Die Klägerin wendet sich gegen eine Rückbauanordnung für einen Teil ihres Wohnhauses.
1. Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. …10 der Gemarkung O. (A., A.). Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus und mit zwei Gartenhütten bebaut und befindet sich im Bereich des Bebauungsplans „SO Wochenendhausgebiet A.“.
Bei einer Baukontrolle am 30. März 2012 stellte das Landratsamt M. fest, dass an das bestehende Wochenendhaus auf dem Grundstück angebaut worden war. Bei einer Ortseinsicht am 13. Februar 2013 wurde die bauliche Situation erneut gewürdigt. Vertreter des Bauamts des Landratsamts M. stellten fest, dass der Grenzabstand des Wohngebäudes zum benachbarten Grundstück Fl.Nr. …9 nur noch 2,60 m an der breitesten und 1,80 m an der schmalsten Stelle betrug. Des Weiteren stellte das Landratsamt nach Hinzuziehung gemeindlicher Bauunterlagen aus dem Jahr 1983 fest, dass im Vergleich zu dem genehmigten Bestand auf dem klägerischen Grundstück nicht genehmigte Erweiterungsmaßnahmen erfolgt sind. Nachdem die Beigeladenen, die Eigentümer des Nachbargrundstücks Fl.Nr. …9 sind, zum Ausdruck gebracht hatten, mit einer Abstandsflächenübernahme auf ihr Grundstück nicht einverstanden zu sein, hörte das Landratsamt M. die Klägerin mit Schreiben vom 24. April 2013 zum Erlass einer Rückbauanordnung an.
Nachdem weitere Einigungsversuche der Klägerin mit den Beigeladenen gescheitert waren, erließ das Landratsamt M. den Bescheid vom 26. Juni 2015, in welchem die Klägerin verpflichtet wurde, den Anbau an das bestehende Wochenendhaus an der Ostseite des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. …10 auf das ursprünglich genehmigte Maß zurückzubauen, so dass der entsprechende Grenzabstand von 3,80 m (nördliche Hauskante) bis 3,0 m (südliche Hauskante) wiederhergestellt wird (Ziffer I). Für den Fall, dass die Klägerin der Verpflichtung aus Nr. I des Bescheids nicht binnen eines Monats nach Bestandskraft des Bescheids nachkommen sollte, wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 EUR angedroht (Ziffer II).
Zur Begründung wurde ausgeführt, dass das Landratsamt nach Art. 76 Satz 1 BayBO die Beseitigung der Anlage anordnen könne. Der Wohnhausanbau sei formell illegal. Die Herstellung rechtmäßiger Zustände auf andere Weise in Form der Erteilung einer Baugenehmigung scheide aus. Da es sich bei dem Wochenendhausanbau nicht um einen untergeordneten Vorbau i.S.d. Art. 6 Abs. 8 Nr. 2 BayBO handle, seien die regulären Abstandsflächen einzuhalten. Hierzu sei eine Abstandsflächenübernahme auf das Nachbargrundstück erforderlich. Ein entsprechender Bauantrag inklusive dieser Abstandsflächenübernahme sei aber nicht vorgelegt worden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung von den Abstandsflächen lägen nicht vor, da kein atypischer Sachverhalt gegeben sei. Das Ermessen sei pflichtgemäß ausgeübt worden (Art. 40 BayVwVfG). Insbesondere sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet worden. Es sei kein milderes Mittel denkbar, das den gleichen Erfolg verspreche. Eine nachträgliche Genehmigung sei aufgrund der verweigerten Abstandsflächenübernahme durch die Nachbarn nicht möglich. Die Rückbauanordnung sei auch angemessen, da die nachbarlichen Interessen höher zu bewerten seien als die der Betroffenen. Beim Abstandsflächenrecht handle es sich um nachbarschützende Vorschriften. Die Androhung des Zwangsgelds stütze sich auf Art. 29, 30, 31 und 36 VwZVG.
2. Am 27. Juli 2015 ließ die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Würzburg erheben und beantragen,
den Bescheid des beklagten Freistaats vom 26. Juni 2015 aufzuheben.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich nicht um eine primär öffentlich-rechtliche Streitigkeit, sondern um eine schlichte Nachbarstreitigkeit handle. Der Anbau stelle sich als ein untergeordnetes Bauteil dar, welches bereits im Jahre 1984 im Zuge der Errichtung des Anwesens durch den Vater der Klägerin mit Zustimmung des Nachbarn errichtet worden sei. Eine Beseitigung sei unverhältnismäßig, da in erheblichem Maße Werte zerstört würden, ohne dass hierfür wie auch immer geartete Vorteile für den Nachbarn entstünden. Die grundsätzliche Regelung der Bayerischen Bauordnung zu den Abstandsflächen werde nicht verkannt. Angesichts des Umstands, dass auch der Nachbar in erheblichem Maße gegen Bauvorschriften verstoßen habe, erscheine eine Beseitigung aber unverhältnismäßig. Zudem sei im Rahmen der Ermessensausübung zu berücksichtigen, dass das Bauwerk nunmehr 31 Jahre bestehe, so dass eine Beseitigung unverhältnismäßig sei.
3. Der Beklagte beantragte,
die Klage abzuweisen.
Das Landratsamt M. nahm im Wesentlichen Bezug auf die Begründung des streitgegenständlichen Bescheids. Zur Frage der Ermessensausübung wurde ausgeführt, dass das Argument der Klägerin, der Anbau sei im Zuge der Errichtung des Anwesens im Jahre 1984 mit erstellt worden, als Schutzbehauptung bewertet werde. Auch die Behauptung, dass die Beigeladenen ebenfalls gegen geltendes Baurecht verstoßen hätten, sei für die Beurteilung dieses Falles irrelevant. Es sei ermessensfehlerhaft, solche sachfremden Erwägungen in die Ermessensentscheidung einfließen zu lassen.
4. Die Beigeladenen ließen vorbringen, dass der Anbau im Jahre 2008 erfolgt sei. Es sei daher keinesfalls richtig, dass der Anbau sich als untergeordnetes Bauteil darstelle und bereits im Jahre 1984 im Zuge der Errichtung des Anwesens durch den Vater der Klägerin mit Zustimmung des Nachbarn errichtet worden sei. Die Beseitigung sei nicht unverhältnismäßig, da der Anbau den Grenzabstand erheblich beeinträchtige und nachträglich ohne jegliche Zustimmung der Nachbarn getätigt worden sei. Auch entspreche es nicht den Tatsachen, dass die Beigeladenen gegen Bauvorschriften verstoßen hätten. Sie seien vielmehr den Anordnungen des Landratsamts M. bezüglich des Rückbaus des Kamins und der Feuerstelle unverzüglich nachgekommen.
5. Am 2. Februar 2016 hat das Gericht Beweis durch Einnahme eines Augenscheins über die örtlichen und baulichen Verhältnisse im Bereich des Grundstücks Fl.Nr. …10 der Gemarkung O. erhoben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über den gerichtlichen Ortstermin Bezug genommen.
Die Klage, über die gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden konnte, ist zwar zulässig, aber unbegründet.
Die Klage hat keinen Erfolg. Streitgegenstand ist die Beseitigungsanordnung des Landratsamts M. vom 26. Juni 2015. Der Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die Beseitigungsanordnung findet ihre Rechtsgrundlage in Art. 76 Satz 1 BayBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung baulicher Anlagen anordnen, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert worden sind und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Voraussetzung für die Beseitigung genehmigungspflichtiger baulicher Anlagen ist daher deren formelle und materielle Illegalität; bei genehmigungsfreien baulichen Anlagen genügt deren materielle Illegalität.
2. Der Anbau an das Wohnhaus der Klägerin stellt sich als gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtiges, aber nicht genehmigtes Vorhaben dar und ist daher formell illegal. Aus den vorgelegten Bauakten zu einem Bauantrag vom 18. Oktober 1983 (Bauantrags-Verzeichnis Nr. …1983 der Gemeinde A.) ergibt sich der Genehmigungsstand im Jahre 1983. Aus den Unterlagen ist ersichtlich, dass der streitgegenständliche Anbau zum damaligen Zeitpunkt nicht zu dem genehmigten Bestand gehört. Eine Genehmigung für den aktuell vorhandenen Bestand ist daher nicht vorhanden.
Dabei ist anzumerken, dass sich im Rahmen der erfolgten Ortseinsichten durch das Landratsamt ergeben hat, dass das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. …10 auch darüber hinaus über den genehmigten Zustand hinweg in seinen Maßen erheblich erweitert worden ist (vgl. Bl. 12 und 29 der Behördenakte).
3. Die bauliche Anlage ist in dieser Form auch nicht genehmigungsfähig und daher materiell illegal, da die nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Das Landratsamt M. hat im Anschluss an den Ortstermin vom 13. Februar 2013, in welchem eine exakte Vermessung der vorhandenen Bauten erfolgt ist, dargelegt, dass es durch den Anbau zu einer Verkürzung der Abstandsflächen zum Grundstück Fl.Nr. …9 auf 2,60 m an der breitesten und auf 1,80 m an der schmalsten Stelle gekommen ist, was den Vorgaben des Art. 6 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BayBO offensichtlich widerspricht.
Deshalb können nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden. Insbesondere ist nicht mehr mit der Erklärung einer Abstandsflächenübernahme durch die Nachbarn der Klägerin, die Beigeladenen, zu rechnen. Die Bemühungen, die betroffenen Nachbarn zur Erklärung einer Abstandsflächenübernahme zu bewegen, sind schon im März 2013 gescheitert mit der Erklärung des Beigeladenen zu 1) gegenüber dem Landratsamt M., dass eine Übernahme der Abstandsflächen auf sein Grundstück nicht erfolgt (Bl. 42 der Behördenakte).
Die Herstellung rechtmäßiger Zustände durch die Erteilung einer Baugenehmigung unter Erteilung einer Abweichung von den Abstandsflächen des Art. 6 BayBO auf Grundlage des Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO kommt nicht in Betracht. Die Erteilung einer Abweichung von den Abstandsflächen setzt eine atypische Grundstückssituation voraus, aufgrund derer sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und etwa bewirkte Einbußen an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen (BayVGH, U.v. 22.12.2011 – 2 B 11.2231 – juris Rn. 16; B.v. 5.12.2011 – 2 CS 11.1902 – juris; B.v. 13.2.2002 – 2 CS 01.1506 – juris). Eine entsprechende atypische Grundstückssituation ist vorliegend nicht erkennbar. Allein der Umstand, dass die Unterschreitung der Abstandsflächen sich auf dem Nachbargrundstück bezüglich der Belichtung und Belüftung nur wenig auswirkt, genügt nicht zur Rechtfertigung einer Abweichung; vielmehr müssen nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs Gesichtspunkte hinzukommen, die zum Beispiel in besonderen Verhältnissen auf dem Baugrundstück oder in den für das Vorhaben sprechenden Gründen liegen können (BayVGH, B.v. 30.8.2011 – 15 CS 11.1640 – juris Rn. 16). Das Landratsamt M. hat im streitgegenständlichen Bescheid zutreffend dargelegt, dass sich eine Atypik jedenfalls nicht daraus ergeben kann, dass ein untergeordneter Vorbau gemäß Art. 6 Abs. 8 Nr. 2 BayBO, wie er ursprünglich vorhanden war, nachträglich durch einen Umbau abstandsflächenrechtlich relevant abgeändert wird. Auch sind keine öffentlich-rechtlichen oder privaten Gründe erkennbar, die eine Einschränkung der Nachbarrechte durch die Verkürzung der Abstandsflächen rechtfertigen würden.
4. Die Ermessensentscheidung des Beklagten, den Rückbau des Anbaus an der Ostseite des Gebäudes der Klägerin auf das ursprünglich genehmigte Maß anzuordnen, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Gerichtlich kann nach § 114 Satz 1 VwGO nur überprüft werden, ob überhaupt Ermessen ausgeübt wurde, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Gemessen an diesem Maßstab hat der Beklagte sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Die Tatsache, dass die Bauaufsichtsbehörde überhaupt eingeschritten ist, um rechtmäßige Zustände herzustellen, bedurfte keiner besonderen Rechtfertigung (BayVGH, U.v. 28.6.2010 – 1 B 09.1911 – juris Rn. 83). Im Rahmen seiner Abwägungsentscheidung durfte der Beklagte dem hoch zu gewichtenden Interesse der Allgemeinheit an rechtmäßigen Bauzuständen und an einer geordneten baulichen Entwicklung den Vorzug vor den privaten Interessen der Klägerin an einer (Weiter-)Nutzung des Anbaus sowie an der Vermeidung von Abrisskosten geben.
Die Rückbauanordnung verstößt nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot. Soweit der Klägerbevollmächtigte geltend macht, auch die Nachbarn hätten gegen Baurecht verstoßen, ist dies vorliegend unabhängig von der Richtigkeit dieser Ausführungen irrelevant, da es grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht gibt. Eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle im Baugebiet wurde dagegen nicht dargelegt und ist auch tatsächlich nicht erkennbar, soweit es um den konkreten Einzelfall der Erweiterung eines Gebäudes unter Verstoß gegen die Abstandsflächen geht.
Im Übrigen ist die streitgegenständliche Anordnung verhältnismäßig. Die Maßnahme ist zur Herstellung von rechtmäßigen Bauzuständen und einer geordneten baulichen Entwicklung geeignet. Mildere Mittel sind nicht ersichtlich. Die Beseitigungsanordnung ist nicht unverhältnismäßig i.e.S. Dabei ist zu beachten, dass der Beklagte lediglich den Rückbau des Wohnhauses der Klägerin fordert, soweit der Anbau im Osten, ein Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht und somit Nachbarinteressen betroffen sind. Eine darüber hinausgehende Beseitigung des formell illegalen Zustands ist nicht vorgesehen. Auch ist es anerkannt, dass Interessen der Nachbarn im Rahmen der Ermessenserwägungen beachtlich sind (Simon/Busse, BayBO, Stand: Sept. 2015, Art. 76 Rn. 211). Die Tatsache, dass der Anbau bereits seit Jahren existiert, hindert eine Beseitigungsanordnung nicht, da nach ganz h.M. die Beseitigungsbefugnis nicht verwirkt werden kann (Simon/Busse, BayBO, Stand: Sept. 2015, Art. 76 Rn. 216 m.w.N.). Vorliegend kommt hinzu, dass das Landratsamt M. den rechtswidrigen Zustand bezüglich der Verletzung des Abstandsflächenrechts bis Januar 2012 nicht gekannt hat und daher den Zustand nicht bewusst geduldet hat.
Damit steht die im öffentlichen Interesse an rechtmäßigen Bauzuständen und an einer geordneten baulichen Entwicklung angeordnete Beseitigung auch im Hinblick auf die Vernichtung von Bausubstanz, die für die Klägerin entstehenden nicht unerheblichen Kosten sowie das Entfallen der Nutzungsmöglichkeit nicht außer Verhältnis zu dem mit ihr verfolgten Zweck. Der Wert oder die Kosten der Beseitigung sind vielmehr im Rahmen der Verhältnismäßigkeit bzw. der Ermessensausübung kein zu berücksichtigender Gesichtspunkt (BayVGH, U.v. 28.6.2010 – 1 B 09.1911 – juris Rn. 81).
5. Die Heranziehung der Klägerin zur Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes ist nicht zu beanstanden. Sie ist als Inhaberin der tatsächlichen Gewalt und Grundstückseigentümerin Zustandsstörerin (Art. 9 Abs. 2 LStVG).
6. Die Zwangsgeldandrohung (Nr. II des Bescheids) stützt sich auf Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 30 Abs. 1 Satz 1, Art. 31 und Art. 36 VwZVG und ist rechtmäßig. Insbesondere bewegt sich das festgesetzte Zwangsgeld innerhalb des gesetzlichen Rahmens und berücksichtigt das wirtschaftliche Interesse der Klägerin, Art. 31 Abs. 2 VwZVG. Mit Fristsetzung auch für den Fall der gerichtlichen Anfechtung des Grundverwaltungsakts, nämlich ab Bestandskraft des Bescheids, hat das Landratsamt dessen Vollziehbarkeit sichergestellt (vgl. Art. 19 Abs. 1 Nr. 1 VwZVG).
Die Frist von einem Monat ab Bestandskraft des Bescheids zur Beseitigung des Anbaus ist angemessen.
7. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladenen keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt haben (§ 154 Abs. 3 VwGO), entspricht es der Billigkeit, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2, Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).
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