/ Verwaltungsgericht Regensburg Urteil, 13. Dez. 2016 - RN 6 K 16.53

Verwaltungsgericht Regensburg Urteil, 13. Dez. 2016 - RN 6 K 16.53

published on 13/12/2016 00:00
Verwaltungsgericht Regensburg Urteil, 13. Dez. 2016 - RN 6 K 16.53
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Subsequent court decisions
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, 15 ZB 17.318, 03/04/2018

Gericht

Verwaltungsgericht Regensburg
Haidplatz 1, 93047 Regensburg
0941 5022-0
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Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger wenden sich als Käufer gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.8.2015 erwarben die Kläger von den Beigeladenen die Grundstücke Fl.Nrn. 375 und 376 der Gemarkung ... (..., ...) zu einem Preis von 150.000,00 €. Diese Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“, der am 5.5.1986 in Kraft getreten ist. Dabei ist eine Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375 Bestandteil einer im Bebauungsplan vorgesehenen öffentlichen Grünfläche.

Mit Schreiben vom 31.8.2015, eingegangen bei der Beklagten am 2.9.2015, teilte der beurkundende Notar der Beklagten die Veräußerung der Grundstücke mit und bat um Überprüfung, ob zu diesem Rechtsgeschäft ein Vorkaufsrecht bestehe und ob es für den Falle seines Bestehens ausgeübt werde. Der Notar unterrichtete die Beklagte dabei allein über die Vertragsparteien und die Flurnummern der veräußerten Grundstücke, nicht aber über den Kaufpreis.

Am 6.10.2015 beschloss der Gemeinderat der Beklagten in nichtöffentlicher Sitzung, dass das Vorkaufsrecht für die Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375, welche im Bebauungsplan „...“ als öffentliche Grünfläche dargestellt sei, ausgeübt werde. Dies teilte die Beklagte dem Notar mit Schreiben vom 13.10.2015 mit.

Mit Schreiben vom 22.10.2015, eingegangen bei der Beklagten am 23.10.2015, übersandte der beurkundende Notar der Beklagten eine Ausfertigung des notariellen Kaufvertrags.

Am 3.11.2015 lehnte der Gemeinderat der Beklagten den Vorschlag der Kläger ab, anstelle der Ausübung des Vorkaufsrechts Grundstücksflächen zu tauschen. Vielmehr wolle man weiter an der Ausübung des Vorkaufsrechts festhalten.

Die Beklagte teilte den Beigeladenen mit Schreiben vom 12.11.2015 mit, dass sie weiterhin auf ihrem Vorkaufsrecht bestehe. In der nächsten Sitzung des Gemeinderats werde der Quadratmeterpreis beschlossen, zu welchem die Beklagte die Fläche, auf die sich das Vorkaufsrecht beziehe, erwerben werde.

In einer nichtöffentlichen Sitzung fasste der Gemeinderat der Beklagten am 1.12.2015 den Beschluss, für die Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375, welche im Bebauungsplan „...“ als Grünfläche dargestellt sei und für welches das Vorkaufsrecht in Anspruch genommen werde, einen Preis in Höhe von 124,00 €/m² zu bezahlen. Sollten die Kläger vom Kauf zurücktreten, erwerbe die Beklagte beide Grundstücke mit den Fl.Nrn. 375 und 376 vollständig zu einem Preis von 150.000,00 €.

Mit Bescheid vom 15.12.2015 (Az. 14-611-1), zugegangen am 17.12.2015, erklärte die Beklagte gegenüber den Beigeladenen, dass sie von der Ausübung des Vorkaufsrechts an der im Bebauungsplan „...“ mit grüner Farbe gekennzeichneten öffentlichen Grünfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375 der Gemarkung ... Gebrauch mache. An der verbleibenden Restfläche des verkauften Grundstücks Fl.Nr. 375 der Gemarkung ... werde kein Vorkaufsrecht ausgeübt. Zur Begründung brachte die Beklagte Folgendes vor:

„Die Gemeinde ... ist gemäß § 28 Abs. 1 BauGB und Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 Bayer. Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) zum Erlass dieses Bescheides sachlich und örtlich zuständig.

Sie übt mit diesem Bescheid das ihr zustehende Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde erfolgt gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB fristgerecht binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch das Notariat... an die Gemeinde ... gegenüber dem Verkäufer.

Das Grundstück Fl.Nr. 375 Gemarkung ... liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen qualifizierten Bebauungsplanes „...“. § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB räumt den Gemeinden im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes ein Vorkaufsrecht an Grundstücken ein, für die im Bebauungsplan eine Nutzung als öffentliche Fläche ausgewiesen ist. Dazu zählen insbesondere Verkehrs-, Grün- und Gemeinbedarfsflächen.

Wie in dem in Anlage beigefügten Auszug aus dem Bebauungsplan ersichtlich, ist gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan „...“ am Grundstück Fl.Nr. 375 Gemarkung ... eine Nutzung als öffentliche Grünfläche ausgewiesen.

Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „...“ zu sichern, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist daher aus bauleitplanerischen Gründen erforderlich.

Um dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in die Privatsphäre gerecht zu werden, übt die Gemeinde ... ihr Vorkaufsrecht nicht an dem gesamten Vertragsgrundbesitz aus, sondern nur für die im Bebauungsplan ausgewiesene Grünfläche mit einer relativ geringen Größe von ca. 200 – 250 qm. Die Verwendbarkeit des verbleibenden Restgrundstücks zum Zwecke der Wohnbebauung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans wird damit allenfalls nur unwesentlich beeinträchtigt.“

Gegen diesen Bescheid haben die Kläger am 13.1.2016 Klage erhoben.

Zur Begründung tragen sie vor, dass der Bescheid vom 15.12.2015 bereits deshalb rechtswidrig sei, weil die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausgeübt habe. Der beurkundende Notar habe mit Schreiben vom 31.8.2015, der Beklagten zugegangen am 2.9.2015, Mitteilung vom Kaufvertrag vom 27.8.2015 gemacht und der Gemeinderat der Beklagten habe schon am 6.10.2015 beschlossen, das Vorkaufsrecht auszuüben. Gegenüber den Beigeladenen habe die Beklagte das Vorkaufsrecht aber erst mit Bescheid vom 15.12.2015 ausgeübt. Zu diesem Zeitpunkt sei die gesetzliche Ausübungsfrist schon abgelaufen gewesen, da der Gemeinderat der Beklagten spätestens am 6.10.2015 über alle entscheidungsrelevanten Informationen verfügt habe und demnach an diesem Tag die Frist zu laufen begonnen habe. Darauf, dass die vollständige Vertragsurkunde erst am 23.10.2015 bei der Beklagten eingegangen sei, komme es nicht an, da der Gemeinderat der Beklagten schon zuvor das Vorkaufsrecht ausgeübt habe. Die Mitteilungspflicht nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB erstrecke sich nur insoweit auf den gesamten Inhalt des Kaufvertrags, als dieser für die gemeindliche Entscheidung über das Vorkaufsrecht erforderlich sei. Außerdem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts auch deshalb rechtswidrig, weil die Kläger und Adressaten des Bescheids nicht vor Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderatsbeschluss vom 6.10.2015 angehört worden seien. Im Übrigen fehle es an der erforderlichen Ermessensausübung. Die Formulierung des Bescheids lasse erkennen, dass es der Beklagten überhaupt nicht bewusst gewesen sei, dass ihr bei der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Ermessen zustünde. Dieser Ermessensausfall werde durch die Tatsache unterstrichen, dass die Beklagte im angegriffenen Bescheid zum Ausdruck bringe, dass sie ein Vorkaufsrecht am gesamten Vertragsgegenstand besitze. Insbesondere hätte abgewogen werden müssen, ob eine Festsetzung in einem bereits mehr als 35 Jahre alten Bebauungsplan einen so gravierenden Eingriff in das Eigentum der Beigeladenen als Verkäufer einerseits und in die mit dem Kaufvertrag erworbenen Rechte der Kläger andererseits rechtfertige. Es gehe der Beklagten auch nicht darum, eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Sie wolle sich vielmehr nur Grundstücke in einer begehrten Lage sichern, um dann den 35 Jahre alten Bebauungsplan zu ändern und dort Bauland auszuweisen, das gewinnbringend veräußert werden könne. Dies belege der Umstand, dass der Gemeinderat der Beklagten beschlossen habe, die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 375 und 376 vollständig zu erwerben, falls die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärten. Des Weiteren ergebe sich die Vorstellung der Beklagten, dass es sich bei dem Grundstück Fl.Nr. 375 um Bauland handle, aus dem Umstand, dass für das Grundstück bereits Erschließungskosten bezahlt worden seien. Für Grünflächen seien gerade keine Erschließungskosten zu entrichten. Die von der Beklagten geäußerte Zielsetzung, die streitgegenständliche Fläche für Spiel- und Sportmöglichkeiten der Kinder und Jugendlichen des gemeindlichen Jugendhauses zu nutzen, sei nur vorgeschoben. Die Aktivitäten des Jugendhauses fänden auf dem Grundstück Fl.Nr. 416 statt. Außerdem bestehe für eine Erweiterung der Flächen des Jugendhauses kein Bedarf. Die Beklagte habe in den letzten 25 Jahren nur einen Bevölkerungszuwachs von 6,4% verzeichnen können. Schließlich habe die Beklagte ihr Vorkaufsrecht auch bereits verwirkt, weil es ihr ohne weiteres möglich gewesen wäre, den verfahrensgegenständlichen Grundstücksteil im Rahmen der Flurbereinigung in den Jahren 1981 und 1982 zu erwerben, zumal in engem zeitlichen Zusammenhang der Bebauungsplan „...“ aufgestellt worden sei. Es könne nicht nachvollzogen werden, warum die Beklagte für ihre Bedürfnisse im Funkgarten nicht die notwendigen Flächen habe bereitstellen lassen oder den Bebauungsplan „...“ nicht an die neue Grenzziehung angepasst habe.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid der Gemeinde N... vom 15.12.2015 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Vorkaufsrecht sei fristgerecht ausgeübt worden, da es sich beim Beschluss des Gemeinderats der Beklagten vom 6.10.2015 nur um einen „Grundsatzbeschluss“ gehandelt habe und erst nach Erhalt des vollständigen Kaufvertrags am 23.10.2015 der Gegenstand des Vorkaufsrechts klar gewesen sei, denn insbesondere der Kaufpreis habe sich erst aus dem vollständigen Kaufvertrag ergeben. Es sei durchaus denkbar gewesen, dass für die unterschiedlichen Grundstücke unterschiedliche Preis vereinbart worden sein könnten. Auch habe die Beklagte vor Ausübung des Vorkaufsrechts mit den Klägern am 16.10.2015 Gespräche geführt und diese damit angehört. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, da die im Bebauungsplan dargestellte öffentliche Grünfläche dem nördlich angrenzenden Grundstück, auf dem sich das gemeindliche Jugendhaus befinde, als Freizeit- und Erholungs- oder sogar Erweiterungsfläche diene. Ein Bebauungsplan habe grundsätzlich kein „Verfallsdatum“, weshalb auch 35 Jahre alte Festsetzungen verbindlichen seien. Zurückzuweisen sei auch der Vorwurf der Grundstücksspekulation. Es existiere nicht einmal der Entwurf eines Aufstellungsbeschlusses, der die Ausweisung von Wohnbebauung vorsehe. Auch das von den Klägern angesprochene Argument der Erschließungskosten gehe fehl, weil nach Kenntnisstand der Beklagten allein für das Grundstück Fl.Nr. 376 Erschließungskosten gezahlt worden seien. Die Beklagte habe ihren Ermessensspielraum erkannt und ihr Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei verhältnismäßig, da das von den Klägern erworbene Grundstück auch ohne die streitgegenständliche Fläche noch eine Grundstücksfläche von ca. 1.000 m² besitze und damit überdurchschnittlich groß und hinreichend bebaubar sei. Die Beklagte habe ihr Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht verwirkt, denn gerade die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei im Hinblick auf die Grundsätze der Angemessenheit ein wesentlich geringerer Eingriff als eine Enteignung im Rahmen einer Flurbereinigung. Die Beklagte habe angeboten, auch beide Grundstücke zu erwerben, weil die Kläger angekündigt hätten, bei Ausübung des Vorkaufsrechts keinerlei Interesse an den Grundstücksflächen mehr zu haben. Die Beklagte habe den Verkauf der Grundstücke durch die Beigeladenen nicht scheitern lassen wolle, was gerade für ein verhältnismäßiges und ermessensgerechtes Vorgehen der Beklagten spreche.

Die Beigeladenen stellen keinen eigenen Antrag.

Hinsichtlich des Tatbestands im Übrigen wird Bezug genommen auf den Inhalt der wechselseitig ausgetauschten Schriftsätze, der vorgelegten Behördenakten sowie der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 13.12.2016.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, weil der angefochtene Bescheid vom 15.12.2015 rechtmäßig ist und die Kläger nicht in eigenen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Zugunsten der Beklagten bestand zum Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheids ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (I.), das form- und fristgerecht ausgeübt wurde (II.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zudem durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (III.) und ermessensfehlerfrei erfolgt (IV.).

I. Der Beklagten steht ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu, weil sich die streitgegenständliche Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375 im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“ befindet, der für diese Fläche eine öffentliche Grünfläche festgesetzt hat. Öffentliche Grünflächen zählen zu den Flächen zur Nutzung für öffentliche Zwecke im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 24 Rn. 20).

II. Die Beklagte hat ihr Vorkaufsrecht durch Erlass des Bescheids vom 15.12.2015 form- und fristgerecht ausgeübt.

Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Das Gesetz sieht für die Anhörung keine Formanforderungen vor, sie kann daher je nach Sachverhalt sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 28 Rn. 39). Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte bei Erlass des streitgegenständlichen Bescheids die in Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG normierte Anhörungspflicht verletzt hat. Der Vortrag der Klägerseite, der Bescheid sei schon deshalb rechtswidrig, weil die Kläger nicht vor Fassung des Gemeinderatsbeschlusses vom 6.10.2015 angehört worden seien, führt nicht zum Erfolg. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anhörung gemäß Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist allein der Erlass des Verwaltungsakts und nicht der Gemeinderatsbeschluss als reines Verwaltungsinternum. Im Übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte den Klägern nicht ausreichend Gelegenheit einräumte, ihren Standpunkt im Vorfeld des Bescheidserlasses deutlich zu machen. Nachdem die Beklagte dem mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragten Notariat ihre Absicht, das Vorkaufsrecht auszuüben, mitgeteilt hatte, verhandelten die Kläger mit der Beklagten über Alternativen zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Dies lassen die in der Behördenakte der Beklagten abgelegten E-Mails zwischen den Klägern, dem Architekten der Kläger und dem Bürgermeister der Beklagten sowie der ebenfalls in der Behördenakte abgelegte Vermerk zur Gemeinderatssitzung vom 3.11.2015 („Der Vorsitzende erläutert, dass er mit allen Beteiligten nochmal im Gespräch war, um zu eruieren, ob eine einvernehmliche Lösung möglich sei. Dazu wurde ihm der von Familie ... bevorzugte Lösungsvorschlag unterbreitet.“) erkennen.

Die Beklagte übte ihr Vorkaufsrecht auch fristgemäß im Sinne des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Besteht ein Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 24 f. BauGB, kann die Gemeinde es nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Um dem verfassungsrechtlich geschützten Datenschutzinteresse der Vertragsparteien gerecht zu werden, geht der nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlichen Mitteilung des Kaufvertrags in der Praxis in der Regel eine Vorstufe voraus: Zunächst wird die Gemeinde nur ohne Angabe der Vertragsdetails darüber informiert, dass ein Kaufvertrag über ein bestimmtes Grundstück geschlossen worden ist, um mit Blick auf die erforderliche Ausstellung eines Negativattests (§ 28 Abs. 1 Satz 4 BauGB) klären zu können, ob ein Vorkaufsrecht überhaupt besteht. Erst wenn von Seiten der Gemeinde erklärt wird, dass ein Vorkaufsrecht besteht, ist gegenüber der Gemeinde die vollständige Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzugeben, um ihr die Möglichkeit einzuräumen, unter Kenntnis sämtlicher Umstände über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 16). Die in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte Ausübungsfrist beginnt erst mit Zugang dieser vollständigen Mitteilung des Kaufvertrags und nicht bereits mit der zuvor erfolgten Erklärung, dass überhaupt ein Kaufvertrag geschlossen worden ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 16; Grziwotz, in: BeckOK, BauGB, § 28 Rn. 22; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 28 Rn. 2; zur zweimonatigen Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB: BGH, U. v. 23.6.2006 – V ZR 17/06 – juris). Dies erfordert zum einen die Notwendigkeit, der Gemeinde eine ausreichende Entscheidungsfrist einzuräumen, die nicht durch eine etwaige verzögerte Übermittlung des gesamten Kaufvertrags durch den Verkäufer verkürzt werden soll, und ergibt sich aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen“), auf den § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwendung des Begriffs „Mitteilung des Kaufvertrags“ Bezug nimmt (VG München, U. v. 19.7.2011 – M 1 K 10.5801 – juris).

Der am 2.9.2015 erfolgte Zugang des Schreibens des Notariats ... vom 31.8.2015 hat daher noch nicht zu einem Anlauf der Frist zu Ausübung des Vorkaufsrechts geführt, da es sich hierbei nur um die Voranfrage hinsichtlich der Erteilung des Negativattests handelte und insbesondere der Kaufpreis nicht übermittelt wurde. Auch hat es keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Fristbeginns, dass die Beklagte bereits am 6.10.2015 den Gemeinderatsbeschluss gefasst hat, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, denn der Gesetzgeber hat in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eindeutig festgelegt, dass die Mitteilung des Kaufvertrags als fristauslösendes Ereignis zu betrachten ist, und nicht einen Akt der internen Willensbildung als Anknüpfungspunkt gewählt. Vor dem Hintergrund, dass die Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gerade dem Zweck dient, den Beteiligten möglichst zügig Klarheit über das Schicksal des Kaufvertrags zu verschaffen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 27), gebietet es im Übrigen auch der Gedanke der Rechtssicherheit, an den für die Beteiligten nachvollziehbaren formalen Akt der Mitteilung anzuknüpfen.

Die zweimonatige Frist begann erst mit Eingang des vollständigen Kaufvertrags bei der Beklagten am 23.10.2015 zu laufen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Bescheid vom 15.12.2015, der den Beigeladenen am 17.12.2015 zugegangen ist, erfolgte damit innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

III.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

Gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Gemeinde hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben (§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss dabei nicht den Anforderungen der Enteignung genügen, sondern vielmehr reicht es aus, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris). Die Beurteilung der Frage, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (BVerwG, B. v. 25.1.2010 – 4 B 53/09 – juris). Im Falle des Bestehens eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB geht man davon aus, dass dessen Ausübung regelmäßig durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 24 Rn. 22). Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist allerdings stets, dass damit im Einzelfall dem jeweils angegeben, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird, was in vollem Umfang der gerichtlichen Nachprüfung unterliegt (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris).

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, weil sie dargelegt hat, die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans als öffentliche Grünfläche zur Erweiterung des gemeindlichen Jugendhauses auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 416 nutzen zu wollen. Dies entspricht den Erwägungen in der Begründung zum Bebauungsplan „...“: „Eingespannt zwischen beiden Stichstraßenerschließungen ist ein öffentlicher Grünanger von ca. 1.100 qm, der als Angelpunkt funktional (Jugendhaus) und gestalterisch (in hohem Maße ortsbildprägend) das ehemalige Armenhaus der Gemeinde hat.“

Für den Vorhalt der Klägerseite, dass die Beklagte nur Bauland ausweisen, aber keine Grünfläche schaffen wolle, bestehen keine konkreten Anhaltspunkte. Die Kläger konnten ihre Behauptung, für das Grundstück Fl.Nr. 375 seien Erschließungskosten gezahlt worden, nicht belegen. Die dem Gericht vorliegenden Unterlagen der Beklagten betreffen nur das Anwesen Grundstück Fl.Nr. 376 (früher Fl.Nr. 205/2), jedoch nicht das Grundstück Fl.Nr. 375. Die vom Bevollmächtigten des Klägers in Bezug genommenen Dokumente der Behördenakte (Anlagen K 7 bis K 9) lassen ebenfalls keinen anderen Schluss zu, da in diesen Dokumenten auf keine Flurnummern Bezug genommen wird. Selbst wenn man davon ausgeht, dass für das Grundstück Fl.Nr. 375 Erschließungskosten gezahlt worden seien, hat dies keine Auswirkungen auf die Frage der Rechtfertigung im Sinne des § 24 Abs. 3 BauGB, da im Bebauungsplan „...“ nicht das gesamte Grundstück, sondern nur eine Teilfläche als öffentliche Grünfläche ausgewiesen ist. Auch führt der Vortrag der Kläger, dass die Zahl der Jugendlichen im Gemeindegebiet der Beklagten in Zukunft sinken werde und daher kein Bedarf für eine Erweiterung der Flächen des Jugendhauses bestehe, nicht zum Erfolg der Klage. Zum einen beurteilt sich der Bedarf nach Flächen für Jugendeinrichtungen nicht nur nach der Zahl der Jugendlichen, sondern auch nach dem diesen Einrichtungen zugrundeliegenden Konzept. Zum anderen ist erneut darauf zu verweisen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts – anders als eine Enteignung – nicht zwingend erforderlich, sondern allein mit überwiegenden Vorteilen für die Allgemeinheit verbunden sein muss (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris). Auch ist der Umstand, dass die Beklagte sich mit Gemeinderatsbeschluss vom 1.12.2015 dazu entschlossen hat, im Falle des Rücktritts der Kläger vom Kaufvertrag die zum Verkauf stehenden Grundstücke zu erwerben, kein Indiz dafür, dass es der Beklagten ausschließlich um einen Grundstückserwerb und nicht um eine Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans geht. Vielmehr ist dies als Maßnahme zu bewerten, um auch gegenüber den Beigeladenen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren und ihnen weiterhin die Möglichkeit zu belassen, ihre Grundstücke wie beabsichtigt zu verkaufen.

Schließlich hat die Beklagte ihr Vorkaufsrecht nicht dadurch verwirkt, dass sie das vom Vorkaufsrecht betroffene Grundstück nicht im Rahmen der Flurbereinigung in den Jahren 1981/1982 erworben hat. Allein dieses Unterlassen schafft keine Vertrauensgrundlage dafür, dass eine Gemeinde nicht zu einem späteren Zeitpunkt von einem bestehenden Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

IV.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist nicht ermessensfehlerhaft.

Steht einer Verwaltungsbehörde bei Erlass eines Verwaltungsakts Ermessen zu, so erstreckt sich die gerichtliche Überprüfung des Verwaltungsakts gemäß § 114 Satz 1 VwGO nur darauf, ob die Behörde die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat. Wie sich aus dem Wortlaut des Bescheids ergibt, war sich die Beklagte darüber bewusst, eine Ermessensentscheidung zu treffen, sodass entgegen der Auffassung der Kläger kein Fall des Ermessensausfalls vorliegt. Sie erklärte in den Bescheidsgründen, dass sie das ihr zustehende Vorkaufsrecht „nach pflichtgemäßem Ermessen“ ausübe. Ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht ersichtlich, insbesondere verstößt die Entscheidung der Beklagten nicht gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Die Beklagte ist in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Teilfläche nur ca. 225 m² betrage und den Klägern damit auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts noch ein ausreichend großes Grundstück von ca. 1.000 m² zur Verfügung stehe. Auch der Umstand, dass der Bebauungsplan bereits mehr als 30 Jahre alt ist, führt nicht zu einer dahingehenden Bindung des Ermessens der Beklagten, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts unter keinen Umständen in Betracht kommen kann. Das Alter eines Bebauungsplans wirkt sich grundsätzlich nicht auf die Wirksamkeit seiner Festsetzungen aus, diese kann er nur im Falle seiner Funktionslosigkeit verlieren, an die jedoch hohe Anforderungen gestellt werden (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 30 Rn. 41 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Bebauungsplan „...“ nicht mehr realisiert werden kann und funktionslos geworden ist, bestehen derzeit nicht.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren den Klägern nicht aufzuerlegen, weil die Beigeladenen keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt haben (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

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Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.