Bundesgerichtshof Beschluss, 27. Jan. 2005 - III ZR 320/04
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der Beklagte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Gegenstandswert: 134.652,63 €
Gründe:
Eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2, § 544 Z PO ist nicht geboten. Grundsätzliche Bedeutung der Sache macht die Beschwerde nicht geltend. Die Revision ist auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die von der Nichtzulassungsbeschwerde insbesondere gerügten Gehörsverletzungen liegen entweder nicht vor oder die angefochtene Entscheidung beruht jedenfalls nicht darauf.
1. Im Ergebnis mit Recht hat das Berufungsgericht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten bejaht. Die Beschwerde rügt zwar zutreffend, daß der Beklagte entgegen dem Berufungsurteil die Bau- und Leistungsbeschreibung der Verkäuferin in § 3 Nr. 1 Buchst. b des Kaufvertrags gemäß § 13a BeurkG ordnungsgemäß zum Gegenstand der Niederschrift gemacht hat. Die Beurkundung ist aber gleichwohl unvollständig und deswegen der Kaufvertrag trotz der in § 14 der Urkunde enthaltenen salvatorischen Klausel insgesamt nichtig (§§ 125, 313 BGB a.F.), weil die für die Leistungspflichten der Verkäuferin wesentlichen Planungsunterlagen der Urkunde nicht beigefügt waren. Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 74, 346, 348; BGH, Urteile vom 16. September 1988 - V ZR 77/87 - NJW-RR 1989, 198, 199; vom 14. März 2003 - V ZR 278/01, NJW-RR 2003, 1136 und vom 18. Juli 2003 - V ZR 431/02 - NJW-RR 2003, 1432, 1433). Dazu gehören auch Baubeschreibungen und Baupläne, wenn sie über die gesetzlich vorgeschriebene Ausgestaltung der Rechtsbeziehungen hinaus noch weitergehende Verpflichtungen begründen sollen (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2000 - V ZR 241/99 - NJW-RR 2001, 953 f. m.w.N.; Urteil vom 14. März 2003 aaO).
Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht hier festgestel lt, daß die Vertragsparteien trotz der Streichung der im Vertragsentwurf vorgesehenen Verweisung auf die Planungsunterlagen zur Konkretisierung des herzustellenden Gebäudes an ihrem Willen, den Bau dessen ungeachtet nach diesen Plänen durchzuführen, festgehalten haben und nicht etwa der Verkäuferin insoweit ein weitgehend freies, nur auf Billigkeit zu überprüfendes Leistungsbestimmungs-
recht einräumen wollten. Dem steht die unter Beweis gestellte Behauptung des Beklagten, die Parteien hätten in übereinstimmendem Willen einen Vertrag geschlossen , der diese Pläne nicht zum Gegenstand gehabt habe, nicht entgegen. Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht dies auch unter Würdigung der Aussage des Zeugen P. anders gesehen hat.
Der Notar ist gehalten, unwirksame Beurkundungen zu unt erlassen; mindestens hätte im Streitfall der Beklagte die Beteiligten auf sich aufdrängende Bedenken gegen die Wirksamkeit der Urkunde hinweisen und sie entsprechend belehren müssen. Daß er dies unterlassen hat, geschah schuldhaft, wenngleich für die Annahme von Vorsatz im Berufungsurteil, wie der Beschwerde ebenso zuzugeben ist, eine hinreichende Tatsachengrundlage fehlt.
2. Die Beschwerde beanstandet auch mit Recht, daß die weitere Feststellung des Berufungsgerichts, der Beklagte hätte einer Erinnerung des Klägers zur Nachbesserung der fehlerhaften Urkunde (hierzu BGH, Urteil vom 17. Januar 2002 - IX ZR 434/00 - NJW 2002, 1655, 1656; Senatsurteil vom 8. Januar 2004 - III ZR 39/03 - NJW-RR 2004, 706, 708 = MDR 2004, 446) nicht abgeholfen , mit dem vom Beklagten im Schreiben vom 7. Oktober 1998 selbst unterbreiteten Angebot einer Nachtragsbeurkundung nicht vereinbar ist. Darauf kommt es indes nicht an. Denn eine derartige Neubeurkundung mußte dem Kläger jedenfalls noch zumutbar sein, unabhängig davon, ob man sein Verhalten in diesem Zusammenhang an § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO und § 839 Abs. 3 BGB oder an § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB mißt (zu dem Erfordernis der Zumutbarkeit s. etwa Senatsurteil vom 20. Februar 2003 - III ZR 224/01 - NJW 2003, 1308, 1313 [dort zu den Erfolgsaussichten eines Rechtsmittels]; insoweit in
BGHZ 154, 54 nicht abgedruckt). Dies zu beurteilen, ist im wesentlichen Aufgabe des Tatrichters. Insofern hat das Berufungsgericht aber - im Zusammenhang mit der Frage, ob ein Ersatzanspruch des Klägers gegen Rechtsanwalt Hellinger besteht - in rechtlich letztlich nicht zu beanstandender Weise eine Reihe von Umständen angeführt, insbesondere die selbst bei Wirksamkeit des Kaufvertrags unberechtigte Zwangsvollstreckung der Verkäuferin und deren zwischenzeitliche Vermögensverschlechterung, die es auf seiten des Klägers nachvollziehbar erscheinen lassen, eine Neubeurkundung abzulehnen. Darauf, inwieweit der Beklagte für diese Entwicklung verantwortlich war, kommt es nicht an.
3. Unbegründet ist ferner die Rüge der Nichtzulassungsbeschwerde, das Berufungsgericht habe dem Kläger dem Grunde nach das positive Interesse und das negative Interesse nebeneinander zugesprochen. Das Berufungsurteil beschränkt sich insofern auf die Feststellung, die geltend gemachten Ansprüche (unter anderem die Kosten der Beurkundung) bestünden mit großer Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe. Die Schadensberechnung im einzelnen ist damit ohne Bindung des Gerichts der späteren Entscheidung zur Höhe vorbehalten.
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Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
(1) Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermögen; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und seinen Auftraggebern. Im übrigen sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Schadensersatzpflicht im Fall einer von einem Beamten begangenen Amtspflichtverletzung entsprechend anwendbar. Eine Haftung des Staates an Stelle des Notars besteht nicht.
(2) Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Amtspflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor gesamtschuldnerisch; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet. Durch das Dienstverhältnis des Assessors zum Staat (§ 7 Abs. 3) wird eine Haftung des Staates nicht begründet. Ist der Assessor als Notarvertretung des Notars tätig gewesen, so bestimmt sich die Haftung nach § 46.
(3) Für Schadensersatzansprüche nach Absatz 1 und 2 sind die Landgerichte ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes ausschließlich zuständig.
(1) Verletzt ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem Dritten gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er dem Dritten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Beamten nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.
(2) Verletzt ein Beamter bei dem Urteil in einer Rechtssache seine Amtspflicht, so ist er für den daraus entstehenden Schaden nur dann verantwortlich, wenn die Pflichtverletzung in einer Straftat besteht. Auf eine pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Ausübung des Amts findet diese Vorschrift keine Anwendung.
(3) Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Verletzte vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat, den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels abzuwenden.
(1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
(2) Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Die Vorschrift des § 278 findet entsprechende Anwendung.