Mietrecht: Mangel der Mietsache – Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

Das stellte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) fest. Die Richter machten deutlich, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt wegen der Mängel zu keiner weiteren Minderung berechtigt ist.

Von Mieten, die ab diesem Zeitpunkt fällig werden, ist kein Einbehalt mehr zulässig.

Auch für die Vergangenheit entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht, sodass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind.

Den Einwand des Mieters, er habe die Mangelbeseitigung verweigert, um in einem anderen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand beweisen zu können, lässt der BGH nicht gelten. Diese Mängel hätten, bevor sie beseitigt werden, leicht durch Fotos oder durch Zeugnis der reparierenden Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.04.2019 (VIII ZR 12/18) entschieden:

Amtliche Leitsätze:

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.

2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete  den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.

Tenor:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 8. Dezember 2017 aufgehoben, soweit es nicht durch die teilweise Zurücknahme der Klage bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wirkungslos geworden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 3. Juni 2016 zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten mieteten im Jahr 1998 von einer Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im Dachgeschoss gelegene circa 89 m² große Dreizimmerwohnung in Dresden. Die monatliche Gesamtmiete beläuft sich einschließlich der Nebenkosten seit März 2014 auf 785 €. Die Klägerin wurde am 10. Juni 2014 als neue Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen.

Die Beklagten mindern die Miete seit dem Jahr 1999 wegen Mängeln der Wohnung. In einem zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin geführten Rechtsstreit hat das Landgericht Dresden mit einem  Urteil vom 10. Dezember 2010  die auf Zahlung von Miete für den Zeitraum Januar 2003 bis April 2008 gerichtete Klage mit der Begründung  abgewiesen, dass die Miete für die von den Beklagten genutzte Wohnung wegen mehrerer Mängel  in den jeweiligen Monaten Mai bis September um 25 Prozent  und in den Monaten Oktober bis April um 35 Prozent  gemindert sei.

In einem weiteren zwischen den Beklagten und einer anderen Rechtsvorgängerin der Klägerin geführten, auf Mietzahlung für den Zeitraum von November 2010 bis September 2012 gerichteten Rechtsstreit hat dasselbe Gericht in dem wiederum in Rechtskraft erwachsenen Urteil vom 1. Februar 2017  ausgeführt, dass die Miete wegen Mängeln des Teppichbodens, Zuglufterscheinungen der Wohnzimmerfenster und der Balkontür sowie wegen einer nur eingeschränkten Beheizbarkeit der Wohnung um zehn Prozent  für die jeweiligen Monate Mai bis September und um 20 Prozent  für die Monate Oktober bis April gemindert sei.

Die Beklagten leisteten in dem streitgegenständlichen Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 nur eine Mietzahlung in Höhe von 253,43 € pro Monat, wodurch auch unter Berücksichtigung der vorstehend genannten Minderungen der Miete in den Monaten des Winterhalbjahres ein monatlicher Betrag in Höhe von jeweils 99,82 € und in den Monaten des Sommerhalbjahres ein solcher in Höhe von jeweils 256,82 € offen blieb.

Mit vorgerichtlichem Schreiben vom 29. Dezember 2015 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs seit März 2014. Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits hat die Klägerin sowohl in erster Instanz als auch in der Berufungsinstanz sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen.

In der Klageerwiderung vom 2. März 2016 ließen die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären, sie seien wegen des in dem oben genannten - damals noch nicht abgeschlossenen - Berufungsverfahrens zwischen den Beklagten und einer der Rechtsvorgängerinnen der Klägerin vor dem Landgericht Dresden  und der dortigen Beweiserhebungen zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet, da die Mängelbeseitigung einer „Vernichtung von Beweissachverhalten“ und einer „Beweisvereitelung“ gleichkomme. In der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2016 vor dem Amtsgericht hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten diese Auffassung bekräftigt und ergänzend vorgetragen, dass weiterhin das Beweisverfahren bei dem Landgericht andauere und insoweit eine Mängelbeseitigung in der Wohnung der Beklagten nicht erfolgen könne. Zwar könne der Termin am 18. April 2016 stattfinden, an dem die Mängel besichtigt werden könnten; eine Beseitigung der Mängel sei aber nur mit Zustimmung der Klagepartei in dem Verfahren vor dem Landgericht möglich.

Das Amtsgericht hat einen Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB bejaht und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 € verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, wobei sie in der Revisionsinstanz die Klage bezüglich der Nebenforderung  zurückgenommen hat. Die Klägerin hat für den Fall, dass der Senat eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung annehmen sollte, vorsorglich Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Keine der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen habe das Mietverhältnis beendet, da weder ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB vorliege noch die Klägerin hinsichtlich der jeweils hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe . Sowohl die drei von dem Amtsgericht zu beurteilenden Kündigungen vom 29. Dezember 2015, vom 21. Januar 2016 und vom 31. März 2016 als auch die vier im Berufungsrechtszug ausgesprochenen und als zulässige Klageänderung anzusehenden weiteren Kündigungen der Klägerin vom 27. Juli 2016, vom 21. November 2016, vom 12. Dezember 2016 und vom 15. Mai 2017 seien unwirksam.

Hinsichtlich der drei erstgenannten Kündigungen habe es jeweils an einem diese rechtfertigenden Zahlungsrückstand gefehlt. Zwar hätten die Beklagten seit März 2014 unstreitig von der vereinbarten Gesamtmiete in Höhe von 785 € unter Berufung auf ein von ihnen beanspruchtes Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht wegen der seit dem 20. März 2014 angezeigten Mängel lediglich eine monatliche Miete von 253,43 € gezahlt. Nach den in den oben erwähnten Rechtsstreiten zweier Rechtsvorgängerinnen der Klägerin gegen die Beklagten ergangenen Urteilen des Landgerichts Dresden vom 10. Dezember 2010  und vom 1. Februar 2017  stehe den Beklagten aufgrund der dort festgestellten Mängel ein Minderungsrecht von insgesamt 35 Prozent in den Monaten Mai bis September und von insgesamt 55 Prozent in den Monaten Oktober bis April zu. Diese rechtskräftigen Urteile wirkten gemäß §§ 265, 325 ZPO auch gegen die Klägerin als Rechtsnachfolgerin. Das Vorliegen der Mängel, aufgrund derer das Landgericht Dresden in dem Verfahren 4 S 290/14 ebenfalls eine Mietminderung zuerkannt habe, sei überdies durch die Sachverständigengutachten aus der beigezogenen Akte dieses Verfahrens bewiesen.

Unter Zugrundelegung der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 785 € ergebe sich unter Berücksichtigung der in den vorgenannten Urteilen des Landgerichts Dresden zuerkannten Minderungsquoten sowie unter Berücksichtigung der von den Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 geleisteten Mietzahlung von 253,43 € pro Monat - ohne zusätzliche Berücksichtigung des nachfolgend dargestellten Zurückbehaltungsrechts der Beklagten - für den Zeitpunkt der ersten Kündigung  ein offener Betrag  in Höhe von 3.766,05 €. Für die Zeitpunkte der weiteren von der Klägerin erklärten Kündigungen ergäben sich folgende offenen Beträge: Zweite Kündigung  3.865,87 €, dritte Kündigung  4.065,51 €, vierte Kündigung  4.935,40 €, fünfte Kündigung  5.648,68 €, sechste Kündigung  5.748,50 € und siebte Kündigung  6.404,60 €.

Die genannten Zahlungsrückstände rechtfertigten jedoch ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht der Klägerin nicht, da den Beklagten neben dem erwähnten Minderungsrecht auch ein Zurückbehaltungsrecht an den Mietzahlungen bis zur Beseitigung der Mängel zustehe und sie sich daher nicht in einem die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB rechtfertigenden Zahlungsverzug befunden hätten. Gemessen an dem Gesamtzeitraum erreiche der von den Beklagten zurückbehaltene Betrag in Höhe von 6.404,60 € zum Zeitpunkt der letzten Kündigung weniger als das Dreifache des bis dahin zuerkannten Minderungsbetrags von 14.326,25 €. Solange der Vermieter - wie hier die Klägerin - den Mangel nicht beseitige, sei der Mieter berechtigt, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, weil nur so ausreichend Druck auf den Vermieter ausgeübt werde.

Das Zurückbehaltungsrecht gelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs  zwar nicht zeitlich unbegrenzt. Die Vielzahl der Wohnungsmängel sei hier jedoch durchaus gravierend. Hinzu komme, dass sich die Beklagten seit dem Beginn des Mietverhältnisses nacheinander mit sechs Vermietern konfrontiert sähen, ohne dass auf ihre Mängelanzeigen hin Abhilfe geschaffen worden sei. Auch hätten sich die Beklagten einer Vielzahl von Klageverfahren ausgesetzt gesehen, in denen ihre Vermieter das Vorliegen von Mängeln stets in Abrede gestellt hätten. Auch die Klägerin habe das Vorliegen von Mängeln bestritten, obwohl es ihre Sache sei, sich Kenntnis über die von den Beklagten gegenüber ihren Rechtsvorgängerinnen geltend gemachten Mängel zu verschaffen.

Das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten sei auch nicht durch die oben genannten Erklärungen ihres Prozessbevollmächtigten in dessen Schriftsatz vom 2. März 2016 und in der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung vom 8. April 2016 entfallen. Eine unberechtigte Ablehnung der Mängelbeseitigung sei darin nicht zu sehen.

Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände sei das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten auch zum Zeitpunkt der letzten Kündigung vom 15. Mai 2017 noch nicht entfallen gewesen. Für eine künftige Aufrechterhaltung des Zurückbehaltungsrechts verbleibe aufgrund des nunmehr verstrichenen Zeitablaufs allerdings kein Raum mehr.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung  verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, jedenfalls  durch die von der Klägerin in der Berufungserwiderung vom 27. Juli 2016 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung  beendet worden, da der gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche wichtige Grund für diese Kündigung - erst recht für die nachfolgenden, auf einem noch höheren Zahlungsrückstand beruhenden Kündigungen - vorlag. Die Beklagten befanden sich - unabhängig davon, ob die von ihnen geltend gemachte und von dem Berufungsgericht angenommene Minderung der Miete berechtigt war - zum Zeitpunkt dieser Kündigung in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages von 4.935,40 € in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht .

An der Wirksamkeit dieser Kündigung ändert, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, das von den Beklagten zusätzlich zu der Mietminderung wegen derselben Mängel geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht  nichts. Denn die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten seit März 2016 durch ihre zu diesem Zeitpunkt erklärte Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung entfallen ist. Mit dem Wegfall des etwaigen Zurückbehaltungsrechts der Beklagten sind die gesamten von ihnen einbehaltenen Beträge - selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte - sofort zur Zahlung fällig geworden .

1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft , da das Berufungsgericht sie im Tenor seines Urteils unbeschränkt zugelassen hat und sich aus den Entscheidungsgründen eine Beschränkung der Zulassung der Revision nicht mit der notwendigen Klarheit ergibt, weil die vom Berufungsgericht gegebene Begründung des Zeitablaufs nicht allein für die von ihm genannte  Kündigung vom 15. Mai 2017 von Bedeutung ist. Die von der Klägerin vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde ist damit gegenstandslos.

2. Die Revision ist auch begründet. Die Klägerin kann von den Beklagten - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die Räumung und Herausgabe der von ihnen angemieteten Wohnung verlangen.

a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters diesen Betrag erreicht, ist nicht auf die  geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.

b) Hiervon ausgehend lagen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn nicht bereits zum Zeitpunkt der  Kündigung vom 31. März 2016, so doch jedenfalls zum Zeitpunkt der  Kündigung vom 27. Juli 2016 - und erst recht zum Zeitpunkt der späteren Kündigungen - vor. Die Beklagten befanden sich bei Ausspruch der Kündigung vom 27. Juli 2016 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages von 4.935,40 € in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht . Soweit das Berufungsgericht gemeint hat, dem Zahlungsverzug stehe das von den Beklagten geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht  entgegen, hat es verkannt, dass die Beklagten sich seit März 2016 bereits deshalb nicht mehr auf ein solches Recht berufen durften, weil sie gegenüber der Klägerin eine Beseitigung der geltend gemachten Mängel verweigert haben.

Da mit dem Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts die gesamten von den Beklagten zunächst einbehaltenen Beträge sofort zur Zahlung fällig geworden sind  und bereits die auf das  Leistungsverweigerungsrecht entfallenden Zahlungsrückstände - hier seit März 2014 bis zur Kündigung vom 27. Juli 2016 ein Gesamtbetrag von 4.935,40 € - den Betrag der Miete für zwei Monate erreichen und damit schon deshalb ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt, kommt es vorliegend nicht darauf an, dass die von den Beklagten erklärte Ablehnung einer Mängelbeseitigung unter den hier gegebenen Umständen grundsätzlich auch der von dem Berufungsgericht angenommenen Mietminderung für die Zukunft entgegensteht.

(...)

III.

1. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher - soweit es nicht durch die teilweise Zurücknahme der Klage bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten wirkungslos geworden ist - aufzuheben. Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es hinsichtlich des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache insoweit zur Endentscheidung reif ist. Dies führt im Umfang der Aufhebung des Berufungsurteils zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und damit zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts, soweit dieses der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben hat.

2. Bei der Kostenentscheidung macht der Senat von der Vorschrift des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Gebrauch. Wird eine Klage - wie hier - nur teilweise zurückgenommen, so gilt § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO mit der Maßgabe, dass die Regelung des § 92 ZPO entsprechend heranzuziehen ist. Danach erfolgt regelmäßig eine Verteilung nach Quoten; unter den Voraussetzungen des § 92 Abs. 2 ZPO kann das Gericht jedoch einer Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen.

Hier ist es angemessen, den Beklagten die gesamten Kosten aufzuerlegen, da die Zuvielforderung der Klägerin  weniger als 10 Prozent des Gesamtbetrags aus dieser Forderung und dem mit 7.098,22 €  bewerteten Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ausmacht und damit verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten veranlasst hat.

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