Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 09. Apr. 2014 - 9 K 13.01321

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist im Kostenausspruch gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

1. Die Beteiligten streiten darüber, ob die Klägerin von der Beklagten die bauaufsichtliche Genehmigung für eine Nutzungsänderung beanspruchen kann.

Am 5. September 2012 beantragte der Geschäftsführer der Klägerin, Herr ..., im eigenen Namen bei der Beklagten eine Baugenehmigung für das im Erdgeschoss des Anwesens ... beabsichtigte Vorhaben „Nutzungsänderung einer Teilfläche eines Vereinsheims in eine Wettannahmestelle“. Außerdem beantragte er, in Abweichung von den Vorschriften der Werbeanlagensatzung der Beklagten eine Beklebung der Schaufensterflächen des Vereinsheims über 50 v. H. der Fläche zuzulassen.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. ..., der zur Art der Nutzung keine Festsetzungen enthält.

Für die im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Räume hat die Beklagte mit Bescheid vom 23. August 2007 eine „Nutzungsänderung von Bankfiliale in Vereinsheim“ bauaufsichtlich genehmigt. Der Baugenehmigung ist u. a. die Nebenbestimmung beigefügt, dass von der Bau- bzw. Betriebsbeschreibung nicht erfasste Aktivitäten wie Sportwetten, Glücksspiele und ähnliches nicht zulässig sind. Der dieser Baugenehmigung zugrundeliegenden Betriebsbeschreibung vom 10. April 2007 ist zur Nutzung u. a. zu entnehmen: Zweck des Vereins sei die Pflege der Geselligkeit hauptsächlich von fußballbegeisterten kroatischen aber auch internationalen Mitbürgern. Das Objekt diene der Verwirklichung des Vereinszwecks als Treffpunkt und Vereinslokal für die Vereinsmitglieder. Dabei stünden das gemeinsame Sporterlebnis, die Organisation der Ausrichtung von sportlichen Fußballwettkämpfen sowie das gesellige Beisammensein im Vordergrund. Den Mitgliedern stünden für Übertragung von Sportereignissen eine Großleinwand sowie bis zu vierzig Sitzplätze zur Verfügung. Außerdem seien als Informationsmöglichkeit sieben Computerplätze mit Internetanschluss installiert. Zur Getränkeverköstigung stehe ein Automat mit Warmgetränken und alkoholfreien kalten Getränken zur Verfügung. Das Vereinslokal sei ausschließlich für Vereinsmitglieder täglich von 10.00 Uhr bis 22.00 Uhr geöffnet.

Den mit Genehmigungsvermerk versehenen Vorlageplänen (hier: Grundriss Erdgeschoss) ist zu entnehmen, dass ein „Fernsehraum groß“ (etwa 54,62 qm) mit zwei und ein „Fernsehraum klein“ (etwa 24,97 qm) mit drei größeren Flachbildschirmen ausgestattet werden soll. Ein zwischen beiden Fernsehräumen vorhandener Bereich (etwa 30,48 qm) soll nach dem Grundriss-Planacht Computerterminals aufweisen.

Am 18. Januar 2013 reichte die Klägerin für ein identisch bezeichnetes Vorhaben bei der Beklagten einen „Änderungsantrag“ nebst Bauvorlagen und Betriebsbeschreibung ein. Nach dem Inhalt des Vorlageplans „Grundriss Erdgeschoss“ sollen das „Vereinsheim“ und die „...“ von der ... aus durch separate Eingänge zu betreten sein. Die Nutzung ... soll sich im Wesentlichen auf eine ursprünglich als „Eingangsbereich“ vorgesehene Fläche beschränken. Sie ist durch (Trockenbau-)Wände, die keine Türöffnungen aufweisen, von der Nutzung „Vereinsheim“ abgetrennt. Die zur ... zeigenden Schaufensterflächen des Vereinsheims sollen mit Werbefolien (Breite/Höhe: 3,85 m/2,22 m bzw. 3,58 m/2,22 m) beklebt werden. Die „Betriebsbeschreibung ladenmäßige Wettannahmestelle“ vom 19. Dezember 2012 enthält folgende Angaben:

„1. Öffnungszeiten: 10.00 - 20.00 Uhr

2. Zahl der Beschäftigten: 1 Festangestellte/r

3. Art des Betriebs bzw. gewerbliche Tätigkeit:

Die Wettannahmestelle hat keinerlei Aufenthaltsfunktion. Sie dient wie eine Lottoannahmestelle ausschließlich der Vorbereitung der Wettabgabe am Schalter (Studieren der Wettprogramme, Ausfüllen der Lesekarte) sowie dem eigentlichen Wettvorgang (Einlesen der Lesekarte mittels Scanner durch Ladenpersonal am Schalter, Zahlung des Wetteinsatzes, Aushändigung der Wettquittung). Die Wettkunden können sich auch Wettgewinne auszahlen lassen. Die Wettprogramme werden in der Betriebsstätte in Papierform vorgehalten, zusätzlich werden aktuelle Wettquoten an drei Flachbildschirmen angezeigt. Es findet keine Übertragung von Sportereignissen statt.

Den Wettkunden werden keinerlei Sitzmöglichkeiten eingeräumt. Für das Ausfüllen der Lesekarten werden zwei Stehtische als Schreibunterlage vorgehalten.

In der Wettannahmestelle findet keinerlei Ausschank von Getränken und keinerlei Verkauf von Waren, insbesondere nicht von Getränken und Nahrungsmitteln, statt.“

Die Beklagte lehnte den Bauantrag mit Bescheid vom 20. Juni 2013 ab. Auf den Inhalt des Bescheids wird verwiesen.

Ein Bauantrag für das Vorhaben „Nutzungsänderung einer Teilfläche des Vereinsheims in eine Gaststätte“ (Bauverfahren ...) wurde unter dem 12. September 2013 zurückgenommen.

2. Die Klägerin hat gegen den am 27. Juni 2013 zugestellten Bescheid am 22. Juli 2013 Klage erhoben und lässt zur Begründung vortragen:

Das relevante Gebiet, in dem sich das Anwesen ... befinde, sei als Mischgebiet zu qualifizieren. Die Einordnung als allgemeines Wohngebiet wäre hingegen fernliegend. Die Klägerin plane, eine Teilfläche des bisherigen Vereinsheims als reine Wettannahmestelle zu nutzen. Eine solche sei nicht mit einem Wettbüro gleichzusetzen und damit nicht als Vergnügungsstätte anzusehen. Eine Wettannahmestelle solle vergleichbar mit den Lotto-Toto-Annahmestellen lediglich der Abgabe von Wettscheinen dienen. In der geplanten Wettannahmestelle der Klägerin solle der Besucher weder kommerziell unterhalten noch zum Verweilen eingeladen werden. Wettannahmestelle und „Gaststätte“ böten entgegen der Ansicht der Beklagten keine funktionale Einheit. So bestehe kein gemeinsamer Eingangsbereich. Von der Wettannahmestelle gebe es auch für das Personal keinen separaten Zugang zu der angrenzenden „Gaststätte“. Darüber hinaus seien die Bauherrn bzw. Antragsteller der jeweiligen Bauanträge nicht identisch.

An der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens ändere sich nichts, wenn es als Wettbüro und folglich als Vergnügungsstätte im Sinne von § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO betrachtet würde. Der „Schwellenwert“ für eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte sei entsprechend der Rechtsprechung zu Spielhallen ab etwa 100 qm Nutzfläche festzusetzen. Dabei seien die angrenzende „Gaststätte“ und die Wettannahmestelle hinsichtlich der Flächenberechnung getrennt zu beurteilen. Sie böten keine funktionale Einheit. Die Wettannahmestelle wäre - unterstelle man die Einordnung als Vergnügungsstätte - eindeutig nicht kerngebietstypisch, weil deren Nutzfläche ausweislich der Bauvorlagen lediglich 17,50 qm in Anspruch nehme.

Die unmittelbare Umgebung der ... sei unter Berücksichtigung aller gebietsprägenden Faktoren überwiegend durch gewerbliche Nutzung gekennzeichnet. Insbesondere der angrenzende Bereich in der ... weise deutlich eine überwiegend gewerbliche Prägung auf. So würden dort sämtliche Gebäude im Erdgeschoss gewerblich genutzt.

Ungeachtet einer Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO sei die geplante Wettannahmestelle auch gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zuzulassen. Eine erhebliche Häufung von Vergnügungsstätten in der Umgebung des Anwesens ... sei nicht festzustellen. Die Beklagte trage lediglich vor, dass sich in der näheren Umgebung der ... bereits zwei Spielhallen befänden, die noch mischgebietsverträglich seien. Ungeachtet der Tatsache, dass die Wettannahmestelle der Klägerin keine Vergnügungsstätte darstelle, trage die Feststellung der Beklagten nicht die Unzulässigkeit des Vorhabens. Die Spielhallen befänden sich nicht in einer unmittelbar relevanten Umgebung mit der Folge, dass von einer Häufung von Vergnügungsstätten in dem Gebiet nicht gesprochen werden könne. Zudem lasse die Beklagte nicht erkennen, aus welchem Grund gerade diese beiden Spielhallen noch mischgebietsverträglich seien, das Vorhaben der Klägerin jedoch nicht. Im Ergebnis befinde sich das Vorhaben nicht in einem Umfeld, das von Stätten derart geprägt sei, dass andere Nutzungsformen bereits in diesem Teilbereich des Gebietes weitgehend verdrängt würden. Zu berücksichtigen sei auch, dass die beantragte Nutzung ein vergleichsweise geringes Störpotenzial aufweise und ein dominantes Erscheinungsbild dieses Vergnügungsgewerbes gerade aufgrund der Werberestriktionen und eingeschränkter Öffnungszeiten nicht zu erwarten sei. Die Argumentation der Beklagten lasse nicht erkennen, worin sich die beantragte Nutzung gegenüber der bisher genehmigten Nutzung in der Auswirkung auf die Umgebung unterscheide.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird unter Aufhebung des ablehnenden Bescheids vom 20. Juni 2013 verpflichtet, eine Baugenehmigung für das Vorhaben zur Nutzungsänderung einer Teilfläche des Vereinsheims zur Wettannahmestelle sowie zur Anbringung einer Schaufensterbeklebung auf dem Anwesen ... zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Klägerin möge berücksichtigen, dass der Antrag auf Nutzungsänderung von Vereinsheim in Gaststätte zurückgenommen worden sei. Gegenstand des Bauantrags sei somit eine Wettannahmestelle, die im funktionalen Zusammenhang mit einem Vereinsheim betrieben werden solle. Eine betriebliche Einheit beider Nutzungen ergebe sich bereits daraus, dass die Fensterflächen des Vereinsheims ein Wettbüro ... bewerben. Auch die Öffnungszeiten seien die gleichen. Im Vereinsheim werde die Möglichkeit bestehen, sich über Wettereignisse zu informieren und diese live mit zu verfolgen. Eine solche Ausstattung mache nur Sinn, wenn dort oder in der unmittelbar benachbarten Wettannahmestelle auch Wetten abgegeben und angenommen werden könnten. Umgekehrt sei auch die Einrichtung der beantragten Wettannahmestelle bezogen auf das benachbarte „Vereinsheim“. Es sei zu erwarten, dass die Besucher des „Vereinsheims“ sich dort über die Wettereignisse informierten und anschließend in der benachbarten Wettannahmestelle ihre Wetten abgäben. Eine solche funktionale Betrachtungsweise sei dem Baurecht nicht fremd. Die Rechtsprechung zur Abgrenzung von kerngebietstypischen zu nicht kerngebietstypischen Spielhallen (BayVGH, B.v. 19.6.2012 - 19 ZB 09.11 -juris) lasse sich nicht auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Benachbarte Spielhallen würden nämlich deshalb nicht als (kerngebietstypisch) zusammengefasst, weil jede Spielhalle für sich alle notwendigen Ausstattungsmerkmale (Spielgeräte, Aufsichtsbereich, Sanitärräume) aufweise. Anders sei das vorliegend. Die Ausstattung des „Vereinsheims“ ergänze die der Wettannahmestelle. Auf den Inhalt des angefochtenen Bescheids werde im Übrigen verwiesen.

3. Das Gericht hat eine gegen die Untersagung der Nutzung der Räume im Erdgeschoss des Anwesens ... als Wettbüro gerichtete Klage der Klägerin mit Urteil vom 15. Mai 2012 im Verfahren AN 9 K 12.01101 abgewiesen. Über den Antrag auf Zulassung der Berufung (Az. 9 ZB 13.1993) ist noch nicht entschieden.

4. Am 9. April 2014 hat die Kammer Beweis durch Einnahme eines Augenscheins am Vorhabensgrundstück und in dessen näherer Umgebung erhoben.

5. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen. Hinsichtlich des Verlaufs von Augenschein und mündlicher Verhandlung wird auf die Niederschrift verwiesen.

1. Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 20. Juni 2013 ist rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt; sie hat keinen Anspruch auf die für das auf dem Grundstück Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., beabsichtigte Vorhaben „Nutzungsänderung einer Teilfläche eines Vereinsheim in eine Wettannahmestelle“ begehrte bauaufsichtliche Genehmigung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO). Es handelt sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (Art. 55 Abs. 1 und 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO (dazu 1.1), die sich nach der Art der Nutzung als kerngebietstypische Vergnügungsstätte darstellt (dazu 1.2). In der als faktisches Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB, § 6 Abs. 1 BauNVO) zu qualifizierenden näheren Umgebung des Vorhabens ist eine solche Nutzung ihrer Art nach bauplanungsrechtlich unzulässig (dazu 1.3).

1.1 Das Vorhaben der Klägerin ist eine Nutzungsänderung, die gemäß Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO einer Baugenehmigung bedarf.

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung, so dass sich die Frage der Genehmigungsfähigkeit neu stellt (vgl. BVerwG, U.v. 18.11.2010 - 4 C 10/09 - NVwZ 2011, 748/749; BayVGH, B.v. 10.6.2010 - 1 ZB 09.1971 - juris). Voraussetzung für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist nicht, dass tatsächlich andere Anforderungen an die geänderte Nutzung gestellt werden. Nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO verbleibt es bei der aus Art. 55 Abs. 1 BayBO folgenden Genehmigungspflicht, wenn derartige Anforderungen „in Betracht kommen“ können. Die Frage, ob das tatsächlich der Fall ist, bleibt einem Genehmigungsverfahren vorbehalten.

Die nunmehr beabsichtigte Nutzung eines Teils des Erdgeschosses des Anwesens ... als Wettannahmestelle bewegt sich ihrer Art nach ersichtlich nicht mehr im Rahmen der zuletzt mit Bescheid der Beklagten vom 23. August 2007 genehmigten Nutzung als Vereinsheim. Es handelt sich - abhängig von der konkreten Ausgestaltung - um ein sonstiges Gewerbe oder eine Vergnügungsstätte. Demgegenüber kann ein Vereinsheim als Anlage für kulturelle Zwecke betrachtet werden kann (vgl. OVG RhPf, U.v. 16.4.2003 - 8 A 11903/02 - juris; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4 Rn. 6.44). Mithin kommen, wie die Zuordnung der Nutzungen sonstiges Gewerbe bzw. Vergnügungsstätte einerseits und Anlage für kulturelle Zwecke andererseits zu den einzelnen Gebietstypen der Baunutzungsverordnung (§§ 2 ff. BauNVO) zeigt, andere bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht. Die beabsichtigte Nutzungsänderung hat damit auch die für ein Vorhaben im Sinn des § 29 Abs. 1 BauGB erforderliche bodenrechtliche Relevanz (vgl. dazu BVerwG, U.v. 31.8.1973 - IV C 33/71 - juris).

1.2 Die von der Klägerin zur Genehmigung gestellte „Wettannahmestelle“ ist bei Würdigung aller Umstände als eine für ein Kerngebiet typische Vergnügungsstätte zu betrachten.

Vergnügungsstätten sind besondere Gewerbebetriebe, die in unterschiedlicher Weise unter Ansprache des Geselligkeitsbedürfnisses, des Spiel- oder Sexualtriebs der kommerziellen Freizeitgestaltung und der Zerstreuung dienen (vgl. Roeser in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 7 Rn. 16). Eine Vergnügungsstätte und nicht lediglich eine Wettannahmestelle, die darauf angelegt ist, Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten sowie Gewinne auszuzahlen, liegt demnach dann vor, wenn die Kunden durch die konkrete Ausgestaltung der Räumlichkeiten animiert werden, sich dort länger aufzuhalten, die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen auf Fernsehmonitoren zu verfolgen und weiter an den angebotenen Wettspielen teilzunehmen (vgl. OVG Rhl-Pf, B.v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635/636; VG München, U.v. 18.11.2013 - M 8 K 12.6444 - juris). Für ein Kerngebiet typisch ist eine solche Vergnügungsstätte dann, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeineres Publikum erreichbar sein soll, wobei die Größe des Betriebs eine maßgebende Rolle spielt (vgl. Roeser, a. a. O., § 7 Rn. 17 m. w. N.).

Bei Anwendung dieses Maßstabs stellt sich das Vorhaben der Klägerin nicht als eine Wettannahmestelle, sondern als kerngebietstypische Vergnügungsstätte dar. Dem steht nicht entgegen, dass der Bauantrag der Klägerin lediglich darauf gerichtet ist, eine Teilfläche von etwa 17 qm des Vereinsheims als Wettannahmestelle zu nutzen und diese insbesondere keine Aufenthaltsfunktion haben soll sowie lediglich der Wettabgabe am Schalter sowie dem eigentlichen Wettvorgang dienen soll (vgl. zur Bindung an den Bauantrag Gaßner in Simon/Busse, BayBO, Stand Dezember 2013, Art. 65 Rn. 21). Bei der planungsrechtlichen Beurteilung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens darf der enge räumliche und funktionale Zusammenhang mit dem verbleibenden Bereich des Vereinsheims nicht unberücksichtigt bleiben (vgl. dazu BVerwG, B.v. 29.10.1992 - 4 B 103/92 - NVwZ-RR 1993, 287).

Ein räumlicher Zusammenhang besteht deshalb, weil die Wettannahmestelle gleichsam aus dem als Vereinsheim dienenden Raum herausgeschnitten wird und beide Nutzungen durch zwei unmittelbar nebeneinander liegende Zugänge betreten und verlassen werden können. Ein Besucher der Wettannahmestelle kann so mühelos in das Vereinsheim wechseln und umgekehrt. Hinzu kommt, dass die Wettannahmestelle nach dem Inhalt der Vorlagepläne über keine eigene Toilette verfügt, wohl aber das Vereinsheim. Es liegt damit nahe, dass der in der Wettannahmestelle Beschäftigte diese Toilette mitbenutzt. Ein funktioneller Zusammenhang ergibt sich daraus, dass das Vereinsheim nach der dem Baugenehmigungsbescheid vom 23. August 2007 zugrunde liegenden Betriebsbeschreibung unter anderem dem gemeinsamen Sporterlebnis und dem geselligen Beisammensein dienen soll. Den Vereinsmitgliedern stehen für die Übertragung von Sportereignissen nach dem Inhalt der genehmigten Vorlagepläne fünf größere Flachbildschirme sowie als weitere Informationsmöglichkeit acht Computerplätze zur Verfügung; überdies ist ein Automat für warme und (alkoholfreie) kalte Getränke vorhanden. Wettannahmestelle und Vereinsheim ergänzen sich damit - auch mit Blick auf die im Wesentlichen gleichen Öffnungszeiten (10.00 Uhr - 20.00 Uhr einerseits und 10.00 Uhr - 22.00 Uhr) - in geradezu idealer Weise. Das gilt umso mehr, als das Vereinsheim aufgrund der mit der Nutzungsänderung beantragten Werbeanlage nach außen als Teil der Wettannahmestelle in Erscheinung tritt. Die Schaufenster des Vereinsheims sollen vollständig mit einer Folie versehen werden, die den unmittelbar angrenzenden Betrieb der Klägerin bewirbt.

Nach allem bilden die Wettannahmestelle und das Vereinsheim bei der gebotenen objektiven Betrachtung einen einheitlichen Betrieb, der es ermöglicht, in einem Raum die gewünschten Wetten abzuschließen sowie in den unmittelbar angrenzenden Räumlichkeiten die Sportereignisse, auf die gewettet wurde, in geselliger Atmosphäre in Live-Übertragungen auf Fernsehmonitoren zu verfolgen und gegebenenfalls weiter an den angebotenen Wettspielen teilzunehmen.

Dieser Betrieb hat als kerngebietstypische Vergnügungsstätte zu gelten. Er beschränkt sein Angebot nicht lediglich auf einen begrenzten Stadtteil. Vielmehr ist er angesichts einer gesamten Grundfläche von mehr als 150 qm darauf angelegt, ein größeres und allgemeines Publikum aus einem weiteren Einzugsbereich anzusprechen. Unschädlich ist es dabei, dass das Vereinsheim nach dem Inhalt der Betriebsbeschreibung, die der Baugenehmigung vom 23. August 2007 zugrunde liegt, lediglich als Treffpunkt und Vereinslokal der Vereinsmitglieder dienen soll. Eine grundsätzlich öffentliche Zugänglichkeit von Räumlichkeiten ist kein Wesensmerkmal einer Vergnügungsstätte (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand September 2013, § 4 a BauNVO Rn. 70). Bodenrechtlich relevant ist stattdessen das Störpotential eines solchen Betriebs.

1.3 Eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist in der als faktisches Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB, § 6 Abs. 1 BauNVO) zu qualifizierenden näheren Umgebung des Vorhabens ihrer Art nach bauplanungsrechtlich weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig.

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben - soweit hier von Bedeutung - zulässig, wenn es sich nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der aufgrund des § 9 a BauGB erlassenen Verordnung (Baunutzungsverordnung - BauNVO) bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB).

1.3.1 Die nähere Umgebung des Vorhabens entspricht einem Mischgebiet im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO.

a) Als für das Vorhaben der Klägerin maßgebliche „nähere Umgebung“ im Sinn des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabensgrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Die Grenzen sind dabei nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen (vgl. BayVGH, U.v. 24.11.2010 - 9 B 10.363 - juris m. w. N.).

Nach dem Ergebnis des Augenscheins und den in der Behördenakte enthaltenen Lageplänen kann der Bereich der wechselseitigen Prägunghinsichtlich der Art der baulichen Nutzung mit Blick auf die zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens (insb. Parkplatzsuchverkehr) und die vorhandenen baulichen Strukturen wie folgt bestimmt werden: Er umfasst die in ihrer Struktur aufeinander bezogene Blockrandbebauung entlang der ... nördlich der ... bis zur Kreuzung mit der ... Die kreuzende ... hat angesichts ihrer mäßigen Breite und der anschließend in der ... vorhandenen ihrer Struktur nach gleichbleibenden Bebauung keine trennende Wirkung. Zwischen der ... im Norden und der ... im Süden reicht die nähere Umgebung bis zur westlich der ...-Kirche vorhandenen ... Die Bebauung entlang der östlichen Seite der sich südlich der ... fortsetzenden ... und der Bereich westlich davon zählen demgegenüber nicht mehr zur näheren Umgebung. Sie weist erkennbar eine vom vorbeschriebenen Bereich abweichende, jeweils in sich einheitliche Nutzungsstruktur auf. Entlang der dortigen Ostseite der ... findet sich weit überwiegend eine Wohnbebauung. Dasgegen überliegende entlang der gesamten südlichen ... vorhandene Gebäude weist eine Bankfiliale ... und im Übrigen eine Büronutzung auf. Es ist Teil eines Bürokomplexes, der sich L-förmig entlang der ... und der ... erstreckt.

b) Die so einzugrenzende Umgebungsbebauung stellt sich nach der Art der vorhandenen Nutzungen als ein (faktisches) Mischgebiet dar.

Mischgebiete dienen gleichermaßen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Kennzeichnend für diesen Baugebietstyp ist mithin eine qualitative und quantitative Mischung der Hauptnutzungsarten. Dafür ist es nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im Gebiet vertreten sind. Eine der Hauptnutzungsarten darf jedoch nicht nach der Anzahl der Anlagen und/oder deren Umfang das Übergewicht erlangen. Ob ein solches Übergewicht besteht, ist nicht nur nach den Prozentsätzen der für die eine oder andere Nutzungsart in Anspruch genommenen Grundflächen zu beurteilen. Eine Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses kann sich auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden oder auch erst aus mehreren solchen Merkmalen zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im jeweiligen Einzelfall (vgl. BayVGH, B.v. 26.5.2008 - 1 CS 08.881/1CS 08.882 - juris).

Nach diesem Maßstab entspricht die nähere Umgebung des Vorhabens einem faktischen Mischgebiet. Im maßgebenden Bereich der ... weist jedes der nahezu durchgängig fünfgeschossigen Gebäude (Ausnahme: Anwesen ...) im Erdgeschoss eine das Wohnen nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung und in den darüber liegenden Geschossen eine Wohnnutzung auf. Es handelt sich um eine typische innerstädtische Geschäftsstraße, die gleichermaßen durch das Wohnen und solche gewerbliche Nutzungen geprägt ist, die - auch in ihrer räumlichen Konzentration - für ein (allgemeines) Wohngebiet nicht typisch sind. So finden sich Läden, die mit Blick auf ihr Angebot ersichtlich nicht überwiegend der Gebietsversorgung dienen (u. a. Haus-Nr. ...: asiatische und persische Spezialitäten, Eckhaus ...: Optikergeschäft, Haus-Nr.: ... Gastronomiebedarf und Großkücheneinrichtung, Haus-Nr. ...: Berufsbekleidung, Haus-Nr... Sportartikel, Haus-Nr. 42: Erotikartikel). Daneben sind in der ... neben weiteren gewerblichen Nutzungen eine Kampfsportschule (Haus-Nr. ...), ein Massage-Institut (Haus-Nr. ...), ein „Kopierzentrum“ (Haus-Nr. ...) eine größere Versicherungsagentur (Haus-Nr. ...) sowie ein Restaurant untergebracht. Die zur näheren Umgebung zählende „...-Kirche“ ist als Anlage für kirchliche Zwecke ebenfalls eine Nutzung, die in einem Mischgebiet allgemein zulässig ist (§ 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO).

Für eine Einordnung der näheren Umgebung als (faktisches) Kerngebiet, das gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient, fehlt es bereits an einem Übergewicht der gewerblichen Nutzungen gegenüber der Wohnnutzung. Im Übrigen sind im maßgeblichen Bereich keine zentralen Einrichtungen im vorgenannten Sinn vorhanden.

1.3.2 In einem Mischgebiet sind Vergnügungsstätten zwar allgemein zulässig, wenn sie in Baugebietsteilen mit überwiegend gewerblicher Nutzung angesiedelt sind (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO); in den übrigen Baugebietsteilen können sie ausnahmsweise zugelassen werden (§ 6 Abs. 3 BauNVO). In beiden Fällen muss es sich allerdings um nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten handeln (vgl. Roeser, a. a. O., § 6 Rn. 21). Das ist hier, wie dargelegt, nicht der Fall.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.