Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 23. Feb. 2017 - 1 LA 11/16

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 2. Kammer, Einzelrichterin - vom 18.09.2015 wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Antragsverfahren auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

I.

Die Klägerin begehrt die Löschung einer Baulast. Sie ist Eigentümerin des Grundstücks mit der postalischen Anschrift … (Flurstück … der Flur …, Gemarkung …). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 8 der Gemeinde …, der ein Sondergebiet „Psychiatrisches Pflegeheim“ festsetzt.

Im Zuge eines vor der grundbuchlichen Abschreibung des klägerischen Grundstücks von einem Gesamtgrundstück (Flurstück …) seinerzeit notwendigen Teilungsgenehmigungsverfahrens nach den §§ 19 bis 21 BauGB a.F. wurde im Hinblick auf die dort beabsichtigte Errichtung eines Wohnhauses am 25.10.1996 im Baulastenverzeichnis von … (Baulastenblatt Nr. … lfd. Nr. …) mit dem Inhalt der Verpflichtungserklärung des damaligen Grundstückseigentümers vom 09.10.1996 folgende Baulast eingetragen:

„Das Wohngebäude auf dem Grundstück Flurstück …, der Flur …, der Gemarkung …, dient dem Gewerbebetrieb auf dem Flurstück … (heute …, …), der Flur …, der Gemarkung …. Die bauliche Anlage darf nur in der genehmigten Art genutzt werden. Eine Veräußerung des Grundstückes ist nur mit Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde zulässig.“

Gegenstand des Baulastenverzeichnisses sind des Weiteren Lagepläne aus August 1996, März/April 1997 und September 2012, in denen - in der genannten zeitlichen Abfolge - das abzuschreibende Grundstück grün umrandet und mit einer Wohnhausskizze, sodann das abgeschriebene (unbebaute) Grundstück (Flurstück …) und schließlich jenes abgeschriebene Grundstück mit dem gemäß Antrag vom 22.03.1997 am 11.07.1997 als Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage genehmigten und eingemessenen Gebäude dargestellt sind.

Am 17.12.2012 beantragte die Klägerin die Löschung der Baulast. Diese sei nicht von § 80 Abs. 1 LBO gedeckt und verstoße überdies gegen das Bestimmtheitsgebot. Diesem Begehren entsprach der Beklagte mit Bescheid vom 22.03.2013 hinsichtlich des dritten Satzes (zunächst irrtümlich als Satz 1 bezeichnet) und lehnte den Löschungsantrag im Übrigen ab. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren dagegen am 24.06.2013 erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 18.09.2015 abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin besitze weder einen Anspruch auf Löschung noch auf Verzicht auf die Baulast. Das Baulastenverzeichnis sei richtig. Die Baulast sei wirksam begründet worden. Sie habe mit ihren beiden noch verbliebenen Sätzen 1 und 2 sowohl zum Zeitpunkt der Eintragung als auch aktuell einen baulastfähigen Inhalt. Ein Löschungsanspruch folge nicht aus § 116 LVwG, denn die Baulast sei rechtmäßig. Die vorgetragenen Bedenken hinsichtlich deren Bestimmtheit griffen nicht durch. Der Begriff des „Dienens“ sei im Baurecht gängig und stelle die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten in Bezug zum psychiatrischen Pflegeheim klar, ohne die Art der Nutzung - unnötig eng - auf das Wohnen zu beschränken. Ein Anspruch auf Löschung folge auch nicht aus § 80 Abs. 3 LBO. Das bei Eintragung der Baulast bestehende öffentliche Interesse sei nicht fortgefallen. Die Baulast habe eine vom psychiatrischen Pflegeheim unabhängige und damit bebauungsplanwidrige Nutzung des Grundstücks verhindern sollen. Dieses Interesse bestehe angesichts des unverändert in Kraft befindlichen Bebauungsplanes Nr. 8 fort.

Gegen das ihr am 19.01.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 19.02.2016 die Zulassung der Berufung beantragt und diesen Antrag am 21.03.2016 - einem Montag - begründet. Sie ist der Ansicht, die Richtigkeit des klagabweisenden Urteils unterliege ernstlichen Zweifeln. Zudem sei ihr Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt worden; wesentliches Vorbringen habe das Verwaltungsgericht erkennbar außer Acht gelassen.

II.

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch. Die Berufung ist weder wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch aufgrund eines Verfahrensmangels nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO zuzulassen.

1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bestehen auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens nicht.

Ernstliche Zweifel im Sinne dieser Vorschrift, die die Zulassung der Berufung rechtfertigen, sind zu bejahen, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und die Zweifel an der Richtigkeit einzelner Begründungselemente auf das Ergebnis durchschlagen. Das ist vorliegend nicht der Fall.

Das Verwaltungsgericht hat die allgemeinen Grundsätze, die einen Anspruch auf Löschung einer Baulast zu rechtfertigen vermögen, zutreffend dargestellt. Es entspricht der Rechtsprechung des Senats, dass ein Löschungsanspruch demjenigen zusteht, der gemäß § 80 Abs. 3 Satz 2 LBO einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde bezüglich der Baulast fordern kann. Das ist der Fall, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, d.h. wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen ebensolchen Löschungsanspruch (vgl. Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 19.01.2012 - 1 LB 11/11 -, juris [Rn. 23 f.]). Im Hinblick auf die streitige Baulast besteht ein solcher Anspruch indessen nicht; das Verwaltungsgericht hat die Voraussetzungen eines Löschungsanspruchs zu Recht verneint.

Das Baulastenverzeichnis ist entgegen der Rüge der Klägerin in Bezug auf die streitgegenständliche Baulast richtig. Die Baulast ist wirksam begründet worden: Ihre Eintragung ist - unstreitig - formell ordnungsgemäß zustande gekommen, sie ist inhaltlich zutreffend, entspricht der Bewilligung und hat entgegen der Annahme der Klägerin auch einen baulastfähigen Inhalt.

Eine Erklärung ist nach § 89 Abs. 1 Satz 1 LBO 1994 bzw. heute § 80 Abs. 1 Satz 1 LBO baulastfähig, wenn der Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernimmt, und sich jene Beschränkung nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird, dass die übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist (vgl. OVG NRW, Urteil vom 10.10.1996 - 7 A 4185/95 -, juris [Rn. 68]). Obgleich die Baulast ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens ist, der deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, darf sich die übernommene Belastung auch auf die Nutzung des Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, juris [Rn. 2]; VGH BW, Urteil vom 10.01.2007 - 3 S 1251/06 -, juris [Rn. 25]).

Die Übernahmeerklärung des Rechtsvorgängers der Klägerin erfüllt die genannten Voraussetzungen. An bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die Erklärung baurechtlich bedeutsam, denn der Rechtsvorgänger der Klägerin verpflichtete sich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, das auf dem abzuschreibenden Grundstück (Flurstück …) geplante Wohnhaus ausschließlich als ein dem Gewerbebetrieb (Haus …, sozialtherapeutisches Wohn- und Pflegeheim) dienendes Wohngebäude zu nutzen. Zwar folgt eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit eines Wohnhauses im Plangebiet als solches (auch) aus der Sondergebietsfestsetzung „Psychiatrisches Pflegeheim“ des Bebauungsplanes Nr. 8 der Gemeinde …; gleichwohl wurde vorliegend der Grundsatz der Subsidiarität gewahrt. Das erklärt sich aus dem Kontext der Baulastbestellung im Oktober 1996, die im Zuge eines Teilungsgenehmigungsverfahrens nach den §§ 19 ff. BauGB a.F. erfolgte. Seinerzeit war zunächst die Teilung des Grundstücks zum Zwecke der Errichtung eines (nicht zweckbeschränkten) Einfamilienhauses beantragt worden. Eine Teilung war nach §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. nur genehmigungsfähig, soweit die mit ihr bezweckte Nutzung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang stand. Der Erlangung der Genehmigungsfähigkeit der Teilung, d.h. jene erforderliche Plankonformität herbeizuführen bzw. sicherzustellen, diente die streitige Baulast, ohne dass sich jene übernommene Beschränkung aus dem Teilungsvorgang sonst ergab.

Der Inhalt der streitigen Baulast ist auch inhaltlich hinreichend bestimmt. Das Verwaltungsgericht hat dies zu Recht bejaht und sich dabei ausdrücklich mit den Bedenken der Klägerin befasst, die in Bezug auf den Begriff des „Dienens“ geltend gemacht worden waren. Jene Ausführungen greift die Klägerin nicht an; sie rügt vielmehr, dass weitere Aspekte, die sie erstinstanzlich geltend gemacht hatte und die ihrer Ansicht nach (ebenso) die Unwirksamkeit der Baulast infolge Unbestimmtheit bzw. fehlender Eindeutigkeit begründeten, übergangen worden seien. Diese Rüge zeigt ernstliche Richtigkeitszweifel am Ergebnis des Urteils nicht auf. Der Hinweis der Klägerin darauf, dass in der Verpflichtungserklärung zur Eintragung der Baulast die Baulastfläche als im beigefügten Lageplan „grün schraffiert“ bezeichnet worden sei, der zum Baulastenverzeichnis gehörende Lageplan vom 07.08.1996 demgegenüber eine grün umrandete Fläche darstelle, stellt die Bestimmtheit der fraglichen Fläche nicht in Frage. Die in Bezug genommene Fläche ist klar umrissen und entspricht ausweislich des dem Baulastenverzeichnis ferner zugefügten Auszugs aus der fortgeführten Liegenschaftskarte vom 05.03.1997 exakt dem abgeschriebenen Grundstück (Flurstück …). Der abweichende Kennzeichnungshinweis ist daher unschädlich. Unklar ist die Baulast auch nicht hinsichtlich des verwendeten Begriffs „das Wohngebäude …“. Die Annahme der Klägerin, jene Formulierung sei nicht eindeutig, weil sie verschiedene Interpretationen hinsichtlich des Bezugsobjektes „Wohngebäude“ zulasse, namentlich zum einen ein ehemaliges Gebäude und andererseits das später genehmigte Wohngebäude, ist bereits in ihrem Ausgangspunkt unzutreffend. Abgesehen davon, dass die Baulast ohnedies ausschließlich vorhabenbezogen eingetragen wurde, zeigt der in Bezug genommene Lageplan vom 07.08.1996 entgegen der klägerischen Behauptung keineswegs ein ehemals auf dem Grundstück befindliches Gebäude, sondern bildet lediglich eine Skizze des geplanten Wohngebäudes ab. Dies folgt ersichtlich aus der Art der Darstellung des Gebäudes, das - anders als die übrigen in einer amtlichen Liegenschaftskarte dargestellten Wohn- und sonstigen Gebäude - nicht schraffiert in der Karte eingezeichnet ist. Im Übrigen gab die Klägerin im Bauantrag vom 22.03.1997 selbst an, das Grundstück sei nicht bebaut.

Das Verwaltungsgericht hat zudem - zu Recht - einen Anspruch der Klägerin auf Verzicht des Beklagten als Bauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast (§ 80 Abs. 3 LBO) verneint und zur Begründung auf ein fortbestehendes öffentliches Interesse an der Baulast verwiesen. Die diesbezüglichen Ausführungen greift die Klägerin nicht an. Sie meint indes, die Baulast sei deshalb obsolet geworden, weil das in der Baulastenerklärung in Bezug genommene Wohnhaus ein anderes sei, als jedes später errichtete Wohnhaus, insbesondere auch als dasjenige, das Gegenstand der Baugenehmigung vom 11.07.1997 sei. Auch hier verfängt der klägerische Argumentationsansatz bereits nicht, um Richtigkeitszweifel zu begründen. Wie bereits ausgeführt, erfolgte die Baulastbestellung vorhabenbezogen und etwaige Wechsel des Bezugsobjektes hat es zu keiner Zeit gegeben.

2. Die Zulassung der Berufung kann auch nicht auf einen Verfahrensfehler im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO gestützt werden. Das Verwaltungsgericht hat das Recht der Klägerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht verletzt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör fordert, dass das erkennende Gericht die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis nimmt und in Erwägung zieht, wobei als Regel davon auszugehen ist, dass das Gericht dieser Verpflichtung auch tatsächlich nachgekommen ist. Die Gerichte sind indessen nicht verpflichtet, jedes Vorbringen der Beteiligten in den Gründen der Entscheidung ausdrücklich zu bescheiden, sich also mit jedem Vorbringen ungeachtet seiner Entscheidungsrelevanz in den Urteilsgründen ausdrücklich zu befassen (so BVerfG in std. Rspr., vgl. z.B. BVerfG, Beschluss vom 23.07.2003 –- 2 BvR 624/01 -, juris [Rn. 16 f.]). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt insoweit nur vor, wenn ein Beteiligter gehindert wurde, entscheidungsrelevante Tatsachen vorzutragen oder das Gericht einen entscheidungsrelevanten Tatsachenvortrag nicht zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Für eine derartige Fallgestaltung liefert der Zulassungsantrag der Klägerin keine hinreichenden Hinweise. Mit ihrer Rüge, im Tatbestand des Urteils werde der Klagevortrag unzureichend bzw. unzutreffend lediglich als Wiederholung des Widerspruchsvorbringens bezeichnet, übergeht die Klägerin, dass wegen des weiteren Vorbringens und der weiteren Einzelheiten auf den Inhalt des Verwaltungsvorgangs sowie der Gerichtsakte Bezug genommen worden ist. Soweit das Verwaltungsgericht (ergänzendes) Vorbringen der Klägerin zur Frage der Bestimmtheit der streitigen Baulast nicht ausdrücklich im angefochtenen Urteil behandelt hat, war dieses Vorbringen im Übrigen - wie vorstehend aufgezeigt - nicht entscheidungsrelevant.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 47 Abs. 3, 52 Abs. 2 GKG.

Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).