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| | Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.07.2010 verkaufte die Beteiligte Ziff. 1 an die Beteiligte Ziff. 2 die im Grundbuch von Mannheim Nr. (…) eingetragene Wohnungseigentumseinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gebäude- und Freifläche (…) in Mannheim verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 22 bezeichneten Wohneinheit sowie den dazugehörigen Pkw-Einstellplatz. In diesem notariellen Vertrag erklärten die Erschienenen zu 2, die Eheleute H., an Eides Statt, dass sie die alleinigen Gesellschafter der „H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts“ seien. Im Anschluss steht folgende Textpassage: |
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| | „Die GbR wurde von den Eheleuten H.geb S. und Dr. J. H. mit Urkunde-Nr. (…) des amtierenden Notars vom 16.12.2009 errichtet; Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tag als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen“. |
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| | Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Kaufgegenstandes bewilligte der Verkäufer und beantragte der Käufer nach § 11 dieses Vertrages die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zugunsten des Käufers. |
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| | Am 17.08.2010 beantragte der beurkundende und hier die Beteiligten Ziff. 2 vertretende Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung nebst Rangvorbehalt. |
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| | Mit Schriftsatz vom 26.08.2010 legte der Notar dem Grundbuchamt die beglaubigte Abschrift eines notariellen Gesellschaftsvertrages zwischen Frau K. H. und Herrn J. H. vor, mit der diese eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Geschäftsbezeichnung „H. Familien Gesellschaft des bürgerlichen Rechts“ mit Sitz in L. errichteten, Gesellschafter der Gesellschaft seien die Eheleute mit einer Beteiligungsquote von jeweils 50 %, beide seien für die Dauer ihrer Zugehörigkeit zur Gesellschaft zur uneingeschränkten Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet, sie seien einzelvertretungsberechtigt. |
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| | Darüber hinaus stellte der Notar als „offensichtliche Unrichtigkeit“ klar, dass auf Seite 2 des Kaufvertrages vergessen worden sei, folgenden Nebensatz zu streichen: |
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| | „Ch., C. und T. H. wurden mit Vereinbarung vom heutigen Tage als weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen“. |
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| | Diese Formulierung stamme noch aus einem vorherigen Vertragsentwurf, bei welchem vorgesehen gewesen sei, diese Personen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufzunehmen. Die bewilligte Erwerbsvormerkung wurde vom Grundbuchamt am 28.09.2010 in das Grundbuch eingetragen. |
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| | Mit Schriftsatz vom 25.11.2010 überreichte der Notar eine weitere Ausfertigung des Kaufvertrages vom 02.07.2010, in der sich auch die oben zitierte Passage zur Aufnahme der weiteren Gesellschafter befand. Unter Vorlage einer Pfandhaftentlassung und einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes stellte er den Antrag auf Löschung eines Rechts in Abteilung III Nr. 3 sowie Eintragung der Eigentumsumschreibung Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung. |
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| | Das Grundbuchamt Mannheim hat mit Beschluss vom 02.12.2010 diese Anträge auf Eintragung kostenpflichtig zurückgewiesen. |
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| | Es hat ausgeführt, dass im Rahmen des § 20 GBO Existenz und Identität der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden müssten. Eine Erklärung der Beteiligten in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde über die Rechtsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht ausreichend, selbst dann nicht, wenn eine eidesstattliche Versicherung abgegeben worden sei. Im vorliegenden Fall habe die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht als unverwechselbares Rechtssubjekt identifiziert werden können, die bloße Angabe der Gesellschafter genüge zur eindeutigen Bestimmung der Identität nicht. Weiterhin ergäben sich weder die Existenz noch die Vertretungsverhältnisse aus der Eintragung der Auflassungsvormerkung. Die Vermutung gem. § 899 a BGB gelte nämlich nur in Ansehung eines eingetragenen Rechts, also nicht aus einer Auflassungsvormerkung. Demnach sei der Erwerb von Grundbesitz durch eine schon bestehende GbR bis zu einer Änderung des geltenden Rechts nicht möglich. |
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| | Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2. |
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| | Sie wird damit begründet, dass die Unmöglichkeit des Erwerbs von Grundeigentum durch eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts in unüberbrückbarem Widerspruch zu ihrer vom Gesetzgeber anerkannten Grundbuchfähigkeit stehe. Insbesondere stehe die uneingeschränkte Ablehnung der Nachweismöglichkeiten durch eidesstattliche Versicherungen für das Fortbestehen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem nach wie vor gleichen Gesellschafterbestand in Widerspruch zu der in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannten Beweiserleichterung für den Nachweis negativer Tatsachen. Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Saarbrücken wird ausgeführt, dass beim Erwerb durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts der erforderliche Nachweis zum Bestehen der Gesellschaft und zum aktuellen Gesellschafterbestand durch den notariellen Kaufvertrag als öffentliche Urkunde erbracht werden könne. Der Nachweis könne durch die entsprechende Betätigungserklärung der Beteiligten in der notariellen Kaufvertragsurkunde erbracht werden. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bindung des Grundbuchamtes an eine Gerichtsentscheidung, in deren Rubrum die Gesellschaft bürgerlichen Rechts genannt werde, sei abzuleiten, dass hier der Nachweis durch einen notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages geführt werden könne. Sofern es keine Anhaltspunkte für entsprechende Veränderungen gebe, sei der durch diese Urkunde geführte Nachweis als hinreichend anzusehen. Im Streitfall habe die erwerbende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Vorlage des notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages und durch die in Form des § 29 Abs. 1 GBO in der Erwerbsurkunde abgegebenen Erklärungen, deren Richtigkeit an Eides Statt zur Vorlage beim zuständigen Grundbuchamt versichert worden sei, die entsprechenden Nachweise in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erbracht. |
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| | Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 20.12.2010 nicht abgeholfen. |
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| | Die gem. §§ 71 Abs. 1, 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. |
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| | Die Auflassung an die Beteiligte Ziff. 2 ist nicht eintragungsfähig. |
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| | 1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit unter ihrem Namen Grundeigentum erwerben und als solche grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden (BGH Urteil vom 25.09.2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716; BGH Beschluss vom 04.12.2008 - V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff.). Dies ergibt sich auch aus den gesetzlichen Regelungen des § 899 a BGB sowie von § 47 Abs. 2 GBO und § 15 GBV, die durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren (ERVGBG vom 11.08.2009 - BGBl. I 2713) eingeführt bzw. geändert worden sind. |
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| | 2. Dennoch hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zu Recht abgelehnt. |
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| | Wenn eine - nach Darstellung der Beteiligten - bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundeigentum erwerben will, müssen die Existenz und Identität sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010 - 20 W 194/10 -, Juris; OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010, 1344 f.; OLG Oldenburg Beschluss vom 09.08.2010 - 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 - 2 Wx 26/10, Juris; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 - 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09, DB 2010, 776 f.; OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Bamberg, Beschluss vom 09.02.2011 - 3 W 176/10, Juris; OLG München Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff; OLG Schleswig Beschluss vom 09.12.2009 - 2 W 168/09, NotBZ 2010, 296 f.; Brandenburgisches OLG Beschluss vom 07.10.2010 - 5 Wx 77/10, NotBZ 2010, 459; Böttcher NJW 2011, 825 [833.]). |
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| | 3. Umstritten ist allerdings, wie der Nachweis dieser Voraussetzungen gem. § 29 GBO geführt werden kann, da der nach § 32 GBO durch einen Handelsregisterauszug zu führende Nachweis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht eröffnet ist. |
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| | Nach überwiegender Auffassung ist jedenfalls dann, wenn in der notariellen Erwerbsurkunde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst gegründet und namens dieser die Auflassung entgegen genommen wird, der erforderliche Nachweis in der Regel mit Vorlage dieser Urkunde erbracht (vgl. OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09, DB 2010, 776 f., OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG München - Beschluss vom 20.07.2010 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; Böttcher NJW 2011, 825 [833.]). |
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| | Ob die Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch auch dann erreicht werden kann, wenn diese nicht ausdrücklich und zeitgleich in der Kaufvertragsurkunde gegründet wird, ist dagegen in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten: |
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| | a) Nach einer Auffassung kann der erforderliche Nachweis zum Bestehen der Gesellschaft und zum aktuellen Gesellschafterbestand auch durch einen notariellen Kaufvertrag als öffentliche Urkunde im Sinn des § 29 Abs. 1 GBO erbracht werden, auch wenn dieser selbst die Vereinbarung eines Gesellschaftsvertrages nicht enthält, aber - auch inzidenter - die bestätigenden Erklärungen der Gesellschafter enthält, dass es die genannte Gesellschaft des bürgerlichen Rechts tatsächlich gibt und dass diese gegenwärtig aus den namentlich genannten Gesellschaftern besteht (OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 - 5 W 371/09 - DB 2010, 776 f.). In anderem Zusammenhang sei es nämlich allgemein anerkannt, das auch in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abgegebene „Bestätigungs- oder Geständniserklärungen“ zum grundbuchrechtlichen Nachweis ausreichend sein könnten. Sei eine Eintragungsvoraussetzung - hier die positive Tatsache einer Einigung einschließlich der ordnungsgemäßen Vertretung der Gesellschaft - nachgewiesen, müsse dem Grundbuchamt nicht darüber hinaus nachgewiesen werden, dass sich diese Voraussetzungen nicht geändert hätten (vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.07.2010 - 12 W 133/10, ZIP 2010, 1846 f.). Bei Fehlen solcher Bestätigungserklärungen im Kaufvertrag könnten die erforderlichen Nachweise in Form eines beglaubigten Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter über das unveränderte Fortbestehen des Gesellschafterbestandes und die Vertretungsberechtigung der Handelnden erbracht werden (vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 09.08.2010 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f.). |
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| | b) Nach anderer Auffassung (Oberlandesgericht Nürnberg Beschluss vom 08.04.2010 - 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f.) genügt die Vorlage des notariellen Kaufvertrages als Nachweis nicht, da die im Kaufvertrag erfolgte Bestätigung der Gesellschafter allein die behauptete Existenz der gegründeten Gesellschaft nicht in grundbuchmäßiger Form zu belegen vermag. Allerdings könne der Nachweis, dass die im notariellen Kaufvertrag bezeichnete Gesellschaft weiterhin existiert und von den handelnden Personen wirksam vertreten worden ist, durch die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter erbracht werden (vgl. auch OLG Rostock, Beschluss vom 14.09.2010 - 3 W 100/10, ZIP 2011, 473). |
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| | Auch das Oberlandesgericht Frankfurt wendet sich dagegen, die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden Gesellschaft grundsätzlich von der Neugründung im notariellen Erwerbsvertrag abhängig zu machen (vgl. Beschluss vom 17.06.2010 - 20 W 195/10 -, Juris). Die Vorlage eines notariellen Erwerbsvertrages mit ausdrücklichen Erklärungen der Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft zu deren Identität und Existenz und Vertretungsberechtigung neben einer eidesstattlichen Versicherung und der Vorlage des korrespondierenden Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form hält es als Nachweis für ausreichend. |
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| | c) Nach Auffassung der Oberlandesgerichte München (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.), Hamm (Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245), Köln (Beschluss vom 29.11.2010, 2 Wx 26710, Juris) und Bamberg (Beschluss vom 09.02.2011 - 3 W 176/10, Juris) ist - abgesehen von der Neugründung in der Erwerbsurkunde - ein Erwerb durch eine bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts derzeit nicht möglich. Existenz und Vertretungsberechtigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts können nach dieser Auffassung lediglich durch den Abschluss eines notariellen Gesellschaftsvertrages in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft nachgewiesen werden. |
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| | Danach konkretisiere § 29 Abs. 1 GBO das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Der Grundbuchinhalt solle nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang gehalten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren. Es stehe nicht im Belieben des Grundbuchamtes, ob die Formvorschrift bei Eintragung eingehalten werde oder nicht, vielmehr habe dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen. Die tatsächliche Erklärung von Beteiligten im Erwerbsvertrag stelle keinen ausreichenden Nachweis dafür dar, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem konkret bezeichneten Gesellschafterbestand gegründet worden sei und in dieser Form auch gegenwärtig noch fortbestehe. Die Beweiskraft der notariellen Urkunde umfasse nämlich nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung. |
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| | Es stehe auch nicht fest, dass die Bestätigungserklärung tatsächlich von den aktuellen vertretungsberechtigten Gesellschaftern stamme. |
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| | Der vom Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 04.12.2008 (V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff.) hervorgehobene Grundsatz der dienenden Funktion des Grundbuchrechts im Verhältnis zum materiellen Recht könne nicht gesetzlich verankerte grundbuchrechtliche Prinzipien außer Kraft setzen. Von der Formstrenge des § 29 GBO gebe es zwar seit jeher anerkannte Ausnahmen, derartige Fälle erleichterter Beweiswürdigung beträfe nur tatbestandlich umrissene, zahlenmäßig verhältnismäßig seltene Vorgänge, die bei verständiger Anwendung den Zweck des § 29 GBO, die Eintragung auf sichere Unterlagen zu gründen, nicht gefährdeten. |
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| | Von der Formstrenge könne hingegen für Auflassungen an die erst von der Rechtsprechung als teilrechtsfähig erkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts als im Rechtsleben häufig vorkommende Grundform personenrechtlicher Zusammenschlüsse nicht abgesehen werden. Dies gelte umso mehr, als etwa §§ 32, 33 GBO ausdrücklich regelten, in welcher Form andere natürliche Personen und Gesellschaften erleichterte Grundbuchnachweise erbringen könnten und damit der sonst grundsätzlich notwendige Nachweis in der Form des § 29 GBO abgeschwächt werde. Mit einem an sich zum grundbuchtauglichen Nachweis geeigneten Gesellschaftsvertrag könne zum späteren Zeitpunkt der Nachweis der Vertretung nicht mehr geführt werden, auch wenn keine konkreten Zweifel am Fortbestand ersichtlich seien (vgl. OLG München, Beschluss vom 17.08.2010 - 34 Wx 98/10, ZfIR 2010, 721 ff.). Es lasse sich nämlich nie ausschließen, dass weitere - nicht nur von demselben Notar beurkundete - Änderungen stattgefunden hätten. In diesem Zusammenhang könne es auch keine Rolle spielen, dass es sich bei der Erwerberin um eine auf Bestand angelegte Familiengesellschaft handle. Zwischen solchen und ihr auf Wechsel angelegten Gesellschaften mit Immobilienbestand sei nicht zuverlässig abzugrenzen, wie es auch kein sicheres Kriterium bilde, ob die Gesellschaft in ihrer Zusammensetzung familiär oder anonym geprägt sei. Die Lücke im urkundlichen Nachweis könne auch nicht durch eine etwa abzugebende eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter geschlossen werden. Die eidesstattliche Versicherung sei keine im Grundbuchverfahrensrecht allgemein zugelassenes Nachweismittel (vgl. dazu und zum Folgenden OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 - 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff.). Das ergebe sich aus der in § 29 Abs. 1 GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung. Allerdings sei für eng begrenzte Ausnahmefälle anerkannt, dass auch im Grundbucheintragungsverfahren Lücken des urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden könnten. Dabei handele es sich insbesondere um den Ausschluss von Negativtatsachen bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge. Eine Übertragung auf die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden BGB-Gesellschaft würde aber die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer Anwendung der Grundsätze für vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehendem Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel einführen und damit eine Erosion des bewährten, der Sicherheit des Grundbuchverkehrs dienenden Verfahrensrechtes einleiten würde. Das Grundbuchverfahrensrecht könne trotz seiner dienenden Funktion nicht die Lücken füllen, die der Gesetzgeber offen gelassen habe, ohne seine Grundstrukturen aufzugeben. |
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| | Auch der erkennende Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung aufgrund ihrer überzeugenderen Argumentation an. Die Überlegungen, den Nachweis durch eidesstattliche Versicherungen und vor dem Notar erklärte Bestätigungserklärungen zum Fortbestand der Gesellschaft und der Vertretungsberechtigung sind rein ergebnisorientiert von der Zielsetzung getragen, der teilrechtsfähigen bereits existierenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts den unproblematischen Erwerb von Grundeigentum zu ermöglichen. Dabei wird - worauf insbesondere das Oberlandesgericht München zutreffend hingewiesen hat - nach Überzeugung auch des Senats eine Erosion des die Sicherheit des Grundbuchverkehrs - und damit des materiellen Rechts - gewährleistenden Verfahrensrechts eingeleitet. Dies hinzunehmen, besteht keine Veranlassung. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebietet es nicht, sie natürlichen und juristischen Personen und den registerfähigen Personengesellschaft in jeder Hinsicht gleichzustellen; es gibt Aufgaben mit Anforderungen, denen zwar natürliche und juristische Personen und auch registerfähige Personenhandelsgesellschaften genügen können, wegen ihrer strukturellen Unterschiede zu diesen aber nicht die Gesellschaften bürgerlichen Rechts (vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2008 - V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, Rn 10). |
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| | Angesichts der mit der Aufgabe formeller Anforderungen im Grundbuchrechtsverkehr verbundenen Gefahren muss es der Entscheidung des Gesetzgebers vorbehalten bleiben, ob er diese zur Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts hinzunehmen bereit ist. |
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| | 4. Ein Nachweis kann hier auch nicht durch die Vermutungswirkung des § 899 a BGB aufgrund der bereits eingetragenen Erwerbsvormerkung für die Beteiligte Ziff. 2 geführt werden. Existenz und Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich nämlich nicht bereits aus der einseitig bewilligten Eintragung der Eigentumsvormerkung. § 899 a BGB erlaubt die Vermutung nur in Ansehung des eingetragenen Rechts, d.h. für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den Eintragungsgegenstand, also das jeweils verzeichnete Grundstücksrecht. § 899 a BGB gilt zwar auch für die Vormerkung, jedoch wiederum nur in Ansehung der Vormerkung, um z.B. deren Löschung aufgrund von Bewilligungen durch die eingetragenen Gesellschafter zu ermöglichen (vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 - 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; OLG Schleswig, Beschluss vom 09.12.2009 - 2 W 168/09, NotBZ 2010, 113 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 - 2 Wx 26/10, Juris). Dass der Gesetzgeber mit der Einführung des § 899a BGB eine begrenzte Regelung zum Grundbuchverkehr der Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen hat, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Gesetzgebungsverfahrens die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit seit längerem bekannt war, kann eher als Indiz dafür gelten, dass eine über den § 899a BGB hinausgehende Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit solchen Gesellschaften unter Verzicht auf Formvorschriften des formellen Grundbuchrechts nicht beabsichtigt war. |
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| | 5. Dass ein Erwerb von Immobilien durch bereits existierende Gesellschaften bürgerlichen Rechts deutlich erschwert wird, bis es dem Gesetzgeber hier gelungen sein wird, Klarheit zu schaffen (vgl. auch Krüger NZG 2010, 801), begegnet auch gemessen an Art. 14 Abs. 1 GG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. |
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| | a) Im Hinblick auf Grundrechtspositionen der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist darauf zu verweisen, dass es ihnen freisteht, nach dem Gesetz zwischen zahlreichen Gesellschaftsformen auszuwählen und ggf. eine auf die Verwaltung eigenen Vermögens beschränkte Personenhandelsgesellschaft zu gründen, die dann die für den Grundbuchverkehr erforderliche Registerpublizität erlangen kann. Darüber hinaus bietet der zugegebenermaßen umständliche Weg über eine Neugründung im Erwerbsvertrag eine weitere Möglichkeit, der BGB-Gesellschaft zum Erwerb von Immobilieneigentum zu verhelfen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245). |
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| | b) Nichts Anderes gilt, wenn darauf abgestellt wird, dass einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, da sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig ist, wie den Personenhandelsgesellschaften das Grundrecht auf Eigentum zusteht (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 02.09.2002 - 1 BvR 1103/02, NJW 2002, 3533). Nachdem - wie bereits dargestellt - der Erwerb von Immobilieneigentum für eine BGB-Gesellschaft nicht ausgeschlossen, sondern de lege lata nur mit etwas größerem Aufwand verbunden ist als etwa bei Personenhandelsgesellschaften, und aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht abgeleitet werden kann, dass jeglicher Form von Gesellschaft, die das Gesetz zulässt, in gleicher Form und Leichtigkeit der Zugang zum Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht werden müsste, kann eine Grundgesetzwidrigkeit des derzeitigen Rechtszustandes nicht festgestellt werden. Der für die Grundbucheintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu betreibende größere Aufwand ist letztlich die Kehrseite dessen, dass für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erheblich geringerer formeller Aufwand betrieben werden muss als etwa für die Errichtung einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft. |
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| | 6. Selbst wenn man mit einem Teil der Oberlandesgerichte die Vorlage eines Bestätigungserklärungen enthaltenden Erwerbsvertrages, die Vorlage eines notariellen Gesellschaftsvertrages sowie die Abgabe eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter ausreichen lassen würde, wäre im Streitfall der begehrten Eintragung kein Erfolg beschieden. In dem vorgelegten Erwerbsvertrag haben die Eheleute H. nämlich sich widersprechende Erklärungen abgegeben, indem sie einerseits versicherten, sie seien die alleinigen Gesellschafter der Beteiligten Ziff. 2 und anschließend erklärten, dass drei weitere Gesellschafter mit Vereinbarung vom Tage dieser Erklärung in die Gesellschaft aufgenommen worden seien. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass es sich hier - wie vom Notar schriftsätzlich dargestellt - um ein bedauerliches Versehen in Form einer unterlassenen Korrektur eines früheren Vertragsentwurfes handelt, doch ändert diese Erklärung des Notars nichts daran, dass die für das Grundbuchamt maßgeblichen Erklärungen der möglichen Gesellschafter sich widersprechen und von den Erklärenden nicht berichtigt worden sind. |
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| | Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO. |
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| | Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren bestimmt sich nach §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO nach dem Wert des aufgelassenen Wohnungseigentums, der sich hier nach dem Kaufpreis bemisst (§ 19 KostO). |
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| | Die Rechtsbeschwerde war zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO). |
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