|
|
|
Die nach Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist auch im Übrigen zulässig. Insbesondere hat die Klägerin sie rechtzeitig und den weiteren Anforderungen des § 124a Abs. 6 VwGO entsprechend begründet.
|
|
|
Die Berufung hat auch Erfolg. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung des unter dem 13.03.2000 beantragten Bauvorbescheids. Dem Vorhaben stehen keine von der Beklagten als Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen (§ 57 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Denn der das Vorhaben ausschließende Bebauungsplan „Unterlohn - 3. Änderung, Teil B“ vom 16.05.2002 (im Folgenden: Änderungsplan) ist unwirksam (1.) und die Festsetzungen des somit fortgeltenden Bebauungsplans „Unterlohn“, in Kraft getreten am 10.12.1979 und 1988 angepasst an die 3. Änderungsverordnung zur Baunutzungsverordnung (mit Änderung von § 11 Abs. 3), hindern das Vorhaben nicht (2.).
|
|
|
1. Der Änderungsplan leidet an beachtlichen und rechtzeitig geltend gemachten Verfahrensfehlern. Dies führt zu seiner Unwirksamkeit, auch wenn den materiell-rechtlichen Einwänden der Klägerin, bezogen auf den insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1008) bzw. des Inkrafttretens des Änderungsplans (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.05.2007 - 4 BN 8.07 - UPR 2007, 311), nicht zu folgen ist.
|
|
|
1.1. Die Beklagte hätte den Planentwurf nach Abtrennung des Gebietsteils „E 3“ (Einkaufszentrum) gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 erneut öffentlich auslegen müssen. Die Vorschrift bestimmt, dass der Entwurf eines Bebauungsplans neu auszulegen ist, wenn er nach der Auslegung geändert oder ergänzt wird oder wenn die Gemeinde die nach § 2a BauGB erforderlichen Angaben wegen der Besorgnis zusätzlicher oder anderer erheblicher Umweltauswirkungen ändert (vgl. nunmehr § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB 2004).
|
|
|
Von einer erneuten Auslegung des Planentwurfs bei einer Planänderung, die grundsätzlich auch bei der Abtrennung eines Gebietsteils vorliegt, kann nur mit Blick auf Sinn und Zweck des Auslegungsverfahrens gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 1998 abgesehen werden. So wird in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Erforderlichkeit einer erneuten Auslegung des Planentwurfs verneint, wenn nur eine Klarstellung erfolgt war oder die allein betroffenen Grundstückseigentümer mit der geänderten Planung einverstanden waren; denn in einem solchen Fall sei das Beteiligungsverfahren mit Blick auf den fortgeführten Plan eine unnütze Förmelei (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1987 - 4 NB 2.87 - NVwZ 1988, 822; ebenso Senatsurt. v. 04.07.1996 - 5 S 1697/95 - VBlBW 1994, 27).
|
|
|
Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Zwar sind die Festsetzungen für das verbleibende Plangebiet unverändert geblieben (vgl., noch allein darauf abstellend, Senatsurt. v. 22.04.1996 - 5 S 1140/95 - VBlBW 1996, 378; Senats-urt. v. 04.07.1996 - 5 S 1697/95 - a.a.O.). Auch werden durch die Abtrennung des „E 3“- Bereichs (Einkaufszentrum) für das verbleibende Plangebiet, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, keine unbewältigt bleibenden Konfliktfelder geschaffen (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.09.1996 - 8 S 2466/95 - NVwZ-RR 1997, 694 ); denn es können im Gewerbegebiet ohne Weiteres Gebiete mit innenstadtbezogenen Sortiments- und Verkaufsflächenbeschränkungen an Gebiete ohne solche Beschränkungen angrenzen, wenn die materiellrechtlichen Voraussetzungen insoweit jeweils vorliegen; auch ist nicht ersichtlich, dass sich die bei der Abtrennung des Bereichs „E 3“ vom Plangebiet abzeichnenden Lockerungen bei der Sortimentsbeschränkung für das Einkaufszentrum nachteilig auf die Nutzung der Grundstücke im verbleibenden Plangebiet ausgewirkt und dort geänderte Festsetzungen erfordert hätten.
|
|
|
Die Herausnahme des Einkaufszentrums aus dem Plangebiet steht aber gleichwohl in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang zu den Festsetzungen für das verbleibende Plangebiet (vgl. OVG NRW, Urt. v. 20.11.1990 - 11a NE 22.89 - BRS 52 Nr. 28 unter Hinweis auf BVerwG, Beschl. v. 31.10.1989 - 4 NB 7.89 - NVwZ-RR 1990, 286; OVG MV, Urt. v. 22.06.2005 - 3 K 25/01 - UPR 2006, 395; Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 4a Rdnr. 21a, Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 4a Rdnr. 4). In beiden Planbereichen „E 2“ und „E 3“ ging es in erster Linie um die Durchsetzung des Zentren- und Gewerbeflächenkonzepts der Beklagten im sogenannten E-Zentrum. Die Festsetzungen für das Einkaufszentrum im Gebiet „E 3“ haben zwar keine unmittelbare Wirkung auf die Festsetzungen im Bereich „E 2“, in dem das Grundstück der Klägerin liegt. Darauf kommt es aber nicht entscheidend an. Denn wird im Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach erfolgter förmlicher Öffentlichkeitsbeteiligung ein Teil des Plangebiets abgetrennt, bedarf es der erneuten Beteiligung hinsichtlich des ansonsten unverändert bleibenden Entwurfs des Restplans, auch dann, wenn eine Änderung des Planentwurfs für das abgetrennte Teilgebiet absehbar ist und deshalb - wegen des möglicherweise veränderten Gewichts der abzuwägenden Belange - neue Anregungen hinsichtlich des Restplans veranlasst sein können. Davon ist hier auszugehen. Denn die Klägerin hätte bei erneuter Auslegung des Planentwurfs auf die Unterschiede der Planungen in den Bereichen „E 2“ und „E 3“ und die aus ihrer Sicht gegebenen abwägungsfehlerhaften Unstimmigkeiten bei der Umsetzung des Zentrenkonzepts hinweisen können mit der Folge, dass sich der Gemeinderat der Beklagten hiermit im Rahmen seiner Abwägung neu hätte befassen müssen. Unterschiedliche Sortimentsbeschränkungen ergaben sich insoweit zwar schon aus dem ausgelegten Entwurf des Änderungsplans. Bei der Abtrennung des Gebiets „E 3“ wurde aber deutlich, dass sich diese Unterschiede absehbar noch vertiefen würden.
|
|
|
Der Mangel der unterlassenen erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 ist beachtlich; die Klägerin hat ihn auch rechtzeitig geltend gemacht (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 233 Abs. 2 BauGB 2004).
|
|
|
1.2 Ferner genügt die am 31.01.2002 erfolgte öffentliche Bekanntmachung der Auslegung des Planentwurfs nicht den Erfordernissen des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998, soweit in ihr als Ort der Auslegung nur angegeben wird: „im Städtebau- und Vermessungsamt der Stadt ..., Untere Laube 24, 5. OG, (Tel. ...)“. Denn in ihr ist auch der Dienstraum zu bezeichnen, in dem die Planunterlagen zur Einsicht bereit liegen (ebenso OVG Sachsen, Urt. v. 27.09.1999 - 1 S 694/98 - SächsVBl 2000, 115; vgl. auch Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/88 - NVwZ 1989, 681).
|
|
|
Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 sind Ort und Dauer der Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Die Auslegung des Begriffs „Ort“ in § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 hat von Sinn und Zweck des Auslegungsverfahrens in der sogenannten förmlichen Bürgerbeteilung und insbesondere der Bekanntmachung auszugehen.
|
|
|
Das Auslegungsverfahren hat zentrale rechtsstaatliche Bedeutung für die Abwägung (§ 1 Abs. 6 BauGB 1998, § 1 Abs. 7 BauGB 2004). Ihm liegt zugleich der Gedanke der Öffentlichkeit der Planung, d. h. der Beteiligung von jedermann, nicht nur der Planbetroffenen, zu Grunde. Diese Bedeutung des Auslegungsverfahrens zeigt sich auch darin, dass ein Verfahrensfehler insoweit grundsätzlich beachtlich ist (§ 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 2004; vgl. zum Ganzen Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 3 Rdnr. 31). Dies gilt insbesondere auch für Fehler bei der Bekanntmachung (Krautzberger a.a.O. Rdnr. 45 ff. m.w.N.).
|
|
|
Die Bekanntmachung hat in einer Weise zu erfolgen, die geeignet ist, dem an der beabsichtigten Bauleitplanung interessierten Bürger sein Interesse an Information und Beteiligung durch Anregungen und Bedenken bewusst zu machen und dadurch eine gemeindliche Öffentlichkeit herzustellen; die Bekanntmachung muss ihrer Anstoßfunktion gerecht werden (BVerwG, Urt. v. 06.07.1984 - 4 C 22.80 - BVerwGE 69, 344 = NJW 1985, 1570 - zur Bezeichnung des Plangebiets in der Bekanntmachung). So hat das Bundesverwaltungsgericht auch zur Bekanntmachung der Auslegung der Planunterlagen in Planfeststellungsverfahren gemäß § 73 Abs. 5 Satz 1 (L)VwVfG geäußert, sie müsse geeignet sein, die im Veröffentlichungsgebiet Betroffenen zu ermuntern, sich für die Planung zu interessieren und nach Bedarf hieran als Einwender mitzuwirken (BVerwG, Urt. v. 16.08.1995 - 11 A 2.95 - NVwZ 1996, 267 sowie Beschl. v. 01.04.2005 - 9 VR 5.05 u.a. - Juris).
|
|
|
Dementsprechend ist wiederholt entschieden worden, dass Zusätze in der Bekanntmachung, die als Beschränkung der zugelassenen Beteiligung verstanden werden können, den Bebauungsplan unwirksam machen (BVerwG, Beschl. v. 11.04.1978 - 4 B 37.78 - BRS 33 Nr. 15; Beschl. v. 28.01.1997 - 4 NB 39.96 - NVwZ-RR 1997, 514). Hieraus wird der Grundsatz abgeleitet, dass die Bekanntmachung der Auslegung keine Zusätze oder Einschränkungen enthalten darf, die geeignet sein können, auch nur einzelne an dieser Bauleitplanung interessierte Bürger von der Erhebung von Stellungnahmen abzuhalten (Krautzberger a.a.O. Rdnr. 47). Allerdings heißt dies nicht, dass eine Formulierung, die nur mit entfernter Wahrscheinlichkeit zu einem Missverständnis führen könnte, bereits einen Bekanntmachungsmangel begründet. Das Bundesverwaltungsgericht stellt insoweit vielmehr auf Bürger mit einem durchschnittlichen Auffassungsvermögen ab (BVerwG, Beschl. v. 28.01.1997 - 4 NB 39.96 - VBlBW 1997, 296). Es begründet aber z.B. einen Verfahrensmangel, wenn ein Hinweis in der Bekanntmachung bei einem „mit seinen Rechten nicht näher vertrauten Leser“ den Anschein erwecken könnte, er könne sein Anliegen nur im Rathaus vortragen und müsse dort persönlich erscheinen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.09.1999 - 8 S 989/99 - BRS 62, 119 m.w.N.; ebenso BayVGH, Urt. v. 22.03.1982 - 25 XIV/78 - NJW 1983, 297; vgl. aber auch BayVGH, Urt. v. 10.07.1995 - 14 N 94.1158 - BayVBl 1996, 48). Der Inhalt der Bekanntmachung darf nicht geeignet sein, eine Art psychische Hemmschwelle aufzubauen, sei es durch Zusätze (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.07.2004 - 8 S 351/04 - BWGZ 2005, 62; Urt. v. 15.09.2004 - 8 S 2392/03 - ESVGH 55, 69 = NVwZ-RR 2005, 157) oder durch jegliche Unklarheiten (Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/99 - a.a.O.).
|
|
|
Dass zur ordnungsgemäßen Bekanntmachung des Auslegungsorts grundsätzlich nicht nur die Angabe der Dienststelle (vgl. Senatsbeschl. v. 13.02.1989 - 5 S 2490/88 - a.a.O.), sondern auch die Angabe des Dienstraums gehört, in dem der Planentwurf öffentlich ausliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht in Frage gestellt und entspricht, soweit der Senat sieht, auch allgemeiner Praxis in den Kommunen (vgl. Gaentzsch, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 3 Rdnr. 20: „Satz 2 nennt den Mindestgehalt der ortsüblichen Bekanntmachung. Sie muss den Ort angeben, an dem der Planentwurf ... zu jedermanns Einsicht ausliegt .“, vgl. auch das Bekanntmachungsmuster bei Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 2 Rdnr. 73, das hinsichtlich des Auslegungsorts lautet: „... im Planungsamt (nähere Angabe, auch Zimmer) ....“.
|
|
|
Dafür spricht auch, dass die der öffentlichen Bekanntmachung folgende öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs selbst so zu gestalten ist, dass ein Interessierter ohne Weiteres, das heißt ohne noch Fragen und Bitten an die Bediensteten der Gemeinde stellen zu müssen, in die Unterlagen Einblick nehmen kann (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 11.12.1998 - 8 S 1174/98 - VBlBW 1999, 178; Urt. v. 02.05.2005 - 8 S 582/04 - BWGZ 2006, 130; Se-natsurt. v. 12.03.1999 - 5 S 2483/96 - ESVGH 49, 182 = NVwZ-RR 1999, 496; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 23.02.2001 - 3 S 2574/99 -Juris Rdnr. 24 ff.; vgl. aber auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 01.03.2007 - 3 S 129/06 - DVBl 2007, 647 ). In gleicher Weise soll dem interessierten Bürger auch schon bei der öffentlichen Bekanntmachung deutlich gemacht werden, dass er ohne nachfragen zu müssen, den Planentwurf an einem bestimmten allgemein zugänglichen Ort vorfindet.
|
|
|
Hinsichtlich des ebenfalls in § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB normierten Erfordernisses, die Dauer der Auslegung in der öffentlichen Bekanntmachung anzugeben, ist zwar entschieden worden, es reiche aus, dass die Auslegungsdauer von einem Monat angegeben und der Fristbeginn mit einem Datum bezeichnet werde, eine darüber hinausgehende Bezeichnung auch des Fristendes sei zwar rechtlich nicht geboten, aber empfehlenswert. Dabei geht das Bundesverwaltungsgericht aber davon aus, dass der zur exakten Bestimmung des Fristendes noch nötige Berechnungsschritt den Bürger, dem Entsprechendes auch bei der Berechnung von Rechtsmittelfristen abverlangt wird, regelmäßig nicht überfordern werde; sollte es dem Bürger überhaupt auf den exakten Tag des Fristendes ankommen, könne es ihm bei Zweifeln zugemutet werden, sich z.B. bei der Gemeinde zu erkundigen (BVerwG, Beschl. v. 08.09.1992 - 4 NB 17.92 - NVwZ 1993, 475 gegen zahlreiche Stimmen in der Literatur). Weitergehend soll es auch ausreichen, wenn die Bekanntmachungsdauer sich aus den Erläuterungen in der Bekanntmachung und dem Erscheinungsdatum des Bekanntmachungsorgans (Auslegung „ab eine Woche nach Bekanntmachung“) erschließe (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.09.1996 - 8 S 2466/95 - Juris). In diesen Fällen waren aber die Bekanntmachungen für den durchschnittlichen Leser jeweils aus sich heraus verständlich; sie ließen keine Umstände der Auslegung offen und legten so dem Leser nicht nahe, dass er sich noch näher erkundigen müsse.
|
|
|
Der danach gegebene Mangel der Bekanntmachung ist nicht deshalb unerheblich, weil die Beklagte den Planentwurf im Flur des fünften Obergeschosses des angegebenen Gebäudes ausgelegt hat. Es mag zutreffen, dass die Planunterlagen schon beim Betreten des fünften Obergeschosses ohne Weiteres erkennbar waren. Dies ändert aber nichts daran, dass der Leser der Bekanntmachung erwarten konnte, sich im fünften Obergeschoss des Gebäudes nach dem Raum, in dem der Planentwurf ausgelegt sein sollte, erkundigen zu müssen. Diese Aussicht dürfte ihn im Zweifel sogar eher davon abgehalten haben, Einsicht in den Planentwurf zu nehmen, als ein ihm zuvor nicht bekanntes Erfordernis, in einem in der Bekanntmachung angegebenen und von ihm ohne Weiteres aufgefundenen Dienstraum nach den Akten fragen zu müssen.
|
|
|
Die genaue Angabe des Orts der öffentlichen Auslegung vermag auch nicht zu ersetzen, dass in der öffentlichen Bekanntmachung eine Telefonnummer angegeben war. Zwar wird dem interessierten Bürger damit erleichtert, sich nach dem genauen Auslegungsort zu erkundigen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 01.03.2007 - 3 S 129/06 - a.a.O.). Ein solches Nachfragen kann ihm aber nach den oben ausgeführten Grundsätzen nicht angesonnen werden.
|
|
|
Der Mangel der öffentlichen Bekanntmachung ist beachtlich; die Klägerin hat ihn auch rechtzeitig geltend gemacht (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB 1998, § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 233 Abs. 2 BauGB 2004).
|
|
|
1.3 Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die einzelnen textlichen Festsetzungen des Änderungsplans zum Ausschluss innenstadtrelevanter Sortimente hinreichend bestimmt.
|
|
|
Nr. 1.1.1 Abs. 1 regelt, dass in den festgesetzten Gewerbegebieten Einzelhandels- und sonstige Gewerbe- und Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an Endverbraucher, die dem innenstadtrelevanten Sortiment (gemäß der Liste in Nr. 2.2) zuzuordnen sind, nicht zulässig sind. Nr. 1.1.1 Abs. 2 nimmt hiervon branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente (von Einzelhandelsbetrieben) auf deutlich untergeordneter Verkaufsfläche aus. Unter den „nachrichtlichen Hinweisen“ ist in Nr. 3.1 bestimmt, die Beklagte gehe davon aus, dass eine deutlich untergeordnete Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente in der Regel 50 m² nicht überschreiten, bei kleineren Flächen nicht mehr als 5 % der genehmigten Verkaufsfläche ausmachen könne. Nr. 1.1.1 Abs. 3 bestimmt, dass Verkaufsflächen mit Innenstadtrelevanz ausnahmsweise zugelassen werden könnten, die auf dem Grundstück mit einem Produktions- oder Handwerksbetrieb verbunden seien, um ausschließlich dort hergestellte oder weiter zu verarbeitende oder weiterverarbeitete Produkte zu veräußern, wenn die Verkaufsfläche im Verhältnis zur sonstigen Betriebsfläche untergeordnet sei; diese Ausnahme gilt nicht für Betriebe des Ernährungshandwerks. Im nachrichtlichen Hinweis Nr. 3.2 heißt es hierzu, die Beklagte gehe in der Regel davon aus, dass eine untergeordnete Verkaufsfläche nicht größer als 100 m² sein, bzw. bei kleineren Flächen nicht mehr als 15% der genehmigten Geschossfläche ausmachen könne.
|
|
|
Die hier verwendeten Begriffe, insbesondere der auch in der Begründung des Bebauungsplans nicht weiter erläuterte Begriff des branchentypischen Randsortiments (vgl. zum Begriff des Randsortiments auch Nr. 2.2.5 Abs. 2 Satz 2 des Einzelhandelserlasses vom 21.02.2001, GABl. 290), sind alle einer bestimmten Auslegung zugänglich. Diese Beurteilung entspricht hinsichtlich der Begriffsfolge „branchentypische innenstadtrelevante Randsortimente auf (deutlich) untergeordneter Verkaufsfläche“ der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 21.05.2001 - 5 S 901/99 - NVwZ-RR 2002, 556). Dass der Rechtsanwender bei der Ausfüllung dieser Begriffe eine gewisse Bandbreite vorfindet, die nicht notwendig durch bloße Hinweise im Bebauungsplan auf eine allein mögliche Auslegung verengt wird, ist unschädlich. Als normative Festsetzungen sind die ausdrücklich als „Hinweise“ bezeichneten Bestimmungen im Übrigen nicht zu verstehen. Das zeigt auch die vorsichtige Wortwahl. Der Begriff „davon ausgehen“ deutet nicht auf einen Regelungswillen hin, sondern darauf, dass in der Rechtsanwendung in einem bestimmten Sinn verfahren werden soll.
|
|
|
Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass sich im vorliegenden Fall der Begründung zum Bebauungsplan keine Auslegungshilfen entnehmen ließen, trifft dies zwar zu. Für die Auslegung der Begriffe können aber die Hinweise Nr. 3.1 und 3.2 herangezogen werden. Auch kann auf die erwähnte Rechtsprechung des Senats zurückgegriffen werden, die - mit Hilfe von Begründungselementen zu anderen Bebauungsplänen - zu einer entsprechenden Konkretisierung vergleichbarer Begriffe gefunden hat. Das Verlangen nach einer weiteren begrifflichen Klärung in den Festsetzungen eines Bebauungsplans würde das Bebauungsplanverfahren auch überfrachten und die Gemeinden zu ständigen Anpassungen an die tatsächliche Entwicklung zwingen.
|
|
|
1.4 Entgegen der Auffassung der Klägerin entsprechen Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 der textlichen Festsetzungen auch den Erfordernissen des § 1 Abs. 9 BauNVO.
|
|
|
Danach kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei Anwendung von § 1 Abs. 5 bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
|
|
|
1.4.1 Bestimmte Arten von Anlagen in diesem Sinne sind Nutzungsarten, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt. Die Differenzierung muss nach marktüblichen Gegebenheiten einem bestimmten Anlagen- bzw. Betriebstyp entsprechen (BVerwG, Beschl. v. 04.10.2001 - 4 BN 45.01 - BRS 64 Nr. 28 m.w.N.; Beschl. v. 23.10.2006 - 4 BN 1.06 - Juris).
|
|
|
Dies ist bei den differenzierten Tatbeständen der Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 der textlichen Festsetzungen der Fall, wenn sie, wofür Vieles spricht, entsprechend den Hinweisen Nr. 3.1 und 3.2 ausgelegt und angewandt werden. Im Tatbestandsmerkmal „branchentypisches innenstadtrelevantes Randsortiment“ der Nr. 1.1.1 Abs. 2 ist das Erfordernis der Anlagentypik bereits angelegt; es ist bei seiner diese Begriffe ausfüllenden Auslegung zu berücksichtigen. Insoweit ist in der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt, dass Verkaufsflächenobergrenzen für „Randsortimente“ Betriebstypen umschreiben können (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.01.2006 - 4 BN 55.05 - BauR 2007, 856 = Juris Rdnr. 3 für Tankstellenshops mit nicht mehr als 150 m² Verkaufsfläche). So können insbesondere die variabel festgesetzten Verkaufsflächenanteile in Nr. 1.1.1 Abs. 2 und 3 für innenstadtrelevante Sortimente nach ihrem Umfang von Fall zu Fall, je nach Art des branchentypischen Randsortiments bzw. des Produktions- oder Handwerksbetriebs im Wege der Auslegung (unter Beachtung, aber nicht notwendig strikten Anwendung der Hinweise in Nr. 3.1 und 3.2) im Wege der Auslegung bestimmt werden.
|
|
|
1.4.2 Im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des Änderungsplans rechtfertigten besondere städtebauliche Gründe im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO die zur Umsetzung des Zentren- und des Gewerbeflächenkonzepts der Beklagten (jeweils Stand 21.10.1999) festgesetzten Nutzungsbeschränkungen im Gewerbegebiet.
|
|
|
Die Beklagte hat ihr „Konzept zur Sicherung von Gewerbestandorten“ im Gebiet des Änderungsplans nicht unschlüssig umgesetzt. In der Abwägungsvorlage heißt es insoweit: „Städtebauliches Ziel ist das Vorhalten von Flächen für wohnungsunverträgliches Gewerbe. Die Flächenansprüche solcher Gewerbebetriebe sollen im hier interessierenden Bereich nicht mit Ansprüchen des großflächigen Einzelhandels ´konkurrieren´ müssen, weil dies nach der Erfahrung dazu dient, dass das produzierende Gewerbe zurückzustehen hat“. In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausgeführt: „Die Regelungen zum Einzelhandel und der Vergnügungsstätten wirken preisdämpfend auf die Grundstücks-, Miet- und Pachtpreise für das wohnunverträgliche Gewerbe und stärken somit den Gewerbestandort Konstanz“.
|
|
|
Die Klägerin ist der Auffassung, mit den Einzelhandelssortimentsbeschränkungen unter Zulassung des Einzelhandels im Übrigen in Nr. 1.1.1 und dem Ausschluss von Vergnügungsstätten und Eros-Centern und der Zulassung von Diskotheken als Ausnahme in Nr. 1.1.2 der textlichen Festsetzungen könne das Ziel, Gewerbeflächen dem das Wohnen störenden Gewerbe vorzuhalten, nicht erreicht werden. Mit den Flächenansprüchen des produzierenden Gewerbes konkurrierender Einzelhandel bleibe in weitem Umfang zugelassen. Regelmäßig zulässig gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO seien ferner Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke, ausnahmsweise zulässig seien Diskotheken.
|
|
|
Diese Regelungen stehen aber nicht im Widerspruch zu dem mit dem Gewerbeflächenkonzept verfolgten planerischen Ziel. Sie schwächen es nur um anderer städtebaulicher Ziele Willen ab, deren Verfolgung das Gewerbeflächenkonzept nicht ausschließt und auch wegen des Gebots einer umfassenden Berücksichtigung städtebaulicher Belange im Rahmen der Abwägung nicht ausschließen könnte. Damit nehmen sie den den Einzelhandel beschränkenden Festsetzungen nicht die Wirksamkeit. Aus diesem Grund ist die Umsetzung des Gewerbeflächenkonzepts im Plangebiet auch nicht unschlüssig. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht insoweit bemerkt, der Ausschluss des innenstadtrelevanten Einzelhandels fördere jedenfalls das Ziel, dem das Wohnen störenden Gewerbe Flächen freizuhalten. Auch die Zulassung von Tankstellen, sportlichen Nutzungen und ausnahmsweise von Diskotheken - Nutzungen, die ohnehin als wohnunverträglich in einem weiteren Sinn betrachtet werden können - schließen die Erreichung des angestrebten Ziels nicht aus. Das gilt insbesondere für Diskotheken, da sie nur ausnahmsweise zulässig sein sollen und deshalb im Plangebiet nur in beschränktem Umfang Flächen in Anspruch nehmen werden.
|
|
|
1.4.3 Unabhängig hiervon dienen die Sortimentsbeschränkungen jedenfalls dem städtebaulichen Schutz der im Zentrenkonzept festgelegten Einkaufslagen der Beklagten. Es wird in den GMA-Gutachten ausgeführt und liegt auch auf der Hand, dass die Öffnung des eine beträchtliche Größe aufweisenden, verkehrsgünstig gelegenen E-Zentrums für Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevantem Sortiment die nach dem Konzept zu bewahrenden und attraktiv zu haltenden Einkaufslagen spürbar beeinträchtigen würde.
|
|
|
1.5 Der Änderungsplan leidet im maßgeblichen Zeitpunkt nicht an einem beachtlichen Abwägungsmangel.
|
|
|
1.5.1 Die Klägerin unterstellt der Beklagten die Auffassung, nur die Flächenansprüche des großflächigen Einzelhandels führten zu einer Verdrängung des wohnunverträglichen Gewerbes, und folgert daraus, der Einzelhandelsausschluss müsse auf großflächige Einzelhandelsbetriebe beschränkt werden. Diese Erwägung trifft jedoch im Ausgangspunkt nicht zu. Das Gewerbeflächenkonzept schreibt auch kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevantem Sortiment eine nachteilige Wirkung auf die Preise für Flächen in den Gewerbegebieten zu. Soweit die Klägerin auf eine Bemerkung in der Abwägungsvorlage zum Änderungsplan hinweist, ist diese nur auf eine Anregung der Klägerin zugespitzt, mit der diese ihren damaligen Wunsch geäußert hatte, auf ihrem Grundstück einen Bau- und Heimwerkermarkt zu errichten.
|
|
|
1.5.2 Die von der Klägerin angeführten Berufungsfälle belegen nicht, dass die Beklagte ihr Zentren- und ihr Gewerbeflächenkonzept im Änderungsplan abwägungsfehlerhaft umgesetzt hätte.
|
|
|
Ein Abwägungsmangel liegt insoweit nicht schon dann vor, wenn eine Gemeinde bislang in Einzelfällen von ihrem Zentren- bzw. Gewerbeflächenkonzept abgewichen ist. Denn solche städtebauliche Entwicklungskonzepte im Sinne des § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB 1998 (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB 2004) binden den Plangeber nicht. Sie können im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange zurückgestellt werden (Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 1 Rdnr. 175). Auch lassen einzelne abwägungsfehlerhafte Abweichungen von solchen Konzepten diese noch nicht als Leitlinie der Planung für das gesamte Stadtgebiet hinfällig werden. Etwas anderes mag gelten, wenn innerhalb desselben Plangebiets für Teilbereiche einem Entwicklungskonzept entsprechende beschränkende Festsetzungen getroffen werden, in einem anderen Teilbereich aber nicht, ohne dass die Unterschiede begründende Umstände vorliegen. Dass der Gleichheitssatz eine strikte Umsetzung eines Entwicklungskonzepts für das gesamte Stadtgebiet im jeweiligen Plangebiet erfordern würde, kommt allenfalls dann in Betracht, wenn sich die Differenzierung sachlich nicht rechtfertigen lässt (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 04.07.2006 - 8 C 10156/06 - BauR 2006, 1853; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 18.10.2002 - 8 S 2448/01 - BauR 2003, 1526).
|
|
|
Nicht geeignet, den Vorwurf der Inkonsequenz und Willkürlichkeit bei Umsetzung eines Entwicklungskonzepts zu begründen, sind auch Verstöße, die seine Umsetzung nicht im Kern betreffen. Unbeachtlich für die Wirksamkeit eines Bebauungsplans sind ferner Fälle, welche erst zeitlich nach dem Beschluss, spätestens aber (sofern die Frage der konsequenten Umsetzung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts bereits bei § 1 Abs. 9 BauNVO zu prüfen wäre) nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans eingetreten sind.
|
|
|
Nach diesen Grundsätzen lassen die von der Klägerin vorgetragenen Berufungsfälle nicht auf beachtliche Abwägungsmängel beim Beschluss des Änderungsplans schließen:
|
|
|
- Indem die Beklagte durch den „Vorhaben- und Erschließungsplan im Bereich Unterlohn“ vom 16.02.1995 dem vorhandenen Bau- und Heimwerkermarkt eine Erweiterung auf 5.000 m² Verkaufsfläche ermöglicht hat, hat sie ihren damaligen, förmlich noch nicht beschlossenen Vorstellungen für ein Zentren- und Gewerbeflächenkonzept nicht widersprochen. Denn der Standort liegt im E-Zentrum, in dem auch großflächiger, nicht innenstadtrelevanter Einzelhandel ermöglicht werden soll. Das sie zugleich dem damals dort vorhandenen Lebensmittelmarkt (...) abweichend von ihren im Planaufstellungsbeschluss vom 10.11.1994 kundgegebenen Planungsabsichten, die auf dem GMA-Gutachten 1990 gründeten, für die Änderung des Bebauungsplans „Unterlohn“ einen planerischen Bestandsschutz im Umfang von max. 600 m² Verkaufsfläche zugebilligt hat, war nicht abwägungsfehlerhaft. Denn die Beklagte durfte sich insoweit, auch ohne dass sie sich in ihrem städtebaulichen Konzept festgelegt hatte, vom Gedanken des fortwirkenden Bestandsschutzes leiten lassen, zumal sich keine zusätzlichen Auswirkungen für die aus ihrer Sicht zu bewahrenden Einkaufslagen für Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten ergeben konnten.
|
|
|
- Dasselbe gilt für den „Vorhaben- und Erschließungsplan Unterlohn, 5. Änderung“ vom 30.09.1996, mit dem der Bestand eines Elektro-Fachmarkts am Rande des Plangebiets „Unterlohn“ und eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 150 m² für Computer und Computerzubehör planerisch abgesichert wurden. Die Verkaufsflächenerweiterung selbst war im Übrigen unproblematisch, weil sie kein innenstadtrelevantes Sortiment betraf.
|
|
|
- Die planerische Zulassung eines weiteren Bau- und Heimwerkermarkts (...) mit weiteren Vorhaben im Jahr 2000 durch den Vorhaben- und Erschließungsplan „Reichenau-/ Oberlohnstraße II“ betraf nicht das Zentrenkonzept im allgemeinen, sondern das Konzept der Beklagten für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten, der nach dem planerischen Willen der Beklagten grundsätzlich nur im E-Zentrum und im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausschließlich vorhabenbezogen zugelassen werden soll. Dem Bebauungsplanverfahren gingen ein GMA-Gutachten zur Frage des Ansiedlungs- bzw. Ausbaubedarfs im Bau- und Heimwerkerbedarf im Stadtgebiet und die Bewertung mehrerer Standorte voraus, darunter auch das Grundstück der Klägerin. Das Plangebiet liegt zwar außerhalb des im Zentren- und Gewerbeflächenkonzept festgelegten E-Zentrums, also in einem Bereich, in dem Gewerbeflächen dem wohnunverträglichen Gewerbe vorbehalten sein sollten. Der Gemeinderat hatte diesen Bereich gleichwohl wegen der städtebaulich höheren „Gesamtlösungsmöglichkeit“ gewählt und konnte sich dabei auch auf eine gutachtliche Stellungnahme der GMA stützen. Dementsprechend hat die Beklagte ihr Zentren- und ihr Gewerbeflächenkonzept 1999 angepasst und vorgesehen, dass „ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Bedingungen, die Ansiedlung von großflächigem nicht innenstadtrelevantem Einzelhandel außerhalb des E-Zentrums zulässig sei“. Besondere Bedingungen lägen „z.B.“ bei „Deckung von Bedarfsdefiziten oder unzureichenden Flächenverfügbarkeiten“ im E-Zentrum vor.
|
|
|
- Indem die Beklagte es mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Unterlohn, 6. Änderung“ vom 13.4.2000 ermöglicht hat, dass der neben dem Bau- und Heimwerkermarkt an der C-Straße gelegene Lebensmittel-Discounter (...) auf das Grundstück C-Straße ... gegenüber dem Grundstück der Klägerin verlegt und bei dieser Gelegenheit um 200 m² Verkaufsfläche erweitert wurde, hat sie zwar dem Zentrenkonzept zuwidergehandelt. Die von ihr hierfür angeführten städtebaulichen Gründe erscheinen aber jedenfalls vertretbar. Anlass für diese Planung war, dass dem Bau- und Heimwerkermarkt - für sich in Übereinstimmung mit den Entwicklungskonzepten der Beklagten - eine Erweiterung der Verkaufsfläche um 2.500 m² gestattet werden sollte, weshalb der vorhandene Lebensmitteldiscounter weichen musste. Zweifellos hätte es den mit dem Einzelhandelskonzept und auch mit dem Gewerbeflächenkonzept verfolgten Zielen besser entsprochen, wenn dieser auf Flächen innerhalb der im Einzelhandelskonzept hierfür vorgesehenen Zentren verwiesen worden wäre. Andererseits durfte die Beklagte auch berücksichtigen, dass insoweit keine Neuansiedlung eines im E-Zentrum unerwünschten Einzelhandelbetrieb mit dort auszuschließendem Sortiment vorlag mit der Folge, dass es jedenfalls nicht im Umfang einer Verkaufsfläche von 800 m² zu Auswirkungen auf die Zentren für den innenstadtrelevanten Einzelhandel kommen konnte.
|
|
|
- Auch für die bei Erlass des Änderungsplans bereits absehbare planerische Regelung einer gegenüber dem Bestand um 500 m² von 3.500 auf 4.000 m² erweiterten und hinsichtlich der zugelassenen Sortimente in geringerem Umfang eingeschränkten Verkaufsfläche des Einkaufszentrums an der C-…-Straße durch den abgetrennten, später beschlossenen Bebauungsplan „Unterlohn, 3. Änderung, Teil C“ kann sich die Beklagte auf besondere städtebauliche Erwägungen berufen, die insoweit eine modifizierte Umsetzung ihrer Entwicklungsziele zuließen. Hier ging es ebenfalls nicht um die erstmalige Zulassung eines Einzelhandelsbetriebs mit innenstadtrelevantem Sortiment im E-Zentrum, wie sie die Klägerin anstrebt, sondern um eine an den Zielen der Entwicklungskonzepte der Beklagten orientierte Beschränkung der bislang im Sondergebiet uneingeschränkt gegebenen Nutzungsmöglichkeiten im Sinne eines erweiterten Bestandsschutzes. Ob das Absehen von jeglicher Sortimentsbeschränkung verbunden mit der planerischen Ermöglichung einer Erweiterung der tatsächlich vorhandenen Verkaufsfläche des Einkaufszentrums dabei noch abwägungsfehlerfrei war, kann dahinstehen. Denn jedenfalls würde eine insoweit abwägungsfehlerhafte Planung, die beim Beschluss des Änderungsplans möglicherweise schon im Raum stand, es wegen der immer noch gegebenen Besonderheiten nicht zulassen, die Umsetzung der Entwicklungskonzepte im E-Zentrum bzw. im davon umfassten Gebiet „Unterlohn“ zu hindern und somit das E-Zentrum ganz für den Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten zu öffnen. An dieser Beurteilung ändert es nichts, dass die Beklagte den zahlreichen anderen Einzelhandelsbetrieben im ursprünglich das Einkaufszentrum einschließenden Plangebiet „B“ wie sonst im E-Zentrum einen erweiterten Bestandsschutz gerade nicht (gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO) zugebilligt hat, etwa dem Lebensmittelmarkt (...) unmittelbar neben dem Einkaufszentrum.
|
|
|
- Soweit sich die Klägerin auch auf jüngere, von der Beklagten geförderte Pläne zur Ansiedlung eines großflächigen Verbrauchermarkts (...) mit einer Verkaufsfläche von 4.000 m² im Bereich S-/R. Straße und eines Lebensmitteldiscounters (...) am Standort O. Straße/M-...-Straße beruft, waren diese auch nach ihrem Vortrag zum insoweit für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt nicht absehbar. Im Übrigen hat die Beklagte insoweit überzeugend ausgeführt, dass städtebauliche Gesichtspunkte ein Abweichen von ihren Entwicklungskonzepten rechtfertigten.
|
|
|
1.5.3 Schließlich vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Beklagte die Belange der Klägerin in der Abwägung nicht hinreichend ermittelt und bewertet hätte. Es liegt auf der Hand, dass die Sortimentsbeschränkungen für Einzelhandelsbetriebe im E-Zentrum Nutzungsinteressen der Klägerin und anderer Eigentümer von Grundstücken, insbesondere solcher, die bereits mit innenstadtrelevanten Einzelhandelsnutzungen belegt sind, zu beeinträchtigen geeignet sind. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Gemeinderat der Beklagten diese - offensichtliche - nachteilige Betroffenheit entgangen wäre. Wie die Abwägungsvorlage belegt, hat er sich vielmehr mit den beispielhaften Anregungen der Klägerin ausdrücklich befasst. Eventuelle Wertminderungen der betroffenen Grundstücke musste die Beklagte insoweit nicht ermitteln.
|
|
|
2. Dem Vorhaben stehen die Festsetzungen des danach zur Anwendung kom-menden Bebauungsplans „Unterlohn“ in der Fassung seiner Änderung im Jahr 1988 nicht entgegen. Das Vorhaben erfüllt nicht die Voraussetzungen von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 BauNVO, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang u.a. auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, insbesondere in Bezug auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der bezeichneten Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Es ist zwar großflächig im Sinne dieser Bestimmung, da zur Nettoverkaufsfläche von 795 m² u.a. auch die Kassenzone hinzuzurechnen ist (BVerwG, Urt. v. 24.11.2005 - 4 C 14.04 - BVerwGE 124, 376 = NVwZ 2006, 455). Es kann aber nicht festgestellt werden, dass von ihm die bezeichneten Auswirkungen auf die gemäß dem Zentrenkonzept der Beklagten geschützten Einkaufslagen ausgehen können. Insoweit greift die Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO 1986 nicht ein, wonach Auswirkungen im Sinne von Satz 2 in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet; denn die Geschossfläche des Vorhabens beträgt gemäß den Angaben im Antrag auf Erteilung des Bauvorbescheids lediglich 1189 m². Konkrete Anhaltspunkte für gleichwohl gegebene Auswirkungen des Vorhabens im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO hat die Beklagte nicht vorgetragen; sie sind auch sonst wenig wahrscheinlich, nachdem die Beklagte gerade im Gebiet Unterlohn und in dessen Umgebung mehrfach Lebensmitteleinzelhandelsnutzungen vergleichbaren oder größeren Umfangs ermöglicht und dabei nachteilige Auswirkungen auf die vom Zentrenkonzept geschützten Einkaufslagen jeweils verneint hat.
|
|
|
|
|
Die Revision ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) mit den Fragen hat, ob gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 1998 (insoweit gleichlautend mit § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BauGB 2004) in der öffentlichen Bekanntmachung der Auslegung des Planentwurfs der Dienstraum bezeichnet werden muss, in dem die Planunterlagen zur Einsicht bereit liegen, und ob § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BauGB 1998 (insoweit gleichlautend mit § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB 2004) eine erneute Auslegung des Planentwurfs nach Abtrennung eines Teilgebiets schon dann verlangt, wenn eine Änderung des Planentwurfs für das abgetrennte Teilgebiet absehbar ist und - wegen des möglicherweise veränderten Gewichts der abzuwägenden Belange neue Anregungen hinsichtlich des Restplans veranlasst sein können.
|
|
|
|
|
|
|
Der Streitwert wird unter Änderung der Streitwertbestimmung des Verwaltungsgerichts vom 20.12.2005 für das Verfahren in beiden Rechtszügen auf jeweils 60.000 EUR festgesetzt.
|
|
|
|
|
Die Streitwertbestimmung beruht auf § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG. Der Senat folgt dabei nicht dem Ansatz des Verwaltungsgerichts, das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an der Erteilung des begehrten Bauvorbescheids aus der Differenz des Bodenwerts für die übliche Nutzung im Gewerbegebiet „Unterlohn“ und für eine besondere gewerbliche Nutzung (z.B. mit einem Einkaufszentrum) zu bestimmen. Er schließt sich der Empfehlung des Streitwertkatalogs 2004 an, sich bei Klagen auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Einzelhandelsbetrieb an der Verkaufsfläche zu orientieren und je Quadratmeter Verkaufsfläche 150 EUR zu Grunde zu legen (Nr. 9.1.4). Daraus folgt ein Streitwert von 120.000 EUR, der, da die Klägerin nur einen Bauvorbescheid erstrebt, auf 60.000 EUR zu ermäßigen ist (Nr. 9.2).
|
|
|
Es ist nicht zu erkennen, dass der auf diese Weise ermittelte Streitwert die Bedeutung des Bauvorbescheids für die Klägerin nicht angemessen erfassen würde, so dass an seine Stelle das auf andere Weise geschätzte wirtschaftliche Interesse der Klägerin treten müsste (Nr. 9 Streitwertkatalog 2004). Die auf der Grundlage einer Auskunft des Gutachterausschusses ermittelte Bodenwertsteigerung legt der Senat bei der Streitwertbestimmung nur zu Grunde, wenn die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks an sich in Frage steht, weil die Behörden einen Bauantrag mit der Begründung abgelehnt haben, das nicht privilegierte Vorhaben liege im Außenbereich. Der Senat sieht keinen Anlass, diese Praxis der Streitwertbemessung auf Fälle zu übertragen, in denen Anträge auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Einzelhandelsbetrieb mit innenstadtrelevantem Sortiment in einem gemäß dem Zentren- bzw. Gewerbeflächenkonzept der Gemeinde beschränkten Gewerbegebiet (oder auch gestützt auf § 11 Abs. 3 BauNVO) abgelehnt werden. Maßgeblich hierfür ist auch, dass im Einzelfall schwierig zu bestimmen ist, ob für das Grundstück wegen seiner Größe und Lage im Plangebiet nicht auch andere, vom Bebauungsplan zugelassene Nutzungen in Betracht kommen, mit denen sich auf dem Grundstücksmarkt ebenfalls höhere Preise als sonst im Gewerbegebiet erzielen lassen.
|
|
|
Der Beschluss ist unanfechtbar.
|
|