Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 26. Nov. 2014 - 8 A 10674/14

Die Berufung der Beigeladenen zu 1) und 2) gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 14. April 2014 wird zurückgewiesen.

Die Beigeladenen zu 1) und 2) haben die Kosten des Verfahrens zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 3), die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beigeladenen zu 1) und 2) dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der beizutreibenden Kosten abwenden, wenn nicht die jeweiligen Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Kläger wenden sich gegen die den Beigeladenen zu 1) und 2) erteilte Baugenehmigung zur Errichtung einer Dachterrasse auf dem Betonflachdach ihres Bungalows.

Sie sind Miteigentümer des Grundstücks A. Straße … (Flurstück-Nr. .../1) in M. Südlich daran grenzt das Grundstück A. Straße … (Flurstück-Nr. .../2) an, das im Miteigentum der Beigeladenen zu 1) und 2) steht und von diesen im Jahr 2010 erworben wurde. Beide Grundstücke sind jeweils mit einem Bungalow mit Flachdach bebaut und liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Mandelgraben“ der Beigeladenen zu 3), der in seiner Ursprungsfassung am 8. Oktober 1973 als Satzung beschlossen worden ist. Der Bebauungsplan „Mandelgraben“ setzt für das Gebiet, in dem auch die Wohngrundstücke der Kläger und der Beigeladenen zu 1) und 2) gelegen sind, ein reines Wohngebiet mit eingeschossiger, geschlossener Bebauung in Hausgruppen fest. Des Weiteren findet sich die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ sowie die Festsetzung einer Grund- und einer Geschossflächenzahl von jeweils 0,6. Nach Ziffer 3.2 der Textfestsetzungen sind „Dachaufbauten (Dachgauben)“ nicht zulässig. Nach Ziffer 7.1 der Textfestsetzungen darf die Gesamthöhe der seitlichen und hinteren Einfriedungen das Maß von 1,0 m nicht überschreiten. Lediglich bei Gartenhofhäusern ist allseitig eine Sichtblende bis zu 2,00 m Höhe zugelassen (Ziffer 7.5 der Textfestsetzungen).

Mit dem am 15. Juni 1976 als Satzung beschlossenen Änderungsplan I wurde die ursprünglich für den Bereich westlich der Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen zu 1) und 2) vorgesehene Festsetzung zur Zulässigkeit von vier- bzw. fünfgeschossigen Wohnhäusern zugunsten einer lediglich eingeschossigen Wohnhausbebauung abgeändert. Der Änderungsplan I wurde im Unterschied zum Ursprungsbebauungsplan nachträglich im April 1992 ausgefertigt und erneut öffentlich bekannt gemacht.

Mit dem am 14. Mai 1991 als Satzung beschlossenen Änderungsplan VII erfolgte eine weitere, die Anwesen der Kläger und der Beigeladenen zu 1) und 2) betreffende Änderung. Danach sind für eingeschossige Hausgruppen neben Flach- nunmehr auch Walmdächer zulässig, deren Firsthöhe aber auf 1,50 m ab OK-Rohdecke bis OK-Dachhaut beschränkt ist.

Im Januar 2012 beantragten die Beigeladenen zu 1) und 2) die Baugenehmigung zur Errichtung einer Dachterrasse, jenseits der Grenzgarage zum Grundstück der Kläger sowie der Errichtung einer Pergola im Eingangsbereich und einer weiteren Pergola im rückwärtigen Terrassenbereich. Die Dachterrasse soll durch ein 1 m hohes Geländer mit Lochblechfüllung eingefasst werden. Mit Bescheid vom 2. Februar 2012 wurde den Beigeladenen zu 1) und 2) die beantragte Baugenehmigung im vereinfachen Genehmigungsverfahren erteilt.

Der gegen die Genehmigung der Dachterrasse mit der Begründung, es handele sich dabei um einen unzulässigen Dachaufbau und einen Verstoß gegen die Gartenhofhaus-Festsetzung, eingelegte Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 26. Juli 2013 zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Umwehrung der Dachterrasse keinen Dachaufbau im Rahmen einer Dachfläche darstelle. Die drohende Einsehbarkeit des Grundstücks der Kläger möge von diesen zwar als störend wahrgenommen werden, erweise sich jedoch nicht als rücksichtslos.

Zur Begründung ihrer dagegen erhobenen Klage haben die Kläger im Wesentlichen geltend gemacht, die Dachterrasse verstoße gegen die Festsetzung „Gartenhofhäuser“, die auch gerade dem Schutz der Nachbarschaft vor Einsehbarkeit zu dienen bestimmt sei. Dem ist der Beklagte im Wesentlichen mit der Begründung entgegengetreten, die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ sei nicht nachbarschützend. Der Schutz vor Einblick habe bei dem ursprünglichen Bebauungsplan „Mandelgraben“ aus dem Jahre 1973 nicht im Vordergrund gestanden, was sich aus der Zulassung vier- bis fünfgeschossiger Bauweise in unmittelbarer Nachbarschaft ergebe.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil vom 14. April 2014 stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Die Genehmigung der Dachterrasse verstoße gegen nachbarschützende bauplanungsrechtliche Vorschriften. Zwar handele es sich nicht um einen Dachaufbau im Sinne des Bebauungsplans, da hiervon nur Dachgauben erfasst seien. Jedoch verstoße die Dachterrasse gegen die Festsetzung „Gartenhofhäuser“. Zwar habe diese Festsetzung nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aus sich heraus keine drittschützende Wirkung. Jedoch könne der Satzungsgeber dieser Festsetzung einen nachbarlichen Abwehranspruch beimessen. Dies sei hier der Fall. Zwar gebe der Bebauungsplan „Mandelgraben, Änderungsplan I“ zu der Frage, ob die dort getroffene Festsetzung „Gartenhofhäuser“ zumindest auch nachbarlichen Belangen dienen solle, keine näheren Anhaltspunkte. Allerdings sei in der städtebaulichen Begründung des Änderungsplans VII ausgeführt, dass die nunmehr zugelassene Walmdachform mit begrenzter Firsthöhe gerade auch „im Hinblick auf nachbarrechtliche Konflikte“ festgesetzt worden sei. Hieraus ergebe sich, dass bei der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ der Wohnfrieden eine erhebliche Rolle gespielt habe. Dies lasse nur den Schluss zu, dass die Beigeladene zu 3) sowohl im Bebauungsplan „Mandelgraben, Änderungsplan I“ als auch im Änderungsplan VII innerhalb der Gartenhofhausgebiete „Wohnintimität gewährleisten“ wollte. Deshalb brauchten es die Kläger nicht hinzunehmen, dass aus dem Gartenhofhaus-Gebiet selbst Einsichtsmöglichkeiten in ihr Grundstück geschaffen würden. Überdies verstoße die genehmigte Dachterrasse wegen ihres Widerspruchs zur Eigenart des Baugebiets gegen das Gebot der Rücksichtnahme nach § 15 Abs. 1 BauNVO.

Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung tragen die Beigeladenen zu 1) und 2) im Wesentlichen vor: Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht eine drittschützende Wirkung der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ angenommen. Wenn es selbst Anhaltspunkte für eine nachbarschützende Funktion dieser Festsetzung im ursprünglichen Bebauungsplan verneine, sei es fehlerhaft, eine solche Drittschutzfunktion nachträglich aus dem Änderungsplan VII herzuleiten. Dies umso mehr, als sich die darin vorgenommene Änderung lediglich auf die Dachgestaltung bezogen habe. Die Aussage in der Begründung, man habe nachbarliche Konflikte vermeiden wollen, beziehe sich daher lediglich auf die nunmehr zugelassenen Walmdächer. Auch nachträgliche Äußerungen des Stadtplaners und eines ehemaligen Bürgermeisters könnten die erforderliche nachbarschützende Funktion nicht begründen.

Die Beigeladenen zu 1) und 2) beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 14. April 2014 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Nach ihrer Auffassung habe das Verwaltungsgericht zu Recht eine nachbarschützende Funktion der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ angenommen. Dies ergebe sich schon aus dem Begriff des Gartenhofhauses, wie er in den früheren Fassungen der Baunutzungsverordnung seinen Niederschlag gefunden habe. Gartenhofhäuser seien durch eine grenzständige Bebauung gekennzeichnet, die keine Einsichtsmöglichkeiten in den benachbarten Gartenhof ermögliche. Dass mit der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ auch eine nachbarschützende, dem Wohnfrieden dienende Funktion verfolgt worden sei, werde durch die Stellungnahmen des damaligen Stadtplaners und des ehemaligen Bürgermeisters bestätigt.

Der Beklagte stellt keinen Antrag, teilt indessen die Auffassung der Beigeladenen zu 1) und 2), dass der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ im Bebauungsplan „Mandelgraben“ keine drittschützende Funktion zukomme.

Die Beigeladene zu 3) erklärt, dass sowohl bei der Aufstellung des Bebauungsplanes „Mandelgraben-Änderungsplan I“ (u.a. Festsetzung der Areale für die Bebauung mit Gartenhofhäusern mit zugelassenen 2 m hohen Einfriedungen) als auch beim „Änderungsplan VII“ (Zulassung von flachgeneigten Walmdächern auf den Gartenhofhäusern mit maximal 1,50 m Firsthöhe) die Problematik des Nachbarschutzes wie Sichtschutz oder Einschränkung von Belichtung und Belüftung eines wesentliche Rolle gespielt habe. Die Wahrung nachbarschützender Belange sei immer Bestandteil der Planung und der Abwägung gewesen. Für die Quartiere der Gartenhofhäuser habe der Nachbarschutz eine besondere Bedeutung, da nachbarschützende Grenzabstände fehlten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die beigezogenen Behördenakten, die sämtlich Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat der Anfechtungsklage gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung einer Dachterrasse zu Recht stattgegeben. Denn diese Baugenehmigung ist objektiv rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, weshalb sie nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben ist.

Die Genehmigung der Dachterrasse auf dem Wohnhaus der Beigeladenen in der beantragten Ausgestaltung ist objektiv rechtswidrig, weil sie gegen die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ im Bebauungsplan „Mandelgraben“ der Beigeladenen zu 3) i.d.F. des Änderungsplans VII vom 14. Mai 1991 verstößt (§ 30 Abs. 1 BauGB). In der Planzeichnung findet sich für das Gebiet, dem die Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen zu 1) und 2) angehören, neben der Festsetzung eines reinen Wohngebiets mit eingeschossiger und geschlossener Bebauung sowie einer Grund- und Geschossflächenzahl von 0,6 die Festsetzung „Gartenhofhäuser“, ohne dass dieser Begriff in der Zeichenerklärung oder den textlichen Festsetzungen näher erläutert wird. Der Sache nach handelt es sich um eine besondere Festsetzung zur Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO), die so schon im Ursprungsbebauungsplan „Mandelgraben“ vom 8. Oktober 1973 enthalten war. Mangels anderer Anhaltspunkte zum Begriffsinhalt liegt es nahe, zu dessen Verständnis auf die gesetzliche Definition abzustellen, die sich in den bis zum Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990 geltenden Fassungen der Baunutzungsordnung fand. So hieß es in der Regelung zu den Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in § 17 Abs. 2 BauNVO a.F. (1962, 1968, 1977):

„In Gebieten, die für eine Bebauung mit eingeschossigen Wohngebäuden mit fremder Sicht entzogenen Gartenhof, wie Gartenhof- und Atriumhäuser, vorgesehen sind, können im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl und eine Geschossflächenzahl bis 0,6 festgesetzt werden.“

Da hier von dieser Ermächtigung zur Festsetzung der Grund- und Geschossflächenzahl bis 0,6 (statt der ansonsten für eine eingeschossige Bebauung im reinen Wohngebiet vorgesehenen Grund- und Geschossflächenzahl von 0,4) Gebrauch gemacht worden ist, kann die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ nur als abgekürzte Bezeichnung für die Festsetzung „Bebauung mit eingeschossigen Wohngebäuden mit einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof“ verstanden werden (ebenso: OVG Nds., Urteil vom 27. Juni 1984 - 6 A 68/82 -, BauR 1984, 619; BVerwG, Beschluss vom 20. September 1984 - 4 B 202.84 -, NVwZ 1985, 748 und juris, Rn. 6; auch: BVerwG, Beschluss vom 5. Mai 1994 - 4 NB 16.94 -, Buchholz 406.12 § 17 BauNVO Nr. 6 und juris, Rn. 3 - „… wird gewährleistet, dass die Einsicht unterbunden wird“ -). Entsprechend diesem Verständnis ist auch in den Folgejahren die tatsächliche Bebauung überwiegend erfolgt, nämlich mit eingeschossigen Flachdach-Bungalows, deren grenzständige Außenwände zu dem Gartenhof auf dem Nachbargrundstück keine Fenster aufweisen und dadurch das Ziel erreichen, die Einsicht in andere Gartenhöfe auszuschließen. Dass die Nichteinsehbarkeit der Gartenhöfe ein wesentliches Ziel der bauplanerischen Festsetzungen in den jeweils betroffenen Bereichen war, wird auch dadurch belegt, dass nach Ziffer 7.5 der textlichen Festsetzungen bei Gartenhofhäusern „allseitig eine Sichtblende bis zu 2,00 m Höhe zugelassen“ wird, abweichend von der ansonsten zugelassenen Einfriedungshöhe von 1,00 m (vgl. Textfestsetzung Nr. 7.1).

Die Errichtung der Dachterrasse in der genehmigten Form, lediglich mit einem 1 m hohen Geländer, verstößt gegen die Festsetzung von „Gartenhofhäusern“ mit dem oben beschriebenen Begriffsinhalt, weil durch deren Nutzung der Gartenhof auf dem benachbarten Grundstück nicht mehr „fremder Sicht entzogen“ ist. Zwar beginnt die Dachterrasse aus Sicht des Grundstücks der Kläger erst jenseits der Grenzgarage in einem Abstand von 3,80 m. Zwischen den Beteiligten ist indes unstreitig und durch die von den Klägern vorgelegten Skizzen (vgl. Bl. 64 der Gerichtsakte - GA -) belegt, dass der Garten- und Terrassenbereich des Anwesens der Kläger von der Dachterrasse des Nachbargebäudes einsehbar ist.

Die Kläger werden durch den Verstoß gegen die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ auch in ihren Rechten verletzt, weil diese Festsetzung zu ihren Gunsten nachbarschützend ist.

Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind nicht generell nachbarschützend, sondern nur, soweit sich aus dem Wortlaut der Festsetzung - gegebenenfalls unter Rückgriff auf die Planbegründung - ein entsprechender Wille des Satzungsgebers entnehmen lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. September 1984 - 4 B 202/84 -, NVwZ 1985, 748 und juris, Rn. 6; OVG RP, Urteil vom 14. Januar 2000 - 1 A 11751/99.OVG -, BauR 2000, 527; Beschluss vom 17. September 2008 - 8 A 10725/08.OVG -). Darauf, dass § 17 Abs. 2 BauNVO 1962, 1968 und 1977, d.h. die Ermächtigung zur Anhebung der Grund- und Geschossflächenzahl für Gartenhofhausgebiete, keine drittschützende Wirkung besitzt (so: BVerwG, Beschluss vom 5. Mai 1994, a.a.O., juris, Rn. 2; vgl. auch: BVerwG, Beschluss vom 20. September 1984, a.a.O., Rn. 6), kommt es nicht an. Ob die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ im Bebauungsplan „Mandelgraben“ im Sinne einer „Bebauung mit eingeschossigen Wohngebäuden mit einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof“ nachbarschützende Wirkung entfaltet, hängt allein von der Auslegung dieses konkreten Bebauungsplans ab (vgl. BVerwG, jeweils a.a.O.).

Dass die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ im Bebauungsplan „Mandelgraben“ auch dem Schutz der Interessen der Nachbarschaft dienen sollte, ergibt sich bereits aus dem oben dargelegten Begriffsinhalt dieser Festsetzung, und zwar schon im Ursprungsbebauungsplan. Danach sollte mit dieser Festsetzung eine Bebauung erreicht werden, bei der die sich aus den Außenwänden des eigenen Gebäudes und der fensterlosen Grenzwand des Nachbarhauses ergebenden Gartenhöfe „fremder Sicht entzogen“ sein sollten. Mit dem Ausschluss der Einsehbarkeit von fremder Seite, insbesondere also von Seiten des Nachbarn, sollte nicht bloß ein baugestalterischer Zweck verfolgt, sondern gerade auch nachbarschützenden Interessen gedient werden (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 3. Aufl. 1971, § 17, Rn. 194; auch: VGH BW, Beschluss vom 22. Juli 1966 - I 131/65 -, ESVGH 17, 101 [107] - schutzwürdiges privates Interesse an der Vermeidung von Einsehbarkeit durch eine heranrückende Bebauung -). Es besteht ein Austauschverhältnis dergestalt, dass der Eigentümer eines Grundstücks zwar einerseits das Heranrücken des Nachbargebäudes bis auf die gemeinsame Grundstücksgrenze zu dulden hat, andererseits aber die Nichteinsehbarkeit seines Gartenhofs beanspruchen kann. Dass der Plangeber mit der Festsetzung von „Gartenhofhäusern“ im Interesse der jeweiligen Eigentümer einen abgeschirmten Bereich des Wohnens in einem „grünen Zimmer“ (vgl. OVG Nds., Urteil vom 27. Juni 1984, a.a.O.) ermöglichen wollte, wird auch durch die ergänzende Erlaubnis einer 2 m hohen Sichtblende an den nicht bebauten Seiten des Gartenhofes bestätigt.

Als ergänzender Beleg für die nachbarschützende Zweckrichtung der Festsetzung von „Gartenhofhäusern“ in dem Bebauungsplan „Mandelgraben“ kann schließlich die Erläuterung des Leiters des für die Bauleitplanung verantwortlichen Planungsbüros S., herangezogen werden. Nach der Stellungnahme von Dipl.-Ing. U. S. vom 20. September 2014 (Bl. 238 R der Gerichtsakte) sollte mit der Festsetzung „Gartenhofhäuser“ ein weitestgehend störungsfreies Wohnen durch einen aus der Nachbarschaft nicht einsehbaren Hof erreicht werden. Diese Zwecksetzung sei von Anfang an Grundlage der Planung gewesen.

Eine nachträgliche Bestätigung hierfür kann schließlich auch den Erwägungen im Zusammenhang mit der Änderungsplanung VII aus dem Jahr 1991 entnommen werden. Zwar hat der Änderungsplan VII vom 14. Mai 1991 für die Gartenhofhausgebiete lediglich eine Änderung der Festsetzung zu der erlaubten Dachform bewirkt, wonach statt der ursprünglich vorgesehenen Flachdächer nunmehr auch die Aufbringung von Walmdächern mit einer Firsthöhe von 1,50 m ab OK-Rohdecke bis OK-Dachhaut erlaubt wird; und nach ihrer städtebaulichen Begründung sollte mit dieser Planänderung lediglich die Möglichkeit zu einer gestalterischen Variante sowie einer anderen Form der Dachabdichtung des eingeschossigen Gartenhofhaustyps gegeben werden. Jedoch zeigt die Begründung auch, dass bei dieser Festsetzung auch Interessen des Nachbarschutzes abgewogen wurden. So heißt es wörtlich in der städtebaulichen Begründung:

„Die Walmdachform mit begrenzter Firsthöhe ist hierbei in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Innenhöfe sowie im Hinblick auf nachbarliche Konflikte als die geeignete Dachform festgesetzt worden.“

Zwar ist den Beigeladenen zuzugestehen, dass nachbarschützende Erwägungen bei der Festsetzung der Dachform im Jahr 1991 nicht nachträglich eine nachbarschützende Funktion der bereits seit dem Ursprungsplan aus dem Jahr 1973 vorhandenen Festsetzung „Gartenhofhäuser“ begründen können. Wenn aber im Zusammenhang mit der geänderten Festsetzung zur Dachform mögliche Auswirkungen auf die Nichteinsehbarkeit der Gartenhöfe erwogen wurden, stellt dies jedoch einen zusätzlichen Beleg dafür dar, dass die Nichteinsehbarkeit der Gartenhöfe zwecks Vermeidung nachbarlicher Konflikte ein von Anfang an bestehender Grundzug der Gartenhofhaus-Festsetzung war. Hierfür spricht, dass der Rat der Beigeladenen zu 3) sich im Rahmen der Änderungsplanung VII auch mit weitergehenden Wünschen zur Schaffung von Nutzräumen unter den Dächern zu befassen hatte (vgl. das Protokoll zur Gemeinderatssitzung vom 27. November 1990), andererseits aber auch Einwender darauf hinwiesen, dass bei Errichtung von Walmdächern durch den Einbau von Dachflächenfenstern Einblicke in die Nachbargärten möglich würden, wodurch Grundzüge der Planung betroffen seien. Hierzu fasste der Gemeinderat der Beigeladenen zu 3) den Beschluss, dass mit der vorgesehenen Festsetzung (insbesondere der geringen Dachneigung durch die vorgegebene Firsthöhe von 1,50 m über Rohbaudecke) den privaten Belangen der Nachbarn weitgehend Rechnung getragen worden sei. Wörtlich heißt es:

„Den privaten Belangen der Eigentümer von Gartenhofhäusern selbst sowie deren Nachbarn wurde dahingehend Rechnung getragen, dass eine Dachneigung und Dachform gewählt wurde, die die geringstmögliche Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken erwarten lässt.“ (vgl. Protokoll der Gemeinderatssitzung vom 14. Mai 1991 zu OZ 6).

Sofern der Beklagte und die Beigeladenen zu 1) und 2) schließlich darauf hinweisen, die Festsetzung „Gartenhofhäuser“ im Ursprungsbebauungsplan könne schon deshalb nicht das Ziel einer absoluten Nichteinsehbarkeit der Gartenhöfe bezweckt haben, weil der ursprüngliche Plan in unmittelbarer Nachbarschaft die Errichtung von mehrgeschossigen Wohnhäusern vorgesehen hatte, ist dem der Unterschied zwischen einer unmittelbaren Einsehbarkeit vom Nachbargrundstück und der Einsehbarkeit aus größerer Entfernung entgegenzuhalten. Selbst wenn eine Einsehbarkeit nicht gänzlich auszuschließen ist, stellt es doch ein legitimes Ziel des Plangebers dar, innerhalb eines Gartenhofhausgebietes die Einsehbarkeit von den Nachbargrundstücken zu unterbinden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. Mai 1994, a.a.O., juris, Rn. 3 - „innerhalb des Baugebiets … wird … gewährleistet, dass die Einsicht unterbunden wird.“ -).

Ist das Bauvorhaben der Beigeladenen in der genehmigten Ausgestaltung daher bereits wegen Verstoßes gegen die Festsetzung über „Gartenhofhäuser“ unzulässig, kann dahingestellt bleiben, ob ihm auch die Textfestsetzung Nr. 3.2 („Dachaufbauten [Dachgauben] sind nicht zulässig.“) entgegengehalten werden kann. Zwar dürfte einiges dafür sprechen, den Klammerzusatz „Dachgauben“ nur beispielhaft zu verstehen (vgl. so auch Dipl.-Ing. S. in seiner Stellungnahme vom 20. September 2014, Bl. 238 R der Gerichtsakte). Wäre ausschließlich die Untersagung von Dachgauben gewollt gewesen, hätte es nahegelegen, sich hierauf zu beschränken. Hinsichtlich des Verbots von Dachaufbauten sind indes keine Anhaltspunkte erkennbar, dass mit dieser Festsetzung neben baugestalterischen Absichten zur Gewährleistung einer „ruhigen Dachlandschaft“ auch drittschützende Wirkungen zugunsten der Nachbarschaft verfolgt wurden. Aus diesem Grund könnten sich die Kläger auf einen eventuellen objektiv-rechtlichen Verstoß gegen diese Festsetzung nicht berufen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Ein Ausspruch über die Erstattungsfähigkeit der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 3) ist deshalb unterblieben, weil sie mangels Antragstellung kein Kostenrisiko getragen hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 7.500,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 GKG).