Amtsgericht München Endurteil, 29. Jan. 2015 - 422 C 17843/14
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Gründe
Amtsgericht München
Az.: 422 C 17843/14
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am
In dem Rechtsstreit
...
wegen Räumung
erlässt das Amtsgericht München durch die Richterin am Amtsgericht ... am 29.01.2015 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.12.2014 folgendes
Endurteil
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Tatbestand
Der Kläger begehrt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der 4-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens ...
Mit Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts des Amtsgerichts München
In der Eigentümerversammlung der WEG ... vom 07.06.2013 wurde der Beschluss gefasst, das Dach sowie die Fassade bzw. die Fenster des gesamten Anwesens im Sinne des § 555 b BGB zu sanieren bzw. zu modernisieren. Dem Kläger wurde empfohlen, in seiner Wohnung ebenfalls Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um deren Wohnwert nachhaltig zu verbessern sowie eine Einsparung von Endenergie zu erreichen.
Der Kläger beabsichtigt den Einbau einer Gas-Etagen-Heizung in Form einer Gas-Therme nebst Gasanschluss einschließlich der Verlegung sämtlicher Heizleitungen für die in den Räumen der Mietsache zu montierenden Heizkörper mittels Verlegung sämtlicher Heizleitungen/-rohre unter Putz, den Wiederverschluss der dazu aufgebrochenen bzw. geschlitzten Wände, deren Verputz und anschließendes Malern. Die Beklagtenwohnung ist bislang mit Öl-Einzelöfen ausgestattet. Weiterhin beabsichtigt der Kläger die Komplettsanierung des gesamten Bads der Beklagtenwohnung, welches weit über 40 Jahre alt ist, einschließlich der Erneuerung der Brauchwasserversorgung und deren Umstellung von einem Elektroboiler auf die Gas-Etagen-Heizung mit Gas-Therme einschließlich Stahlspeicher-Wassererwärmer sowie Demontage der gesamten bisherigen Badeinrichtung (einschließlich der Fliesen) sowie auch aller Zu-/Abläufe und Rohrleitungen, der Toilette, des Waschtischs und der Badewanne sowie anschließender Neuverlegung von Wasserleitungen inclusive Zu-/Abläufen, der Installation einer neuen Badewanne, eines neuen Waschtischs, eines neuen WC mit jeweils zeitaktuellem, wassersparenden Armaturen sowie der Neuverfliesung des gesamten Bads. Schließlich würde im Zuge der von der WEG durchgeführten Dachdämmung eine sogenannte Unterdachdämmung der Dachflächen in der streitgegenständlichen Mietsache mittels sogenannter Innendämmung mit darauf aufgebrachter Gipskartonbeplankung zu einer ganz erheblichen Energieeinsparung und zusätzlichem Wohnkomfort führen.
Da die Beklagten die Zustimmung zu den Maßnahmen verweigerten, wurde ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht München geführt. In der mündlichen Verhandlung vom 10.04.2014 brachten die Beklagten vor, dass sie nicht in der Wohnung bleiben können, wenn die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden und auch ihr Mobiliar ausgeräumt, abtransportiert und eingelagert werden müsste. Die Parteien einigten sich auf folgenden
Vergleich:
1. Die Beklagten verpflichten sich, die in Ziffer 1. a), b) und c) der Klageschrift vom 20.12.2013 aufgelisteten Modernisierungsmaßnahmen des Klägers zu dulden.
2. Der Kläger verpflichtet sich, den Beginn der in Ziffer 1. genannten Modernisierungsmaßnahmen schriftlich einen Monat vorher anzukündigen und die Modernisierungsmaßnahmen bis 30.09.2014 abzuschließen.
3. Die Beklagten verpflichten sich, die Miete auch während der Modernisierungsmaßnahmen weiter zu zahlen.
4. Der Kläger verpflichtet sich, auf seine Kosten den Beklagten für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen eine Pension zu stellen, die innerhalb eines Umkreises von 2,5 km von der Wohnung der Beklagten in der ... liegt.
5. Der Kläger verpflichtet sich, die von den Beklagten in der Wohnung in der ... zurückgelassenen Möbel während der Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß zu schützen und zu verwahren und nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten nach Vorgaben der Beklagten zu stellen.
6. (...)
Mit Schreiben vom
Da die Beklagten sich am
Nach Verstreichen der klägerseits gesetzten Frist und erneuter Abmahnung und Setzen einer letzten Nachfrist zur Herausgabe der Wohnung mit anwaltlichem Schreiben vom 24.06.2014 teilte die Beklagtenseite mit Schreiben vom 25.06.2014 mit, die Handwerker des Klägers könnten jederzeit mit Renovierungsarbeiten in der Wohnung beginnen.
Nach Verstreichen der letzten Nachfrist sprach der Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 30.06.2014 gegenüber den Beklagten die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, verbunden mit einer Räumungsaufforderung zum 14.07.2014 aus.
Der Kläger behauptet, dass der Bezug der Pension gegen Herausgabe der Wohnung für beide Parteien, die Parteienvertreter wie auch das Gericht in dem Duldungsrechtsstreit selbstverständliche immanente Vergleichsgrundlage war.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen bewohnte 4-Zimmer-Wohnung im DG des Anwesens ..., bestehend aus 4 Zimmern, 2 Kammern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad, 1 Toilette sowie einem Balkon, mit sämtlichen Schlüsseln, überlassenen wie selbstbeschafften, an den Kläger herauszugeben,
2. die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, € 589,88 vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst 5 Prozentpunkten Verzugszinsen über dem Basiszinssatz daraus seit dem 09.07.2014 an den Kläger zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten, am 03.06.2014 die Durchführung der Modernisierungsarbeiten verweigert zu haben. Vielmehr hätten Sie den Handwerkern die Durchführung der Arbeiten in der Wohnung angeboten, diese seien jedoch unverrichteter Dinge wieder gegangen, da die Wohnung der Beklagten nicht ausgeräumt war. Die von dem Kläger reservierte Unterkunft in der ... erfülle nicht die Kriterien einer Pension, da das für die Beklagten reservierte Zimmer über keine eigenen, sondern lediglich über gemeinschaftliche Sanitäranlagen, die sich in einem anderen Stockwerk befanden, verfügte. Dem herz- und zuckerkranken Beklagten zu 2) seien aufgrund seiner Schwerbehinderung keine gemeinschaftlichen Sanitäreinrichtungen zumutbar.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Sitzungsprotokoll vom 02.12.2014 sowie die übrigen Aktenbestandteile Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB. Denn die seitens des Klägers ausgesprochene fristlose Kündigung vom 30.06.2014 hat das Mietverhältnis nicht beendet.
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Dabei liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstiger Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dem Kläger kann vorliegend unter Abwägung der Umstände des Einzelfalls und der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnis zugemutet werden.
Die Frage, wann eine Verletzung von Duldungspflichten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht und ihn deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, ist vom Tatrichter aufgrund einer umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (so BGH, Beschluss v. 05.10.2010 - VIII ZR 221/09).
Das Gericht hat auf Klägerseite den Vortrag des Klägers berücksichtigt, dass er durch die Absage der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen aufgrund der Weigerung der Beklagten, aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen, bereits erhebliche finanzielle Einbußen erlitten hat. Demgegenüber haben die Beklagten auf der anderen Seite ein erhebliches Interesse am Erhalt ihrer Wohnung, in der sie bereits seit 1991 leben.
Darüber hinaus ist das Verschulden der Beklagten vor dem Hintergrund, dass sie bislang davon ausgegangen sind, dass der Kläger die Modernisierungsarbeiten auch durchführen würde, wenn sie in der Wohnung verblieben und die Bereitstellung einer Pension seitens des Klägers für die Beklagten während der Durchführung der Modernisierungsarbeiten auf ihren Wunsch hin in den Vergleich aufgenommen wurde, als nicht so erheblich anzusehen, dass dies die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Denn aus Sicht der Beklagten haben sie lediglich die in dem Duldungsrechtsstreit vertretene Auffassung, die Wohnung sei während der Durchführung der Modernisierungsarbeiten unbewohnbar, geändert und wollen nun lieber während der Baumaßnahmen in der Wohnung verbleiben als in die von dem Kläger reservierte Pension zu ziehen.
Dass die Durchführung der Modernisierungsarbeiten bei Verbleib der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung nicht möglich sein soll, haben die Beklagten nun erstmals in diesem Rechtsstreit von der Klägerseite erfahren. Zum Zeitpunkt des angedachten Beginns der Modernisierungsarbeiten und auch im Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung jedenfalls sind die Beklagten aber noch davon ausgegangen, dass ein Verbleib in der streitgegenständlichen Wohnung während der Durchführung der Modernisierungsarbeiten aus Klägersicht durchaus möglich ist.
Berücksichtigt man darüber hinaus, dass die Beklagten nach Absage der Modernisierungsarbeiten durch den Kläger noch zweimal durch anwaltlichen Schriftsatz ihre Bereitschaft mitgeteilt haben, die Modernisierungsarbeiten zu dulden, spiegelt dies nicht nur ihre Auffassung wider, dass ein Verbleib in der streitgegenständlichen Wohnung während der Modernisierungsarbeiten möglich ist, sondern stellt auch in Frage, ob die Beklagten durch ihre Weigerung, aus der Wohnung auszuziehen, überhaupt ihre Duldungspflicht verletzt haben.
Nach Auffassung des Gerichts kann es aufgrund des fehlenden gravierenden Verschuldens der Beklagten dahinstehen, ob die Beklagten vorliegend ihre durch den Vergleich vom 10.04.2014 übernommene Duldungspflicht der Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich verletzt haben. Nach dem Wortlaut des Vergleichs haben sich die Beklagten lediglich zur Duldung der aufgelisteten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, jedoch nicht zur Herausgabe der Wohnung.
Auch wenn die Verpflichtung des Klägers, für die Beklagten auf seine Kosten eine Pension zur Verfügung zu stellen, nur deshalb in den Vergleich aufgenommen worden ist, weil die Beklagten in dem Vorprozess haben vortragen lassen, dass die Wohnung für sie während der Durchführung der Baumaßnahmen unbewohnbar sei, so verstoßen sie dann nicht gegen ihre Pflicht zur Duldung, wenn sie ihre Auffassung ändern und davon ausgehen, in der Wohnung während der Dauer der Modernisierungsmaßnahmen verbleiben zu können.
Gerade vor dem Hintergrund, dass der Kläger selbst die Durchführung der Modernisierung bei Anwesenheit der Beklagten in der Wohnung für möglich hielt und die Beklagten mit den anwaltlichem Schreiben vom 16.06.2014 und vom 25.06.2014 nochmals ihre Bereitschaft erklärt haben, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, ohne in die von dem Kläger reservierte Unterkunft einzuziehen, wäre es dem Kläger zumutbar gewesen, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen bei Anwesenheit der Beklagten zu planen und mit den Handwerkern abzustimmen. Wäre dies nach den Gesprächen mit den Handwerkern nicht möglich gewesen, so hätte der Kläger den Beklagten diesen Umstand mitteilen müssen.
Darüber hinaus wäre es dem Kläger möglich und zumutbar gewesen, bei Weigerung der Beklagten zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen eine zwangsweise Durchsetzung des Duldungstitels herbeizuführen. Dies wäre gegenüber dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung in jedem Falle das mildere Mittel, zumal das Mietverhältnis bereits seit 1991 besteht.
Die seitens des Gerichts vorzunehmende umfassende Abwägung der Umstände des Einzelfalls führt daher vorliegend zu dem Ergebnis, dass der Kläger als Vermieter die fristlose Kündigung zu einem Zeitpunkt ausgesprochen hat, als die Beklagten ihre Bereitschaft, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, zweimal durch anwaltlichen Schriftsatz bestätigt hatten und offensichtlich davon ausgegangen sind, dass eine Durchführung der Modernisierungsarbeiten bei Verbleib in der Wohnung möglich ist. Auch wenn die Beklagten im Vorhinein beide von dem Kläger anvisierten Unterkünfte abgelehnt hatten und sich weigerten, in eine dieser Unterkünfte einzuziehen bzw. überhaupt aus der Wohnung auszuziehen, heißt dies noch nicht zwangsläufig, dass sie die Durchführung der Modernisierungsarbeiten bei Verbleib in der Wohnung behindern würden.
Ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, der den Kläger zum Ausspruch der fristlosen Kündigung berechtigt hätte, lag damit nicht vor.
Da sich die Beklagten mangels Beendigung des Mietverhältnisses mit der Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht in Verzug befinden, hat der Kläger auch keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht München I
Prielmayerstraße 7
80335 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
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(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.