Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht regelt zunächst die bauliche Nutzung von Grund und Boden, d.h. ein „Vorhaben“ nach § 30 BauGB. Vereinfacht betrachtet lässt es sich im Weiteren in das Bauplanungsrecht („Städtebaurecht“) und Bauordnungsrecht (Gefahrenabwehr) unterteilen. Während das Städtebaurecht vorwiegend im Baugesetzbuch (Bundesrecht) geregelt ist, gelten für das Bauordnungsrecht die jeweiligen Landesbauordnungen. Das „allgemeine Städtebaurecht“ regelt die Bodennutzung nach städtebaulichen Gesichtspunkten (Bauleitplanung). Weitere Instrumente sind die Vorschriften zur Sicherung der Bauleitplanung, das Recht der Bodenordnung, die Vorschriften über die Erschließung sowie die über die Enteignung und Ermittlung von Grundstückswerten. Das „besondere Städtebaurecht“ befasst sich mit Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie dem Stadterhaltungsrecht.

Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Nutzung, Nutzungsänderung und Abbruch einer „baulichen Anlage“ sowie „sonstiger Anlagen“ oder Einrichtungen, an die baurechtliche Anforderungen gestellt werden, einer Baugenehmigung. Damit wird bestätigt, dass dem Bauvorhaben keine „öffentlich-rechtlichen Vorschriften“ entgegenstehen (sog. „bauordnungsrechtliche Generalklausel“, vgl. für Berlin § 71 Abs. 1 BauOBln) Über das Vorliegen privatrechtlicher Hindernisse oder Einwendungen wird damit freilich nicht entschieden. Allerdings wird die Baugenehmigung „unbeschadet der privaten Rechte Dritter“ erteilt. Anders gewendet: Betroffene (wie v.a. Nachbarn) haben auch nach einer etwaigen Unanfechtbarkeit der Bauerlaubnis die Möglichkeit eines zivilgerichtlichen Rechtsschutzes unmittelbar gegen den Bauherrn anzustrengen.

Mit der Erteilung der Baugenehmigung darf der Bauherr sogleich bauen, selbst wenn die Genehmigung später als rechtswidrig erkannt und vom Gericht aufgehoben wird. In der Praxis greift gerade hier der vorläufige Rechtsschutz, vgl. 80a VwGO (sog. „Verwaltungsakt mit Doppelwirkung“). Zudem können umstrittene Vorfragen bereits im sog. „Bauvorbescheid“ verbindlich geklärt werden, um damit die Kosten für alle Beteiligten so gering wie möglich zu halten.

Jedoch ist zu beachten, dass ein Vorhaben, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde (sog. „Schwarzbau“), nicht zwingend von der Bauaufsichtsbehörde zu beseitigen ist. Diese sog. „formelle Illegalität“ genügt nicht. Hinzu kommen muss die „materielle Illegalität“, d.h. das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig. Allerdings kann bis zum Abschluss der Prüfung die Fortsetzung der Bauarbeiten verboten werden („Einstellungsverfügung“) oder die Ingebrauchnahme untersagt werden („Nutzungsverbot“). Erst wenn dies feststeht, kann überhaupt eine Abbruchverfügung ergehen.

Des Weiteren kann ein ursprünglich legal errichtetes Vorhaben durch spätere Ereignisse baurechtswidrig werden. Handelt es sich um Änderungen am Bauwerk selbst, kommen die Vorschriften über die Bauaufsicht zur Anwendung; handelt es sich hingegen um Änderungen der Rechtslage, kann nicht ohne weiteres Abhilfe von der Behörde verlangt werden. Dem stehen sowohl die Bestandskraft der Genehmigung wie auch der eigentumsrechtliche Bestandsschutz (Art. 14 GG) entgegen. Die spätere Rechtsänderung macht die Baugenehmigung nicht nachträglich rechtswidrig, sondern gestattet allenfalls einen Widerruf der Genehmigung. Anders ist dagegen die Situation im Bauordnungsrecht. Dort ändern sich die Vorschriften zumeist im Einklang mit neueren Sicherheitsanforderungen. Die Behörde ist dann befugt, eine Anpassung zu verlangen.

Wir beraten Sie gerne bei Fragen der bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit eines anvisierten Bauvorhabens oder auch nur einzelner (belastender) Nebenbestimmungen. Wir vertreten Sie zudem bei Rechtsschutzfragen, insbesondere im Eilrechtsschutz, damit sie entweder weiterbauen können oder ein Bauwerk, das sie verhindern wollen, nicht weiter ausgebaut wird. Das schließt Überlegungen mit ein, ob es taktisch klüger ist, nur gegen einzelne Nebenbestimmungen isoliert vorzugehen, um zumindest die wichtigsten Bauabschnitte vorantreiben zu können.

Zudem geben wir Ihnen Auskunft über etwaige Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche im Zusammenhang mit einer baurechtlichen Maßnahme (siehe dazu Amts- bzw. Staatshaftung).