Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht Urteil, 17. Aug. 2016 - 8 A 173/14

Die Baugenehmigung vom 14.08.2013 (Az.: 00463-2013-02) wird aufgehoben, soweit mit dieser eine Ferienwohnungnutzung im Dachgeschoss genehmigt worden ist; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen der Kläger zu 2/3 und die Beklagte und die Beigeladene jeweils zu 1/6. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen die Beklagte und die Beigeladene jeweils zu 1/6. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten und die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt der Kläger zu 2/3. Im Übrigen trägt jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks A-Straße in A-Stadt. Er bewohnt dort mit seiner Familie ein Wohngebäude. Die Beigeladene betreibt auf dem Nachbargrundstück ... das Café .... Im Gebäude der Beigeladenen befindet sich zudem eine Ferienwohnung.

Das Grundstück des Klägers und das Grundstück der Beigeladenen befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Grundstücke südlich der ... werden zu einem großen Teil vom Bebauungsplan Nr. 63 der Stadt Rendsburg „ ...-Süd“ und das Flurstück 43/10, das sich ebenfalls südlich der ... befindet, von dem Bebauungsplan Nr. 73 der Stadt Rendsburg erfasst. Die Bebauungspläne Nr. 73 und 63 der Stadt Rendsburg enthalten hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung für die erfassten Grundstücke die Festsetzung WA (allgemeines Wohngebiet). In der Umgebung des Grundstücks der Beigeladenen befinden sich überwiegend Wohngebäude. In der ... 7 - 9 ist das Gemeinde der Evangelischen-Lutherischen Christengemeinde A-Stadt-... befindlich. In der ... befindet sich die Versammlungshalle der Zeugen Jehovas. Das Grundstück ... 100 wird von der Diakonie A-Stadt-... genutzt. Auf diesem befindet sich neben einem Verwaltungsgebäude auch ein Kindergarten (Kindergarten ...). Im Gebäude ... … gibt es eine psychotherapeutische Praxis und in der ... eine Zahnarztpraxis.

Die Beigeladene stellte am 05.07.2013 einen Bauantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 69 Landesbauordnung (LBO) für das Grundstück... …. Es wurden der Umbau und die Nutzungsänderung eines Bürogebäudes zu einem Verkaufscafé mit Ferienwohnung beantragt. In der Baubeschreibung (Bl. 17 der Beiakte A) heißt es, dass das Gebäude neu unterteilt werden soll, im Erdgeschoss soll ein Café mit 40 Sitzplätzen und Verkauf von hochwertigen Antiquitäten etabliert werden, im Dachgeschoss soll eine Ferienwohnung sowie ein Büro-/Personalraum entstehen. Im Bereich des Gartens soll eine überdachte Terrasse für die Cafénutzung gebaut werden. Die Ferienwohnung erhalte einen separaten Eingang über eine neue Gaube, der 2. Rettungsweg sei über die bestehenden Fenster gesichert. Auf dem Grundstück würden für den Cafébetrieb vier Parkplätze für Pkw sowie sieben für Fahrräder hergestellt, die Ferienwohnung erhalte einen separaten Stellplatz in der bestehenden Garage. Von den beantragten 40 Sitzplätzen entfallen nach dem Bauantrag (vgl. Bl. 12 der Beiakte A) zehn auf die Terrasse und dreißig auf die Innenräume, davon acht Sitzplätze auf ein Separee.

Unter dem 14.08.2013 wurde der Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung erteilt.

Mit Schreiben vom 05.05.2014 bat der Kläger um Einsicht in die Baugenehmigung und nahm am 12.05.2014 Akteneinsicht.

Am 21.05.2014 legte der Kläger Widerspruch gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ein. Kenntnis von der Baugenehmigung habe er erst durch die am 12.05.2014 erfolgte Akteneinsicht erhalten. Durch den Betrieb der Beigeladenen werde er als unmittelbar betroffener Nachbar in seinen Rechten verletzt. Durch den Betrieb werde eine Lärmbelästigung verursacht, die ein ungestörtes Verbringen in seiner Wohnung und seinem Garten für ihn und seine Ehefrau unmöglich mache. Das Stimmengewirr von der Terrasse sei so laut, dass es störend wirke. Schlimm sei auch das An- und Abfahren der Autos, das Türenschlagen beim Öffnen und Schließen und das Motorengeräusch beim An- und Abfahren. Sehr störend seien auch das Stühlerücken auf dem Holzfußboden auf der Terrasse und das Gehen darauf mit bestimmten Schuhen. Seine Gesundheit und die seiner Ehefrau und die Lebensqualität würden in einer Art und Weise eingeschränkt, die auch unter Abwägung der Interessen der Betreiberin nicht zumutbar seien und nach der der gesetzlichen Lage auch nicht hingenommen werden müssten. Bei dem Wohngebiet handele es sich um ein allgemeines Wohngebiet, in welchem schon seit Jahrzehnten kein Gewerbe mehr betrieben würde, welches auch am Wochenende im Gange sei. Daher stelle sich schon die Frage, ob es sich nicht schon um ein reines Wohngebiet handele. In einem allgemeinen Wohngebiet seien die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig. Von Versorgung könne von dem Betrieb der Beigeladenen nicht die Rede sein, da er nicht der Versorgung der Anwohner diene. Das Café diene der Versorgung der anliegenden Bevölkerung überhaupt nicht, sondern locke ausschließlich gebietsfremde Personen an, die sich ausschließlich zu ihrem Vergnügen in das Café begäben. Im Übrigen diene das Café auch dem Verkauf von Antiquitäten, was mit der Versorgung nicht das Geringste zu tun habe. Zumindest erwarte der Kläger vor einer grundlegenden Entscheidung, dass der Beigeladenen die Auflage gemacht werde, keinen Betrieb mehr auf der Gartenterrasse zuzulassen und den Parkplatz nicht mehr für Besucher zuzulassen, mindestens am Wochenende.

Weiter wurde der Widerspruch dahingehend begründet, dass die Eigenart des Wohngebietes (überwiegend bzw. nahezu) aus Einfamilienhäusern mit entsprechenden Hausgärten bestehe und es nicht davon auszugehen sei, dass das sog. Verkaufscafé überwiegend von den Bewohnern des Gebietes oder angrenzender Baugebiete aufgesucht werde. Aufgrund der Ausrichtung des Betriebes sei vielmehr davon auszugehen, dass eine funktionelle Zuordnung zum Wohngebiet fehle. Das Verkaufscafé ziele auf Kundschaft ab und sei auch auf diese angewiesen. Die einzelnen dargestellten Beeinträchtigungen des Klägers seien letztlich unbeachtlich, da der Kläger einen Gebietsgewährleistungsanspruch geltend mache.

Mit Anhörungsschreiben vom 19.02.2014 teilte die Beklagte dem Kläger mit, das beabsichtigt sei, den Widerspruch zurückzuweisen. Der Widerspruch sei zwar zulässig, aber unbegründet. Das umliegende Gebiet stelle sich als allgemeines Wohngebiet iSd § 4 BauNVO dar. Bei der Einstufung des Baugebietes nach der BauNVO sei zu berücksichtigen, dass sich am Ende der ... ein Kindergarten und ein Verwaltungsgebäude befänden. Ferner befände sich in unmittelbarer Nähe an der ... die Versammlungshalle der Zeugen Jehovas und in der ... das Gemeindehaus der Evangelisch-Lutherischen Christengemeinde A-Stadt-.... Insofern liege nicht allein die Nutzung der näheren Umgebung zu Wohnzwecken, sondern auch eine Nutzung zur sozialen bzw. kirchlichen Zwecken vor. Gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO seien Schank- und Speisewirtschaften, die der Versorgung des Gebietes dienten, im allgemeinen Wohngebiet zulässig. Das genehmigte Verkaufscafé mit dreißig Sitzplätzen (innen) und zehn Terrassenplätzen (außen) widerspreche nach seiner Zweckbestimmung nicht der Eigenart des faktischen allgemeinen Wohngebietes. Auch entstünden durch den Betrieb des Cafés mit zehn Terrassenplätzen keine unzumutbaren Geräuschimmissionen für die Nachbarn. Es sei zu berücksichtigen, dass keine durchgehende technische Geräuschentwicklung stattfinde, sondern es sich lediglich um Kommunikationsgeräusche von Menschen handele. Zudem seien die Öffnungszeiten auf 09.00 Uhr bis 18.00 Uhr begrenzt. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg habe in einer Entscheidung vom 21.06.1994 entschieden, dass eine Schank- und Speisewirtschaft mit sogar bis zu 60 Sitzplätzen im Gartenbereich im Einzelfall der Versorgung eines allgemeinen Wohngebiets dienen könne, sofern das maßgebliche Gebiet hinreichend groß sei. Das Verkaufscafé und die betreffende Terrasse hätten zu allen angrenzenden Gebäuden einen erheblichen Abstand, der bei ca. 15 - 20 m liege. Auch sei der entsprechende Einzugsbereich hinreichend groß, so dass das Verkaufscafé ausschließlich der Versorgung dieses Wohngebiets dienen könne.

Der Kläger hat mit Schreiben vom 21.10.2014 hierzu Stellung genommen und ausgeführt, dass auf die nähere Umgebung des Baugrundstücks abzustellen sei, die durch die ... sowie die Straße ... und die ... gebildet werde. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten möge auch noch die dem Baugrundstück gegenüberliegende Straßenseite der ... zur näheren Umgebung zählen. Die im Übrigen von der Beklagten angesprochenen Liegenschaften lägen in einer derart großen Entfernung zum Baugrundstück, dass sie nicht mehr geeignet seien, dass hier maßgebliche Baugebiet zu prägen. Der Internetauftritt sowie der Umstand, dass das Verkaufscafé überregional beworben werde, u.a. in kostenlos verteilten Lifestyle-Magazinen, sprächen gegen die Annahme des gebietsversorgenden Charakters des Verkaufscafés.

Der Kläger hat am 30.12.2014 Untätigkeitsklage erhoben.

Er nimmt Bezug auf die Ausführungen im Vorverfahren und macht ergänzend geltend, dass die Baugenehmigung auch deshalb rechtswidrig sei, weil mit ihr auch eine Ferienwohnung zugelassen worden sei. Ferienwohnungen, die auf die Selbstversorgung der Bewohner ausgerichtet seien und nicht von substantiellen hotelartigen Nebenleistungen begleitet würden, seien in allgemeinen Wohngebieten unzulässig. Im Übrigen beziehe sich die nähere maßgebliche Umgebung auf das Straßengeviert, gebildet aus der Eierstraße, ..., ... und die Straße .... Das Grundstück ... 9 liege vom Grundstück des Klägers rund 160 m, das Grundstück ... 100 in einer Entfernung von rund 200 m und dasjenige in der ... (Versammlungshaus der Zeugen Jehovas) rund 194 m entfernt. Die damit angesprochenen baulichen Nutzungen seien nicht geeignet, prägend auf das Baugrundstück oder auf das Grundstück des Klägers einzuwirken.

Der Kläger beantragt,

die Baugenehmigung vom 14.08.2013 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist auf die Verwaltungsvorgänge und macht ergänzend geltend, dass bei der Einstufung des Baugebietes zu berücksichtigen gewesen sei, dass sich am Ende der ... ein Kindergarten und ein Verwaltungsgebäude befänden. Ferner liege in unmittelbarer Nähe in der ... die Versammlungshalle der Zeugen Jehovas und in der ... ist das Gemeindehaus der Evangelisch-Lutherischen Christengemeinde A-Stadt-.... Somit gebe es in der näheren Umgebung nicht nur Wohngebäude, sondern auch Einrichtungen für soziale und kulturelle Zwecke. Auch sei zu berücksichtigen, dass die ... als Anfahrtsweg für die Besucher des NordKollegs und der Raiffeisenschule genutzt würden. Desweiteren sei die ..., die in ca. 110 m Entfernung zum Verkaufscafé verlaufe, die direkte Zufahrtstraße und damit die Hauptverkehrsverbindung zum Nord-Ostsee-Kanal, zum Kanaltunnel und zur Straße .... Schließlich sei in die Betrachtung mit einzubeziehen, dass sich der Zubringer zur Bundesstraße in einer Entfernung von ca. 140 m Luftlinie befinde. Schank- und Speisewirtschaften, die der Versorgung des Gebietes dienten, seien im allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig. Das Verkaufscafé diene auch der Versorgung des Gebietes. Das Vorhaben der Beigeladenen mit lediglich 30 Sitzplätzen (innen) und 10 Terrassensitzplätzen (außen) könne durch die Bewohner des faktischen allgemeinen Wohngebietes ausgelastet werden. Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Gebietserhaltung werde somit nicht verletzt.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, dass der Kläger den von ihm geltend gemachten nachbarrechtlichen Abwehrabwehranspruch bereits verwirkt habe. Die Baugenehmigung stamme vom 14.08.2013. Der Baubeginn sei am 01.11.2013 gewesen. Mit seinem Widerspruch hervorgetreten sei der Kläger mit Schreiben vom 21.05.2014. Mag dem Kläger die Baugenehmigung möglicherweise nicht zugestellt worden sein, so habe er jedoch seit dem 01.11.2013 Kenntnis von den Bauarbeiten gehabt und dann sieben Monate in Untätigkeit verharrt. Die Beigeladene habe deshalb davon ausgehen dürfen und sei auch davon ausgegangen, dass der Kläger gegen ihr Bau- und Nutzungsvorhaben keinerlei Einwände erheben würde. Die Beigeladene stelle zur Überprüfung durch die Kammer, ob man vorliegend nicht richtigerweise von einem faktischen Mischgebiet, jedenfalls aber von einer Gemengelage zwischen faktischem Mischgebiet und faktischem allgemeinen Wohngebiet ausgehen müsse. Unterstelle man jedoch, dass es sich bei dem Quartier um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handele, so bliebe das Vorhaben der Beigeladenen dennoch zulässig, weil es sich um eine der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaft handele. Ob die Schank- und Speisewirtschaft gebietsversorgend sei, sei typisierend anhand objektiver Kriterien zu ermitteln. Dabei komme es nur darauf an, ob die Schank- und Speisewirtschaft zur Versorgung des Gebiets geeignet sei. Unerheblich sei indes, ob sie zum Versorgungsgebiet auch tatsächlich erforderlich sei. Genehmigt sei ein Café mit 40 Sitzplätzen. Davon befänden sich acht Sitzplätze im sog. Séparée. Dieses Séparée mit acht genehmigten Sitzplätzen werde tatsächlich lediglich als Ausstellungsraum genutzt, wie die von der Beklagten am 04.06.2014 durchgeführte Ortskontrolle ergeben habe. Man habe es also nur mit 32 Sitzplätzen zu tun, die voll ausgelastet seien durch die Bewohner des Gebietes ..., eines einzigen relativ kleinen Stadtteils von A-Stadt, zu dem nicht nur überwiegend die Einfamilienhausbebauung im Bereich der Straßen ..., ..., ..., ..., ... usw. gehöre, sondern auch die Geschoss-Bebauung der Edvard-Grieg-Straße und der .... Bezüglich der Ferienwohnung sei dem Architekten der Beigeladenen im Bauantrag wie auch der Beklagten in der Baugenehmigung eine Falsa-Demonstratio unterlaufen, in dem beide den Terminus und „Ferienwohnung“ verwendet hätten, während es sich doch tatsächlich um einen kleinen Beherbergungsbetrieb handele. Die in der Baugenehmigung als Ferienwohnung bezeichneten Räumlichkeiten seien keineswegs auf eine Selbstversorgung der Gäste ausgerichtet. Vielmehr biete die Beigeladene ein tägliches Frühstücksbüfett, naturgemäß auch tägliche Reinigung der Räume mit täglichem Handtuchwechsel an. Außerdem werde das Bad täglich frisch ausgestattet mit den hotelüblichen Utensilien wie Zahnpasta, Seife, Duschzeug. Kaltgetränke und Naschzeug würden bereitgestellt und seien im Preis inbegriffen. Die Bettwäsche werde gestellt und regelmäßig gewechselt. Die Gäste seien nicht genötigt, das Frühstücksbüfett einzunehmen. Auf Wunsch werde es ihnen auf dem Zimmer serviert. Auch hier handele es sich um eine hoteltypische Nebenleistung. Im Gebäude befinde sich eine Rezeption, wo am Empfang die Gäste den Schlüssel für die Räumlichkeiten entgegennehmen und beim Verlassen des Hauses auch deponieren könnten, um ihn bei der Rückkehr dann wieder ausgehändigt zu bekommen. Auch diese Praxis sei bei einer Ferienwohnung nicht üblich. Der Ehemann der Beigeladenen sei deshalb bereits vor geraumer Zeit im Bauamt der Beklagten vorstellig geworden und habe angekündigt, eine Änderung der Genehmigung in Richtung auf die Genehmigung eines kleinen Beherbergungsbetriebes beantragen zu wollen. Man habe ihm mitgeteilt, dass dies nicht nötig sei. Deshalb habe er davon abgesehen. Eine derartige Änderung der Genehmigung könne jedoch jederzeit nachgeholt werden.

Die Kammer hat den Rechtsstreit nach § 6 Abs. 1 VwGO auf den Einzelrichter übertragen. Der Einzelrichter hat die Örtlichkeiten sowie die Umgebung des Baugrundstückes während der mündlichen Verhandlung am 18. Mai 2016, die vor Ort stattgefunden hat, in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.05.2016 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Die Drittanfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO ist zulässig (nachfolgend 1.) und aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet (nachfolgend 2.).

1.

Der Durchführung eines Vorverfahrens nach § 68 VwGO vor Erhebung der Anfechtungsklage bedurfte es nicht, da die Beklagte über den Widerspruch des Klägers vom 21.05.2014 ohne zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden hat (§ 75 Satz 1 VwGO).

Der Kläger hat sein Klagerecht auch nicht verwirkt. Ein Nachbar, der von der Erteilung einer ihn in seiner Rechtsstellung betreffenden Baugenehmigung auf andere Weise als durch behördliche Bekanntgabe Kenntnis erlangt hat oder Kenntnis hätte haben müssen, weil sich ihm das Vorliegen der Baugenehmigung aufdrängen musste, muss sich so behandeln lassen, als sei ihm die Baugenehmigung im Zeitpunkt der Kenntnisnahme bzw. der Möglichkeit der zumutbaren Kenntnisnahme amtlich - aber ohne Rechtsbehelfsbelehrung - bekannt gemacht worden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.08.1987 - 4 N 3/86 - LS 1, juris). Es kann dahinstehen, wann der Kläger von der Baugenehmigung vom 14.08.2013 Kenntnis erlangt hat, da er jedenfalls binnen eines Jahres, nämlich am 21.05.2014 gegen diese Widerspruch eingelegt hat.

2.

Nur die mit der Baugenehmigung vom 14.08.2013 genehmigte Ferienwohnungnutzung im Dachgeschoss (nachfolgend a.) ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Das ebenfalls genehmigte Verkaufscafe (nachfolgend b.) erweist sich als rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

a.

Die Baugenehmigung vom 14.08.2013 verletzt - soweit mit dieser eine Ferienwohnnutzung im Dachgeschoss genehmigt worden ist - den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers.

Eine zum Erfolg der Klage führenden Nachbarrechtsverletzung ergibt sich nicht schon aus der objektiven Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung vom 14.08.2013, sondern nur dann, wenn durch diese Baugenehmigung Rechtsnormen verletzt werden, die zumindest auch dem Schutz der Nachbarschaft dienen, also gegenüber dem Kläger als Nachbarn drittschützende Wirkung entfalten. Eine solche drittschützende Wirkung vermitteln insoweit nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die auch der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen.

Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Ein Nachbar im Baugebiet kann sich auch dann gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden, wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 02.02.2012 - 4 C 14.10 - Rn. 24, juris). Der Gebietserhaltungsanspruch greift nur gegenüber Vorhaben ein, die in dem betreffenden Baugebiet weder planungsrechtlich regelhaft zulässig sind noch gemäß § 31 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB im Wege einer Ausnahme oder Befreiung zugelassen werden können (vgl. OVG Münster, Urteil vom 21.10.2010 - 2 A 1419/09 -, Rn. 87, juris). Der Gebietserhaltungsanspruch besteht auch im unbeplanten Innenbereich, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht (vgl. Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 5. Aufl. 2015, Rn. 1757).

Die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks entspricht einem allgemeinen Wohngebiet iSv § 4 BauNVO.

Bei dieser Frage ist auch das tatsächlich Vorhandene abzustellen. Zu der maßstabbildenden „vorhandenen Bebauung“ kann auch ein qualifiziert geplantes Gebiet gehören; soweit dies der Fall ist, sind unbebaute Grundstücke (oder Grundstücksteile) des beplanten Gebietes aber nicht deshalb wie eine bereits vorhandene Bebauung zu behandeln, weil sie nach § 30 Abs. 1 BauGB bebaut werden dürften (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.11.2009 - 4 B 1/09 -, juris). Es kommt auf die Umgebung zum einen insoweit an, als sich die Ausführungen des Vorhabens auf sie auswirken können, zum anderen insoweit als die Umgebung ihrerseits des Baugrundstücks prägt. Entscheidend ist, ob sich in der näheren Umgebung die den Gebietstyp kennzeichnenden Nutzungsarten vorfinden, wobei nicht erforderlich ist, dass alle in dem für das jeweilige Baugebiet geltenden Zulässigkeitskatalog aufgeführten Nutzungsarten in der näheren Umgebung vorhanden sind (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 34 Rn. 76).

In der näheren Umgebung des Baugrundstücks befinden sich, wie insbesondere die vor Ort erfolgte Inaugenscheinnahme gezeigt hat, Anlagen, die für ein allgemeines Wohngebiet kennzeichnend sind. So befinden sich in der näheren Umgebung des Baugrundstücks zwar überwiegend Wohngebäude. In der ... 100 befindet sich jedoch mit dem Kindergarten ... eine Einrichtung für soziale Zwecke sowie ein Verwaltungsgebäude des Diakonischen Werkes A-Stadt-Eckernförde. Kirchliche Einrichtungen sind mit dem Gemeindehaus der Evangelisch-Lutherischen Christengemeinde A-Stadt-... in der ... 7 - 9 und mit der Versammlungshalle der Zeugen Jehovas in der ... ansässig. Diese in einem allgemeinen Wohngebiet regelhaft zulässigen (vgl. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) bzw. ausnahmsweise (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) zulässigen Nutzung (Verwaltungsgebäude der Diakonie) prägen nach Überzeugung des Gerichts auch das Vorhabengrundstück und sind daher in die nähere Umgebung einzubeziehen. Als nähere Umgebung ist insoweit nicht nur - wie klägerseits vorgetragen - das Straßenviertel aus ..., ..., ... sowie der Straße ... anzusehen, sondern als nähere Umgebung iSd § 34 Abs. 2 BauGB ist vorliegend der Bereich der... von der B 202 bis zur Eider, der nördlich von der ... belegene Bereich bis zur ... 16 (im Westen) und der ... 9 (im Osten) anzusehen.

Die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen beurteilt sich nach seiner Art daher allein danach, ob es nach § 4 BauNVO zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB). Maßstab für die Beurteilung dieser Frage ist im vorliegenden Verfahren allein die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 14.08.2013, mit der die Nutzungsänderung eines Bürogebäudes zu einem Verkaufscafé mit Ferienwohnung (Bl. 8 der Beiakte A) genehmigt worden ist. Entscheidend ist insoweit allein die Genehmigungslage und nicht die Frage, ob es sich in der Lebenswirklichkeit tatsächlich gar nicht um eine Ferienwohnung, sondern vielmehr um einen Beherbergungsbetrieb handelt.

Ferienwohnungen sind in festgesetzten und faktischen allgemeinen Wohngebieten (WA) unzulässig.

Bei der Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss als Ferienwohnung handelt es sich nicht um Wohnen iSd § 4 Abs. 1 BauNVO. Ferienwohnungen stellen keine „Wohngebäude“ iSd § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar (so auch bereits VG Schleswig, Urteil vom 09.03.2016 - 8 A 29/14 -).

Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Diese Definition soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinen irgendwie gearteten Erwerbs, Übernachtungs- oder temporären Erholungszwecken dient. Darunter fallen Ferienwohnungen, wenn sie einem ständig wechselnden Nutzerkreis angeboten werden, nicht - bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an die auf Dauer angelegten Häuslichkeit (vgl. VGH München, Beschluss vom 04.09.2013 - 14 ZB 13.6 -, Rn. 12, juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 -, Rn. 8, juris sowie Urteil vom 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, Rn. 39, juris; zur Definition des Wohnens BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 -, Rn. 11 f., juris).

Auch wenn nach allgemeinem Sprachgebrauch ein Ferienhaus ebenfalls als ein Wohngebäude bezeichnet wird, weil auch in einem Ferienhaus gewohnt wird, unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferienhäuser andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a; 5 und 6 BauNVO Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 4 BauNVO auf Ferienhäuser. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt. Die Baunutzungsverordnung führt demnach die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnungnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (vgl. VGH München a.a.O., Rn. 13, juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 -, Rn. 9, juris).

Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweise) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten, fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (Dauer-Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt). Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, Rn. 39, juris).

Ferienwohnungen sind in allgemeinen Wohngebieten auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig.

Die seitens der Beklagten genehmigte Ferienwohnung im Dachgeschoss fällt nicht unter den Betrieb des Beherbergungsgewerbes iSv § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbarte Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründen nicht das Vorliegen eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes. Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr.1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 - im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten. Eine Beherbergung liegt daher nicht immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein Dauerwohnen verneint werden muss (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, Rn. 43, juris).

Ferienwohnungen sind nach ihrer Ausstattung auf selbstversorgende Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzungen für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 C 212/12 -, Rn. 46, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 22.11.2013 - 1 LA 49/13 -, Rn. 19, juris; BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 - 4 B 78/89 -, LS 2, juris).

Allerdings bedarf der Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie z.B. Apartmenthotels der Modifizierung. Danach können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen. Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbstbestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbüfett, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettenwäschewechsel oder Lebensmitteldienst einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 C 212/12 -, Rn. 47, juris).

Die genehmigte Ferienwohnung ist auch nicht als sonstiger nichtstörender Gewerbebetrieb iSv § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig.

Es wird zwar teilweise vertreten, dass für eine Vermietung als Ferienwohnung eine ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit als sonstiger nichtstörender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Betracht kommt (vgl. VG Sigmaringen, Beschluss vom 17.07.2015 - 7 K 2123/14, Rn. 32, juris; auch Reidt/von Landwüst, OPR 2015, 2, 14; Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zur baurechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten, BT-Drucks. 18/1576, S. 2 unter Hinweis darauf, dass anderenfalls „eine wahrscheinlich seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis von vornherein rechtswidrig gewesen sein sollte“). Dieser Auffassung folgt das Gericht jedoch nicht, sondern schließt sich insoweit der gegenteiligen Auffassung an, wonach Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten nicht ausnahmsweise als nichtstörender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zugelassen werden können (so auch VG Schwerin, Urteil vom 07.01.2016 - 2 A 1023/14 -, Rn. 37, juris; OVG Lüneburg, Urteil vom 15.01.2015 - 1 KN 61/14 -, Rn. 25, juris; wohl auch OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 L 212/12 -, Rn. 50, juris, wonach die dort vertretende Auffassung dazu führe, dass reine Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig seien).

Das OVG Lüneburg hat in seinem Urteil vom 15.01.2015 zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Einstufung als sonstiger nichtstörender Gewerbebetrieb im Hinblick auf § 10 BauNVO (Sondergebiete, die der Erholung dienen) ausscheidet. Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen (so auch OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 - 3 C 212/12 -, Rn. 50, juris).

Die den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers verletzende Ferienwohnung im Dachgeschoss hat jedoch nicht zur Folge, dass die Baugenehmigung vom 14.08.2013 vollständig aufzuheben ist. Sofern ein Bauvorhaben in dem Umfang, in dem durch seine Verwirklichung keine nachbarschützenden Vorschriften verletzt werden, genehmigungsfähig und durch den Bauantragsteller auch gewollt ist, scheidet eine völlige Aufhebung der Baugenehmigung aus und ist nur der Teil der Baugenehmigung aufzuheben, der Nachbarrechte verletzt (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, § 113 Rn. 16). Das Bauvorhaben ist auch ohne die Ferienwohnungnutzung im Dachgeschoss genehmigungsfähig (siehe unten). Zudem geht das Gericht davon aus, dass das Bauvorhaben auch ohne den die Ferienwohnungnutzung betreffenden Teil durch die Beigeladene gewollt ist.

b.

Im Übrigen, d. h. bezüglich des genehmigten Verkaufscafés, verstößt die Baugenehmigung nicht gegen nachbarschützende Vorschriften.

Das Verkaufscafé verletzt den Gebietserhaltungsanspruch des Klägers nicht. Bei dem Verkaufscafé handelt es sich um eine der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaft iSv § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO, die in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet generell zulässig ist.

Gebiet iSv § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ist das im Bebauungsplan konkret festgesetzte Baugebiet bzw. im unbeplanten Innenbereich im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 2 BauGB das faktische Gebiet iSd BauNVO. Darauf muss es sich jedoch, insbesondere bei kleingeschnittenen Baugebieten, nicht beschränken. Es kann gute Gründe geben, das Gebiet nicht an den Grenzen des Baugebiets oder des Bebauungsplans, in dem das Baugebiet liegt, enden zu lassen. Letztliches ist anhand der konkreten städtebaulichen Situation zu klären und zu beurteilen, wo die Grenzen des Gebietes zu ziehen sind. Nicht zum Gebiet gehören Gebiete mit einer (völlig) anderen Nutzungsart. Angrenzende Wohngebiete werden dagegen regelmäßig mit zum Gebiet gehören. Bei der Bestimmung des maßgeblichen Gebietsumfangs sind ferner die topografischen und verkehrlichen Verhältnisse zu berücksichtigen; ihnen kann je nach Sachlage verbindende oder trennende Wirkung zukommen. Als Gebiet ist somit - zusammenfassend - der Bereich anzusehen, der räumlich zusammenhängt und in seiner tatsächlichen und/oder planerischen Struktur als (allgemeines) Wohngebiet gekennzeichnet ist. Der Versorgung des so ermittelten Wohngebiets dient einer Schank- und Speisewirtschaft dann, wenn sie dem Gebiet funktional zugeordnet ist. Das ist der Fall, wenn sie nach Standort, Größe, Raumeinteilung, Ausstattung und betrieblicher Konzeption dafür bestimmt und objektiv für geeignet ist, in einem ins Gewicht fallenden Umfang auch von den Bewohnern des Gebietes aufgesucht zu werden. Sie muss auf die Deckung eines gastronomischen Bedarfs ausgerichtet sein, der typischerweise in Wohngebieten anfällt und demnach den Ordnungsvorstellungen des Verordnungsgebers auch noch entsprochen werden soll. Darauf ob sie zur Gebietsversorgung notwendig ist (Bedürfnisfrage) und von den Bewohnern der näheren Umgebung tatsächlich besucht wird, kommt es hingegen nicht an (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20.02.1998 - 1 LA 98/97 -, Rn. 37, juris).

Nach Überzeugung des Gerichts erstreckt sich das vorliegend zu versorgende Gebiet nicht nur auf die oben beschriebene nähere Umgebung iSd § 34 Abs. 2 BauGB, sondern auch auf die benachbarten rechtlichen und tatsächlichen Wohngebiete im Stadtteil..., insbesondere mindestens auf die durch die B-Pläne Nr. 63 und 73 festgesetzten allgemeinen Wohngebiete südlich der ..., von denen aus das Vorhabengrundstück ( ... 68) auch ohne weiteres fußläufig erreichbar ist.

Das Gericht ist überzeugt davon, dass das Café der Beigeladenen mit insgesamt lediglich 40 Sitzplätzen (davon zehn im Außenbereich) und nur vier Pkw-Stellplätzen objektiv dazu geeignet ist, den Umsatz zu einem erheblichen Anteil von Gästen aus dem zu versorgenden Gebiet zu beziehen. Hierbei gilt es vor allem zu berücksichtigen, dass das zu versorgende Gebiet unter Einschließung des südlich der ... belegenen Bereichs durch die Bebauungspläne Nr. 63 und Nr. 73 der Beklagten mit einer Vielzahl von Wohngebäuden auch hinreichend groß ist, so dass sich der Betrieb der Beigeladenen im Baugebiet wirtschaftlich selbst tragen kann und damit der Versorgung des maßgeblichen Gebietes „dient“.

Dass das Café der Beigeladenen auch von Gästen von außerhalb des Stadtteils ... aufgesucht wird, ist unschädlich, da dieser Umstand nicht dazu führt, dass die funktionale Zuordnung des Verkaufscafés zum maßgeblichen Wohngebiet verlorengeht.

Der Umstand, dass zusätzlich zur genehmigten Cafénutzung vorliegend ein Verkaufscafé genehmigt worden ist, wobei es sich nach der Baubeschreibung vor allem um den Verkauf von hochwertigen Antiquitäten handeln soll, ändert an der Zulässigkeit des Vorhabens nichts. Hierbei handelt es sich nämlich lediglich um einen unselbständigen Bestandteil der Hauptanlage/Hauptnutzung (Café), dessen planungsrechtliche Zulässigkeit sich nach der Zulässigkeit der Hauptanlage richtet (vgl. VGH München, Beschluss vom 16.07.2002 - 2 CS 02.1236, Rn. 25, juris; Beschluss vom 27.04.2012 - 9 ZB 10.1503 -, Rn. 12, juris). Da sich die Hauptnutzung „Café“ als eine gebietsversorgende Schank- und Speisewirtschaft als zulässig erweist, wird der Verkauf von weiteren Produkten hiervon quasi „mitgezogen“.

Die genehmigte Nutzung als Verkaufscafé verletzt auch nicht das nachbarrechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

Das Gericht ist überzeugt davon, dass angesichts des Umstandes, dass vorliegend lediglich vier Pkw-Stellplätze und zehn Terrassenplätze genehmigt worden sind und darüber hinaus das Café der Beigeladenen nicht länger als 18.00 Uhr geöffnet ist, es nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Klägers kommt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei die Ferienwohnungnutzung im Dachgeschoss kostenmäßig mit einem Drittel und das Verkaufscafé kostenmäßig mit zwei Dritteln angesetzt worden ist. Der Beigeladenen sind Kosten auferlegt worden, weil diese einen Sachantrag gestellt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die der Beigeladenen zu einem Sechstel auferlegten außergerichtlichen Kosten des Klägers umfassen nach § 162 Abs. 1 VwGO auch Kosten des Vorverfahrens, da die Beigeladene bereits im Vorverfahren als Beteiligte hinzugezogen wurde und so auf die dort entstandenen Kosten Einfluss nehmen konnte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1987 - 5 C 130/83 -, NVwZ 1988, S. 53).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.