Verwaltungsgericht Würzburg Beschluss, 07. Aug. 2015 - W 4 S 15.656

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung betreffend ein zum Wohnen genutztes Nebengebäude.

1. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. ...60, ...60/2 und ...62 der Gemarkung H. (Landkreis A.).

Anlässlich einer Baukontrolle am 3. Juli 2014 stellte das Landratsamt A. fest, dass das Wohnhaus und das Nebengebäude auf den vorgenannten Flurstücken renoviert und umgebaut worden seien. Im Zuge dessen sei das im Jahr 1956 unter dem Az. .../1956 als Kükenaufzuchtstall und Brutraum genehmigte Nebengebäude zu Wohnraum und der Bereich über dem Kükenstall als Dachterrasse umgenutzt worden. In der Grenzwand des Brutraums sei ein öffenbares Fenster eingebaut worden.

2. Mit Bescheid vom 1. April 2015 untersagte das Landratsamt A. die Nutzung des oben genannten Nebengebäudes (Kükenaufzuchtstall und Brutraum, .../1956) als Wohnraum und Dachterrasse vorsorglich ab sofort bis zur Klärung der Rechtslage (siehe Ziffer 3) (Ziffer 1 des Bescheids). Die Antragstellerin wurde verpflichtet, das in der Grenzwand des Brutraums eingebaute Fenster bis spätestens einen Monat nach Unanfechtbarkeit des vorliegenden Bescheids zurückzubauen und die Wand gemäß Art. 28 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) auszubilden (Ziffer 2 des Bescheids). Mit Ziffer 3 des Bescheids wurde die Antragstellerin zudem verpflichtet, binnen drei Monaten nach Unanfechtbarkeit des Bescheids entweder einen ordnungsgemäßen Bauantrag unter Nachweis der Erschließung und der Abstandsflächen zu stellen oder das Gebäude auf den genehmigten Stand zurückzubauen. Für die Nichtbeachtung der Anordnungen nach Ziffern 1 bis 3 wurden Zwangsgelder in Höhe von je 1.000,00 EUR angedroht (Ziffer 4 des Bescheids). Hinsichtlich Ziffer 1 des Bescheids wurde die sofortige Vollziehbarkeit angeordnet (Ziffer 5 des Bescheids).

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Nutzungsuntersagung ihre Rechtsgrundlage in Art. 76 Satz 2 BayBO finde. Die vorgenommene Nutzung des als Kükenaufzuchtstall und Brutraum genehmigten Nebengebäudes als Wohnraum bzw. des Bereiches über dem Kükenstall als Dachterrasse sei formell illegal, da bauaufsichtlich nicht genehmigt. Die Nutzungsuntersagung entspreche pflichtgemäßem Ermessen des Landratsamts, da es dem Sinn und Zweck des Art. 76 BayBO entspreche, dass eine rechtswidrige Nutzung untersagt werde, damit wieder rechtmäßige Zustände hergestellt und andere Personen von einem ähnlichen rechtswidrigen Verhalten abgehalten werden. Die sofortige Vollziehung liege im besonderen öffentlichen Interesse, da die Nutzungsuntersagung ihren Sinn verlöre, wenn sie durch die Einlegung von Rechtsmitteln mit aufschiebender Wirkung auf lange Zeit unwirksam gemacht würde und die Eigentümerin versuchte, inzwischen die rechtswidrige Nutzung auf nichts ahnende Käufer abzuwälzen.

3. Gegen den Bescheid vom 1. April 2015 ließ die Antragstellerin am 7. Mai 2015 Klage erheben (W 4 K 15.407, W 4 K 15.408 und W 4 K 15.412). Die gegen die Nutzungsuntersagung im Bescheid vom 1. April 2015 gerichtete Klage (Ziffer 1 des Bescheids) wird bei Gericht unter dem Az. W 4 K 15.407 geführt.

Mit Schriftsatz vom 20. Juli 2015 ließ die Antragstellerin zudem

beantragen,

die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die Antragstellerin habe das streitgegenständliche Anwesen im Wege der Zwangsversteigerung, welcher ein Gutachten über den Verkehrswert des Anwesens zugrunde gelegen habe, erworben. Diesem Gutachten hätten verschiedene Planunterlagen u. a. aus dem Jahr 1956 zugrunde gelegen. Hierzu gehöre auch ein Grundriss des Erdgeschosses, in welchem in dem ehemaligen Kükenaufzuchtstall ein Badezimmer eingezeichnet und der Brutraum als Küche bezeichnet sei. Bei den vorgenannten Planunterlagen handele es sich um offizielle Pläne mit entsprechenden amtlichen Vermerken. Die Antragstellerin habe daher davon ausgehen können, dass die entsprechenden Umbauten auch bauaufsichtlich genehmigt seien. Der aktuelle Zustand entspreche dem Zustand zum Zeitpunkt des Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung. Dieser Zustand bestehe wiederum bereits seit Jahrzehnten. Der Nutzungsuntersagung stünden demzufolge die Grundsätze des Bestandsschutzes sowie des Vertrauensschutzes entgegen. Die Nutzungsuntersagung sei zudem unverhältnismäßig. Die Begründung des Sofortvollzugs sei unzutreffend, weil potentielle Käufer des Anwesens durch die Informationspflichten der Antragstellerin als Verkäuferin hinreichend geschützt seien.

4. Das Landratsamt A. beantragte für den Antragsgegner,

den Antrag abzulehnen.

Die vorliegend ausgeübte Nutzung sei zu keinem Zeitpunkt bauaufsichtlich genehmigt worden. Entgegen der Auffassung des Antragstellerbevollmächtigten sei mit der am 12. Januar 1956 erteilten Baugenehmigung (Az. B .../1956) kein Badezimmer und auch keine Küche mit Fenster genehmigt worden. Bleistifteintragungen seien keine bauaufsichtlichen Grüneintragungen und stellten keine Tekturgenehmigung dar. Es seien auch keinerlei amtliche Vermerke oder weitere Genehmigungsstempel vorhanden, aus denen sich eine spätere bauaufsichtliche Genehmigung ergebe. In den Bauvorlagen eines weiteren Bauvorhabens, das am 13. Juni 1957 unter der Bezeichnung „Wohnhauserweiterung“ genehmigt worden sei, seien vielmehr Brutraum und Kükenaufzuchtstall als Bestand dargestellt worden. Eine Baugenehmigung werde auch nicht durch ein Gutachten im Rahmen der Zwangsversteigerung erteilt bzw. ersetzt. Die Nutzungsuntersagung sei daher wegen der formellen Illegalität der Nutzung gerechtfertigt.

5. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO prüft das Gericht, ob die formellen Voraussetzungen für die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit gegeben sind. Im Übrigen entscheidet das Gericht nach eigenem Ermessen, ob das Suspensivinteresse des Antragstellers das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt. Dabei sind die Erfolgsaussichten in der Hauptsache von maßgeblicher Bedeutung.

Gegenstand des vorliegenden Eilantrags ist bei sachgerechter Auslegung des Antragstellervorbringens (vgl. § 88 VwGO) lediglich Ziffer 1 des Bescheids vom1. April 2015 sowie die hierauf bezogene Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4 des Bescheids, da nur bezüglich Ziffer 1 die sofortige Vollziehbarkeit angeordnet wurde.

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit ist formell rechtmäßig. Das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit des Verwaltungsakts ist gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO schriftlich zu begründen. Erforderlich ist eine auf den konkreten Einzelfall abstellende Darlegung des besonderen öffentlichen Interesses dafür, dass ausnahmsweise die sofortige Vollziehbarkeit notwendig ist und dass hinter dieses erhebliche öffentliche Interesse das Interesse des Betroffenen zurücktreten muss, zunächst von dem von ihm bekämpften Verwaltungsakt nicht betroffen zu werden (Kopp/Schenke, VwGO, 20. Aufl. 2014, § 80 Rn. 85).

Diesen Anforderungen wird die Begründung der sofortigen Vollziehbarkeit im Bescheid vom 1. April 2015 gerecht. Durch die Bezugnahme auf den Schutz etwaiger Käufer des streitgegenständlichen Anwesens lässt die Begründung einzelfallbezogene Elemente erkennen. Ohnehin bedarf es bei der Nutzungsuntersagung keiner eingehenden einzelfallbezogenen Begründung des Sofortvollzugs, da die sofortigen Wirksamkeit derselben regelmäßig im besonderes öffentlichen Interesse liegt (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Februar 2015, Art. 76 Rn. 348 m. w. N.).

2. Auch inhaltlich liegt kein überwiegendes Aussetzungsinteresse der Antragstellerin vor. Die Klage gegen Ziffer 1 des Bescheids vom 1. April 2015 wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit erfolglos bleiben.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Anerkanntermaßen genügt für die Nutzungsuntersagung grundsätzlich die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzung (BayVGH, B.v. 8.6.2015 - 2 ZB 15.61 - juris Rn. 3; OVG NW, B.v. 25.6.2015 - 7 B 583/15 - juris; Decker in Simon/Busse, BayBO, Art. 76 Rn. 282 m. w. N.). Eine Anlage ist formell rechtswidrig, wenn sie Verfahrensvorschriften widerspricht, insbesondere ohne die erforderliche Baugenehmigung oder Zustimmung oder abweichend von ihr oder ohne das sonst erforderliche bauaufsichtliche Verfahren errichtet oder geändert worden ist (Molodovsky in Molodovsky/Famers/Kraus, Stand April 2015, Art. 76 Rn. 29 m. w. N.). Die bloße formelle Rechtswidrigkeit kann eine Nutzungsuntersagung nur dann nicht rechtfertigen, wenn die ausgeübte Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist (BayVGH, B.v. 8.6.2015 - 2 ZB 15.61 - juris Rn. 3; Decker in Simon/Busse, BayBO, Art. 76 Rn. 282).

Nach diesen Maßstäben ist die Nutzungsuntersagung rechtlich nicht zu beanstanden. Das Gericht folgt der Beurteilung des Landratsamts, dass aus den vorliegenden Plänen und Unterlagen, insbesondere denen, die dem Bauvorhaben Az. ...1956 zugrunde liegen, nicht ersichtlich ist, dass in dem streitgegenständlichen Nebengebäude eine Wohnnutzung genehmigt wurde. Vielmehr spricht nach summarischer Prüfung alles dafür, dass insoweit lediglich ein Brutraum und Kükenaufzuchtstall genehmigt wurde. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin lässt sich den in der Behördenakte B .../1956 enthaltenen Plänen nicht entnehmen, dass statt des Kükenaufzuchtstalls und des Brutraums die in den Plänen in Klammern mit Bleistift ergänzten Nutzungen („Bad“ bzw. „Küche“) genehmigt wurden. Amtliche Vermerke über eine entsprechende (Tektur-)Genehmigung lassen sich den Plänen und auch den vorliegenden Behördenakten insgesamt nicht entnehmen. Auch der Betreff des Bauvorhabens .../1956 („und Einbau eines Kükenaufzuchtstalls“) verbietet die Schlussfolgerung, dass statt des Kükenaufzuchtstalls in diesem Verfahren ein „Bad“ genehmigt wurde. Zu Recht weist das Landratsamt zudem darauf hin, dass in den Plänen des späteren Bauvorhabens .../57 für die streitgegenständlichen Räume allein ein Kükenaufzuchtstall bzw. ein Brutraum als Bestand dargestellt ist. Unerheblich ist hingegen, von welcher zulässigen Nutzung das von der Antragstellerseite angesprochene Gutachten aus dem Zwangsversteigerungsverfahren ausgeht, da ein solches Gutachten die für eine Nutzungsänderung gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO von der Bauaufsichtsbehörde zu erteilende Baugenehmigung nicht ersetzen kann. Ebenso unerheblich ist der Umstand, dass die Antragstellerin das streitgegenständliche Anwesen im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat und dass sie dabei nach eigenen Angaben von der Rechtmäßigkeit der ausgeübten Nutzung ausging. Denn bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen - und somit auch die Baugenehmigung vom 12. Januar 1956 - gelten gemäß Art. 54 Abs. 2 Satz 3 Halbs. 1 BayBO für und gegen die Rechtsnachfolger.

Die Antragstellerin kann sich auch nicht auf Bestands- oder Vertrauensschutz berufen. Eine bauliche Anlage ist nur dann bestandsgeschützt, wenn sie zu irgendeinem Zeitpunkt wirksam genehmigt wurde oder jedenfalls über einen mehr als unerheblichen Zeitraum im Einklang mit dem maßgeblichen materiellen Recht gestanden hat, also genehmigungsfähig gewesen ist (vgl. BVerfG, B.v. 24.7.2000 - 1 BvR 151/99 - NVwZ 2001, 424; Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 4. Aufl. 2009, Rn. 1866 ff.). Eine rechtswidrige Errichtung eines Gebäudes oder eine durchgängig rechtswidrige Nutzung eines solchen kann keinen Bestandsschutz begründen (SächsOVG, B.v. 23.2.2010 - 1 B 585/09 - juris Rn. 4). Unter Berücksichtigung dessen ist eine Nutzungsuntersagung ermessensfehlerhaft, wenn feststeht, dass die Nutzung früher einmal genehmigungsfähig war und daher unter materiellem Bestandsschutz steht (Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, BayBO, Stand Februar 2015, Art. 76 Rn. 352). Mit anderen Worten kommt ein Ermessensfehler der Bauaufsichtsbehörde bei Untersagung der Nutzung eines nicht förmlich zugelassenen Baubestands in Betracht, wenn die untersagte Benutzung zu irgendeinem Zeitpunkt ohne Zweifel materiell geltendem Baurecht entsprochen hat (OVG Saarl, B.v. 18.6.2014 - 2 B 209/14 - juris Rn. 13). Eine solche Situation liegt hier nicht vor. Es steht keinesfalls fest, dass die formell baurechtswidrige Nutzung des Nebengebäudes zu irgendeinem Zeitpunkt materiell baurechtmäßig war. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Landratsamt im streitgegenständlichen Bescheid darauf hinweist, dass die materielle Rechtslage erst in einem Baugenehmigungsverfahren eingehend geprüft werden könne.

Die Antragstellerin kann sich auch nicht auf Vertrauensschutz berufen. Insbesondere wird die Berechtigung der Bauaufsichtsbehörde zu bauaufsichtlichem Einschreiten nach gefestigter Rechtsprechung auch durch deren Untätigkeit über einen längeren Zeitraum hinweg nicht verwirkt (Decker in Simon/Busse, Art. 76 Rn. 305, 216 ff. m. w. N.). Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Bauaufsichtsbehörde durch ein besonderes Verhalten (vgl. BayVGH, B.v. 29.5.2015 - 9 ZB 14.2580 - juris Rn. 19) einen Vertrauenstatbestand zugunsten der Antragstellerin geschaffen hat, der der Nutzungsuntersagung entgegengehalten werden könnte.

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist die Nutzungsuntersagung auch nicht unverhältnismäßig. Die Unverhältnismäßigkeit der Nutzungsuntersagung ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Wohnnutzung in dem Nebengebäude untersagt wird. Die Untersagung einer Wohnnutzung wegen bloß formeller Illegalität kann unverhältnismäßig sein, wenn Räume betroffen sind, die für ihre Bewohner alleiniger Mittelpunkt der privaten Existenz sind (BayVGH, U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2608 - juris; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 76 Rn. 28). Nach den Umständen des vorliegenden Falles ist die Nutzungsuntersagung jedoch nicht unverhältnismäßig. Zwar hat das Landratsamt festgestellt, dass seit dem 1. April 2015, d. h. seit dem Datum, unter dem der angegriffene Bescheid erlassen wurde, zwei Personen für die streitgegenständliche Räume eine Hauptwohnung angemeldet haben. Eine Baukontrolle am 16. April 2015 hat diese Wohnnutzung bestätigt (Bl. 58 d. Behördenakte). Zu berücksichtigen ist jedoch, dass das Landratsamt die Antragstellerin bereits im August 2014 auf die fehlende Baugenehmigung zur Wohnnutzung hingewiesen hat. Auch in der Folgezeit hat das Landratsamt seine Rechtsauffassung gegenüber der Antragstellerin deutlich zum Ausdruck gebracht. Dennoch hat die - bereits im Verwaltungsverfahren anwaltlich vertretene - Antragstellerin zunächst versucht, das Objekt zu verkaufen und vermietete es schließlich zum 1. April 2015 an die oben genannten Personen. Dieses Verhalten ist nach Überzeugung der Kammer zulasten der Antragstellerin zu werten, so dass vorliegend die Nutzungsuntersagung aufgrund der formellen Illegalität gerechtfertigt ist. Denn auch der BayVGH weist darauf hin, dass auch eine Nutzungsuntersagung für Wohnraum allein aufgrund der formellen Illegalität gerechtfertigt sein kann, wenn sich der Adressat in rechtsmissbräuchlicher oder aus anderen Gründen in besonderem Maße zu missbilligender Weise über die baurechtlichen Vorschriften hinweggesetzt hat (BayVGH, U.v. 5.12.2005 - 1 B 03.2608 - juris Rn. 35). Im Übrigen berücksichtigt der BayVGH bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung auch, ob die Bauaufsichtsbehörde vor der Nutzungsuntersagung (vergeblich) Gelegenheit zur Stellung eines Bauantrags gegeben hat (BayVGH, a. a. O. Rn. 24). Vorliegend hat die Antragstellerin in Kenntnis der Problematik der nicht genehmigten Wohnnutzung durch Vermietung der Wohnung vollendete Tatsachen geschaffen und sich damit bewusst über baurechtliche Vorschriften hinweggesetzt. Sie hat weiter die zunächst beabsichtigte Stellung eines Bauantrags durch Kündigung der Zusammenarbeit mit dem zunächst beauftragten Bauvorlageberechtigten nicht weiterverfolgt. Unter diesen Umständen ist die formelle Illegalität in Verbindung mit der nicht gegebenen offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit ausreichend, um eine Nutzungsuntersagung zu rechtfertigen. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht der Mieter von Wohnraum schützt (BVerfG, B.v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93 - BVerfGE 89, 1). Nach den vorstehend beschriebenen besonderen Umständen des vorliegenden Falles sind diese jedoch auf ein zivilrechtliches Vorgehen gegen die Antragstellerin als Vermieterin zu verweisen. Sollte diese nämlich die Mieter nicht über die problematische Genehmigungslage und die drohende Nutzungsuntersagung informiert haben, steht es den Mietern offen, zivilrechtliche Ansprüche u. a. wegen arglistiger Täuschung geltend zu machen und so etwa den durch einen erforderlichen Umzug entstehenden Schaden ersetzt zu verlangen.

3. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen.

Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf §§ 52 Abs. 1 und 2, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Abs. 2 Satz 1 GKG.