/ Verwaltungsgericht Regensburg Urteil, 06. Dez. 2018 - RO 7 K 16.1883

Verwaltungsgericht Regensburg Urteil, 06. Dez. 2018 - RO 7 K 16.1883

published on 06/12/2018 00:00

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Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen einen Ausgleichsbetrag, der von der Beklagten im Hinblick auf städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erhoben wurde.

Die Klägerin ist Eigentümerin des zu gewerblichen Zwecken genutzten Grundstücks FlNr. 2024/20 der Gemarkung … Das Grundstück befand sich im Geltungsbereich des von der Beklagten mit Satzung vom 6. August 2001 festgesetzten Sanierungsgebiets „B.“. Die Satzung trat mit Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 16 vom 18. August 2001 am 18. August 2001 in Kraft und wurde durch die Beklagte mit Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 2 vom 20. Januar 2012 mit Wirkung zum 1. Februar 2012 aufgehoben.

Im Sanierungsgebiet fanden im sog. „umfassenden Verfahren“ Sanierungsmaßnahmen statt, u.a. wurden Bebauungspläne erlassen, Straßen, Spiel- und Bolzplatz aus- bzw. neugebaut sowie Geschoßwohnbauten abgebrochen.

Der von der Beklagten beauftragte Gutachterausschuss der Stadt … ermittelte im Gutachten Nr. 422 vom 16. November 2011 für jedes Grundstück im ehemaligen Sanierungsgebiet eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Dabei bestimmte der Gutachterausschuss als Zeitpunkt für den Anfangswert der Grundstücke den 11. November 1999, da an diesem Tag erstmals in der örtlichen Presse über einen Antrag der Beklagten auf Aufnahme des Gebiets „B.“ in das Förderprogramm „Soziale Stadt“ berichtet wurde. Als Wertermittlungsstichtag legte der Gutachterausschuss den 1. Februar 2012 (Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung) fest. Der Gutachterausschuss wendete zur Ermittlung der Bodenwertsteigerung zunächst das sog. Vergleichswertverfahren nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung an. Er kam zu dem Ergebnis, dass ein direkter Vergleich mit Marktdaten, die den Wert der Immobilie unmittelbar widerspiegeln, mangels geeigneter Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung nicht möglich ist. Aufgrund dieses Umstands wurden für die Jahre 2000 bis 2010 die Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet und für vergleichbare Gebiete außerhalb des Sanierungsgebiets verglichen und bewertet. Dabei gelangte der Gutachterausschuss zu dem Schluss, dass eine sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte sowohl im Vergleich mit geeigneten Richtwertgebieten als auch direkt nicht nachweisbar ist. Als weiteres Wertermittlungsverfahren wurde vom Gutachterausschuss sodann das sog. Verfahren „Niedersachsen“ durchgeführt. Daraus resultierte eine sanierungsbedingte Werterhöhung von 5% für Wohngebiete (bei einem Bodenrichtwert von 60 € pro m² somit 3,00 € pro m²) bzw. für Gewerbegebiete von 4% (bei einem Bodenrichtwert von 50 € pro m² somit 2,00 € pro m²). Schließlich wandte der Gutachterausschuss zur Wertermittlung auch noch das sog. Verfahren „N* …“ an, dem folgende Komponenten und sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zugrunde gelegt wurden:

Komponenten	Wohngebiet	Gewerbegebiet
Allgemeiner Sanierungsvorteil im Hinblick auf Werterhöhungen, die sich allein aus dem Beschluss der Stadt ergeben, eine Sanierung für ein bestimmtes Gebiet durchzuführen	0%	0%
Änderungen der rechtlichen Gegebenheiten im Hinblick auf erlassene Bebauungspläne/Bebauungsplanentwurf	2% bei einem Anfangswert von 60 € pro m², mithin 1,20 € pro m²	0%
Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung im Hinblick auf Ausbau R* …straße, …Straße, Aus- bzw. Neubau von Spiel- und Bolzplatz und indirekt im Hinblick auf bessere Anbindung der G* …Straße durch den Ausbau des Kreisverkehrs an der L* …straße	1% bei einem Anfangswert von 60 € pro m², mithin 0,60 € pro m²	3% bei einem Anfangswert von 50 € pro m², mithin 1,50 € pro m²
Städtebauliche Aufwertung im Hinblick auf den Abbruch der Geschoßwohnungsbauten entlang der B* …Straße und der zu erwartenden Bebauung mit Reihen- und Doppelhäusern	1% bei einem Anfangswert von 60 € pro m², mithin 0,60 € pro m²	0%
Erschließungs- und Ausbauvorteile (Bodenwerterhöhung durch eingesparte Erschließungs- und Ausbaukosten)	0,40 € pro m²	0,40 € pro m²

Zusammenfassend führte der Gutachterausschuss aus, dass das Modell „N.“ die tatsächlichen Veränderungen im Sanierungsgebiet am realistischsten wiederspiegelt.

Mit Schreiben vom 8. Juli 2013 wurde die Klägerin durch die Beklagte zur beabsichtigten Erhebung eines Ausgleichsbetrags in Höhe von 26.858,40 € für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ihres Grundstücks FlNr. 2024/20 der Gemarkung … angehört. Dabei wies die Beklagte darauf hin, dass das Bodenwertgutachten des Gutachterausschusses ebenso wie die Broschüren über die durchgeführten Maßnahmen im Baureferat eingesehen werden können. Darüber hinaus bot die Beklagte der Klägerin einen Termin zur Erörterung der Angelegenheit an. Hierzu äußerte sich die Klägerin mit Schreiben vom 11. August 2013, in dem die errechnete Bodenwerterhöhung angezweifelt wurde. Die infolgedessen eingeholte Stellungnahme des Gutachterausschusses leitete die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 18. September 2013 zu.

Die Beklagte setzte mit Bescheid vom 9. November 2016 gegenüber der Klägerin einen Ausgleichsbetrag für ihr Grundstück FlNr. 2024/20 der Gemarkung … in Höhe von 21.204 € fest. Zur Begründung wurde im Bescheid ausgeführt: Nach § 154 BauGB sei die Beklagte zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen vom Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks verpflichtet, wenn sich der Bodenwert des betreffenden Grundstücks durch die Sanierungsmaßnahme erhöht hat. Bei der Bemessung der Höhe des Ausgleichsbetrags sei die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks zwischen dem sogenannten Anfangs- und dem Endwert zu Grunde zu legen. Als Anfangswert seien die Bodenwerte zu bestimmen, die sich ergeben würden, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Stichtag 11.11.1999). Als Endwert seien die Bodenwerte zum Wertermittlungsstichtag 1. Februar 2012 zu ermitteln, da zu diesem Datum die Sanierungsmaßnahmen im Wesentlichen abgeschlossen gewesen seien. Der von der Beklagten beauftragte Gutachterausschuss habe die Wertunterschiede zwischen Anfangs- und Endwert für das Sanierungsgebiet „B.“ (Ausgleichsbeträge) im „Gutachten Nr. 422 Sanierungsgebiet B.“ ermittelt. Daraus ergebe sich zum Wertermittlungsstichtag 1. Februar 2012 eine Bodenwertsteigerung für Gewerbegebiete in Höhe von 1,50 € pro m². Daraus folge für das Grundstück der Klägerin mit einer Größe von 14.136 m² ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 21.204 € (14.136 m² x 1,50 €).

Hiergegen hat die Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten am 8. Dezember 2016 Klage zum Verwaltungsgericht Regensburg erhoben. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen: Das streitgegenständliche Grundstück, für das ein Ausgleichsbetrag erhoben werde, bilde zusammen mit anderen Grundstücken das Betriebsgelände der Klägerin. Die Klägerin stelle verschiedenste Betonteile her, wie Garten- und Terrassenplatten, Treppenstufen, Eingangssäulen, Einfriedungen. Der planungsrechtliche Bereich, in welchem sich der Betrieb der Klägerin befinde, dürfte im Zusammenhang mit den anderen dort ansässigen Betrieben eher einem Industrie- als einem Gewerbegebiet entsprechen. Bei den anderen Betrieben handele sich um die …fabrik … und die Firma R* …, die Kunststoffkästen für Getränke herstelle. Das Gebiet im südlichen Bereich der Sanierungssatzung sei daher ausschließlich durch Produktionsbetriebe gekennzeichnet, bei denen praktisch kein Verkauf an Endverbraucher stattfinde. Mit Ausnahme der Großgewerbebetriebe, zu denen auch der Betrieb der Klägerin zähle, würden im Sanierungsgebiet praktisch keinerlei typische Gewerbeflächen (Einzelhandel, Dienstleistung) liegen. Ausgangspunkt für die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen sei die Behebung städtebaulicher Missstände gewesen. Es könne sein, dass vor den von Seiten der Beklagten eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Wohnbebauung städtebauliche Missstände bestanden hätten und diese auch beseitigt worden seien. Für die Bereiche, in welchen sich die gewerbliche und industrielle Nutzung befinde, gelte dies jedoch nicht. Hier habe sich durch die Festsetzung als Sanierungsgebiet praktisch nichts geändert. Jedenfalls lasse sich dem Gutachten Nr. 422 Derartiges nicht entnehmen. Als wesentliche Sanierungsmaßnahmen seien im Gutachten die Erschließungsmaßnahmen (Ausbau der R.straße, der …Straße, Aus- bzw. Neubau von Spiel- und Bolzplatz und „indirekt“ bessere Anbindung der G. Straße durch den Ausbau des Kreisverkehrs) und der Abbruch der Geschoßwohnungsbauten entlang der B. Straße genannt. Schon daraus lasse sich entnehmen, dass die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen für die Großgewerbebetriebe von keinerlei Bedeutung gewesen seien. Weder die verkehrlichen Anbindung sei dadurch verbessert noch wirke sich der Abbruch der Geschoßwohnungsbauten irgendwie werterhöhend auf die Grundstücke der Klägerin aus. Weiterhin heiße es in dem Gutachten, dass die Straßen innerhalb des Viertels den heutigen Ansprüchen entsprechend ausgebaut und Probleme mit dem Lieferverkehr nicht gegeben seien. Durch das Gutachten werde damit in keiner Weise nachvollziehbar belegt, warum sich der Ausbau von Straßen, die in einem heutigen Ansprüchen entsprechenden Zustand gewesen seien, bodenwerterhöhend auf Grundstücke in einem Industriegebiet auswirken sollte. In dem Gutachten hätte auch berücksichtigt werden müssen, dass Gewerbe nicht gleich Gewerbe sei. Die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen könnten sich durchaus positiv auf bestimmte Arten von Gewerbe wie Gastronomie, Dienstleistungen oder Einzelhandel auswirken, weil dadurch die Attraktivität eines Gebiets erhöht, höherer Publikumsverkehr generiert und die Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung durch Zuzug einkommensstärkerer Bevölkerungsteile gestärkt werde. Für das Gewerbe der Klägerin treffe dies aber in keinem Fall zu. Im Übrigen sei die Ermittlung der Bodenwertsteigerung nach dem sog. „Modell N.“ nicht im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV lege eindeutig fest, dass der Wert des Bodens vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren gemäß § 15 ImmoWertV zu ermitteln sei. Der Gutachterausschuss der Beklagten habe das Vergleichswertverfahren angewandt, weil es auch nach seiner Auffassung die sicherste und plausibelste Methode sei. Er habe zunächst versucht, die Vergleichspreise aus einer Kaufpreissammlung abzuleiten. Da es hierzu keine geeigneten Vergleichspreise gegeben habe, habe der Gutachterausschuss von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, geeignete Bodenrichtwerte heranzuziehen. Dabei sei er zu dem Schluss gekommen, dass eine sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte sowohl im Vergleich mit geeigneten Richtwertgebieten als auch direkt nicht nachweisbar sei. Damit hätte kein Ausgleichsbetrag erhoben werden können bzw. dürfen. Erst bei Anwendung des Verfahrens „N.“ sei es zu einer Bodenwerterhöhung gekommen, die die Beklagte dann dem streitgegenständlichen Bescheid zugrunde gelegt habe. Dieses Vorgehen entspreche nicht Sinn und Zweck der Immobilienwertermittlungsverordnung. Nicht in der Verordnung genannte Verfahren könnten - wenn überhaupt - nur dann herangezogen werden, wenn die Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht anwendbar seien, nicht jedoch, wenn diese zu einem unerwünschten Ergebnis geführt hätten. Hinzu komme, dass das gewählte Ermittlungsverfahren einer rationalen, den Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausiblen und nachvollziehbaren Methode entsprechen müsse. Das sei nicht der Fall. Der Gutachterausschuss begründe die Bodenwerterhöhung nahezu ausschließlich mit der Strukturverbesserung und Veränderung der inneren und äußeren Erschließung, die jedoch, wie dargelegt, zu keiner Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks führe. Die Argumentation, mit dem Ausbau der R.straße werde eine Anbindung an die Einkaufszentren „F.“ erreicht, was eine Verbesserung der Versorgungssituation des Sanierungsgebiets mit sich bringe, lasse unberücksichtigt, dass dadurch kein Vorteil für den klägerischen Betrieb entstehe. Der Betrieb der Klägerin löse praktisch kaum Kundenverkehr aus, der Verkehr sei hauptsächlich betriebsbezogen durch An- und Ablieferung bzw. durch An- und Abfahrten der Mitarbeiter.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 9. November 2016 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Soweit die Klägerin meine, dass städtebauliche Missstände nur im Bereich der Wohnbebauung vorhanden gewesen seien, im Bereich der gewerblichen Bebauung jedoch nicht, treffe dies nicht zu. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für die Sanierung sei auch der Bereich Gewerbe betrachtet worden. Als städtebaulicher Missstand sei hierbei ausdrücklich der Lkw-Zuliefererverkehr für das Betonwerk der Klägerin aufgeführt, der ausschließlich über die G. Straße mit der dortigen Wohnbebauung herangezogen werde, weil die R.straße ca. 300 m östlich vom Betrieb der Klägerin ende. Dies habe an den Wohnungen entlang der G. Straße zu starken Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub geführt sowie an der Straße selbst zu einem erhöhten Verschleiß, nachdem die Straße schon nicht für die damals üblichen Lkw ausgelegt gewesen sei. Die Verlängerung der R.straße sei die größte Einzelmaßnahme im Sanierungsgebiet gewesen, die inklusive Grunderwerb rund 1.000.000 € gekostet habe. Durch die Verlängerung habe insbesondere für die Gewerbebetriebe eine Anbindung an das Gebiet „F.“ und damit an die Bundesstraße B 85 erreicht werden können. Dadurch bräuchten die Gewerbebetriebe ihren Schwerlastverkehr nicht mehr von der L.straße aus über die Wohnbebauung an der G. Straße entlang heranziehen; dies könne nun von der östlichen B 85 aus über die R.straße erfolgen. Entsprechendes gelte für die umgekehrte Richtung. Da die Klägerin ein Betonwerk im Gewerbegebiet betreibe, das über die Stichstraße E.straße an die R.straße angebunden werde, sei eine Verbesserung für den Schwerlastverkehr nicht von der Hand zu weisen. Zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung wird Folgendes ausgeführt: Laut § 16 ImmoWertV sei das Vergleichswertverfahren vorrangig anzuwenden, was die Beklagte bzw. der von ihr mit der Wertermittlung beauftragte Gutachterausschuss auch getan habe. In diesem Verfahren würden die direkten Marktdaten, d.h. die Kaufpreisentwicklung, verglichen. Da jedoch keine ausreichende Anzahl von Grundstücksgeschäften und somit von vergleichbaren Kaufpreisen vorgelegen habe, habe der Gutachterausschuss versucht, die Bodenwertsteigerung mit einem Vergleich von ähnlichen Bodenrichtwertgebieten zu ermitteln. Vergleichbare Bodenrichtwertgebiete sowie deren Bodenwertentwicklung seien über den gesamten Sanierungszeitraum vorhanden gewesen. Aus dem Vergleich habe sich ergeben, dass sich der Bodenrichtwert im Sanierungsgebiet „B.“ nicht so signifikant verändert habe, dass er zu einem 5 €-Sprung auf der Bodenrichtwertskala geführt hätte; dabei sei zu berücksichtigen, dass Bodenrichtwertänderungen in der Stadt … erst ab einem Sprung von mindestens 5 € pro m² erfasst würden. Aus der Gegenüberstellung der sanierungsbedingten Veränderungen im Sanierungsgebiet werde deutlich, dass in jedem Falle eine Erhöhung des Bodenwertes von mehr als 0 € stattgefunden haben müsse, diese aber nur nicht die Schwelle von 5 € überschreite. Das Spektrum einer möglichen Bodenwertsteigerung könne somit zwischen 0,01 € und 4,99 € pro m² liegen. Damit sei der Gutachterausschuss zu dem richtigen Ergebnis gelangt, dass das Vergleichswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht geeignet sei, um eine Bodenwerterhöhung nachzuweisen. Aus dem Wortlaut im Gutachten, wonach die Bodenwerterhöhung im Rahmen des Bodenrichtwertvergleichs nicht nachweisbar sei, dürfe aber nicht geschlossen werden, dass es keine Bodenwerterhöhung gegeben habe; sie sei lediglich mit diesem Wertermittlungsverfahren nicht nachweisbar. Somit müsse und könne auf die anderen Wertermittlungsverfahren zurückgegriffen werden. Im Ergebnis sei dann für Gewerbegebiete beim „Modell Niedersachsen“ eine Bodenwertsteigerung von 2,00 € pro m² und beim „Modell N.“ eine Bodenwertsteigerung von 1,50 € pro m², jeweils ohne fiktiv ersparte Erschließungs- bzw. Straßenausbaubeiträge, errechnet worden. Dies habe die anfängliche Vermutung bestätigt, dass die Bodenwerterhöhung zwischen 0,01 € und 4,99 € pro m² liegen müsse. Im „Modell N* …“ seien die Sanierungsmaßnahmen dahingehend analysiert worden, ob sie zu wirtschaftlichen Vorteilen geführt hätten. Anschließend seien die festgestellten Vorteile mit der Komponentenmethode bewertet worden. Dazu habe man die städtebaulichen Missstände (vor der Sanierung) und die durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen (zum Ende der Sanierung) klassifiziert und daraus das prozentuale Verhältnis zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt. Laut dem „Leitfaden Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten“ sei dieses Berechnungsmodell zwar kompliziert, aber dafür exakt. Wegen der prozentualen Abbildung dieser Wertsteigerung im gesamten Sanierungsgebiet sei auch dieselbe prozentuale Wertsteigerung für jedes konkrete Grundstück im Sanierungsgebiet eingetreten. Bei der Anwendung dieses Modells sei für den Bereich „Gewerbe“ als einziger Bodenwertsteigerungsfaktor der wirtschaftliche Vorteil aus der Verbesserung der strukturellen Erschließung festgestellt und mit 1,50 € pro m² bewertet worden. Das Gutachten lege dar, dass sich der von Klägerseite angesprochene Abbruch der Geschoßwohnungsbauten entlang der B. Straße auf dem Bodenwert des klägerischen Grundstücks nicht ausgewirkt habe, indem ein Bodenwertsteigerungsfaktor von 0 € pro m² ermittelt worden sei. Durch die Verlängerung der R.straße würden die Gewerbebetriebe in besonderem Maße und die Wohngebiete in geringerem Maße profitieren, was in dem unterschiedlichen Bodenwertsteigerungsfaktor von 1% für Wohnnutzung und 3% für Gewerbenutzung zum Ausdruck komme. Die Beklagte habe in pflichtgemäßer Ermessensausübung den - im Vergleich zum „Modell Niedersachsen“ - niedrigeren Betrag von 1,50 € aus dem „Modell N.“ für die Ausgleichsbetragsberechnung herangezogen. Die im Anhörungsverfahren noch angesetzte Komponente „Erschließungs- und Ausbauvorteile (Bodenwerterhöhung durch eingesparte Erschließungs- und Ausbaukosten)“ mit einem Betrag von 0,40 € pro m² sei im streitgegenständlichen Bescheid nicht mehr berücksichtigt worden aufgrund der in einem zwischenzeitlich abgeschlossenen Klageverfahren geäußerten Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts Regensburg.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt wird auf die Gerichts- und Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 9. November 2016 erweist sich als rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Ausgleichsbetragsbescheids bestehen keine Bedenken. Soweit die Klägerin meint, vor der Grundstücksbewertung durch den Gutachterausschuss hätte die Anhörung der Betroffenen erfolgen müssen, damit deren Belange im Gutachten noch berücksichtigt werden können, greift dieser Einwand nicht durch. § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB setzt lediglich voraus, dass dem Grundstückseigentümer vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung geben wird; eine Anhörung vor Erstellung des Wertermittlungsgutachtens ist gerade nicht vorgesehen. Eine Verletzung des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs kann darin nicht gesehen werden. Denn dem Betroffenen bleibt, wenn auch in einem späteren Stadium, die Möglichkeit, sich vor Erlass einer belastenden Maßnahme zu äußern. Hiervon hat die Klägerin Gebrauch gemacht. Ob ihre Stellungnahme zu einer Abänderung der Bewertung durch den Gutachterausschuss bzw. die Beklagte hätten führen müssen, ist eine Frage des materiellen Rechts. Sonstige Umstände, die die formelle Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Bescheids in Zweifel ziehen, sind weder vorgebracht noch ersichtlich.

Der angefochtene Bescheid ist auch materiell rechtmäßig.

Die Rechtsgrundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrages findet sich in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Hiervon ausgehend trifft die Klägerin dem Grunde nach eine Ausgleichsbetragspflicht. Das in ihrem Eigentum stehende streitgegenständliche Grundstück FlNr. 2024/20 der Gemarkung … lag unzweifelhaft innerhalb des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung zum Sanierungsgebiet „B.“. Die Wirksamkeit der Sanierungssatzung wurde von der Klägerin nicht explizit in Frage gestellt. Allenfalls der Einwand, für die gewerblich genutzten Grundstücke der Klägerin hätten keine städtebaulichen Missstände bestanden, könnte in diese Richtung zielen (vgl. § 136 Abs. 2 BauGB). Die Beklagte führte hierzu aus, dass vor Sanierung der (Lkw-)Verkehr von und zum Betrieb der Klägerin ausschließlich über die G. Straße mit der dortigen Wohnbebauung abgewickelt wurde, weil die R.straße ca. 300 m östlich vom klägerischen Grundstück endete, und dies an den Wohnungen entlang der G. Straße zu starken Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub sowie an der Straße selbst zu einem erhöhten Verschleiß geführt habe. Vor diesem Hintergrund von städtebaulichen Missständen bzgl. der Erschließungssituation des klägerischen Grundstücks auszugehen, ist nicht zu beanstanden. Sonstige Mängel der Sanierungssatzung wurden weder geltend gemacht noch sind sie evident erkennbar. Eine „ungefragte Fehlersuche“ des Gerichts ohne entsprechende Anhaltspunkte oder Rügen der Klägerseite gebietet der in § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO zum Ausdruck kommende Amtsermittlungsgrundsatz nicht (vgl. BVerwG, U.v. 22.2.2018 - 9 B 26/17 -; U.v. 17.4.2002 - 9 CN 1.01 - jeweils juris). Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung „B* …“ zum 1. Februar 2012 entstand auch die Ausgleichsbetragspflicht für die Klägerin (vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1, § 162 BauGB).

Gegen die von der Beklagten angenommene sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bzw. die Höhe des im Bescheid festgesetzten Ausgleichsbetrags für das streitgegenständliche Grundstück ist nichts zu erinnern.

Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Mit welcher Methode diese Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind, wird vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und der Oberverwaltungsgerichte hat die Gemeinde sowohl bei der Wahl des anzuwendenden Wertermittlungsverfahrens als auch bei dessen Umsetzung einen Wertermittlungsspielraum, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle unterliegt. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums beruht zum einen darauf, dass der Gesetzgeber keine ausdrückliche Regelung zur Methode der Wertermittlung getroffen hat, sich aus den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nur allgemeine Grundsätze ergeben und der Gesetzgeber zur Wertermittlung unabhängige Gutachterausschüsse eingerichtet hat. Zum anderen folgt der Wertermittlungsspielraum daraus, dass die eigentliche Bewertung nur im Wege einer Schätzung möglich ist, die Erfahrung sowie Expertise von Fachleuten erfordert, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa Mitglieder von Gutachterausschüssen. Das vom Gutachterausschuss gefundene Ergebnis kann daher nur darauf überprüft werden, ob die gesetzlichen Vorgaben und allgemeinen Grundsätze der Wertermittlung beachtet worden sind, ob die Bewertung auf zutreffenden Tatsachen beruht und plausibel bzw. vertretbar ist (vgl. zum Ganzen u. a. BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 -; U.v. 27.11.2014 - 4 C 31/13 -; OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 -; OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 -; OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 -; SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - alle juris). Den Wertermittlungsspielraum beschränkende allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung finden sich in der Immobilienwertermittlungsverordnung. Hieraus folgt zwar der grundsätzliche Vorrang der in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehenen Wertermittlungsverfahren. Kann jedoch eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf nach anderen geeigneten Methoden gesucht werden (vgl. zum Ganzen BVerwG, U.v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 -; U.v. 16.1.1996 - 4 B 69/95; OVG Berlin-Brandenburg, B.v. 25.1.2018 - 2 B 18.16 -; OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 16.2.2017 - 6 A 10137/14 -; OVG Hamburg, U.v. 21.6.2016 - 3 Bf 54/15 -; SächsOVG, U.v. 17.6.2004 - 1 B 854/02 - jeweils juris).

Unter Beachtung dieser Maßstäbe ist die von der Beklagten angenommene sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks um 1,50 € pro m² nicht zu beanstanden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin konnte zur Ermittlung der Bodenwertsteigerung ein Verfahren angewendet werden, das nicht in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehen ist. Denn die Beklagte beruft sich zu Recht darauf, dass für das Vergleichswertverfahren nach §§ 15 und 16 ImmoWertV keine Datenlage gegeben war, die eine zuverlässige Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung zugelassen hätte.

Gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist, dass eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise zur Verfügung steht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Aus dem Gutachten Nr. 422 und den Ausführungen des Vertreters des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung folgt, dass der Gutachterausschuss das in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Vergleichswertverfahren als grundsätzlich vorrangig erkannt hat, es aber mangels geeigneter Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung nicht hat angewendet werden können. Die Nichtanwendbarkeit mangels geeigneter Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung ist vom Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung näher erläutert worden. Dabei hat der Gutachter dargelegt, dass er über sämtliche Kaufpreise im Sanierungsgebiet verfüge, die in dem Zeitraum 1998 bis 2011 angefallen seien. Die entsprechenden Unterlagen sind dem Gericht und den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung gezeigt worden. Anhand der Unterlagen hat der Gutachter aufgezeigt, dass es sich bei den Verkäufen im Sanierungsgebiet im Wesentlichen um Eigentumswohnungen, Wohnhäuser, Verkehrsflächen, Spielplatzflächen, Tauschflächen und Flächen aus Zwangsversteigerungen handelte. Diese seien zur Bodenwertermittlung ungeeignet, da sich aus den Kaufverträgen über bebaute Flächen der Bodenwert unbebauter Flächen nicht hinreichend klar ableiten lasse, Verkehrsflächen und Allgemeinbedarfsflächen wegen ihres geringeren Werts gegenüber den streitgegenständlichen Baulandflächen nicht vergleichbar seien und es bei Tauschflächen bzw. Flächen aus Zwangsversteigerungen keinen Bodenwert gebe. Diese Ausführungen des Gutachters sind nachvollziehbar. Gleiches gilt für dessen Einschätzung, dass er für eine zuverlässige Wertermittlung mindestens drei vergleichbare Verkäufe von unbebauten Grundstücken in der Größenordnung wie die zum Ausgleichsbetrag veranlagten Grundstücke sowohl bezogen auf den Anfangs- als auch Endwert benötige, solche aber in keinem einzigen Fall gefunden habe. Auf die Frage, ob man nicht bei Verkäufen von bebauten Grundstücken auf den Bodenwert unbebauter Grundstücke zurückrechnen könne, entgegnete der Gutachter, dass dies zwar grundsätzlich möglich, aber sehr aufwändig sei und es sich dabei nur um Schätzungen handele, für die viele Annahmen zum Tragen kämen. Es erscheint dem Gericht plausibel und innerhalb des Beurteilungsspielraums liegend, dass sich der Gutachterausschuss auf eine solche unsichere und nur bedingt aussagekräftige Methode zur Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung von Grundstücken im Sanierungsgebiet nicht eingelassen hat.

Ob das in der Immobilienwertermittlungsverordnung erwähnte „Bodenrichtwertverfahren“ gegenüber alternativen, in dieser Verordnung nicht vorgesehenen Verfahren noch als grundsätzlich vorrangig anzusehen ist, erscheint dem Gericht fraglich. Denn während nach der durch die Immobilienwertermittlungsverordnung abgelösten Wertermittlungsverordnung geeignete Bodenrichtwerte „neben oder anstelle von Preisen“ herangezogen werden konnten (vgl. § 13 Abs. 2 Satz 1 WertV), heißt es in § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV Bezug nehmend auf das in § 16 Abs. 1 Satz 1 und § 15 ImmoWertV geregelte Vergleichswertverfahren (nur noch): „Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden“. Diese neue Formulierung wirft im Vergleich zur Vorgängerregelung die Frage auf, ob dem Bodenrichtwertverfahren nach der nunmehr anzuwendenden Immobilienwertermittlungsverordnung überhaupt noch eigenständige Bedeutung zukommt (vgl. dazu Kleiber in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Rn. 20 zu § 10 ImmoWertV). Letztlich kann das aber offen bleiben, da die Beklagte in nicht zu beanstandender Weise die hinreichende Aussagekraft der vorhandenen Bodenrichtwerte für die Beurteilung von sanierungsbedingten Wertsteigerungen verneint hat und sich damit die Frage des Vorrangs des „Bodenrichtwertverfahrens“ nicht stellt.

Vom Vertreter des Gutachterausschusses ist in der mündlichen Verhandlung dargelegt worden, dass die zur Verfügung stehenden Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet „B.“ ungeeignet sind für die Bestimmung der sanierungsbedingten Werterhöhung von im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken. Dies erscheint dem Gericht nachvollziehbar. Laut Gutachten Nr. 422 blieben die Bodenrichtwerte im Gebiet 043 „B. Gewerbe“ in den Jahren 2000 bis 2010 unverändert auf dem Wert von 50 € pro m². Aus der daraus gefolgerten Beurteilung des Gutachterausschusses, es lasse sich insoweit keine sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte für Grundstücke im Gewerbegebiet nachweisen, kann die Klägerin nicht ableiten, es habe eine solche nicht gegeben. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat hierzu ausgeführt, dass die Bodenrichtwerte auf der Kaufpreissammlung fußen und sich der Bodenrichtwert deshalb auch nicht ändern könne, wenn wie dargelegt keine geeigneten Kaufpreise vorhanden sind. Vor diesem Hintergrund erscheint es dem Gericht plausibel, dass aus den im Sanierungszeitraum unveränderten Bodenrichtwerten von 50 € pro m² für das Gebiet 043 „B. Gewerbe“ kein Rückschluss auf eine nicht vorhandene sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung gezogen werden kann. Hinzu kommt: In der Stadt … wird der Bodenrichtwert nur in 5-€-Schritten geändert. Eine Änderung unter 5 €, wie sie im Ergebnis von der Beklagten angenommen wird, könnte somit vom Bodenrichtwert gar nicht abgebildet werden. Dies alles rechtfertigt die Auffassung des Gutachterausschusses bzw. der Beklagten, wonach die Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet keine zuverlässige Grundlage für die Bewertung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung darstellen. Gleiches gilt im Übrigen für die im Gutachten angeführten Bodenrichtwerte von Vergleichsgebieten (Gebiet 191 „A.straße“, 171 A „…höhe“, 171 B „…höhe“, 051 A „… Schießstätte“ und 051 B „…-Schießstätte“). Denn diese wurden vom Gutachterausschuss nur als Vergleichsgebiete im Hinblick auf den Zustand des Gebiets „B.“ vor Sanierung herangezogen. Schlussfolgerungen auf sanierungsbedingte Werterhöhungen wären aber nur dann möglich, wenn auch die Vergleichsgebiete sanierungsbedingte Maßnahmen ähnlich wie das Gebiet „B.“ erfahren hätten. Davon ist aber nicht auszugehen. Im Übrigen hat der Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass ihm kein Gebiet in … bekannt sei, das vom Zustand her mit dem des Gebiets „B. nach Sanierung“ verglichen werden könnte.

Nach alledem musste der Gutachterausschuss bzw. die Beklagte nicht ein in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehenes Verfahren anwenden. Es konnte deshalb jede Methode gewählt werden, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt wird.

Das vom Gutachterausschuss angewandte und dem streitgegenständlichen Bescheid zugrunde gelegte Komponentenmethode-Verfahren (auch als „Modell N.“ bezeichnet) ist dem Grunde nach in der Rechtsprechung und Literatur als mögliche Methode der Differenzwertermittlung anerkannt (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 44 ff., Leitfaden der Obersten Baubehörde, „Arbeitsblatt Nr. 4, Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten“, S. 79 ff.; zu einem zumindest sehr ähnlichen Verfahren: OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 14.9.2004 - 6 A 10530/04 - juris). Gleiches gilt für das Wertermittlungsverfahren nach dem sog. „Modell Niedersachsen“, das die Beklagte ebenfalls in den Blick genommen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, B.v. 26.1.2005 - 8 S 722/04; OVG Schleswig-Holstein, B.v. 9.7.2001, 1 M 22/00; Nieders. OVG, B.v. 8.5.2000, 1 M 1287/00 - jeweils juris). Da die angefochtene Ausgleichsbetragsfestsetzung aber nicht auf dem „Modell Niedersachsen“ fußt und die Anwendung dieses Modells zu einer höheren Ausgleichsbetragspflicht der Klägerin geführt hätte (2 € statt 1,50 € pro m²), bedarf dieses Verfahren keiner näheren Würdigung.

Gegen die vom Gutachterausschuss konkret vorgenommene Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung nach der Komponentenmethode ist nichts zu erinnern. Der Gutachterausschuss bildete im Rahmen des Verfahrens „N.“ vier mögliche Bodenwertsteigerungsfaktoren, die mit einem Prozentsatz bewertet wurden. Dieser Prozentsatz wurde beim festgestellten Anfangswert für ein Grundstück in Ansatz gebracht und ergab dann die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Der Endwert eines Grundstücks setzt sich somit aus dem Anfangswert zuzüglich der nach der Komponentenmethode ermittelten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zusammen.

Im Rahmen des Verfahrens „N.“ hat der Gutachterausschuss folgende Komponenten für potentielle sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen herangezogen: „Allgemeiner Sanierungsvorteil“, „Änderungen der rechtlichen Gegebenheiten“, „Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung“, „städtebauliche Aufwertung“ und „Erschließungs- und Ausbauvorteile (Bodenwerterhöhung durch eingesparte Erschließungs- und Ausbaukosten)“.

Die Komponenten „Allgemeiner Sanierungsvorteil“, „Änderungen der rechtlichen Gegebenheiten“ und „städtebauliche Aufwertung“ wurden vom Gutachterausschuss für den hier betroffenen Bereich „Gewerbe“ mit 0% angesetzt, eine Berücksichtigung der Komponente „Erschließungs- und Ausbauvorteile (Bodenwerterhöhung durch eingesparte Erschließungs- und Ausbaukosten)“, die im Gutachten mit 0,40 € pro m² bemessen wurde, erfolgte im streitgegenständlichen Bescheid nicht. Die gegenüber der Klägerin festgesetzte sanierungsbedingte Werterhöhung ergibt sich deshalb ausschließlich aus dem Faktor „Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung“, weshalb im vorliegenden Verfahren nur dieser einer rechtlichen Kontrolle zu unterziehen ist.

Die Komponente „Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung“ wurde für die Kategorie „Gewerbe“ mit 3%, für „Wohnen“ mit 1% bewertet. Dies führt für das in den Bereich „Gewerbe“ fallende klägerische Grundstück bei einem angenommenen Anfangswert von 50 € pro m² zu einer sanierungsbedingten Wertsteigerung von 1,50 € pro m², mithin zu einem Endwert von 51,50 € pro m².

Im Gutachten werden als Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung folgende wesentliche Maßnahmen genannt: Ausbau der R* …straße, der …Straße, Aus- bzw. Neubau von Spiel- und Bolzplatz und indirekt bessere Anbindung der G.Straße durch den Ausbau des Kreisverkehrs.

Dass der Gutachterausschuss mit der 3%-Bewertung dieser Maßnahmen die Grenzen des Beurteilungsspielraums überschritten hätte, ist nicht ersichtlich.

Positive Auswirkungen von Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung auf den Bodenwert liegen auf der Hand.

Soweit die Klägerin hiergegen einwendet, bei den gewerblich bzw. industriell genutzten Grundstücken habe sich durch die vorstehenden Sanierungsmaßnahmen praktisch nichts geändert, insbesondere sei die verkehrliche Anbindung nicht besser, kann dies nicht nachvollzogen werden. Vor den Sanierungsmaßnahmen lief der (Lkw-)Verkehr von und zu dem klägerischen Grundstück ausschließlich über die G. Straße mit der dortigen Wohnbebauung, weil die R.straße ca. 300 m östlich vom klägerischen Grundstück endete. Durch die Verlängerung der R.straße hat das Grundstück der Klägerin eine Anbindung an das Gebiet „F.“ und damit, was entscheidend ist, an die Bundesstraße B 85 erhalten. Es bestehen für das Gericht keine Zweifel, dass diese zweite Verkehrsanbindung bodenwerterhöhende Vorteile bringt, gerade für Grundstücke, die gewerblich bzw. industriell genutzt werden können und für die eine gute Erschließung insbesondere im Hinblick auf den Lieferverkehr von erheblicher Bedeutung ist. Der Gutachterausschuss durfte deshalb, wie in seinem Gutachten ausgeführt, in nicht zu beanstandender Weise die neue Verkehrsanbindung als werterhöhend ansehen.

Plausibel ist dem Gericht auch die Differenzierung bei der Beurteilung der sanierungsbedingten Werterhöhung für den Bereich „Gewerbe“ (mit 3%) und den Bereich „Wohnen“ (mit 1%). In diesem Zusammenhang weist die Beklagtenseite zu Recht darauf hin, dass die zweite Verkehrsanbindung wegen des damit verbundenen zusätzlichen Verkehrs für die Wohnbevölkerung auch Nachteile mit sich bringt, die wertmindernd zu berücksichtigen sind.

Mit der Bewertung der Komponente „Strukturverbesserungen und Veränderungen der (inneren und äußeren) Erschließung“ in einer Größenordnung von 3% bewegt sich der Gutachterausschuss innerhalb seines Beurteilungsspielraums. Das muss umso mehr gelten, als der Wert im unteren Prozentbereich liegt. Auch wenn dies bei einem Grundstück mit großer Fläche zu einer beachtlichen Summe führen kann, bestehen, vor allem unter Würdigung des Gesamtwerts eines solchen Grundstücks, keine Anhaltspunkte, dass der Ansatz einer Werterhöhung von 3% völlig aus dem Rahmen fällt bzw. nicht mehr vertretbar erscheint.

Bei der dargestellten Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung der in Frage kommenden Grundstücke hat der Gutachterausschuss bzw. die Beklagte den 1. Februar 2012 und damit den Tag, an dem die Aufhebung der Sanierungssatzung in Kraft trat, als Endwert bzw. Wertermittlungsstichtag bestimmt. Dies entspricht den Vorgaben des § 154 Abs. 2, 3, § 162 Abs. 1 BauGB.

Schließlich sind auch keine durchgreifenden Bedenken gegen die Festlegung des als Bezugspunkt für die prozentuale Werterhöhung dienenden Anfangswerts des klägerischen Grundstücks in Höhe von 50 € pro m² gegeben.

Der Anfangswert muss frei von sanierungsbedingten Wertsteigerungen sein (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB, § 16 Abs. 5 ImmoWertV). Vor diesem Hintergrund hat der Gutachterausschuss in nicht zu beanstandender Weise als Zeitpunkt für den Anfangswert den 11. November 1999 bestimmt. Denn an diesem Tag wurde erstmals in der örtlichen Presse über einen Antrag der Beklagten auf Aufnahme des Gebiets „B.“ in das Förderprogramm „Soziale Stadt“ berichtet, wovon schon wertverändernde Wirkungen auf den Grundstücksmarkt im Sanierungsgebiet ausgehen können.

Der angenommene Anfangswert des klägerischen Grundstücks mit 50 € pro m² beruht nach Darlegung des Vertreters des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung auf dem Bodenrichtwert. Gegen dessen Richtigkeit in der Höhe wurden von Klägerseite keine substantiierten Einwendungen erhoben. Das Gericht hält das Abstellen auf den im Gebiet 043 „B. Gewerbe“ ausgewiesenen Bodenrichtwert von 50 € pro m² im Jahr 2000 auch für plausibel. Bodenrichtwerte werden von einem gesetzlich vorgesehenen, unabhängigen und mit besonderer fachlicher Expertise ausgestatteten Gutachterausschuss unter Berücksichtigung von Kaufpreissammlungen ermittelt (vgl. §§ 192 ff BauGB). Es liegt daher nahe, zur Bestimmung des Anfangswerts von im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken den geltenden Bodenrichtwert für das Jahr 2000 heranzuziehen. Dies stellt keinen Widerspruch zu den vorstehenden Ausführungen dar, wonach im hier zu entscheidenden Fall Bodenrichtwerte nicht geeignet waren, um die sanierungsbedingte Wertsteigerung eines Grundstücks zu ermitteln. Denn dabei musste ein Sanierungszeitraum von ca. elf Jahren in den Blick genommen werden, für den es keine geeigneten Vergleichskaufpreise in der Kaufpreissammlung und somit auch keine aussagekräftigen Bodenrichtwerte zur Beurteilung der sanierungsbedingten Wertsteigerung von unbebauten Grundstücken gegeben hat. Bezogen auf den Bodenrichtwert für das Jahr 2000 geht das Gericht jedoch davon aus, dass dieser aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet wurde und zwar über einen längeren (fortgeschriebenen) Zeitraum, zu dem es auch Verkäufe von unbebauten Gewerbegrundstücken gab.

Nach alledem durfte die Beklagte eine sanierungsbedingte Wertsteigerung für das klägerische Grundstück in Höhe von 1,50 € pro m² annehmen und somit bei der Fläche des klägerischen Grundstücks von 14.136 m² einen Ausgleichsbetrag von 21.204 € festsetzen.

Die Klage war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht liegen nicht vor (§ 124a Abs. 1 VwGO).

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

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Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.

(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.

(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.

(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 163 Fortfall von Rechtswirkungen für einzelne Grundstücke

(1) Die Gemeinde kann die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären, wenn entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung

1.: das Grundstück bebaut ist oder in sonstiger Weise genutzt wird oder
2.: das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist.

Auf Antrag des Eigentümers hat die Gemeinde die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären.

(2) Die Gemeinde kann bereits vor dem in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkt die Durchführung der Sanierung für einzelne Grundstücke durch Bescheid an die Eigentümer für abgeschlossen erklären, wenn die den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung oder die Modernisierung oder Instandsetzung auch ohne Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist. Ein Rechtsanspruch auf Abgabe der Erklärung besteht in diesem Falle nicht.

(3) Mit der Erklärung entfällt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für dieses Grundstück. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.

(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 86

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen; die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Es ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Ein in der mündlichen Verhandlung gestellter Beweisantrag kann nur durch einen Gerichtsbeschluß, der zu begründen ist, abgelehnt werden.

(3) Der Vorsitzende hat darauf hinzuwirken, daß Formfehler beseitigt, unklare Anträge erläutert, sachdienliche Anträge gestellt, ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt, ferner alle für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts wesentlichen Erklärungen abgegeben werden.

(4) Die Beteiligten sollen zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Schriftsätze einreichen. Hierzu kann sie der Vorsitzende unter Fristsetzung auffordern. Die Schriftsätze sind den Beteiligten von Amts wegen zu übermitteln.

(5) Den Schriftsätzen sind die Urkunden oder elektronischen Dokumente, auf die Bezug genommen wird, in Abschrift ganz oder im Auszug beizufügen. Sind die Urkunden dem Gegner bereits bekannt oder sehr umfangreich, so genügt die genaue Bezeichnung mit dem Anerbieten, Einsicht bei Gericht zu gewähren.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 15 Ermittlung des Vergleichswerts

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 10 Bodenrichtwerte

(1) Bodenrichtwerte (§ 196 des Baugesetzbuchs) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Findet sich keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen, kann der Bodenrichtwert auch mit Hilfe deduktiver Verfahren oder in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.

(2) Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden. Zusätzlich sollen dargestellt werden:

1.: bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
2.: bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
3.: bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.

Deckt der Bodenrichtwert verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden.

(3) Die Richtwertzonen nach § 196 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen.

(4) Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Baugesetzbuch - BBauG | § 162 Aufhebung der Sanierungssatzung

(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn

1.: die Sanierung durchgeführt ist oder
2.: die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder
3.: die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder
4.: die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.

Sind diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben.

(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers

Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV | § 16 Ermittlung des Bodenwerts

1.: die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2.: der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124a

(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.

(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.

(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.

(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.

(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.