindruck eines gewerblich geprägten Gebiets schon deshalb nicht entgegen, weil in einem Gewerbegebiet auch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässige Wohnungen anzutreffen sind und ein unbefangener Betrachter die Abgrenzung zum allgemeinen Wohnen nicht ohne weiteres feststellen kann. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung Gewerbegebiet und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde.

Der Bebauungsplan hat auch nicht deswegen seine städtebauliche Steuerungsfunktion eingebüßt, weil die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse in Bezug auf die behauptete Unvermietbarkeit von Gewerberäumen einen Grad erreicht hätten, der eine Verwirklichung der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen ausschließt, weil sie auf unabsehbare Zeit wirtschaftlich nicht mehr tragfähig und damit unzumutbar sind (vgl. BayVGH, U.v. 25.3.2004 - 25 N 01.308 - BayVBl 2005,366). Wirtschaftliche Unzumutbarkeit liegt nicht schon deshalb vor, weil sich die getroffenen Festsetzungen für den Grundeigentümer nicht ohne weiteres als rentabel erweisen, oder gar deshalb, weil sich wirtschaftlichere Festsetzungen denken lassen. Trotz der vorgetragenen aktuell schwierigen Vermarktungssituation für Gewerberäume besteht im Gewerbegebiet E. eine Vielzahl von - teils lange Jahre ansässigen, teils neu zugezogenen - Gewerbebetrieben; von einer generellen Unvermietbarkeit der Gewerberäume kann schon vor dem Hintergrund der mehrfachen Erweiterung des Gewerbegebiets nach Norden hin nicht ausgegangen werden. Auch nimmt die Ausweisung eines Gewerbegebiets dem Grundeigentümer nicht das wirtschaftliche Risiko ab, das sich aus den mit einer Vermietung zusammenhängenden Problemen ergibt, denn die Wirtschaftlichkeit von Grundstücksnutzungen ist erfahrungsgemäß Schwankungen unterworfen. Errichtet ein Eigentümer ohne vorherige Bedarfsanalyse in großem Umfang Gewerberaum, der über die spätere Nachfrage hinausgeht, kann dies nicht dazu führen, dass damit unter Missachtung der planerischen Festsetzung eine Wohnraumnutzung zulässig wird; die sich aus einer wirtschaftlichen Betätigung ergebenden Risiken, die mit wirtschaftlichen Chancen korrespondieren, sind im Grundsatz Lasten des Eigentums und nicht Lasten der Bauleitplanung (BVerwG, U.v. 29.9.1978 - 4 C 30.76 - BVerwGE 56, 283/290).

Schließlich vermag auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass mindestens vier der genehmigten Betriebsleiterwohnungen zwischenzeitlich frei vermietet wurden und weitere Betriebsleiterwohnungen und -häuser von ehemaligen Betriebsinhabern bewohnt werden‚ nicht die Plankonzeption eines Gewerbegebiets in Frage zu stellen. Hierbei kann erst recht nicht von einer Unumkehrbarkeit der derzeitigen Nutzungen ausgegangen werden‚ weil eine Rückkehr zur Wohnnutzung durch den berechtigten Personenkreis der Betriebsinhaber und -leiter ohne weiteres möglich ist. Dementsprechend hat das Landratsamt angekündigt, in einem weiteren Schritt auch insoweit rechtmäßige Verhältnisse im Gewerbegebiet E. wiederherzustellen. Selbst wenn dieses Ziel nicht in jedem Fall erreicht werden sollte oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen.

2. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf; das Landratsamt hat sein Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt (vgl. Art. 40 BayVwVfG).

Das dem Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.3567 - juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird; liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005‚ a. a. O.; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ a. a. O. Art. 76 Rn. 301).

2.1 Vor diesem Hintergrund ist es ermessensfehlerfrei, die Klägerin als Mieterin der Räumlichkeiten in Anspruch zu nehmen, denn - ungeachtet der bei Bescheidserlass noch bestehenden brandschutzrechtlichen Problematik - legt der Grundsatz der effektiven Bekämpfung des rechtswidrigen Zustandes hier ein Vorgehen gegen den Arbeitgeber nahe, der die angemieteten Räume seinen Arbeitnehmern für eine wohnähnliche Nutzung zur Verfügung stellt (vgl. für die bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung im Miet-/Pachtverhältnis: BayVGH, B.v. 28.7.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4; OVG Rhld.-Pf., B.v. 13.7.2010 - 8 A 10623/10 - NVwZ-RR 2010,755; OVG NW, B.v. 24.11.1988 - 7 B 2677/88 - juris Rn. 16 -18; Decker in Simon/Busse, a. a. O. Art. 76 Rn. 295; Jäde, Bayer. Bauordnungsrecht, 2013, Rn. 495).

2.2 Der Senat kann auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG feststellen. Die Bauaufsichtsbehörde ist nämlich nicht nur gegen die Klägerin‚ sondern in sachgerechter Weise auch gegen andere Eigentümer und Mieter von Gewerbebauten vorgegangen, in denen unerlaubte Wohnnutzungen festgestellt wurden. Aus dem vom Landratsamt im Verlaufe des Verfahrens im Jahr 2012 erstellten „Sanierungsplan“‚ der sämtliche Wohnnutzungen auflistet‚ ergibt sich‚ dass etliche weitere Nutzungsuntersagungen ergangen sind‚ die den Gegenstand verwaltungsgerichtlicher Verfahren bilden‚ welche im Hinblick auf das erst kürzlich entschiedene Parallelverfahren (1 B 13.646, U. v. 13.2.2015) derzeit ruhen. Das Landratsamt beabsichtigte, zunächst den Ausgang dieses und des vorliegenden Rechtsstreits zur gerichtlichen Klärung der Frage der Funktionslosigkeit abzuwarten‚ bevor es sich im Falle der Bestätigung seiner Rechtsauffassung der Durchsetzung der weiteren Nutzungsuntersagungen im Gewerbegebiet widmet; ein derart abgestuftes Vorgehen ist auch im Hinblick auf die präventive Wirkung der Maßnahmen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu: BVerwG, B.v. 11.3.1991 - 4 B 26.91 - juris).

Der Bauaufsichtsbehörde können im Übrigen vergleichbare Fälle‚ in denen sie noch nicht eingeschritten ist‚ nur ausnahmsweise entgegengehalten werden‚ wenn es nach der Art des Einschreitens an jedem System fehlt‚ für diese Art des Vorgehens keinerlei einleuchtende Gründe sprechen und die Handhabung deshalb als willkürlich angesehen werden muss (BVerwG‚ B.v. 23.11.1998 - 4 B 99.98 - BauR 1999‚ 734; U.v. 2.3.1973 - 4 C 40.71 - DVBl 1973‚ 636). Rechtswidrige Zustände‚ die sich bei einer Vielzahl von Grundstücken ergeben‚ müssen nicht in jedem Fall in flächendeckender Art und Weise bekämpft werden‚ vielmehr darf sich die Bauaufsichtsbehörde auf die Regelung von Einzelfällen beschränken‚ wenn sie hierfür sachliche Gründe anzuführen vermag (BVerwG‚ B.v. 19.2.1992 - 7 B 106.91 - NVwZ-RR1992‚ 360). Vor dem so umrissenen Hintergrund vermag der Senat ein willkürliches Vorgehen gegen die Klägerin nicht zu erkennen; der vorliegende „Sanierungsplan“ bildet die Grundlage für ein gleichheitssatzgemäßes Einschreiten.

Schließlich macht auch der vom Verwaltungsgericht hervorgehobene Umstand‚ dass die baurechtswidrigen Nutzungen von Betriebsleiterwohnungen im derzeitigen Stadium noch nicht aufgegriffen wurden‚ das Vorgehen gegen die Klägerin nicht willkürlich. Zum einen hat der Beklagte inzwischen nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils auch sämtliche nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genehmigte Wohnnutzungen im Gewerbegebiet erhoben und festgestellt, welche dieser Wohnungen nicht im Sinn dieser Bestimmung zulässig genutzt werden; Anhörungsschreiben zu den geplanten Nutzungsuntersagungen wurden in den Fällen versandt, in denen die Betriebsleiterwohnungen “frei vermietet“ wurden, während bei Wohnnutzungen durch ehemalige Betriebsleiter, deren Angehörige oder betriebszugehöriges Bereitschaftspersonal von einem Einschreiten abgesehen werden soll (vgl. Schr. LAB v. 8.5.2014, S. 2). Auch insoweit liegen ohne weiteres erkennbare sachliche Gründe für ein unterschiedliches Verwaltungshandeln vor, das sich jedenfalls nicht als gleichheitssatzwidrig darstellt.

Auch die für jeden Fall der unerlaubten Nutzung zu Wohnzwecken angedrohten Zwangsgelder (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit ihrer Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde.

3. Die Klägerin trägt als Unterliegende die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Es entspricht der Billigkeit‚ ihnen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen im Berufungsverfahren‚ die dort einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat‚ aufzuerlegen (vgl. § 162 Abs. 3‚ § 154 Abs. 3 VwGO); die außergerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens‚ in dem die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat‚ trägt sie selbst.

Die Kostenentscheidung ist gemäß § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.