/ Bundesgerichtshof Beschluss, 22. Jan. 2004 - V ZB 51/03

Bundesgerichtshof Beschluss, 22. Jan. 2004 - V ZB 51/03

published on 22/01/2004 00:00

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Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 51/03

vom

22. Januar 2004

In der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

GG Art. 5 Abs. 1; WEG § 14 Nr. 1 u. Nr. 3

Selbst bei vorhandenem Kabelanschluß kann das besondere Informationsinteresse

eines ausländischen Wohnungseigentümers dazu führen, daß die übrigen Wohnungseigentümer

den Nachteil hinnehmen müssen, der für den optischen Gesamteindruck

der Wohnanlage mit einer auf dem Balkon einer Eigentumswohnung

aufgestellten Parabolantenne verbunden ist.

GG Art. 5 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 2

Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen

bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell

verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen

allerdings unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten insbesondere an

einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.

WEG § 15

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluß

angeordnet werden. Ein solcher Beschluß ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig,

sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluß

eine Vereinbarung abgeändert wird.

BGH, Beschl. v. 22. Januar 2004 - V ZB 51/03 - OLG Schleswig

LG Kiel

AG Kiel

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 22. Januar 2004 durch die Richter

Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:

Auf die Rechtsmittel der Antragsgegner werden der Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 2. Juni 2003 und der Beschluß des Amtsgerichts Kiel vom 26. August 2002 aufgehoben. Der Antrag wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten trägt die Antragstellerin, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.000 esetzt.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin nimmt die Antragsgegner auf Entfernung einer Parabolantenne in Anspruch.
Die Antragstellerin ist die Verwalterin einer aus 136 Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage in Kiel. Sie ist nach § 3 des mit ihr geschlossenen Verwaltervertrags berechtigt und verpflichtet, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich im eigenen Namen geltend
zu machen. Die Antragsgegner sind polnische Staatsangehörige, die 1999 eine zu der Anlage gehörende Wohnung zu Eigentum erwarben. Die Wohnungseigentumsanlage ist an ein Breitbandkabelnetz angeschlossen , über das als einziger polnischer Fernsehsender TV Polonia verbreitet wird. Zum Empfang weiterer polnischer Fernsehprogramme stellten die Antragsgegner auf dem Balkon ihrer Wohnung eine mobile Parabolantenne auf.
In der Teilungserklärung vom 6. Juni 1997 ist u.a. bestimmt:
§ 5 (Gebrauchsregelung) … (5) Die Anbringung von Reklame-, Firmenschildern, Markisen, Rolläden, Außenantennen oder dergleichen bedarf der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. (6) Die Einwilligung ... kann nur aus wichtigem Grund versagt oder widerrufen werden. Sie kann auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Eigentümer oder Hausbewohner befürchten läßt oder den Charakter der Gesamtanlage beeinträchtigt. (7) Erteilt der Verwalter eine beantragte Einwilligung ... nicht oder nur unter Auflagen oder widerruft er eine Einwilligung, so kann der betroffene Eigentümer einen Beschluß gemäß § 25 WEG herbeiführen. § 19 (Objektbezogene Besonderheiten) … (2) Jeder Eigentümer ist verpflichtet, in den bestehenden Vertrag mit der U. Antennen-Service GmbH, H. , vom 28.04.1989 anstelle des bisherigen Eigentümers einzutreten und seine Geräte ausschließlich an die Gemeinschaftsantennen-Anlage anzuschließen. Am 20. Februar 2000 befaßte sich die Wohnungseigentümerversammlung mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers, die Aufstellung einer mobi-
len Parabolantenne im Balkonbereich seiner Wohnung zu genehmigen. Dem wurde nicht entsprochen, sondern auf Antrag anderer Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen, das Anbringen von Parabolantennen generell zu verbieten. Dieser Eigentümerbeschluß ist nicht angefochten worden.
Auf der Grundlage des beschlossenen Verbots von Parabolantennen verlangt die Antragstellerin, die Antragsgegner zur Demontage der auf dem Balkon ihrer Wohnung installierten "Satellitenanlage" zu verpflichten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist erfolglos geblieben. Ihrer sofortigen weiteren Beschwerde möchte das Oberlandesgericht stattgeben. Es sieht sich daran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Bremen vom 16. August 1994 (WuM 1995, 58) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 8. September 2003 dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i. V. m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, die Antragsgegner seien nicht zur Beseitigung der Parabolantenne verpflichtet. Das von den Wohnungseigentümern am 20. Februar 2000 beschlossene Verbot von Parabolantennen gebe hierfür keine Grundlage. Der Eigentümerbeschluß verletze das Recht der Antragsgegner aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allgemein zu-
gänglichen Quellen ungehindert zu informieren. Hierin liege ein unzulässiger Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums, der die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zur Folge habe. Demgegenüber vertritt des Oberlandesgericht Bremen in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 16. August 1994 (aaO) die Auffassung, ein Verstoß gegen das Grundrecht der Informationsfreiheit führe lediglich zur Anfechtbarkeit eines Eigentümerbeschlusses gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG und könne nach Eintritt der Bestandskraft nicht mehr geltend gemacht werden. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (st. Rspr., vgl. Senat, BGHZ 99, 90, 92; 109, 396, 398; 113, 374, 376; 116, 392, 394).

III.

Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG) und hat auch in der Sache Erfolg.
1. Der Antrag ist allerdings zulässig. Insbesondere ist die Antragstellerin nach den Grundsätzen der - auch in Wohnungseigentumssachen eröffneten (vgl. Senat, BGHZ 73, 302, 306) - gewillkürten Verfahrensstandschaft befugt, gegen die Antragsgegner gerichtete Abwehransprüche der (übrigen) Wohnungseigentümer wegen unzulässigen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG (vgl. BGH, Urt. v. 23. April
1991, VI ZR 222/90, WuM 1991, 418; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 14 Rdn. 65) im eigenen Namen geltend zu machen. Die hierfür erforderliche Ermächtigung kann sich - wie hier - aus dem Verwaltervertrag ergeben (Senat, BGHZ 104, 197, 199; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. §§ 43 ff WEG Rdn. 82), während das notwendige eigene schutzwürdige Interesse aus der Pflicht der Antragstellerin folgt, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen (vgl. Senat, BGHZ 73, 302, 307; 104, 197, 199). Insoweit ist hier die Pflicht der Antragstellerin aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG einschlägig, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (vgl. Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 27 Rdn. 177).
2. Hingegen ist der Antrag nicht begründet. Die Antragsgegner sind den anderen Wohnungseigentümern gegenüber nicht zur Beseitigung der auf dem Balkon ihrer Wohnung aufgestellten Parabolantenne verpflichtet. Zwar kann nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB jeder Wohnungseigentümer von dem anderen verlangen, daß dieser die Grenzen des erlaubten Gebrauchs einhält (Bamberger/Roth/ Hügel, BGB, § 16 WEG Rdn. 21). Die Antragsgegner haben indessen die (a) durch Gesetz, (b) durch Vereinbarungen und (c) durch Eigentümerbeschlüsse gezogenen Grenzen nicht überschritten.

a) Die den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums regelnden gesetzlichen Vorschriften stehen einer Nutzung des Balkons zur dauerhaften Aufstellung einer mobilen Parabolantenne unter den hier gegebenen Umständen nicht entgegen. Insoweit ist es ohne Belang, ob der nutzbare Raum eines Balkons - sofern er nicht in der Teilungserklärung als Teil des Sondereigentums ausgewiesen ist - dem Sondereigentum (so BayObLG, NZM 1999, 27; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 5 Rdn. 27; Weitnauer, WEG,
8. Aufl., § 5 Rdn. 11 m.w.N.) oder dem Gemeinschaftseigentum (so Staudin- ger/Rapp, aaO, § 5 WEG Rdn. 7) zuzurechnen ist. Unerheblich ist ferner, ob die ohne Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommene Aufstellung einer von außen sichtbaren Parabolantenne allein schon wegen der damit verbundenen Auswirkungen auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt (so Schuschke, ZWE 2000, 146, 147; a.A. Niedenführ /Schulze, WEG, 6. Aufl., § 22 Rdn. 37; offen gelassen von BayObLG, WuM 2002, 443). Entscheidend ist allein, ob der Gebrauch des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums zu einem Nachteil führt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Nr. 1 WEG). Ist dies nicht der Fall, dann haben die übrigen Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Parabolantenne auch dann zu dulden (§ 14 Nr. 3 WEG, § 1004 Abs. 2 BGB), wenn sie als bauliche Veränderung zu qualifizieren ist (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG).
aa) Ein Nachteil ist im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt (Senat, BGHZ 116, 392, 396; 146, 241, 246). Hierfür kann auch eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage genügen (BayObLG, WuM 2002, 443; OLG Hamm, ZWE 2002, 280, 281; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 14 Rdn. 33; Niedenführ/Schulze, aaO, § 14 Rdn. 4, § 22 Rdn. 18). Im vorliegenden Fall hat das Beschwerdegericht keine Feststellungen dazu getroffen, ob die von den Antragsgegnern aufgestellte Parabolantenne überhaupt von außen sichtbar ist. Sollte dies nicht der Fall sein, wäre eine ästhetische Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Anlage von vornherein ausgeschlossen. Aber selbst wenn die Parabolantenne den
optischen Gesamteindruck der Wohnanlage nicht nur unerheblich beeinträchtigen sollte, wäre der darin liegende Nachteil von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen.
(1) Die Fachgerichte müssen bei Auslegung und Konkretisierung einer Generalklausel, wie sie § 14 Nr. 1 WEG zum Inhalt hat, auch die betroffenen Grundrechte der Wohnungseigentümer berücksichtigen, um deren wertsetzendem Gehalt auf der Rechtsanwendungsebene Geltung zu verschaffen. Die Frage, ob der mit der Installation einer Parabolantenne verbundene Nachteil das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß übersteigt, ist mithin auf Grund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen zu beantworten (BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 f; 1996, 2858; grundlegend BVerfGE 90, 27, 31 ff für das Mietrecht; zur Rechtsprechung der Instanzgerichte vgl. die Übersichten bei Maaß/Hitpaß, NZM 2000, 945; 2003, 181; ZdW Bay 2003, 372). Hierbei ist auf Seiten des Wohnungseigentümers, der einen Anspruch auf Errichtung einer Satellitenempfangsanlage geltend macht, neben seinem Eigentumsrecht vor allem das ihm zustehende Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG) zu beachten. Dem steht auf Seiten der widersprechenden Wohnungseigentümer deren durch die Duldung einer solchen Anlage berührtes Eigentumsrecht (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) gegenüber. Vor dem Hintergrund des Standes der Technik zum Zeitpunkt der Entwicklung der geschilderten Rechtsprechungsgrundsätze (Mitte der neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts) hat dies zur Folge, daß ein Wohnungseigentümer , der eine Satellitenempfangsanlage installieren will, in aller Regel zwar auf einen bestehenden Kabelanschluß verwiesen werden kann, wegen der damit verbundenen erheblichen Informationseinbußen jedoch nicht auf die Möglichkeit des Empfangs terrestrisch ausgestrahlter Rundfunkpro-
gramme über herkömmliche Antennenanlagen. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluß kann ausnahmsweise ein besonderes Informationsinteresse die Installation einer Parabolantenne rechtfertigen. Das trifft insbesondere auf Wohnungseigentümer mit ausländischer Staatsangehörigkeit zu, deren Heimatprogramme nicht oder nur in geringer Zahl in das deutsche Kabelnetz eingespeist werden. Sie sind in der Regel daran interessiert, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können (vgl. BVerfGE 90, 27, 36).
(2) Ob das im Kabelnetz verfügbare Medienangebot die Meinungsvielfalt noch hinreichend widerspiegelt, kann angesichts der zwischenzeitlichen technischen Entwicklung bezweifelt werden (vgl. Dörr, WuM 2002, 347, 351; Heyn, Verfassungsrechtliche Grenzen der Wohnungseigentümerselbstverwaltung, 2003, S. 114 f.), in deren Folge mehrere hundert Hörfunk- und Fernsehrprogramme über Satellit in Europa zu empfangen sind (so die Mitteilung der Europäischen Kommission über die Anwendung der allgemeinen Grundsätze des freien Waren- und Dienstleistungsverkehrs auf dem Gebiet der Nutzung von Parabolantennen vom 27. Juni 2001 - KOM [2001] 351). Dieser Umstand könnte dazu führen, dass in weitergehendem Umfang auch deutsche Wohnungsnutzer nicht länger auf einen vorhandenen Kabelanschluß verwiesen werden können. Im vorliegenden Fall bedarf dies jedoch keiner Entscheidung, weil sich das Informationsinteresse der Antragsgegner bereits nach den bisherigen Grundsätzen der Rechtsprechung gegenüber den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer durchsetzt. Die Antragsgegner sind ausländische Staatsangehörige und ihre mithin begründeten besonderen Informationsinter-
essen werden nur durch das eine polnische Fernsehprogramm, das ihnen im Kabelnetz zur Verfügung steht, nicht zufrieden gestellt (vgl. BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666; auch BVerfG, NJW-RR 1994, 1232, 1233; Mehrings, NJW 1997, 2273, 2274 f).
bb) Soweit nach alledem die Wohnungseigentümer auf Grund gesetzlicher Bestimmungen keine Beseitigung einer Parabolantenne verlangen können , hat dies nicht zur Folge, daß ihre durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentümerinteressen gänzlich unberücksichtigt blieben. Vielmehr darf nach § 14 Nr. 1 WEG auch eine grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies bedeutet insbesondere, daß die Antenne entsprechend den bau- und ggf. auch denkmalschutzrechtlichen Vorschriften fachgerecht installiert werden muß, so daß eine Beschädigung oder eine erhöhte Reparaturanfälligkeit des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen werden kann (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 215). Weiterhin darf die Antenne nur an einem zum Empfang geeigneten Ort installiert werden, an dem sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes möglichst wenig stört; bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 141, 142; OLG Schleswig, NZM 2003, 558, 559; vgl. auch BVerfG, NJWE-MietR 1996, 26 für das Mietrecht). Zudem können mehrere Wohnungseigentümer, die jeweils eine Parabolantenne anbringen wollen, auf die Installation einer Gemeinschaftsparabolantenne verwiesen werden, wenn das Gemeinschaftseigentum hierdurch weniger beeinträchtigt wird (vgl. BVerfG, WuM 1995, 693, 694). Insgesamt hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, welche Anforderungen an die Beschaffenheit der Parabolantenne und die Art und Weise ihrer Installa-
tion zu stellen sind, um die von ihr ausgehenden Beeinträchtigungen möglichst gering zu halten. Um den anderen Wohnungseigentümern Gelegenheit zu geben , ihre berechtigten Interessen zu wahren, ist es einem Wohnungseigentümer regelmäßig verwehrt, eine Parabolantenne eigenmächtig zu installieren (Hogenschurz, MietRB 2003, 19, 22 m.w.N.)
cc) Nach diesen Grundsätzen haben die Antragsgegner im vorliegenden Fall mit dem Aufstellen einer Parabolantenne die gesetzlich geregelten Grenzen des ihnen nach § 14 Nr. 1 WEG erlaubten Gebrauchs nicht überschritten. Umstände des Einzelfalls, die dem Vorrang des besonderen Informationsinteresses der Antragsgegner ausnahmsweise entgegenstehen könnten, sind weder festgestellt noch ersichtlich. Ebensowenig gibt es Anhaltspunkte dafür, daß die von der Parabolantenne der Antragsgegner möglicherweise ausgehende optische Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch einen anderen Ort oder eine andere Art der Installation vermieden werden könnte. Ohne Bedeutung ist im konkreten Fall auch das Mitbestimmungsrecht der übrigen Wohnungseigentümer. Es kann nur dann berücksichtigt werden, wenn es auch tatsächlich ausgeübt wurde (OLG Schleswig, NZM 2003, 558, 559; vgl. auch BVerfG, NJWE-MietR 1996, 26 für das Mietrecht). Daran fehlt es im vorliegenden Fall; denn die Wohnungseigentümer haben sich dafür entschieden, Parabolantennen schlechthin nicht zu dulden. Das grundsätzlich unzulässige eigenmächtige Vorgehen der Antragsgegner bei Aufstellung der Parabolantenne bleibt demnach für die Entscheidung im vorliegenden Fall folgenlos.

b) Das Aufstellen einer Parabolantenne auf dem Balkon der Antragsgegner steht auch nicht in Widerspruch zu Bestimmungen der Teilungserklärung oder zu sonstigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

aa) Die Verpflichtung, eine Parabolantenne gemäß § 14 Nr. 3 i.V.m. Nr. 1 WEG zu dulden, steht Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über diesen Gegenstand nicht entgegen. Mangels anderweitiger gesetzlicher Regelung können die Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Vorschriften des § 14 WEG abweichende Vereinbarungen treffen (Staudinger /Kreuzer, aaO, § 14 WEG Rdn. 3; Niedenführ/Schulze, aaO, § 14 Rdn. 1). Dies gilt auch dann, wenn derartige Vereinbarungen eine Einschränkung der grundrechtlich geschützten Informationsfreiheit eines Wohnungseigentümers zur Folge haben (a.A. wohl OLG Zweibrücken, ZWE 2002, 238, 240). Da ein Wohnungseigentümer nicht gezwungen ist, von diesem Freiheitsrecht Gebrauch zu machen (vgl. Sachs, GG, 3. Aufl., vor Art. 1 Rdn. 54), kann er sich auch dazu verpflichten, die Anbringung einer Parabolantenne zu unterlassen. Die Möglichkeit einer solchen privatautonomen Regelung wird ihrerseits durch Art. 2 Abs. 1 GG verfassungsrechtlich gewährleistet (vgl. BVerfG, WuM 1981, 77).
Hieraus folgt im Grundsatz die Möglichkeit, in der - vereinbarten oder einseitig gesetzten - Gemeinschaftsordnung Regelungen zu treffen, die die Befugnis zur Anbringung von Parabolantennen einschränken (a.A. OLG Düsseldorf , ZWE 2001, 336, 337 f). Da Rechtsnachfolger an eine solche Vereinbarung nur im Fall ihrer Eintragung in das Grundbuch nach § 10 Abs. 2 WEG gebunden sind (Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166), kann sich ein Interessent vor dem Erwerb des Wohnungseigentums Gewißheit darüber verschaffen, ob die Gemeinschaftsordnung etwaige Beschränkungen hinsichtlich der Installation von Satellitenempfangsanlagen enthält. Ist das der Fall und nimmt ein Interessent gleichwohl nicht Abstand von
einem Erwerb, so kann sein Verhalten nur als Verzicht auf die Ausübung seines Grundrechts auf Informationsfreiheit verstanden werden. Denn es ist ihm in solcher Lage nur möglich, das Wohnungseigentum mit dem eingeschränkten Inhalt zu erwerben, der sich aus eingetragenen Vereinbarungen und mithin namentlich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt (Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002, S. 53 f). Der Wirksamkeit der Vereinbarung gegenüber einem Rechtsnachfolger steht insbesondere nicht entgegen, daß mit ihr der durch § 10 Abs. 2 WEG gezogene Rahmen überschritten wird. Hierfür ist eine Regelung zur inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses erforderlich (vgl. Senat, Urt. v. 4. April 2003, V ZR 322/02, aaO). Einen solchen Inhalt hat auch eine Vereinbarung, nach der das Aufstellen von Parabolantennen von einschränkenden Voraussetzungen abhängig gemacht oder sogar generell verboten wird. Dies folgt nicht nur aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG, sondern auch aus § 13 WEG, der es grundsätzlich zuläßt, die Nutzungsbefugnisse von Wohnungseigentümern durch Vereinbarungen zu beschränken (vgl. Staudinger/Kreuzer, aaO, § 10 WEG Rdn. 113; Weitnauer/ Lüke, aaO, § 10 Rdn. 43). Wie stets, unterliegt allerdings auch eine solche Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder in Vereinbarungen der Inhaltskontrolle nach den Maßstäben des § 242 BGB (vgl. Senat, Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2952). Danach kann etwa das Festhalten an einem generellen Verbot von Parabolantennen treuwidrig sein, wenn Satellitenempfangsanlagen inzwischen auf Grund ihrer Größe und der nun geeigneten Installationsorte das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und auch sonstige berechtigte Interessen der Wohnungsei-
gentümer nicht berührt sind (vgl. Staudinger/Kreuzer, aaO, § 10 WEG Rdn. 74). Ferner ist es möglich, daß dem Erwerber nach den allgemeinen Grundsätzen (vgl. Senat, BGHZ 130, 304, 312; Beschl. v. 25. September 2003, V ZB 21/03, Umdruck S. 8 f, zur Veröffentlichung auch in BGHZ vorgesehen) - insbesondere auf Grund nachträglich eintretender Umstände - ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung zustehen kann, wenn das Verbot von Parabolantennen bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt.
bb) Die Teilungserklärung vom 6. Juni 1997, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst auslegen kann (vgl. Senat BGHZ 139, 288, 292 m.w.N.), enthält indessen keine Regelungen, die den Antragsgegnern die Installation (und den Betrieb) der Satellitenempfangsanlage untersagen.
(1) Nach § 5 Abs. 5 bis 7 der Teilungserklärung bedarf die Anbringung einer Außenantenne zwar der schriftlichen Einwilligung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf und durch einen Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung ersetzt werden kann. Wie sich aus § 5 Abs. 6 Satz 2 der Teilungserklärung ergibt, setzt das Vorliegen eines wichtigen Grundes einen schwerwiegenden, den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbaren oder den Charakter der Gesamtanlage beeinträchtigenden Nachteil voraus. Da sich der Teilungserklärung hierzu keine weiteren Anhaltspunkte entnehmen lassen, ist zur Beantwortung der Frage, wann ein solcher schwerwiegender Nachteil vorliegt, auf die im Wohnungseigentumsgesetz getroffenen Wertungen zurückzugreifen. Den Wohnungseigentümern ist es mithin zumutbar, diejenigen mit der Anbringung einer Parabolantenne verbundenen Nachteile hin-
zunehmen, die durch eine die Bausubstanz möglichst schonende und optisch möglichst unauffällige Installation nicht zu vermeiden sind (§ 14 Nr. 1, 3 WEG). Die hierbei verbleibenden Nachteile erreichen kein Ausmaß, das nach § 5 Abs. 5 bis 7 der Teilungserklärung eine Verweigerung der Einwilligung in die Anbringung einer Parabolantenne rechtfertigen könnte. Nachdem mit der von den Antragsgegnern aufgestellten Parabolantenne keine vermeidbaren Nachteile verbunden sind, können die Antragsgegner von den übrigen Wohnungseigentümern die Einwilligung zur Installation nach § 5 Abs. 7 der Teilungserklärung verlangen. Angesichts dieser Verpflichtung sind die Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ferner gehindert, sich zur Begründung eines Beseitigungsverlangen auf das Fehlen einer Zustimmungserklärung zu berufen.
(2) Die in § 19 Abs. 2 der Teilungserklärung geregelte Verpflichtung zum Anschluß an die Gemeinschaftsantennenanlage steht der Installation einer Einzelparabolantenne selbst dann nicht entgegen, wenn von einer Anwendbarkeit der Vorschrift auf den inzwischen vorhandenen Kabelanschluß ausgegangen wird. Die Regelung betrifft nicht in Abweichung von § 5 Abs. 5 bis 7 der Teilungserklärung unmittelbar die Nutzung des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums zum Zweck der Installation einer Außenantenne. Ihr kann allenfalls entnommen werden, ob ein Wohnungseigentümer eine Außenantenne zum Empfang von Rundfunkprogrammen nutzen darf. Da die in der Teilungserklärung vorgesehene Möglichkeit der Installation einer Außenantenne andernfalls ohne Sinn wäre, kann aus der Aufnahme beider Bestimmungen in die Teilungserklärung nur der Schluß gezogen werden, daß es den Wohnungseigentümern nicht verboten ist, eine zulässigerweise angebrachte Parabolantenne neben dem Kabelanschluß zu nutzen; untersagt ist lediglich,
den Kabelanschluß durch eine Parabolantenne zu ersetzen. Dieses Verständnis der Teilungserklärung trägt auch den beiderseitigen Interessen Rechnung. Zum einen wird das Informationsinteresse der Wohnungseigentümer gewahrt, während zum anderen durch den sichergestellten Anschluß an das Kabelnetz das Interesse der Eigentümergemeinschaft an der Erfüllung der gegenüber dem Netzbetreiber eingegangenen Verpflichtungen Berücksichtigung findet.

c) Schließlich steht der Installation der Parabolantenne durch die Antragsgegner auch ein wirksamer Beschluß der Wohnungseigentümer nicht entgegen.
aa) Der von den Wohnungseigentümern am 20. Februar 2000 mehrheitlich gefaßte Beschluß, der das Anbringen von Parabolantennen generell verbietet , ist bereits deshalb nichtig, weil es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlußkompetenz fehlte (§§ 10 Abs. 2, 23 Abs. 1 WEG).
(1) Durch Mehrheitsbeschluß können die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums nur insoweit regeln, als die Grenzen der Ordnungsmäßigkeit nicht überschritten sind und eine durch Vereinbarung getroffene Gebrauchsregelung nicht entgegensteht. Liegt eine solche Vereinbarung vor, so fehlt es den Wohnungseigentümern - mangels entsprechenden Vorbehalts - an der Kompetenz , durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluß eine abweichende Regelung zu treffen (Buck, WE 1998, 90, 93; Becker/Kümmel, ZWE 2001, 128, 135). Die aus diesem Grund gegebene absolute Beschlußunzuständigkeit
macht den Beschluß nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 168).
(2) Im vorliegenden Fall findet sich eine Regelung des Gebrauchs mit Blick auf die Installation von Parabolantennen bereits in der Teilungserklärung. Nach § 5 Abs. 5 und 6 der Teilungserklärung ist ein Wohnungseigentümer zur Anbringung einer Außenantenne berechtigt, soweit dies nicht zu schwerwiegenden Nachteilen für andere Wohnungseigentümer führt. Hiervon weicht der am 20. Februar 2000 gefaßte Beschluß nicht nur in einem konkreten Einzelfall ab. Er beschränkt sich nicht auf die Versagung der von einem Wohnungseigentümer beantragten Genehmigung einer Parabolantenne, sondern trifft aus Anlaß dieses Antrags eine allgemeine Regelung, nach der die Anbringung von Parabolantennen zukünftig auch dann unzulässig sein soll, wenn damit keinerlei Nachteile verbunden sind. Damit handelt es sich nicht nur um einen vereinbarungswidrigen Beschluß, der die Bestimmungen der Teilungserklärung fehlerhaft anwendet, sondern um einen vereinbarungsändernden Beschluß, mit dem der Gebrauch neu geregelt werden soll (vgl. Wenzel, ZWE 2001, 226, 233 f). Als solcher ist der Beschluß mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nichtig.
bb) Ungeachtet der fehlenden Beschlußkompetenz ist der Eigentümerbeschluß auch aus materiellen Gründen nichtig. (1) Da den Wohnungseigentümern ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums verwehrt ist, können sie den wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum nicht durch Mehrheitsbeschluß einschränken (Senat, BGHZ 129, 329, 333; vgl. auch Senat, BGHZ 127, 99, 105; 145, 158, 165; Demharter, MittBayNot 1996, 417). Dieser Bereich ist vorliegend betrof-
fen; denn die eigene Wohnung ist typischerweise der Ort, von dem aus die Bewohner die Informationsangebote von Fernsehen und Hörfunk nutzen. Dort stehen diese Medien bequem zur Verfügung und können auf Grund freier Entscheidung ausgewählt und genutzt werden. Dieser Gebrauch des Wohnungseigentums ist nicht nur sozial üblich und Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 293 für das Musizieren in der eigenen Wohnung), sondern nach allgemeinem Verständnis auch ein wesentliches Element der Nutzung einer Wohnung. In dieser Hinsicht wird der Gebrauch des Wohnungseigentums durch das mit Mehrheit beschlossene ausnahmslose Verbot von Parabolantennen in erheblichem Umfang eingeschränkt. Insbesondere wird es ausländischen Wohnungseigentümern im allgemeinen unmöglich gemacht, Rundfunksendungen aus ihrer Heimat - abgesehen von wenigen über Kabelanschluß erreichbaren Programmen - zu empfangen. Trotz des vorhandenen Kabelanschlusses ist jedenfalls für sie der wesentliche Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum eingeschränkt.
(2) Der Eingriff in den Kernbereich führt unter den gegebenen Umständen ebenfalls zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses. Allerdings richtet sich der Eingriff mit dem Recht auf Informationsfreiheit gegen ein Individualrecht , das zwar nicht entziehbar ist, auf dessen Ausübung aber verzichtet werden kann (vgl. oben 2 b aa). Angesichts dieser nicht schlechthin unentziehbaren , wohl aber mehrheitsfesten Position hat die fehlende Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers zunächst lediglich die schwebende Unwirksamkeit des Beschlusses zur Folge (Buck, Mehrheitsentscheidungen mit Vereinbarungsinhalt im Wohnungseigentumsrecht, 2001, S. 77; Becker, ZWE 2002, 341, 344 f). Indessen haben die Antragsgegner hier ihre Zustimmung zumindest in konkludenter Weise dadurch verweigert, daß sie - entgegen dem
beschlossenen Verbot - für sich die Befugnis zur Installation der Parabolanten- ne beanspruchen. Aus der damit herbeigeführten endgültigen Unwirksamkeit zumindest gegenüber ausländischen Wohnungseigentümern ergibt sich entsprechend § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Verbots von Parabolantennen , selbst wenn - wegen der Programmangebote im Kabelnetz - eine wesentliche Nutzungsbeschränkung nur für Ausländer bejaht werden sollte (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 297).

IV.

Die Kostenentscheidung hat ihre Grundlage in § 47 WEG.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO.
Tropf Krüger Klein Gaier Stresemann

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27/05/2013 09:10

da eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt-AG Reutlingen vom 26.10.12Az:9 C 1190/12 WEG

SubjectsImmobilienrecht

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27/05/2013 09:10

da eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt-AG Reutlingen vom 26.10.12Az:9 C 1190/12 WEG

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BGB

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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published on 04/04/2003 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 322/02 Verkündet am: 4. April 2003 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BG

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published on 12/07/2012 00:00

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Annotations

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 5

(1) Jeder hat das Recht, seine Meinung in Wort, Schrift und Bild frei zu äußern und zu verbreiten und sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Die Pressefreiheit und die Freiheit der Berichterstattung durch Rundfunk und Film werden gewährleistet. Eine Zensur findet nicht statt.

(2) Diese Rechte finden ihre Schranken in den Vorschriften der allgemeinen Gesetze, den gesetzlichen Bestimmungen zum Schutze der Jugend und in dem Recht der persönlichen Ehre.

(3) Kunst und Wissenschaft, Forschung und Lehre sind frei. Die Freiheit der Lehre entbindet nicht von der Treue zur Verfassung.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 5

(2) Diese Rechte finden ihre Schranken in den Vorschriften der allgemeinen Gesetze, den gesetzlichen Bestimmungen zum Schutze der Jugend und in dem Recht der persönlichen Ehre.

(3) Kunst und Wissenschaft, Forschung und Lehre sind frei. Die Freiheit der Lehre entbindet nicht von der Treue zur Verfassung.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 25 Beschlussfassung

(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 23 Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 45 Fristen der Anfechtungsklage

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 16 Nutzungen und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 22 Wiederaufbau

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 2

(1) Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.

(2) Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich. In diese Rechte darf nur auf Grund eines Gesetzes eingegriffen werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,

1.: die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2.: das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,

1.: deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und
2.: Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.

(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 139 Teilnichtigkeit

Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 47 Auslegung von Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 48 Übergangsvorschriften

(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.