Der Kläger wendet sich gegen die Untersagung der Nutzung des Raums 103 im ersten Obergeschoss des Bootshauses 3 c auf dem Grundstück FlNr. 284 der Gemarkung Oberschleißheim zu Aufenthaltszwecken.
Mit Bescheid vom 19. August 1970 wurde an der Regattaanlage Oberschleißheim das Bootshaus zur Unterbringung der Boote im Erdgeschoss und von Umkleiden und Massageräumen im Obergeschoss genehmigt. Das Obergeschoss wurde im Laufe der Jahrzehnte abweichend von der Baugenehmigung zu Wohnzwecken genutzt. Der Kläger hat mit Mietvertrag vom 19. März 2014 den Raum 103 als Wohnraum angemietet.
Bei zwei Ortseinsichten am 2. und 3. März 2015 wurden die ungenehmigte Wohnnutzung sowie erhebliche Brandschutzmängel festgestellt. Ausweislich der Vermerke vom 3. März 2015 (Bl. 80 der Behördenakte) und vom 9. März 2015 (Bl. 87 – 90 der Behördenakte) wurde aus Brandschutzgründen u.a. im Bootshaus 3 c die Aufgabe der Wohnnutzung aus Sicherheitsgründen für notwendig erachtet (Anhörungsschreiben Bl. 91ff. Behördenakte).
Dem Kläger wurde zum 30. Juli 2015 gekündigt. Er hat in der Kündigungs- und Räumungsklage teilweise, nämlich in Bezug auf den hier streitgegenständlichen Raum 103 obsiegt. Das Amtsgericht München hat mit Urteil vom 26. Oktober 2016 (Az. 425 C 17234/16) die Räumungsklage in Bezug auf den Raum 103 abgewiesen, da das berechtigte Interesse an der Kündigung in der Kündigungserklärung nicht angegeben war.
Der Kläger wurde mit Schreiben vom 9. Januar 2017 zum Erlass einer Nutzungsuntersagung angehört.
Eine brandschutztechnische Stellungnahme vom 2. Februar 2017 kommt zu dem Ergebnis, dass in allen Gebäuden, auch in dem hier verfahrensgegenständlichen Bootshaus 3 c, wegen der erheblichen brandschutztechnischen Mängel und der nicht sicheren Rettungswege eine Gefahr für Leben und Gesundheit bestehe und die Wohnnutzung nicht geduldet werden sollte (Bl. 189 f. Behördenakte).
Mit Bescheid des Landratsamtes München (im Folgenden: Landratsamt) vom 20. April 2017 wurde dem Kläger ab drei Monate nach Bekanntgabe des Bescheids untersagt, den Raum 103 im Bootshaus 3 c zu Aufenthaltszwecken zu nutzen (Nr. 1) und die sofortige Vollziehung angeordnet (Nr. 2). Ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 3.000,- wurde angedroht (Nr. 3). Die Nutzung zu Wohnzwecken sei formell baurechtswidrig, da der Raum 103 ausweislich der Baugenehmigung vom 19. August 1970 als Umkleide genehmigt und die Aufenthaltsnutzung des Obergeschosses in der Baugenehmigung ausdrücklich ausgeschlossen worden sei. Die Nutzung zu Wohnzwecken erfolge darüber hinaus im Widerspruch zu brandschutzrechtlichen Vorschriften. Die Decke besitze keine klassifizierte Feuerwiderstandsdauer, darüber hinaus sei ein notwendiger Flur nicht vorhanden. Das Obergeschoss ähnle am ehesten den Lattenverschlägen von Speichern alter Mietshäuser. Es gebe keine brandschutztechnisch wirksame Trennung von Fluren, Räumen und der Wohnung. Alle Wände, Einbauten und Verkleidungen bestünden aus Holz. Die Trennung der Aufenthaltsräume von Nebenräumen und Fluren bestehe aus einfachen Lattenkonstruktionen, dünnen Nut-Federbrettern und Einfachverglasung. Die Nutzungsuntersagung erfolge nach pflichtgemäßem Ermessen. Das öffentliche Interesse zur Beendigung der Nutzung überwiege das private Interesse des Klägers wegen der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit im Brandfall. Im Obergeschoss seien erhebliche Brandlasten vorhanden. Es bestehe eine hohe Brandentstehungsgefahr durch unzureichende und unsachgemäße, auf Holz genagelte Elektroinstallationen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sei gewahrt. Wegen der Gefahr für Leben und Gesundheit der Benutzer sei die Nutzungsuntersagung geeignet, erforderlich und angemessen, insbesondere sei keine andere Möglichkeit gleich geeignet. Der Sofortvollzug sei wegen des gewichtigen öffentlichen Interesses der Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit der Benutzer anzuordnen gewesen. Der Bescheid ging dem Bevollmächtigten des Klägers am 24. April 2017 zu.
Der Kläger ließ mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23. Mai 2017, beim Verwaltungsgericht München eingegangen am 24. Mai 2017, Klage erheben und beantragen,
den Bescheid des Landratsamtes München vom 20. April 2017 aufzuheben, soweit er die Nutzung des Raumes 103 im 1. Obergeschoß Bootshaus C untersage.
Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass für die Anordnung keine Dringlichkeit bestehe. Außerdem habe keine Einzelfallprüfung stattgefunden. In anderen Objekten der Regattaanlage würden Aufenthalts-/ Wohnnutzungen geduldet, was gegen Art. 3 GG verstoße. Der Verwaltungsakt sei unter Mitwirkung eines befangenen Amtswalters zustande gekommen, da das Landratsamt erst auf Aufforderung der O. M. GmbH tätig geworden sei. Im Tenor des Bescheids sei das falsche Grundstück bezeichnet. Eine Genehmigung als Umkleide sei gegeben, weswegen nicht alle Aufenthaltsnutzungen untersagt werden könnten. Der Kläger habe seit 2005 einen Mietvertrag mit der O. M. GmbH – seit 19. März 2014 schriftlich – für ein Zimmer, Gemeinschaftsküche und Bad. Der Leiter des Baureferats der Landeshauptstadt habe erklärt, dass sämtliche Nutzungen genehmigungsfähig seien. Der Kläger sei nicht der richtige Bescheidsadressat, da er lediglich Mieter sei. Die Anhörung sei nicht ordnungsgemäß gewesen, dem Bevollmächtigten seien nur Teile der Behördenakten zur Verfügung gestellt worden. Der Bescheid sei ermessensfehlerhaft, da andere vergleichbare Nutzungen, auch Übernachtungsnutzungen, auf dem Gelände der Regattaanlage geduldet würden. Die Nutzung sei auch genehmigungsfähig, insbesondere in brandschutzrechtlicher Hinsicht könnten ohne großen Aufwand ordnungsgemäße Zustände hergestellt werden. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz Bezug genommen, ebenso auf die weiteren Schriftsätze vom 29. Mai, 11. September, 2. Oktober und 20. Oktober 2017.
Der Beklagte beantragt,
Klageabweisung.
Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Nutzung bereits formell rechtswidrig sei, weil keine Baugenehmigung vorliege. Dass eine Aufenthaltsnutzung genehmigt worden sei, sei nicht richtig. Die vom Kläger angeführte Nutzung als Umkleideraum sei keine Aufenthaltsnutzung, da die Nutzung zum Umkleiden nur einen kurzfristigen, keinen Daueraufenthalt darstelle. Bauplanungsrechtlich fehle die Genehmigungsfähigkeit, da es sich um ein Gebäude im Außenbereich handle; nach dem Flächennutzungsplan diene das Grundstück der Ruderregatta als Fläche für Sportanlagen und Grünfläche. Die Wohnnutzung widerspreche bauordnungsrechtlichen, insbesondere brandschutzrechtlichen Vorschriften, insbesondere Art. 29 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayBO, feuerhemmende Decken, und Art. 34 BayBO, feuerhemmende notwendige Flure. Im Hinblick auf die Konstruktion genüge die Installation von Rauchmeldern und Feuerlöschern nicht, da der Rettungsweg selbst nicht ausreichend lange nutzbar sei. Wegen der Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner sei die Anordnung nach pflichtgemäßem Ermessen geboten gewesen. Die vorgetragenen Verstöße gegen den Gleichheitsgrundsatz seien nicht gegeben, da für temporäre Übernachtungen zusätzliche Vorkehrungen durch Brandwachen der Feuerwehr Oberschleißheim zum Schutze der Übernachtenden eingesetzt würden. Der Kläger sei zu Recht als Störer in Anspruch genommen worden. Bei der falschen Bezeichnung des Grundstücks im Tenor des Bescheids handele es sich um einen offensichtlichen Schreibfehler. Im Übrigen wird auf den Schriftsatz vom 21. August 2017 Bezug genommen.
Am 24. Januar 2018 fand mündliche Verhandlung statt. Wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte in diesem und im zugehörigen Antragsverfahren M 9 S 17.2423 und auf die beigezogene Behördenakte Bezug genommen. Außerdem wird auf die beigezogenen Akten im Parallelverfahren Az. M 9 K 17.2305 samt zugehörigem Antragsverfahren Az. M 9 S 17.3286 einschließlich des im letztgenannten Verfahrens ergangenen Beschlusses des Gerichts vom 4. September 2017, bestätigt durch Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 11. Januar 2018 (Az. 2 CS 17.1960), Bezug genommen. In diesen Verfahren war eine Nutzungsuntersagung für zwei im selben Gebäude in unmittelbarer Nähe zum Raum 103 gelegenen Räume (Räume 110 und 111 im ersten Obergeschoss des Bootshauses 3 c) streitgegenständlich.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angefochtene Nutzungsuntersagung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 76 Satz 2 BayBO.
Der Bescheid ist formell rechtmäßig. Weder die Anhörung des Klägers noch der Umstand, dass laut dem Klägerbevollmächtigten die Akteneinsicht im Verwaltungsverfahren nicht umfassend gewährt worden sei, führen zu einem formellen Fehler. Dem Klägerbevollmächtigten wurde während des Gerichtsverfahrens die komplette Behördenakte zur Verfügung gestellt (vgl. Bl. 75 der Gerichtsakte). Die Bezeichnung des Bescheidsgegenstands ist ohne weiteres bestimmt genug. Auch sonst sind keine formellen Fehler zu beanstanden.
Die Nutzungsuntersagung ist auch materiell rechtmäßig. Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde für den Fall, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagen. Für die Rechtmäßigkeit einer solchen Nutzungsuntersagung genügt dabei das Vorliegen einer formell illegalen Nutzung, wenn die illegal aufgenommene Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BayVGH, B.v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris Rn. 12; B.v. 11.1.2018 - 2 CS 17.1960).
Die vom Kläger ausgeübte Wohnnutzung ist formell illegal. Der Raum 103 ist weder nach Aktenlage zum Wohnen genehmigt noch hat die Klägerseite das belegt. Soweit der Kläger darauf verweisen lässt, dass der streitgegenständliche Raum nicht als Umkleide genehmigt sei, ändert das nichts, denn dadurch besteht trotzdem keine Genehmigung zu einer Wohnnutzung, die einen Daueraufenthalt erlaubt. Gleiches gilt, soweit darauf verwiesen wird, dass in Gebäude 3 c (vgl. Bl. 51 der Behördenakte) Massageräume genehmigt sind. Auch ein Raum zur Massage ist kein Aufenthaltsraum im Sinne des Art. 2 Abs. 5 BayBO, wonach Aufenthaltsräume nur Räume sind, die nicht nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Da die Räume vom Kläger unbestritten zum Wohnen und Schlafen genutzt werden, verstößt diese Nutzung gegen die Baugenehmigung. Eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken ist baugenehmigungspflichtig, Art. 55 Abs. 1 BayBO. Eine Verfahrensfreiheit der Nutzungsänderung gemäß Art. 57 Abs. 4 BayBO ist nicht gegeben.
Die Nutzung zu Wohnzwecken ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Der Vortrag des Klägerbevollmächtigten dazu, dass sich eine Genehmigungsfähigkeit, insbesondere in bauordnungsrechtlicher Hinsicht in Bezug auf die Brandschutzanforderungen, herstellen ließe, geht insofern ins Leere. Denn ob und mit welchem Aufwand sich eine Genehmigungsfähigkeit insofern herstellen lässt, wäre einem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Das ist gerade der Grund dafür, dass die ganz herrschende Meinung für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung die formelle Illegalität ausreichen lässt. Die Genehmigungsfähigkeit soll gerade nicht im Rahmen der bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnis geprüft werden müssen. Eine Ausnahme hiervon gilt nur im Falle der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit. Von dieser kann hier unter Berücksichtigung der Aktenlage und des Vortrags der Beteiligten aber keine Rede sein.
Unabhängig davon ist die ausgeübte Nutzung aber auch bauordnungsrechtlich unzulässig. Insbesondere die brandschutzrechtlichen Anforderungen sind nicht eingehalten, so dass nach der brandschutztechnischen Stellungnahme vom 2. Februar 2017 wegen dieser brandschutztechnischen Mängel Gefahr für Leib und Leben der Bewohner besteht. Unter Berücksichtigung der Bauweise hat das Gericht keine Zweifel an dieser Feststellung. Der gesamte Vortrag des Bevollmächtigten hierzu führt nicht dazu, dass bei einer Holzbauweise ohne jeglichen Feuerwiderstand von der Einhaltung der minimalsten Brandschutzvorschriften und damit von einer Genehmigungsfähigkeit zu Wohnzwecken auszugehen ist.
Der Kläger ist als Handlungsstörer gemäß Art. 9 Abs. 1 LStVG richtiger Adressat des Bescheids.
Die Entscheidung über die Nutzungsuntersagung wurde auch hinsichtlich der Ausübung des pflichtgemäßen Ermessens in rechtlich nicht zu bestandener Weise umfangreich begründet. Zweifel daran, dass wegen der Gefahr für Leib und Leben der Bewohner nach pflichtgemäßem Ermessen die Nutzung zu untersagen ist, bestehen nicht. Der Vortrag zur Möglichkeit einer brandschutztechnischen Nachrüstung und zur langen Dauer der Wohnnutzung durch den Kläger führt nicht dazu, dass im Falle einer erheblichen Gefahr für Leib und Leben wegen Brandschutzmängeln ein Bewohnen weiterhin zuzulassen ist. Gleiches gilt für die Verweise darauf, dass Übernachtungen auch in anderen Räumlichkeiten auf dem Gelände zugelassen würden. Der Beklagte hat hierzu in nicht zu beanstandender Weise darauf verwiesen, dass es sich dabei nicht um mit der Dauerwohnnutzung des Klägers vergleichbare Fälle handelt. Zweifel daran, dass die Anordnung geeignet, erforderlich und angemessen ist, um der Gefahr zu begegnen, bestehen ebenfalls nicht. Soweit der Kläger dies für unzureichend hält, setzt er falsche Maßstäbe an die Ermessensausübung bei einer baurechtlichen Nutzungsuntersagung an.
Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO sowie aus § 154 Abs. 3 Hs. 1 VwGO und § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, weil die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich dadurch selbst keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
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