Verwaltungsgericht München Urteil, 21. März 2018 - M 9 K 17.688

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten, mit dem ein Antrag des Klägers auf Genehmigung einer Zweckentfremdung abgelehnt und die Beendigung der zweckfremden Nutzung sowie die Wiederzuführung zu Wohnzwecken verfügt wird.

Die streitgegenständlichen Wohnräume in der G.-O.-Str. 6 befinden sich im Vordergebäude auf einem Grundstück, das im Eigentum des Klägers steht. Der Kläger wohnt nach eigenen Angaben im Rückgebäude, einem ausgebauten Gartenhaus. Im Vordergebäude sind insgesamt drei Ferienwohnungen vorhanden, wobei die Beklagte das Verbot nur auf das Erdgeschoss und das Obergeschoss bezieht, nicht auf den ausgebauten Dachspitz. Insgesamt handelt es sich um eine Fläche von ca. 102 qm. Für das Vordergebäude ist eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1930 vorhanden, daraus ergibt sich, dass dort Wohnnutzung genehmigt ist.

Ausgehend von ab Anfang 2014 bei der Beklagten eingegangenen Hinweisen, dass die Wohnungen des Klägers im Vordergebäude als Ferienwohnungen vermietet würden, führte die Beklagte durch ihre Mitarbeiter am 24. Februar 2014 eine Ortsermittlung durch. Danach weise das Vordergebäude drei Ferienwohnungen auf. Der Kläger erklärte, dass beim Erwerb des Grundstücks durch seine Mutter das nicht genehmigte Dachgeschoss im Vordergebäude bereits ausgebaut gewesen sei. Er habe bis 2009 im Vordergebäude gewohnt, als er arbeitslos geworden sei, sei er ins Rückgebäude gezogen und habe das Vordergebäude u.a. mit Fördermitteln des Arbeitsamts umgebaut, so dass er dort ab 2011 drei Ferienwohnungen habe vermieten können. Damit bestreite er seinen Lebensunterhalt, das Einkommen sei wesentlich höher als durch eine normale Vermietung.

Unter dem 14. Mai 2014 ging bei der Beklagten ein Antrag des Klägers auf Genehmigung einer Zweckentfremdung im Vordergebäude ein. Als Grund berief sich der Kläger auf eine ansonsten bestehende Existenzgefährdung. In der Folge legte der Kläger Unterlagen zum Nachweis, dass ohne die zweckfremde Nutzung seine Existenz gefährdet sei, vor.

Unter dem 29. Oktober 2014 ließ die Beklagte ein sog. Technisches Gutachten erstellen, in dem u.a. die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet wird. Auf das Gutachten wird Bezug genommen (Bl. 151 – 198 der vorgelegten Behördenakten, insbesondere Bl. 171, 179 und 182 zu den Vergleichsmieten).

Unter dem 5. November 2014 ist in den Behördenakten (Bl. 199f.) ein Aktenvermerk enthalten, demzufolge beim Kläger keine Existenzgefährdung vorliege. Allerdings wurde unter dem 23. Februar 2015 verfügt, dass weitere Ermittlungen nötig seien, weshalb vom Kläger die Einkommensteuererklärungen und -bescheide der letzten fünf Jahre angefordert wurden.

Der Kläger legte in der Folge die Einkommensteuerbescheide 2009 – 2013 vor, die entsprechenden Einkommensteuererklärungen legte er zunächst nicht vor.

Unter dem 28. Mai 2015 bestellte sich der Bevollmächtigte des Klägers und antwortete auf ein Anhörungsschreiben der Beklagten, dass weiterhin das Vorliegen einer Existenzgefährdung geltend gemacht werde. Eine dauerhafte Vermietung der ca. 100 qm würde laut Mietspiegel zehn Euro pro Quadratmeter erbringen, das belege die geltend gemachte Existenzgefährdung.

In einem erneuten technischen Gutachten vom 11. August 2015 (Bl. 264 – 266 der Behördenakten) wird ausgeführt, dass die Angaben des Bevollmächtigten nicht nachvollziehbar seien.

Auf ein erneutes Anhörungsschreiben nahm der Bevollmächtigte des Klägers am 19. Oktober 2015 dahingehend Stellung, dass die Wohnung nicht eindeutig zu Wohnzwecken errichtet sei, außerdem werde angefragt, ob es zulässig wäre, wenn der Kläger in das Vordergebäude ziehen und das Rückgebäude tageweise vermieten würde. Außerdem wird u.a. mitgeteilt, dass das Einkommen aus der Vermietung der Ferienwohnungen bei monatlich EUR 2.770,- liege.

Unter dem 4. November 2015 (Bl. 289 der Behördenakten) teilte die intern beteiligte Lokalbaukommission mit, dass eine Wohnnutzung im Rückgebäude auf dem Grundstück des Klägers baurechtlich wegen fehlender Baugenehmigung und Nichteinhaltung der Abstandsflächen nicht zulässig wäre. Unter dem 7. Januar 2016 (Bl. 291 – 294) wurde der Klägerbevollmächtigte u.a. gebeten, den Betrag von EUR 2.770,- aufzuschlüsseln und Belege vorzulegen.

Nach weiterer Korrespondenz wurde schließlich vom Klägerbevollmächtigten unter dem 7. Juni 2016 erklärt, dass der Kläger die Nebenkosten nicht aufschlüsseln könne, da für Energiekosten keine separaten Zähler bestünden. Unter dem selben Datum wurden die Steuererklärungen 2009 – 2014 vorgelegt.

Nach weiterer fruchtloser Korrespondenz erließ die Beklagte den streitgegenständlichen Bescheid vom 11. Januar 2017, mit dem der Antrag vom 12. Mai 2014 auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung wegen Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Klägers abgelehnt (Nr. 1), die Beendigung der Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung (Nr. 2) und ihre Wiederzuführung zu Wohnzwecken (Nr. 3) verfügt wird. Unter Nr. 4. und 5. werden Zwangsgelder für die Nichterfüllung der Verfügungen unter Nr. 2. und 3. angedroht. Auf die Begründung des Bescheids einschließlich der beigefügten Anlage zur Berechnung, dass keine Existenzgefährdung vorliege, wird Bezug genommen. Der Bescheid wurde dem Bevollmächtigten laut Postzustellungsurkunde am 17. Januar 2018 zugestellt.

Mit Schreiben vom 17. Februar 2017, beim Verwaltungsgericht München eingegangen per Telefax am selben Tag, wurde Klage erhoben und zuletzt beantragt,

die Beklagte zur Erteilung der beantragten Zweckentfremdungsgenehmigung zu verpflichten und den Bescheid vom 11. Januar 2017 im Übrigen aufzuheben.

Zur Begründung (Schriftsatz vom 16. Februar 2018) ist im Wesentlichen ausgeführt, dass die Wohnungen des Klägers baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt seien. Selbst wenn das aber doch der Fall sei, unterlägen sie nicht dem Zweckentfremdungsverbot. Der Kläger habe mit dem Rückgebäude Wohnraum geschaffen, dieses sei jedenfalls bestandsgeschützt. Der Kläger entziehe dem Münchner Wohnungsmarkt keinen Wohnraum, da er das Rückgebäude selbst bewohne. Würde er in das Vordergebäude ziehen, müsste das Rückgebäude leer stehen, weil darin wohl keine Ferienwohnung genehmigt werden würde. Außerdem sei dem Kläger eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen. Nach dem Mietspiegel 2017 sei eine Miete je Quadratmeter von EUR 10 erzielbar, davon könne der Kläger seinen Lebensunterhalt nicht sichern. Nebenkosten bestünden, könnten aber nicht aufgeschlüsselt werden, da keine Verbrauchszähler vorhanden seien. Die Beklagte gehe für die Prüfung der Existenzgefährdung von einer falschen Vergleichsgrundlage aus und fordere die Aufschlüsselung des Gesamtbetrags der Einnahmen aus der ganzen Ferienwohnungsvermietung. Einnahmen aus der Wohnung im Dachgeschoss dürften aber nicht berücksichtigt werden, da diese Wohnung nicht unter die Zweckentfremdung falle. Außerdem verwechsle die Beklagte Einnahmen mit Gewinn.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Zur Begründung verweist sie auf den angefochtenen Bescheid.

Am 21. März 2018 fand mündliche Verhandlung statt. Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten und auf die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der mit Bescheid vom 11. Januar 2017 (Nr. 1 des Bescheids) abgelehnten Zweckentfremdungsgenehmigung, § 113 Abs. 5 VwGO, Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz - ZwEWG), § 5 Abs. 1 und 2, § 6 Abs. 2 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ZeS (nachfolgend unter 1.). Die angefochtenen Verfügungen im Bescheid zur Beendigung der Zweckentfremdung (Nr. 2 des Bescheids) und die Wiederzuführung zu Wohnzwecken (Nr. 3 des Bescheids) sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO (nachfolgend unter 2.).

1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung wegen der geltend gemachten Existenzgefährdung.

Die vom Kläger betriebene Zweckentfremdung ist genehmigungspflichtig, § 5 Abs. 1 ZES. Die vom Kläger als Ferienwohnungen vermieteten Räume sind Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts gemäß § 3 ZeS. Sie sind auch zum Wohnen genehmigt. Das ergibt sich aus den bei den vorgelegten Behördenakten befindlichen Unterlagen, insbesondere den genehmigten Bauplänen (Bl. P 2 – 5 der Behördenakten sowie Bl. 63 – 67). Vor dem Hintergrund der vorliegenden Genehmigung zum Wohnen hat der Kläger das unsubstantiiert „ins Blaue hinein“ bestreiten, abgesehen davon, dass es darauf wegen § 3 ZeS nicht ankommt. Eine Genehmigung zu einer anderen Nutzung hat der Kläger nicht behauptet.

Die Zweckentfremdung ist nicht genehmigungsfähig. Der Genehmigungstatbestand der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz gemäß § 5 Abs. 2 i.V.m. § 6 Abs. 2 ZeS, auf den sich der Kläger beruft, ist nicht gegeben. Gemäß § 5 Abs. 2 ZeS ist eine Genehmigung zu erteilen, wenn schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 ZES sind überwiegende schutzwürdige private Interessen insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz gegeben.

Hier scheitert die Annahme der Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Klägers in diesem Sinn bereits an der Ausschlussklausel gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 ZeS. Danach ist eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz nicht gegeben, wenn die Existenz allein auf der mit der Zweckentfremdung verbundenen Nutzung beruht. Das ist beim Kläger der Fall. Der Kläger hat nach eigenen Angaben keine anderen Einkünfte als die aus der zweckfremden Nutzung der Räume als Ferienwohnungen. Eine Existenzgefährdung ist – gleich, ob sie rechnerisch vorliegt oder nicht – beim Kläger per Satzung ausgeschlossen. Gegen diese Satzungsbestimmung bestehen auch keine Bedenken, denn dadurch soll verhindert werden, dass ein Wohnungsinhaber seinen Lebensunterhalt ausschließlich mit der Zweckentfremdung von Wohnraum bestreitet und dadurch auch noch mit einem Anspruch auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung prämiert wird, was mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorschriften zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht vereinbar wäre. Dem Kläger kann auch nicht gefolgt werden, soweit er sinngemäß geltend macht, dass der Ausschluss des § 6 Abs. 2 Satz 2 ZeS nicht vorliege, weil die Einkünfte aus der Nutzung der Dachgeschosswohnung nicht berücksichtigt werden dürften. Denn unabhängig davon, dass die Dachgeschosswohnung baurechtlich nicht genehmigt ist, bedeutet das nicht, dass die damit erzielten Einkünfte keine Einkünfte aus einer zweckfremden Nutzung sind. Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts setzt nämlich keine baurechtliche Genehmigung voraus. Es gilt lediglich umgekehrt, dass Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts dann nicht angenommen werden kann, wenn eine Baugenehmigung zu einer anderen Nutzung als Wohnen vorliegt. Die Definition von Wohnraum in § 3 Abs. 1 und 2 ZeS rechtfertigt ohne weiteres die Einordnung auch der baurechtlich nicht genehmigten Dachgeschosswohnung des Klägers als Wohnraum im zweckentfremdungsrechtlichen Sinn. Bereits aus der vom Kläger ausgeübten Nutzung folgt, dass auch die Dachgeschosswohnung objektiv zum Wohnen geeignet und subjektiv dazu bestimmt ist. Auch der Ausschlussgrund gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS kommt nicht in Betracht, weil nach dem bekannten Sachverhalt unter Berücksichtigung der näheren Umgebung, soweit diese aus den Akten hervorgeht, die Dachgeschosswohnung genehmigungsfähig ist.

Unabhängig davon liegt auch rechnerisch die geltend gemachte Existenzgefährdung liegt nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf den Bescheid der Beklagten vom 11. Januar 2017 gemäß § 117 Abs. 5 VwGO Bezug genommen und nur noch ergänzend ausgeführt, dass die Annahmen der Beklagten zur anzusetzenden Miete unter Berücksichtigung des Möblierungszuschlags nachvollziehbar ist, während die EUR 10,-, die der Kläger nur gelten lassen will, für eine Wohnung in München – Trudering augenfällig viel zu niedrig sind.

Auch die weiteren Argumente der Klägerseite greifen nicht durch. Soweit der Kläger geltend machen lässt, dass er seine Nebenkosten nicht aufschlüsseln kann, ist das unerheblich. Es ist Sache des Klägers, die Umstände, auf die er sich beruft und die aus dem Bereich stammen, den der Kläger selbst beherrscht, zu belegen. Will er das nicht, geht das nicht zu Lasten der Beklagten. Ebenso verhält es sich, wenn der Kläger nicht alle erforderlichen Nachweise erbringen bzw. vorlegen will. Dass die Einkünfte netto berechnet werden müssen, ist grundsätzlich richtig, jedoch muss der Kläger hierfür die Daten liefern. Tut er das wie hier nicht, geht das zu seinen Lasten. Aus den Akten geht außerdem hervor, dass der Kläger außer der Wohnung Geldvermögen von ca. EUR 113.000,- hat.

2. Auch die Regelungen in den Nummern 2 und 3 des Bescheids sind rechtmäßig.

Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG a.F. bzw. Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG n.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS ist durch die dauerhafte Vermietung der streitgegenständlichen Räume als Ferienwohnungen erfüllt, was der Kläger auch nicht bestreitet, vielmehr räumt er die Nutzung der Räume zur Vermietung als Ferienwohnungen ausdrücklich ein. Da diese zweckfremde Nutzung nicht genehmigungsfähig ist (siehe oben unter 1.), liegt eine Zweckentfremdung vor. Da auch ansonsten keine Bedenken gegen die Verfügung bestehen, ist die Untersagung der zweckfremden Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung nicht zu beanstanden.

Das gleiche gilt für die Verfügung unter Nr. 3 des Bescheids, die Verpflichtung, den zweckentfremdeten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Soweit die Beklagte die Verfügungen noch auf Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 2 Satz 1 und Art. 5 ZwEWG a.F. gestützt hat, ist das auch angesichts der neu geschaffenen rein zweckentfremdungsrechtlichen Rechtsgrundlage in Art. 3 Abs. 2 ZwEWG n.F. (vgl. auch die Gesetzesbegründung, LT-Drs. 17/15781, S. 6f.) unschädlich (vgl. VG München, U.v. 17.1.2018 - M 9 K 17.4119 - juris Rn. 17).

Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 und Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708ff. ZPO.