Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 28. Juni 2016 - W 4 K 15.1041

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu vollstreckenden Kosten abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Die Beteiligten streiten um die Wirksamkeit eines vom Beklagten ausgeübten Vorkaufsrechts.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der Fl.Nr. …47 der Gemarkung S* …, welches eine Größe von 10.799 m² hat. Der Beigeladene ist ist der Sohn des Klägers.

Am 13. Juli 2014 vereinbarten der Kläger, der Beigeladene und Herr M* … F* … den Tausch von Grundstücken. Da das im Eigentum des Herrn F* … stehende Grundstück mit der Fl.Nr. …60, Gemarkung S* …, Gemeinde B** …, lediglich mit 958,20 EUR veranschlagt wurde, der Grundbesitz des Beigeladenen hingegen mit 12.243,00 EUR und der Grundbesitz des Klägers mit 11.878,90 EUR, verpflichtete sich Herr F* … im Rahmen des Vertrags, an den Beigeladenen einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 11.763,90 EUR zu zahlen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 11.399,80 EUR.

Anlässlich eines Gesprächs mit dem Kläger und dem Beigeladenen am 21. Juli 2015 erfuhr das Landratsamt Bad Kissingen von dem Grundstücksgeschäft.

Mit Bescheiden jeweils vom 14. September 2015 übte der Beklagte gegenüber dem Kläger und Herrn M* … F* … hinsichtlich des Grundstücks Fl.Nr. …47 (10.799 m²) der Gemarkung S* …, Markt B** …, zu Gunsten des Landesbunds für Vogelschutz in Bayern e.V. Landesgeschäftsstelle, E* …weg 1, 91* … H* …, ein Vorkaufsrecht aus. Zur Begründung wurde darauf hingewiesen, dass das Bayer. Naturschutzgesetz wie auch das Bundesnaturschutzgesetz dem Freistaat Bayern ein Vorkaufsrecht einräume, wenn ein Grundstück, das an einem Gewässer liege, verkauft werde. Das Vorkaufsrecht könne auch zu Gunsten von gemeinnützigen Naturschutzvereinen ausgeübt werden, wenn diese einverstanden seien. Der Landesbund für Vogelschutz sei ein anerkannter Verband. Das Grundstück liege am Schmalwasserbach, einem Gewässer 3. Ordnung. Auch der Nebenbach auf dem Grundstück sei ein Gewässer 3. Ordnung. Bei dem Tauschvertrag handele es sich in Wirklichkeit um einen Vertrag, der in seiner Gesamtheit einem Kaufvertrag gleich komme. Das Vorkaufsrecht sei auch durch Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gerechtfertigt. Es sei auch erforderlich. Das Landratsamt habe das ihm zustehende Ermessen ausgeübt. Die Ausübung entspreche auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Unter dem 15. Oktober 2015 ließ der Kläger Klage erheben und beantragen,

den Bescheid des Beklagten vom 14. September 2015 aufzuheben.

Zur Begründung wurde zunächst darauf hingewiesen, dass nicht nachvollzogen werden könne, wie das Vorkaufsrecht zu Gunsten des Landesbundes für Vogelschutz ausgeübt werden solle. Geplant sei doch die Verpachtung des Grundstücks an einen Landwirt, der es mit schottischen Hochlandrindern bewirtschaften solle. Es liege zudem kein Vorkaufsfall vor. Der notarielle Vertrag vom 13. Juli 2015 sei kein Kauf-, sondern ein Tauschvertrag. Den Parteien sei es darauf angekommen, nicht die Grundstücke jeweils zu verkaufen, sondern in erster Linie, die jeweilig anderen Grundstücke zu erlangen. Ein bloßer Verkauf und der Erhalt eines Kaufpreises sei von den Parteien der Verträge nicht gewollt und beabsichtigt gewesen. In einem Zusatzvertrag vom 6. Oktober 2015 hätten der Kläger, der Beigeladene und Herr M* … F* … das auch noch einmal klargestellt. Es sei Ziel des Klägers gewesen, seinen Wiesenbestand zu verkleinern und seinen Waldbestand zu vergrößern.

Der Beklagte beantragte mit Schriftsatz vom 20. April 2016, die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde vorgetragen, dass der Vertrag vom 13. Juli 2015 ein Kaufvertrag sei, weil als Hauptleistung eine auch vom Vorkaufsberechtigten erbringbare Gegenleistung vereinbart worden sei. Auch die Vorgeschichte deute auf ein Umgehungsgeschäft hin. Der Kläger habe ursprünglich das Grundstück an den Landkreis Bad Kissingen verkaufen wollen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch gerechtfertigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist der Bescheid des Landratsamts Bad Kissingen vom 14. September 2015, mit dem das Landratsamt ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht ausgeübt hat.

Die zulässige Klage ist unbegründet, der Bescheid des Landratsamts Bad Kissingen vom 14. September 2015 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung sind § 66 BNatSchG und Art. 39 BayNatSchG. Nach der letztgenannten Vorschrift steht dem Freistaat Bayern sowie den Bezirken, Landkreisen, Gemeinden und kommunalen Zweckverbänden ein Vorkaufsrecht zu beim Verkauf von Grundstücken, (1) auf denen sich oberirdische Gewässer einschließlich von Verlandungsflächen, ausgenommen Be- und Entwässerungsgräben befinden oder die daran angrenzen, (2) die ganz oder teilweise in Naturschutzgebieten, Nationalparken, als solchen einstweilig sichergestellten Gebieten oder in geplanten Naturschutzgebieten ab Eintritt der Veränderungsverbote nach Art. 48 Abs. 3 BayNatSchG liegen, (3) auf denen sich Naturdenkmäler, geschützte Landschaftsbestandteile oder als solche einstweilig sichergestellte Schutzgegenstände befinden. Dies gilt auch bei Vertragsgestaltungen, die in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen (vgl. Art. 39 Abs. 1 Satz 2 BayNatSchG).

Wie sich somit aus dem Wortlaut des Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG ergibt, setzt die Ausübung des Vorkaufsrechts voraus, dass ein wirksamer Kaufvertrag über ein Grundstück vorliegt, das bestimmte in Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG erschöpfend aufgezählte Eigenschaften aufweist, die es für Zwecke des Naturschutzes besonders geeignet erscheinen lassen, und dass die Ausübung dieses Rechts nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt ist. Alle diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Ebenso hat das Landratsamt Bad Kissingen vom Vorkaufsrecht ohne Verfahrensfehler Gebrauch gemacht.

Zwischen den Beteiligten ist unstrittig, dass das Landratsamt Bad Kissingen das Vorkaufsrecht rechtzeitig i.S.d. Art. 39 Abs. 7 BayNatSchG ausgeübt hat. Auch die Kammer hat im Hinblick darauf keine Bedenken.

Entgegen den in den notariellen Beurkundungen vom 13. Juli 2015 und 6. Oktober 2015 gewählten Bezeichnungen handelt es sich auch bei den zwischen dem Kläger, seinem Sohn und Herrn M* … F* … geschlossenen Vertrag um einen Kauf- und nicht um einen Tauschvertrag.

Ob ein Kaufvertrag oder aber ein Tauschvertrag anzunehmen ist, richtet sich nicht nach den von den Vertragsparteien verwendeten Bezeichnungen. Vielmehr kommt es, wenn sich - wie hier - die Leistung einer Seite aus Geld- und Sachleistungen zusammensetzt, während die andere Seite nur eine Sachleistung erbringt, darauf an, welche Leistung sich nach den Interessen und Zwecken der Parteien als die Hauptleistung darstellt, wobei das quantitative Verhältnis zwischen Geld- und Sachleistung allein ebenfalls nicht ausschlaggebend ist (vgl. BayVGH v. 26.9.1995, BayVBl 96, 210, 211). Ist danach als Hauptleistung eine vom Vorkaufsberechtigten erbringbare Leistung vereinbart, sind auch die Vorschriften über das Vorkaufsrecht anwendbar (BayVGH, a.a.O.).

Vorliegend schlossen der Kläger und Herr M* … F* … am 13. Juni 2015 einen Vertrag, der u.a. zum Inhalt hatte, dass der Kläger Herrn M* … F* … das Grundstück mit der Fl.Nr. …47, Gemarkung S* …, Markt B** …, welches eine Größe von 10.799 m² hat, übereignen sollte. Die Parteien gingen dabei davon aus, dass das Grundstück 11.878,90 EUR wert sei. Im Gegenzug dazu sollte Herr F* … dem Kläger Miteigentum verschaffen an der Landwirtschaftsfläche Fl.Nr. …60 mit 1.579 m², Gemarkung S* …, Gemeinde B** … Dieses Grundstück wurde mit 0,60 EUR pro m² bewertet. Deshalb verpflichtete sich Herr F* …, an den Kläger noch einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 11.399,80 EUR zu zahlen.

Allein schon unter Berücksichtigung der Wertigkeit der Grundstücke und des Umstands, dass der Kläger lediglich einen Miteigentumsanteil erhalten sollte, bestehen für die Kammer keine Zweifel daran, dass die Geldleistung im Verhältnis zu den anderen Leistungen die Hauptleistung des vor dem Notar Dr. H* … am 13. Juli 2015 geschlossenen Vertrages darstellt. Die zusätzlich vereinbarte, nicht in Geld bestehende Leistung diente offensichtlich keinem anderen Zweck, als das Geschäft aus dem Bereich des „Vorkaufsfalls“ herauszunehmen und das Vorkaufsrecht mithin auszuschließen.

Auch die Vorgeschichte macht, worauf die Beklagtenseite zutreffend hinweist, deutlich, dass es dem Kläger offensichtlich nur um den Verkauf des Grundstücks ging und nicht um den Erwerb des Miteigentums am Grundstück Fl.Nr. …60, Gemarkung S* …, Gemeinde B** … Denn das Grundstück mit der Fl.Nr. …47 der Gemarkung S* …, Markt B** …, wurde seitens des Klägers, was von ihm auch nicht bestritten wird, zunächst dem Landratsamt Bad Kissingen zum Kauf angeboten. Mit keinem Wort hat der Kläger dort erklärt, dass er sich auch einen Tausch vorstellen könne.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag des Klägers, sein Ziel sei es gewesen, seinen Wiesenbestand zu verkleinern und seinen Waldbestand zur Eigenversorgung mit Holz zu vergrößern. Deshalb habe er das Grundstück mit der Fl.Nr. …47, Gemarkung S* …, Markt B** …, getauscht, um Miteigentum an dem Grundstück Fl.Nr. …60 zu erlangen. Dem widerspricht schon die oben genannte Vorgeschichte, in der bisher keine Rede von einer Vergrößerung des Waldbestandes war. Diese Argumentation verwundert aber auch angesichts des Umstands, dass im notariellen Vertrag vom 13. Juli 2015 das Grundstück mit der Fl.Nr. …60 als Landwirtschaftsfläche bezeichnet wird. Im Widerspruch hierzu steht die Stellungnahme des Notars Dr. H* … vom 18. September 2015, wonach sich auf dem Grundstück ein junger Baumbestand befinden solle. An anderer Stelle allerdings wird seitens des Notars erklärt, dass der Kläger gedenke, das im Miteigentum erworbene Grundstück zunächst aufzuforsten, was voraussetzt, dass derzeit überhaupt noch kein Baumbestand auf dem Grundstück vorhanden ist.

Jedenfalls zeigen diese Widersprüche offensichtlich, dass es dem Kläger und seinem Sohn in keinster Weise darum ging, ihren Waldbestand zu vergrößern und ihren Wiesenbestand zu verkleinern. Das Grundstück mit der Fl.Nr. …60 wurde vielmehr nur deshalb in den Vertrag vom 13. Juli 2015 mit aufgenommen, um, wie bereits erwähnt, das Geschäft aus dem Bereich des Vorkaufsfalls herauszunehmen.

Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags des Klägervertreters, der Vertrag vom 13. Juli 2015 sei formunwirksam gewesen. Tatsächlich sei der Tauschvertrag erst am 6. Oktober 2015 durch den Nachtragsvertrag wirksam zustande gekommen.

Dem Klägervertreter ist zwar zuzugestehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts einen rechtswirksamen Kaufvertrag voraussetzt. Das bedeutet, dass insbesondere auch das Beurkundungserfordernis gemäß § 311b Abs. 1 BGB erfüllt sein muss. Es erstreckt sich nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, Naturschutzrecht in Bayern, Stand April 2016, Bd. Ia, Art. 39 Rn. 13).

Vorliegend kann die Kammer allerdings einen solchen Verstoß gegen das Beurkundungserfordernis im Rahmen des am 13. Juli 2015 geschlossenen Vertrages nicht erkennen. Daran ändert auch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Oktober 2015 nichts. Den Vertragspartnern steht es zweifellos grundsätzlich frei, Zusätze und Änderungen an geschlossenen Verträgen zu vereinbaren. Der Vorkaufsverpflichtete ist auch nicht gehalten, dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu ermöglichen. Dies kann allerdings nur so lange gelten, so lange der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht noch nicht ausgeübt hat, denn mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten tritt eine endgültige Bindung der Verpflichteten ein (vgl. Jauernig, BGB, 13. Aufl., § 464 Rn. 18).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze gilt daher im vorliegenden Fall Folgendes: Der Beklagte hat mit Bescheid vom 14. September 2015 gegenüber dem Kläger wie auch gegenüber dem Vertragspartner, Herrn M* … F* …, das Vorkaufsrecht ausgeübt. Der Bescheid wurde mit Postzustellungsurkunde dem Kläger am 15. September 2015 bekanntgegeben. Damit trat ab diesem Zeitpunkt eine endgültige Bindung der Vorkaufsverpflichteten ein, die zur Folge hat, dass anschließende Änderungen und Zusätze, hier also auch der Nachtragsvertrag vom 6. Oktober 2015, nicht mehr die Wirksamkeit des Vorkaufsrechts in Frage stellen können.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch gerechtfertigt.

Nach Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn dies gegenwärtig oder zukünftig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur rechtfertigen. Dazu reicht es aus, dass der Erwerb des Grundstücks vorteilhafte Auswirkungen auf diese Belange hat (vgl. Engelhardt/Brenner/Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt, a.a.O., Art. 39 Rn. 18). Da das Vorkaufsrecht keine Enteignung darstellt, brauchte der Gesetzgeber seine Ausübung auch nicht davon abhängig zu machen, dass der verfolgte Zweck auf andere Weise nicht erreicht werden kann. Das Vorkaufsrecht ist also nicht wie die Enteignung das letzte Mittel, es genügt die einfache Rechtfertigung durch die genannten öffentlichen Belange.

Die Kammer hat vorliegend keinerlei Zweifel an der Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist sie auf die Ausführungen im streitgegenständlichen Bescheid (§ 117 Abs. 5 VwGO). Der Kläger hat die im streitgegenständlichen Bescheid genannten Gründe für die Rechtfertigung auch nicht substantiiert in Frage gestellt. Wenn er in seinem Schriftsatz vom 24. März 2016 die ökologische Verbesserung anzweifelt, verkennt er, dass es eine allgemeine Erfahrungstatsache ist, dass Grundstücke im Eigentum der öffentlichen Hand oder in der Hand von Naturschutzverbänden die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz und Landschaftspflege besser und sicherer gewährleisten als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, zumal deren privatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz und Landschaftspflege geraten können.

Nach alldem war die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.