Verwaltungsgericht München Urteil, 15. Feb. 2017 - M 9 K 16.5771

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid der Beklagten.

Der Kläger ist (Unter-)Mieter des Anwesens D. Straße 223b in München. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Das entsprechende Grundstück steht im Eigentum von Andrea K. mit Eintragung eines Nießbrauchrechts zu Gunsten von deren Eltern Josef und Eva K. Das Gebäude auf dem Grundstück ist baurechtlich als Wohnraum genehmigt. Es wurde im November 2012 an Youssef G. A. zu Wohnzwecken vermietet. Nach dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag ist eine Nutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken sowie eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gestattet. Eine Erteilung dieser Erlaubnis liegt nicht vor bzw. nach den Angaben der Vermieterseite ist sie ausdrücklich ausgeschlossen. Der Kläger hat den Wohnraum ab Beginn des Jahres 2013 vollständig möbliert von Youssef G. A. gemietet. Der entsprechende (Unter-)Mietvertrag, der sich ebenfalls bei den Akten befindet, enthält keine Regelungen zu einer Untervermietung oder ähnliches.

Auf Grund eines Hinweises der Kriminalpolizei München (Bl. 17 sowie Bl. 29 - 37 der Behördenakten) begann die Beklagte mit Ermittlungen im Hinblick auf eine mögliche Zweckentfremdung bei dem oben genannten Anwesen.

In der Folge wurden die Eigentümer angehört, woraufhin sich der Mieter Youssef G. A. bei der Beklagten meldete und Stellung nahm. Der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und Youssef G. A. wurde übersandt und es wurden mehrere Ortsermittlungen durchgeführt und zwar am 12. April 2016, 19. Mai 2016 und 18. Juli 2016; auf die Protokolle der Ortsermittlungen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben jeweils vom 21. Juli 2016 wurden die Eigentümer, Youssef G. A. und der Kläger zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Nach einer erneuten Ortsermittlung vom 31. August 2016 erging zunächst ein zweckentfremdungsrechtlicher Bescheid gegen Youssef G. A., und zwar unter dem 15. September 2016.

Am 21. und 26. September und am 17. November 2016 fanden erneute Ortsermittlungen statt; auf die Protokolle wird Bezug genommen.

Mit Schreiben der Beklagten vom 26. Oktober 2016 wurde der Kläger (erneut) zum beabsichtigten Erlass eines zweckentfremdungsrechtlichen Bescheides angehört.

Mit Bescheid vom 17. November 2016 wurde dem Kläger aufgegeben, die Nutzung des Wohnraums D. Straße 223b, der im Bescheid näher gekennzeichnet ist, zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Nr. 1.). Ferner wurde dem Kläger aufgegeben, den im Betreff genannten Wohnraum unverzüglich nach Beendigung der Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 2.). In den Nummer 3. und 4. wurden jeweils Zwangsgelder angedroht. In Nummer 5. des Bescheids wurde der Sofortvollzug angeordnet.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass im Rahmen der Ortsermittlungen einzelne wesentliche Vertragsinhalte der mit immer wieder wechselnden Kurzzeitnutzern abgeschlossenen Mietverträge festgestellt worden seien. Der betreffende Wohnraum werde vollständig möbliert vermietet, die tatsächliche Abrechnung der Miete erfolge in Tagessätzen. Es sei eine flexible Vermietungsdauer - abgestimmt auf die Bedürfnisse der Kurzzeitnutzer - gegeben, wie die häufigen Nutzerwechsel bestätigten. Diese und weitere im Bescheid im Einzelnen aufgezählte Umstände sprächen gegen das Vorhandensein einer regulären Wohnnutzung durch die einzelnen Nutzer. Es werde vielmehr aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse davon ausgegangen, dass es das gewerbliche Modell des Klägers sei, Wohnraum systematisch, insbesondere an Personen aus dem arabischsprachigen Raum, welche sich jeweils zum Zwecke von medizinischen Behandlungen vorübergehend in München bzw. Deutschland aufhielten, sowie deren Begleitpersonen zur Verfügung zu stellen. Beim Amt für Wohnen und Migration der Beklagten seien gegen den Kläger zwischenzeitlich eine Vielzahl von Verfahren in gleichgelagerten Fällen anhängig. Durch die festgestellte Art der Wohnungsnutzung würde keine Wohnsitzniederlassung der jeweiligen Nutzer begründet, da keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gegeben sei. Die jeweiligen Wohnungsnutzer verlagerten ihren Lebensmittelpunkt nicht an den Beherbergungsort in München, da sie ihren angestammten Wohnsitz im Ausland nicht aufgäben, sondern nach Abschluss der medizinischen Behandlung dorthin zurückkehrten. Weiterhin ließen die aufenthaltsrechtlichen Dokumente, über welche die im betreffenden Wohnraum angetroffenen Personen verfügten, nicht auf die Absicht eines längerfristigen Aufenthalts schließen. Zum einen verfügten die Nutzer entweder über ein Visum, welches nur für die Dauer der medizinischen Behandlung bzw. von deren Begleitperson gültig sei, über ein Touristenvisum oder über keine aufenthaltsrechtlichen Dokumente wie beispielsweise ein Visum, da sich die jeweilige Aufenthaltsdauer über einen visumsfreien Zeitraum erstrecke. Das Nutzungskonzept des Klägers sei einerseits umfangreich dokumentiert, andererseits seien auch keine hinreichenden gegenteiligen Argumente bzw. Nachweise hierzu vorgebracht worden. Die Einlassung des Vermieters des Klägers - Youssef G. A. -, der Wohnraum werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, reiche dabei nicht aus. Der Wohnraum werde seit mindestens November 2015 nicht nur vorübergehend für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass der Kläger eine reguläre Wohnnutzung des betreffenden Wohnraums anstrebe. Er habe den Wohnraum nie selbst bewohnt. Angesichts der darüber hinaus vorliegenden Untermietverträge für andere Wohneinheiten erscheine es nicht glaubhaft, dass hier eine reguläre Wohnnutzung vorliege. Der Untermietvertrag zwischen dem Kläger und Youssef G. A. sei von Letzterem erstmals mit der Einlegung von Rechtsbehelfen gegen den gegenüber Youssef G. A. verfügten Bescheid vorgelegt worden (vgl. Klage vom 12. Oktober 2016 im Verfahren M 9 K 16.4641 sowie Antrag vom 30. Oktober 2016 im Verfahren M 9 S. 16.5013). Der Kläger sei der richtige Bescheidadressat. Er vermiete nach den festgestellten Erkenntnissen direkt an die Kurzzeitnutzer. Die im Bescheid genannten Verpflichtungen würden nicht gegen die bei den Ortsermittlungen festgestellten Personen (Frau Aladwandy, Herr Al Blooshi oder Herr Abdelaziz) gerichtet; spätestens mit den Erkenntnissen aus den jeweils nachfolgenden Ortsermittlungen sei nämlich eindeutig, dass die möglichen Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnten, da kurzfristig jeweils wieder Wechsel hinsichtlich der tatsächlichen Bewohner eingetreten seien. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2016, bei Gericht eingegangen am 22. Dezember 2016, erhob der Kläger Klage mit dem Antrag,

den Bescheid der Beklagten vom 17. November 2016 aufzuheben.

Die Beklagte legte die Verwaltungsvorgänge in den zeitlich früher eingegangenen Rechtsbehelfen von Youssef G. A. vor.

Mit Schreiben des Klägers vom 14. Februar 2017, bei Gericht eingegangen am selben Tag, wurde die Klage begründet. Auf das Schreiben wird Bezug genommen.

Am 15. Februar 2017 fand mündliche Verhandlung statt; auf die Niederschrift wird Bezug genommen. Am Ende der mündlichen Verhandlung stellte der Kläger den Antrag aus seiner Klageschrift vom 20. Dezember 2016, die Beklagte beantragte Klageabweisung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten, jeweils betreffend dieses Verfahren wie auch die Verfahren M 9 K 16.4641 sowie M 9 S. 16.5013 samt der dort vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Die Beklagte hat hinsichtlich des streitgegenständlichen Bescheids, der laut Bescheid gegen Postzustellungsurkunde zugestellt wurde, keinen Empfangsnachweis vorgelegt. Deshalb und wegen des zeitlichen Zusammenhangs ist von der Einhaltung der Klagefrist, § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO, auszugehen. Es fehlt auch nicht an der Klagebefugnis, § 42 Abs. 2 VwGO, bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass er das streitgegenständliche Gebäude seit November 2016 nicht mehr nutze oder weiter vermiete und nach diesem Zeitpunkt auch nicht untervermietet habe. Im Einklang hiermit hat Youssef G. A., der Kläger bzw. Antragsteller in den Verfahren M 9 K 16.4641 sowie M 9 S. 16.5013 im Einvernehmen mit dem Kläger erklärt, dass das Untermietverhältnis zwischen beiden zum 1. November 2016 einvernehmlich aufgelöst worden sei. Selbst wenn jedoch aufgrund dieser für sich genommen glaubhaften Auskünfte davon ausgegangen wird, dass eine Fremdenbeherbergung seitens des Klägers im streitgegenständlichen Objekt nicht mehr stattfindet, lässt dieser Umstand trotzdem die Zulässigkeit der Klage unberührt. Denn der streitgegenständliche Bescheid kommt jedenfalls immer noch als Grundlage für Vollstreckungshandlungen gegen den Kläger in Betracht. Da es sich nach der Rechtsprechung sowohl des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes als auch des Gerichts bei der durch einen zweckentfremdungsrechtlichen Bescheid begründeten Pflicht in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht grundsätzlich um eine Unterlassungsverpflichtung handelt - nämlich die Verpflichtung, das verfolgte Nutzungskonzept aufzugeben (vgl. beispielsweise VG München, B.v. 26.4.2016 - M 9 S. 16.1449; BayVGH, B.v. 9.5.2016 - 12 CS 16.899) - kommt wegen der Nichtanwendbarkeit von Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG auf der Grundlage von Art. 37 Abs. 4 Satz 2 VwZVG immer noch die Fälligstellung und Einziehung von Zwangsgeldern in Betracht. Die Beklagte hat auch nicht etwa erklärt, hierauf zu verzichten.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt daher den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), § 4 Abs. 1 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS).

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird zunächst auf den streitgegenständlichen Bescheid vom 17. November 2016 Bezug genommen, § 117 Abs. 5 VwGO.

Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

1. Das Vorliegen eines zweckentfremdungsrechtlichen Tatbestands, hier in der Gestalt der Fremdenbeherbergung, ist gegeben. Das folgt aus den umfangreichen Ermittlungen der Beklagten. Insbesondere die Ortsermittlungen, bei denen zum jeweiligen Zeitpunkt in der Wohnung aufhältige Personen angetroffen wurden (Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 36 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 18. Juli 2016, Bl. 56 der Behördenakten; Ortsermittlung vom 31. August 2016, Bl. 87 der Behördenakten sowie Ortsermittlung vom 17. November 2016, Bl. 156 der Behördenakten) bestätigen eindeutig die zweckentfremdungsrechtliche Nutzung des streitgegenständlichen Objekts. Unabhängig davon tritt der Kläger diesen Feststellungen auch überhaupt nicht entgegen, sondern räumt in der Klagebegründung die (Weiter-) Vermietung an wechselnde Personen sogar ein.

2. Dass der Kläger in seiner Klagebegründung dagegen aus den vorliegenden Feststellungen andere rechtliche Schlüsse als die Beklagte zieht, vermag seiner Klage nicht zum Erfolg zu verhelfen. In diesem Zusammenhang wird zunächst darauf hingewiesen, dass der Kläger die von der Beklagten getroffenen rechtlichen Schlussfolgerungen auf Grund der vorliegenden tatsächlichen Umstände nicht bestreiten kann. Vielmehr ist es so, dass die anderweitigen rechtlichen Schlussfolgerungen des Klägers falsch sind. In zweckentfremdungsrechtlicher Hinsicht wird die Wohnung zu anderen als Wohnzwecken überlassen. Die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung einer Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, stellt eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken dar (vgl. statt vieler nur BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 3). Es handelt sich hierbei um eine gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung, die eine Zweckentfremdung i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG und § 4 Satz 2 Nr. 2 ZeS darstellt. Eine Fremdenbeherbergung i.S. des Zweckentfremdungsrechts liegt dann vor, wenn ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes festzustellen ist. Ein solches ist immer dann anzunehmen, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das zugrundeliegende Nutzungskonzept (BayVGH, B.v. 7.12.2015 - 12 ZB 15.2287 - juris Rn. 5). Die Beklagte hat durch ihre Ermittlungen ausreichend dargelegt, dass der Kläger für die streitgegenständliche Wohnung ein derartiges Nutzungskonzept verfolgt. Dass der Kläger die eben dargestellten zugrundeliegenden Rechtsbegriffe und Wertungen nicht teilt, ändert nichts. Ganz unabhängig davon gilt außerdem noch, dass hinsichtlich des Klägers bereits festgestellt ist, dass er als zwischengeschalteter Mieter das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an sog. Medizintouristen professionell betreibt (BayVGH, B.v. 20.9.2016 - 12 CS 16.1401 - Rn. 9 des Entscheidungsabdrucks).

Schließlich ändert auch der Hinweis des Klägers auf Aufenthaltserlaubnisse nach § 25 Abs. 4 Satz 1 des Aufenthaltsgesetzes nichts. Zunächst hat dieser Hinweis für den hiesigen Rechtsstreit ohnehin bereits deswegen keine Bedeutung, weil der Kläger nur allgemein darauf verweist, dass es die Erteilung von Aufenthaltserlaubnissen auf dieser Grundlage gibt, was stimmt. Es ist jedoch in diesem Zusammenhang nichts vorgetragen, was konkret mit den in den Ortsermittlungen der Beklagten festgestellten Nutzern der Wohnung und deren jeweiligen Aufenthaltsstatus zu tun hätte. Im Übrigen handelt es sich bei einer Aufenthaltserlaubnis auf der Grundlage von § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG gerade um einen (nur) vorübergehenden Aufenthalt, der, auch wenn er verlängert wird, so lange nicht zum Daueraufenthalt wird, solange der Zweck des Aufenthalts weiterhin die medizinische Behandlung bleibt. Dass das im konkreten Fall auch nur bei einer der angetroffenen Personen anders sein könnte, hat der Kläger nicht vorgetragen; es ist auch sonst nicht ersichtlich.

3. Der Kläger ist auch richtiger Bescheidadressat gemäß Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG. Auch im Übrigen, insbesondere hinsichtlich der weiteren Nummern 3 und 4 des Bescheids, bestehen keine Bedenken gegen dessen Rechtmäßigkeit.

Nach alledem ist die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.