Landgericht Münster Beschluss, 03. Aug. 2015 - 5 OH 28/14

Tenor

Die angefochtene Kostenberechnung wird aufgehoben.

Der Beteiligte zu 2) wird verurteilt, an den Beteiligten zu 1) 1.658,46 Euro zuzüglich 113,01 Euro Vollstreckungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 113,01 Euro seit dem 14.01.2015 zu zahlen.

Wert: 1.685,46 Euro

G r ü n d e

I.

Die Beteiligten streiten um die Berechtigung der Gebühr für die Tätigkeit des Notars im Zusammenhang mit dem Entwurf eines Kaufvertrages über ein landwirtschaftliches Objekt an der Straße X in F.

Das betreffende Objekt, eingetragen im Grundbuch von F des Amtsgerichts Warendorf Blatt 2222, stand im Eigentum der Beteiligten zu 3). Diese hatte u.a. die Firma E. M als Maklerin beauftragt, die das Objekt in der Zeitung bewarb. Der Beteiligte zu 4), der mit der Firma M kooperiert, hatte eine Anzeige des Beteiligten zu 1) in der Zeitung entdeckt, wonach dieser ein Grundstück zwecks Ponyhaltung suchte. Er kontaktierte den Beteiligten zu 1) und bot ihm das Objekt an. Es kam zu einem Besichtigungstermin mit den Beteiligten und der Zeugin M am 13.06.2014, wobei der Beteiligte zu 1) einen Maklervertrag mit der Firma M unterschrieb, den er mit e-mail vom 25.06.2014 widerrief. Die weiteren Verhandlungen wurden über den Beteiligten zu 4) geführt, die Firma M war nicht mehr daran beteiligt.

Ende Juni 2014 kam es zu einem Besprechungstermin zwischen den Beteiligten zu 1), 3) und 4) im Hause des Beteiligten zu 1), wobei auch der Zeuge S und die Eltern des Beteiligten zu 1) anwesend waren. Ob man sich auf einen Kaufpreis von 325.000,00 Euro einigte, ist zwischen den Beteiligten streitig. Jedenfalls unterschrieben die Beteiligten zu 1) und 3) einen Zettel, auf dem dieser Betrag notiert war. Dabei wurde auch über die Beauftragung eines Notars gesprochen, wobei die Einzelheiten streitig sind.

Der Beteiligte zu 4) rief dann beim Notar an und erklärte ihm, dass er zwei Kaufvertragsparteien habe, die einen Vertrag beurkunden wollten.

Mit e-mail vom 26.06.2014 übersandte die Beteiligte zu 3) dem Notar ihre persönlichen Daten sowie die des Beteiligten zu 1), soweit sie ihr bekannt waren.

Der Notar fertigte sodann den Entwurf des Kaufvertrages über das Objekt und übersandte ihn den Beteiligten zu 3) und 4) per e-mail am 01.07.2014. Der Beteiligte zu 1) teilte über den Beteiligten zu 4) einen Änderungswunsch hinsichtlich einer besenreinen Übergabe mit, woraufhin der Notar den Entwurf überarbeitete.

Der Beteiligte zu 1) führte auf Vorschlag des Beteiligten zu 4) ein Finanzierungsgespräch mit dem Zeugen L von der W eG. Der Inhalt des Gesprächs ist zwischen den Beteiligten streitig.

Zu einer Beurkundung kam es letztlich nicht. Die Gründe sind zwischen den Beteiligten streitig.

Der Notar stellte für seine Tätigkeit zunächst der Beteiligten zu 3) unter dem 11.08.2014 Kosten in Höhe von insgesamt 1.685,46 Euro in Rechnung. Dabei handelt es sich um 1.370,00 Euro Gebühr nach GNotKG KV Nr. 24100 wegen Fertigung eines Entwurfs nach einem Geschäftswert von 325.000,00 Euro gem. §§ 119, 97, 92 Abs. 2, 47 GNotKG, 7,35 Euro Dokumentenpauschale gem. KV Nr. 32001, 3,00 Euro Dokumentenpauschale gem. KV Nr. 32002, 20,00 Euro Post- und Telekommunikationspauschale gem. KV NR. 32005, Auslagen für Grundbucheinsicht gem. KV Nr. 32011 und 19% Umsatzsteuer gem. KV Nr. 32014.

Nachdem die Beteiligte zu 3) einwandte, dass nicht sie, sondern der Beteiligte zu 1) Auftraggeber sei, ersetzte der Notar die Kostenberechnung durch die neue Kostenberechnung vom 25.09.2014, mit der er die Beteiligten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner in Anspruch nahm.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit seinem Antrag auf Entscheidung des Landgerichts gemäß § 127 GNotKG vom 08.12.2014. Zur Begründung führt er aus, er habe eigentlich nur ein kleines Grundstück zwecks Ponyhaltung pachten oder kaufen wollen. Der Beteiligte zu 4) habe ihm das Objekt quasi aufgedrängt. Er habe dann aber schnell gemerkt, dass ihm der Zustand der Immobilie unzuträglich und der Kaufpreis zu hoch sei. Er habe den Notar nicht mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes beauftragt. Auch habe er nicht gegenüber dem Beteiligten zu 4) erklärt, dass er die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch einen Notar in Auftrag geben solle. In dem Gespräch mit der Beteiligten zu 3) habe der Beteiligte zu 4) gegenüber ihm und der Beteiligten zu 3) geäußert, er kenne einen Notar, der ganz unverbindlich einen Kaufvertragsentwurf erstellen könne. Dabei habe er nicht darauf hingewiesen, dass dies eine Kostenpflicht auslösen würde. Er sei auch nicht von einer Kostenpflicht ausgegangen. Er habe keine Erfahrung mit dem Kauf von Grundstücken. Nach Drängen des Beteiligten zu 4) habe er sich darauf eingelassen. Den Namen des Notars habe er erst erfahren, als er die Rechnung erhalten habe. In dem Gespräch mit Herrn L habe dieser lediglich nach seiner Liquidität gefragt und um Vorlage von Unterlagen über seine Vermögenssituation gebeten. Im Laufe des Gesprächs sei ihm klar geworden, dass er das Objekt nicht erwerben wolle, und zwar aufgrund seines steigenden Misstrauens gegenüber dem Beteiligten zu 4). Eine Finanzierung hätte die Volksbank aber wohl unterstützt.

Der Notar behauptet, der Beteiligte zu 1) habe den Vertragsentwurf über den Beteiligten zu 4) bei ihm angefordert, da er diesen für Finanzierungsgespräche mit der Vereinigten W eG benötigt habe. Der Zeuge L habe nämlich die Kaufvertragsparteien darauf hingewiesen, dass zur Finanzierung und zum Abschluss der Darlehensverträge der Vertragsentwurf vorliegen müsse. Die Kaufvertragsparteien hätten sich dann in einem Gespräch im Hause des Antragstellers auf ihn als Notar geeinigt. Dabei sei ihnen auch klar gewesen, dass für den Entwurf Gebühren entstehen. Der Beteiligte zu 1) sei ein erfahrener Geschäftsmann, wie sich aus seinem Briefkopf ergebe. Er ist der Ansicht, dass der Beteiligte zu 1) den Beteiligten zu 4) jedenfalls konkludent beauftragt habe, den Vertragsentwurf für ihn anzufordern. Aus seiner Sicht seien beide Kaufvertragsparteien seine Auftraggeber.

Die Beteiligte zu 3) behauptet, man habe sich bei dem Gespräch von Ende Juli 2014 auf einen Kaufpreis von 325.000,00 Euro geeinigt und dies auch schriftlich festgehalten. Dabei habe der Beteiligte zu 1) erklärt, der Beteiligte zu 4) solle sich für ihn um alles Weitere kümmern, insbesondere auch um die Erstellung eines notwendigen notariellen Kaufvertrages, welchen der Beteiligte zu 4) über einen ihm bekannten Notar, den Beteiligten zu 2), in die Wege leiten solle. Auch in der Zeit danach sei der Beteiligte zu 1) mit diversen Handwerkern mehrfach auf dem Hof gewesen, da er dort eine Tuning-Werkstatt habe einrichten wollen. Der Kauf sei dann nicht zustande gekommen, da die Finanzierung gescheitert sei.

Der Beteiligte zu 4) behauptet, der Beteiligte zu 1) sei bereits von der Zeugin M über den Ablauf, Besichtigung, Zusage, Finanzierung und Kaufvertrag informiert worden. Die Verhandlungen zwischen den Kaufvertragsparteien seien mit einem Festpreis abgeschlossen worden.

Am 06.01.2015 hat der Beteiligte zu 1) einen Betrag von 1.798,47 Euro inklusive 113,01 Euro Vollstreckungskosten an den mit der Vollstreckung der Kostenrechnung beauftragten Gerichtsvollzieher gezahlt. Er beantragt daher, den Notar zu verurteilen, den Betrag sowie Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 113,01 Euro ab Antragseingang (14.01.2015) gem. § 90 GNotKG an ihn zurückzuzahlen. Vorsorglich beantragt er zudem Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

Die Kammer hat den Präsidenten des Landgerichts als dienstvorgesetzte Behörde des Notars gemäß § 128 Abs. 1 Satz 1 GNotKG zu dem Antrag angehört. Dieser hat unter dem 27.02.2015 Stellung genommen. Er hat die Kostenrechnung aus formalen Gründen beanstandet. Im Übrigen sei es der Würdigung der Kammer überlassen, ob der Antragsteller den Notar beauftragt habe.

Der Notar hat daraufhin seine Kostenberechnung unter dem 12.03.2015 korrigiert (Blatt 90 der Akten).

Die Kammer hat die Beteiligten persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen L, S und M. Wegen des Ergebnisses wird auf den Anhörungsvermerk vom 22.05.2015 (Blatt 109 ff. der Akten) Bezug genommen.

II.

Der Antrag ist zulässig gemäß § 127 GNotKG. In der Sache hat der Antrag Erfolg und führt zur Aufhebung der streitgegenständlichen Kostenberechnung.

Gegenstand des Verfahrens ist nunmehr die korrigierte Rechnung vom 12.03.2015 (Blatt 90 der Akten). In dieser ist das betreffende Verfahren bzw. Geschäft eindeutig bezeichnet. Der seitens des Präsidenten des Landgerichts gerügte formale Mangel ist demnach vollständig behoben.

Bei Entwürfen für zu beurkundende Verträge ist Kostenschuldner gem. § 29 Nr. 1 GNotKG der jeweilige Auftraggeber (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage, § 29 Rn. 18 m.w.N.).

Soweit der Notar im Anhörungstermin vom 22.03.2015 die Behauptung aufgestellt hat, es ergebe sich explizit aus dem BGB, wer die Notarkosten zu tragen habe, so kann die Kammer sich dem nicht anschließen, es sei denn, der Notar meinte die Vorschriften des allgemeinen Teils über das Zustandekommen von Verträgen. Eine konkrete Vorschrift konnte der Notar auf Nachfrage nicht benennen. Die Vorschrift des § 448 Abs. 2 BGB, wonach der Käufer die Kosten zu tragen hat, gilt jedenfalls nur dann, wenn der Vertrag auch tatsächlich geschlossen wird (vgl. Palandt, BGB, 74. Auflage, § 448 Rn. 6; BGH, Urteil vom 09.11.2012, Az. V ZR 182/11). Das ist im vorliegenden Fall aber gerade nicht erfolgt. Außerdem widerspricht der Notar sich selbst, wenn er dann die Beteiligten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen will. Maßgeblich ist im vorliegenden Fall – wie schon gesagt - die Vorschrift des § 29 Nr. 1 GNotKG.

Wenn – wie hier - ein Dritter den Auftrag erteilt hat, gelten die Grundsätze des Vertretungsrechts. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen demjenigen, der von dem Notar als Kostenschuldner in Anspruch genommen wird, der Auftrag des Dritten zuzurechnen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 03.04.1992, 2 Wx 53/91).

Gemessen an diesen Grundsätzen ergibt sich im vorliegenden Fall die Kostenschuldnerschaft der Beteiligten zu 1) und 3) als Gesamtschuldner gem. § 32 Abs. 1 GNotKG nicht. Die Kammer kann nicht feststellen, dass diese den Beteiligten zu 4) rechtsgeschäftlich ermächtigt haben, den Notar in ihrem Namen mit der Erstellung des Entwurfs und der späteren Beurkundung zu beauftragen.

Die Kammer ist davon überzeugt, dass der Beteiligte zu 4) bei dem Notar anrief und ihn mit der Erstellung des Vertragsentwurfs zum Zwecke der Beurkundung beauftragte. Denn der Notar hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung am 22.05.2015 zu der Frage, wie die Auftragserteilung erfolgt sei, glaubhaft erklärt, der Beteiligte zu 4) habe ihn angerufen und ihm gesagt, die Beteiligten zu 1) und 3) hätten sich geeinigt, einen Kaufvertrag zu schließen. Er solle den Vertrag beurkunden. Daher habe er den Entwurf erstellt.

Soweit der Beteiligte zu 4) im Rahmen seiner persönlichen Anhörung erklärt hat, aus seiner Sicht sei die Beteiligte zu 3) Auftraggeberin gewesen, da sie beim Notar habe anrufen wollen, um den Auftrag zu erteilen, so folgt die Kammer dem nicht. Es fällt auf, dass der Beteiligte zu 4) der Frage, ob er selbst beim Notar angerufen hat, ausgewichen ist. Es ist allerdings kein Grund ersichtlich, weshalb der Notar eine solche Behauptung aufstellen sollte, wenn dieses nicht so gewesen wäre. Zudem hat der Beteiligte zu 1) die Behauptung des Beteiligten zu 4) ebenfalls nicht bestätigt, obwohl es in seinem Interesse gewesen wäre, die Beteiligte zu 3) als alleinige Auftraggeberin hinzustellen. Schließlich hat auch der Zeuge S erklärt, seine Frau habe definitiv nicht beim Notar angerufen, sondern lediglich die e-mail vom 26.06.2014 verschickt, mit der sie dem Notariat ihre Daten, die des Kaufobjektes und die des Beteiligten zu 1), soweit sie ihr bekannt waren, mitgeteilt hatte. Dieses sei erfolgt, nachdem sie selbst zunächst von dem ihr bis dato unbekannten Notar eine e-mail mit der Bitte erhalten habe, die Daten mitzuteilen. Die Aussage des Zeugen S ist glaubhaft, obwohl er als Ehemann der Beteiligten zu 3) ein Interesse am Ausgang des Verfahrens hat. Denn seine Aussage war nicht nur detailreich und in sich schlüssig. Er hat auch Umstände geschildert, die für die Beteiligte zu 3) nicht günstig waren, nämlich zum Beispiel, dass diese sich mit der Beauftragung des von Beteiligten zu 4) vorgeschlagenen Notars einverstanden erklärt habe.

Es ergibt sich, wenn auch wohl nicht ausdrücklich, aber jedenfalls aus den Umständen, dass der Beteiligte zu 4) den Auftrag nicht im eigenen Namen, sondern gem. § 164 Abs. 1 BGB im Namen der beabsichtigten Vertragsparteien erteilt hat. Denn wenn der Beteiligte zu 4) mitteilt, er habe zwei Kaufvertragsparteien, die sich geeinigt hätten, einen Vertrag zu schließen, so kann der Notar die Bitte um Erstellung des Vertragsentwurfs gem. §§ 133, 157 BGB nur so verstehen, dass dieser Vertragsentwurf im Auftrag der Kaufvertragsparteien angefordert wird. Dass der Makler im eigenen Namen den Entwurf erbittet, ist lebensfremd und macht in dem Zusammenhang keinen Sinn (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage, § 29 Rn. 23).

Die Kammer kann allerdings nicht feststellen, dass der Beteiligte zu 4) auch mit Vertretungsmacht der Beteiligten zu 1) und 3) gehandelt hat. Das Landgericht Osnabrück hat in seinem Beschluss vom 21.06.2002 (Az. 5 T 461/01 = RNotZ 2003, Seite 575) die Auffassung vertreten, dass, wenn ein Makler einen Notar mit der Fertigung eines Grundstückskaufvertragsentwurfs beauftragt, der Kaufinteressent nur dann Gebührenschuldner wird, wenn er den Makler zur Beauftragung des Entwurfs bevollmächtigt hat und ihm darüber hinaus bekannt war, dass das Erstellen eines Entwurfs Gebühren auslöst. Es soll der zitierten Rechtsprechung zufolge bei mit Grundstücks- und Notargeschäften nicht vertrauten Personen nicht ausreichen, wenn diese lediglich einen Makler damit betrauen, einen Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs zu beauftragen. Vielmehr soll es erforderlich sein, dass das Verhalten jener Personen für den Notar keinen anderen Schluss zulässt als den, ihm solle ein Auftrag mit den gesetzlichen Kostenfolgen erteilt werden. Bei Zweifeln werde der Notar zweckmäßigerweise auf Klarstellung bestehen, zumal ihn die Beweislast treffe. Kunden von Maklern sei im Allgemeinen geläufig, dass Maklergebühren erst im Erfolgsfalle entstehen würden. Es sei daher nahe liegend, dass sich der Notar bei den Auftraggebern um Klarstellung bemühe und darauf hinweise, dass der Entwurf auch dann kostenpflichtig sei, wenn es nicht zum Kaufvertragsschluss komme. In ähnlicher Weise hat auch das Kammergericht Berlin entschieden (vgl. KG Berlin, Beschluss vom 08.04.2003, Az. 1 W 67/01, FGPrax 2003, Seite 188).

Die Kammer hat sich bereits in mehreren Fällen dieser Rechtsprechung angeschlossen (vgl. z.B. Beschluss vom 19.09.2013, Az. 5 OH 4/13). Beschwerde ist in keinem dieser Fälle eingelegt worden. Auch sonst ist der Kammer keine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm zu dieser Frage bekannt. Nach nochmaliger intensiver Beratung ist die Kammer zu dem Schluss gekommen, an dieser Rechtsprechung festhalten zu wollen.

Im vorliegenden Fall kann nicht festgestellt werden, dass der Beteiligte zu 1) durch den Beteiligten zu 4) darüber aufgeklärt wurde, dass die Erstellung eines Vertragsentwurfs durch den Notar Kosten verursacht. Dieses haben weder der Beteiligte zu 4) noch die Beteiligten zu 1) und 3) behauptet. Auch kann nicht festgestellt werden, dass dem Beteiligten zu 1) dies anderweitig bekannt war. Die Zeugin M hat in Abrede gestellt, mit dem Beteiligten zu 1) überhaupt über einen Notarvertrag gesprochen zu haben. Der Beteiligte zu 1) ist zwar Unternehmer, da er eine Werkstatt für „Porsche-Tuning“ betreibt. Daraus kann aber nicht der Schluss gezogen werden, dass er Erfahrung mit dem An- und Verkauf von Grundstücken hat.

Der Beteiligte zu 1) schuldet die ihm in Rechnung gestellten Gebühren auch nicht deshalb, weil er über den Beteiligten zu 4) einen Änderungswunsch an dem von dem Notar gefertigten Entwurf geäußert hat und dieser vom dem Notar umgesetzt wurde.

Zwar wird in Literatur und Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten, dass bereits das Übermitteln von Änderungswünschen an den Notar eine Kostenschuldnerschaft begründe (vgl. LG Köln, Mitteilung der Rheinischen Notarkammer 1998, Seite 187). Auch könnte hierin eine Genehmigung des Vertrages gem. § 177 Abs. 1 BGB zu sehen sein.

Auch das setzt aber nach Auffassung der Kammer voraus, dass demjenigen, der sich mit Änderungswünschen an den Notar wendet, dabei bewusst ist, dass er damit eine rechtsgeschäftliche Erklärung in dem Sinne abgibt, dass hierdurch Kostenfolgen zu seinen eigenen Lasten ausgelöst werden, zumal anderenfalls dem Ausnahmecharakter der Konstellation, dass ein Beteiligter, welcher einen Entwurf nicht selbst oder ihm zurechenbar durch einen Dritten veranlasst hat, dennoch Kostenschuldner wird, nicht hinreichend Rechnung getragen würde (so im Ergebnis auch BayObLG, DNotZ 1979, Seite 632). Allein daraus, dass der Beteiligte zu 1) den ihm übermittelten Vertragsentwurf geändert haben wollte, kann bei verständiger Würdigung nicht gefolgert werden, dass ihm bewusst war, dass er hierdurch letztlich die für das Erstellen dieses Entwurfs anfallenden Notarkosten tragen muss.

Gleiches gilt für die Beteiligte zu 3), für die ebenfalls nicht festgestellt werden kann, dass ihr bewusst war, dass für die Fertigung eines Vertragsentwurfs Notarkosten anfallen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil der Zeuge S insoweit glaubhaft bekundet hat, dass er davon ausgegangen sei, dass der Käufer die Notarkosten zu tragen habe, wie es wohl dem landläufig üblichen laienhaften Verständnis entsprechen dürfte.

Für die streitgegenständlichen Kosten wird daher im Ergebnis der Beteiligte zu 4) als Vertreter ohne Vertretungsmacht gem. § 179 BGB einstehen müssen (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage, § 29 Rn. 12).

Die angefochtene Kostenrechnung war daher aufzuheben.

Da der Beteiligte zu 1) während des laufenden Verfahrens den Betrag von 1.685,46 Euro zzgl. Vollstreckungskosten an den Gerichtsvollzieher gezahlt hat, war auf seinen Antrag hin gem. § 90 Abs. 1 Satz 1 GNotKG auszusprechen, dass der Beteiligte zu 2) diesen Betrag zu erstatten hat. Ferner ist der Anspruch gem. § 90 Abs. 1 Satz 2 und 3 GNotKG ab Eingang des Erstattungsantrages beim Landgericht am 14.01.2015 zu verzinsen. Zwar wurde der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht innerhalb eines Monates nach der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung gestellt. Dem Beteiligten zu 1) war insoweit aber Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage, § 90 Rn. 11; Renner/Otto/Heinze, Leipziger Gerichts- und Notarkostenkommentar, § 90 Rn. 6), da die Rechtsmittelbelehrung des Beteiligten zu 2) in der angefochtenen Kostenberechnung insoweit unvollständig und der Beteiligte zu 1) dadurch ohne sein Verschulden gehindert war, den Antrag rechtzeitig zu stellen.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Das Verfahren vor dem Landgericht ist gebührenfrei. Für die gerichtlichen Auslagen haftet der Antragsteller nach § 22 Abs. 1 GNotKG, ohne dass es eines gesonderten Ausspruchs bedarf. Seine außergerichtlichen Auslagen trägt im Kostenprüfungsverfahren jeder Beteiligte grundsätzlich selbst. Die Voraussetzungen für eine Kostenentscheidung gem. § 130 Abs. 1 Satz 3 GNotKG i.V.m. §§ 81 FamFG liegen nicht vor.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diese Entscheidung findet ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstands die Beschwerde statt. Zuständiges Beschwerdegericht ist das Oberlandesgericht Hamm. Die Beschwerdefrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe der landgerichtlichen Entscheidung. Die Beschwerde ist schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Landgericht Münster einzulegen. Sie kann auch zu Protokoll der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts erklärt werden; in diesem Fall ist zur Fristwahrung der Eingang der Beschwerde beim zuständigen Landgericht Münster erforderlich. Anwaltszwang besteht nicht.

Unterschriften