Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 21. Juni 2017 - AN 9 K 16.00450

1. Soweit die Klage auf Aufhebung der Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 des Bescheids vom 18. Februar 2016 gerichtet ist, wird das Verfahren eingestellt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Beteiligten streiten über die Qualifikation eines Geschäftshauses als Sonderbau.

Die Klägerin ist Eigentümerin des 7-stöckigen „Geschäftshauses …“ in der …in …, Fl.Nr. … der Gemarkung … Die mehr als 20 m hohe Immobilie wird als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt. Während die Geschossflächen des 1. Obergeschosses 973,40 m² und die der darüber liegenden Geschosse (2. bis 6. OG) jeweils 856,80 m² betragen, beläuft sich die Geschossfläche des - im Verhältnis zu den darüber liegenden Geschossen auskragenden - Erdgeschosses auf 1.740.70 m². Hiervon entfallen 219,29 m² auf Büronutzung (Windfang, Betriebs-, Sozial- und Putzraum sowie Toiletten und Umkleideräume) und 116,91 m² auf Nebenflächen (Eingangshalle, Schleuse, zwei Nebenräume). Der Rest des Erdgeschosses - ca. 1.400 m² - ist Garagenfläche.

Mit Bauantrag vom 12. August 2015 beantragte die Klägerin das Vorhaben „Änderungen an tragenden Bauteilen / Betonsägearbeiten im Treppenhauskern zur Schaffung neuer Mietbereichszugänge“. Das Vorhaben wurde durch den Entwurfsverfasser im Bauantrag als Gebäudeklasse 5, kein Sonderbau eingestuft.

Mit dem vorliegend streitgegenständlichen Bescheid vom 18. Februar 2016 wurde das Vorhaben „Änderung an tragenden Bauteilen und Grundrissänderungen (1. OG - 6. OG) bauaufsichtlich genehmigt.

Auf Seite 4 des Bescheids ist in Nebenbestimmungen u.a. Folgendes geregelt:

„1. Für Änderungen an tragenden Bauteilen sind die Nachweise der Standsicherheit und der Feuerwiderstandsfähigkeit zu erstellen und rechtzeitig vor Baubeginn der Bauordnungsbehörde zur Prüfung vorzulegen (Nachweise der Standsicherheit und der Feuerwiderstandsfähigkeit in einfacher, Ausführungspläne in zweifacher Ausfertigung; dazu ein Plansatz der Bauzeichnungen, der den genehmigten Plänen entspricht; Art. 64 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit §§ 8, 10 und § 13 Bauvorlagenverordnung (BauVorlV)).

2. Auflagen bezüglich der Standsicherheit bleiben bis zur Prüfung der statischen Berechnung vorbehalten.

3. […]“

In der Begründung der Genehmigung ist u.a. ausgeführt, dass das Vorhaben einen Sonderbau gemäß Art. 2 Abs. 4 BayBO darstelle. Sofern die gestellten Auflagen eingehalten würden, widerspreche das Vorhaben nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen seien (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO).

Mit am 18. März 2016 beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach eingegangenem Schriftsatz ihres Bevollmächtigten hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung lässt die Klägerin u.a. mit Schriftsätzen vom 10. Mai 2016 und 10. August 2016 im Wesentlichen vortragen, die Nebenbestimmungen in den Nr. 1 und 2 der streitgegenständlichen Baugenehmigung seien rechtswidrig. Die Beklagte gehe hier fälschlicherweise von der Sonderbaueigenschaft des Vorhabens aus.

Die Beklagte stelle hinsichtlich des klägerischen Gebäudes und der dort anstehenden Umbaumaßnahmen fälschlicherweise auf Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO ab, wonach ein Gebäude mit mehr als 1.600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen, Sonderbauten darstellen. Im vorliegenden Fall blieben alle Obergeschosse deutlich unter einer Geschossfläche von 1.600 m² zurück. Das auskragende Erdgeschoss umfasse zwar eine Fläche von insgesamt 1.740,70 m². Hiervon seien jedoch ca. 1.400 m² Garagenfläche, und als solche vom Anwendungsbereich der Norm ausdrücklich ausgenommen. Eine Garagen i.S.d. BayBO setzte nämlich nicht zwingend voraus, dass es sich um ein eigenständiges (Garagen-)Gebäude handele. Vielmehr seien ausweislich der Definition des Art. 2 Abs. 8 Satz 2 BayBO auch bloße Gebäudeteile Garagen i.S.d. Gesetzes. Dieses Rechtsverständnis ergebe sich auch aus einem Vergleich mit der früheren Gesetzeslage nach der BayBO 1998, denn die Änderung der Rechtsvorschriften habe auch darauf abgezielt, Garagen ihre verfahrenssteuernde Funktion zu nehmen. Das Gefahrenpotenzial einer Garage sei nach den einschlägigen materiellen Anforderungen der GaStellV abzuarbeiten. Soweit die Beklagte hier die Sonderbaueigenschaft mit der Eigenschaft als „gemischt genutztes Gebäude“ begründen wolle, überzeuge dies nicht. Das bloße Vorhandensein von Garagen führe nicht per se zu einer gemischten Nutzung, zumal, wenn wie hier, die Stellplätze gerade zur Deckung des Bedarfs dienten, der durch die Nutzung im Gebäude ausgelöst werde.

Nachdem die Klägerin im Klageschriftsatz vom 10. Mai 2016 zunächst die Aufhebung der im Bescheid der Beklagten vom 18. Februar 2016 enthaltenen Nebenbestimmungen Nr. 1 und Nr. 2 beantragt hatte, beantragt sie nach Umstellung ihres Antrags nunmehr:

Es wird festgestellt, dass es sich bei dem gegenständlichen Gebäude der Klägerin nicht allein wegen der Geschossfläche und der derzeitigen Nutzung des Erdgeschosses um einen Sonderbau wegen Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO handelt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die Klage sei jedenfalls unbegründet.

Entgegen der Auffassung der Klägerin könne der Garagenflächenanteil im Erdgeschoss bei der Frage der Sonderbaueigenschaft i.S.d. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO nicht aus dem Gebäude „herausgerechnet“ werden. Für die Beurteilung der Sonderbaueigenschaft sei gerade das gesamte Gebäude als räumlich und funktional zusammenhängender Bau zu betrachten. Die Garagenfläche im Erdgeschoss sei mit den sich dort ebenfalls befindlichen Nutzflächen und Nebenflächen untrennbar (baulich wie auch funktional) verbunden. Aufgrund dieser Verbindung könne die Garagenfläche des Erdgeschosses nicht isoliert betrachtet werden. Auch wenn - wie die Klägerin vortrage - dem Garagenbegriff nach Art. 2 Abs. 8 BayBO grundsätzlich „Gebäude und Gebäudeteile“ unterfielen, sei die streitgegenständliche Garagenfläche gerade aufgrund der Verbindungen zu den anderen Flächen nicht als ein isoliert zu betrachtender Gebäudeteil i.S.v. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO anzusehen. Ließe man die Garagenflächen nämlich aus der Gesamtfläche des Erdgeschosses herausfallen, ergebe dies vorliegend ein 7-stöckiges Geschäftsgebäude, in dessen Erdgeschoss die aus der Flächenberechnung herausfallenden Garagenflächen mit den restlichen Erdgeschossflächen untrennbar verbunden wären. Das Gefahrenpotenzial eines solch großen Geschosses bliebe gerade aufgrund der untrennbaren Verbindung der einzelnen Flächen weiterhin bestehen. Dies widerspräche aber dem Sinn und Zweck des Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 Hs. 2 BayBO, aus welchem nur die Gebäude ausgenommen worden seien, welche aufgrund ihrer Beschaffenheit geringere Sicherheitsmaßnahmen erfordern. Dass hier nichts anderes gelten könne, ergebe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach die Sonderbautenschwelle von 1.600 m² Grundfläche an die Systematik der Brandabschnittsbildung und der Rettungswege anknüpfe. Die „gemischte“ Gesamtfläche des Erdgeschosses mit den damit in Verbindung stehenden verschiedenen „Nutzerkreisen“ (Kunden, Geschäftsleute, andere Angestellte) würde besondere Voraussetzungen an die Brandabschnittsbildung und die Rettungswege erfordern. Durch Einstufung des betroffenen Gebäudes als Sonderbau gehe damit die Beklagte mit dem vom Gesetzgeber vorgegebenen Sinn und Zweck der Norm konform. Die Behandlung als „gemischt genutztes Gebäude“ sei richtig. Die Mischung bestehe nicht nur vertikal, sondern auch horizontal, nämlich innerhalb des für die Beurteilung maßgeblichen Erdgeschosses. Weiteres Argument für die Sonderbaueigenschaft des klägerischen Gebäudes sei das Gefahrenpotenzial, welches dieses im Gegensatz zu Gebäuden mit geringerem Gefahrenpotenzial aufweise. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 Hs. 2 BayBO nehme explizit die Gebäudeformen „Wohngebäude“ und „Garagen“ aus dem Sonderbaubegriff heraus, bei welchen aufgrund ihrer Nutzung bzw. ihres Nutzerkreises ein nicht so hoher Sicherheitsaspekt angesetzt werden müsse, wie bei anderen Gebäuden mit derselben Flächenausdehnung. Geschäftsgebäude mit Garagen weisen jedoch einen größeren Nutzerkreis auf als ein Wohngebäude (mit Garage) oder reine Garagengebäude mit den gleichen Ausmaßen. Darüber hinaus ergebe sich die Sonderbaueigenschaft des Gebäudes auch daraus, dass dieses, als das letzte Mal im Jahr 2013 bauliche Maßnahmen vorgenommen worden seien, als Sonderbau eingestuft worden sei. Damit sei jede weitere Änderung oder Nutzungsänderung des Gebäudes wiederum als Sonderbau einzustufen.

Mit Schriftsatz vom 14. Juni 2017 trägt die Beklagte weiter vor, die technische Prüfung des Standsicherheitsnachweises sei mittlerweile abgeschlossen. Eine Bauüberwachung hinsichtlich des geprüften Standsicherheitsnachweises habe jedoch noch nicht durchgeführt werden können, da das Bauvorhaben bislang nicht ausgeführt worden sei. Auch wenn die Sonderbaustellung des Gebäudes vorrangig auf Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO gestützt werde, ergebe sich die Sonderbaustellung hier auch aufgrund des spezifischen Gefahrenpotenzials nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 BayBO. Diese sei darin zu sehen, dass das Gebäude 21,23 m hoch sei und sich damit kurz vor der Höhe der Hochhausgrenze (22 m) befinde. Darüber hinaus seien 19 Mietereinheiten mit ca. 400 Beschäftigten vorhanden. Die Ausgänge (Rettungswege) würden damit von einer nicht unerheblichen Anzahl von Personen (nicht nur Beschäftigte, sondern auch Benutzer) genutzt. Aufgrund der überdeckten Fläche des Erdgeschosses müsse daher auch die Feuerwehraufstellfläche entsprechend angepasst werden.

In der mündlichen Verhandlung am 21. Juni 2017 haben die Beteiligten den Rechtsstreit nach einem rechtlichen Hinweis des Gerichts hinsichtlich der Anfechtung der im streitgegenständlichen Bescheid enthaltenen Nebenbestimmungen Nummern 1 und 2 übereinstimmend für erledigt erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen, und hinsichtlich des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.

Soweit die Klage im Rahmen der mündlichen Verhandlung übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, ist das Verfahren (deklaratorisch) einzustellen. Soweit die Klage nach Umstellung in eine Feststellungsklage noch anhängig ist, hat sie keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, im Ergebnis aber unbegründet.

1. Der Bevollmächtigte der Klägerin hat die am 18. März 2016 erhobene Anfechtungsklage gegen Nebenbestimmung der am 18. Februar 2016 erteilten Baugenehmigung in der mündlichen Verhandlung in eine Feststellungsklage geändert. Da es sich bei der allgemeinen Feststellungsklage gegenüber der Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO um ein Minus handelt (vgl. auch die Subsidiarität nach § 43 Abs. 2 VwGO) stellt die Umstellung des Klageantrags gemäß § 173 VwGO i.V.m. § 264 Nr. 2 ZPO keine Klageänderung im Sinn von § 91 VwGO dar, so dass weder eine Sachdienlichkeit noch eine Einwilligung der Beklagten notwendig war (BayVGH, U.v. 18.5.2017- 2 B 17.543 - juris Rn. 34).

Die Klage ist zulässig; insbesondere liegen die besonderen Voraussetzungen einer Feststellungsklage gem. § 43 VwGO vor. In ihrem Bescheid vom 18. Februar 2016 verlangte die Beklagte in Nr. 1 der beigefügten Auflagen, da sie das klägerische Gebäude als Sonderbau i.S.v. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO einstuft, dass die Klägerin den Nachweis der Standsicherheit und der Feuerwiderstandsfähigkeit der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten zur Prüfung vorzulegen habe. Die Klägerin hingegen ist der Auffassung, dass ihr Gebäude kein Sonderbau im Sinne dieser Norm sei. Dies stellt ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis dar. Der Feststellungsklage steht auch nicht der Grundsatz der Subsidiarität (§ 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO) entgegen. Nach dieser Vorschrift kann die Feststellung nicht begehrt werden, soweit die Klägerin ihre Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Diesem Subsidiaritätsgrundsatz des § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegen zwei Gedanken zu Grunde: einerseits dient er der Prozessökonomie, denn der Rechtsschutz soll auf dasjenige Verfahren, das dem Begehren am wirkungsvollsten gerecht wird, konzentriert werden (vgl. BVerwG, U.v. 19.3.2014 - 6 C 8.13 - juris Rn. 13). Andererseits soll durch die Nachrangigkeit der Feststellungsklage verhindert werden, dass spezifische Voraussetzungen der anderen vorrangig einschlägigen Klagearten umgangen werden. Beides ist vorliegend allerdings nicht der Fall. Die von der Klägerin begehrte Feststellung ist vorliegend gerade mit einem weiter reichenden Schutz verbunden als es ihr eine Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage bieten könnte. Auf Grund der Überzeugung der Beklagten, dass das Vorhaben der Klägerin als Sonderbau zu behandeln sei, ist damit zu rechnen, dass sich die Rechtsfrage, ob das klägerische Vorhaben trotz Vorhandenseins eines Garagenanteils als Sonderbau i.S.d. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO einzustufen ist, bei jedem Bauantrag der Klägerin aufs Neue stellen wird. Auf Grund der von der Klägerin vorgetragenen Umstände ist auch davon auszugehen, dass es öfters zu derartigen Bauanträgen und den damit verbundenen Streitigkeiten kommen wird. Nach dem seitens der Beklagten nicht in Zweifel gezogenen Vortrag der Klägerin weist das streitgegenständliche Gebäude nämlich eine vom Wechsel geprägte Mieterstruktur auf, die aufgrund ihrer Spannbreite (von IT-Unternehmen bis hin zu Rechtsanwaltskanzleien) auch unterschiedliche Anforderungen an die bauliche Gestaltung ihrer Räumlichkeiten hat, so dass bei entsprechenden Mieterwechseln auch mit weiteren Umbaumaßnahmen und damit Bauanträgen zu rechnen sein wird. Mit der Feststellungsklage kann somit verhindert werden, dass die Klägerin ggf. einer Vielzahl von Anfechtungs- oder Verpflichtungsklagen gegenüber steht. Auch liegt vorliegend keine Umgehung spezifischer Voraussetzungen vor, da es der Klägerin nach Umstellung der Klage gerade darum geht, ein gegenwärtiges Rechtverhältnis zur Verhinderung künftiger Streitigkeiten zu klären. Hieraus erklärt sich auch zugleich das für die Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse.

2. Die Feststellungsklage ist jedoch unbegründet, da es sich entgegen der klägerischen Auffassung bei dem streitgegenständlichen Gebäude tatsächlich um einen Sonderbau i.S.d. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO handelt. Unter diese Vorschrift fallen „Gebäude mit mehr als 1.600 m² Fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung, ausgenommen Wohngebäude und Garagen“. Diese Voraussetzungen sind beim Gebäude der Klägerin gegeben, da es sich hierbei weder um ein Wohnnoch um ein Garagengebäude handelt und die Fläche des Erdgeschosses mit über 1.700 m² die Grenze von 1.600 m² deutlich überschreitet. Der Klägerin kann nicht darin zugestimmt werden, dass es sich bei der im Erdgeschoss zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzten Fläche von ca. 1.400 m² um eine Garage im Sinne der Ausnahme des Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 HS 2 BayBO handle, die bei der Flächenbetrachtung außer Ansatz zu bleiben habe. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Ausnahme im Lichte ihres Bezugspunktes. Zwar kann der Begriff „Garage“ als solcher nach dem allgemeinen Sprachgebrauch neben der Bezeichnung eines Garagengebäudes auch für die Bezeichnung einer bloßen Fläche zum Abstellen von Kraftfahrzeugen innerhalb eines Gebäudes verwendet werden. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Ausnahme des zweiten Halbsatzes des Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO nicht nur Garagen, sondern eben auch Wohngebäude erfasst. Hinsichtlich des Begriffs Wohngebäude ist es unzweifelhaft, dass Bezugspunkt der Ausnahme nur der im ersten Halbsatz genannte Gebäudebegriff sein kann. Da sich zudem ein Ausnahmetatbestand ohne entsprechend sichtbare Differenzierung im Wortlaut hinsichtlich seines Bezugspunkts nicht ambivalent verhalten kann, muss auch für den Begriff der „Garage“ gelten, dass insoweit ebenfalls nur Gebäude gemeint sein können, mithin von der Ausnahme also nur Garagengebäude, nicht aber bloße Garagenflächen erfasst sind. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Verweis der Klägerin auf die Legaldefinition des Art. 2 Abs. 8 Satz 2 BayBO, wonach Garagen als Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen umschrieben werden. Eine Legaldefinition führt nämlich keineswegs dazu, dass ein vom Gesetzgeber gebrauchter Begriff innerhalb des Gesetzes zwingend und ausnahmslos einheitlich verstanden werden muss. Vielmehr ergibt sich vorliegend gerade aus der Gesetzeshistorie, dass der in Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 Hs. 2 BayBO verwendete Begriff der „Garage“ normspezifisch auszulegen ist. Dies ergibt sich in erster Linie aus einem Vergleich mit der vor Einführung des Garagenbegriffs bestehenden Fassung der Norm. Ursprünglich bezog sich der Sonderbautatbestand des Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO nämlich noch in einer extensiveren Art und Weise auf „Anlagen und Räume“ mit entsprechender Grundfläche von mehr als 1.600 m², während der Ausnahmetatbestand nur die Wohngebäude nannte (vgl. Art. 2 Abs. 4 Satz 2 Nr. 4 BayBO in der Fassung vom 27.12.1999, GVBl 1997, 433). Mit der Aufnahme der Garagen in den Ausnahmetatbestand wurde dann zugleich dieser ursprünglich deutlich extensivere Bezug dahingehend eingeschränkt, dass der Tatbestand von „Anlagen und Räume“ auf „Gebäude“ verengt wurde (vgl. Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO in der Fassung vom 14.08.2007, GVBl 2007, 588). Die Koinzidenz dieser beiden Änderungen kann nur darauf schließen lassen, dass der Gesetzgeber bewusst vermeiden wollte, dass über den Bezug der Ausnahme auf Räume auch bloße Garagenflächen innerhalb eines Gebäudes ausgenommen sein sollen. Dem steht auch nicht das klägerische Argument entgegen, dass der Gesetzgeber durch die Erweiterung des Ausnahmetatbestandes die verfahrenssteuernde Wirkung von Garagen beseitigen wollte. Denn aus den Gesetzesmaterialen ergeben sich keinerlei Hinweise darauf, dass es dem Gesetzgeber dabei gerade um die verfahrenssteuernde Wirkung von Garagenflächen ging (vgl. Begründung zum Gesetzesentwurf zur Änderung der BayBO, LT-Drs. 15/7161 S. 39). Dies wäre aber Voraussetzung, wenn man gestützt hierauf herleiten möchte, dass der Gesetzgeber den Garagenbegriff extensiv auch im Sinne einer bloßen Garagenfläche verstanden wissen will. Auf Grundlage des zugleich veränderten Bezugspunktes (s.o.) ist vielmehr davon auszugehen, dass es dem Gesetzgeber bei Aufnahme der Garagen in den Ausnahmetatbestand des Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 BayBO nur um die verfahrenssteuernde Wirkung ging, die gerade Garagengebäude im Rahmen von grundsätzlich nicht als Sonderbau qualifizierenden Gesamtvorhaben bewirken.

Die Klage ist mithin unbegründet und daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Als im Verfahren Unterlegene hat die Klägerin die Kosten des Verfahrens zu tragen.